2022年全省房地产估价师高分预测测试题.docx

2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是()。A.成本利润率B.动态投资回收期C.投资利润率D.财务内部收益率【答案】B2.【问题】李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为 8，期限为 10 年，首月还款额为4500 元，月还款额等比增长率为 0.5%，则该家庭第 6 年最后一个月的月还款额是（）元。A.5545.45B.6412.14C.6585.45D.6625.26【答案】B3.【问题】收益法的雏形是（）。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法【答案】C4.【问题】物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产折旧采用（）。A.残值综合法B.残值平均法C.年限综合法D.年限平均法【答案】D5.【问题】下列引起资产和负债同时减少的经济业务是（）。A.将现金存入银行B.购进一批材料，货款暂欠C.以银行存款购买设备D.以银行存款偿还银行借款【答案】D6.【问题】某宗房地产收益年限为 50 年。通过预测未来第一年的净收益为 26 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上的增长率等于房地产的报酬率，房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.1100B.636C.1300D.1204【答案】D7.【问题】某城市 2010 年商品住房施工面积为 1000 万平方米，其中从 2009 年跨入2010 年继续施工的面积为 300 万平方米，恢复施工的面积为 200 万平方米。该城市 2010年商品住房新开工面积是（）万平方米。A.500B.700C.800D.1000【答案】A8.【问题】甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为25000m2，2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为 16500m2，至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010 年 6 月 30 日的市场价值。A.0.03B.0.83C.0.85D.1.25【答案】D9.【问题】某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】B10.【问题】下列关于不动产登记的表述错误的是（）。A.建设用地使用权和不动产抵押权的设立应当登记，不登记则不发生物权变动效力B.不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记C.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记D.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请预登记【答案】D11.【问题】对于一般房地产投资项目，（）指标应大于 2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】A12.【问题】房地产投资信托基金物业价值评估时，为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法，这体现了房地产估价时应遵循（）原则。A.一致性B.一贯性C.谨慎D.替代【答案】B13.【问题】某宗土地总面积为 1000m2，容积率为 2.8，土地单价为 3500 元/m2，若将容积率提高到 4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。A.105B.150C.420D.500【答案】B14.【问题】下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券【答案】B15.【问题】关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【答案】A16.【问题】某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为 10200 万元，其中未偿还利息累计为 200 万元。年初新增贷款 300 万元，若贷款年利率为 7，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】C17.【问题】关于个人住房公积金的说法，正确的是（）。A.个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B.住房公积金的缴存比例一般不得低于 5，原则上不得超过 15C.个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D.每年的 1 月 1 日为职工住房公积金的结息日【答案】A18.【问题】某办公楼的建筑面积为 20000m2，土地面积为 10000m2，土地已取得 9年，取得土地 2 年后建成。目前该办公楼的市场价格为 5200 元/m2，土地重新购置价格为 4800 元/m2，建筑物重置价格为 3200 元/m2，建筑物自然寿命为 50 年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（）万元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A19.【问题】某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。A.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性【答案】B20.【问题】商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列属于单位工程的有（）。A.土建工程B.安装工程C.装饰工程D.地下连续墙工程E.土石方工程【答案】ABC2.【问题】下列关于房地产估价机构的表述正确的是（）。A.合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师B.采取公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师C.二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务D.一级和二级资质房地产估价机构可以设立分支机构E.估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年【答案】ABC3.【问题】房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定【答案】ABCD4.【问题】下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据（宪法）规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C.征地安置补助费归农村集体组织所有D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前 3 年耕地平均年产值的 30 倍E.征地时所称的地上附着物包括地下管线【答案】AD5.【问题】评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况【答案】ABC6.【问题】作为经济补偿制度的保险，必须具备如下（）条件方可形成。A.可保危险的存在B.单个经济单位的结合C.多个经济单位的结合D.随机事件的科学化E.必然事件的科学化【答案】ACD7.【问题】某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上 15000m2 房屋进行征收，经调查，其中有 2000m2 房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套 70m2 住宅被征收。李某以货币补偿款，及 20 万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。A.对危房集中地段的改造B.对基础设施落后地段的改建C.组织实施保障性安居工程建设D.改善性高档住宅区的建设【答案】ABC8.【问题】理解商品的供给价格弹性系数的要点是()。A.同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同B.供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律C.供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值D.供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供给量是因变量 E供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为 1【答案】BCD9.【问题】房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A.投资机会寻找B.市场分析C.投资机会筛选D.项目财务评价E.规划设计【答案】BD10.【问题】房地产产品经营方式的分析和选择，是对()等经营方式进行选择。A.出售B.出租C.物业管理D.自营 E 中介服务【答案】ABD11.【问题】房地产开发的四个阶段是指()。A.投资机会选择和决策分析阶段B.可行性研究阶段C.前期工作、建设阶段、租售阶段D.获取土地使用权阶段 E 租售阶段【答案】AC12.【问题】房地产的技术规范包括（）。A.房地产经纪人员执业资格制度暂行规定B.房地产登记技术规程C.关于房地产中介服务收费的通知D.房产测量规范E.房屋征收评估办法【答案】BD13.【问题】下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（）。A.洪水、地震等灾害不用单独投保B.利率的调升会导致房地产实际价值的折损C.政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险D.周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险E.房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到【答案】BCD14.【问题】在对房地产利用的限制方面，下列属于房地产使用管制的有（）。A.土地用途管制B.容积率管制C.建筑密度管制D.房地产抵押管制E.对相邻房地产的保护【答案】ABC15.【问题】下列有关房地产金融制度政策，描述正确的有（）。A.采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格下降B.增加土地储备融资，会增加未来土地供应，远期增加商品房供给，房价下降C.严格控制房地产开发贷款，减少商品房供给，会导致房价上涨D.提高最低首付款比例，会提高购房门槛.减少住房需求，房价下降E.提高购房者房贷利率，会降低支付能力，提高购房门槛，房价上升【答案】BCD16.【问题】甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 20000，其中：已被人民法院预查封 6000。经批准可销售的建筑面积为 14000，其中：有 3000 已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。A.进行实地查勘B.调查了解法定优先受偿权利情况C.要求甲公司提供国有土地使用证和房屋所有权证D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于 1 亿元【答案】AB17.【问题】金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】ACD18.【问题】某软件设计师按单位下达的任务，独立完成了一项应用软件的开发和设计，其软件著作权属于()；若其在非职务期间自己创造条件设计完成了某项与其本职工作无关的应用软件，则该软件著作权属于(请作答此空)；若其在非职务期间利用单位物质条件创作的与耽误业务范围无关的计算机程序，其著作权属于()。A.该软件工程师B.该单位法人C.软件工程师和单位D.软件工程师所在单位【答案】A19.【问题】求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费【答案】AC20.【问题】确定被征收房屋价值的主要依据包括被征收房屋的（）。A.权属B.区位C.朝向D.建筑面积E.用途【答案】ABD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某居住房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司，法人代表:张某。二、受托方某房地产估价有限公司，法人代表：王某。三、估价对象 1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象位于某市某路某号院内，项目用地 15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为 40 年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为 30年。建筑面积为 6962.3m2，占地面积为 1890.3m2，容积率为 4.16，结构为现浇框架一剪力墙结构。【答案】1)委托人和受托人缺少地址和联系电话。(2)估价时点应为具体某一天。(3)房地产权利状况描述不全。(4)房地产现状描述不全。(5)估价原则中缺少估价时点原则。(6)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(7)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(8)比较案例 B 位置指数不正确。(9)比较案例 A 用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(10)比较案例的结构不同，应该进行修正。(11)比准价值的权重未作说明。(12)成本法中土地使用权价格计算有错误。(13)成本法中各项费用比例无依据。(14)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。2.基准地价系数修正法是根据替代原则，就估价对象的区位条件与所在区域的平均条件相比较,按照基准地价的修正体系进行区位因素及其他相关修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。根据城镇土地估价规程及成都市土地定级估价成果，采用基准地价系数修正法的计算公式为：估价对象地价=区域基准地价 X(1区位修正系数）X 基准日修正系数 X 容积率修正系数 X 使用年期修正系数 X 土地权利状况修正系数士土地开发程度修正值 1.基准地价成果简介及内涵成都市于 1992 年完成城区土地定级估价工作，2001 年根据成都市城市规划，并考虑到城市向东、向南发展的趋势及高新区建设的需要，对城区土地定级和基准地价进行了更新，面积达 442.20km2。土地定级采用综合定级与分类定级相结合的技术途径，在综合定级的基础上将市区土地按商业、住宅、工业三种土地利用类型进行了土地级别划分，其中商业、住宅用地定级划分为七个级别，工业用地定级划分为五个级别。土地估价采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等多种方法，得到城区土地按不同用地性质（商服、住宅、工业）的分类定级及各类用地基准地价及相应的地价修正体系。该项成果通过了四川省国土资源厅验收并在国土资源部备案，四川省国土资源厅于 2001 年 12 月 25 日以川国土资函2001685 号关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函批准，成都市人民政府于2002 年 8 月 7 日以“成都市土地级别与基准地价已经通过国土资源部和四川省国土资源厅批准更新”公告予以推广实施。由于估价对象设定为住宅用地，下面具体介绍成都市住宅用地基准地价的内涵。成都市现行住宅用地的基准地价修正体系主要包括修正因素说明和因素修正系数两个子体系，根据成都市住宅用地的特点，选择了影响住宅用地的交通条件、位置、基础设施完善度、公用设施完备度、规划条件等区位因素及宗地个别条件、使用年期、容积率等个别因素。(2)成都市住宅用地的基准地价内涵基准期日：2000 年1 月 1 日。土地开发程度：设定区域为“六通”（通上水、通下水、通电、通信、通气、通路），宗地内“场平”(场地平整）。使用年期：设为住宅用地法定最高年限即 70 年。容积率:住宅用地标准(平均)容积率设定为 1.2。土地权利状态：基准地价为有偿使用（出让、作价人股、出租），无土地他项权利限制条件下一定年期的土地使用权价格。【答案】改错如下(1)基准日修正系数为：103/100=1.0300(2)容积率修正系数为：1.0408/1.00=1.0408(3)估价对象的地价为：1333X(1+3.895%)X1.0300X1.0408X0.9970X1.0000+0元/m2=1480.21 元/m2(4)基准地价系数修正法测算，见表 390。3.某建设用地使用权于 2010 年 4 月 15 日以出让方式取得，土地面积为 200000m2，规划容积率为2.0，其中配建 20%的限价房，限定价格为 4800 元/m2，其余 80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为 1500 元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的 10%和6%；至 2011 年 10 月 15 日完成了主体结构，预计至建成尚需 15 年，还需投入 4%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞 0.5 年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的 3%，同类商品房的售价为 7000 元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的 3%和 6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程 2011 年 10 月 15 日的市场价值。（折现率为 10%）【答案】方法一：（1）面积计算（1 分）规划面积=2000002=40（万m2），商品房面积=4080=32（万 m2），限价房面积=4020=8（万 m2）。（2）售价计算（2 分）（万元），其中，（700032+48008）=262400（万元）（3）续建费用计算（5 分）1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3 分）（万元）（单价=617.83 元/m2），其中（1+10+6）（1 分），（1+10）1.25 或单独贴现计算：4.1、某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方：田二、估价方：房地产评估有限责任公司三、估价对象：田拥有的市五四西路 35 号 4-1-301 号住宅(包括土地)。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2005 年 5 月 23 日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)【答案】估价对象描述过于简单。无估价作业日期。没有土地使用权年限。无价值定义。估价报告应用的有效期不应为 3 年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为 1 年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。无交易情况介绍。交易日期修正错：实例 A100(1+0.5%)/100100.5/100 实例 B100(1+0.5%)/100102/100 实例 C100(1+0.5%)/100101/100区域因素修正错，实例 B 应为 100/102。个别因素修正错，实例 A 应为 100/94，B 为 100/97，C 为100/135。个别因素修正时，可比实例 C 修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过 20%，综合调整不得超过 30%(11)直接比较法公式错，交易情况修正应为 100/()。(12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。(13)估价单位名称前后不一致。(14)缺少附件。5.甲公司花 4.3 亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60，其余为年利率 7.5、期限 20 年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为 36000m2，前两年的租金均为 150 元（m2月），以后租金每年递增 5。另有地下停车位 310 个，租金为 500 元/（个月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的 30。建筑物采用直线折旧，年折旧额为 600 万元，土地使用权等无形资产年摊销额为 800 万元，其他设备的年折旧额为 200 万元。请计算该项目第 5 年的税前现金回报率和偿债备付率。【答案】（1）第 5 年的税前现金回报率计算第一年净收入 A1=（150 错误 12 错误36000+500 错误 12 错误 310）错误（11030）=39996000（元）；第五年净收入 A5=A1 错误（15）3=46300369.5（元）