2022年山东省房地产估价师高分预测题2.docx

2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】最适合用比较法估价的是（）。A.用做生产的房地产B.数量较多、可比性好的房地产C.出租或营业的房地产D.仅适用于自用的房地产【答案】B2.【问题】某商品住宅开发项目，征收土地面积 5000m2，其中建设用地面积 4500m2,代征地面积 500m2,规划建筑面积为 15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008 年 10 月 18 日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和 3%的契税，取得了国有土地使用证。至 2009 年 10 月 18 日，该项目已投入 70%的建设资金，完成了主体结构，预计 1 年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于 2009 年 10 月 18 日的抵押价值。经调査，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650 元/m2,且按每月 1%递增，平均投资利润率为 8%，贷款年利率为 7.47%，折现率为10%。A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B.成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较【答案】B3.【问题】在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场【答案】C4.【问题】（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长B.人口自然增长C.人口净增长D.人口负增长【答案】A5.【问题】当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析【答案】C6.【问题】某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.利润表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.项目投资现金流量表【答案】D7.【问题】A 市 B 房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B 公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上 10 层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托 C 房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.公司上市B.司法鉴定C.城镇房屋拆迁D.在建工程抵押【答案】A8.【问题】下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能【答案】D9.【问题】国有土地上房屋征收补偿金额应当采用（）标准。A.非市场价值B.市场价值C.现状价值D.残余价值【答案】B10.【问题】一般来说，房地产投机对房地产价格的影响不可能出现的情况是（）。A.引起房地产价格上涨B.起着破坏房地产市场的作用C.引起房地产价格下跌D.起着稳定房地产价格的作用【答案】B11.【问题】李某从银行贷款 56 万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为 20 年，年利率为 7.5%，按月等额偿还。如果李某于第 7 年末提前偿还本金 10 万元，则从第 8 年开始的月还款额为（）元。A.3456.09B.3505.95C.3509.74D.3705.73【答案】B12.【问题】赵某 1999 年 7 月按房改政策以 3 万元的成本价购买了一套 1996 年 7 月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为 50 年，残值率为 2%，套内建筑面积为 80m2，当时建筑物的引置价为 500 元/m2，2001 年 7 月的重置价为 550 元/m2，当时市场上 1996 年7 月建成的相同结构的建筑物的客观、合理价格为 400 元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是 10 万元，请问：A.小于 3 万元B.等于 3 万元C.等于 10 万元D.大于 3 万元，小于 10 万元【答案】D13.【问题】经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（）。A.相互影响性B.寿命长久性C.数量有限性D.保值增值性【答案】A14.【问题】2017 年，某市可供租售房屋面积 3000 万平方米，其中可供销售的住宅面积为 1800 万平方米，可供出租的住宅面积为 450 万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为 2750 万平方米，其中销售的住宅面积为 1680 万平方米，出租住宅面积为 320 万平方米。该市 2017 年住宅市场吸纳率为（）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%【答案】B15.【问题】赵某以 12000 元/m2 的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营，购买价中的 60%来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元,则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C16.【问题】用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为 V 甲148080i，乙类房地产的价格变化趋势为 V 乙150060i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】A17.【问题】房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】D18.【问题】在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】D19.【问题】关于估价资料归档的说法，错误的是（）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满 10 年的，即可销毁D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构【答案】C20.【问题】在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】甲地块临街深度为 100 英尺，临街宽度为 15 英尺，形状为矩形，总价为 100万元。相邻的乙地块为临街宽度 15 英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为 25 英尺，则其总价为 25 万元B.若乙地块临街深度为 50 英尺，则其总价为 50 万元C.若乙地块临街深度为 75 英尺，则其总价为 90 万元D.若乙地块临街深度为 100 英尺，则其总价为 110 万元E.若乙地块临街深度为 150 英尺，则其总价为 117 万元【答案】C2.【问题】按贷款使用期限的长短，可将贷款分为（）。A.短期贷款B.中期贷款C.长期贷款D.抵押贷款E.保证贷款【答案】ABC3.【问题】下列关于记名债券优缺点的表述中，不正确的有（）。A.比较安全B.流动性较差C.流动性强D.转让时手续复杂E.转让手续简便【答案】C4.【问题】对“红线”的管理，体现在对（）等的规划管理。A.容积率B.建设密度C.建设高度D.建筑颜色E.建筑风格【答案】ABC5.【问题】优先股股东享有的权利有（）。A.要求赎回权B.分配股息优先权C.有限表决权D.重大决策表决权E.分配剩余资产优先权【答案】ABC6.【问题】下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（）。A.住宅净收益通常基于租赁收入测算B.有效毛收入潜在毛收入空置和收租损失其他收入C.运营费用不包含房地产折旧额及其设备的折旧费D.重置提拨款不属于运营费用E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算【答案】A7.【问题】棚户区改造主要包括（）。A.城市棚户区改造B.国有工矿棚户区改造C.国有林区棚户区改造D.国有垦区危房改造E.农村棚户区改造【答案】ABCD8.【问题】债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息【答案】BC9.【问题】下列不确定性因素中，对“开发销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（）A.土地费用B.建筑安装工程费C.开发期D.运营费用E.财务费用【答案】ABC10.【问题】按贷款使用期限的长短，可将贷款分为（）。A.短期贷款B.中期贷款C.长期贷款D.抵押贷款E.保证贷款【答案】ABC11.【问题】招标文件应当包括（）等所有实质性的要求和条件。A.招标项目的技术要求B.对投标人资格审查的标准C.招标的监管部门D.投标报价的要求和评标标准E.拟签订合同的主要条款【答案】ABD12.【问题】商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是()。A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋【答案】ABD13.【问题】以下关于 DHCP 服务的说法中，正确的是（）。A.在一个园区网中可以存在多台 DHCP 服务器B.默认情况下，客户端要使用 DHCP 服务需指定 DHCP 服务器地址C.默认情况下，客户端选择 DHCP 服务器所在网段的 IP 地址作为本地地址D.在 DHCP 服务器上，只能使用同一网段的地址作为地址池【答案】A14.【问题】会计差错的内容包括（）。A.原始记录和会计数据的计算差错B.抄写差错C.对事实的疏忽和误解D.对会计政策的误用E.篡改凭证【答案】ABCD15.【问题】如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC16.【问题】根据城市房地产转让管理规定，下列房地产中，不得转让的有（）。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.土地是划拨方式取得的E.依法收回土地使用权的【答案】BC17.【问题】甲地块临街深度为 100 英尺，临街宽度为 15 英尺，形状为矩形，总价为100 万元。相邻的乙地块为临街宽度 15 英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为 25 英尺，则其总价为 25 万元B.若乙地块临街深度为 50 英尺，则其总价为 50 万元C.若乙地块临街深度为 75 英尺，则其总价为 90 万元D.若乙地块临街深度为 100 英尺，则其总价为 110 万元E.若乙地块临街深度为 150 英尺，则其总价为 117 万元【答案】C18.【问题】在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润 E 在成本中列支的利息【答案】AD19.【问题】房地产间接投资的形式主要有()。A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营 E 购买土地进行开发【答案】ABC20.【问题】某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为 100000m2，其中公共服务设施用地 15000m2，道路用地 5000m2，该小区容积率为 5，建筑密度为 50%，绿地率 30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为 13500 人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了 5 亿元收益凭证。A.契约型 REITsB.公司型 REITsC.权益型 REITsD.抵押型 REITs【答案】AC三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.甲公司有一建筑面积为 50m2 的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的 3 个临街首层店面的成交情况，具体如下：、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？、若将上述 3 个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？【答案】1、【正确答案】本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。【正确答案】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。2.甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共 8 层，每层建筑面积 2000m2，其中 1 层有 600m2 为酒店大堂，900m2 出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 280 间，每间建筑面积 40m2;会议室 5 间，建筑面积共 500m2;自用办公室 3 间，建筑面积共 300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店 1 层餐饮用途房地产的正常市场价格为 20000 元/m2 建筑面积，同档次办公楼的正常市场价格为 10000 元/m2 建筑面积；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为 250 元，年平均人住率为 60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的 40%;会议室的租金平均每间每日 1000 元，平均每间每月出租 20 天；当地酒店类房地产的资本化率为 10%,该酒店剩余使用年限 30 年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。【解】1 层餐厅和咖啡厅价格=20000 元/m2X900m2=18000000 元=1800 万元酒店客房年总收益=250 元/(天*间）X280 间 X365 天 X(160%)=10220000 元=1022 万元酒店会议室年总收益=1000 元/(天.间）X20 天/月 X12 月=240000 元=24 万元酒店年总费用=1022 万元X40%=409 万元酒店客房及会议室年净收益=(1022+24409)万元=637 万元酒店客房及会议室价格=637 万元/10%X11/(1+10%)30=6005 万元酒店办公室价格=300m2X10000 元/m2=3000000 元=300 万元该酒店总价格=(1800+6007+300)万元=8107 万元【答案】改错如下：(1)酒店客房年总收益=250 元/(天*间）X280 间 X365 天 X60%=1533万元(2)酒店会议室年总收益=5 间 X1000 元/(天*间）X20 天/月 X12 月=120 万元(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是 6007 万元，应改为 6005 万元(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不另计算。3.房地产估价报告致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方(略）二、估价方（略）三、估价对象估价对象为 A 实业有限公司和 B有限公司所拥有的位于某省某市经济开发区内的部分四、估价目的为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。五、估价时点【答案】(1)价值定义中考虑长期收益等因素不妥。(2)估价结果报告中缺估价依据。(3)估价方法中首先应以最髙最佳为原则确定其客观合理价格不妥。(4)估价方法中的由于估价对象类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的不妥。(5)估价方法中租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算不妥。(6)估价结果中的在 2003 年 8 月 11 日至 2004 年 8 月 10 日的拍卖底价为人民币373.23 万元不正确。(7)有效期中若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响时价格不需作任何调整。(8)最髙最佳使用分析中的绝对最大的使用属用词不当。(9)估价技术报告中缺估价方法的选用。(10)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算中不计算管理费用的原因有误。(11)发展商土地利润的计算有误。(12)土地价格的计算有误。(13)建造成本测算表中的宿舍楼建造成本和合计总价计算有误。(14)工程建设期内的借款利息计算错误。4.某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于 1993 年，为四层砖混结构，部分为 5 层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地 3444.6m20 三、估价日期 2004 年 8 月 21 日至 8 月 25 日。四、估价目的房地产拍卖。五、估价时点 2004 年 8 月 21 日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法【答案】(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(10)应说明 24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。5.王某购买一套商品住宅，成交价格为 50 万元，首期付款为房价的 30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为 10 年，贷款年利率为 6，采用按月等额还款方式偿还。若第 6 年年初王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元？2、某投资者以 8000 万元购入一写字楼物业 20 年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为 27%，预计未来 20 年内的年租金上涨率为 10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？3、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月 2000 元，资本化率为 9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的 30%，余款申请年利率为 6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为 20 年。问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后 2 位）？（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？4、某投资者以 3.8 万元/m2的价格购买了一个建筑面积为 80m2 的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的 30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为 10 年，年利率为5.31%基础上上浮 2 个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的 25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于 10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。5、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少?（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少？6、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入 7000 元，最多能以月总收入的 25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为 6%，最长贷款期限 20 年。最低首付款为房价的 30%，若采用按月等额偿还方式。、该家庭能购买此房的最高总价是多少？、若第 5 年末银行贷款利率上调为 9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第 6 年初一次性提前偿还贷款多少元？【答案】1、贷款余额第 6 年至第 10 年的年值，折现到第 6 年年初（第 5 年年末）时的现值。第一步，已知贷款 P，先求出月还款额 AP=50（1-30%）=35（万元）=350000（万元）i 月=6%/12=0.5%，n=1012=120A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3500000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=3886（元）第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第 6 年年初（第 5 年年末）已知 n=1012=120，m=512=60，n-m=60Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m=3886（1+0.5%）60-1）/0.5%（1+0.5%）60=201006（元）=20.1（万元）2、（1）已知 P=8000 万元，n=20 年，i=27%，s=10%，t=8（2）由 A1=P（i-s）/（1-（1+s）/（1+i）n）可得：A1=8000（27%-10%）/1-（1+10%）（1+27%）20）=1441.4（万元）（3）利用公式 At=A1（1+s）t-1，可得 A8=1441.4（1+10%）8-1=2808.9（万元）