2022年山东省房地产估价师高分模拟题16.docx

2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】修建性详细规划应当符合（）规划。A.控制性详细B.区域C.近期建设D.分区【答案】A2.【问题】下列（）不属于征地补偿安置费用。A.安排被征地农民的社会保障费用B.安置补助费C.土地补偿费D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用【答案】D3.【问题】在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于（）。A.行政隶属变更B.房地产制度C.特殊政策D.房地产价格政策【答案】D4.【问题】监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”“两管”“一协调”。其中，“一协调”是指（）。A.执行层的组织协调B.全面的组织协调C.领导层的组织协调D.决策层的组织协调【答案】B5.【问题】下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券【答案】B6.【问题】选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（），为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理B.有根有据C.基础相当D.相互可比【答案】D7.【问题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】C8.【问题】某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5 年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 0.5 年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】D9.【问题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】C10.【问题】2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m2 的住宅，其中，10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。A.50B.59C.100D.109【答案】C11.【问题】对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。A.影响重要性B.变动可能性C.发生经常性D.类型归属性【答案】B12.【问题】某公司 2016 年 9 月，在南京购买了一间写字楼，位于 25 层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。A.因为漏雨提出申请B.经工程质量监督单位核验确属主体结构质量不合格的C.合同面积与产权面积误差比绝对值超过 2%D.墙面、顶棚抹灰层脱落的【答案】B13.【问题】某房地产开发项目建筑面积 3850m2，建设期 2 年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出 50%，半年和一年后分别售出 30%和 20%，出售时的平均单价为 2850元/m2，折现率为 15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62【答案】C14.【问题】在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【答案】A15.【问题】在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A16.【问题】传统投资决策方法隐含两种假定，即（）。A.可逆性和可延期性B.不可逆性和可延期性C.不可逆性和不可延期性D.可逆性和不可延期性【答案】D17.【问题】最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（）。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则【答案】C18.【问题】2018 年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为 4.5，建筑密度为 30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为 90m2。行业平均利润率为 20%，甲房地产开发企业目标利润率 30%。A.砖混结构B.钢筋混凝土结构C.筒中筒结构D.大空间结构【答案】B19.【问题】关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际状况C.以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格【答案】D20.【问题】中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（）。A.往往偏高B.与市场行情大致是相符合的C.随情况不同而高低不同D.往往偏低【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为（）。A.进行社会稳定风险评估B.足额到位征收补偿费C.评估被征收房屋的价值D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证E.公布补偿情况和审计结果【答案】ABD2.【问题】按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为（）。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB3.【问题】某局域网采用 CSMA/CD 协议实现介质访问控制，数据传输速率为 10Mbps，主机甲和主机乙之间的距离为 2km，信号传播速度是 200m/s。若主机甲和主机乙发送数据时发生冲突。从开始发送数据起，到两台主机均检测到冲突时刻为止，最短需经过的时间是（）s。A.10B.20C.30D.40【答案】A4.【问题】影响供给价格弹性的主要因素有（）。A.商品耐用程度B.时间长短C.产品的成本状况D.用途的多样性E.可替代数目【答案】BC5.【问题】房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格不受交易者的个别情况影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格【答案】CD6.【问题】房地产行政法规包括（）。A.物业管理条例B.商品房销售管理办法C.城市房地产开发经营管理条例D.不动产登记暂行条例E.已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法【答案】ACD7.【问题】关于建筑高度说法正确的有（）。A.平屋面算至女儿墙顶B.无女儿墙者算至檐口C.坡屋面当山墙平行于道路红线时，高度算至山墙斜坡的中点D.当屋脊线平行于道路红线时，坡度不大于 35 度的，高度算至封檐墙顶E.平屋面算至檐口【答案】ABCD8.【问题】下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。A.现金回报率B.投资回收期C.借款偿还期D.资产负债率E.资本金利润率【答案】CD9.【问题】下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费【答案】AB10.【问题】房屋征收中给予的补偿包括（）。A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁的补偿C.因征收房屋造成的临时安置的补偿D.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿E.在征收房屋内改建房屋的补偿【答案】ABCD11.【问题】(2015 真题)关于拍卖保留价的说法中，正确的有（）。A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等同于目前市场价E.保留价一般低于目前市场上的交易价【答案】ABC12.【问题】非银行金融机构与商业银行的区别不包括（）。A.资金来源不同B.资金运用不同C.资金核算方法不同D.资金发放方式不同E.不具有信用创造功能【答案】CD13.【问题】下列属于优先股股东享有权利的有（）。A.参加股东大会的权利B.分配股息的优先权C.分配剩余资产的优先权D.有限的表决权E.要求赎回权【答案】BCD14.【问题】甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为 3 亿元。2016 年甲公司在 F 市开工建设了一个用地面积为 60 万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为 18 万平方米，道路用地面积为 10 万平方米，住宅基底总面积为 24 万平方米，住宅平均层数为 5 层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016 年甲公司的开发量比上年增长了 10%，但开发费用仅增长 8%；2016 年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为 80649 万元，其中法定公积金 16000 万元；负债为 75412 万元，其中借款45000 万元；税前利润 3800 万元，企业所得税率 25%。A.银行贷款B.信托贷款C.发行股票D.发行债券【答案】CD15.【问题】协调是建设监理能否成功的关键，其中内部的协调包括（）。A.项目系统各种需求关系的协调B.项目系统内部人员关系的协调C.项目系统组织关系的协调D.与业主有合同关系的设计单位的协调E.与业主没有合同关系的社会团体的协调【答案】ABC16.【问题】经有关主管部门批准，可以对下列（）建设工程的勘察、设计直接发包。A.采用特定专利的B.采用专有技术的C.建筑艺术造型有特殊要求的D.国务院规定的其他建设工程的勘察、设计E.一般建设工程的勘察、设计业务【答案】ABCD17.【问题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同C.投资价值趋向于市场价值D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估【答案】AD18.【问题】人类具有（）属性和（）属性。A.自然B.生物C.物理D.社会E.化学【答案】BD19.【问题】物业管理的社会化有两个基本含义，即（）。A.房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业B.物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业C.物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业D.物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业E.政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业【答案】CD20.【问题】外汇市场的参与者包括（）。A.外汇经纪人B.客户C.外汇银行D.中央银行E.商业银行【答案】ABCD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为 40 年，自2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。2.指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。3.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明一处错误得 3 分，本题全对得 40 分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人名称：房地产开发有限公司联系人：联系电话：二、房地产估价机构估价机构：XXX 有限责任公司住所：XX 市 XX 区 XX 路 XX 号 XX 大厦 10 楼法定代表人：XXX 资质等级：一级证书编号：建房估证字2007XXX 号有效期限：2015 年 XX 月 XX 日至 2015年 XX 月 XX 日【答案】1.估价结果报告中缺委托方机构地址和法定代表人；2.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；3.估价依据中缺少城市房地产抵押管理办法、房地产抵押估价指导意见；4.估价依据中不应有国有土地上房屋征收评估办法；5.假设开发法的定义中“实际支出”说法错误，应为“必要支出”；6.结果报告中估价结果缺少单价；7.没有指出无法定优先受偿款的公开市场价值和法定优先受偿款数额；8.成本法测算中，管理费用的计算基数有误，应为土地成本与建设成本之和；9.销售费用计算基数错误；10.投资利息计算基数错误，未计算销售费利息，应按复利计算；11.利润求取根据实际数据选取错误；12.成本法未计算销售税费错误；13.没有说明权重选取的理由，最终结果确定依据不充分。4.某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。、商务办公楼估价的常用方法有哪些？、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。5.以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片断：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般，办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构巳建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。【答案】1.在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。2.在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。3.缺少变现时间长短的说明。4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。