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江干区老旧小区综合改造提升技术要求文稿杭州市江干区住房和城市建设局2019年11月（2）统筹考虑海绵设施的排水系统来设置雨水管。深 度超过L2米的检查井应安装防坠落装置并确保安装质量。 检查井盖可采用球墨铸铁井盖、复合材料井盖等。（3）对多层小区将二次供水改成直供水，废弃的屋顶 水箱应拆除封闭。（三）拆除违建,清空杂物1、必改：（1）对私搭乱建的违章建筑依法依规进行拆除，拆除 时，应在确保人身和财产安全的前提下，选择经济、合理, 扰民小的拆除方案。（2）对改变房屋使用功能，危及房屋安全的应作安全 处理或恢复原状。（3）清理楼宇间和楼道内乱堆杂物。2、选改：无）房屋修缮）房屋修缮1、必改：（1）根据现状具体情况，遵循“合理设防，放排结合， 因地制宜，综合治理”原则，对屋面的防水构造处理，适用 性量化评估，按评估结果对屋顶进行补漏工作，解决屋顶渗漏问题。设置平改坡屋顶的，宜在原有结构基础上进行修缮。(2)建筑外墙面存在渗漏水和脱落问题的，应按基层， 面层，深层的表里关系，由里及表地进行修缮更新；面层与 基层之间必须粘结牢固。新旧饰面层应保持色彩、纹理统一。 原则上居民自行拆除已安装的保笼。如需保留的，保笼应统 一规格，原安装外凸的保笼应改成平保笼。(3)楼道内墙破损、脱落、开裂严重的墙面应铲除后， 重做基层，再做面层；改造后要求新老结构结合度好，无起 壳、剥落现象。楼梯踏步及休息平台面层损坏严重、影响正 常使用、存在安全隐患的，应进行修补或更新。(4)楼道护栏及扶手宜重新油漆，对缺失、损坏，影 响正常使用的应予以更换维修。2、选改：(1) 一层楼道墙面及地面，宜铺贴瓷砖或其它便于清 理及防霉的材料，地面瓷砖应具备防滑功能。(2)建筑墙脚散水损坏严重的，在不影响原建筑基础 安全前提下，宜整体采取景观美化处理。(3)在设置屋顶雨落管时，宜在建筑周围设置高位花 坛作为雨水净化设施来接纳、净化屋面雨水。屋顶防雷设施 改造。（五）停车扩容1、必改：（1）应明确机动车辆和非机动车辆停放区域，规范停 车标识，最大限度满足居民停车需求。（2）通过资源共享，错时统筹周边商业、办公等非居 住用地的停车泊位，提高空间利用率。2、选改：（1）推进建设地下智能式停车库。在征求大部分业主同 意情况下，宜通过绿化占补平衡，综合公共绿地、低效空置 用地，增设公共停车位。有条件的，新建地面、地下立体车 库。（2）新增或改造地面停车位时，在确保基层结构强度的 基础上，宜采用透水性铺装，增加雨水自然渗透空间。（六）道路提升1、必改：（1）排水管沟、地漏、出入口、窖井、风井等，应统一 排查，采取防倒灌措施；部分外露区域的排水沟应采取防冻 措施。（2）地下车库出入口顶棚、坡道及内部地坪破损的，应 进行修缮。破损的排水沟、集水井盖板应进行更换。（3）各类井盖应保证与路面平顺，安装稳固，无异响。 对井盖缺失或破损、井口下沉或凸起超出误差范围、井口周 边路面龟裂破损、井墙损坏、井框变形等情况，应及时进行 整治更换。（4）道路局部面层修缮：对于只是面层开裂，道路基层、 垫层质量较好的道路，可对其进行局部面层铲除，用原面层 材料进行重新铺设，或者局部采用新材质对面层重新进行等 宽铺整。（5）小区车行道路应满足消防、救护等车辆通行需求， 不符合通行及消防规范要求的道路及出入口应进行整改。小 区出入口、地下车库出入口宜设置减速带。2、选改：（1）小区车行道路宜整体采用排水型沥青路面，组团路 和宅间小路宜采用铺装路面，可优先考虑透水铺装材料。对 出现龟裂、坑槽、沉陷等问题的路面，应结合管线排查进行 局部修补。（七）环境优化1、必改：（1） “根据杭州市城市市容和环境卫生管理条例和 关于进一步完善垃圾分类设施设置和管理工作的通知 （杭城管局（2019 ） 146号），在原有基础上，原则上每个小 区设置1处生活垃圾收集站，服务半径不超过0.8km,便于 开展垃圾清运接驳。建筑面积不应小于80 m2,内部层高净 高不小于2. 2m,设置所需给排水设施，冲洗水阀，出入口设 防腐排水明沟，铸铁盖板，排水管径100mm以上，污水排放 市政污水管网。同时因地制宜设置再生资源回收站（房）、 特殊垃圾存放点、易腐垃圾减量点等场地J（2）对原有空调外机支架进行检查，对不满足安全要求 的，应采取防护措施。（3）整治小区绿地，纠正各类私自侵占绿地行为，拆除 占绿毁绿的违章建筑物（构筑物），并恢复绿化功能。（4）小区内整体规划统筹设计，点、线、面有机结合， 合理搭配植物品种、色彩，多采用球宿根植物，将色叶植物、 开花植物融入到原场地绿地中，以花坛、花带、立体绿化为 主，突出体现各景观绿化空间自有特点，增强小区绿地景观 性，运用时强调生态、节约、环保理念。（5）老旧小区改造中，应对小区原有绿化面积进行测绘， 改造方案应结合实际，原则上确保绿地率不低于25%。同时， 根据杭州市城市绿化管理条例实施细则折算后的绿地面 积不减少。（6）老旧小区部分区域照明缺失的，或因上改下导致原 电线杆区域照明缺失的，应增加相应照明灯具。2、选改:(1)新增景观、建筑立面照明应满足城市夜景照明设 计规范JGJ/T163要求。景观照明的设计宜结合景观改造、 建筑立面改造进行，并符合城市夜景照明专项规划的要求。 有条件的小区可推广使用新能源灯具。(2)小区路灯、庭院、景观、建筑立面照明灯宜采用LED 节能型灯具小区住宅楼道等公共照明应采用LED节能型灯具, 控制方式宜采用自动控制装置。(3)根据居民意愿，规范空调外机位置摆放，或设计遮 挡装饰。(4)根据根据居民意愿，在完善小区安防设施的情况下， 宜争取拆除防盗窗(保笼)；不拆除的，原则上防盗窗(保 笼)不突出外立面，并可进行修缮或统一样式、重新涂刷防 锈漆等，做到外观整体协调。居民意愿，在完善小区安防设 施的情况下，宜争取拆除防盗窗(保笼)；不拆除的，原则 上防盗窗(保笼)不突出外立面，并可进行修缮或统一样式、 重新涂刷防锈漆等，做到外观整体协调。(5)居民搭建的建筑物外部悬挂物等影响建筑立面的构 件应拆除，拆除位置做好技术处理，不应影响原有建筑使用 和美观。(八)服务设备1、必改：(1)室外设置健身活动场地及设施，应按照杭州市城 市规划公共服务设施基本配套规定(修订)的规定，统筹 考虑各类使用人群特点，合理集中配置场地及设施，重点保 障儿童、青少年、老年人和残疾人的需求。通过绿化等隔离 设施，减轻健身活动对附近居民的影响。儿童与老年人的健 身活动场地的地面材料宜采用专业环保的户外塑胶等柔性 材料.街道在安排全民健身场地设施计划时，优先考虑老旧 小区改造项目。(2)应按照无障碍设计规范GB 50763、老年人照料 设施建筑设计标准JGJ 450要求，对无障碍及适老性设施 进行提升改造。(3)小区主要出入口、公共建筑及住宅楼入口宜增加无 障碍坡道，实现从大门进入楼栋零踏步。小区公共建筑走道、 住宅公共走廊宜增设扶手。(4)信报箱设置应按照城市居住区规划设计规范 GB50180.住宅信报箱工程技术规范GB 50631等相关要求， 满足寄递服务投递和寄递渠道安全需求。(5)按照规划布点要求建造5G基站。(6)小区增设智能快递柜，推动小区快递服务站规范化 配建，解决末端投递难问题，方便小区快件揽收投递业务。对住宅小区内设置的邮政快递末端综合服务场所进行指标 量化，要具有便捷使用通道，建设开放性的寄递服务中心或 设置智能包裹柜、快递箱、信包箱等人工、智能寄递服务终 端。2、选改：(1)委托电梯检验机构或制造单位对老旧电梯进行安 全评估，根据评估结论确定对电梯进行修理、改造或更新。 在不影响采光、通风的情况下，未设电梯的多层住宅可增设 电梯，依照杭州市人民政府办公厅关于开展杭州市区既有 住宅加装电梯工作的实施意见等文件实施。尚未实施电梯 加装的小区，可根据现场条件预留增设电梯所需场地、管线 接口及电力容量。(2)小区道路应满足无障碍设计要求。小区绿地内的 步行道宜为无障碍通道，设平直步行道路，放弃汀步式通道, 尽量消除台阶式步行道。设置休息座椅的休憩场所，宜留有 轮椅停留空间。(3)根据业主实际需求，在室内增加适老化设施改造。(4)无法加装电梯的多层住宅，有条件的应在楼板转 角处设置可供老年人休息的设施。有条件的小区，宜结合改 造提升，给小区内有远程呼救需求的住户提供相关设备的安 装条件。(5)对无停放用房的小区，在征求业主同意的情况下, 因地制宜设置非机动车集中停放车棚(库)，配建电动自行 车充电设施。充电装置应具备充电结束后自动断电功能。新 建车棚(库)不得影响周边住宅通风采光。有条件的小区, 宜在合理考虑新能源汽车快充、慢充需求的基础上预留电力 容量，增设新能源汽车充电桩或设置充电桩预留布线条件及 接口。(6)合理规划闲置的地上地下空间通过改扩建增设公 共服务空间(九)小区长效管理1、必改：(1)小区应增设总平面示意图、社区引导牌、道路引 导指示牌、排水设施平面示意图等标识，完善小区服务管理 的标识系统。小区、楼、单元、门牌等相关标识宜结合小区 整体改造，具有一定辨识度、文化特色。排水设施平面示意 图应结合生活小区“污水零直排区”建设，设置生活小区“污 水零直排区”创建公示牌，含排水设施平面示意图，强化排 水设施长效管理。(2)在小区主要出入口、集中活动场地等处宜设置文 化宣传栏、便民信息发布栏、电子显示屏等设施。(3)小区围墙宜采用通透式围墙通过改变其造型、色 彩及材质并结合绿化、照明设计形成特色景观空间。（4）根据杭州市物业管理条例、关于加强新时代 城乡社区治理工作的实施意见、杭州市加强住宅小区物业 综合管理三年行动计划（20192021年）等文件精神，加 强物业管理。解决落实日常维修费收缴机制，确保共有部位、 共有设施设备的日常维修。2、选改：（1）在小区主要出入口设置符合小区自有特色与风格 的大门或标志性构筑物，提升小区形象，增加居民归属感, 促进邻里文化和谐发展。（2）相邻小区间的围墙宜采用生态绿篱进行替代，以 增加小区的空间感受。目录一、总体目标3二、五个基本原则3三、开展九方面必改+选改（41+23） 4四、技术要求5（一）消防及安全51、必改：52、选改：6（二）管线改造71、必改：72、选改：8（三）拆除违建，清空杂物91、必改：92、选改：无9（四）房屋修缮91、必改：92、选改：10（五）停车扩容111、必改：112、选改：11（六）道路提升111、必改：112、选改：12（七）环境优化121、必改：122、选改：14（A）服务设备151、必改：152、选改：16（九）小区长效管理171、必改：172、选改：18一、总体目标践行“以人民为中心”的发展理念，以提升居民生活品 质为出发点和落脚点。努力打造有完善设施、有整洁环境、 有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系的“六 有“宜居小区，增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。二、五个基本原则（一）坚持以人为本、居民自愿。（二）坚持统筹兼顾、一体实施（三）坚持因地制宜、突出重点。（四）坚持各方协调、统筹推进。（五）坚持创新机制、长效管理。三、开展九方面必改+选改（42+23）.消防及安全6+41 .管线改造：7+3.拆除违建，清空杂物：3+02 .房屋修缮:4+3.停车扩容：2+23 .道路提升：5+1.环境优化：6+54 .服务设备：6+6.小区长效管理:4+2U!h技术要求(-)消防及安全1、必改：(1)对室外消火栓进行排查及修缮，消防管网完好率 应达到100%,更换经常性爆裂的地下管道。(2)在楼道等公共部位和场所应设置应急照明、疏散 及楼层指示标志、灭火器等。在电动非机动车充电桩区域, 应配置干粉灭火器等消防设施器材，灭火器配置应符合建 筑灭火器配置设计规范GB50140-2005规定。(3)楼道烟感报警器全覆盖，对无法正常使用的烟感报警器进行更换，并设置禁烟标志。(4)清理疏通小区消防通道，保持疏散通道和安全出 口的畅通。消防车通道应100%设置明显标识。(5)对已有智能监控的小区应进行检修，更换老旧破 损设备线路。缺少单元门或破损严重的，应予以安装或更换 并且在单元门上设置单元门禁系统，。小区出入口配备安保人 员。小区门禁系统配备人脸识别或读卡装置。(6)参照杭州市智慧安防小区建设三年行动计划 以构建“1个小区级管理平台，实现人、车、视频等3类 基础数据可汇聚至相关平台”为建设标准同步实施改造提升。 1.视频监控：实现小区内视频全覆盖，在小区与外界相通出 入口、内部主要通道、业主活动场所、周界围墙等应当安装 视频监控。2.人脸相机：在小区与外界相通出入口应安装人 脸抓拍摄像机。3.车牌识别：小区车辆出入口应采用车牌识 别摄像一体机对进出车辆进行控制，实时记录出入口通行车 辆信息。2、选改：（1）依托社区社会服务管理中心增设微型消防站，合 理划定最小灭火单元，选址遵循“便于出动、全面覆盖”的 原则，采取自建、合建、统建等方式建设，应达到“3分钟 到场”的要求。体量较大的小区，应按照“一站多点”模式 建站建队，满足快速处置要求。微型消防站应纳入消防救援 机构统一调度指挥体系。（2）安装城市消防远程监控系统，将智能消防系统接 入“智慧消防”创新云平台。（3）独居、空巢老人和行动困难等确有需要的特殊人 群住所安装烟感探测报警器（4）因地制宜，在条件许可的范围内，投入安装智慧 门锁（门禁）、周界报警、周界监控等可扩充项目来提升小 区科技安防水平。(-)管线改造1、必改：(1)重新核算小区总用电量，确定用电负荷，并且集 中电表，水电表都能达到一户一表。(2)小区内架空电力线路和通讯线路实施架空线路上 改下，所有电线、电缆应采用铜材质导体，个人私拉线路应 全部拆除处理。整治和整理供水、供电、供气管道及通信、 网络、有线电视等电气线路。楼层、单元、楼栋之间不应存 在飞线。有条件的小区，可以采用综合管廊方式敷设，其要 求宜满足城市综合管廊工程技术规范GB50838的相关要 求。表后管线整理有序，配有管槽，并对楼道配电箱进行美 化。(3)小区开放楼顶空间、路灯杆、监控杆等通信网络 资源，满足小区未来网络改造，满足小区未来网络改造升级 及5G系统的需求。(4)根据杭州市水污染防治行动计划和杭州市 “污水零直排区”建设行动方案要求，全面排查排水设施 存在的雨污混接、破损、渗漏、堵塞、污水预处理设施设置 不到位等问题，深入开展生活小区雨污分流改造，实现全面 彻底的污水纳管和严格的雨污分流，严格实施管网巡查、检 测、清淤和维修等机制，切实落实日常养护、管理责任，确 保达到省、市“污水零直排区”建设标准。（5）供水管材设备等，应符合生活饮用水输配水设 备及防护材料安全性评价标准，未达到现行国家标准的， 应予以更换。（6）应对既有民用建筑的阳台污废水系统进行排查和 改造。阳台污废水应与屋顶落水管实行分离设置，阳台洗衣 废水及阳台地漏应接入独立的废水立管，空调冷凝水应接入 雨水立管，改建后确保做到雨污完全分流。（7）原有小区内及沿街的大小行业，包括餐饮、副食 品、美容美发、旅馆、洗浴、洗车店、洗衣店、医疗机构等。 相关行业产生的污废水排放需根据各行业排水规范要求设 置相应的预处理设施，其中餐饮产生的油污需设施规范的隔 油池预处理、美容美发及洗浴产生的污水需设置毛发收集器 或毛发聚集井预处理、洗车行业需设置隔油沉砂池、农贸市 场需设置隔油格栅池、口腔诊所等医疗机构需设置包括消毒 在内的预处理设施，保证排出水的水质满足现行污水排入 城镇下水道水质标准GB/T31962的规定。2、选改：（1）变电所变电容量不满足改造后用户用电需求时， 应与供电部门沟通，确定变压器的配置方案进行扩容，电气 设备应选用节能、环保型设备。建筑内电表应集中有序设置。 加装电气智能监测和管理设备。