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XX物业管理某大厦物业管理方案（DOC45页）我公司通过十多年的努力，在上海物业管理行业中建立了良好的品牌声 誉。作为一家具有一级资质的物业管理企业，我公司在企业综合实力、物业 管理能力、顾客评价方面处于行业领先地位。我公司管辖之楼盘绝大部分多数分布于浦东新区，特别在小陆家嘴区域 就有多个公司管理楼盘。公司在以往的进展过程中，与大厦周边地区的行业 及政府有关部门具有广泛及密切的联系，为有效地处理各类矛盾打下了基 础。我公司还在这些物业中备有足够的人员、机械、物资可作为紧急待命使 用，足以应对所有可能的各类紧急状况。 我公司是物业管理行业内率先推行IS09000标准质量认证的企业之一， 我们按照质量体系运行要求，建立了一套涵盖所有设施设备与岗位的各类规 章、制度、职责，以文件化、标准化的管理模式，使各项工作都在IS09000 国际质量管理体系的监控下进行，能够充分保证我公司的服务品质。2007 年公司又率先导入了环境与职业健康安全管理体系，现已通过了上海质量体 系审核中心的第三方认证，成为同行中为数不多的三标一体运行管理体系的 企业。 我公司多年来不断在为争取高端物业管理市场份额而努力，公司从上到 下，在员工思想方面、在人材储备方面、在物资配备方面为承接甲级写字楼 的物业管理项目做好了充分的准备。我公司如能承担大厦的物业管理项目， 必将全力以赴，用完善的服务来树立更好的品牌形象，因此我们势必对大厦 物业管理服务品质投注十分的关注程度及重视程度。 我公司拥有在多类型、高档次物业的管理过程中所取得的丰富实务经验, 我们在不断学习汲取外资企业先进管理办法的同时、还能够因地制宜进行一 些本土化的改良，使其在日常管理过程中呈现更好的管理效果。我公司的管 理质量同外资公司在境内管理的物业相比可说毫不逊色，我们的管理成本却 远较境外物业公司低。我们在坚持国际化管理水准的同时，实行本地化的收 技术上的准备。熟悉周边环境熟悉大厦周边的供电、供水、市政、环卫、公安、消防与行业主管部门等政 府职能部门的情况，建立与谐的工作关系，使物业管理顺利运作。2物业接管验收接管验收的准备工作2.1.1 新建物业竣工验收后、客户进驻前，我司将及时组建接管验收小组，对 所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足客户的 质量要求。2.1.2 物业接管小组由我公司各部门业务骨干及大厦的管理人员构成，负责各 分项的验收接管。2.1 . 3接管验收开始之前接管验收小组应做好下列准备工作： 与委托方联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划； 准备好接管验收记录表格。2.2 接管验收的工作程序2. 2.1房屋主体结构按幢验收接管，属于整幢房的附属设备按幢一起查验同意。设施、设备按台查验，按系统接收。2. 2.3不管是房屋主体或者设施以缺陷整改结束、复验全部合格后才能接收， 并同意委托方移交的钥匙与部分的看管责任。2.3 资料的接管验收物业产权资料;物业竣工图纸； 综合竣工验收资料:；施工设计资料； 机电设备资料；有关客户资料。2.4 接管验收标准与验收方法验收方法为观感验收法与使用验收法。2.5 接管验收遗留问题的处理5.1遗留问题的登记确认对资料图纸接管中发现的有不全、不真实、不符合等问题，接管验收小组应 当将问题逐项记录，并交委托方有关人员签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的质量不合格等问题，接管验收小组应当将 问题逐项记录，并请委托方有关人员签字确认。2. 5.2对资料图纸遗留的问题，接管验收小组应当积极同委托方联系补齐。2. 5.3对物业硬件设施、设备遗留问题，通常问题接管验收小组应当要求有关 单位在两周内解决。重大问题接管验收小组应当要求有关单位在一个月内解决。关于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，我司将以备忘录的形 式将问题登记后交给委托方进行备忘。2. 5.5有关记录与备忘录交公司有关部门归档，长期储存。3物业管理前期服务的准备程序管理预算与工作计划根据对项目更详尽的熟悉与认识与全面的技术数据资料，我司将编制管理费预算 方案，其中包含今后管理处员工的编制与管理费开支预算。在此基础上，我们将 从管理与市场两个角度综合考虑，提出有关各单元管理费收取标准，并密切监察 房地产市场的动态，提出在管理安排上最有利的费用运算。同时制定专门的前期 服务的工作计戈IJ,并根据此计划逐步开展各项管理工作。3.1 流程设计与规章制度我们将根据1509001:2000质量管理体系的要求，为管理处各岗位制定一套细致、 完整的工作流程，以使各岗位人员能按照标准要求做好每一项工作。将依照大厦 的实际情况制定各岗位职责与规章制度，强调可操作性与针对性，并拟定各类机 电设备的维修保养计划、运行保护法规范，以完善日后的管理工作。3.2 员工招聘与上岗培训员工表现为物业管理最基本及最重要的环节，我公司将从本部派驻一位具有丰富 写字楼物业管理经验的物业经理负责大厦的现场管理工作，并调派各主管级人 员，特别是工程主管及时进场参与现场工作、熟悉各类设备设施。此外，还将拟 定招聘计划，筛选适当的申请人，安排面试、复试，并按工作先后录用。我司通过多年各类型物业管理实践与对不一致层次员工进行培训，已进展出一套 具有特色的培训课程与培训体系。我们会针对大厦的特点与新聘员工的具体情 况，度身定制一系列上岗前的基础知识培训，使员工在上岗前能基本掌握高标准 写字楼物业管理所需的各类知识，以便日后工作的正常开展。我们还将对受训员 工进行考核与评估，就招聘员工的物业管理综合能力进行测试，选择合适人选， 组建优秀的物业管理团队。3.3 用户手册与管理公约我司将协助委托方制定极具吸引力的用户手册与管理公约，详列所有有关客户需 注意事项与有关项目使用及管理资料，明确用户应享受的权利与应尽义务。并可 根据委托方的不一致耍求提供不一致的印制式样。此类精美的手册与公约将足以 充分表达进展商对专业管理事项上的重视，从而能够有效地促进本大厦的市场推 广与租售业绩。3.4 对外联络我们深知大厦所属地域中各政府机构、街道居委、警署、消防局、劳动局、交通 管理部门与各公用事业主管部门的友好合作关系关于项目顺利交接与日常管理 工作的重要性。我司对小陆家嘴地区、与上海市各部门机构均建立了良好的公共 关系。我们将运用自身的优势代表大厦与所在地政府部门及时沟通协调有关事 项，为今后管理工作打下较好的公关基础，同时确保各类需审批、评定手续的完 整有序。3.5 项目保险我们将及时熟悉贵司在项目建筑期间的保险计划，并提供与各家保险公司的联 络，运用本司的管理经验为项目选择最合适的投保险种、费率并安排保险的投保 事宜，以保证项目于移交期及其后的使用期内有充分的保险安排。3.6 进驻准备与装修指南我司将在大厦落成之前制定一套详尽完整的交楼流程，并附上装修指南，以便能 够在各单元交付给客户使用之前能通知客户，从而确保用户在正式接收单元时充 分熟悉项目的装潢规章及审批程序，以便使客户的装修工程时刻处于全面的专业 监管之下。物业管理日常运作带格式的：段落间距段后：0.5行，段前不分页1安全保卫服务大厦是一座现代化的写字楼，其安保工作涉及的范围较为广泛，因此需要树立一 流的安保形象，制造一流的安全环境，做好一流的安全防范工作。在安全管理方 面，我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验，利用现代化的管理手段，依 靠各类先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方 位的安全管理，确保大厦的安全。1.1 安保工作的要紧特点大厦安保工作的特点，是由大厦功能特性所决定的。由于大厦为多功能的写字楼 物业类型，其安保工作就具有不一致于其它物业类型的一些特点。1.1.1 机密性与开放性的统一，决定了安保工作的综合性大厦作为集机密性与开放性为一体的综合性大厦，那么它的安全保卫工作就必定 要与其自身特点与有利于其功能发挥的要求相习惯。也就是说，大厦的安保工作, 既要保证大厦内具有一定机密性的客户日常业务的的安全、正常开展，又要让大 厦客户与出入宾客感受到在普通宾馆、饭店、酒楼等高度开放的场所里消费或者 工作时所能感受到的祥与气氛。既不能让闲杂人员进入机要工作区域，干扰其正 常工作，又不能让客户感到处处受到拘束与限制。如何掌握好二者之间的关系， 把握好分寸，是直接表达大厦安保工作优劣的关键之一。大厦在一开始进行安保 系统的构思设计时，就要全面从机密性与开放性角度考虑，在安全保卫工作上， 要制造一套自己的管理模式。1.1.2 消防等级要求高，决定了消防预案的重要性大厦作为一幢甲级写字楼，其对消防等级的要求相当高，又由于其为高层建筑， 一旦发生火灾，在高层人员疏散方面务必有周密考虑。日常物业管理服务过程中, 物业管理方面务必将预防火灾，消防设施保护保养，消防安全检查等作为物业管 理中的重要内容，从最大限度上预防火灾的发生，最大限度上减少火灾缺失，为 客户的工作、生活提供安全环境。另外，在消防管理方面，务必与大厦客户建立 协同机制，组织大厦所有客户全面参与消防管理，并使客户加强消防管理意识及 掌握应急、避难等措施。1.1.3 车辆管理情况复杂，决定了交通组织的前瞻性大厦建筑设计共安排停车位365辆，其中地上能够停车18辆。从大厦整个建筑 体量及使用功能来看，这些停车位数量与满足大厦客户及宾客车辆停放需求之间 可能会有一定差距。另外，大厦机动车交通流线需经该区域内部道路方可连通城 市外部交通，而该区域内汇合了众多写字楼，区域内部道路地形较为复杂，为保 证来往大厦宾客车辆顺利、便利到达，合理的交通组织相当重要。做为物业管理方，务必对大厦周边及本大厦车辆管理方面的状态有一个全面的估 计，在实施日常物业管理服务前就应对车辆管理有一个前瞻性的交通组织设计， 从而保证日常管理服务的正常开展。1.2 安全监控及巡逻检查方案我们认为，物业管理方在安全监控及巡逻检查方面应根据大厦的实际情况及其特 点，对大厦的管理原则、管理方式进行综合考虑，权衡利弊，找出最佳解决办法。 由于，倘若只考虑大厦的机密性而采取相对封闭式的管理,对来往宾客严加盘查, 固然会使大厦的安全得到较为全面的保障，但同时会因其森严的气氛而令大厦的 商业性公司感到不便，丧失其顾客。反之，假如只是片面地强调大厦开放性的一 面而放松应有的警觉，就会给大厦的长期安全运作造成隐患。物业管理方务必处 理好机密性与开放性的矛盾，使二者有机地统一起来。我们对大厦的安全管理，拟采取“外松内紧，人防、技防相结合”的原则。根据上述原则，我们提出下列设想：一确立“动态管理”思想，大厦巡逻安保人员与中央监控室人员作为第一道防 线，时时密切关注大厦内外的动静。安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控 等综合安保系统为主，辅之以安保固定岗、流淌岗、机动应急人员，建立一个严 密、可靠的安全网络。大厦安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据大厦 实际情况设置门岗、外围巡逻岗、楼内巡逻岗、地下层巡逻岗等。通常情况下的 安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常任务；特殊情 况下的安全管理，按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件 与紧急事件的临时性处置、管制，并在大厦的安全管理工作中，设定紧急事件与 突发事件处理预案。在整个安保管理方面，实行动态监控管理。确保技防到位，大厦各重要部位都设有24小时严密监控系统，中央操纵室 通过集群电话与对讲机与巡视安保员保持联络，以便随时掌握情况。此外，大厦 还使用各类预警设施，与人防力量互相补充，共同构成严密的安全网络，外松内 紧，加强防范，从而有效发挥二者的综合优势。关于重点部位的安全防范，我们 建议在关键客户楼层设置安全识别系统，以防止闲散人员随意闯入，确保重点楼 层的安全。门禁管理区分类别，采取不一致管理措施。关于写字楼来说，人员进出复杂。 除众多商务办公人士以外，不可避免还会有众多送快递人员、送外卖人员等进出。 而送快递人员、送外卖人员因其个人素养参差不齐，很可能会给大厦带来安全隐 患，同时会在一定程度上对大厦的管理档次有所影响。因此，我们将多方听取客 户意见，针关于不一致人员，采取不一致管理措施。关于商务办公人士，我们将 尽可能营造一种较为宽松的商务氛围；关于关键客户的快递要求，因其机密性， 我们将与其共同协商确定外来人员放行范围。关于其他客户，我们将选择几家品 牌声誉良好的快递企业，提供其选择。关于送外卖的情况，我公司拟进行严格的 门禁操纵。当然，我们建议在大厦招商时，对餐饮商家能够有一些多样选择，同 时引进罗森超市等，这既方便了客户，也能为该项物业管理措施的实现制造条件。强调全员管理。在大厦的安全管理方面，我们将着力减少宾客察觉安保岗位 的频次，使宾客感受一种宽松的商务氛围。然而，在“全员皆岗”、“寓安全于服 务中”的思想指导下，我们将要求处处都有以其它更为自然随意的形式表达出来 的无形安保岗位。不言而喻，要真正做到机密性与开放性的矛盾统一，仅靠专职 的安保、技保的力量而忽视各类服务中的全员安全意识是远远不够的。相反，只 有动员一切能够动员的力量，抓好全员安全意识，寓保安工作于随意自然的隐迹 无形之中，促进安保工作服务化，才能既充分保证机密性所需的严密防范，又习 惯开放性所要求的宽松气氛。比如广场上交通疏导的指挥工作、大厦广场区域的 值勤巡逻均以停车管理的服务面貌出现，更符合大众的同意心理。如大堂撤去大 堂安保，以迎宾员的面貌出现在客户面前，既使客户感到亲切，又起到了保护大 厦秩序、留意周围情况的作用。我们建议在今后的日常管理中，安保人员的制服 为西服式样，坚持贯彻外松内紧原则，时刻保持高度警觉但不露于言表，从而缩 短与宾客的距离。加强外部联络，取得外部支持。我公司在大厦所在的小陆家嘴区域管理着多 个楼盘，在我公司多年的物业管理实践过程中，与该区域行业主管部门与公安、 交警、城管等政府部门建立了良好的协作关系。在对大厦的管理过程中，我们将 进一步加强与这些部门的沟通联系，寻求必要的支持与帮助，从而有力地保障大 厦的安全运作。特别在安全防范的策略上，强调与当地治安组织联防联制，发挥 治安的规模优势。1.3 消防管理方案关于一幢高层甲级写字楼，其对消防等级的要求相当高，消防管理是大厦安全管 理的重点之一。作为物业管理方，在日常物业管理服务过程中将做好下列几个方 面的工作：1.3.1 明确物业管理人员职责认真组织安保人员及所有员工学习有关消防知识，熟悉并能正确使用各类消 防设施与器材。 做好消防监控中心的日常值班。消防监控中心是同意火灾报警、发出火灾信 号与确定安全疏散指令等的机构，消防监控中心实行24小时值班，并做好值班 记录。值班人员应忠于职守，认真工作。公司有关负责人应做好管理、指导、督 促、检查，对有问题的及时进行整改。 严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度与措施。专职消防人员务 必每天巡视管辖区域的每个角落,及时发现并消除火灾隐患；定期对防火责任制、 防火岗位责任制执行情况进行检查，并进行汇报、交流；定期对客户进行防火制 度执行情况检查，阻止私自乱拉乱接电源，违反安全用电、用气的不当行为。 负责管辖区域内动用明火的批准与现场监护工作。 管理好管辖区域内的各类消防设备、设施与器具，定期进行检查、试验、大 修、更新，确保它们始终处于完好状态。 组织消防宣传教育，宣传方式可灵活多样，生动活泼，培养建立客户的消防 意识。抓好义务消防队的培训与演习，定期向客户传授消防知识及应急避难方法。 定期对管辖区域内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是检 查大厦内的电器、电线、燃气管道有无腐蚀、氧化等情况，防止线路短路或者爆 炸引起火灾。 管理好消防监视中心的各类设备、设施，保障监视中心始终处于正常工作状 态。 建立切实可行的应急预案，一旦发生火警时，进行有效的现场扑救。 制止任何违反消防安全的行为与企图。1.3.2 建立较完善的消防安全制度，做到有章可循建立消防中心值班制度。消防中心值班室是火警预报、信息通讯中心，值班 员务必树立高度的责任感，严肃认真地做好消防中心的值班监视工作，并做好消 防设施每天运行情况记录。 建立防火档案制度。我们将建立防火档案，对火险隐患、消防设备状况（位 置、功能、状态等）、重点消防部位、消防工作概况等耍记录在案，以备随时查 阅；还要根据档案记载的前期消防工作概况，定期进行研究，不断提高防火、灭 火的水平与效率。 建立消防岗位责任制度。建立各级领导负责的逐级防火岗位责任制，上至 公司领导，下至消防员，都对消防负有一定责任，从而建立健全防火制度与安全带格式的：段落间距段后：0.5行，段前不分页费标准，这也是我公司具有的优势。操作制度。每年年初由物业管理方召集大厦客户签订防火责任书，确定消防 联络员名单，并确定职责，层层明确责任，建立全方位的监督体系。定期开展消防安全检查制度。确保消防栓玻璃、阀门、水枪、水带完全完好。 报警系统准确无误，达到应急要求。配电房、值班室等应按规定配齐各类灭火器。 备用发电机、消防水泵、消防电梯能应急使用。定期组织大检查，每月物业管理 方进行普查，平常设置专人重点抽查，做到发现隐患立即消除。保安人员的定期与演习制度。作为物、业管理方应定期组织安保人员进行消防 演练，以提高安保人员的实际作战能力。同时，也应定期组织大厦客户协同演练, 以提高大厦客户的应急能力。1.3.3 建立一支高素养的消防队伍为加强物业的消防管理，物业管理方的全体员工都务必熟悉中华人民共与国消 防条例与公安部公布的高层建筑消防管理规则。在我公司，全体安保人员 都是义务消防员，这是一支不可忽视的队伍。公司会定期开展工作，一是对其加 强防火业务指导，二是对其进行灭火技能培训，三是定期开展检查，达到充分发 挥这支队伍的作用。1.3.4 加强消防设备的管理为了保障消防工作的安全，根据建筑设计防火规范，大厦内部设有先进的消防设 备与灭火器材。作为物业管理方，我们将定期检查消防设备的完好，禁止擅自更 换消防设备的行为,特别是客户进行装修时，务必严格审查消防设备的完好程度, 公共走道务必保证畅通，绝对不准放置其他物品。1.4道路交通管理方案对大厦的车辆管理，将重点突出下列几方面：一1 . 4.1制定切实可行的管理制度及运行方案我公司进驻现场后，首先会进行调查摸底，合理规划地面及地下停车场库的使用 管理，防止乱停、乱放。同时，建立完善地管理制度，确保大厦的停车秩序。2 .4.2进行安全有序的服务对驾入车场、车库的车辆，均限速5公里下列，严防高速行驶，并有专人指引， 按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序， 以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。1. 4. 3标识系统为保证行车安全，提供各类停车场标识系统的设立建议，如限高牌、限速牌、转 弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶导向牌、禁停标识、行驶停放识别标记等。1.4.4 实施科技型管理模式完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，保证无操纵 盲点。1.4.5 出入登记管理贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的出入口操纵，建立车辆停放登记 制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入与逗留。1.4.6 规范化的人性管理在严格规范管理的同时.，关注地下停车场的采光、卫生、排气、通风等基础设施, 对地面停车场，配合做好车辆的防护工作，尽量减少热辐射对车辆使用人员的影 响。关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好有关记录，若出现损 坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减少缺失。1.4.7 配合开展重大活动及其它有关工作遇有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，事先做好预留车位及场地 检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。1.4.8 进行车辆进出指引因大厦周边区域内部道路复杂，宾客来往行车可能不便，为解决这一问题，我公司将设立专职车辆管理指引员，对车辆进出进行指引，以方便宾客，给宾客一种 人性化服务的体会。如我公司担任大厦的物业管理方，在安全管理方面，我们将充分运用大厦配置的 现代化安保设备，加强人防与技防想结合的具体运作方式，二者相辅相成，优势 互补，在大厦内部形成一个人员与设备有机结合的安全网络，并积极取得大厦客 户的密切配合，为充分保证大厦的安全运行作出有力保障。2房屋建筑及设备管理大厦建筑要求十分高，它表达了一幢高级涉外办公楼的内涵与品味，因此大厦的 设备也考虑得十分周全。一流的设施，务必要有一流的设施设备管理与之相匹配, 才能保证其得到良好的保护与正常的使用。2.1 设备运行管理的要紧特点从大厦整体情况来看，其从使用功能上对设施设备的日常运行与管理提出了高可 靠性、高安全性的高要求。其设备运行管理的要紧特点为：一务必统筹兼顾，突出重点大厦的设备运行管理工作十分重要，有非常复杂，在涉及机电、水务、空调、电 梯、通讯、监控、计算机系统等现代化设备，特别是涉及到科技含金量高、运行 要求严，保护难度大的各类专业化设备的运行管理时，一定要妥善安排好工程技 术力量，统筹兼顾各类设备的技术保障工作，要在兼顾面上的同时，突出抓好重 点设备与薄弱环节的运行管理与故障预防工作，要充分认识到越是现代化的综合 性大厦，对各类设备正常运行的程度就越高，一旦设备出现故障，大厦的正常运 作就会受到影响，而且几乎所有设备的功能都无法由人取代。务必全天候运作，零故障要求 由于大厦的业务将十分繁忙，大厦内的水电供应、内外照明、垂直运输、空调新 风、安全监控、消防报警等等务必保证全天侯运作。同时，渣打银行日常业务的 开展也对设备安全性提出了相当高。大厦内不管哪一种设备稍有差池，都有可能 会给客户与大厦带来很大缺失。因此，对大厦设备运行与管理应力求实现零故障 标准。尽管大厦使用了两路进线并有自备发电设备等，但对大厦安全用电管理不 能有丝毫的掉以轻心。2.2 设备管理要紧内容日常巡检 以保证各系统的正常开通与运行为目的，按公司设备管理规范做 好日常巡检，对巡查中发现的问题及时处理与解决，一切巡视与保养均应有书面 记录。 定期保养 遵照公司对设备管理以防为主、养重于修的指导思想，制订出各 类设备的中、长期保养维修计划，并严格按计划操作。各重点部位加强例行检查, 发觉故障即时排除。 报修处理 严格执行公司报修处理制度，及时、负责地处理好客户报修。接 到报修后应在第一时间到达现场，立即进行处理，并达到公司报修处理要求。 应急预案 根据大厦特点与设备配置，制订出发生停电、断水、电梯困人、 水溢、火灾等事故时的应急处理方案，以防万一发生情况即能及时、妥当的处理, 不致造成严重后果。 设备建档对所有设备及大厦的结构、设备状况，建立基本资料及维修保养 档案，并作动态跟踪，及时记录每次维修保养的内容。 配合移交接收在对每一项设备或者系统进行检查移交验收时，物业管理方 将积极参与配合，尽可能使各类问题能够在免保期内发现并得到解决。 合理使用能源 重视能源管理，制订经济、合理的用电方案，对空调机组、 照明等重点耗能设施作动态跟踪，采集数据，使能耗达到合理的运行水平。 规范机房管理 严格执行公司的机房管理规范，保证机房环境良好。2.3 房屋及设备设施的维修保养服务3.1房屋及配套建筑物的维修保养 做好季节性养护工作，确保大厦内干燥、通风，雷雨季节对避雷设施的完整 有效性重点进行巡查。 台风季节对大厦高空及室外建筑的悬挂物等进行检查，发现隐患及时整改， 避免意外事故的发生。 建筑物外观完好、整洁、无有碍市容与观瞻的搭建，建筑墙面、玻璃幕墙、 地砖、天花板等各类损坏物及时修复，保持建筑整体的美感。编制养护工作程序 及实施细则，落实内容并责任到人。2. 3.2供配电系统有关技术人员持证上岗，按国家标准进行变配电操作、日常保养与运行管理。 建立完整的规章制度：值班工作日志、巡视记录、进出人员登记、系统运行 记录、倒闸操作工作票制度、临时用电管理等。 定期保养、根据运行管理规定安排强制性电气检测，测试报告及时归档。 计划性停电与定期维修保养应提早知会有关单位及人员。 保证不间断供电，出现故障应立即组织技术人员排除。 发生供电部门瞬间停电，应立即向供电部门调度室确认并作全面记录。 制定停电应急方案。2. 3.3照明与室内供电每天安排巡检（同时要求楼层保洁工配合），保证照明灯具完好。 进驻初始阶段增加到各办公室巡检，检查插座等使用情况。 所有开关下端标明供电设施名称，便于缩短维修时间。 提出照明节能建议。2. 3.4垂直运输系统聘请专业公司负责电梯的维修保养，但务必对其工作质量进行监督、检查， 督促其做好维保记录，管理处主管技术人员亦作好电梯运行情况记录。 电梯发生故障及时通知专业公司抢修。 遇到电梯关人等突发事故，按电梯困人应急处理方案操作，并由专人操作。 大件或者大批量货物运输安排专人手动操作。 定期安排劳动局作电梯安全年度检测，确保持证运行。 确保电梯内设施（照明、通风、通讯、报警按钮等）完好。2. 3.5空调设备的维修保养建立完整严格的管理制度（空调工岗位责任制、设备操作规程、交接班制度、 降低能耗基本原则等） 按客户要求管理处负责开、关机操作，每日做好巡视记录。 对中央空调机组聘请专业保养单位做好保护保养工作，以确保机组的正常运 行，并及时做好每次的保养记录。2. 3.6给排水系统根据管理处要求的操作规程，对水泵设备进行日巡检、周检与保洁工作，并 做好有关记录。 生活水箱定期清洗，并由为卫生部门进行检测，要求符合标准。 水泵操纵柜、水操纵器、传感器定期检查，并做好有关记录。卫生洁具定期 巡检，及时修复损坏的零配件，并做好有关记录。 保障对客户供水的连续性，若确需临时停水，应提早通知客户停水时间，突 发性事件导致停水，应及时向客户解释。 消防水系统（喷淋系统、消防栓系统）按消防部门与管理处操作规程，实行 定期由受消防培训的专业操作工，进行放水试验。以确保设备处于正常待命状态, 并做好有关记录。 保证消防操纵中心及消防设施配备齐全、完好，按有关消防法律法规配备人 员，建立突发性火灾应急方案，保证消防疏散通道畅通，应急照明、指示标志完 好，无火灾隐患。2. 3. 7污水处理系统排污管道通畅，无堵塞外溢现象 定期进行卫生消毒灭杀。 操纵设备完好，对污水系统进行运行的巡视、记录。2. 3.8弱电系统（门禁、应急广播、安保监视、防盗、消防报警、红外线报警 等）制定各弱电系统运行、管理的规章制度：操作要求、巡视检查等，编制各系 统通常性维保计划。 定期检测各系统状态，做好检测记录。 定期对消防操纵设备进行检测、确保系统与有关设备可随时启动。 在免保期内，及时将发现的问题与施工方联系，落实整改。 要紧弱电系统由专业公司负责技术保护，公司弱电技术员应监督、检查其保 护结果。 配合专业单位对有关设备的周期性检测。2.4 装修管理大厦交付客户的房屋为毛坯房，因此每一客户在进驻前务必进行内部装修装饰方 可进驻，因此大厦的装修监管工作十分重要。物业管理方在此过程中务必严格管 理，确保装修活动的正常有序开展，减少装修情况对大厦的影响，因此我们在大 厦装修高峰期，设专人负责装修管理工作。2.5 . 1装修施工前明确装修规定、装修办理手续、装修禁止行为、装修注意事项，并将各项内 容明确告知装修客户，要求客户在装修过程中严格遵守有关规定。我们拟对客户装修采取双重审核，即客户将有关装修申请资料报送我公司， 经初步审核后，我公司将有关资料转呈大厦业主，务必经业主认可后，客户通过 装修审核后，方可进行装修工程。2. 4.2装修施工中在客户装修阶段，管理处将配备专职的装修管理人员，定时巡视装修单元， 对装修行为进行管理与指导。 及时发现并制止装修违规行为，防止装修行为对其他客户的影响与损害。 加强对装修施工人员及装修物品的进出管理，做好大厦安全防范工作。2. 4.3装修完毕我们将提醒客户与装修施工单位签订质量保证文书，确定保修办法。 我们将对住户整体装修情况进行查验，确保设备设施安全良好，对大厦整体 无任何不良影响。 监管装修施工人员的离开。如我公司成为大厦的物业管理方，我们将全力保证大厦各项设备设施的正常、安 全运行。3清洁保洁服务清洁保洁服务是物业管理工作中的重要构成部分，特别是综合型的甲级商务写字 楼。保洁服务工作的到位与否，直接影响到整个大厦各楼层的企业形象。在一 个甲级商务服务区域中，整洁、舒适所带来的心情舒畅的工作环境，是一个十分 重要的评价指标，也是物业管理企业创建文明形象、表达一流管理水平的重要标 志。同时，也是对建筑物与设备保护保养，使物业保值增值的需要。3.1 清洁保洁工作的要紧特点大厦作为甲级写字楼，其建筑所用材料多种多样，保洁工作务必习惯各类材 料清洁保洁要求。 大厦使用功能丰富，保洁工作务必切合实际不一致功能需要。 大厦作为综合性商务办公楼，每天来往宾客川流不息，给大厦的清扫保洁将 带来一定的难度。 大厦建筑及定位的高档次，对清洁、保洁提出了相应的高要求，大厦的保洁 工作应达到五星级宾馆的档次。3.2 清洁保洁工作的总体设想因物业管理市场中清洁保洁外委市场已经基本成熟，因此在高档写字楼管理 中清洁保洁项目基本使用外委形式。由于清洁保洁项目为物业管理各项目中属劳 动密集型，技术含量较低的类别，因此外委有利于提高清洁保洁质量，并相对地 节约管理成本。因此，对大厦的清洁保洁工作，我们将选择一家品质优、信誉好 的专项服务企业承担。 我们将以高水平的保洁标准为指导，制订出大厦高水平、高标准、高要求、 高细致、高督导的保洁标准与操作规范，并切实将管理意图传达到专业清洁公司， 使其管理服务满足大厦的清洁保洁要求。 公司对外委方的保洁工作过程进行严格的监督操纵，确保其保质保量地完成 自己所承担的保洁任务。 大厦的清洁保洁工作，我们将要求外委方采取“五定”，即定人、定地点、 定任务、定时间、定质量的方式，对服务管辖范围进行清扫、擦洗、上蜡与垃圾 清运等日常清洁保洁工作，以维持大厦公共部位的清洁卫生。 大厦的清洁保洁标准将按照五星级宾馆的水准，做到高标准、严要求、规范 化服务，实现“六无”，即无垃圾污物、无碎纸皮核、无烟蒂、无痰迹、无污水 赃物、无卫生死角。3.3 保洁服务的要紧内容大厦建筑物前后左右的公共区域，包含：前后广场、通道、空地、绿化等公 共部位。 大厦建筑物内部空间的公共部位，包含：大厦底层至顶层、大堂、电梯、自 动扶梯、天台、房、外墙、玻璃幕墙、廊柱及各楼层的公共卫生间、安全通道、 电梯厅、垃圾节用通道、隔油池等公共部位的清洁保洁工作。 大厦管理区域内的日常办公垃圾、生活垃圾及餐饮垃圾的收集，清扫与清运 工作。 另外，还同意客户的委托，对需要为其提供服务的私用单元部位进行清洁工 作。3.4 清洁保洁工作的要紧措施对大厦清洁保洁工作，我们拟具体从外委队伍建设与清洁保洁服务的标准化、规 范化、制度化建设方面着手，要紧内容包含：一我们将关注外委方对员工清洁保洁员工的队伍建设，要求服务人员树立吃苦 耐劳、不怕脏、不怕累、全心全意为客户服务的思想观念；同时要求外委方积极 开展技术练兵活动，重视岗位培训工作，使员工人人都能熟练地掌握清洁技术。 建立健全各类有关规章制度，使大厦地清洁保洁工作有章可循。比如将所负 责的公共部位如大堂、电梯厅、自动扶梯、电梯、楼梯、公共卫生间、走道、天 台、广场、外墙等划分成若干个清洁保洁区域，实行“五定”制度，做到人人分 工明确，职责分明，使清洁保洁工作得以有条不紊地顺利进行。止匕外，制订一系 列有关规章制度，如各清洁工种地岗位职责，各类、各道清洁工序的安全操作规 程，清洁工具、用品的保管、领用制度、清洁服务质量检查制度等。根据清洁保洁服务不一致工种，不一致作业的内容，制定具体的操作标准、 规范，包含工作服要求，服务态度规范，标准工作流程，清洁设备、工具、材料、 用品的选用标准，与各类、各道清洁工序应当达到的卫生清洁标准等。制定全面周密的清洁计划与工作安排，开展服务质量达标活动。为了使有限 的人手充分发挥出最高的工作效率，使整个大厦的清洁工作做到张弛有序，忙而 不乱，我们将根据不一致的服务对象及各类活动特点，有针对性地制定每日、每 周、每月、每季、每年地工作计划与具体安排，包含对日常清洁服务工作与重大 活动期间的清洁服务工作作出周密、合理的安排，并针对可能出现的特殊情况制 定相应的应变措施，以确保所有需要清洁保洁的区域、部位毫无遗漏地得到保质 保量的服务。实践证明，事先制定全面周密的计划、安排，能够使管理者与操作 者都心中有数，以便根据计划合理那派人手与时间，使各项作业有组织、有秩序、 有节奏地进行，从而大大提高工作效率。抓好各项制度，包含清洁服务质量检查制度的贯彻落实。有了齐全的规章制 度，还需要认真贯彻落实，才能取得预定的成效。否则制度再多再好，但未按照 实施，那也只是一纸空文。因此，大厦在积极推出清洁保洁服务的各项规章制度 与工作计划的同时，还将加强了监督检查环节，并使这项工作日常化、制度化。 通过严格检查，层层把关，将质量问题消灭在萌芽状态之中。对大厦物业管理服务的整体设想大厦地处浦东新区陆家嘴金融贸易区的中心地带，总建筑面积70014平方米，为 甲级写字楼。其建筑外观简洁大方，大厦整体表达了高档涉外写字楼的内涵与品 位。1管理服务目标大厦作为甲级写字楼，其管理务必符合与满足高档写字楼物业管理服务标准。因 此，我们将根据大厦的运作特点与自身条件，勇于突破，管出水平，管出特点。我们对大厦的总体管理服务质量追求是：达到全国物业管理优秀大厦的标准，并 与国际一流物业管理相接轨。2管理原则通过对大厦的性质、硬件特点、特殊要求等的细致分析，提出对大厦的耍紧管理 服务原则如下：一 紧密围绕“使客户称心满意”的核心理念 对关键客户重点关注，提供所需服务倡导“以客户需求为中心”的管理思想 建立以客户需求为导向的服务方向链 倡导科学管理与专业服务， 规范管理服务行为 为开发商当好“管家”，使物业管理服务成为大厦租售的亮点3.5清洁要求与卫生标准大堂清洁要求 地面每天循环推尘，大堂内其他部位，如玻璃门、玻璃带墙、柱面、墙面、 台面、玻璃、栏梯、自动扶梯、楼梯、沙发、灯具、烟灰缸、金属表面、地毯、 花卉盆景、各类标志、标识、指示牌等。要随时保持清洁光亮、明净、无污渍、 无烟蒂、无垃圾。 定期对大堂地面石材进行完全清洁、抛尘保养。操作时间要紧安排在夜间进 行。在保养期间，在保养区域竖立指示牌或者围栏以防客人跌滑，大堂石材的保 养在客户入驻前，应做一次完全的保养，以防污物渗入，造成永久色差。 凡遇雨雪天气，在大堂进出口处竖立警示牌，并铺上防滑防湿踏垫，并为各 人套上雨套，同时增加拖楼次数，以防客人跌滑与将雨水带进大厦。 对客人进出频繁与容易弄脏的区域重复拖擦，并增加次数。3. 5.2电梯及电梯厅清洁要求电梯厅地面循环推尘清洁。保持整洁干净。 每天对电梯厅及电梯轿厢内的墙面、梯门、天花板、灯具等进行全面清扫与 地毯吸尘。 清洁烟灰筒内的垃圾与烟蒂（烟蒂不超过5个）。 每天调换轿厢地毯，必要时增加次数。