火炬开发区中山伟圣照明有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

火炬开发区中山伟圣照明有限公司“工改工”宗地项目"三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和现行控制 性详细规划，火炬高技术产业开发区管委会拟对位于火炬开发区 沿江西一路8号的中山伟圣照明有限公司旧厂房用地进行改造， 由中山伟圣照明有限公司自主改造，采取全面改造的改造方式。 改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于火炬开发区沿江西一路8号，北至沿江西路， 南至风华制衣（中山）有限公司公司，东至新高电子材料（中山） 有限公司公司，西至沙边村，用地面积2. 48285公顷（24828. 5 平方米，折合约37.24亩）。（二）标图入库情况改造地块于2022年4月纳入“三旧”标图入库，图斑编号, 图斑面积2.48285公顷（24828. 5平方米，折合约37. 24亩），全 部纳入本次改造范围。（三）权属情况改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，已按规 定办理用地报批手续，改造涉及的土地已经确权、登记，不动产 证号为粤（2015）中山市不动产权第号，为土地权利人中山伟圣 照明有限公司自2007年1月开始使用。（四）土地利用现状情况改造主体地块现用途为工业，有5栋建筑物，为中山伟圣照 明有限公司自2015年9月开始使用。已按规定办理规划报建等手 续，现有建筑面积13016.23平方米，现状容积率为0.524,作工 业厂房所用。该地块目前已拆除建筑面积0平方米，改造前年产 值为1500万元，年税收为50万元。不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素。（五）规划情况改造地块符合土地利用总体规划、控制性详细规划，已纳入 市城市更新（“三旧”改造）专项规划。其中，在土地利用总体 规划中，属城镇建设用地2.48285公顷（24828. 5平方米，折合约 37. 24亩）；在中山火炬区电子信息产业园AB街区控制性详细 规划（2020）（中府函（2021） 27号）中，一类工业用地1. 9993 公顷（19993平方米，折合30亩），规划容积率为1.0-3. 5.建筑密度35-60%、绿地率10-15%、生产性建筑高度不大于50米、 配套设施建筑高度不大于100米，道路用地0.41989公顷（4198. 9 平方米，折合6. 3亩），防护绿地0.04311公顷（431. 1平方米, 折合0.64亩），水域用地0.02054公顷（205. 4平方米，折合0. 3 亩）。改造地块位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态 保护红线等管控要求。二、改造意愿情况改造范围涉及中山伟圣照明有限公司一个权利主体，火炬高 技术产业开发区管委会已按照法律法规，就改造范围、土地现状、 改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，同意将涉及土地、 房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、 控制性详细规划管控要求实施建设。在控制性详细规划中属道路 和绿地等公益性用地部分，日后火炬高技术产业开发区管委会需 按规划开发建设时，应无偿将用地交给火炬高技术产业开发区管 委会使用。改造项目拟采取权利人自主改造方式，由中山伟圣照明有限公司作为改造主体，实施全面改造。改造后将用于工业生产（用 于智能制造及光电产业），在符合控制性详细规划的基础上，容 积率不小于3. 4,总建筑面积不小于94416. 9平方米（含不计容建 筑面积10000平方米），其中新建建筑面积94416.9平方米，不 保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山 市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉挥发性 有机物项目环保准入管理规定。改造后年产值预计将达到12亿 元，年税收将达到2000万元。四、资金筹措改造主体拟投入资金3. 8亿元，其中自有资金18000万元， 银行借贷20000万元，具体以资金筹措的实际情况为准。五、开发时序项目开发周期为2年，拟分2期开发，其中，第一期开发 时间为2022年10月至2023年7月，拟投入资金32000万元， 拟建建筑面积不少于79488. 70平方米（含不计容建筑面积10000 平方米），主要实施厂房B,厂房C,厂房D建设，以及地下室 建设；二期开发时间为2023年4月至2023年9月，拟投入资 金6000万元拟建建筑面积不少于14928. 20平方米，主要实施厂 房A建设。六、实施监管（一）为确保项目按期实施建设、落实项目建设要求，改造 主体应当按规定与火炬开发区管委会签订项目实施监管协议，并 按监管协议约定实施改造。在监管协议中需明确：改造主体应履 行的实质性改造、工业厂房建设标准等相关义务；引入的产业、 环保、能耗等准入要求；投资强度、产值、纳税强度、分割销售 标准和要求及受让企业的具体准入标准等要求和相应监管措施， 以及物业管理、安全生产、公共设施维修等责任；监管主体对工 业厂房建设标准、禁止违规转租、二次转让、改变使用功能、加 建改建等监管内容；改造主体的违约赔偿条款等相关内容。改造 主体未依约依规实施改造的，按监管协议约定承担违约责任。其中该“工改工”宗地项目高标准厂房分割销售自持销售比 例为20% （自持）、80% （销售），最小分割单元为层。（二）为促进产业集聚，加快产业高质量发展，改造主体应 当按规定与火炬开发区授权的区属公司签订商务协议，并按商务 协议约定履行责任。在商务协议中需明确：项目取得竣工验收备 案登记证后连续5年内亩均年贡献的考核要求。如改造主体出现 违约情况，应按商务协议约定承担相应责任。