小区物业服务履约保证金管理办法.docx

小区物业服务履约保证金管理办法为了维护小区全体业主、物业使用人的合法权益，切实加强物业服务 过程监管，确保物业服务合同有效履行，根据中华人民共和国民法 典中华人民共和国招标投标法物业管理条例小区物业服 务合同管理规约等有关规定制定本办法。第一条【履约保证金】本办法所称物业服务履约保证金（以下简称 “保证金”），即按照小区物业服务合同（以下简称物业合同”）的约定，由物业服务企业（以下简称“物业企业”）预存30万元在 XX业主委员会（以下简称业委会”）账户，用以保证按照物业服务 合同的约定履行相关服务。第二条【履约保证金专款专用】履约保证金仅可用于业委会按照XX 物业服务考核评分细则（见附件），在对物业企业的服务考核分数 低于一定值，且经整改仍不符合要求时，从保证金中扣除相应款项作 为惩戒。具体扣款方式，详见本办法第四条的约定。在保证金符合扣款条件时，由双方负责人或各自委托的代理人同时确 认扣款资料并签字、盖章后，方可通过银行开具相应金额支票的形式 进行扣除。第三条【履约保证金的退还】 物业企业在物业合同终止时，经业委 会考核，物业企业未涉及本管理办法第二条约定的扣除保证金情形的, 在物业合同终止之日起7个工作日内，业委会应将保证金全额退还给 物业企业，发生扣除情形的将余额退还物业企业。第四条【考核约定】业委会对物业服务工作的考核约定：73安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志， 并在主要通道设置安全疏散指示和事故 照明设施，每月检查一次，保证标志清晰 完整，设施运行正常。174水泵1、每周对供水设备检查三次以上，每季 对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管 道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵， 保证二次供水正常，泵房整洁。0.5752、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二 次供水水质符合国家生活用水标准。0.5763、高层房屋每年二次对减压阀进行测压 并做好记录。0.5774、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁， 溢流管口必须安装金属防护网并完好，每 年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。0.578排污1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出 泵，每季1次润滑加油。1792、每年二次对污水处理系统全面维护保 养。1803、控制柜电气性能完好，运作正常。0.5814、污水处理系统正常运行，周边基本无 异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水 排放符合环保要求。0.582公灯及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等， 保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯 亮灯率在99%以上。183景观灯、节 日彩灯、大 堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99%以上。184公共电气柜每日一次巡查室内、室外公共电气柜， 每月一次保养室内、室外公共电气柜， 每年一次电气安全检查，保证电气设备 运行安全正常。1大堂空调大堂分体空调使用期间每月清洗一次， 每年检查、保养二次，保证其正常使用。无此项，不考核85消防系统1、消防泵每月启动一次并作记录，每 年保养一次，保证其运行正常。2862、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内 各种配件完好。2873、每天检查火警功能、报警功能是否 正常。0.5884、每年试验一次探测器，并对全部控 制装置进行一次试验，火灾探测器投入 运行二年后，应每隔三年全部清洗一次， 不合格的应当调换。1895、每半年检查一次消防水带、阀杆处 加注润滑油并作一次放水检查。0.5906、每月检查一次灭火器，临近失效立 即更新或充压。191避雷系统每年检查避雷装置一次，18层以上的楼 宇每年应测试一次，保证其性能符合国 家相关标准。192弱电系统不定期进行调试与保养，保证其24小 时运行正常，对讲主机选呼功能正常， 且选呼后的对讲（可视）功能正常，语 音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、 门体的闭门器自动闭门功能正常。0.593不定期进行调试与保养，保证其24小 时运行正常，中心报警控制主机应能准 确显示报警或故障发生的信息，并同时 发出声光报警信号。19424小时设防并正常运行，不定期进行调 试与保养，保证该系统的警戒线封闭、 无盲区和死角，保证中心控制室能通过 显示屏、报警控制器或电子地图准确地 识别报警区域，收到警情时，能同时发 出声光报警信号。195不定期进行调试与保养，保证各项监控 设备24小时正常运行，能清楚显示出 入人员的面部特征和车辆的车牌号，录 像功能正常。0.596根据需要设定巡更路线、时间，不定期 地进行调试与保养，保证其正常运行， 保持巡更时间、地点、人员和顺序等数 据的显示、归档、查询和打印等功能正 常，巡更违规记录提示功能正常。0.597电梯1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、 灯具等配件保持完好，轿厢整洁。0.5982、委托专业维修保养单位进行定期保 养，每年进行安全检测并持有有效的安 全使用许可证，物业公司应有专人对 电梯保养进行监督，并对电梯运行进行 管理。1.5993、电梯发生一般故障的，专业维修人 员二小时内到达现场修理，发生电梯困 人或其它重大事件时，物业管理人员须 在五分钟内到现场应急处理，专业技术 人员须在半小时内到现场进行救助。24、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，无此项，不考核驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。100水景、亮化、 音响等景观 设施设备每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它 附属设施，损坏部位及时修复，保证其 正常运行。重大节日前应对景观设施进 行安全、功能检查，保证节日期间各项 设施运行正常。1第五条评分作业一、基本分赋分：前述五大物业服务内容共列入了 100项物业服务事项（未列入的物业服务事 项，本业主大会同意授权由业委会和乙方商议其他考核办法并签订补充协议，作为本合同的附 件执行），按其在物业服务成本所占比重和重要程度，结合本小区实际情况确定基本分值，基 本分值总分为100分。二、评分作业扣分原则：乙方应做而未做的物业服务事项其基本分应全部扣除；应做而未完全 做好的事项评分人视其完成程度进行扣分，基本分减去相应扣分后，即为实得分；应做且已完 全做好的事项不扣分。三、现场评分作业：评分员应秉承公平公正、实事求是的原则，以认真负责的态度，在充分尊 重客观事实的情况下，严格按照考核项目和评分标准进行评分作业，如实填写扣分数，恰当体 现乙方各项工作的成绩和存在的问题，促进本小区各项物业服务工作齐头并进，均衡发展。四、场外评分作业：未进入现场评分小组的业主或物业使用人，有意愿进行场外评分的可以进 行场外评分，场外评分人可对考核事项进行整体打J或打X评价，取打 '数占百分比（精确到 小数点后两位）为其评分数。五、评分统计确定考核结果和得分数（一）业委会委托第三方承担评分任务的，由第三方独立 出具考核结果和得分数。（二）业委会组织考核评分小组承担评分任务的，由评分小组按以下 方式进行评分统计确定考核结果和得分分数。X=（A+B）/C-2 + lX：最终得分数；A：现场评分小 组评分作业单中去掉一个最高分、去掉一个最低分之后的得分总和；B：业主或物业使用 人场外评分平均分数；C：现场评分小组人数。说明：未进入现场评分小组的业主或物业使用 人可来业委会领取打分作业单或网上下载打印后按考核项目和评分标准进行场外评分，其 评分在规定的时间内提交至现场评分小组汇总后取平均分即为Bo第六条考核结果的奖励和违约处罚考核结果以评分作业的最终得分分数按以下标准（表一考核得分的奖励或违约处罚标准） 由业委会在每次考核活动结束后进行奖励或违约处罚。考核结果应进行奖励的，由业委会从本 小区公共收益甲方分成部分列支相应金额的奖金进行奖励，奖励的对象可以是乙方或乙方派驻 本小区的有关人员。考核结果应进行违约处罚的，由业委会向乙方收取违约金（违约金从本合 同履约保证金中直接扣除）并书面告知乙方。每次考核的结果应在业委会微信公众号或本小区 公告栏进行公示。表一：考核得分的奖励或违约处罚标准说明：得分分数精确到小数点后两位，奖励或违约处罚金额作相应折算。考核结果得分数X奖励或违约处罚金额优秀X>90奖励1000元/分合格80<X<900不合格X<80处罚1000元/分第七条 打分作业单（模板附后）打分作业单应由评分人本人实名，客观公正填写。一、综合管理服务（18项共15分）二、公共 区域清洁 卫，kJ服务（14项共 13分）三、公共 区域秩序 维护服务（14项共 21分）序115分V或X序11V41分J或X序11Vii分V或X1193322034321354223652337四、公共 区域绿化 日常养护 服务（17项共 19分）五、共用部位、共用 设备设施II常运行、 保养、维修服务（37项共32分）序1 1 Gii分V或X序11 万力分J或X序B 1 叮力分J或1X476482486583496684506785516886打分作业单年 月 日评分人房号：期 栋 室姓名：总J数： 占比：. %得分数X: 100一 .（总扣分数）=.分1 .考核标准详见XX物业服务考核评分细则（以下简称：考核细 则）；.考核采取实地核查与业主满意度（含有效投诉）调查相结合的方法， 其评分按7： 3掌握。业委会每季度以环境保洁、客户服务、安保秩 序、工程质量管理等为重点，对物业企业的服务进行综合考评；2 .物业企业的工作合格标准暂定为综合考评平均得分70分，低于70 分（不含），业委会将要求乙方予以限期整改，如整改后仍不符合考 核细则约定的，按照考评结果对物业企业交纳的履约保证金进行相应 金额的扣款。具体标准为：（1 ）考评得分大于70分（含）为合格， 不扣款。按照该季度的考评扣分项，物业企业需拿出提升计划及实施 方案；（2）考评得分60-69分的，物业企业拿出限期整改计划及实 施方案，经业委会批准后实施，经整改复查仍不合格的，扣除保证金 总额的5%; （3）考评得分低于60分的，物业企业需拿出限期整改计 划及实施方案，经业委会批准后实施，经整改复查仍低于60分的， 扣除保证金总额的7%o存在物业服务合同规定解除合同情形的，依 照规定解除服务合同。3 .物业企业对考核过程或结果有异议的，应当与业主委员会协商解决, 如果不能达成共识，依据XX小区物业服务合同约定解决。第五条 本办法自2022年10月1日起施行。第六条 本办法与物业合同同时终止。XX小区业主大会2022年9月30日附件：物业服务考核评分办法及细则为创建安全整洁、舒适优美、文明和谐的长沙市岳麓区梅溪四季家园小区（以下简称本小区）， 监督本小区物业服务人切实履行长沙市岳麓区梅溪四季家园小区物业服务合同*2022版（以 下简称本合同）义务，促使本小区物业服务工作制度化、规范化、标准化，特制定梅溪四季家 园小区物业服务考评办法（以下简称本办法）。第一条考核对象本办法考核的对象是本合同乙方，即：O第二条考核执行主体本办法考核的执行主体是长沙市岳麓区梅溪四季家园小区业主委员会（特别说明：此处省略届 别，以下简称业委会）。业委会可根据考核工作的实际需要委托第三方承担评分任务，也可组 织本小区业主代表（楼栋代表）或其他业主或其他物业使用人形成现场考核评分小组承担评分 任务，由此产生的有关费用从本小区公共收益甲方分成部分中列支。第三条考核方式和频率本办法考核的方式为评分作业方式（详见第六条评分作业），考核频率为季度或年度，具体由 业委会视情况决定。第四条 考核项目和评分标准（五部分共100项，满分100分）一、综合管理服务（18项共15分）序 号事项服务要求基本分值扣 分 分 值J或X1管 理 处 设 置(1)小区内设置管理处，证照齐全 并在管理处醒目位置公示。0. 5(2)办公场所整洁有序。内部管理，不考核2(3)配置办公家具、电话、电脑、 打印机等办公设施及办公用品。0. 53A员 要 求(1)小区项目经理持证上岗，有一 年以上小区项目经理任职经历。在 小区内公示项目经理姓名、工作照 片、联系方式等必要信息。0. 54(2)管理人员服装统一，挂牌上岗， 仪表整洁规范。0. 55服务 时 间(1)周一至周日每天12小时在管 理处进行业务接待，并提供服务。16日 常 管 理 与 服 务(1)服务规范应符合物业管理行业 规范要求。0. 57(2) 24小时受理业主或使用人报 修。急修半小时内到现场处理，一 般修理一天内完成(预约除外)。28(3)对业主或使用人的投诉在24 小时内答复处理。1. 59(4)制定小区房屋装修申请、审批、 巡视、验收等装修管理制度，建立 业主或使用人房屋装修档案，对不 符合规定的行为、现象及时劝阻、 制止或报告。2(5)建立健全的财务管理制度，对 物业服务费和其它费用的收支进行 财务管理，做到运作规范，账目清 晰。包干制，不考核10(6)建立档案管理制度，建立齐全 的小区物业管理档案包括物业竣 工验收档案、设备管理档案、业主 资料档案(含业主装修档案)、日 常管理档案等。111(7)制定小区物业管理与物业服务 工作计划，并组织实施。0. 512(8)可采取走访、恳谈会、问卷调 查、通讯等多种形式与业主或使用 人进行沟通，每年的沟通面不低于 小区住户的80% o0. 5(9)制定管理处内部管理制度和考 核制度。内部管理，不考核13(10)运用计算机进行管理(含业 主档案、收费管理、设备管理等)。0. 514(11)服务窗口应公开服务事项和 程序、收费项目和标准。0. 515(12)每年对业主或使用人进行一 次满意情况测评，对测评结果进行 分析并及时整改。0. 516(13)能提供三种以上特约服务(有 偿)和两种以上便民(无偿)服务； 节假日有专题布置，每年组织两次 以上的社区活动。0. 517（14）综合管理的其它服务项目达 到约定的服务标准。0. 518（15）对违反管理规约（临时管理 规约）或政府有关规定的行为进行 劝阻、制止或报有关部门处理。1. 5二、公共区域清洁卫生服务（14项共13分）序 号事项服务要求基本 分值扣 分 分 值J或X19地面和墙 面每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次 以上；大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质 原貌，干净、无灰尘。120楼梯扶 手、栏杆、 窗台隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。0.521消防栓、 指示牌等 公共设施每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。0.522天花板、公共灯具每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。0.523门、窗等 玻璃每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、 无灰尘。0.524天台、屋 顶保持清洁、无垃圾。0.525垃圾收集设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃 圾、无污迹、无异味。226电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次， 表面光亮，无污迹。1.527道路地 面、绿地、 明沟道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲 洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时； 明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。128公共灯 具、宣传 栏、小品 等每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月 擦抹、除尘一次）。0.529水景每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定 期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。130垃圾厢房有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日 清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭 害措施完善。231果皮箱、 垃圾桶合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无 异味、无污迹。132消毒灭害每月对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。0.5三、公共区域秩序维护服务（14项共21分）序号事项服务要求基 本 分 值扣 分 分 值，或X33人员要求（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上， 身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。134（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消 防、物防、技防器械和设备。135（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。0.536（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。0.537门岗（1 ）各出入口 24小时值班看守，其中主出入口值勤，6： 00-2 0： 00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。338（2）外来人员进入小区，通过联系住户，决定是否放行。339（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、 有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。140巡逻岗（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时 巡查一次，重点部位应设巡更点。有巡更记录。141（2）接到火警、警情后十分钟内到达现场，协助保护现场，并 报告管理处与警方。2.542（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，十分钟内赶到现场， 采取相应措施。2.543技防设施 和救助（监控岗）（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖 单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住 户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有 人驻守，注视各设备所传达的信息。0.544（2）控制中心接到报警信号后，保安人员十分钟内赶到现场进 行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。2.545车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆 行驶有规定路线，车辆停放有序。1.546（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。0.5四、公共区域绿化日常养护服务（17项共19分）序 号基本条件事 项要素养护要求（植物）基本 分值扣分 分值J或X471、绿地总体布局 合理，满足居住 环境的需要，集 中绿地率10%以 ±o草 坪修剪草坪保持平整，草高不超过8cm。0.548清杂草每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大 于5%o149灌、排水常年保证有效供水，有低洼及时整平， 基本无积水。1502、利用植物、山 石、水景等设置 景点，且与环境 协调。施肥按肥力、草种、生长情况及时施肥，每 年二遍以上。251病虫害防 治及时做好病虫害防治。0.552其它草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。1533、乔、灌、地被、 草配植合理，层 次较丰富，景观 好。花坛、花境 面积占绿地总面 积的0.5%以上。树 木修剪乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到 无枯枝、萌槃枝；菌、球、造型植物及 时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧 密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修 剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。254中耕除草、 松土适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤 疏松。0.555施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适时 施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌 木增施追肥一遍。256病虫害防 治防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5% o0.557扶正加固树木基本无倾斜。258其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按 时开花结果；球、篱、地被生长良好， 无缺枝、空档。1594、绿地保存率1 00%,乔、灌、 草等保存率98% 以上。绿地设施、 硬质景观保持完 好。花 坛 花 境布置一年中有两次以上花卉布置，三季有 花。1.560灌、排水保持有效供水，无积水。161补种缺枝倒伏不超过五处。162修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃 圾；每年施基肥一次，每次布置前施复 合肥一次。163病虫害防 治适时做好病虫害防治。0.5五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务（37项共32分）序号事项运行、保养、维修服务要求基本 分值扣分 分值J或X64房屋结构每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及 使用安全的部位每季检查一次，并有记 录，发现损坏及时安排专项修理并告知相 关业主、使用人。0.565门窗每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、 门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常 声响。0.566楼内墙面、顶 面、地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面而专、地砖平 整不起壳、无缺损。0.567管道、排水 沟、每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道 进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至 9月每半月检查一次），每半年检查一次。168屋顶屋顶，发现防水层有气朦、碎裂，隔热板 有断裂、缺损的，应及时修理。169围墙每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修 复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完 好。170道路、场地等每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等， 发现损坏及时修复，保持路面平整、无破 损、无积水，侧石平直无缺损。171休闲椅、凉 亭、雕塑、景 观小品每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小 品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持 原有面貌，保证其安全使用。0.572室外健身设 施、儿童乐园 等每口一次巡查，发现损坏立即修复，保证 器械、设施的安全使用。0.5