当前中国经济形势分析.ppt

当前中国经济形势把握与分析当前中国经济形势把握与分析 主要内容主要内容n n一、如何看待当前物价指数一、如何看待当前物价指数(CPI)的上升的上升 n n二、如何控制房价的过快上涨二、如何控制房价的过快上涨 n n三、如何看待转变经济增长方式三、如何看待转变经济增长方式 前言前言 本文主要对本文主要对CPICPI上升、房价过快上涨、调结构这三大影上升、房价过快上涨、调结构这三大影响当前中国经济的重大问题进行了探讨，认为：响当前中国经济的重大问题进行了探讨，认为：CPICPI的上的上升不一定就是已经出现了通货膨胀，因而不一定就要采取升不一定就是已经出现了通货膨胀，因而不一定就要采取大力度的紧缩通货的措施；房地产价格的过快上涨可以通大力度的紧缩通货的措施；房地产价格的过快上涨可以通过扩大供给、调节供给结构等途径，既解决人们买得起房过扩大供给、调节供给结构等途径，既解决人们买得起房的问题，又不至于使需求下降，降低经济的增速；调结构、的问题，又不至于使需求下降，降低经济的增速；调结构、转变经济增长方式虽然是正确的、紧迫的，但是它必须适转变经济增长方式虽然是正确的、紧迫的，但是它必须适度，要注意它与传统经济增长方式的衔接、过渡，不能产度，要注意它与传统经济增长方式的衔接、过渡，不能产生生“青黄不接青黄不接”，出现一方面很多传统产能过剩，另一方，出现一方面很多传统产能过剩，另一方面新的经济又没有接上来。面新的经济又没有接上来。一、如何看待当前物价指数(CPI)的上升观点：观点：CPICPI上涨不能简单等于通货膨胀上涨不能简单等于通货膨胀 其实，导致物价指数其实，导致物价指数(CPI)(CPI)上升的原因是多方面的，上升的原因是多方面的，比如通货过多、流动性泛滥，国外某些进口产品特别是比如通货过多、流动性泛滥，国外某些进口产品特别是原材料的价格上涨而引起输入性通胀，等等，这都是重原材料的价格上涨而引起输入性通胀，等等，这都是重要的原因，但不是全部的原因。要的原因，但不是全部的原因。20112011年以来，年以来，CPICPI一直维一直维持高位运行，持高位运行，7 7月份更是达到月份更是达到6.5%6.5%，创年内新高。随着调，创年内新高。随着调控物价政策的逐步实施，控物价政策的逐步实施，CPICPI也开始逐步回落，也开始逐步回落，8 8、9 9月份月份分别降至分别降至6.2%6.2%和和6.1%6.1%，1010月份降至了月份降至了6%6%以下。以下。n n 自党的十七大以来，中国加大了自党的十七大以来，中国加大了“提高居民收入在国民收入中的提高居民收入在国民收入中的比重。具体有：强调并以硬性措施要求雇工企业提高广大农民工的工比重。具体有：强调并以硬性措施要求雇工企业提高广大农民工的工资，为农民工办理社会保险；在世界金融危机爆发后，为了扩大内需，资，为农民工办理社会保险；在世界金融危机爆发后，为了扩大内需，又对广大农民逐步开展了社会保险、医疗保险等；提高广大城市居民又对广大农民逐步开展了社会保险、医疗保险等；提高广大城市居民的收入，特别是提高最低生活保障金的数额；等等。这样一来，外来的收入，特别是提高最低生活保障金的数额；等等。这样一来，外来打工的农民工的工资及社会保障加起来的总收入就增加了，而在家种打工的农民工的工资及社会保障加起来的总收入就增加了，而在家种地的农民以及在城市从事小摊小贩行业，如卖蔬菜、开早点摊的农民地的农民以及在城市从事小摊小贩行业，如卖蔬菜、开早点摊的农民的收入，也必然要同比例地增加。但这些人员是没有谁给他们开工资的收入，也必然要同比例地增加。但这些人员是没有谁给他们开工资的，他们收入的提高只有通过提高手中经营的产品的买入卖出的差价的，他们收入的提高只有通过提高手中经营的产品的买入卖出的差价来实现。即农民在卖出农产品时，必然要比过去涨一点价。这样一来，来实现。即农民在卖出农产品时，必然要比过去涨一点价。这样一来，就必然使得蔬菜、食品等进入到城市居民就必然使得蔬菜、食品等进入到城市居民最终消费者手中的时候，最终消费者手中的时候，让人感觉涨价了，并且能从统计数据中确切地统计到。在让人感觉涨价了，并且能从统计数据中确切地统计到。在CPICPI中，蔬中，蔬菜、食品等占有较大的比重。这样一来，由于上述原因，就必然导致菜、食品等占有较大的比重。这样一来，由于上述原因，就必然导致在同样通货的情况下出现在同样通货的情况下出现CPICPI上升。上升。换言之，中国经济中当前的换言之，中国经济中当前的CPICPI上升，不能简单地理解上升，不能简单地理解为通货膨胀。当前中国经济中的为通货膨胀。当前中国经济中的CPICPI上升，要剔除前述因素上升，要剔除前述因素后，如还有上升，才有可能从通货是否过多方面找原因。后，如还有上升，才有可能从通货是否过多方面找原因。更进一步，我们不仅不能简单地将中国当前的更进一步，我们不仅不能简单地将中国当前的CPICPI上升归结上升归结为通货膨胀，进而不当地紧缩通货，相反地，我们还要认为通货膨胀，进而不当地紧缩通货，相反地，我们还要认识到当前中国经济中的识到当前中国经济中的CPICPI上升，恰恰是国家提高农民工工上升，恰恰是国家提高农民工工资、提高农民收入、提高小摊、小贩等低收入阶层收入的资、提高农民收入、提高小摊、小贩等低收入阶层收入的政策，得到了初步的落实并见到了初步的成效。而且这种政策，得到了初步的落实并见到了初步的成效。而且这种提高农民工工资、提高农民收入、提高小摊、小贩等低收提高农民工工资、提高农民收入、提高小摊、小贩等低收入阶层收入的政策的落实，不是一蹴而就，而是一个长期入阶层收入的政策的落实，不是一蹴而就，而是一个长期的、渐进的、不断的过程，因而今后中国因这一原因导致的、渐进的、不断的过程，因而今后中国因这一原因导致的的CPICPI上升也是一个长期的、渐进的、不断的常态。上升也是一个长期的、渐进的、不断的常态。综述：这个认识就是：第一，当前及今后一段时期，中国综述：这个认识就是：第一，当前及今后一段时期，中国CPICPI的上升，不能简单地理解是通货膨胀，至少其中某些的上升，不能简单地理解是通货膨胀，至少其中某些部分不是；中国部分不是；中国CPICPI上升，部分是因国家主动提高农民工、上升，部分是因国家主动提高农民工、农民及小摊小贩等低收入阶层收入而导致的一种传导效应。农民及小摊小贩等低收入阶层收入而导致的一种传导效应。第二，第二，CPICPI的部分上升，不仅不是通货膨胀，相反恰恰说的部分上升，不仅不是通货膨胀，相反恰恰说明是国家主动提高农民工、农民及小摊小贩等低收入层次明是国家主动提高农民工、农民及小摊小贩等低收入层次收入的政策已见到了成效；我们不能简单地一见到收入的政策已见到了成效；我们不能简单地一见到CPICPI上上升，就说是通货膨胀了，并因此而采取不当的紧缩通货的升，就说是通货膨胀了，并因此而采取不当的紧缩通货的宏观调控措施。第三，这当然不是说宏观调控措施。第三，这当然不是说CPICPI上升特别是过快、上升特别是过快、过多上升，一概不是通货膨胀，并一概不采取紧缩通货的过多上升，一概不是通货膨胀，并一概不采取紧缩通货的宏观调控措施。宏观调控措施。第四，今后在看待第四，今后在看待CPICPI上升，并是否是因通货膨胀而致，进上升，并是否是因通货膨胀而致，进而是否该采取紧缩通货的宏观调控措施时，应从而是否该采取紧缩通货的宏观调控措施时，应从CPICPI中剔除中剔除因国家提高农民工、农民及小摊小贩等低收入阶层收入水因国家提高农民工、农民及小摊小贩等低收入阶层收入水平而致的因素之后，再来决定；如果剔除这一因素后，平而致的因素之后，再来决定；如果剔除这一因素后，CPICPI上升还是大于国际公认的参数，这时才应该采取适度的紧上升还是大于国际公认的参数，这时才应该采取适度的紧缩通货的政策，否则不能简单地那样做。第五，与此同时，缩通货的政策，否则不能简单地那样做。第五，与此同时，国家要对因提高农民工、农民及小摊小贩等低收入阶层收国家要对因提高农民工、农民及小摊小贩等低收入阶层收人水平，传导到人水平，传导到CPICPI上，导致食品、蔬菜等基本消费品的价上，导致食品、蔬菜等基本消费品的价格上涨，进而导致城市低收入阶层生活困难的问题采取另格上涨，进而导致城市低收入阶层生活困难的问题采取另外的方式，如补贴，而不是通过不当的紧缩通货的方式来外的方式，如补贴，而不是通过不当的紧缩通货的方式来解决。解决。二、如何控制房价的过快上涨 针对近年来房地产价格过快上涨，中央政府先后出台了针对近年来房地产价格过快上涨，中央政府先后出台了两个两个“国十条国十条”来调整。这些政策初见成效来调整。这些政策初见成效房地产商房地产商受不了这种紧缩而开始降价。但由于受不了这种紧缩而开始降价。但由于20082008年世界金融危机年世界金融危机爆发，房地产因降价而出现买涨不买跌的低迷，各地及中爆发，房地产因降价而出现买涨不买跌的低迷，各地及中央政府为了央政府为了“保保8 8”的需要，放松了紧缩政策，如对购房的需要，放松了紧缩政策，如对购房的信贷比例、年数的放松及利率的下降，导致房地产市场的信贷比例、年数的放松及利率的下降，导致房地产市场价格初步回调的态势再次反转，有的城市特别是一线城市价格初步回调的态势再次反转，有的城市特别是一线城市房价不断创出房价不断创出20082008年世界金融危机之前的新高。年世界金融危机之前的新高。房价的过快上涨及绝对价太高，严重影响了中国经济的持房价的过快上涨及绝对价太高，严重影响了中国经济的持续发展，也严重影响到了中国社会的长治久安，特别是影续发展，也严重影响到了中国社会的长治久安，特别是影响到了建设社会主义和谐社会。在这种情况下，中央政府响到了建设社会主义和谐社会。在这种情况下，中央政府于于20102010年年4 4月月1717日再次出台了更加严厉的日再次出台了更加严厉的“十条十条”调控措调控措施。这被媒体及社会公众称为史上最严厉的施。这被媒体及社会公众称为史上最严厉的“国十条国十条”。新新“国十条国十条”意在控制中国房地产价格的过快上涨，这意在控制中国房地产价格的过快上涨，这无疑是正确的。新无疑是正确的。新“国十条国十条”出台一个月以来，全国房价出台一个月以来，全国房价及交易量陷入买卖双方僵持的状态，即买方不出手，在等及交易量陷入买卖双方僵持的状态，即买方不出手，在等待卖方的降价；卖方不想降价，希望用手中过去已获取的待卖方的降价；卖方不想降价，希望用手中过去已获取的超额利润扛住一段时期，而最终让买方屈服超额利润扛住一段时期，而最终让买方屈服贵也得买。贵也得买。我们说，这样僵持的结果，由于我们说，这样僵持的结果，由于“量一价量一价”的配合原理，的配合原理，从纯理论的角度来讲，没有量，最终卖方必然要选择降价，从纯理论的角度来讲，没有量，最终卖方必然要选择降价，从而实现中央宏观调控的目的，使过高及过快上涨的房价从而实现中央宏观调控的目的，使过高及过快上涨的房价得到回落。因此，这种调控制度设计的目标是好的。而这得到回落。因此，这种调控制度设计的目标是好的。而这种措施设计的切入点，也主要是从需求量的紧缩上来进行，种措施设计的切入点，也主要是从需求量的紧缩上来进行，可以简单地归纳为可以简单地归纳为“需求紧缩型需求紧缩型”的调控。的调控。但是，这种调控措施的设计有着明显的问题。即这种但是，这种调控措施的设计有着明显的问题。即这种措施设计要达到效果，一是要有较长的时期才能见效措施设计要达到效果，一是要有较长的时期才能见效(要要度过较长的买卖双方僵持期度过较长的买卖双方僵持期)；二是紧缩需求，必然导致；二是紧缩需求，必然导致房地产业及关联的诸多行业，特别是钢材、水泥、煤炭、房地产业及关联的诸多行业，特别是钢材、水泥、煤炭、建筑机械、农民工就业等多行业受到严重打击，导致初步建筑机械、农民工就业等多行业受到严重打击，导致初步恢复的国民经济出现回落甚至恢复的国民经济出现回落甚至“二次探底二次探底”。正是因为有。正是因为有这样的问题，自中央政府新这样的问题，自中央政府新“国十条国十条”出来后，证券市场出来后，证券市场上的房地产股票应声下调并跌跌不休，致上的房地产股票应声下调并跌跌不休，致20102010年年5 5月月1818日，日，已拦腰斩了一半。由房地产股下跌，导致金融、钢铁、煤已拦腰斩了一半。由房地产股下跌，导致金融、钢铁、煤炭、电力等大量权重股以及整个炭、电力等大量权重股以及整个A A股整体下跌，出现明显股整体下跌，出现明显的的“二次探底二次探底”。虚拟经济的股市作为实体经济的晴雨表，之所以出现虚拟经济的股市作为实体经济的晴雨表，之所以出现这样的这样的“二次探底二次探底”，除了有庄家的，除了有庄家的“炒作炒作”，根本上还，根本上还是反映了人们对中国经济增长的担忧，这种担忧不得不引是反映了人们对中国经济增长的担忧，这种担忧不得不引起我们的重视。起我们的重视。一种商品的价格上涨，除了有可能是需求过旺，也有可一种商品的价格上涨，除了有可能是需求过旺，也有可能是供给不足，或者两者同时兼有。就中国当前房地产价能是供给不足，或者两者同时兼有。就中国当前房地产价格的过快上涨，如果能加大房地产的供给，或者从供给人格的过快上涨，如果能加大房地产的供给，或者从供给人手，使供给足够平抑旺盛的需求，那么房地产价格的过快手，使供给足够平抑旺盛的需求，那么房地产价格的过快上涨也是可以得到抑制的。这里，可将其称为上涨也是可以得到抑制的。这里，可将其称为“供给扩张供给扩张型型”的调控。的调控。“供给扩张型供给扩张型”的措施设计及调控，至少可以从如下方面来的措施设计及调控，至少可以从如下方面来进行。进行。一是在出售时，对一些大的地块，应在该地块有统一规划一是在出售时，对一些大的地块，应在该地块有统一规划的同时，将其分划成若干块，分别出售给若干个房地产开的同时，将其分划成若干块，分别出售给若干个房地产开发商，不能像现在这样把一个城市的一大地块整体售给一发商，不能像现在这样把一个城市的一大地块整体售给一个开发商；更不能将同一区、片的两块及多块土地出售给个开发商；更不能将同一区、片的两块及多块土地出售给同一个开发商。同一个开发商。因为从城市居民的生活、居住来看，他在城市的某区、因为从城市居民的生活、居住来看，他在城市的某区、片工作，大多数就基本上要在该区、片买房居住片工作，大多数就基本上要在该区、片买房居住以减以减少上班的时间、费用等成本。这样一来，从一个城市的整少上班的时间、费用等成本。这样一来，从一个城市的整体来看，虽然有许多房地产开发商在城市的各区、片开发、体来看，虽然有许多房地产开发商在城市的各区、片开发、销售房屋，好像不是垄断市场，但就某具体的区、片来讲，销售房屋，好像不是垄断市场，但就某具体的区、片来讲，一个开发商拿到同一区、片的一大块土地，或者是两块及一个开发商拿到同一区、片的一大块土地，或者是两块及多块土地后，就基本上垄断了该区、片的居民多块土地后，就基本上垄断了该区、片的居民该区、该区、片的居民只能买他的房子片的居民只能买他的房子“被垄断被垄断”。这样，不利于。这样，不利于中小开发商参与并形成竞争。我们知道，竞争是市场经济中小开发商参与并形成竞争。我们知道，竞争是市场经济的一把利剑，推进竞争，特别是帮助中小企业参与竞争，的一把利剑，推进竞争，特别是帮助中小企业参与竞争，恰恰是有宏观调控的市场经济中，政府最要做的事情之一。恰恰是有宏观调控的市场经济中，政府最要做的事情之一。这一观点，笔者在这一观点，笔者在房地产调控事与愿违房地产调控事与愿违?打破垄断是良打破垄断是良方方已阐述过。已阐述过。二是国家发改委、国资委在新二是国家发改委、国资委在新“国十条国十条”出台后，要出台后，要求以非房地产为主业的部分央企逐步退出房地产市场，是求以非房地产为主业的部分央企逐步退出房地产市场，是值得商榷的。我们知道，这一调控措施设计的理念，是针值得商榷的。我们知道，这一调控措施设计的理念，是针对对20102010年初部分央企在土地拍卖市场上频频以年初部分央企在土地拍卖市场上频频以“地王价地王价”拍得土地的现状而提出来的。国家发改委、国资委认为，拍得土地的现状而提出来的。国家发改委、国资委认为，部分央企之所以敢以部分央企之所以敢以“地王价地王价”拍得土地，就是因为央企拍得土地，就是因为央企资金雄厚，即使高价拍得土地将来房地产价格下滑而导致资金雄厚，即使高价拍得土地将来房地产价格下滑而导致企业亏损，那亏损的毕竟是国家的，不是企业经营者自己企业亏损，那亏损的毕竟是国家的，不是企业经营者自己的。国家发改委、国资委进而认为，让部分以非房地产为的。国家发改委、国资委进而认为，让部分以非房地产为主业的央企逐步退出房地产市场，减少了一些在土地市场主业的央企逐步退出房地产市场，减少了一些在土地市场制造制造“地王价地王价”的份子，就为民营的房地产商提供了更多的份子，就为民营的房地产商提供了更多的得到较低价土地的机会，从而可以部分地起到抑制房地的得到较低价土地的机会，从而可以部分地起到抑制房地产价格过快上涨的作用。产价格过快上涨的作用。这真是一个善良的，但却是虚幻的愿望。显然，其措这真是一个善良的，但却是虚幻的愿望。显然，其措施设计没有考虑到供给因素。如果从供给的角度来看，既施设计没有考虑到供给因素。如果从供给的角度来看，既然房地产不断涨价，那就是供给不足，因而就应该加大供然房地产不断涨价，那就是供给不足，因而就应该加大供给，进而就应该动员一切有资金、技术能力的企业，包括给，进而就应该动员一切有资金、技术能力的企业，包括央企加入房地产开发；而不是相反，在供给不足的情况下，央企加入房地产开发；而不是相反，在供给不足的情况下，反而将一些有资金、技术能力，又愿意来开发房地产的央反而将一些有资金、技术能力，又愿意来开发房地产的央企撤出房地产行业。其实，从市场经济的运行规律来看企企撤出房地产行业。其实，从市场经济的运行规律来看企业家，包括央企的管理者的职能就是带领企业在市场中不业家，包括央企的管理者的职能就是带领企业在市场中不断寻求、加入相对利润较高的产业产品的开发、生产、销断寻求、加入相对利润较高的产业产品的开发、生产、销售，不断退出相对利润较低的产业产品的开发、生产、销售，不断退出相对利润较低的产业产品的开发、生产、销售。售。但市场上相对利润率高低，就是一个最灵敏、精准的但市场上相对利润率高低，就是一个最灵敏、精准的信号信号(当然有时候也会失真当然有时候也会失真)，企业家就应该也必须借助这，企业家就应该也必须借助这个信号来导向自己的经营。这一点对于民营企业、国有企个信号来导向自己的经营。这一点对于民营企业、国有企业乃至央企，都是一样的。人们常常说民营企业的经营效业乃至央企，都是一样的。人们常常说民营企业的经营效率一般会比较高，而国有企业往往会低效，那么为什么会率一般会比较高，而国有企业往往会低效，那么为什么会这样呢这样呢?说到底就是民营企业能较精准地抓住市场上灵敏说到底就是民营企业能较精准地抓住市场上灵敏的信号调节自己的经营；相反，国有企业在抓住、利用市的信号调节自己的经营；相反，国有企业在抓住、利用市场上这一信号时，总是比较迟钝。如今，某些国有企业乃场上这一信号时，总是比较迟钝。如今，某些国有企业乃至部分央企，能够敏锐地利用这一市场信号，进而调整自至部分央企，能够敏锐地利用这一市场信号，进而调整自己的经营，这不正说明了国有企业乃至央企的管理者比较己的经营，这不正说明了国有企业乃至央企的管理者比较成熟了，这不正是一个大好事成熟了，这不正是一个大好事?!?!让部分非房地产为主业的让部分非房地产为主业的央企真的退出了房地产行业，由于供给者的减少央企真的退出了房地产行业，由于供给者的减少供给供给的减少，怎么可能有利于房地产市场价格的回落呢的减少，怎么可能有利于房地产市场价格的回落呢?因此，在房地产价格过快上涨的背景下，国家发改委、因此，在房地产价格过快上涨的背景下，国家发改委、国资委不仅不应要求部分非房地产为主业的央企退出房地国资委不仅不应要求部分非房地产为主业的央企退出房地产行业；相反，还应该鼓励、动员有资金、技术能力的某产行业；相反，还应该鼓励、动员有资金、技术能力的某些国有企业包括部分央企加入该行业，至少不是人为的限些国有企业包括部分央企加入该行业，至少不是人为的限制。当然是否加入房地产行业，主要应该由国有企业、央制。当然是否加入房地产行业，主要应该由国有企业、央企的经营者来决策，并要他们承担由此而致的风险。也许企的经营者来决策，并要他们承担由此而致的风险。也许有人会讲，国有企业乃至央企的资产最终是国家的，其经有人会讲，国有企业乃至央企的资产最终是国家的，其经营者在使用时，没有民营企业那样有切身利益，因而他们营者在使用时，没有民营企业那样有切身利益，因而他们可能会拿着国有资产不心痛可能会拿着国有资产不心痛胡乱上马一批房地产，最胡乱上马一批房地产，最终经营不善让国家终经营不善让国家“埋单埋单”。我们认为这种担忧是没有必要的。如果有此种担忧，那么对国有我们认为这种担忧是没有必要的。如果有此种担忧，那么对国有企业乃至央企的经营者就都可以不相信算了。因为他们在经营非房地企业乃至央企的经营者就都可以不相信算了。因为他们在经营非房地产项目时，同样也可以把国有资产看得不如个人的资产一样重。那么，产项目时，同样也可以把国有资产看得不如个人的资产一样重。那么，我们是不是一概不让他们来经营国有资产了我们是不是一概不让他们来经营国有资产了?至于某国有企业乃至央至于某国有企业乃至央企是否适合开发房地产，主要应由企业的经营者来决定，政府要做的企是否适合开发房地产，主要应由企业的经营者来决定，政府要做的就是考核其经营业绩并加以奖罚，以及提供配套的服务。这样一来，就是考核其经营业绩并加以奖罚，以及提供配套的服务。这样一来，由于众多的企业，包括部分非主业为房地产的央企，来分割房地产行由于众多的企业，包括部分非主业为房地产的央企，来分割房地产行业的超额利润，房地产行业的过快上涨就自然可以得到平抑。当前中业的超额利润，房地产行业的过快上涨就自然可以得到平抑。当前中国房地产行业的原材料如钢材、水泥等产能过剩，而房地产的价格还国房地产行业的原材料如钢材、水泥等产能过剩，而房地产的价格还过快上涨的怪事，就可以不攻自破、自然解决。这正是市场经济的高过快上涨的怪事，就可以不攻自破、自然解决。这正是市场经济的高妙之处。妙之处。三是要加大房地产开发、供给的力度、规模，调动社会三是要加大房地产开发、供给的力度、规模，调动社会生产能力，投入到扩大房地产供给的行业中来。其实，随生产能力，投入到扩大房地产供给的行业中来。其实，随着中国经济的发展，城市化的推进，千千万万的从农村进着中国经济的发展，城市化的推进，千千万万的从农村进城的大学生城的大学生(这是目前对城市高房价最困难的一个群体这是目前对城市高房价最困难的一个群体)毕毕业后是的确需要住房的。也正是这个群体住房的迫切性业后是的确需要住房的。也正是这个群体住房的迫切性使得房地产的刚性需求极大。一些有眼光、有能力的家长，使得房地产的刚性需求极大。一些有眼光、有能力的家长，在孩子进城或者是从小城市到大城市上大学的时候，就给在孩子进城或者是从小城市到大城市上大学的时候，就给孩子在城市或者是大城市买房子。这就从根本上催生了房孩子在城市或者是大城市买房子。这就从根本上催生了房地产的极大需求，促进了房屋的销售，从而推动了房价的地产的极大需求，促进了房屋的销售，从而推动了房价的上涨。另一方面，更多的农村进城或者是小城市到大城市上涨。另一方面，更多的农村进城或者是小城市到大城市上大学。家里没有经济能力帮助在小城市或者是大城市买上大学。家里没有经济能力帮助在小城市或者是大城市买房的大学生，房价的不断上涨对他们毕业后的工作、生活房的大学生，房价的不断上涨对他们毕业后的工作、生活构成了极大的威胁。构成了极大的威胁。其中，有几点要特别引起我们的注意：其一是要加大兴建利用率高其中，有几点要特别引起我们的注意：其一是要加大兴建利用率高的房屋。随着人们生活水平的提高，人们产生一种错觉，认为住房就的房屋。随着人们生活水平的提高，人们产生一种错觉，认为住房就是要从两室一厅一厨一卫，到三室两厅一厨二卫，到四室二厅一厨二是要从两室一厅一厨一卫，到三室两厅一厨二卫，到四室二厅一厨二卫卫，甚至卫生间、厅设计得很大，占用很多空间，其实并没有什么，甚至卫生间、厅设计得很大，占用很多空间，其实并没有什么效用。如果我们能把房屋设计得更紧凑些，如效用。如果我们能把房屋设计得更紧凑些，如80809090平方米能设计成平方米能设计成三房二厅一厨二卫、三房二厅一厨二卫、120120130130平方米能设计成四房二厅一厨二卫，有平方米能设计成四房二厅一厨二卫，有1 1个卫生间的空间是很紧凑、精巧的，那么就可以大大降低人们购房个卫生间的空间是很紧凑、精巧的，那么就可以大大降低人们购房的支出，也为社会节约大量的资源。这也是符合今天大力倡导的的支出，也为社会节约大量的资源。这也是符合今天大力倡导的“两两型社会型社会”的要求的。其二是要改变购房者的观念，年轻人刚参加工作，的要求的。其二是要改变购房者的观念，年轻人刚参加工作，看到别人住上大房子，于是也希望自己一步到位住上个三房二厅一厨看到别人住上大房子，于是也希望自己一步到位住上个三房二厅一厨二卫。其实相比于计划经济年代人们住在一个二卫。其实相比于计划经济年代人们住在一个“筒子楼筒子楼”里，无厨房、里，无厨房、无卫生间，如果有一个设计紧凑、精巧，功能齐全的小户型，也是很无卫生间，如果有一个设计紧凑、精巧，功能齐全的小户型，也是很不错的。因此，从这个意义上讲，国家及各级地方政府为有效缓解购不错的。因此，从这个意义上讲，国家及各级地方政府为有效缓解购房难，多供给功能齐全、设计紧凑的小户型房屋，实在是利国、利民、房难，多供给功能齐全、设计紧凑的小户型房屋，实在是利国、利民、利利“两型社会两型社会”的事。实现的事。实现“居者有其屋居者有其屋”是对的，这是社会主义制是对的，这是社会主义制度的基本要求。度的基本要求。n n但中国人口压力大，土地及资源有限，要实现人人住大屋，但中国人口压力大，土地及资源有限，要实现人人住大屋，甚至有许多闲置的空间，则是办不到、不现实，也是不对甚至有许多闲置的空间，则是办不到、不现实，也是不对的。正是基于这种认识，这次围家的新的。正是基于这种认识，这次围家的新“国十条国十条”在控制在控制第二、三套房贷款的调控措施中，还可进一步细化、补充：第二、三套房贷款的调控措施中，还可进一步细化、补充：第一，在首套房的贷款中，要区别第一，在首套房的贷款中，要区别5050平方米以下、平方米以下、7070平方平方米以下、米以下、9090平方米以下、平方米以下、110110平方米以下、平方米以下、130130平方米以下平方米以下.以及根据各地的不同情况对房屋的总价也设几个阶梯，从以及根据各地的不同情况对房屋的总价也设几个阶梯，从而对即便是购买首套住房的首付款和利率也加以区分，对而对即便是购买首套住房的首付款和利率也加以区分，对购买小面积、低总价的，给予低首付、低利率购买小面积、低总价的，给予低首付、低利率(基准利率基准利率下浮若干下浮若干)的倾斜，随着面积或总价的增加，首付款与利的倾斜，随着面积或总价的增加，首付款与利率分别依次提高；对于面积大于率分别依次提高；对于面积大于130130平方米以上，或总价平方米以上，或总价高于多少高于多少(各城市依该城市的情况设定各城市依该城市的情况设定)，即便是首套住房，即便是首套住房，首付款与利息也要很高，甚至是全首付、在基准利率上上首付款与利息也要很高，甚至是全首付、在基准利率上上浮浮(如对于购买花园房、别墅的，就完全应该这样如对于购买花园房、别墅的，就完全应该这样)。n n第二，小户型第二，小户型 (比如比如9090平方米以下平方米以下)只能售给买首套房者，只能售给买首套房者，如果是买两套以上房，小户型全额付款也不卖，从而既尽如果是买两套以上房，小户型全额付款也不卖，从而既尽力保障力保障“居者有其屋居者有其屋”，又不是保障居者都住大屋，甚至，又不是保障居者都住大屋，甚至住花园屋、别墅。这样一来，就可以自然地起到既抑制总住花园屋、别墅。这样一来，就可以自然地起到既抑制总需求量，又推动房地产商主动开发小户型房的作用，从而需求量，又推动房地产商主动开发小户型房的作用，从而有效抑制房价过快上涨。总之是帮助、倾斜生存、适用性有效抑制房价过快上涨。总之是帮助、倾斜生存、适用性的的“刚性刚性”需求，平抑、减缓享受、投资性的需求，平抑、减缓享受、投资性的“弹性弹性”需需求。通过这一系列措施，使房价过快上涨得到抑制，房价求。通过这一系列措施，使房价过快上涨得到抑制，房价平稳甚至回落后，就会进一步减少投资甚至是投机性需求平稳甚至回落后，就会进一步减少投资甚至是投机性需求(房价上涨速度等于甚至低于利息，投资、投机者就会自房价上涨速度等于甚至低于利息，投资、投机者就会自然减少甚至消失然减少甚至消失)，房屋需求就会进一步相对稳定甚至减，房屋需求就会进一步相对稳定甚至减少，房价就会进一步稳定甚至回落少，房价就会进一步稳定甚至回落。n n四是四是“居者有其屋居者有其屋”，并不是要让居者都有其产权的屋。国家应大力，并不是要让居者都有其产权的屋。国家应大力发展廉租房，通过廉租房解决一部分人真正需要居住但又买不起住房发展廉租房，通过廉租房解决一部分人真正需要居住但又买不起住房的困难。同时，国家应取消经济适用房。经济适用房的问题太多。我的困难。同时，国家应取消经济适用房。经济适用房的问题太多。我们知道，市场经济是一个竞争经济，在规则合理的情况下，收入的高们知道，市场经济是一个竞争经济，在规则合理的情况下，收入的高低就是竞争中成败的一个最公平的测评结果。但是，经济适用房的问低就是竞争中成败的一个最公平的测评结果。但是，经济适用房的问题是，即便经济适用房是真正分配给了那些低收入阶层的人，但这些题是，即便经济适用房是真正分配给了那些低收入阶层的人，但这些人士通过获得几十万元的人士通过获得几十万元的“天上掉下来天上掉下来”的的“馅饼馅饼”差价，显然差价，显然一下子又极大地打乱了收人分配的秩序。正是这样，导致经济适用房一下子又极大地打乱了收人分配的秩序。正是这样，导致经济适用房的极大弊端的极大弊端出现分配中的种种非法行为。从各地摇号、分房的实出现分配中的种种非法行为。从各地摇号、分房的实际看，都多多少少存在一些问题，如有人在里面做手脚、拿中间费、际看，都多多少少存在一些问题，如有人在里面做手脚、拿中间费、改程序改程序(武汉就出现了武汉就出现了6 6连号事件连号事件)、开假证明等，有的开宝马、奔驰、开假证明等，有的开宝马、奔驰车住经济适用房，等等。如果我们能建立起国家既要保障车住经济适用房，等等。如果我们能建立起国家既要保障“居者有其居者有其屋屋”，但并不是要保障居者都有其产权之屋的理念，那么取消经济适，但并不是要保障居者都有其产权之屋的理念，那么取消经济适用房，加大供给廉租房，加大对购买小面积、低总价房的首付、贷款用房，加大供给廉租房，加大对购买小面积、低总价房的首付、贷款等的倾斜、扶持，这样的制度设计就是必然的了。等的倾斜、扶持，这样的制度设计就是必然的了。n n五是要解决中国房价过快上涨，绝对价也过高的现状，从根本上讲，五是要解决中国房价过快上涨，绝对价也过高的现状，从根本上讲，还是要改革中国收入分配差别过大的深层问题。我们知道，在一部分还是要改革中国收入分配差别过大的深层问题。我们知道，在一部分人的确为高房价头痛之时，为什么房价还能涨人的确为高房价头痛之时，为什么房价还能涨?从根本上讲，就是还从根本上讲，就是还有人买得起。正是由这部分买得起的人的不断追捧，加之国家前些年有人买得起。正是由这部分买得起的人的不断追捧，加之国家前些年从信贷上对贷款购房不加区别地进行贷款，从而推动了房价节节攀升。从信贷上对贷款购房不加区别地进行贷款，从而推动了房价节节攀升。如果中围能更好地理顺收入分配关系，进一步缩小收入分配差距，有如果中围能更好地理顺收入分配关系，进一步缩小收入分配差距，有效克服两极分化，那么就可以从根本上解决一部分人买不起一个小窝，效克服两极分化，那么就可以从根本上解决一部分人买不起一个小窝，一部分人出手大方，可以买得起大房、奢华房、几套房的现状。从这一部分人出手大方，可以买得起大房、奢华房、几套房的现状。从这一点上讲，解决中国住房价格过陕上涨的问题，解决一部分低收入阶一点上讲，解决中国住房价格过陕上涨的问题，解决一部分低收入阶层、农村进城的大学毕业生的住房问题，不能仅仅就住房问题谈住房层、农村进城的大学毕业生的住房问题，不能仅仅就住房问题谈住房问题，要把这一问题纳入中国经济体制改革的总体框架下，一揽子思问题，要把这一问题纳入中国经济体制改革的总体框架下，一揽子思考、设计、解决。事实上，中国住房商品化及房价过快上涨问题，本考、设计、解决。事实上，中国住房商品化及房价过快上涨问题，本身就是中国经济体制改革出现的一个新现象、新问题。如果没有中国身就是中国经济体制改革出现的一个新现象、新问题。如果没有中国经济体制改革的整体推进，也就不会有这一现象及这一问题，或者这经济体制改革的整体推进，也就不会有这一现象及这一问题，或者这一现象及问题就不是今天这个样子、这个表现形式。一现象及问题就不是今天这个样子、这个表现形式。n n这里还要特别指出的是，要慎提这里还要特别指出的是，要慎提“打击炒房打击炒房”的说法。比如有很多媒的说法。比如有很多媒体包括主流媒体，常常说打击体包括主流媒体，常常说打击 “温州炒房团温州炒房团”等等。其实市场经济等等。其实市场经济从某种意义上，就是一种从某种意义上，就是一种“炒作炒作”经济，没有经济，没有“炒作炒作”就没有市场经就没有市场经济。济。“炒作炒作”尽管有某些负面效应，但是它有很多积极作用，比如价尽管有某些负面效应，但是它有很多积极作用，比如价值的发现功能。市场经济中，就是因为值的发现功能。市场经济中，就是因为“炒作炒作”的存在，某些被低估的存在，某些被低估的价值可以被发现或挖掘。而这些的价值可以被发现或挖掘。而这些“炒作炒作”者们要获得赢利，必须有者们要获得赢利，必须有惊人的眼光和独到的胆识。在房地产市场上，正是因为有某些惊人的眼光和独到的胆识。在房地产市场上，正是因为有某些“炒作炒作”者的存在，才共同激活了中国的房地产，而他们恰恰就是有惊人眼者的存在，才共同激活了中国的房地产，而他们恰恰就是有惊人眼光和独到胆识的一族。我们今天知道了房子的价值不仅在于面积的大光和独到胆识的一族。我们今天知道了房子的价值不仅在于面积的大小，还在于朝向、结构、环境、区位、配套设施等多种因素，这些某小，还在于朝向、结构、环境、区位、配套设施等多种因素，这些某种意义上可以说都是种意义上可以说都是“炒作炒作”者者“教会教会”我们的我们的n n “温州炒房团温州炒房团”本质上与温州发展民营经济的其他企业家、与中国本质上与温州发展民营经济的其他企业家、与中国证券市场上的投资者没有什么两样，不同的是证券市场上的投资者没有什么两样，不同的是“温州炒房团温州炒房团”做的是做的是买卖房屋的买卖，其他的企业家做的是其他某行业的买卖，证券市场买卖房屋的买卖，其他的企业家做的是其他某行业的买卖，证券市场上的投资者做的是股票的买卖上的投资者做的是股票的买卖“炒股票炒股票”；相同的是他们都必须；相同的是他们都必须以敏锐的眼光去逐利。由此可见，在当今我们已经大力肯定温州民营以敏锐的眼光去逐利。由此可见，在当今我们已经大力肯定温州民营经济、发展证券市场的同时，还来对经济、发展证券市场的同时，还来对“温州炒房团温州炒房团”等加以贬损，是等加以贬损，是不正确的，是计划经济的过时论调。笔者这样说，并不是说对房地产不正确的，是计划经济的过时论调。笔者这样说，并不是说对房地产“炒作炒作”要任其行事、不问不管，恰恰相反，倒是要视经济运行特别要任其行事、不问不管，恰恰相反，倒是要