《中国房地产税》PPT课件.ppt

房地产税收政策的效应只能是“雾里看花”？目录一、我国现行房地产税收政策体系一、我国现行房地产税收政策体系二、税收调节房地产市场的作用机制分析税收调节房地产市场的作用机制分析三、房地产税收政策调控效应分析三、房地产税收政策调控效应分析四、税收政策及税种设置存在的问题分析四、税收政策及税种设置存在的问题分析五、究竟该如何利用和完善税收政策来引导其发展方五、究竟该如何利用和完善税收政策来引导其发展方向向(一一)房地产税收制度的基本情况房地产税收制度的基本情况 从房地产的流通过程来看房地产的经营活动一般分为开发、保有和转移三个环节 房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、营业税、企业所得税、城建税等十余种 特点：转移环节税负较重，保有环节税负较轻。二、税收调节房地产市场的作用机制分析税收调节房地产市场的作用机制分析（一）税收对房地产市场的作用机理（一）税收对房地产市场的作用机理 1、税收对房地产市场供应的调节作用、税收对房地产市场供应的调节作用（1）对供应量的调节作用）对供应量的调节作用 商品房的价格一般由“本、费、税、利”四项构成，这四项是最根本的价格组成要素。在这四项因素中，又可分为两部分，一部分是“本、费、税”，另一部分是“利”。近几年来，商品房价格的上升与成本的增加和利润空间的加大有着直接关系。税收虽然是房价的组成之一，但反过来税收能影响房价。如果税收对“本”和“利”这两块因素加重税负，会使得房地产企业成本提高，利润减少，失去对房地产市场的信心，进而转战其他行业领域。反之，在房地产市场冷淡时，税收利用调节功能，利用减免税手段，对房地产企业的“本”和“利”降低税负，使得企业效益明显加大，就会吸引投资，增加房地产市场供应量。（2）对供应结构的调节作用）对供应结构的调节作用 从商品房的供应来看，存在着以下各种房产结构：小户型、中户型、大户型、别墅等。税收对各种供应结构的调节，主要靠对某类房产结构的增、减、免税，即通过增加或减少税负来实现。2、税收对房地产需求的调节作用、税收对房地产需求的调节作用 房屋的基本功能是居住，其需求也应来自于居住所需。但在全国房地产市场一片火热的情形下，房屋成了投资赚取收益的工具。这导致房屋脱离其居住的本质，成为炒作工具，使得真正购房者购不起房。在搞明白了房地产的需求症结在哪里，是哪种需求在拉高房价之后，税收才能有针对性地进行调节。宏观调控中，哪种需求是不合理的，就加重对其的税负，或减轻合理需求的税负，都会起到影响和制约房地产需求量的作用。增加或减少需求成本，主要是需求中涉及到的税收成本，才能使税收得到调节房地产需求的作用。当然，与税收调节房地产供应的作用类似，税收调节需求同样可以体现在需求量和需求结构上，两者的区别只是税收作用的主体，即税收指向的对象不同。案例1993年北海的房地产火爆，土地一天一个价，每亩每天升幅一万元，但泡沫很快破灭，城市里到处是烂尾楼，十年内无人求购。直到2003年1月，财政部、国家税务总局下发了关于处置海南和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知，北海的烂尾楼成为享受免税政策的对象，此后，打开了全国购房者对北海房地产市场的需求，使得北海房价一涨再涨。三、房地产税收政策调控效应分析三、房地产税收政策调控效应分析（一）对地方政府财力的影响（一）对地方政府财力的影响（二）对开发商的影响（二）对开发商的影响（三）对交易双方的影响（三）对交易双方的影响 对于地方政府由于房地产的税收一直由地方税务局征收管理，并且占地方财政收入的比重越来越大，因此，在这场国家对房地产出台的一系列宏观政策调控中，地方政府的财力受到了很大的影响，一是土地拍卖减少，影响了地方政府土地出让金收入；二是房地产在调控初期市场低迷，销售冷淡，来自房地产的地方税收大幅减少。宏观政策调控成了利益的博弈。博弈方除了国家、开发商、炒房者，还包括地方政府，一些地方政府在执行房地产宏观调控政策时阳奉阴违。对于开发商随着国家房地产调控力度的不断加强，房地产市场出现“优胜劣淘”的局面，一些中小房地产企业由于银行贷款压缩，资金链脱节，逐步退出了房地产市场；而大房地产商在调控前已有了一定的土地储备，利用调控的机会兼并企业和土地。调控使房地产市场重新洗牌，房地产定价权集中，房价易于控制，房价不断上涨。对于交易者从房地产二级市场的交易情况看，大量买房者的买房目的不是居住，而是用来投资赚取收益。如果能抑制炒家，恢复住房的本质功能，房价必将回归理性。我们不排除游资及海外资金炒房现象的存在，国家出台的宏观调控措施也是有针对于此的部分目的。几次税收政策调整对购房自住者影响不大，对炒房者造成的实质性影响也不可以说没有，但炒房者将增加的税收成本用来作为提高房价的借口，用“阴阳合同”和“购房者包税”的交易方式以保证个人利润的不受影响，也就是说，几次的税收政策没有打击到炒房者，反而使房价上涨成为理所当然。对于购房者来说，在房价之外又负担了卖方的税收，相当于变相提高了购房价格。四、税收政策及税种设置存在四、税收政策及税种设置存在的问题分析的问题分析（一）税收政策出台不能形成体系（一）税收政策出台不能形成体系（二）税种设置不够合理公平（二）税种设置不够合理公平 1、税收立法层次低，税权划分不合理、税收立法层次低，税权划分不合理 2、房产税与城镇土地使用税课税范围过于狭窄、房产税与城镇土地使用税课税范围过于狭窄（三）税收征管制度不够完善（三）税收征管制度不够完善（一）税收政策出台不能形成体系（一）税收政策出台不能形成体系 优点：只对房地产影响，容易实施贯彻缺点：不能根本解决问题 “头痛医头，脚痛医脚”能打击炒房，但是？房子最终消费者这是谁开发商、投资者、投机者？NO！用房者、普通房民 Yes！我们住房消费=成本+税收+利润（二）税种设置不够合理公平（二）税种设置不够合理公平1、税收立法层次低，税权划分不合理、税收立法层次低，税权划分不合理 法律法律：中华人民共和国个人所得税法 中华人民共和国企业所得税法其他：条例或暂行条例都属于国务院的行政法规，立法层次不高，缺乏应有的严肃性 税权划分不合理税权划分不合理:一刀切一刀切（三）房产税与城镇土地使用税课税范围过于狭窄（三）房产税与城镇土地使用税课税范围过于狭窄 1，房产税与土地使用税的课税范围仅为城市、县城、建制镇和工矿区 2，可放开小产权房，建立合理法律体制，允许开发，收税五、税收政策有效调控房价的具体建议五、税收政策有效调控房价的具体建议（一）进一步重视税收政策在调控房价中的作用（一）进一步重视税收政策在调控房价中的作用（二）实行土地出让金年租制（二）实行土地出让金年租制 降低成本风险降低成本风险股东期望收益率股东期望收益率Ks=Rf +(Km-Rf）房价房价（五）完善房地产开发环节税收制度（五）完善房地产开发环节税收制度1、明确房地产市场的风险意识、明确房地产市场的风险意识 2、合理设置税率、合理设置税率 可考虑采用比例税率，对不同地区、不同用途的房地产实行差别税率。如对普通住宅、一般企业房产等实行较低税率，对高级别墅、高尔夫球场及高级娱乐场所的房产实行较高的税率。谢谢