2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理通关试题库(有答案).docx

2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理通关试题库（有答案）单选题（共50题）1、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为 4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200 万元，则该企业的流动比率为（）。A. 62. 5%80. 00%B. 133. 33%200. 00%【答案】D2、编制房地产项目招标工程标底是由（）来完成。A.开发商B.承包商C.设计部门D.建委【答案】A3、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析B.等额本金方式C.政策性住房抵押贷款D.等额本息方式【答案】C30、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（）OA.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般 采用百分制评分法C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模 式D,定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是 在招标前由招标人编制工程量清单【答案】D31、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实 施前期开发进行融资等活动由（）负责实施。A.开发商B. 土地储备机构C.建筑商D. 土地一级开发企业【答案】B32、消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千 差万别，从而使消费者市场具有（）的特点。A.分散性B.复杂性C.伸缩性D.季节性【答案】B33、某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%,期限为1年，则按季计 息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）。A. 3. 54.5B. 5.56.5【答案】C34、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题 进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】B35、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（）。A.开发项目所处区位和具体位置B.项目所在城市、区和街道C. 土地面积和规划用途土地开发状况和地上物状况【答案】B36、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系【答案】D37、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行 比较，则比较的基础是该项目的（）。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全部投入现金流量表【答案】D38、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初 步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5肌所需费用约占总投资的1.0%2. 0%C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础 上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状 况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方 案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等【答案】B39、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A. 3%5%5%8%B. 2%7%2%3%【答案】A40、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（）进行比较、修正后得来的。A.近期交易物业的租金或售价B.市场上交易物业的租金或售价C.类似物业D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价【答案】D41、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化 率分别降低10%时,项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、 10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价B.建造成本C.贷款利率D.资本化率【答案】D）直接）直接42、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（ 管理。A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会【答案】C43、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】A44、当利息周期小于1年时，则实际利率（）名义利率。A.等于B.大于C.小于D.两者无关系【答案】B45、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房 地产市场具有明显的（）特征。A.垄断竞争B.寡头垄断C.垄断D.竞争【答案】A46、假设某房产限差为120nl2,则其中误差为（）m2。A. 3060B. 90120【答案】B47、房地产抵押物的抵押率是贷款金额与（）之比。A.抵押物价值B.预计利润额C.总投资额D.总成本额【答案】A48、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每 年的起止日期为（）止。A.上年的6月1日起至5月31日B.上年的8月1日起至7月31日C.每年的1月1日起至12月31日D.每年的6月1日起至下年的5月31日【答案】C49、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三 类：便利品、选购品和特殊品。A.购买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理【答案】A50、在现金流量表中，不应该出现（）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金【答案】B多选题（共20题）1、房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A.前期开发计划B.工程建设计划C.物业服务计划D.建设场地布置E.施工队伍选择【答案】ABD2、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小【答案】ACD3、房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。A.竞争情况调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查E促销策略调查【答案】BDA. 1. 161. 24B. 1. 301. 34C. 1.41【答案】ABCD5、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（）。A.固定价格合同B.可调价格合同C.独立承包合同D.成本加酬金合同E.计量估价合同【答案】ABD6、房地产间接投资的形式主要有（）。A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E购买土地进行开发【答案】ABC7、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E在成本中列支的利息【答案】AD8、关于利息的计算，下列说法正确的有（）。A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息, 其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）义贷款利率D. “气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等【答案】ABD9、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费【答案】CD10、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为（）。A.居住物业管理【答案】c4、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是（）。A.是否考虑计算公式的影响B.是否的考虑设备寿命影响C.是否考虑资金时间价值的影响D.是否考虑设备磨损的影响【答案】C5、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性【答案】A6、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以 年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大 到小排列顺序正确的是（ ）。A.甲乙丙B.丙乙 甲C.乙 甲 丙D.乙丙 甲【答案】BB.公共物业管理C.收益性物业管理D.特殊物业管理E.工业物业管理【答案】ABC11、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投 资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业用途类型E.投资偏好【答案】ACD12、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E报酬率高低【答案】ACD13、通过资产负债表，可以了解企业的（）。A.偿债能力B.经营能力C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果【答案】ABC14、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重 量的单位，如（）等。A.米B.平方米C.立方米D.吨E.橙【答案】ABCD15、在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）OA.备选方案差异原则B.最低可接受收益率原则C.费用最低原则D.收益最大原则E.不行动原则【答案】ABA.国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施B.自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料C.开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等D.国家所规定的经济参数和指标E.招标文件【答案】ABCD17、可行性研究的步骤包括（）。A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.财务评价和投资评价E.编制可行性研究报告【答案】ABC18、将多项式27+25+22+20表示为十六进制数，值为（请作答此空）；表示为十 进制数，值为（）。A. 5595B. A5EF【答案】C19、房地产开发的四个阶段是指（）oA.投资机会选择和决策分析阶段B.可行性研究阶段C.前期工作、建设阶段、租售阶段D.获取土地使用权阶段E租售阶段【答案】AC20、具体准则是根据基本准则制定的，有关企业会计核算的具体要求。会计具 体准则根据规范的对象不同，分为（）。A.关于共同业务的具体准则B.关于特殊业务的具体准则C.特殊行业基本业务的具体准则D.有关对外披露的具体准则E.有关资产处置的具体准则【答案】ACD大题（共10题）一、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2, 建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40 年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如 下。 （1） 土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/成。 则土地价 格为：1200X2310X60%=1663200 （元）166.3 （万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/破。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%,开发商利润率为20%,则利息为:2175X0.5X5. 85%63. 6 （元 /m2） o开发商利润为：2175X20%=435 （元/n）2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%,已使用5年，根据定率折旧法公式，其 成新率为：1- （1-2%） X5/60X100%=92%o建筑物现值为：（2175 +63.6 + 435） X92%X2310 = 5681934. 72 （元）7568. 2 （万元）。（3）估价结果确定166. 3 + 568. 2 = 734. 5 （万元）二、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2, 建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40 年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如 下。 （1） 土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/位。则土地价格为：1200X2310X60%=1663200 （元）166. 3 （万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/川2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%,开发商利润率为20%,则利息为：2175X0.5X5. 85%63. 6 （元 /m2） o开发商利润为：2175X20%=435 （元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2队 已使用5年，根据定率折旧法公式，其 成新率为：1- （1-2%） X5/60X100%=92%o建筑物现值为：（2175 +63.6+435） X92%X2310 = 5681934. 72 （元）N568. 2 （万元）。（3）估价结果确定 166. 3 + 568. 2 = 734. 5 （万元）【答案】三、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产 转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越 差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能 力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地 产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地 产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙 楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比 小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例 如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的 商业用房变现能力弱。四、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入 的50%储蓄用于购房； （3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为 1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时 首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情 况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%,按 月计息）【答案】已知:i=3%/12=0. 25%, n=5错误12知0, s=0. 5%, Al=l案00错误 50%=6000 （元）,A2=1000 元。 方法一： （1） F1=P1 （1+i） n=500000 错误（1+0.25%） 60=580808. 39 （元）；（2） F2=P2 （1+i） n=A/ （i s）1- （1+s） / （1+i） n （1+i） n=6000/ （0. 25%-0. 5%）错误1 一（1+0. 5%） / （1+0. 25%） 60错误（1+0. 25%） 60=449360. 09 （元）；（3） F3=A2 （1+i） n-1 /i 或者 F3=A2/i 1-1/ （1+i） n （1+i）n二 1000 错误（1+0.25%） 60-11 /0. 25%=64646. 71 （元）；（4）F=Fl+F2+F3=580808. 39+449360. 09+64646. 71=1094815. 19 （元）；（5）可购住房总价为：1094815. 19/50%=2189630. 38 （元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92 （元/m2）。方法二：（1） Pl=50 万元；五、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为L 5万m2,估价目的是为确 定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵 押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析 1.根据房地产估价规范（GB/T502911999）,主要的估价方法有市场 法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工 程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以 采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以 采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法 三种估价方法。2 .假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出 及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押， 所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3 ,收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换 为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价 值。 4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将 重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建 工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。 用成本 法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资 料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因 素。【答案】六、XX商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明 （略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方X XXX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号。 二、估价方XX XX房地产估价有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X级。 三、估价对象 XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX,属XXXX商贸有限公 司所有。x XX义商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月 31日），土地用途为商业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑 面积为66nll12,总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全 部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估XX商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。 六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】七、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产 转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越 差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能 力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地 产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地 产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙 楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比 小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例 如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的 商业用房变现能力弱。【答案】八、XX商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明 （略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方X XXX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号。 二、估价方XX XX房地产估价有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X级。 三、估价对象 XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX,属XXXX商贸有限公 司所有。x XX义商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月 31日），土地用途为商业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑 面积为66nll12,总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全 部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估XX商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。 六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】九、本次估价背景情况如下： 估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢 临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部 门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为 商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套 住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价 值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于 土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商 铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象 按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可 以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、 施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象 改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元A12,类似商铺市场均价为20000元/m2。若 估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余 价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。 综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前 提。【答案】一十、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划 部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改 为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该 套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的 价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴 于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商 铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象 按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可 以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、 施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商 铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象 改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2,类似商铺市场均价为20000元/ni2。若 估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余 价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。 综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前 提。【答案】7、伤寒明理论的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王煮D.成无己【答案】D8、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】A9、关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C,存在效益外溢D.易受政策影响【答案】B10、某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀为3%时，为消除 通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）O10. 0%B. 13. 0%13. 3%【答案】D11、某房地产开发企业2014年6月底，流动资产为3000万元，速动资产为 2080万元，流动负债为1600万元。则该企业的速动比率是（）。A. 90%120%B. 130%160%【答案】c12、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬【答案】D13、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期 望值分别为E甲= 1500万元，E乙= 1800万元，E丙= 2200万元；净现值的标 准差分别为5甲=890万元，5乙= 910万元，5丙= 1200万元，则该项目 投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A.乙丙甲B.甲乙丙C.丙 甲 < 乙D.乙甲丙【答案】A14、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】B15、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险【答案】A16、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资 金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益 增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%,则考虑物业增值时该店铺的投 资回报率为（）。A. 8. 1%16. 0%B. 19. 1%23. 1%【答案】C17、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】C18、某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入 为5万元，约有8%的家庭打算当年购房，平均住房需求90 nV/户，则2015 年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。A. 60048B. 1444320【答案】B19、（）是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最高最佳使用性【答案】A20、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元， 住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某 的所有债务与收入比是（）。A. 32. 00%34. 67%B. 49.78%52.44%【答案】D21、如果整个投资市场的平均收益率为15%,国债收益率为9%,房地产投资市 场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0. 23,则按资本资产定价模型 计算出的房地产投资折现率是（）。A. 10. 38%11.07%B. 12. 45%13. 62%【答案】A22、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单 位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A. 2%3%B. 5%8%【答案】A23、个人住房贷款包括商业性住房贷款和（）两种类型。A.企业住房贷款B.等额本金方式C.政策性住房抵押贷款D.等额本息方式【答案】C24、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费 用和财务费用是（）。A.营业成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资【答案】C25、某房地产投资项目的名义收益率为12%,若通货膨胀率为3%,银行贷款年 利率为7%, 一年期存款利率为3. 5%,则该项目的实际收益率为（）。A. 5. 0%8. 5%B. 8. 74%9. 00%【答案】C26、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】A27、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比 选方法是（）。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法【答案】B28、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为 （）OA.吸附水率B.自由水率C.平衡含水率D.化合水率【答案】C29、个人住房贷款包括商业性住房贷款和（）两种类型。A.企业住房贷款