2021-2022年房地产估价师之估价原理与方法高分题库附答案.docx

2021-2022年房地产估价师之估价原理与方法高分题库附精品答案单选题(共50题)1、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3 年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%,则该套住宅的实际 价格为()万元。A. 71.8474. 47B. 75. 2380. 00【答案】B2、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是 ()OA.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】C3、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率,会导致房地产价格 O ()A.下降；上涨B.下降；不变C.上升；下降A.客观情况B.市场供求C.价值时点D.现在【答案】C29、从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于（）。A.账面价格和市场价格B.理论价格和成交价格C.原始价格和投资价格D.正常成交价格即市场价格【答案】D30、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产 及特殊房地产等。A.收益性B.用途C.市场性D.地段【答案】B31、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft,临街深度为 75fto现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft,临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为（）万元。A. 65. 4B. 81.8C. 87. 2109. 0【答案】A32、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近【答案】D33、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大 的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找 导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确；测算过程是 否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法 是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以按照下列从低 级错误到高级错误的顺序进行检查（）。A.B.C.D.【答案】C34、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处【答案】B35、某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底 该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万 元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水 平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8. 5虬目前该酒店房地产的价值减损额 为（）万元。A. 66. 3498. 42B. 984. 201213. 85【答案】B36、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元=6. 82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0. 5%,则其2010年10月25日的价格为（）元人民币。2010年10月25日 的汇率为1美元=6. 67元人民币。A. 63766408B. 65196552【答案】B37、 “决渎之官，水道出焉”指的是A.肾B.膀胱C.三焦D.小肠【答案】C38、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济 发展属于（）。A. 一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他【答案】B39、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】B40、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的 成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】B41、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用A.就大体部位来说，上部为阳，下部为阴；体表属阳，体内属阴B.就其背腹四肢内外侧来说，则背属阳，腹属阴；四肢外侧为阳，四肢内侧为 阴C.以脏腑来分，五脏属里，藏精气而不泻，故为阴；六腑属表，传化物而不 藏，故为阳D. “阴胜则阳病，阳胜则阴病;阳胜则热，阴胜则寒”【答案】D42、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅，血行障碍C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】A43、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是A.阳亢B.阳虚C.阴虚D.痰湿【答案】B44、十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是A.十二经脉B.十二经筋C.十二经别D.十二皮部【答案】B45、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法 的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】D46、房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】D47、（）是随着时间的推移而减少的；A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【答案】B48、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2,容积率为 2,受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（）万元。A. 824924B. 844944【答案】A49、房地产权益以（）为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况B.其他房地产权利的限制情况C.额外的利益或好处D.房地产权利【答案】D50、下列除哪项外均是气和津液的关系A.气能载津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】A多选题（共20题）1、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】ABCD2、下列关于交付估价报告的说法中，正确的有（）。A.交付估价报告是房地产估价的基本程序B.估价报告需经内部机构审核C.估价报告只能由委托人签收D.在交付估价报告时，需在估价报告交接单上签收E.估价报告交给委托人后，房地产估价程序即已结束【答案】ABD3、关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（）。A.应一面临街B. 土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为1 ： 1D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.0【答案】ABD4、按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（）。A.现房B.出售C.出租D.自用E.自营【答案】BCD5、关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术【答案】AD6、下列估价中适宜采用假设开发法的有（）。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价【答案】BCD7、引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括 （）。A.政府进行道路建设B.农用地转为建设用地C.改进物业管理D.装饰装修改造E.更新或添加设施设备【答案】CD8、以下属于重新购建价格的是（）。A.建筑物的重置价格B. 土地的重置价格C.建筑物的重建价格D.土地的重建价格E房地的重建价格【答案】AC9、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二D.上升；上涨【答案】D4、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指 标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】D5、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日【答案】C6、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2,类似商品住宅现房的月租金净收益 为1000元/套，年折现率为6%,类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2, 尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的 市场价值为（）元/m2。A. 46535347C. 5352B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD10、估价委托合同的内容一般包括（）。A.委托人的名称或者姓名和资产状况B.估价服务费及其支付方式C.解决争议的方法D.估价机构的名称和住所E.委托人的协助义务【答案】BCD11、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】BD12、（）等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。A. 一个高尔夫球洞一条保龄球球道C.封闭使用的大院深处的一幢房屋D.在建工程E经济适用住房【答案】ABC13、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有 （）0A.市区商品房价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路免费通行D.人们预期未来郊区房地产价格上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】ACD14、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不齐全的房地产【答案】AC15、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。A. 土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.投资利息【答案】AB16、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()oA.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD17、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及 ( )A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】ABD18、与动态分析法不同的是，在静态分析法中()都单独显现出来。A.销售费用B.后续的开发成本C.投资利息D.开发利润E.管理费用【答案】CD19、关于房地产状况调整的说法，错误的是（）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】ABC20、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因有（）。A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有收集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格【答案】AC大题（共10题）一、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格， 选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6. 61元人民 币，2016年9月30日为1美元等于6. 65元人民币；人民币与港币的市场汇率 2016年7月31日为1元人民币等于1. 20元港币，2016年9月30日为1元人 民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民 币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例A 1）建筑面积=60口2/0.72 =83. 33nl22）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分的价值= 112万元3. 5万元= 108. 5万元 可比实例B 1）统一计价单位 6.61X16. 5万美元=109. 065万元人民币 2）统一税费负担 正常负担下 的价格二卖方实得金额/ （一应由卖方缴纳的税费）=109. 065万/ （1 7%） =117. 274万元人民币可比实例C 1）统一计价单位 115万元港币+ 1. 2 = 95. 833万元人民币 （解释：因为价格变动指数是以人民币为 基准的，取实际成交日的汇率）二、某幢写字楼，土地面积4000 itf,总建筑面积为9000 nV,建成于2002年 10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目2047年10月1日。现在获 得类似的40余年土地使用权价格为5000元/nV,建筑物重建成本为3000元/ m2,建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1） 门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82. 5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更 换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万 元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8 万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数 为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字 楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投 产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失 为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%, 土地报酬 率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10 月1日的折旧总额和现值。【答案】三、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500ni2,经分析，有下列两种可 能的利用方案。 方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价， 取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用 为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费 用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2 天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调 查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2. 5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1. 6倍，转售税费为转 售价格的7%,房地产报酬率为7. 5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600ni2；预计改造期为 1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完 成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完 成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/成，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2, 70年期居住用地楼面地价 为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面 地价下降2胀 补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为 15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)【答案】假设开发法方案一：(从旧厂房到批发市场) 从第2n年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益=3X365X26400X60%X (1-25%) =1300. 86 (万元)开发完成后的价值VI =A/ (Y-g) 1- (1 + g) n/ (1 + Y) n/ (1 + 15%) +Vt/ (1+R) n = 1300. 86/ (7. 5%-2. 5%) X 1- (1 +2. 5%) 10/ (1 + 7. 5%) 10/ (1 + 15%) +1.6V1 (1-7%) / (1 + 15%) 11 = 8572. 35 + 0. 32V1 Vl = 12606.39 (万元)(改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。)补地价=4500X26400-1500X 12500 = 10005万元契税=(补地价+旧厂房价值VO) X4%=400.2 + 0. 04V0改造建设成本及管理费用= 1000X26400/ (1 + 15%) 0. 5 = 2461. 81 万元 营销费用=1300. 86X0. 5/ (1 + 15%) 0. 75 = 585. 71 万元 旧厂房的价值 V0= 12606. 39-10005-400. 2-0. 04V0-2461. 87-585. 71V0=-813. 83(万元)四、某宗出租的房地产，建筑面积为40000ni2,容积率为4, 土地使用期限为 40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结 构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70九 根据市 场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空 置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占 租金收入的8队 该房地产现时土地单价为2100元/ni2, 土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）【答案】具体计算过程如下： （1）总有效毛收入：A=40000X0. 7X （1 20%） X40X 12=1075. 2 （万元）；（2）总运营费用：C=30X 12+1075. 2X8%=446. 02 （万元）；（3）年净收益：a=A-C=1075. 2-446. 02=629. 18 （万元）； 或 a=4X0.7X （1-20%） X40X12X （1-8%） -30X 12=629. 18 （万元）；（4） 土地总价：厂40000/4X2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/ 1-1/ （1+8%） 40-5=180. 19 （万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a-aL=629. 18-180. 19=448. 99 （万元）；（7）建筑物总价：B=448. 99/10%X 1-1/（1+10%） 40-5 =4330. 13 （万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330. 13=6430. 13 （万元）。五、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m,没有电梯，建筑面积为 30000m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造 该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2 （含装修、设备费）， 专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的 3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6肌建设期为2年，建筑安装 费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内 均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%。又知该 建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元， 平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10 年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%, 月租金为30元/n）2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电 梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出 租率为85%,正常月租金为32元/成，由于该写字楼的层高较正常层高要高， 使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由 于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率 为8虬 请计算该建筑物的现时价值。（12分）【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200元/m2； 专业费用：1200X8%=96 （元/m2）；管理费用：（1200+96） X 3%=38. 88 （元/m2）；销售费用：CX3%；投资利息：（1200+96+38. 88+3%C） X60%X （1+6%） 1.5-1 +（1200+96+38. 88+3%C） X40%X （1+6%） 0.5-1=88. 93+0. 2%C； 销售税费：CX6. 5%；投资利润：（1200+96+38. 88+3%C）X 35%=467. 208+1. 05%C；每平方米重新购建价格C=+= 1200+96+38. 88+3%C+88. 93+0. 2%C+6. 5%C+467 208+1.05%Co 其次，计算总价建安成本：1200X30000=3600 （万元）；专业费用：3600X8%=288 （万元）；六、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500ni2,经分析，有下列两种可 能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用 为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费 用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租 金3元/m2 天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调 查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2. 5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1. 6倍，转售税费为转 售价格的7%,房地产报酬率为7. 5%。 方案二：改扩建为公寓出售。需补缴 地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为 1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完 成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完 成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的 6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元加2,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2, 70年期居住用地楼面地价 为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5肌 居住用地楼面 地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为 15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)【答案】假设开发法方案一：(从旧厂房到批发市场)从第2n年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益=3X365X26400X60%X (1-25%) =1300.86 (万元)开发完成后的价值V1=A/ (Y-g) 1- (1 + g) n/ (1+Y) n/ (1 + 15%) +Vt/ (1+R) n = 1300. 86/ (7. 5%-2. 5%) X 1- (1 +2. 5%) 10/ (1 + 7. 5%) 10/ (1 + 15%) +1.6V1 (1-7%) / (1 + 15%) 11=8572. 35 + 0. 32V1 Vl = 12606.39 (万元)(改造期 1 年，出租期 10 年，H年后才能转售。) 补地价=4500X26400-1500X 12500=10005万元 契税=(补地价+旧厂房价值VO) X4%=400. 2 + 0. 04V0改造建设成本及管理费用= 1000X26400/ (1 + 15%) 0. 5 = 2461. 81 万元 营销费用=1300. 86X0. 5/ (1 + 15%) 0. 75 = 585. 71 万元 旧厂房的价值 V0= 12606. 39V0=-813. 83-10005-400. 2-0. 04V0-2461. 87-585.71（万元）七、某宗房地产占地2000ni2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方 式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年H月建成使用的，经济寿命 为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同 类建筑物重置价格是1000元/成。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等 可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设 备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。 求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）【答案】八、某宗房地产占地2000成，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方 式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年H月建成使用的，经济寿命 为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同 类建筑物重置价格是1000元加2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等 可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设 备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8虬 求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）【答案】九、某宗出租的房地产，建筑面积为40000ni2,容积率为4, 土地使用期限为 40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结 构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市 场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空 置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占 租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元A12, 土地报酬率为8%,建筑 物报酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）【答案】 具体计算过程如下： （1）总有效毛收入：A=40000X0. 7X （1 20%） X40X 12=1075. 2 （万元）；（2）总运营费用：C=30X 12+1075. 2X8%=446. 02 （万元）；（3）年净收益：a=A-C=1075. 2-446. 02=629. 18 （万元）； 或 a=4X0.7X （1-20%） X40X12X （1- 8%） -30X 12=629. 18 （万元）；（4） 土地总价：L=40000/4X2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/ 1-1/ （1+8%） 40-5=180. 19 （万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a-aL=629. 18-180. 19=448. 99 （万元）；（7）建筑物总价：B=448. 99/10%X 1-1/（8）房地产价值:（1+10%） 40-5 =4330. 13 （万元）；V=L+B=2100+4330. 13=6430. 13 （万元）。一H某商场的建筑面积6000m2, 土地使用期限40年，从2008年10月1日 起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600 万元，贷款期限10年，贷款年利率6% （贷款期间贷款利率不变），每年等额 偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查 得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万 元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地 产报酬率为8虬 请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场 条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一 是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款 后购买）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定 优先受偿权下的市场价值一已抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未 设立法定优先受偿权下的市场价值一（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）一 其他法定优先受偿款1） 2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值 抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计 值500万元，收益期限为40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX1-1/ （1+Y） n,可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为： V=500/8%Xl-l/ （1+8%） 35 =5827. 28 （万元）2）求解已抵押贷款余额先求年 偿还额600=A/6%X 1-1/1. 0610A=81. 52剩余7年未还贷款余额 P=81.52/6%X1-1/ （1+6%） 7=455.08 （万元）3） 2013 年 10 月 1 日再次抵押 价值= 5827. 28 （455. 08/0.5） =4917.12 （万元）D. 5366【答案】D7、房地产权益以（）为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况B.其他房地产权利的限制情况C.额外的利益或好处D.房地产权利【答案】D8、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D9、面色白，肢冷，倦卧，面红，烦热，口渴，脉大无根的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】D10、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15 万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房 地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A. 280285B. 290295【答案】A11、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时， 则该宗房地产的（）。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低【答案】A12、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过 大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空 调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9%,则该房地产扣除该 项功能折旧后的价值为（）万元。A. 1838. 001843. 55B. 1845. 871850. 00【答案】B13、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率 应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】C14、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的 估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为（）。A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签 证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询 性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任【答案】B15、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有 关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产 估价提供有关服务。A.房产税B. 土地增值税C.城镇土地使用税D.契税【答案】c16、十二经别的主要功能是A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系C.扩大十二经脉的主治范围D.加强十二经脉对头面的联系【答案】A17、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4. 36%；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0. 18%；而在2030层 时，每增高一层，投资利润率下降0.14虬 那么，（）层应该是这座大楼的经 济高度。A. 520B. 3031【答案】B18、征地管理费，是由用地单位在（）的基础上按一定比例支付的管理费用。A.农业人口总数B.农业人均占有耕地数量C.农业前三年的生产总额D.征地费总额【答案】D19、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜 选择的估价方法是（）。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】A20、路线价法特别适用于对（）进行估价。A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】B21、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补C.妇女宜注意经带胎产等疾患D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】D22、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变, 当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。A.上升B.下降C.不变D.无法确定【答案】A23、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工 作的注册房地产估价师担任项目负责人。A. 一名B.两名C.两名以上D.无明确规定【答案】A24、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】B25、某成片荒地面积lkm2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成 本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7. 2%,开发经营期为1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应 计成本是（）元/m2。A. 310. 61321.60B. 477. 86494. 77【答案】c26、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属 于（）方面的制约。A.建筑技术B. 土地权利设置C.相邻关系D. 土地使用管制【答案】D27、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口 50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地 被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，A房地产开发公司应向 B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A. 30, 6030, 80B. 60, 10080, 100【答案】C28、越接近（）的发展速度对估价更为重要。