2023年上半年黑龙江房地产估价师案例与分析不相一致假说考试题.doc

2023年上半年黑龙江房地产估价师案例与分析：不相一致假说考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（）临街宽度。 A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D混合深度价格修正率 2、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。 A：体量 B：结构 C：设施 D：层高 E：工业用地的监测点评估价格3、对市场规模的估计，事实上就是（）。 A宏观环境预测 B公司的销售预测 C预测市场的需求 D竞争对手预测 4、经济学所讲的外部经济，房地产运用中重要体现为房地产的。 A：互相影响性 B：寿命长期性 C：数量有限性 D：保值增值性 E：工业用地的监测点评估价格5、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格是_。 A2125(元/m2) B2225(元/m2) C2325(元/m2) D2425(元/m2) 6、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前钞票回报率为（）。 A7.5% B8.3% C12.5% D16.7% 7、下列关于路线价法的表述中，不对的的是（）。 A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B路线价法合用于城乡街道两侧商业用地的估价 C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 8、_是指外汇买卖活动的总称。 A外汇市场 B外汇总市场 C汇兑买卖 D汇兑市场 9、设临街深度价格修正率如下表：另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40、20和10，则下图的宗地B的单价为元。(更正：路线价：4000元/) A：6400 B：6800 C：6960 D：7600 E：工业用地的监测点评估价格 10、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是_。 A由房地产开发公司申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记 B申请业主与房屋所有权主体不一致 C在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书 D在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书11、业主公约由_制定并修改。 A业主大会 B业主委员会 C一半以上业主 D全体业主和物业管理公司共同 12、下列不列入国民生产总值核算的是_。 A出口到外国的一批货品 B经纪人为一座旧房买卖收取的佣金 C政府给贫困家庭发放的救济金 D保险公司收到一笔家庭财产保险 13、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。 A87 B124 C130 D13414、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，假如地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中14层为建筑面积相等的裙房，517层为标准层)，则标准层每层建筑面积为_m2。 A882 B1765 C1667 D1538 15、建议召开业主大会临时会议的业主达成以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 A：10 B：15 C：20 D：25 E：执行层的组织协调 16、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。 A：人身 B：社会 C：经济 D：财产 E：执行层的组织协调 17、负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。 A：市、县人民政府 B：市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门 C：市、县人民政府城市建设管理部门 D：市、县人民政府城乡规划管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、收益法中的运营费用率是指。 A：运营费用与潜在毛收入之比 B：运营费用与总收益之比 C：运营费用与净收益之比 D：运营费用与有效毛收入之比 E：工业用地的监测点评估价格 19、下列因素中，属于房地产置业投资项目重要不拟定性因素的是_。 A空置率 B利息备付率 C容积率 D成本利润率 20、某商场建成于2023年10月，收益期限从2023年10月到2040年10月，预计未来正常运营年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2023年10月的价值最接近于_万元。 A536 B549 C557 D816 21、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。 A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人 B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人 C：公证机关和无利害关系的第三人 D：人民法院和无利害关系的第三人 E：工业用地的监测点评估价格 22、按照，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。 A：环境要素 B：污染物的性质 C：污染物的形态 D：污染的空间 E：执行层的组织协调23、采用安全利率加风险调整值法拟定资本化率的基本公式为【2023年考题】 A：报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率 B：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理承担补偿率-投资带来的优惠率 C：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理承担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率 D：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理承担补偿率+缺少流动性补偿率-投资带来的优惠率 E：工业用地的监测点评估价格 24、下列关于宗地图，表述错误的是。 A：宗地图中应画出与该宗地相邻的道路及街巷，并注明道路和街巷的名称 B：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图 C：宗地图是用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的正图 D：宗地图中还应标出指北针方向，注明所选比例 E：执行层的组织协调25、融资成本涉及债务融资成本和_。 A资本金融资成本 B资金筹集费 C担保费融资成本 D代理费融资成本二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10、期限为2023、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为。 A：10 B：11.27 C：14.18 D：22.55 E：借款协议 2、收益性物业的经营费用不涉及_。 A人员工资及办公费用 B保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C保险费、房产税和法律费用等 D抵押贷款还本付息费用3、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述对的的是。 A：定额计价以直接费单价为基础 B：定额计价以综合单价为基础 C：定额计价是分部分项工程的不完全价格 D：定额计价是分部分项工程的完全价格 E：目前采用单位估价法和实物估价法拟定 4、综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特性，可以分为。 A：绝对指标 B：相对指标 C：统一指标 D：平均指标 E：变异指标5、质权的特性涉及。 A：质权是一种担保物权 B：质权是一种用益物权 C：质权的标的物只能是动产或财产权利 D：质权须转移质物的占有 E：质权是就质物优先受偿的权利 6、下列墙体中，属于非承重墙的有。(2023年试题) A：围墙 B：外墙 C：隔墙 D：填充墙 E：幕墙 7、是指参与竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。 A：拍卖人 B：委托人 C：竞买人 D：买受人 E：执行层的组织协调 8、商品零售物价的变动直接影响到。 A：城乡居民的生活支出和国家的财政收入 B：居民购买力和市场供需的平衡 C：消费与积累的比例关系 D：公司的生产和效益状况 E：商业流通领域的整体状况 9、对某种特定商品有爱好的消费者的集合是_。 A服务市场 B合格有效市场 C有效市场 D潜在市场 10、勘察设计和前期工程费重要涉及，以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 A：城市基础设施建设费 B：拆迁管理费 C：可行性研究费 D：水文地质勘探费 E：规划、设计费11、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方承担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（）。 A2427元/m2 B2500元/m2 C2575元/m2 D2632元/m2 12、下列市盈率的表达式中，对的的是。 A：市盈率=股价每股净资产 B：市盈率=股价每股收益 C：市盈率=市值销售收入 D：市盈率=市值钞票流 E：借款协议 13、房地产间接投资涉及。 A：投资房地产开发公司股票 B：在建工程 C：投资房地产开发公司发行的债券 D：投资房地产投资信托基金 E：购买住房抵押支持证券14、_是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。 A住宅建筑净密度 B住宅建筑毛密度 C住宅建筑面积净密度 D容积率 15、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，假如房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。 A1.4 B1.5 C1.6 D1.8 16、城市用地分类中，绿地不涉及。 A：市级、区级的公共绿地及生产防护绿地 B：居住区级的公共绿地及生产防护绿地 C：专用绿地 D：专用园地 E：专用林地 17、下列不属于金融范畴的是_。 A货币 B信用 C商品 D银行 18、由公司签发，承诺在指定日期无条件支付拟定的金额给收款人的票据是。 A：汇票 B：本票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调 19、在下列_情况下，可以提取住房公积金。 A职工购买、建造、翻建自住住房 B偿还购房贷款本息或支付高额房租 C离、退休 D户口迁出所在的市、县或者出境定居 E丧失劳动能力或与单位终止劳动关系 20、有一开发公司拟参与国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是_。 A互换价值 B公开市场价值 C投资价值 D理论价格 E标定地价 21、房地产长期贷款利率上调，导致_。 A新开发量增长，租金下降 B新开发量减少，租金增长 C租金下降，新开发量减少 D新开发量增长，租金增长 22、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为_。 A42.0万元 B50.4万元 C60.0万元 D72.07万元23、一些竞争者也许对某些方面反映强烈，例如对降价竞销反映强烈，但对其他方面（如增长广告预算、加强促销活动等）却不予理睬。这种竞争者属于（）竞争者。 A从容不迫型 B选择型 C凶猛型 D随机型 24、下列关于抵押的说法不对的的是_。 A以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让协议规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 B以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面批准 C预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 D订立协议时，可以在协议中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容25、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述对的的是。 A：产权调换房屋实质上是按等价互换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋 B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补 C：产权调换房屋不存在多退少补问题 D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则 E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的