2022年中国房地产估价师通关题型23.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 申请房地产估价师初始注册的，申请人应向（）提交申请材料。A.人力资源和社会保障部B.住房和城乡建设部C.所在地省级人事行政主管部门D.所在地省级房地产行政主管部门【答案】 B2. 【问题】 （）是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.一手资料B.二手资料C.原始资料D.基础资料【答案】 B3. 【问题】 下列关于城乡规划的编制与审批的表述错误的是（）。A.全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批B.直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批C.城市人民政府城乡规划主管部门根据全国城镇体系规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划D.城市人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划【答案】 C4. 【问题】 关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（）。A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同【答案】 A5. 【问题】 CPU主要由运算单元（ALU）、控制单元（CU）、寄存器和时序电路组成，对指令进行译码的功能是由（）实现的。A.运算单元B.控制单元C.寄存器D.时序电路【答案】 B6. 【问题】 房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法【答案】 B7. 【问题】 （一）甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2·天）；地上 14 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2·天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A.124500B.127000C.132500D.135000【答案】 A8. 【问题】 具有污染源分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点的是（）。A.工业污染源B.交通污染源C.生活污染源D.大气污染源【答案】 C9. 【问题】 出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。A.楼层B.面积C.临街状况D.设备设施【答案】 D10. 【问题】 一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（）。A.越小B.越大C.越难控制D.越难估算【答案】 A11. 【问题】 某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为（）元/m2。A.3439B.3473C.3508D.3608【答案】 B12. 【问题】 拆迁估价时点一般为( )之日。A.接受估价委托B.实地现场勘察C.开始实施拆迁D.房屋拆迁许可证颁发【答案】 D13. 【问题】 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入B.租金收入C.转让收入D.利息收入【答案】 B14. 【问题】 总平面设计中影响工程造价的因素不包括（ ）。A.功能分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构【答案】 D15. 【问题】 下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（）。A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年【答案】 C16. 【问题】 某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款；2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元；在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】 D17. 【问题】 （2013年真题）建设工程符合城市规划要求的法律凭证是（ ）。A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建筑工程施工许可证D.建设工程规划许可证【答案】 D18. 【问题】 在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】 C19. 【问题】 一级房地产估价机构，应当具备的条件是（ ）。A.从事房地产估价活动连续4年以上B.取得二级房地产估价机构3年以上C.有8名以上专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份合计不低于50%【答案】 B20. 【问题】 物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】 ABD2. 【问题】 下列情况中可以发布房地产预售或销售广告的有( )。A.尚未取得房地产项目预售许可证的B.房地产权属有争议的或受司法、行政机关限制权力的C.工程资料尚未全部归档的D.工程决算尚未通过审计的E 工程质量验收不合格的【答案】 CD3. 【问题】 不规则波动是指由于受到（）因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。A.意外的B.必然的C.绝对的D.相对的E.偶然性的【答案】 A4. 【问题】 (2017真题) 市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，应当纳入土地使用条件的控制指标包括（）。A.工业项目投资强度B.工业项目生产规模C.容积率D.临时用地使用比例E.非生产设施占地比例【答案】 AC5. 【问题】 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】 BC6. 【问题】 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E 外部环境要素为最适当的组合【答案】 AC7. 【问题】 房地产价格迅速上升，产生的影响有（）。A.产生负外部性B.产生正外部性C.影响整体经济的持续稳定发展D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机E.导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题【答案】 ACD8. 【问题】 (2012真题) 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（）。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿【答案】 BCD9. 【问题】 金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。A.流动性B.安全性C.偿还性D.营利性E.地域性【答案】 ABD10. 【问题】 决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）。A.销售价格B.土地费用C.开发规模D.资金成本E.项目风险【答案】 D11. 【问题】 甲企业于2014年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。A.主合同B.从合同C.非典型合同D.单务合同【答案】 AB12. 【问题】 建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（）。A.项目合理规模B.功能分区C.建设地点D.工程变更E.设计方案评价【答案】 ABCD13. 【问题】 同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。A.开发成本B.运营费用C.纳税状况D.对未来的信心E.市场利率【答案】 ABCD14. 【问题】 下列区域中，适用2 类声标准的环境功能区有（）。A.商业金融区B.仓储物流区C.科技研发区D.集市贸易区E.居住、商业混杂区【答案】 AD15. 【问题】 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。A.卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费÷应由卖方缴纳的税费比率E 买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】 AC16. 【问题】 固体废物按照废物的危害状况，可以分为（）。A.有机废物B.有害废物C.无机废物D.一般废物E.颗粒状废物【答案】 BD17. 【问题】 海洋污染主要是由（）所致。A.航行沿海的船舶排出的废油B.城市生活污水C.油轮触礁而漏散的原油D.临海工厂排放的废水E.沿海居民抛弃的垃圾【答案】 ACD18. 【问题】 下列原则中，属于我国民法基本原则的有( )。A.平等原则B.自愿原则C.公平原则D.诚实信用原则E.优先原则【答案】 ABCD19. 【问题】 银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】 ABD20. 【问题】 预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中正确的有（）。A.该房地产未来第30年的年净收益小于零B.该房地产的合理经营期限大于22年C.该房地产的收益价值小于1276.47万元D.该房地产的收益价值大于875万元E.该房地产的资本化率为18%【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. ××××房地产估价报告封面及目录(略)至委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号12层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签章)2006年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)【答案】(1)致委托人函中，没有说明估价时点。(2)未说明土地面积、四至、规划限制等。(3)价值定义中不应再写土地价格。(4)结果报告不应有第十四项"有关说明"(5)技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。(6)房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。(7)系数计算表中，实例C土地使用权取得方式修正。(8)整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。(9)实例C繁华程度修正系数错。(10)实例B设施设备修正系数错。(11)实例C设施设备修正系数错。(12)3个实例的朝向修正系数不同未予说明。(13)未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限38.5年。答案解析：2. 指出并改正下列房地产估价文书的错误对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表4-8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表4-8估价对象相关资料（一）年有效毛收入22000×50×12×（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用22000×2000×2880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入×管理费用率管理用房租金损失11880000×3500×50×12656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000×2000×21000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入×311880000×3356400元3.遗漏房产税：有效毛收入×1211880000×121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%×1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）3. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分）××大厦房地产估价报告封面（略）致估价委托人函××股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下简称估价对象）的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。我公司估价人员遵循估价原则，按照估价程序，运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定××大厦的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。××房地产评估有限公司（公章）法定代表人：（签字、盖章）2016年10月16日目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）估价结果报告【答案】1.抵押目的估价报告名称应为××大厦房地产抵押估价报告；2.致估价委托人函中没有说明价值时点；3.致委托人函、估价结果报告和估价技术报告中的估价结果没有披露未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款；4.估价结果报告中估价方法中未说明收益法和比较法的定义；5.估价结果报告中缺风险提示说明；6.估价方法适用性分析。对选用的估价方法未说明估价技术路线；7.估价技术报告估价测算过程中，收益法公式中Y的解释有误，应该是报酬率，而不是资本化率；8.估价技术报告年有效毛收入计算中，押金收益也应乘出租率90及公共面积扣除率20；9.地下车位100的出租率不合理或缺少确定出租率的方法、理由；10.年有效毛收入计算错误，收益价格的计算中，若租约租金低于市场租金，则租约期内按租约租金计算；而若租约租金高于市场租金，则租约期内按市场租金计算；租约期外按市场租金计算；11.年管理费的计算基数错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由；12.比较法中交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；13.区位因素修正错误，应该是可比实例在成交日期的区位因素状况与估价对象在价值时点的区位因素状况相比；14.表格中缺少区位因素和权益因素的情况说明。4. 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。<1>、这样的做法有哪些错误？<2>、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？【答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。5. 某综合楼房地产估价报告封面及目录（略）致委托估价方函（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方某人民法院二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象(一)估价对象权利状况1.估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整），尚剩余使用年限为46年(取整）。2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。3.本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。【答案】(1)缺少估价师声明。(2)委托方和估价方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)估价报告未在估价机构存档。(5)估价结果缺单价。(6)未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。(10)在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15%”应表述为“土地投资利润率取15%”。(11)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。(12)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时,应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。(13)在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是1996年，而不是1997年。(14)在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4.01%的由来。