2022年陕西省房地产估价师深度自测题型.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】 A2. 【问题】 一个估价项目中的价值时点，本质上是由（）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人的意愿【答案】 B3. 【问题】 下列各项中，不属于测绘报告主要内容的是（）。A.测量技术依据B.控制测量C.测绘人员名单D.界址测量【答案】 C4. 【问题】 乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。A.业主自行处理前提B.业主自主转让前提C.业主自行开发前提D.业主被迫转让前提【答案】 C5. 【问题】 某宗房地产建成于2002年3月1日，此后收益期限为39年；2003年3月1日至2006年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元；预计2007年3月1日至 2009年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、103万元，从2010年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元；该类似房地产的报酬率为9%。则该宗房地产2006年3月1日的收益价格为( )万元。A.1276.43B.1345.68C.1208.64D.1097.34【答案】 D6. 【问题】 关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（）。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率【答案】 D7. 【问题】 在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的（）。A.3%B.5%C.6%D.8%【答案】 D8. 【问题】 以下关于廉租住房的表述中，不正确的是（ ）。A.财政投资，实行土地划拨和税费减免B.以低租金出租C.套均60m2左右D.向城镇低收入住房困难家庭供应【答案】 C9. 【问题】 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。A.固定成本B.变动成本C.盈利D.机会成本【答案】 C10. 【问题】 下列不属于房地产商用物业市场的是（）。A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场【答案】 D11. 【问题】 工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】 A12. 【问题】 地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用（ ）的做法。A.防潮B.防潮与排水相结合C.卷材防水D.钢筋混凝土防水【答案】 C13. 【问题】 房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。A.2B.3C.4D.5【答案】 A14. 【问题】 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。A.报酬率B.可比系数C.资本化率D.收益乘数【答案】 B15. 【问题】 在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】 A16. 【问题】 （2013年真题）注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受（ ）学时的继续教育。A.30B.60C.90D.120【答案】 D17. 【问题】 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】 A18. 【问题】 某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20的简易房。A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙【答案】 C19. 【问题】 关于房地产互补品的说法，正确的是（ ）。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】 D20. 【问题】 马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 长期趋势法的作用包括（）。A.用于判断未来房地产价格B.用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值C.用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益D.用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整E.用于确定路线价【答案】 ABCD2. 【问题】 注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师应当履行（）义务。A.在规定范围内执行房地产估价及相关业务B.签署房地产估价报告C.接受继续教育，努力提高执业水准D.与当事人有利害关系的应当主动回避E.遵守法律.法规.行业管理规定和职业道德规范【答案】 CD3. 【问题】 在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有（）。A.资产类账户B.负债类账户C.期间成本费用账户D.期间收入账户E.所有者权益账户【答案】 AB4. 【问题】 物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有（）。A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划与室内装修E.物业服务企业的经营业绩【答案】 B5. 【问题】 关于建筑高度说法正确的有（）。A.平屋面算至女儿墙顶B.无女儿墙者算至檐口C.坡屋面当山墙平行于道路红线时，高度算至山墙斜坡的中点D.当屋脊线平行于道路红线时，坡度不大于35度的，高度算至封檐墙顶E.平屋面算至檐口【答案】 ABCD6. 【问题】 建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。A.自然环境恶化B.消费观念变更C.设备陈旧落后D.城市规划改变E 政府政策变化【答案】 BC7. 【问题】 商品房现房销售应具备的条件有（）。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证【答案】 ABCD8. 【问题】 效用的度量理论有（）。A.基数效用论B.乘数效用论C.序数效用论D.指数效用论E.对数效用论【答案】 AC9. 【问题】 担保物权包括（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.留置权E.质权【答案】 CD10. 【问题】 协调是建设监理能否成功的关键，其中内部的协调包括（）。A.项目系统各种需求关系的协调B.项目系统内部人员关系的协调C.项目系统组织关系的协调D.与业主有合同关系的设计单位的协调E.与业主没有合同关系的社会团体的协调【答案】 ABC11. 【问题】 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有 ( )。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C12. 【问题】 在众多辅助报表中，最主要的辅助报表包括（）。A.经营成本估算表B.借款还本付息估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与营业税金及附加估算表E.项目总投资估算表【答案】 ABC13. 【问题】 房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】 ABCD14. 【问题】 房屋征收范围确定后，不得实施的活动包括（ ）。A.转让房屋B.买卖房屋C.新建房屋D.改变房屋用途E.扩建房屋【答案】 CD15. 【问题】 工程建设监理活动中的主要控制有（ ）。A.合同控制B.质量控制C.投资控制D.进度控制E.设计控制【答案】 BCD16. 【问题】 关于房地产变现能力的说法，正确的有（）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】 ABC17. 【问题】 在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有（ ）。A.写字楼可出租或可使用面积的计算B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系C.出租单元的室内装修D.租户的财务状况E.出租单元拟经营内容【答案】 ABC18. 【问题】 下列划拨用地不可以拍卖的有（）。A.国家机关用地和军事用地B.城市基础设施用地和公益事业用地C.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地D.法律、行政法规规定的其他用地E.集体所有土地【答案】 ABCD19. 【问题】 反映一般物价变动的指标有（）。A.城镇居民人均可支配收入增长率B.农村居民人均纯收入增长率C.居民消费价格指数D.生产资料价格指数E.居民可支配收入指数【答案】 CD20. 【问题】 下列总体规划，属于国务院审批范围的包括（）。A.直辖市的城市总体规划B.省和自治区人民政府所在地的城市C.国务院确定的城市的总体规划D.县人民政府所在地城镇总体规划E.乡镇总体规划【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下：房地产价格土地重新取得成本建筑物重置总价建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得成本为：土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2015年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2016年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧建筑物重置总价×（1成新率）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧=328580×（1-70%）=98574（元）4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价=26286.4+32858098574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=260×93.88=24408.8（元）；2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。2. 指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。3. 某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×1-1/（1+Y）n，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×1-1/1.0610A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）4. 指出并改正下列房地产估价文书的错误对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表4-8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表4-8估价对象相关资料（一）年有效毛收入22000×50×12×（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用22000×2000×2880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入×管理费用率管理用房租金损失11880000×3500×50×12656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000×2000×21000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入×311880000×3356400元3.遗漏房产税：有效毛收入×1211880000×121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%×1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）5. 某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。<1>、商务办公楼估价的常用方法有哪些？<2>、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？<3>、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。