房屋征收房地产预评估方案.doc

房屋征收房地产预评估服务方案一、评估工作方案（一）总体工作思路根据服务项目的特点及需求，将按照以下几个程序来开展工作：1、准备工作本阶段工作主要包括组建评估工作小组，制定工作和技术方案，购置必备工具、器材及办公用品，包括微机及设备材料、测量工具等，印刷各种调查及整理所需表格。对评估人员进行技术培训、学习拆迁补偿方案。2、现场查勘根据项目组安排，及时组织估价人员进行实地查勘，调查核对被拆迁房屋状况，拍摄反映被拆迁房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，房屋拆迁部门、被拆迁人和注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或者盖章确认。3、提供初步评估报告评估机构向房屋拆迁部门提供初步评估结果，房屋拆迁部门将评估结果向被拆迁人进行公示。公示期间，注册估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。4、交付报告公示期满后，评估机构向房屋拆迁部门提供整体评估报告和评估报告，房屋拆迁部门向被拆迁人转交评估报告。并应当由负责房屋拆迁评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。5、申请复核被拆迁人或者房屋的拆迁部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起规定时限内，向评估机构提出书面申请进行复核评估，同时指出评估结果存在问题。原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起法定期限内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果无改变的，应当书面告知复核评估申请人，并说明事由。（二）总体服务方案1、项目总体实施计划估价评估委托建立后，将委派专职的房地产估价师与委托方进行评估前的沟通，在初步了解估价对象的权属状况、实物状况，明确估价基本事项后成立房地产估价小组，选派专业的房地产估价师担任估价组组长。 在进行具体评估事宜前，估价人员充分调查了解估价的基本事项，包括：确定估价目的，确定估价对象的区位状况、权利状况、实物状况及他项权利状况，确定估价对象基础设施状况等事项。 估价小组在明确估价目的和估价对象后，拟定估价技术路线和估价方法，根据估价对象的具体情况，选择比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法中的一种或两种方法进行科学评估。确定技术路线和估价方法后，选派专业房地产估价师和专业估价人员进行搜集估价所需资料和实地查勘。搜集的资料包括：房地产制度、房地产价格政策、税收政策等政策因素资料；公共配套设施资料；人口状况资料；相关房地产交易、成本、收益实例资料；反映估价对象区位、实物、权益状况的资料等等。外业工作结束后，估价小组将根据确定的估价技术路线和估价方法，结合调查搜集的资料以及实地查勘结果确定选用具体的估价方法。对不同的估价方法估算出的结果，进行比较分析，采用算术平均法或加权平均法等方法得出最终估价结果。估价报告完成后，分别由执业估价师、项目负责人和主管技术公司经理三级审核，从形式到内容进行全面、认真、细致的检查，确认估价结果是否客观合理，提出审核意见，审核无误后出具估价报告并交付给委托方。向委托人交付估价报告后，应按照规定及时对估价报告以及在该项估价业务中形成的各种文字、图表、照片、影像等不同形式的资料进行整理，对其中有保存价值的资料进行整理、分类，然后妥善保存，归档。2、项目人员安排为保障评估工作顺利、高效、高质量完成，针对委托任务将成立专项评估工作小组。项目总负责人：由具备注册房地产估价师的经验丰富、行业把控全面的专业人员负责；小组由房地产估价师、土地估价师、资产评估师组成。项目总负责人总体负责协调各方面的关系，合理安排配备人员，对委托任务的工作进行监督管理，协调各估价小组的人员调配和工作进度等。评估小组组长按照总负责人的工作指示，合理安排小组人员，调配工作时间，确保按时保质完成评估任务。小组成员都是经过反复研究抽调的业务骨干，有丰富的工作经验,他们可根据具体估价项目的特点，快速做出科学判断，选择合适的估价方法和技术路线，利用丰富的房地产市场信息，合理测算房地产价值。3、相关设备安排为保障评估服务任务按期顺利地进行，特备出如下设备：15台笔记本及配套的办公软件；3辆汽车；8台打（复）印一体机；2架无人机；5套GPS仪器；50台测距仪； 二、进度保证措施1、实地查勘由项目负责人带队进行现场踏勘工作，亲身感受评估对象的位置，周围环境，同时对委托方提供的房地产进行清查核实，并对产权资料、相关文件进行验证。对周边房地产市场进行调查，获得相关评估的基础资料；收集估价对象的相关资料，包括房屋外观、建筑结构、装修水平等，并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面积、产权、利用现状等资料进行核实，同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行多角度拍照及摄像。2、估价计算及确定评估结果估价计算：经过实地查勘及对收集的评估资料分析、论证，选用合适的评估方法进行测算，测算的成败，关键在于合法、合规及严谨细致，防止发生不必要的人为的或技术差错。确定评估结果：对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查：评估过程是否有误；基础数据是否准确；参数选择是否合理；评估项目是否遗漏或重复；是否符合评估原则；公式选用是否恰当；选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的评估结果。3、撰写评估报告撰写评估报告的要求：全面性：应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对评估结果可能产生的影响。概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。4、审核及出具评估报告书估价师撰写评估报告完成后，首先由估价师进行初审核对，初审完成由项目负责人进行复审，复审通过后由技术负责人进行终审的三级审核完成后，出具正式评估报告并向委托方提交。5、评估工作后期阶段按土地及房地产主管部门的相关程序及时申请评估报告备案。及时处理评估报告备案审查单位的反馈意见，完成备案审查。提交相应的备案资料给委托方，并配合进行土地招拍挂组件工作。整理编号，评估报告及工作底稿归档备查6、工作方法房地产评估服务工作实行三级督导制度。一级为部门经理；二级为项目经理；三级为技术负责人。各级督导人员应对各层次的工作负有指导、监督和复核的责任。评估师对其分管业务的整个内部质量控制制度的执行情况进行监控。 （1）部门经理在项目进行期间应履行以下监督职责： 监督评估过程； 了解重大问题并及时提出处理意见，如有必要，可适当修改计划； 解决专业判断分歧，必要时应向适当人员咨询；对评估工作底稿进行第三次复核。（2）项目经理在项目进行期间应履行以下职责： 评估工作己按具体计划的要求进行； 工作过程及其结果已适当记录； 所有重大问题已适当解决，或反映在评估结论中；预定的评估目标已实现，形成的评估结论与评估结果一致；对评估工作底稿进行第二次复核。（3）技术负责人在项目进行期间应履行以下职责：对评估工作技术问题进行指导与审核；项目技术问题登记备案；所有重大技术问题已适当解决；对评估工作底稿进行第一次复核。对评估工作底稿的复核采用三级复核制度。在出具报告前，需要委派未直接参与评估的人员进行最终的复核。各级复核均需做出必要的复核记录，书面表示复核意见，并注明复核时间、复核人姓名。凡未执行复核程序的评估报告一律不得签发。（4）在与委托方合作的评估工作中认真履行以下内容：严格遵守相关法律、法规和土地评估准则的相关规定，在评估过程中坚持公正、公平、科学的估价原则，依据法律、法规，在业务承接、现场勘察、估价技术路线的确定以及估价报告的审核、出具、存档、评估费用结算等环节均严格遵守国家和地方的相关法律、法规和政策，严格恪守谨慎、独立、客观、公正原则。所出具的评估报告中评估目的、评估对象、评估假设、价值类型和评估方法之间存在合理的逻辑关系；支持评估价值的资料和数据的真实、完整、合理性。承诺不出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告；不出具高估或虚估抵押物价值的评估报告，积极答复委托方提出的相关业务咨询。同时严格依据收费标准收取评估费用，无故意压低或抬高收费标准等不正当竞争行为的发生。7、评估方法在接委托任务当日，即组建评估工作组，明确分工及职责。 及时组织并安排估价师进行现场勘查及收集相关资料。合同约定期限内完成评估测算，并向委托方提供初评结果书。房地产评估在一级成本审核认定后3个工作日内提供正式报告。8、如未能按合同约定的期限按时、按质完整地完成评估项目的，将愿意接受以下所列的惩罚：如因自身原因未能在合同有效期内提交评估报告时，将承担保证金0.1%的惩罚。如因自身原因未按照相关法律法规的要求，提交审核时未能通过的，委托方有权退回，且拒付评估费用。三、质量保证措施为维护利益和当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据相关规定，保证评估质量管理工作相关措施。1、估价基础数据的搜集、整理为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；房屋重置价格及配套文件；房屋造价水平及成本费用构成；房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；其他地方性规定等资料。2、评估技术操作要求（1）业务受理接受委托之前，首先对委估委托任务的估价风险进行初步预测，着重从以下方面把握：委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；项目的技术难度与委托方的时间要求；预计应收、实收评估费与评估成本的比较；预计该业务可能对的声誉带来的不利或有利影响。通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司经理同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。（2）拟定估价作业方案主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司经理说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。（3）实地勘察实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有房地产估价现场勘察表和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字。（4）估价方法选用根据规范要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。（5）估价结果确定重点是当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。（6）估价报告撰写必须采用根据规范要求制定的统一报告格式。估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用：固定式报告 类似交易实例较多的单套普通住宅估价； 类似交易实例较多的成套商业门面估价； 评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价； 对整体房地产进行析产分割的报告； 房屋拆迁评估的报告。自由式报告 评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价； 司法鉴定类估价； 房地产纠纷类估价； 析产、分割的房地产整体估价； 房屋拆迁类整体房地产估价； 当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价； 无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价；（7）估价报告的组成和内容估价技术报告要求： 固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。 自由式报告的技术报告，要严格按照房地产估价规范中规定项目进行分析和测算。报告的编号和要求：估价报告编号要规范统一，具体要求如下：xx估字（200X）第（XXXX）号。报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。（8）估价报告的复核具体要求详见“估价报告的复核制度”。（9）估价报告交付房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存档。报告交付时，应由委托方在签收栏内签字。出具报告的份数要求：技术报告一份；结果报告的份数，一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定，除存档的一份报告外，给委托方的份数按以下要求：课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。（10）估价报告存档（11）完善业务流程单（12）估价操作项目总结仅适应于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。3、估价报告的复核措施为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有专人全面复核；对于自由式报告，必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报公司经理审核后，方可出具正式估价报告。对自由式报告主要从以下方面进行审核：格式与完整性；技术路线选择是否正确、界定、描述；估价对象环境因素、界定、描述；市场背景分析；评估方法选择运用；技术参数选择；文字；整体。4、估价报告的质量要求和质量问题定期公布措施（1）评估报告的质量要求对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。（2）估价报告质量问题的定期公布制度每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。5、估价报告的台帐建立和归档备案措施（1）评估报告的台帐建立要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。（2）估价报告的归档备案估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。微机存档的估价报告，应包括以下内容：房地产估价结果报告；房地产估价技术报告；现场勘察数码照片。书面存档的估价报告，下列资料必须完善：房地产估价委托书；房地产估价报告（必须附有技术报告）；房地产估价现场勘察表；房地产估价收费通知单存根联；房地产估价业务流程单；委托人提供的相关权证资料等附件。四、服务方案服务方案及承诺内容：坚决服从委托方的统一指挥和安排。严格遵守国家法律、法规的规定，遵守房地产估价行业执行自律公约，恪守执业操守，正当经营评估业务。评估行为坚持“独立、客观、公正、诚信”的原则，出具估价报告。严格按照委托方要求的时间完成并提交准确无误报告和总报告和其他资料。遵循公正、公平、公开的原则，严格按照国家评估规范和准则对相关项目进行详细清查和评估，做到不重项、不漏项。选用恰当方法进行评估，保证选用的参照数据和资料可靠、真实、合理。工作人员不在评估中为自己或他人谋取非法利益。不收受被拆迁人的任何礼物和报酬，有利害关系的，和个人将上报，及时主动回避评估。在执行评估业务过程中对知悉的商业秘密及委托方步提供的资料保密。对评估结果及约定的保密事项保守秘密，未经书面同意，不得将评估过程中获悉的信息、资料和评估报告提供给除委托方以外的任何第三方。若出现违反约定的情况，对参与项目的工作人员愿意接受按照国家法律法规等有关规定给予的处罚。将按照独立、客观、自主的原则进行评估；保证在合同规定日期内完成委托任务的评估工作，也可根据业务的需要增加专业评估人员提前完成评估工作；保证资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致；对涉及评估的资产进行了合理的抽查、核实；评估方法选用恰当、选用的参照数据、资料可靠；影响资产评估价值的因素考虑齐全；资产评估价值客观、公允；评估工作不受任何人为干预并独立进行；评估工作完成后，如委托方提出疑问，会派专业注册评估师向委托托方和相关方进行解释、解答，做好善后服务工作，保证评估结果的客观、真实、准确。做到依法经营、诚实守信和廉洁自律。各级管理人员一定要忠实履行岗位职责，不利用职权和职务上的影响谋取不正当利益以及损害利益。遵守保密规定，不利用商业秘密、知识产权和业务渠道为本人或者他人从事牟利活动，不以任何方式泄漏所接触或知悉的商业秘密。不得在经营活动中弄虚作假；不得以虚假票据套取费用；不得假公济私、化公为私、侵害国家和职工的合法权益。17