青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法.doc

青岛市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）第一章  总则 第一条  为进一步规范建设用地使用权二级市场秩序，加强市场监管，优化土地资源配置，根据中华人民共和国物权法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见（国办发201934号）、山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见（鲁政办发201933号）等规定，结合我市实际，制定本办法。第二条  本市行政区域范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押管理适用本办法。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。第三条  建设用地使用权转让、出租、抵押应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿的原则。第四条  自然资源行政主管部门依法对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督，并负责日常管理工作。各级自然资源行政主管部门应建立土地二级市场交易场所，搭建统一的交易平台，推动土地二级市场交易与不动产登记发证流程有机融合，实行“交易+登记”一体化服务，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，实现交易手段现代化、交易方式智慧化、交易服务精细化。第五条  自然资源行政主管部门应加强土地二级市场的信息系统和数据库建设。土地权利人、利害关系人可按规定申请查询建设用地使用权转让、出租、抵押的不动产登记和合同备案资料。第六条 有下列情形之一的，建设用地使用权不得进入土地二级市场转让、出租、抵押：（一）未依法取得建设用地使用权不动产权证书的；（二）土地权属不清、有争议的，建筑物或构筑物有争议或违法建设的；（三）经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；（四）已经超过建设用地使用期限，未办理续期的；（五）已认定为闲置土地，未按照市、区（市）人民政府批准的闲置土地处置方案完成处置的；（六）法律、行政法规规定禁止交易的其他情形。第二章  建设用地使用权转让 第七条 本办法所称建设用地使用权转让是指建设用地使用权人将依法取得的建设用地使用权转移给他人的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他构筑物所有权应一并转移。地上建筑物、其他构筑物转移的，该建筑物、其他构筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。第八条 以买卖、交换、赠与等方式转让建设用地使用权的，应书面签订建设用地使用权转让合同。第九条  以划拨方式取得的建设用地使用权，未经批准，不得擅自转让。需转让的，应向自然资源行政主管部门申请，报有批准权的人民政府批准。经有批准权的人民政府批准准予转让的，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让价款。土地用途符合划拨用地目录的，可不办理土地使用权出让手续，直接办理不动产转移登记；不符合划拨用地目录的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规办理出让手续，补缴土地出让价款。第十条  以出让方式取得的建设用地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（二）已实现出让合同约定的其他转让条件。原土地出让合同对转让条件有约定的，从其约定。以出让方式取得的建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。第十一条  以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。第十二条 加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，自然资源行政主管部门应当根据人民法院要求，向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务等情况。第十三条  转让双方应当依法申报交易价格。以买卖方式转让建设用地使用权，申报价格比标定地价低20%以上的，市、区（市）人民政府有权行使优先购买权；尚未建立标定地价的，申报价格低于基准地价的，市、区（市）人民政府有权行使优先购买权。第三章  建设用地使用权出租 第十四条  本办法所称建设用地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人，将其依法所获得的建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他构筑物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。不包括混宗城镇住宅用地出租。建设用地使用权出租，应书面签订建设用地使用权租赁合同，租赁期限不得超过建设用地使用权剩余年限，最高不得超过20年。第十五条  以划拨方式取得的建设用地使用权，经批准准予出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租（租赁年限超过5年），或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让等有偿使用手续。第十六条 建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人向自然资源行政主管部门依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。本市划拨土地出租年收益金标准暂定为基准地价的1%，工业用地和容积率小于1的地块按地面地价执行，其他用地按楼面地价执行。第十七条  以出让方式取得的建设用地使用权，可以将全部或部分建设用地使用权出租，但应当符合下列条件：（一）已按土地出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；（二）已实现出让合同规定的其他约定条件。第十八条  以租赁方式取得的建设用地使用权，已实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件，经出租人同意，可以出租。出租以租赁方式取得的建设用地使用权及地上建筑物、构筑物的年限，不得超过国有土地租赁合同约定的剩余年限。第十九条  以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权出租，参照以出让方式取得的建设用地使用权出租的有关规定执行。第二十条  以授权经营方式取得的建设用地使用权出租，参照以划拨方式取得的建设用地使用权出租的有关规定执行。第二十一条  各区（市）自然资源行政主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。第二十二条  土地使用权人未经批准擅自出租划拨土地使用权的，由自然资源行政主管部门按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十六条有关规定处理。 第四章  建设用地使用权抵押 第二十三条  本办法所称建设用地使用权抵押，是指债务人或者第三人为担保债务的履行，以不转移占有的方式，将其依法所获得的建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物抵押给债权人的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该抵押物优先受偿。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。第二十四条 以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以划拨方式取得的建设用地使用权抵押的，由不动产登记机构依法办理抵押登记，不再另行单独办理划拨建设用地使用权抵押的批准手续。第二十五条  以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。第二十六条 以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。第二十七条  允许营利性养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押权实现时，不得改变土地用途。第二十八条 各级不动产登记机构在办理划拨建设用地使用权抵押和营利性养老、教育企业建设用地使用权抵押等业务时，探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制，防控市场风险。 第五章 建设用地使用权二级市场建设第二十九条 自然资源行政主管部门应当按照交易、登记一体化建设原则，依托不动产登记机构设立土地交易线下有形市场。线下有形市场应当设置转让、出租、抵押等交易事项办理窗口以及供求信息收集发布、交易咨询、交易中介等服务窗口，配置招标拍卖挂牌室、地块推介展示厅、交易信息显示屏等公开交易配套设施，为交易各方提供一站式便捷服务。第三十条 市自然资源行政主管部门负责开发建设覆盖全市的线上交易市场。线上交易市场对内设立交易备案管理系统，提供网上权属信息比对、土地他项权利查询、供求信息真伪甄别等内部审核服务功能；对外提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、成交结果信息公示等服务，实现在线看地、在线报备、在线支付等土地交易基本功能。第三十一条 土地二级市场交易主要采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式，也可以采取法律、法规、规章规定的其他方式。第三十二条 土地二级市场交易按照“信息发布达成意向签订合同交易监管”的流程进行交易。交易各方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。第三十三条 自然资源行政主管部门应当在线下线上土地二级市场设置土地测绘、土地估价、税费缴纳、款项结算、经纪服务等中介服务窗口，为交易各方提供交易委托代理、交易事项办理等中介服务。中介服务费按国家相关规定执行。第三十四条 建立网上土地推介模式，市场主体可以委托中介机构为其提供宗地推介方案调研、策划、设计、互联网推广等全程推介服务。第三十五条 自然资源行政主管部门应当健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。严格落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价；完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动，维护市场平稳运行。第三十六条 完善土地市场信用体系。土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。强化土地市场信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制，对失信责任主体实施联合惩戒，推进土地市场信用体系共建共治共享。第三十七条 对扰乱市场秩序、不遵守市场交易规则等违法行为，自然资源行政主管部门应及时采取停牌、终止交易等管制措施，并依法对其进行相应处罚。第三十八条 自然资源行政主管部门应当制定统一的转让、出租、抵押交易合同示范文本，通过网上交易系统统一配发交易合同编号，统一在网上签订交易合同，实行交易合同统一管理。第六章  建设用地使用权网上交易第三十九条 本办法所称建设用地使用权网上交易（以下简称“网上交易”），是指建设用地使用权人在青岛土地市场网发布网上交易公告，申请人通过青岛土地市场网交易系统（以下简称“交易系统”）参与建设用地使用权网上交易的活动。第四十条 建设用地使用权转让可采取竞价转让、协议转让等方式进行。（一）本办法所指的竞价转让是指，转让人通过交易系统，根据相关交易规则，由符合资格的竞买人自主加价，按照“符合条件、价高者得”的原则，在规定时间内以最高报价成交的建设用地使用权转让行为，分为以挂牌方式转让和限时竞价方式转让。（二）协议转让是指转让方与受让方不通过竞价、招标，经自主平等协商的方式转让建设用地使用权。第四十一条 协议转让、挂牌转让、限时竞价转让建设用地使用权按以下程序办理：（一）注册用户；（二）发布土地转让信息；（三）实施交易；（四）双方签订转让合同；（五）办理不动产登记手续；（六）成交结果公示。第四十二条 以网上协议转让、挂牌转让、限时竞价转让建设用地使用权的，需提交以下相关材料：（一）转让人身份证明；（二）不动产权属证书；（三）其他必要材料。第四十三条 网上挂牌转让以增价方式进行。竞买人应在规定的时间内参与竞价，初次出价不得低于起始价，初次出价后每次出价应当满足最低增幅并在规定的出价时限完成。竞买人的应价或出价由交易系统予以确认并即时更新最高出价。第四十四条 竞买人应在网上挂牌转让截止前登陆交易系统，登录成功后系统显示当前最高出价并询问竞买人是否愿意继续竞价。交易系统根据下列条件确认挂牌是否成交，或者转入限时竞价程序：（一）在规定时间内没有竞买人表示愿意继续竞价的，交易系统宣布挂牌成交，自动向最高出价者核发成交通知书，并向其他竞买人核发挂牌结果通知书；（二）有竞买人提出继续竞价的，交易系统将建设用地使用权择期转入限时竞价；（三）没有竞买人应价或出价的，挂牌不成交，网上挂牌终止。 第四十五条 网上限时竞价以增价方式进行。竞买人应在规定的时间内登陆交易系统参与限时竞价，初次出价不得低于起始价，每次出价需要满足最低增幅并在规定的出价时限内完成。竞买者的应价或出价由交易系统确认是否有效。应价或出价确认后，系统重新计算出价时限。在出价时限内无新的应价或出价的，竞价结束后，交易系统自动向最高出价者核发成交通知书，并向其他竞买人核发挂牌结果通知书。第四十六条 在网上限时竞价期间无人应价或出价的，交易系统自动向挂牌截止时最高出价者核发成交通知书，并向其他竞买人核发挂牌结果通知书。竞得人收到交易系统核发的成交通知书后3个工作日内与转让人签订成交确认书，并按照有关规定，与转让人签订建设用地使用权转让合同。第四十七条 土地转让成交后，买卖双方需在交易系统中签订转让合同，转让合同应当包括下列基本内容：（一）转让土地的情况，包括宗地的不动产权证号、位置、面积、用途、容积率、出让年限等；（二）成交价格、付款期限、要求或者权益实现方式等；（三）办理土地变更登记手续的时限及要求；（四）争议解决方式及违约责任；（五）需要约定的其他内容。第四十八条 在网上进行建设用地使用权出租交易的，建设用地使用权人可通过交易系统，发布土地出租信息，土地出租交易双方应使用交易系统在网上签订出租合同。第四十九条 在网上进行建设用地使用权出租交易的，按以下流程办理：（一）注册用户；（二）发布土地出租信息；（三）实施交易；（四）双方签订出租合同。第五十条 进行建设用地使用权出租网上交易的，发布土地出租信息时需通过交易系统，提交以下相关材料：（一）出租人身份证明；（二）不动产权属证书；（三）其他必要材料。第五十一条 出租合同应当载明下列主要内容：（一）双方当事人的姓名或单位名称、住所；（二）土地位置、面积、四至界线；（三）房屋位置、面积；（四）不动产权证号；（五）出租用途；（六）租金标准及支付方式；（七）出租期限；（八）甲乙双方权利和义务；（九）甲乙双方争议解决方式；（十）双方约定的其他事项。第五十二条 通过交易系统办理建设用地使用权抵押的，按以下交易流程办理：（一）土地抵押人和抵押权人根据国家的有关规定签订抵押合同；（二）办理不动产登记手续。第五十三条 抵押合同应当载明下列主要内容：（一）抵押人、抵押权人的名称、住所；（二）主债权的种类、数额；（三）抵押建设用地使用权的不动产权证书号、权属状况等；（四）抵押建设用地使用权的价值；（五）抵押建设用地使用权的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（六）债务人履行债务的期限；（七）抵押权灭失的条件；（八）违约责任；（九）争议解决方式；（十）双方约定的其他事项。第五十四条 交易系统管理部门应当指定专人管理交易系统，保障交易系统的正常运行。第五十五条 网上交易期间，交易系统24小时开通。网上交易活动的数据记录时间以数据到达交易系统服务器的时间为准。第五十六条 交易系统对信息数据的传输采用数据加密处理，并采取有效措施避免交易系统故障的发生。确因网络入侵、电力或通信中断、不可抗力等因素，导致不能及时完成网上交易的，交易系统管理部门不承担法律责任。交易各方发现交易系统出现故障时，应及时告知交易系统管理部门。第五十七条 有下列情形之一的，交易系统管理部门有权中止网上交易活动，待问题解决后继续网上交易：（一）因网络环境、计算机设备等出现不可及时修复的故障，导致交易系统无法正常运行的；（二）交易系统程序出现不可及时修复的故障，造成网上交易无法进行的；（三）应当中止网上交易的其他情形。 第五十八条 因交易各方当事人所使用的计算机遭遇软硬件故障、网络故障、安全事故（包括黑客攻击、病毒入侵等）或网络堵塞等不可抗力，导致不能登陆交易系统或不能正常参与网上交易活动的，应自行承担相应的法律后果，网上交易活动不因此而中止或终止。第五十九条 在建设用地使用权二级市场交易活动中出现纠纷的，交易各方当事人可以协商解决，也可依法向人民法院起诉或者提请仲裁机构仲裁。第七章  附则 第六十条 本办法自2020年6月1日起施行，有效期至2025年5月31日。16