成都市经济型酒店研究(1).docx

成都市经济型酒店研究一、经济型酒店的产生、概述    经济型酒店源自汽车旅馆，本是流行于西方、相对于豪华酒店而言的一种酒店模式，近年才在国内兴起。与高星级酒店相比，它的功能更简化，只能满足客人基本的吃、住等需求。提供相当于中高档酒店全套服务（Full-service）中有限服务（Limtied-service）的具有现代国际接待水准的非奢华型酒店，它充分重视和满足顾客对睡眠质量和卫生条件的核心需求。经济型酒店只提供住宿，最多加上简单餐饭的酒店。它通过舍弃奢侈的设备和减少人员配置以此控制成本，降低价格，一般不参与酒店星级评定，但客房配置一般具备星级水准，它最大的特点就是经济实惠。    目前国内比较著名的有“青年旅舍”、“如家”、“速8”、“锦江之星”、“欣燕都”等品牌。    经济型酒店的分类，有两个角度，一是从供给角度讲，主要涉及酒店设施、功能、物品、服务项目的配置规模、数量和档次等感官形态因素，以及投资总额和单项指标平均额的资金财务指标；二是从需求和市场角度讲，主要涉及进入酒店的消费者的经济支付水平和消费满意度的主观评价，酒店的客房价是最重要的衡量指标。对于特定地点、时期、供求环境、经营模式的经济型酒店，供给角度的分类衡量标准与需求和市场角度的分类衡量标准，是完全一致的。如果特定地点、时期、供求环境、经营模式中的条件不是同时成立，供给角度的分类衡量标准和需求和市场角度的分类衡量标准，会出现局部的不完全一致。     例如，在北京支付250元人民币客房价入住的酒店可以基本划为经济型酒店，而在成都的同样的酒店的客房价可以是150元，或者，在成都支付同样的250元客房价可以入住三星级酒店中较好的酒店。所以，经济型酒店是个特定、动态、均衡的相对概念，决不是简单、绝对、不变的概念。二、成都经济型酒店分布、特征    美国著名经济型酒店品牌马瑞卡更是早落户成都的经济型酒店，目前在成都已经拥有5家经济型酒店。预计到2007年，马瑞卡将投入近1亿元，将其在成都的连锁经济型酒店扩展到14家。全球酒店管理巨头法国雅高集团旗下的经济型酒店宜必思将于今年在成都正式开业。雅高集团还宣布，10年内，雅高在中国版图上将拥有至少200家宜必思。    成都从2002年起至今，成都市的经济型酒店已经发展了数十家。他们多由普通小户型改造而来，并且是在项目销售完成后转向，再从投资者手中租用小户型、引入酒店经营管理公司。成都市目前的经济型酒店主要分布历史文化景点周边、高校周边、CBD周边、商业集中区域周边。（图01）好望角酒店赛家时代酒店郁金香公寓假日公寓小憩驿站小憩驿站百年商务蓝七星酒店安逸158南城酒店柏林精舍 n        历史文化景点：武候祠、人民公园代表酒店：假日公寓、南七星酒店、南城酒店 名称地址电话房间数面积收费标准租金入住率假日公寓横陕西街3号毕加索722室028-8611697750间38-50标单间70标单间90套间120800-1000/套·月80蓝七星酒店成都市黉门街铜锣湾广场A座9楼63间35-60标准间：288元/天.豪华间：308元/天.商务间：328元/天. 豪华商务间：368/天豪华套间：428/天.加床：80元8001000左右/套·月80南城酒店成都市小天竺街铜锣湾生活广场3楼32间30-45标间：128元/天.房套间：158/天.房800元/套·月左右80 n        高校周边：四川大学 代表酒店：好望角酒店、百年商务、小憩驿站 名称地址电话房间数面积收费标准租金入住率好望角酒店九眼桥028-68092000120间30-60标间118（2床）标单间128（1床）套间220800-1000/套·月8090小憩驿站酒店科华北路花样年花818号028-8133577778间38-58会员：标间120套间135会员费50元/年非会员：标间168套间1801000左右/套·月70-80百年商务酒店科华北路花样年花423号028-8523258836间3550标间118  128单间98 108 118套间1581000左右/套·月90-100 n        CBD周边代表酒店：小憩驿站、柏林精舍、安逸158 名称地址电话房间数面积收费标准租金入住率安逸158旅馆成都市栋马棚街2号108间30-65单间A：128元/天.房单间B：138元/天.房标间：158/天.房家庭房：168/天.房由老招待所改建90小憩驿站酒店西大街84号金色夏威夷公寓A座AM916号028-8188577750间 35-60会员：标间120套间135会员费50元/年非会员：标间168套间1801000左右/套·月70-80柏林精舍成都市西玉龙街大福建营巷15号30间30-50单间：100120元/天. 标间：80120/天 套间：140元/天800900元/套·月左右60%n        商业集中区周边代表酒店：赛家时代酒店、郁金香公寓 名称地址电话房间数面积收费标准租金入住率赛家时代酒店东大街188号028-86717788140间42-56标间138豪华1581000-1200/套·月80郁金香公寓东大街三圣街交界612室028-867117750间40-53标间100套间120900-1100/套·月70-80n     成都的经济型酒店主要具有以下特征¨         主要分布于CBD、高校、集中商圈、历史文化等人口密集的区域周边。¨         其类型主要为较单一的居住性都市酒店，提供的产品具有一定的同质化现象，竞争环境加剧。¨         成都经济型酒店的客源组成主要为外地商务、商旅客人，且以散客居多。在高校周边的经济型酒店的客群也有想当一部分为高校学生。¨         成都经济型酒店目前管理还比较混乱，缺乏统一的行业规则，而且酒店间比较缺乏必要的联系，容易造成客群流失。n     客房及规模成都市经济型酒店客房数量大多在30150间之间。规模均为中小型酒店，这样利于管理和成本节约。目前成都所有经济型酒店都保持了较高的入住率，在旅游高峰时期还会出现住房紧张的情况。n     客房面积成都市经济型酒店的客房面积在3065平方米左右，满足住客对客房面积的基本要求，其中部分酒店的部分客房能达到四星级酒店豪华套房的标准。 n     价格成都市经济型酒店标间的房价集中在在90288元/间.天之间，套间的房价集中在120368元/间.天，价格差异较大，主要是因为酒店配置档次的差异和管理品质的原因。n     客房类型成都市经济型酒店客房类型比较单一，具有一定的同质化现象，这主要是因为经济型酒店所针对的客户群和其区别于其他星级酒店节约成本的本质。 名称客房类型假日公寓标单间、标单间、套间蓝七星酒店标准间、豪华间、商务间、豪华商务间、豪华套间南城酒店标间、套间好望角酒店标间、标单间、套间小憩驿站酒店标间、套间百年商务酒店标间、单间、套间安逸158旅馆单间A、单间B、标间、家庭房小憩驿站酒店（西大街）标间、套间柏林精舍单间、标间、套间赛家时代酒店标间、豪华间郁金香公寓标间、套间 n     配套设施    因为经济型酒店相对星级酒店的区别就是功能简化，主要是满足客人住的需求，因此成都经济型酒店基本没有其它配套，只有个别酒店配置了餐厅。也有部分经济型酒店提供了预定票务等商务服务。n     客群    成都经济型酒店目前接待的客群比较雷同，基本都是外地旅游、出差的客群，但是由于酒店所处位置的差异，部分校园周边酒店的客群有很重一部分为周边的学生。    成都经济型酒店目前都提供钟点房服务，在特殊时期（中考、高考等），还会出现住房紧张的情况。 名称客群假日公寓旅游散客、国外留学生长期租住蓝七星酒店旅游散客、出差、周边学生南城酒店旅游散客、出差好望角酒店旅游团、散客、出差、周边学生小憩驿站酒店旅游散客、出差、周边学生百年商务酒店旅游散客、出差、周边学生安逸158旅馆旅游散客、出差小憩驿站酒店（西大街）旅游散客、出差柏林精舍旅游散客、出差赛家时代酒店旅游散客、出差郁金香公寓旅游散客、出差三、经营模式、投资分析n     经营模式¨      租赁其一，酒店管理公司在投资者购房时就与之签订租赁协议，租赁期为10-15年，经营方将约定租金按月或季打入投资者的账户。其二，对于酒店管理公司选中地段上的某个已售小户型项目，酒店管理公司会通过物管与业主取得联系，收集楼层相对集中的房源，与愿意出让使用权的业主签订租赁协议，租赁期一般10年左右，¨      改造酒店管理公司对选中的老式招待所或者老式酒店合作，进行装修、改造。重新以经济型酒店推出市场，合作双方根据经营状况进行分成。这样也盘活了市内一些一直处于破产边缘的招待所、小酒店。n     投资分析随着成都市近年房地产市场的飞速发展，曾经一度火爆的小户型市场从去年就面临了前所未有的冰点，小户型住宅集中放量，让小户型的投资者面临了有价无市、租赁不佳、转手困难等诸多问题，小户型投资一度成为美丽陷阱。但是随着今年经济型酒店在成都的兴起，小户型投资再次成为投资者关注的焦点。¨      租赁小户型盈利分析²    小户型投资者    在成都，一套40平方米左右的小户型，租金约为600-1200元左右，而且每年都有大约3个月的空置期，因此，一套40平方米的小户型，每年租金回报约为5400-10800元。而实际上，随着小户型增加，小户型出租相当困难，有统计显示，目前成都小户型空置率达到了40%以上。     如果小户型做成酒店，酒店管理商一般会以每月约为1000元的租金整体租下，并且，签合同时间起码在10-15年左右，超长时间稳定的租金回报，可以实现了小户型的物业价值。²    酒店经营方（以“赛家时代商务酒店”为例）    如果酒店方从最初购买土地、修建物业到添置配套设施，前后投入资金至少不低于3000万元；如果单纯找栋楼租下几层清水房，统一装修的投入也在350万400万元之间；如果直接把业主手上的小户型精装房统一租下来的方式，在硬件上投入较少，物业改造也简单，以承租住宅开设酒店契税也相对少些，酒店管理公司只需投入150万元左右。    赛家酒店每月支付140套小户型的租金在17万元左右，酒店所有员工约50人，如果按照每天出租率80%，每套平均出租价140元，每月30天计算：140×80%×140×30470400元，除去向业主支付的租金外公司每月盈利达30万元，减去员工开支后酒店仍然还有相当可观的纯利润。这样一来，投资者可以稳定获得酒店管理公司提供的投资回报，避免了房屋空置损失；酒店管理方获得数额不菲的酒店经营增值收入；小户型开发商也能获得稳定的开发收益。    单就租赁经营模式而言，土地所有权、物业产权与使用权的分离让经济型店存在潜在风险。比如，租赁小户型住宅来经营酒店，由于小户型商务酒店的业主众多、法律关系复杂，从长期投资经营的角度分析也存在诸多不稳定因素。    目前，已有投资者在尝试团体投资、定单生产等新的经济型酒店投资模式.万达集团董事长王健林曾向媒体透露，万达将与法国雅高集团联手大规模拓展经济型酒店市场，宜必思酒店将按照定制的方式由两家共同投资，未来两家每年投资新建10家宜必思酒店。四、发展趋势    据美国酒店业协会的统计，经济型酒店占美国酒店市场份额的70%，而我们现有经济型酒店所占比例尚不足10%。除去经济型酒店“国外先进酒店发展模式”的光环，全国酒店行业结构性调整，需要提升整体品质，才是其发展的直接原因。如家瞄准商务型游客，而青年旅舍却称自己为“背包客人的星级酒店，商务客人的经济酒店”，产品跨度更大。不管集中在一个城市发展连锁，还是拥有席卷全国的野心，经济型酒店自身的资源是细分市场的关键。    国外的酒店投资者和酒店管理公司，都形成共同认识，目前在中国发展高档酒店已不是投资酒店的最好选择，经济型酒店的发展是酒店的新机会。假日集团、雅高、万豪都有明确的在中国发展经济型酒店的动机，万豪还专门请咨询公司，作了中国未来酒店业发展报告，结论之一是，经济型酒店是一个新热点、新机会，比高档酒店有发展前景。    另外，外国著名的 DAYS INN商业酒店连锁特许品牌和青年旅舍公益连锁特许品牌，已以特许方式迅速进入中国，得到经济型酒店的青睐并迅速结合。经济型酒店有品牌要求，也看好连锁客源预订中心，接受特许经营方式，外国公司也看好中国的市场和经济型酒店正发展的契机。     随着成都经济发展，经济型酒店将起重要的作用，相比已发展成熟、规范化高档酒店，有更多的商业机会，既包括经济型酒店数量、规模、档次等涉及硬件、资金的方面，也包括经济型酒店产权、机制、经营模式、管理服务规范、行业体制等各个方面。国内著名的酒店集团，如锦江集团、新亚集团、首旅集团，在近年内，已开始启动发展经济型酒店并使之有品牌、连锁的计划，基本上是迎合了酒店发展的新方向，得到社会、市场的积极反应，获得了经济效益。     成都经济型酒店客源很大一部分来自携程、龙等专业商务网站和旅行社团队，与一般酒店并无不同，能够自我销售的经济型酒店连锁品牌并没有形成，游客对经济型酒店这一概念的认知度还比较低。消费者大多是根据自己以往的经验和朋友的介绍找到住宿地点，是否星级并不重要，交通便利、物美价廉就好。但是成都经济型酒店未来发展必然还是规模化、规范化，所以认知度较高本土品牌连锁是经济型酒店发展的必然趋势。五、附件： 典型案例¦         地址：成都市黉门街铜锣湾广场A座9楼规模：63间客房标准：四星级标准客房：标准间、豪华间、商务间、豪华商务间、豪华套间主要客源分布： 本市出差、会议人员旅游散客配套：24小时热水、空调、电话、电视、宽带、 挂牌房价：标准间：288元/天.房豪华间：308元/天.房商务间：328/天.房豪华商务间：368/天.房豪华套间：428/天.房加床：80元南七星酒店   地址：成都市栋马棚街2号规模：108间客房标准：四星级标准客房：单间（A、B）、标间、家庭房主要客源分布： 本市出差、会议团体旅游团及散客配套：24小时热水、空调、电话、电视、宽带、餐厅、商务中心、机票预定挂牌房价：单间A：128元/天.房单间B：138元/天.房标间：158/天.房家庭房：168/天.房安逸158旅馆¦         南城酒店地址：成都市小天竺街铜锣湾生活广场3楼规模：32间客房标准：三星级标准客房：单间、标间主要客源分布： 本市出差、会议散客旅游散客配套：24小时热水、空调、电话、电视、宽带、自助厨房、机票预定挂牌房价：单间：128元/天.房标间：158/天.房 ¦         赛家时代酒店地址：成都市东大街188号规模：140余间客房标准：四星级标准客房：单间、标间主要客源分布： 本市出差、会议散客旅游散客酒店不接受团体顶房配套：24小时热水、空调、电话、电视、宽带、餐厅、机票预定挂牌房价：单间：158元/天.房标间：138元/天.房¦         柏林精舍  地址：成都市西玉龙街大福建营巷15号规模：30间客房标准：三星级标准客房：单间、标间主要客源分布： 本市出差、会议散客旅游散客配套：24小时热水、空调、电话、电视、宽带、自助厨房、挂牌房价：单间：100120元/天.房标间：80120/天.房