房地产开发企业会计讲座(一、二)diwx.docx

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.房地产开发发企业会计计讲座（一一、二）第一讲 房房地产开发发企业会计计的特点一、房地产产开发企业业经营活动动的主要业业务房地产产是房产与与地产的总总称。房地地产开发可可将土地和和房屋合在在一起开发发，也可将将土地和房房屋分开开开发。房地地产开发企企业就是从从事房地产产开发和经经营的企业业，它既是是房地产产产品的生产产者，又是是房地产商商品的经营营者。进行行的主要业业务有：11土地的的开发与经经营。企业业将有偿获获得的土地地开发完成成后，既可可有偿转让让给其他单单位使用，也也可自行组组织建造房房屋和其他他设施，然然后作为商商品作价出出售，还可可以开展土土地出租业业务。2房屋的开开发与经营营。房屋的的开发指房房屋的建造造。房屋的的经营指房房屋的销售售与出租。企业可以以在开发完完成的土地地上继续开开发房屋，开开发完成后后，可作为为商品作价价出售或出出租。企业业开发的房房屋，按用用途可分为为商品房、出租房、周转房、安置房和和代建房等等。3城城市基础设设施和公共共配套设施施的开发。4代建建工程的开开发。代建建工程的开开发是企业业接受政府府和其他单单位委托，代代为开发的的工程。二二、房地产产开发企业业的经营特特点房地产产开发企业业的生产经经营与施工工企业不同同。其经营营特点主要要有以下几几点：1开发经营营的计划性性。企业征征用的土地地、建设的的房屋、基基础设施以以及其他设设施都应严严格控制在在国家计划划范围之内内，按照规规划、征地地、设计、施工、配配套、管理理“六统一”原则和企企业的建设设计划、销销售计划进进行开发经经营。2开发产品品的商品性性。房地产产开发企业业的产品全全部都作为为商品进入入市场，按按照供需双双方合同协协议规定的的价格或市市场价格作作价转让或或销售。33开发经经营业务的的复杂性。所谓复杂杂性包括两两个方面：(1)经经营业务内内容复杂。企业除了了土地和房房屋开发外外，还要建建设相应的的基础设施施和公共配配套设施。经营业务务囊括了从从征地、拆拆迁、勘察察、设计、施工、销销售到售后后服务全过过程。(22)涉及面面广，经济济往来对象象多。企业业不仅因购购销关系与与设备、材材料物资供供应单位等等发生经济济往来，而而且因工程程的发包和和招标与勘勘察设计单单位、施工工单位发生生经济往来来，还会因因受托代建建开发产品品、出租开开发产品等等与委托单单位和承租租单位发生生经济往来来。4开开发建设周周期长，投投资数额大大。开发产产品要从规规划设计开开始，经过过可行性研研究、征地地拆迁、安安置补偿、七通一平平、建筑安安装、配套套工程、绿绿化环卫工工程等几个个开发阶段段，少则一一年，多则则数年才能能全部完成成。另外，上上述每一个个开发阶段段都需要投投入大量资资金，加上上开发产品品本身的造造价很高，需需要不断地地投入大量量的资金。5经营营风险大。开发产品品单位价值值高，建设设周期长、负债经营营程度高、不确定因因素多，一一旦决策失失误，销路路不畅，将将造成大量量开发产品品积压，使使企业资金金周转不灵灵，导致企企业陷入困困境。</P><PP> 三、房地产开开发项目投投资费用估估算经营房房地产投入入资金多，风风险大，在在项目的规规划阶段，必必须对项目目的投资与与成本费用用进行准确确的估算，以以便作出经经济效益评评价、投资资决策。由由于房地产产开发项目目的投资过过程就是房房地产商品品的生产过过程，因而而其投资估估算与成本本费用估算算不可截然然分开，应应合二为一一。房地产产开发项目目投资与成成本费用估估算的范围围包括土地地购置成本本、土地开开发成本、建安工程程造价、管管理费用、销售费用用、财务费费用及开发发期间的税税费等全部部投资。房房地产建设设项目各项项费用的构构成复杂，变变化因素多多、不确定定性大，依依建设项目目的类型不不同而有其其自身的特特点，因此此不同类型型的建设项项目，其投投资和费用用构成有一一定的差异异。对于一一般房地产产开发项目目而言，投投资及成本本费用由由开发成本本和开发费费用两大部部分组成。(一)开开发成本共共有八项：1土地地使用权出出让金。国国家以土地地所有者身身份，将一一定年限内内的土地使使用权有偿偿出让给土土地使用者者。土地使使用者支付付土地出让让金的估算算可参照政政府前期出出让的类似似地块的出出让金数额额并进行时时间、地段段、用途、临街状况况、建筑容容积率、土土地出让年年限、周围围环境状况况及土地现现状等因素素的修正得得到；也可可依据所在在城市人民民政府颁布布的城市基基准地价或或平均标定定地价，根根据项目所所在地段等等级、用途途、容积率率、使用年年限等因素素修正得到到。2土土地征用及及拆迁安置置补偿费。(1)土土地征用费费。国家建建设征用农农村土地发发生的费用用主要有土土地补偿费费、劳动力力安置补助助费、水利利设施维修修分摊、青青苗补偿费费、耕地占占用税、耕耕地垦复基基金、征地地管理费等等。农村土土地征用费费的估算可可参照国家家和地方有有关规定进进行。(22)拆迁安安置补偿费费。在城镇镇地区，国国家和地方方政府可以以依据法定定程序，将将国有储备备土地或已已由企、事事业单位或或个人使用用的土地出出让给房地地产开发项项目或其他他建设项目目使用。因因出让土地地使原用地地单位或个个人造成经经济损失，新新用地单位位应按规定定给以补偿偿。它实际际上包括两两部分费用用，即拆迁迁安置费和和拆迁补偿偿费。3前期工程程费。前期期工程费主主要包括：(1)项项目的规划划、设计、可行性研研究所需费费用。一般般可以按项项目总投资资额的一定定百分比估估算。通常常规划及设设计费为建建安工程费费的3左左右，水文文地质勘探探费可根据据所需工作作量结合有有关收费标标准估算。(2)“三通一平平”等土地开开发费用。主要包括括地上原有有建筑物、构筑物拆拆除费用、场地平整整费和通水水、通电、通路的费费用等。这这些费用可可以根据实实际工作量量，参照有有关计费标标准估算。4建安安工程费。它是指直直接用于建建安工程建建设的总成成本费用。主要包括括建筑工程程费(建筑筑、特殊装装修工程费费)、设备备及安装工工程费(给给排水、电电气照明、电梯、空空调、燃气气管道、消消防、防雷雷、弱电等等设备及安安装)以及及室内装修修工程费等等。在可行行性研究阶阶段，建安安工程费可可采用单元元估算法、单位指标标估算法、工程量近近似匡算法法、概算指指标估算法法以及类似似工程经验验估算法等等估算。55基础设设施费。它它又称红线线内工程费费，包括供供水、供电电、供气、道路、绿绿化、排污污、排洪、电讯、环环卫等工程程费用，通通常采用单单位指标估估算法来计计算。6公共配套套设施费。它主要包包括不能有有偿转让的的开发小区区内公共配配套设施发发生的支出出。其估算算可参照“建安工程程费”的估算方方法。7不可预见见费。它包包括基本预预备费和涨涨价预备费费。依据项项目的复杂杂程度和前前述各项费费用估算的的准确程度度，以上述述16项项之和为基基数，按33一5计算。88开发期期间税费。开发项目目投资估算算应考虑项项目在开发发过程中所所负担的各各种税金和和地方政府府或有关部部门征收的的费用。在在一些大中中城市，这这部分费用用在开发建建设项目投投资构成中中占较大比比重。应根根据当地有有关法规标标准估箅。(二)开开发费用开开发费用是是指与房地地产开发项项目有关的的管理费用用、销售费费用和财务务费用。11管理费费用。可按按项目开发发成本构成成中前16项之和和为基数，按按3左右右计算。22销售费费用。它指指开发建设设项目在销销售产品过过程中发生生的各项费费用以及专专设销售机机构或委托托销售代理理的各项费费用。主要要包括以下下三项：(1)广告告宣传费。约为销售售收人的22一3；(2)销售代理理费。约为为销售收入入的155一2；(3)其他销售售费用。约约为销售收收入的05一11。以上上各项合计计，销售费费用约占销销售收人的的4一66。3财务费用用。它指为为筹集资金金而发生的的各项费用用，主要为为借款利息息和其他财财务费用(如汇兑损损失等)。(三)投投资与成本本费用估算算结果的汇汇总为了便便于对房地地产建设项项目各项支支出进行分分析和比较较，常把估估算结果以以汇总表的的形式列出出，格式略略。三、房房地产开发发项目投资资估算的作作用：(11)是筹集集建设资金金和金融部部门批准贷贷款依据；(2)是是确定设计计任务书的的投资额和和控制初步步设计概算算的依据；(3)是是可行性研研究和在项项目评估中中进行技术术经济分析析的依据。四、房地产产开发企业业会计核算算特点由于于其经营活活动的特殊殊情况和管管理要求，房房地产开发发企业与施施工企业相相比，会计计核算有如如下特殊情情况：1产成品的的种类多，核核算方法不不同。2产品成本本的核算复复杂。3经营收入入及其相关关税金的核核算不同。</P>><P> 第二讲 房房地产开发发企业存货货的核算 房地产开发发企业存货货有以下几几大类：11原材料料类存货。指用于开开发土地、房屋、建建筑物等开开发产品的的各种材料料物资，如如钢材、木木材、砂石石、水泥等等。2设设备类存货货。指企业业购人的用用于房地产产开发经营营的各种设设备，如电电气设备、卫生设备备、通风设设备等。33在产品品类存货。指尚未完完工的各种种土地、房房屋等开发发产品(即即在建工程程)。4产成品类类存货。指指各种已完完成开发建建设全过程程并已验收收合格，可可以按合同同规定交付付使用或对对外销售的的各种开发发产品，包包括已开发发完成的土土地、房屋屋、配套设设施、代建建工程及分分期收款开开发产品、出租开发发产品和周周转房等。5开发发用品类存存货。指企企业在进行行房地产开开发经营活活动中所必必需的各种种用品，包包括低值易易耗品及其其他用品等等。房地产产开发企业业特殊存货货主要是设设备类存货货和各种开开发产品。注意：临临时出租房房、周转房房是视同存存货的。一一、设备采采购与收发发的核算在在一般情况况下，供应应部门负责责编制设备备供应计划划、签订合合同和检查查合同的执执行情况；设备仓库库负责设备备的收、发发、保管、清查盘点点等工作；会计部门门负责设备备价款的结结算、设备备成本的计计算、设备备收发的核核算。设备备的采购、收发按实实际成本计计价并核算算。为了核核算设备的的采购成本本并反映和和考核设备备采购、收收、发、结结存情况，要要在“物资采购购”账户之下下设置“设备”明细账，并并专设“12422库存设备备”账户。分分别核算企企业购入各各种设备的的实际采购购成本和所所有库存设设备的实际际成本。例例1 某房房地产开发发企业购入入电梯一台台，买价(含进项税税) 8000 0000元，运运杂费200000元元，价款和和运杂费已已用银行存存款支付。根据购货货发票、银银行结算凭凭证等作如如下分录：借：物资资采购设备 88200000贷：银银行存款 8200000假设企业业材料设备备采购保管管费的计划划分配率为为2，则则购入电梯梯应分配的的采购保管管费为166400元元。借：物物资采购设备 164000贷：采采购保管费费 164400电梯验收收入库，计计算电梯的的实际成本本为8366400元元。借：库库存设备 8364400贷：物资采购购设备 8364400二、开发产产品的核算算开发产品品是指企业业已经完成成全部开发发建设过程程，并已验验收合格，符符合国家建建设标准和和设计要求求，可以按按照合同规规定的条件件移交订购购单位，或或者作为对对外销售、出租的产产品，包括括土地(建建设场地)、房屋、配套设施施和代建工工程。已完完工开发产产品实际上上是开发建建设过程的的结束和销销售过程的的开始。为为了正确核核算开发产产品的增加加、减少、结存情况况，开发企企业应设置置资产类“12855开发产品品”账户。本本账户借方方登记已竣竣工验收的的开发产品品的实际成成本，贷方方登记月末末结转的已已销售、转转让、结算算或出租的的开发产品品的实际成成本。月末末借方余额额表示尚未未销售、转转让、结算算、或出租租的各种开开发产品的的实际成本本。本账户户应按开发发产品的种种类，如土土地、房屋屋、配套设设施和代建建工程等设设置明细账账户，并在在明细账户户下，按成成本核算对对象设置账账页。1开发产品品增加的核核算。企业业的开发产产品，在竣竣工验收时时，应按实实际成本借借记“开发产品品”账户，贷贷记“开发成本本”账户。例22 房地产产开发企业业根据竣工工验收单，本本月已完开开发产品实实际成本为为3 3005万元。其中：土土地65万万元，房屋屋2 5990万元，代代建工程5500万元元，配套设设施1500万元。借借：开发产产品土地 6500000房屋 225 90000000代建工工程 500000000配套设设施 1 5000000贷：开发成本本 33005000002开开发产品减减少的核算算。企业的的开发产品品会因对外外转让、销销售等原因因而减少。对于减少少的开发产产品，应区区分不同情情况及时进进行会计处处理。企业业对外转让让、销售开开发产品时时，应于月月份终了时时按开发产产品的实际际成本，借借记“主营业务务成本”账户，贷贷记“开发产品品”账户。采用用分期收款款结算方式式销售开发发产品的，在在将开发产产品移交使使用单位或或办妥分期期收款销售售合同后，按按分期收款款的开发产产品的实际际成本，借借记“分期收款款开发产品品”账户，贷贷记“开发产品品”账户。企业业将开发的的土地和房房屋用于出出租经营，或或将开发的的房屋安置置拆迁居民民周转使用用，应于移移交使用时时，按土地地和房屋的的实际成本本，借记“出租开发发产品”或“周转房”等账户，贷贷记“开发产品品土地(或房屋)”账户。企业业将开发的的营业性配配套设施，用用于本企业业从事第三三产业经营营用房，应应视同建造造固定资产产进行处理理，即按该该配套设施施的实际成成本借记“固定资产产”账户，贷贷记“开发产品品配套设设施”账户。三、出租开开发产品出出租开发产产品是指用用于出租经经营的土地地和房屋等等开发产品品。它们的的盈利是以以收取租金金的方式逐逐步实现的的。为核算算企业出租租经营的土土地、房屋屋等使用及及摊销情况况，开发企企业应设置置“12955出租开发发产品”总分类账账户，并下下设“出租产品品”和“出租产品品摊销”两个二级级账户。其其中：“出租产品品”二级账户户核算出租租开发产品品的原始价价值，借方方登记出租租的土地及及房屋的原原始价值，贷贷方登记改改变出租开开发产品用用途对外销销售的出租租开发产品品的原始价价值。借方方余额反映映实际出租租的土地、房屋的原原始价值。“出租产品品摊销”二级账户户核算实际际出租的开开发产品的的摊销价值值，贷方登登记按月计计提出租产产品的摊销销价值，借借方登记改改变出租产产品用途，对对外销售出出租产品时时冲销的出出租开发产产品的已摊摊销价值。贷方余额额反映实际际出租的土土地、房屋屋等出租开开发产品累累计摊销价价值。对于于出租的土土地和房屋屋，企业应应建立“出租产品品卡片”，按出租租产品的类类别、土地地(或房屋屋)的编号号、承租单单位等进行行明细核算算，详细记记录出租产产品的地点点、结构、层次、面面积、租金金单价等情情况。1出租开发发产品增加加的核算。企业开发发完成的用用于出租的的土地和房房屋，应于于签订出租租合同、协协议后，按按土地和房房屋的实际际成本，借借记“出租开发发产品出租产品品”账户，贷贷记“开发产品品”账户。2出租开发发产品摊销销的核算。出租开发发产品在租租赁经营期期间，由于于损耗等原原因，其价价值会逐渐渐减少。企企业应根据据出租开发发产品的原原始价值、净残值和和预计摊销销年限，计计算其损耗耗价值，并并按月摊销销计入主营营业务成本本。出租开开发产品摊摊销额的计计算公式如如下：出租租开发产品品年摊销率率=（1-净残值率率）/预计计摊销年限限×100%出租开发发产品月摊摊销率=出出租开发产产品年摊销销率÷12出租开开发产品月月摊销额=应计提摊摊销的出租租开发产品品原始价值值×该出租开开发产品月月摊销率企企业按月计计提出租产产品摊销时时，借记“主营业务务成本出租产品品”账户，贷贷记“出租开发发产品出租产品品摊销”账户。3出租开发发产品修理理的核算。出租开发发产品在租租赁期间发发生的修理理支出，数数额不大的的直接计人人“主营业务务成本出租产品品”账户，若若数额较大大，为了均均衡各月的的成本负担担，可先在在“待摊费用用”账户核算算，再分期期摊人“主营业务务成本出租产品品”账户。4出租开发发产品减少少的核算。企业改变变出租产品品用途，将将其作为商商品对外销销售，应于于销售实现现时按售价价借记“银行存款款”或“应收账款款”账户，贷贷记“主营业务务收入商品房销销售”账户；同同时，按出出租产品摊摊余价值借借记“主营业务务成本”账户，按按出租产品品累计已提提摊销额借借记“出租开发发产品出租产品品摊销”账户，按按出租产品品原始价值值贷记“出租开发发产品出租产品品”账户。例33 某房地地产企业将将原租赁经经营的房屋屋对外销售售，双方协协议作价为为1 20000000元，该房房屋账面原原值为200000000元，账账面累计已已提摊销额额为1 0000 0000元，现现企业已收收到一张金金额为1 200 000元元的支票并并将房屋移移交买主。收到房屋屋销售款时时：借：银银行存款 1 20000000贷：主营营业务收入入商品房房销售 11 2000 0000房屋销售售当月末结结转其销售售成本时：借：主营营业务成本本商品房房销售 11 0000000出出租开发产产品出租产产品摊销 10000000贷贷：出租开开发产品出租产产品 200000000四、周转房房的核算周周转房是指指企业用于于安置拆迁迁居民周转转使用，产产权归企业业所有的各各种房屋。包括：(1)在开开发建设过过程中已明明确为安置置拆迁居民民周转使用用的房屋；(2)企企业开发完完成的商品品房，在尚尚未销售之之前用于安安置拆迁居居民周转使使用的部分分；(3)搭建的用用于安置拆拆迁居民周周转使用的的临时性简简易房屋。为核算周周转房的实实际成本，企企业应设置置“12966周转房”总分类账账户，并在在该账户下下设置“在用周转转房”和“周转房摊摊销”两个二级级账户。“在用周转转房”二级账户核算在用周转房实际成本，借方登记增加的在用周转房实际成本，贷方登记减少的在用周转房实际成本。借方余额反映在用周转房的原始价值。“周转房摊销”二级账户核算周转房的摊销价值，贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值，借方登记改变周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。1周转房增加的核算。企业应于周转房竣工验收或投入使用时，按其实际成本，借记“周转房在用周转房”账户，贷记“开发产品”、“开发成本”等账户。对于在用周转房，企业还应根据其具体使用情况，建立“周转房使用卡片”，按每一套周转房的栋号(或楼层、房间号)进行明细 核算，详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、面积、安置居民姓 名等情况。2周转房的摊销的核算。周转房在周转使用过程中要发生损耗，其损耗价值应转移到受益对象的成本中去。由于周转房并非以盈利为目的，因而其每期的摊销额不能计人到“主营业务成本”中，只能由入住的拆迁居民原所在地正在开发的工程来负担。周转房摊销价值一般应按月计提，其计算原理类同于出租开发产品摊销额的计算。按计提的月摊销额，借记“开发成本”或“开发间接费用”等账户，贷记“周转房周转房摊销”账户。3周转房修理的核算。由于周转房直接服务于企业各有关的开发项目，数额小的修理费，可直接计人有关的开发产品成本，数额较大的修理费，可先通过“待摊费用”核算，并分次摊销计入有关开发产品成本。企业根据实际情况经常会改变周转房用途，将其作价对外销售，在销售前，企业往往对周转房进行恢复性修缮；所支付的修缮费用，与一般修理费一样，计入有关开发产品成本。4周转房销售的核算。企业将周转房改变用途，对外销售时，应视同商品房销售处理。取得销售收入时，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入商品房销售”账户；结转销售成本时，应按周转房摊余价值，借记“主营业务成本商品房销售”账户，按累计已提摊销价值，借记“周转房周转房摊销”账户，按周转房原始价值，贷记“周转房在用周转房”账户。第三讲 房地产开发企业产品成本的核算（上） 房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成 本中的费用称为期间费用。一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1土地开发成本。土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。2房屋开发成本。房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。3配套设施开发成本。它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4代建工程开发成本。它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。二、房地产开发成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象：1一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。3对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。三、房地产开发成本项目开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。1土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。2前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。3基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。4建筑安装工程费：指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。5配套设施费：指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。6开发间接费：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。所以，每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。四、开发产品成本核算程序(一)应设置核算的账户为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：1“4301开发成本”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。2“4302开发间接费”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记 分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。(二)开发产品成本核算程序开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：1归集开发产品费用。(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。2计算并结转已完开发产品实际成本。计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品” 账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。3按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。第四讲 房地产开发企业产品成本的核算（中） 五、土地开发的成本核算土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。(一)土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。1土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。2，配套设施费的归集与分配。配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：(1)与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。(2)与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本(或预算成本)在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本土地开发”账户，贷记“预提费用预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。3开发间接费用的归集与分配。企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本土地开发”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。(二)完工土地开发成本的结转已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：1为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品土地”账户。2开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。(1)分项平行结转法。就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。其会计分录是：借：开发成本房屋土地征用及拆迁费 al前期工程费 a2基础设施费 a3建筑安装费 a4配套设施费 a5开发间接费用 a6贷：开发成本土地土地征用及拆迁费 al前期工程费 a2基础设施费 a3建筑安装费 a4配套设施费 a5开发间接费用 a6这种结转方法主要适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。因为原商业性建设场地的开发成本中归集了该场地应负担的全部费用。(2)归类集中结转法。就是将应结转的各项土地开发费用，归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”成本项目。借：开发成本房屋土地征用及拆迁费 al基础设施费 a2+ a3+ a4贷：开发成本土地土地征用及拆迁费 al前期工程费 a2基础设施费 a3建筑安装费 a4这种结转方法主要适用于自用建设场地成本的结转。因为自用建设场地一般不归集配套设施费和开发间接费用，所以为简化核算手续，可采用这种方法结转。企业开发的自用建设场地，开发完成后近期不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品土地”账户。下面举例说明土地开发成本的核算方法。例4 甲房地产开发公司于2001年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000。开发完成后准备将其中的30000对外转让，其余的10000企业自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 25000000贷：银行存款 25000000支付拆迁补偿费5 500000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 5 500000贷：银行存款 5 500000支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(前期工程费) 210000贷：银行存款 210000支付土石方费用5 500000元，作会计分录如下：借：开发成本土地一梁园(前期工程费)5 500000贷：银行存款 5 500000由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1 500000元：借：开发成本土地梁园(基础设施费)1 500000贷：应付账款X施工企业 1 5000009月末，梁园土地开发工程完工。假设“开发成本土地开发梁园”账户归集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为94275元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下：借：开发产品土地(梁园) 9427 500主营业务成本土地转让成本 28 282 500贷：开发成本土地梁园 37710000例5 续前例，若自用的10000土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则企业可采用下面两种方法结转土地开发成本；采用归类集中结转法结转土地成本时：借：开发成本房屋梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000梁园(基础设施费) 1 802 500贷：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 7625 000梁园(前期工程费) 1 427 500梁园(基础设施费) 375 000采用分项平行结转法结转土地成本时：借：开发成本房屋梁园(土地征用及拆迁费) 7 625000梁园(前期工程费) 1 427 500梁园(基础设施费) 375000贷：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000梁园(前期工程费) 1 427 500梁园(基础设施费) 375 000第 13 页 共 13 页