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房产中介法律知识培训房产中介法律知识培训主主讲人：人：马振振 2011-06-242011-06-24目 录010203法理学基础知识法理学基础知识房产中介法律知识房产中介法律知识常见问题解答常见问题解答04案例分析案例分析法理学法理学一、法的概念、特征和本质一、法的概念、特征和本质1.1.法律法律LawLaw是反映统治阶级的意志，由国家制定或认是反映统治阶级的意志，由国家制定或认可的，由国家强制力保证实施的，以规定当事人权利和义可的，由国家强制力保证实施的，以规定当事人权利和义务为内容的具有普遍约束力的务为内容的具有普遍约束力的社会规范社会规范。古写作古写作“灋灋”(会意。从会意。从“水水”,表示法律、法度公平如水表示法律、法度公平如水的表面的表面;从从“廌廌”(zhzh),),即即解廌解廌,神话传说中的一种神兽神话传说中的一种神兽,据据说说,它能辨别曲直它能辨别曲直,在审理案件时在审理案件时,它能用角去触理曲的人。它能用角去触理曲的人。又有记载云又有记载云“法法”是一种与鹿和牛类似的神兽，在古是一种与鹿和牛类似的神兽，在古代人们将它作为断案的工具，每当办案时出现多个代人们将它作为断案的工具，每当办案时出现多个嫌疑人嫌疑人的时候，人们通常把它放出来，它如果用犄角顶谁，谁就的时候，人们通常把它放出来，它如果用犄角顶谁，谁就是罪犯是罪犯 。法理学法理学2.法的特征法的特征(1)调整行为关系的规范。调整行为关系的规范。(2)由国家专门机关制定、认由国家专门机关制定、认可和解释，并具有普遍约束力的社会规范。可和解释，并具有普遍约束力的社会规范。(3)以权利义务以权利义务双向规定为调整机制。双向规定为调整机制。(4)依靠国家强制力保证实施。依靠国家强制力保证实施。3.法的本质法的本质法是统治阶级意志的表现。法体现的是整个统治阶级法是统治阶级意志的表现。法体现的是整个统治阶级的意志，而不是统治阶级中个别人或少数人的意志，同时的意志，而不是统治阶级中个别人或少数人的意志，同时也不是统治阶级每个成员个人意志简单的相加。也不是统治阶级每个成员个人意志简单的相加。法理学法理学二、法的渊源二、法的渊源法的渊源，也被称为法的形式，是指由一定的有权国家机关制定的法的渊源，也被称为法的形式，是指由一定的有权国家机关制定的各种规范性法律文件的表现形式。当代中国法的渊源主要有：宪法、法各种规范性法律文件的表现形式。当代中国法的渊源主要有：宪法、法律、行政法规、一般地方性法规、自治法规、部门规章、地方政府规章律、行政法规、一般地方性法规、自治法规、部门规章、地方政府规章等。等。(一一)法的渊源法的渊源1.1.宪法宪法 作为法的形式，宪法是国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改作为法的形式，宪法是国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高法的效的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高法的效力的一种法。宪法规定国家的根本制度和根本任务，具有最高的法律地力的一种法。宪法规定国家的根本制度和根本任务，具有最高的法律地位和法律效力，一切法律、法规都不得与宪法相抵触。宪法的修改，由位和法律效力，一切法律、法规都不得与宪法相抵触。宪法的修改，由全国人民代表大会常务委员会或者五分之一以上的全国人民代表大会代全国人民代表大会常务委员会或者五分之一以上的全国人民代表大会代表提议，并由全国人民代表大会以全体代表的三分之二以上的多数通过。表提议，并由全国人民代表大会以全体代表的三分之二以上的多数通过。法理学法理学2.2.法律法律 法律是由全国人大和全国人大常委会制定、修改、补充、废止的。法律是由全国人大和全国人大常委会制定、修改、补充、废止的。根据根据立法法立法法第第7 7条规定：条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。全国人民代表大会常务委员会制定和修国家机构的和其他的基本法律。全国人民代表大会常务委员会制定和修改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律；在全国人民改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律；在全国人民代表大会闭会期间，对全国人民代表大会制定的法律进行部分补充和修代表大会闭会期间，对全国人民代表大会制定的法律进行部分补充和修改，但是不得同该法律的基本原则相抵触。改，但是不得同该法律的基本原则相抵触。”3.3.行政法规行政法规 行政法规是由国务院制定的规范性法律文件，是国家行政机关体系行政法规是由国务院制定的规范性法律文件，是国家行政机关体系中最高的规范性文件。中最高的规范性文件。4.4.地方性法规地方性法规 地方性法规，是指法定的地方国家权力机关依照法定的权限，在不地方性法规，是指法定的地方国家权力机关依照法定的权限，在不同宪法、法律和行政法规相抵触的前提下，制定和颁布的在本行政区域同宪法、法律和行政法规相抵触的前提下，制定和颁布的在本行政区域范围内实施的规范性文件。范围内实施的规范性文件。法理学法理学5.5.自治法规自治法规 自治法规是民族区域自治地方，即自治区、自治州、自治县人大制自治法规是民族区域自治地方，即自治区、自治州、自治县人大制定的与民族区域自治有关的规范性法律文件，包括自治条例和单行条例。定的与民族区域自治有关的规范性法律文件，包括自治条例和单行条例。自治条例和单行条例可以依照当地民族的特点，对法律和行政法规的规自治条例和单行条例可以依照当地民族的特点，对法律和行政法规的规定作出变通规定，但不得违背法律或者行政法规的基本原则，不得对宪定作出变通规定，但不得违背法律或者行政法规的基本原则，不得对宪法和民族区域自治法的规定以及其他有关法律、行政法规专门就民族自法和民族区域自治法的规定以及其他有关法律、行政法规专门就民族自治地方所作的规定作出变通规定。治地方所作的规定作出变通规定。6.6.规章规章 规章通常称行政规章，是国家行政机关依照行政职权所制定、发布规章通常称行政规章，是国家行政机关依照行政职权所制定、发布的针对某一类事件或某一类人的一般性规定，是抽象行政行为的一种。的针对某一类事件或某一类人的一般性规定，是抽象行政行为的一种。规章包括部门规章和地方人民政府规章。规章包括部门规章和地方人民政府规章。法理学法理学(二二)规范性法律文件的效力等级规范性法律文件的效力等级 上述各种法的渊源都具有法的效力，但它们的效力等级又是有差别上述各种法的渊源都具有法的效力，但它们的效力等级又是有差别的。的。1.1.宪法具有最高的法律效力，规章都不得同宪法相抵触。宪法具有最高的法律效力，规章都不得同宪法相抵触。2.2.法律的效力高于一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和法律的效力高于一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性单行条例、行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。法规、规章。3.3.地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章，省、自治区的地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章，省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章。定的规章。4.4.自治条例和单行条例的优先适用效力，经济特区法规的优先适用自治条例和单行条例的优先适用效力，经济特区法规的优先适用效力。自治条例和单行条例依法对法律、行政法规、地方性法规作变通效力。自治条例和单行条例依法对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本自治地方适用自治条例和单行条例的规定：经济特区法规规定的，在本自治地方适用自治条例和单行条例的规定：经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定。适用经济特区法规的规定。法理学法理学(二二)规范性法律文件的效力等级规范性法律文件的效力等级 5.5.部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。各自的权限范围内施行。6.6.特别规定优于一般规定、新的规定优于旧的规定的原则：同一机特别规定优于一般规定、新的规定优于旧的规定的原则：同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。一致的，适用新的规定。法理学法理学三、法的效力三、法的效力法的效力是指法具体生效的范围，及法在适用对象、时间和空间三法的效力是指法具体生效的范围，及法在适用对象、时间和空间三方面的效力范围。方面的效力范围。1.1.法的对象效力法的对象效力第一，中国公民、法人好其他组织在中国领域内一律适用中国法，第一，中国公民、法人好其他组织在中国领域内一律适用中国法，在国外仍受中国法的保护并履行中国法定义务，同时也遵守所在国的法。在国外仍受中国法的保护并履行中国法定义务，同时也遵守所在国的法。第二，我国法律对外国的适用包括两种情况：第二，我国法律对外国的适用包括两种情况：(1)(1)在中国领域内的外国在中国领域内的外国人，除享有外交特权好豁免权或法有另外规定者外，一律适用我国法律；人，除享有外交特权好豁免权或法有另外规定者外，一律适用我国法律；(2)(2)外国人在中国领域外对中国或中国公民、法人犯罪，按中国刑法规外国人在中国领域外对中国或中国公民、法人犯罪，按中国刑法规定的最低刑为三年以上有期徒刑的，可适用中国刑法规定，但按犯罪地定的最低刑为三年以上有期徒刑的，可适用中国刑法规定，但按犯罪地的法不受处罚的除外。的法不受处罚的除外。法理学法理学2.2.法的空间效力法的空间效力(1)(1)有的法在全国范围有效；有的法在全国范围有效；(2)(2)有的法在一定区域内有效；有的法在一定区域内有效；(3)(3)有有的法具有域外效力。的法具有域外效力。3.3.法的时间效力法的时间效力是指法的效力的起止时限以及对其实施前的行为有无溯及力。法开是指法的效力的起止时限以及对其实施前的行为有无溯及力。法开始生效的时间：一是自公布之日起生效；二是公布后经过一段时间生效。始生效的时间：一是自公布之日起生效；二是公布后经过一段时间生效。法终止生效的时间：一是以新法取代旧法，使旧法终止生效；二是有些法终止生效的时间：一是以新法取代旧法，使旧法终止生效；二是有些法完成了历史任务而自然失效；三是发布特别决议、命令宣布废止某项法完成了历史任务而自然失效；三是发布特别决议、命令宣布废止某项法；四是法本身规定了终止生效的日期法；四是法本身规定了终止生效的日期;从旧兼从轻原则。从旧兼从轻原则。注意：法的溯及力，指新法颁布后对它生效前所发生的事件和行为注意：法的溯及力，指新法颁布后对它生效前所发生的事件和行为可加以适用的效力。法原则上不溯及既往，但法律有特别规定的除外。可加以适用的效力。法原则上不溯及既往，但法律有特别规定的除外。法理学法理学四、法的作用四、法的作用法的作用泛指法对人们的行为及社会关系和社会生活发生的影响。法的作用泛指法对人们的行为及社会关系和社会生活发生的影响。1.1.法的规范作用法的规范作用 作为国家制定的社会规范，法具有告示、指引、评价、预测、教育作为国家制定的社会规范，法具有告示、指引、评价、预测、教育和强制等规范作用。和强制等规范作用。(1)(1)告示作用：法律代表国家关于人们应当如何行为的意见和态度。告示作用：法律代表国家关于人们应当如何行为的意见和态度。(2)(2)指引作用：法是通过人们在法律上的权利和义务以及违反法律指引作用：法是通过人们在法律上的权利和义务以及违反法律规定应当承担的责任来调整人们的行为的。规定应当承担的责任来调整人们的行为的。(3)(3)评价作用：法律作为一种行为标准好尺度，具有判断、衡量人评价作用：法律作为一种行为标准好尺度，具有判断、衡量人们的行为的作用。们的行为的作用。(4)(4)预测作用：根据法律规定，人们可以预先知晓或估计到人们相预测作用：根据法律规定，人们可以预先知晓或估计到人们相互间将如何行为。互间将如何行为。(5)(5)教育作用教育作用(6)(6)强制作用：在于制裁违法行为。强制作用：在于制裁违法行为。2.2.法的社会作用：法的社会作用：(1)(1)维护统治阶级的阶级统治。维护统治阶级的阶级统治。(2)(2)执行社会公共事务。执行社会公共事务。法理学法理学(二二)法与政治、政策法与政治、政策1 1、法受政治的制约。体现在：政治关系的发展变化是影响法的发、法受政治的制约。体现在：政治关系的发展变化是影响法的发展变化的重要因素；政治体制的改革也制约法的内容及其发展的变化；展变化的重要因素；政治体制的改革也制约法的内容及其发展的变化；政治活动的内容更制约法的内容及其变化。法又服务于政治。政治活动的内容更制约法的内容及其变化。法又服务于政治。2 2、法与政策的关系：党的政策是法律的依据和指导，法律是政策、法与政策的关系：党的政策是法律的依据和指导，法律是政策的规范化、法律化，是实现党的政策的重要工具。的规范化、法律化，是实现党的政策的重要工具。违法违法 （一）违法的涵义（一）违法的涵义 广义的违法行为，指所有违反法律的行为，包括犯罪行为和狭义的广义的违法行为，指所有违反法律的行为，包括犯罪行为和狭义的违法行为。狭义的违法行为，也可以称为一般侵权行为，包括民事侵权违法行为。狭义的违法行为，也可以称为一般侵权行为，包括民事侵权行为和行政侵权行为，指除犯罪外所有非法侵犯他人人身权、财产权、行为和行政侵权行为，指除犯罪外所有非法侵犯他人人身权、财产权、政治权利、精神权利或知识产权的行为。大量的法律责任是由违法行为政治权利、精神权利或知识产权的行为。大量的法律责任是由违法行为产生的。产生的。法理学法理学（二）违法行为的构成要素（二）违法行为的构成要素 一般地说，违法行为由以下一般地说，违法行为由以下五个要素五个要素构成：构成：1.1.违法行为以违反法律为前提。行为违反法律，是对法律的蔑视和否定，违法行为以违反法律为前提。行为违反法律，是对法律的蔑视和否定，是对现行法律秩序的破坏。因此要通过追究法律责任、施加法律制裁否定违法，是对现行法律秩序的破坏。因此要通过追究法律责任、施加法律制裁否定违法，恢复法律秩序。以法律为准绳，既是准确追究违法，否定非法的重要条件，也恢复法律秩序。以法律为准绳，既是准确追究违法，否定非法的重要条件，也是避免枉法、防止专横的重要保证。是避免枉法、防止专横的重要保证。2.2.违法行为必须是某种违反法律规定的行为。这里讲的行为包括积极的违法行为必须是某种违反法律规定的行为。这里讲的行为包括积极的作为或消极的不作为；违法的作为是指作出了法律所禁止的行为；违法的不作作为或消极的不作为；违法的作为是指作出了法律所禁止的行为；违法的不作为是指没有作法律所要求的行为。不论是作为的违法还是不作为的违法，都具为是指没有作法律所要求的行为。不论是作为的违法还是不作为的违法，都具有客观性，都不同于人们单纯的思想活动。因此，在立法和执法、司法工作中，有客观性，都不同于人们单纯的思想活动。因此，在立法和执法、司法工作中，必须严格区分思想问题和违法犯罪行为的界限，确认违法必须以人的行为作为必须严格区分思想问题和违法犯罪行为的界限，确认违法必须以人的行为作为客观依据。客观依据。法理学法理学3.3.违法必须是在不同程度上侵犯法律上所保护的社会关系的行为。违法必须是在不同程度上侵犯法律上所保护的社会关系的行为。行为的违法性与行为的社会危害性具有密切联系，后者是前者的基础。行为的违法性与行为的社会危害性具有密切联系，后者是前者的基础。人们制定并实施法，是为了通过建立一定的法律秩序，进行社会控制、人们制定并实施法，是为了通过建立一定的法律秩序，进行社会控制、保障并促进社会发展，维护人们的利益。如果一个行为并不侵犯法律所保障并促进社会发展，维护人们的利益。如果一个行为并不侵犯法律所保护的社会关系，没有侵犯社会、国家、集体或个人的合法利益，就不保护的社会关系，没有侵犯社会、国家、集体或个人的合法利益，就不构成违法。构成违法。4.4.违法一般必须有行为人的故意或过失。当然，故意和过失在不违法一般必须有行为人的故意或过失。当然，故意和过失在不同的法律领域中具有不同的意义。同的法律领域中具有不同的意义。5.5.违法者必须具有法定责任能力或法定行为能力。违法者必须具有法定责任能力或法定行为能力。法理学法理学（三）违法行为与其他一些行为的区别（三）违法行为与其他一些行为的区别 首先，违法行为与违反道德的行为及其他虽不合法但也并不违法的首先，违法行为与违反道德的行为及其他虽不合法但也并不违法的行为的区别。许多违法行为，是犯罪行为，同时也是违反道德的行为。行为的区别。许多违法行为，是犯罪行为，同时也是违反道德的行为。但是，并非所有违法行为都是违反道德的行为。同样，有些违反道德的但是，并非所有违法行为都是违反道德的行为。同样，有些违反道德的行为并不构成违法行为。其次，违法行为与法律上无效行为的区别。违行为并不构成违法行为。其次，违法行为与法律上无效行为的区别。违法行为当然不能发生行为人实施违法行为时所希冀的为法律所肯定的有法行为当然不能发生行为人实施违法行为时所希冀的为法律所肯定的有效结果。但是，不能认为法律上无效的行为都是违法行为。有些法律上效结果。但是，不能认为法律上无效的行为都是违法行为。有些法律上无效的行为虽然没有法律效力，但也并不构成违法。无效的行为虽然没有法律效力，但也并不构成违法。法律在中国执行的无奈：举几个例子说明一下法律在中国执行的无奈：举几个例子说明一下1 1、诉讼时效，、诉讼时效，2 2、判决后的执行难，、判决后的执行难，3 3、合理不合法、合法不合理，、合理不合法、合法不合理，4 4、行政干预（在我们国家党领导一切）行政干预（在我们国家党领导一切）二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训 l二手房中介公司，即常说的房屋经纪公司，是法律事务比二手房中介公司，即常说的房屋经纪公司，是法律事务比较集中的一种公司类型。不同产权性质的二手房、不同的较集中的一种公司类型。不同产权性质的二手房、不同的付款方式、不同的委托关系、物业移交、产权移交，甚至付款方式、不同的委托关系、物业移交、产权移交，甚至包括住宅户口的迁移都需面面俱到。包括住宅户口的迁移都需面面俱到。l这个行业还大有潜力可挖，但市场的发展必然选择规这个行业还大有潜力可挖，但市场的发展必然选择规范化、懂法律的企业。范化、懂法律的企业。不精通法律的二手房中介公司随着不精通法律的二手房中介公司随着人们法制维权意识的增强，将会面临越来越多的法律困惑人们法制维权意识的增强，将会面临越来越多的法律困惑.法律规定法律规定 第四百二十四条第四百二十四条居间合同居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训 合同法合同法关于居间合同的规定关于居间合同的规定 l居间合同，是指双方当事人约定一方为他方报居间合同，是指双方当事人约定一方为他方报告订约机会或提供订合同的媒介服务，他方给付告订约机会或提供订合同的媒介服务，他方给付报酬的合同。报酬的合同。l报告订约机会之居间，称为报告居间；媒介合报告订约机会之居间，称为报告居间；媒介合同之居间，称媒介居间。在居间合同中，报告订同之居间，称媒介居间。在居间合同中，报告订约机会或提供交易媒介的一方为居间人，给付报约机会或提供交易媒介的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。居间合同的居间人是作为促酬的一方为委托人。居间合同的居间人是作为促进交易双方成交而从中取得报酬的中间人。进交易双方成交而从中取得报酬的中间人。二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训 法理分析法理分析居间业务居间业务根据居间人所受委托内容的不同，可分为根据居间人所受委托内容的不同，可分为指示居指示居间间和和媒介居间媒介居间。前者指居间人仅为委托人报告订约机会的。前者指居间人仅为委托人报告订约机会的居间；后者指居间人仅为委托人为订约媒介的居间。无论居间；后者指居间人仅为委托人为订约媒介的居间。无论何种居间，居间人都只是居于交易双方当事人之间起介绍、何种居间，居间人都只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。在大陆法国家的立法上，采民商分立协助作用的中间人。在大陆法国家的立法上，采民商分立的国家，一般有以商法调整媒介居间，以民法调整指示居的国家，一般有以商法调整媒介居间，以民法调整指示居间的区分。我国为民商合一国家，我国间的区分。我国为民商合一国家，我国合同法合同法就媒介就媒介居间和指示居间一并调整。居间和指示居间一并调整。二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训 课外了解：课外了解：l居间是一种古老的商业现象，在古希腊时代即已出现。当时无论何人，居间是一种古老的商业现象，在古希腊时代即已出现。当时无论何人，都可以自由地从事居间活动。及至中世纪，居间人有所变化，非为居间都可以自由地从事居间活动。及至中世纪，居间人有所变化，非为居间人团体的成员，不得从事居间活动，于是居间便带有公职的性质。其后人团体的成员，不得从事居间活动，于是居间便带有公职的性质。其后居间活动都带有居间活动都带有“官营性质官营性质”，对于不经允许私自从事居间者，要处以，对于不经允许私自从事居间者，要处以严罚，并加严罚，并加以禁止。德国旧商法也以居间人为一种官吏，其他为私居以禁止。德国旧商法也以居间人为一种官吏，其他为私居间人。但其新商法则采自由营业主义间人。但其新商法则采自由营业主义。其例外是。其例外是18961896年年6 6月月2222日交易日交易所法上的居间人。其他国家如日本、比利时等国现大都采所法上的居间人。其他国家如日本、比利时等国现大都采自由营业主自由营业主义。义。l在我国古代，居间人被称为在我国古代，居间人被称为“互郎互郎”。是指促进双方成交而从中取酬。是指促进双方成交而从中取酬的中间人。在古汉语中，的中间人。在古汉语中，“互互”写作写作“东东”，后讹传为，后讹传为“牙牙”，因此民，因此民间将居间人称为间将居间人称为“牙行牙行”或或“牙纪牙纪”。旧中国民法对居间也采用自由营。旧中国民法对居间也采用自由营业主义。业主义。二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训 居间合同的法律特征（一般认为居间合同的法律特征（一般认为 ）（1 1）居间合同是一方当事人为他方报告订约机会或为订约媒介的合同。）居间合同是一方当事人为他方报告订约机会或为订约媒介的合同。在居间合同中，居间人为委托人提供服务，但这种服务表现为报告订约在居间合同中，居间人为委托人提供服务，但这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介。所谓报告订约机会，是指受委托人的委托，寻的机会或为订约的媒介。所谓报告订约机会，是指受委托人的委托，寻觅及提供可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提供机会。觅及提供可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提供机会。所谓为订约媒介，是指介绍双方当事人订立合同，居间人所谓为订约媒介，是指介绍双方当事人订立合同，居间人斡旋于双方斡旋于双方当事人之间，促进双方交易达成。当事人之间，促进双方交易达成。（2 2）居间合同为有偿合同。居间合同中的委托人需向居间人给付一定）居间合同为有偿合同。居间合同中的委托人需向居间人给付一定报酬，作为对居间人活动的报偿。居间人以收取报酬的居间活动为常业，报酬，作为对居间人活动的报偿。居间人以收取报酬的居间活动为常业，这一特征使居间合同有别于委托合同。这一特征使居间合同有别于委托合同。二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训（3 3）居间合同为诺成合同和不要式合同。居间合同只要居间合同为诺成合同和不要式合同。居间合同只要双方当事人意思表示一致就可成立，所以，居间合同为诺双方当事人意思表示一致就可成立，所以，居间合同为诺成合同。法律和行政法规也未规定居间合同需采用特定的成合同。法律和行政法规也未规定居间合同需采用特定的形式，故为不要式合同。形式，故为不要式合同。（4 4）居间合同委托人一方的给付义务的履行有不确定性。居间合同委托人一方的给付义务的履行有不确定性。在居间合同中，居间人的活动达在居间合同中，居间人的活动达到居间目的时，委托人到居间目的时，委托人才负给付报酬的义务。而居间人的活动能否达到目的，委才负给付报酬的义务。而居间人的活动能否达到目的，委托人与第三人之间能否交易成功，有不确定性，不能完全托人与第三人之间能否交易成功，有不确定性，不能完全由居间人的意志所决定。因而，委托人是否付给居间人报由居间人的意志所决定。因而，委托人是否付给居间人报酬，也是不确定的，附有一定条件。酬，也是不确定的，附有一定条件。二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训（5 5）居间合同的主体具有居间合同的主体具有特殊性特殊性。居间活动有着二重性，。居间活动有着二重性，它既可以促进交易，繁荣市场，利于社会主义市场经济的它既可以促进交易，繁荣市场，利于社会主义市场经济的发展。发展。但如果处理不当，也可能会干扰正常经济秩序，但如果处理不当，也可能会干扰正常经济秩序，造成社会经济秩序混乱，败坏社会风气。因而，法律应当造成社会经济秩序混乱，败坏社会风气。因而，法律应当对居间人的资格作出规定，只有具备从事居间活动条件的对居间人的资格作出规定，只有具备从事居间活动条件的自然人、法人、其他组织才可以为居间人。对此，可以作自然人、法人、其他组织才可以为居间人。对此，可以作如下规定如下规定：（：（1 1）居间人须具有相应的知识、能力和从业条）居间人须具有相应的知识、能力和从业条件，从事商事居件，从事商事居间的并须经工商登记；（间的并须经工商登记；（2 2）规定机关法）规定机关法人、领导干部等有特殊职权的人不得从事居间活动，以避人、领导干部等有特殊职权的人不得从事居间活动，以避免他们利用手中权力和社会关系，从中牟取暴利，严重危免他们利用手中权力和社会关系，从中牟取暴利，严重危害社会经济秩序。害社会经济秩序。二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训 居间合同与类似合同辨析居间合同与类似合同辨析居间合同与委托合同、行纪合同有着显著的区别居间合同与委托合同、行纪合同有着显著的区别主要表现在：主要表现在：第一，第一，居间人仅为委托人报告订约机会，或为订约媒介，并不参与委托居间人仅为委托人报告订约机会，或为订约媒介，并不参与委托人与第三人之间的关系；而在委托合同中，受托人以委托人的名义或自人与第三人之间的关系；而在委托合同中，受托人以委托人的名义或自己的名义活动，代委托人与第三人订立己的名义活动，代委托人与第三人订立合同，参合同，参与并可决定委托人与与并可决定委托人与第三人之间的关系内容；在行纪合同，行纪人以自己的名义为委托人与第三人之间的关系内容；在行纪合同，行纪人以自己的名义为委托人与第三人完成交易事务，与第三人发生直接的权利义务关系。第三人完成交易事务，与第三人发生直接的权利义务关系。第二，第二，居间合同为有偿合同，但居间人只有在有居间结果时才得请求报居间合同为有偿合同，但居间人只有在有居间结果时才得请求报酬，并且在为订约媒介居间时，可从委托人和其相对人双方取得报酬；酬，并且在为订约媒介居间时，可从委托人和其相对人双方取得报酬；而委托合同原则上是无偿合同；行纪合同虽为有偿合同，行纪人却仅从而委托合同原则上是无偿合同；行纪合同虽为有偿合同，行纪人却仅从委托人一方取得报酬。委托人一方取得报酬。第三，第三，居间人没有将处理事务的后果移交给委托人的义务；而在委托合居间人没有将处理事务的后果移交给委托人的义务；而在委托合同和行纪合同中都有同和行纪合同中都有委托人取得事务处理结果的问题。委托人取得事务处理结果的问题。二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训 居间合同的效力表现居间合同的效力表现居间人的义务居间人的义务 A A报告订约机会或媒介订约的义务。报告订约机会或媒介订约的义务。此项义务是居间人此项义务是居间人的主要义务，居间人应忠实尽力地的主要义务，居间人应忠实尽力地履行此项义务。在报履行此项义务。在报告居间中，居间人对于订约事项，应就其所知，据实地报告居间中，居间人对于订约事项，应就其所知，据实地报告给委托人。居间人对于相对人而言，并不负有报告委托告给委托人。居间人对于相对人而言，并不负有报告委托人有关情况的义务。在媒介居间中，居间人应将有关订约人有关情况的义务。在媒介居间中，居间人应将有关订约的事项据实报告给各方当事人。无论居间人是同时接受主的事项据实报告给各方当事人。无论居间人是同时接受主合同当事人双方的委托，还是仅接受委托人一方委托的，合同当事人双方的委托，还是仅接受委托人一方委托的，居间人都负有向双方报告的义务。居间人都负有向双方报告的义务。二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训 B B忠实和尽力的义务。忠实和尽力的义务。居间合同的居间人就自己所为的居间活动，有居间合同的居间人就自己所为的居间活动，有忠实义务。居间人的忠实义务包括以下几忠实义务。居间人的忠实义务包括以下几方面的要求：其一，居间人方面的要求：其一，居间人应将所知道的有关订约的情况或商业信息如实告知给委托人。如我国应将所知道的有关订约的情况或商业信息如实告知给委托人。如我国合同法合同法第第425425条规定：条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”其二，不得对订立合同实施不利影响，影响合同其二，不得对订立合同实施不利影响，影响合同的订立或者损害到的订立或者损害到委托人的利益。其三，居间人对于所提供的信息、成交机会以及后来的委托人的利益。其三，居间人对于所提供的信息、成交机会以及后来的订约情况，负有向其他人保密的义务。订约情况，负有向其他人保密的义务。居间人在负有忠实义务的同时，还负有尽力义务。判断居间人是否有尽居间人在负有忠实义务的同时，还负有尽力义务。判断居间人是否有尽力义务及其范围如何力义务及其范围如何，应就其合同依照诚实信用原则来解释。报告居，应就其合同依照诚实信用原则来解释。报告居间人的任务在于报告订约机会给委托人，媒介居间人的任务除向委托人间人的任务在于报告订约机会给委托人，媒介居间人的任务除向委托人报告订约信息外，应尽力促进将来可能订约的当事人双方达成合报告订约信息外，应尽力促进将来可能订约的当事人双方达成合意，意，排除双方所持的不同意见，并依照约定准备合同，对于相对人与委托人排除双方所持的不同意见，并依照约定准备合同，对于相对人与委托人之间所存障碍，加以说合和克服。之间所存障碍，加以说合和克服。二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训 C C负担居间活动费用的义务。负担居间活动费用的义务。居间人促成合同成立的，居居间人促成合同成立的，居间合同的费用，由居间人负担。居间人作为居间合同的一间合同的费用，由居间人负担。居间人作为居间合同的一方主体方主体，若欲为委托方了解相关的订约信息、商业信息，若欲为委托方了解相关的订约信息、商业信息及有关人的资信状况、信誉度、知名度等情况，必定会有及有关人的资信状况、信誉度、知名度等情况，必定会有一定的费用支出。对于此费用的支出，若委托方和居间人一定的费用支出。对于此费用的支出，若委托方和居间人事先没有明确约定由哪一方负担，那么应当由居间人承担。事先没有明确约定由哪一方负担，那么应当由居间人承担。这是因为在一般情形下，居间人支出的居间活动的费用都这是因为在一般情形下，居间人支出的居间活动的费用都已计算在居间报酬内。已计算在居间报酬内。二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训 委托人的义务委托人的义务A A、支付报酬的义务。、支付报酬的义务。在居间合同中，委托人的主要义务是支付报酬。就报酬的支付方式，在居间合同中，委托人的主要义务是支付报酬。就报酬的支付方式，从比从比较法的角较法的角度来看，各个国家和地区主要采约定报酬制。约定报酬制，是指度来看，各个国家和地区主要采约定报酬制。约定报酬制，是指是否给付报酬以及报酬额的多少，原则上依委托人与居间人的合同约定。这是否给付报酬以及报酬额的多少，原则上依委托人与居间人的合同约定。这是各个国家和地区立法上所确立的关于居间人报酬的基本制度。居间报酬完是各个国家和地区立法上所确立的关于居间人报酬的基本制度。居间报酬完全由当事人自由约定，会产生诸如有失公平、触犯公认的伦理价值等一系列全由当事人自由约定，会产生诸如有失公平、触犯公认的伦理价值等一系列的社会问题。的社会问题。二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训 B B支付必要居间费用的义务。支付必要居间费用的义务。居间人进行居间活动所支出的费用，为居间费用。居间费用一般包含于居间人进行居间活动所支出的费用，为居间费用。居间费用一般包含于报酬之中。在居间成功时，即居间人促成合同成立的，居间费用未经约报酬之中。在居间成功时，即居间人促成合同成立的，居间费用未经约定不得请求委托人偿还，由居间人负担。即使居间人已尽了报告或媒介定不得请求委托人偿还，由居间人负担。即使居间人已尽了报告或媒介义务，但仍不能使合同成立，达不到委托人的预期目的，其他国家和地义务，但仍不能使合同成立，达不到委托人的预期目的，其他国家和地区的立法都认为此时的居间费用不得请求委托人偿还。我国区的立法都认为此时的居间费用不得请求委托人偿还。我国合同法合同法第第427427条则规定在居间人未促成合同成立的，条则规定在居间人未促成合同成立的，“可以要求委托人支付可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用从事居间活动支出的必要费用”。二手房中介公司法律知识培训二手房中介公司法律知识培训 二手房买卖中居间人的主要风险二手房买卖中居间人的主要风险二手