“小区”物业管理投标方案394.docx

“*小区”物业管理投标方案根据“*小区”的设计特点，现拟出“*小区”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“*小区”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。 一、*小区物业概况 及管理思路（一）物业业概况“*小区”位位于荆门门中央商商业区与与生活区区的双重重核心，交交通便利利。采用用围合式式国际院院馆设计计，配以以全智能能化现代代设施。总总建筑面面积约77万平方方米，小小区以高高层住宅宅为主，配配有较高高价值的的店面，交交通便捷捷，银行行、学校校、超市市、酒店店、邮局局等生活活设施齐齐全，是是居家置置业的理理想物业业。美丽丽的社区区，更需需要“丰丰润物业业”这样样较耐心心、细致致、负责责任的物物业公司司去用心心呵护。 （二）管理理服务思思路现代人经过过努力，在在住居条条件上已已从生存存需求、伦伦理需求求提升到到向发展展和享受受需求层层面，有有了更高高的要求求。我们们考虑到到在“*小区”小小区的业业主使用用者都是是荆门市市经济富富裕的中中高层收收入者及及部分外外地精英英人士。业业主组成成整体素素质高，对对物业管管理服务务工作的的要求也也高，一一般层次次上的物物业管理理服务工工作很难难让业主主满意。“*小区”小小区围合合式建筑筑，营造造了公共共空间生生活气氛氛和私人人隐密相相兼顾之之居住环环境；加加之良好好的整体体规划，营营造出家家居生活活氛围与与私人空空间相得得益彰的的高品质质生活小小区氛围围。为了了在不同同程度上上满足业业主和使使用者的的需求，我我们将在在为“*小区”小小区的物物业管理理服务过过程中体体现“业业主利益益第一位位，服务务内容全全面化，保保证物业业管理服服务质量量”。以以达到我我们物业业管理的的目标：“通过过自己的的有效服服务，提提高物业业的使用用效率和和经济效效益，促促使物业业的保值值和增值值，构筑筑起一个个有利于于人与人人之间沟沟通、人人与自然然和谐、人人与文化化融通、健健康开放放的工作作和生活活环境”。（服服务内容容的个性性化，服服务质量量的高档档化，这这本身就就是一个个卖点能能促进后后期销售售）。二、公司接接管后将将采取的的管理档档次及服服务标准准 在竞争激烈烈的房地地产市场场中，物物业管理理服务及及优质物物业形象象的维持持，是十十分重要要的物业业租/售售后服务务项目，这这是需要要时间及及专业队队伍去处处理的。根据*小区区的实况况，我司司确定*小区小小区物业业为中高高档管理理。其服服务标准准如下： （一）建立立24小小时值班班制度，设设立服务务电话，接接受业主主和使用用人对物物业管理理服务报报修、求求助、建建议、问问询、质质疑、投投诉等各各类信息息的收集集和反馈馈，及时时处理并并有回访访记录。（二）定期期向住用用户发放放物业管管理服务务工作征征求意见见单，对对合理建建议及时时整改。满满意率达达95%以上。 （三）建立立落实维维修承诺诺制，零零修急修修及时率率1000%，返返修率不不高于11%。 （四）每半半年公开开一次物物业管理理服务费费用收支支情况。 （五）物业业档案、业业主档案、设设备设施施档案齐齐全。（六）常规规性公共共服务 1、房屋管管理及维维修养护护 （1）栋号号、楼层层、房号号等标志志明显，设设立引路路方向平平面图。（2）物业业外观完完好、整整洁、外外墙无脱脱落，无无乱贴、乱乱涂、乱乱画现象象。（3）空调调安装统统一。 2、共用设设备管理理，保证证设备与与机房环环境整洁洁，设备备良好，定定期保养养无事故故隐患。 （1）供电电系统。保保证正常常供电，停停电提前前1天通通知用户户，备用用应急发发电机可可随时起起用。接接地电阻阻每3年年检测11次。（2）弱电电系统。保保证系统统正常工工作。故故障及时时排除。（3）消防防系统。224小时时值班；设备设设施齐全全、完好好无损，可可随时起起用；组组织开展展消防法法规及消消防知识识的宣传传教育，明明确各区区域防火火责任人人；消防防疏散通通道畅通通；保证证无火灾灾安全隐隐患。（4）给排排水系统统。每半半年清洗洗水池11次，保保证水质质符合国国家标准准；水池池、水泵泵周围清清洁卫生生，无二二次污染染；停水水提前11天通知知；消防防泵每月月进行11次操作作，每年年进行11次全面面检查；排水系系统通畅畅，汛期期道路无无积水，地地下室、车车库、设设备房无无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。（5）电梯梯系统，专专人维护护，定期期保养，保保证系统统正常工工作，故故障及时时排除。3、共用设设施管理理。共用用配套服服务设施施完好，道道路、楼楼道等公公共照明明完好，道道路通畅畅，路面面平坦。 4、保安及及车辆管管理。（1）专业业保安队队伍，224小时时值班及及巡逻，保保安文明明执勤，言言语规范范，处理理突发事事件。（2）出入入车辆有有序，无无堵塞交交通现象象，不影影响行人人通行。（3）车辆辆出入管管理严格格，有登登记。（4）停车车场停放放整齐，场场地整洁洁。（5）危及及人身安安全处设设有明显显标志和和防范措措施。（6）联系系群众，搞搞好群防防群治。（7）在公公安派出出所指导导下搞好好治安管管理。5、环境卫卫生管理理。做到到定人、定定地点、定定时间、定定任务、定定质量。 （1）环卫卫设施完完备。（2）实行行标准化化清扫保保洁。（3）垃圾圾日产日日清，定定期进行行卫生消消毒灭杀杀。（4）共用用部位保保持清洁洁，无乱乱贴、乱乱画现象象，大堂堂、楼梯梯、扶栏栏、天台台、屋面面等保持持洁净，共共用场地地无纸屑屑、烟头头等废弃弃物。（5）做好好环卫宣宣传工作作，提高高人的清清洁卫生生意识。6、绿化管管理 （1）绿地地无改变变使用用用途和破破坏、践践踏、占占用现象象。（2）花草草树木修修剪整齐齐美观，无无病虫害害，无折折损。（3）绿地地无纸屑屑、烟头头、石块块等杂物物。（4）绿化化完好率率达到995%以以上。7、室内装装饰装修修管理（二二次装修修）。全全过程监监控，保保证房屋屋的整体体性，抗抗震性和和结构安安全。（1）受理理本小区区二次装装修咨询询与审批批。（2）所有有装修人人员到管管理处办办理出入入证。8、房屋租租售管理理。（1）督促促外来人人员在三三天内办办理暂暂住证手手续。（2）配合合派出所所、居委委会对小小区内租租户、流流动人员员的调查查，并登登记在册册，确保保小区的的生活安安全。9、社区文文化（1）设立立学习宣宣传园地地，开展展健康向向上的活活动。（2）制有有居民精精神文明明建设公公约。（3）配合合街道办办事处、居居委会、派派出所开开展各项项工作。（4）业主主满意率率95%以上。社区文化策策划活动动见附件件（七）针对对性的专专项服务务（代理理业务）1、代住户户进行室室内卫生生清扫、室室内装修修、搬家家等。2、提供空空房代管管、房屋屋中介等等服务。3、代定报报刊、邮邮件报刊刊的代收收代发。4、提供维维修服务务并做到到小修不不过夜，中中修三天天完成。5、安装、维维护和修修理各种种家用电电器和生生活用品品等。 三、公司拟拟采取的的管理方方式 “对物业进进行严格格管理，为为业主、开开发商提提供优质质服务”是是本公司司的根本本理念，规规范化管管理，贴贴心服务务，铸造造品牌物物业公司司的信誉誉与形象象。（一）标准准化管理理 物业管理涉涉及面广广，一般般住用户户对物业业管理服服务内容容、标准准、档次次很难进进行全面面了解，业业主对服服务质量量与收费费关系的的误解是是当前物物业公司司与业主主关系僵僵化的一一个主要要原因。房房屋及设设备保养养不及时时、日常常管理松松懈、随随意是物物业管理理水平低低下、业业主怨声声载道的的根本原原因。本本公司从从项目前前期管理理、入伙伙、二次次装修、房房屋维修修与养护护、给排排水及电电气设备备管理、消消防、安安全、保保洁、绿绿化以及及便民服服务，均均实施全全面的、标标准化质质量管理理，使本本公司物物业管理理行为向向规范化化的国际际惯例靠靠拢，在在内部管管理上自自律、制制度上创创新，以以达到管管理严格格有序、服服务质量量高的管管理目标标，使开开发商放放心、业业主满意意、公司司信誉度度得到提提高。 （二）沟通通服务至至上 组织、沟通通、协调调能力是是物管企企业的一一项不可可或缺的的重要素素质，具具备这项项素质，工工作中的的各项矛矛盾往往往可以大大事化小小、小事事化无；反之，则则误会重重重，隔隔阂加深深。目前前大多数数物业公公司受投投诉主要要在于沟沟通不畅畅所致。为为此，本本公司专专门设置置业主联联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。调解业主纠纠纷工作作标准任务名称任务程序、重重点及标标准时限纠纷受理阶阶段程序² 业主之间发发生纠纷纷，主要要包括公公用部分分占用分分配问题题、相互互干扰问问题、意意外伤害害等² 客户服务部部遇到纠纠纷场面面应主动动进行调调停工作作，首先先进行劝劝解，防防止场面面激化，然然后上门门调解一个工作日日² 发生纠纷的的业主主主动请物物业公司司出面调调停，客客户服务务部应热热情接待待，做好好详细记记录，耐耐心倾听听² 问题不能解解决，客客户服务务部放弃弃受理纠纠纷² 问题不能解解决，客客户服务务部受理理纠纷重点² 发生纠纷的的业主主主动请物物业公司司出面调调停，客客户服务务部应热热情接待待，做好好详细记记录，耐耐心倾听听标准² 热情、耐心心纠纷调查阶阶段程序² 客户服务部部受理纠纠纷后，要要深入现现场向当当事人、知知情人和和周围的的群众、当当事人所所在单位位进行调调查，掌掌握纠纷纷情况² 客户服务部部向业主主了解纠纠纷原因因² 客户服务部部汇总并并分析纠纠纷原因因² 客户服务部部做好相相关记录录一个工作日日重点² 客户服务部部向业主主了解纠纠纷原因因标准² 认真调查、公公正、全全面纠纷处理阶阶段程序² 客户服务部部对当事事人进行行说服劝劝导工作作² 客户服务部部促成当当事人和和解并达达成调解解协议² 当事人之间间如果达达不成一一致意见见，调解解人员应应当提出出合情、合合理、合合法的建建议性解解决方案案，使他他们经过过协商，在在新的基基础上，自自愿达成成调解协协议² 客户服务部部调解无无效，发发生纠纷纷双方达达不成调调解协议议，则建建议进行行仲裁1个工作日日² 仲裁机构了了解情况况后提出出仲裁意意见² 当事人之间间如果对对仲裁达达成一致致意见，问问题解决决² 仲裁无效，则则建议进进行法院院解决² 法院受理问问题解决决重点² 当事人之间间如果达达成一致致意见，调调解人员员应当提提出合情情、合理理、合法法的建议议性解决决方案，使使他们经经过协商商，在新新的基础础上，自自愿达成成调解协协议标准² 必须以事实实为依据据，以法法律、法法规、规规章和政政策为准准则，通通过心理理互动，使使原有的的纠纷心心理发生生变化。因因此，调调解中，可可结合当当地风俗俗习惯，邀邀请周围围群众代代表、当当事人单单位的领领导和亲亲戚朋友友参与调调解纠纷回访阶阶段程序² 客户服务部部做好回回访工作作，及时时了解调调解协议议的的情情况² 当事人双方方履行调调解协议议的，进进行记录录² 当事人一方方不履行行调解协协议的，应应当先进进行劝解解² 客户服务部部必须以以事实为为依据，以以法律、法法规、规规章和政政策为准准则，对对当事人人阐明法法律处理理的结果果会怎样样，使得得当事人人在知晓晓“利害得得失”的情况况下，执执行调解解² 当事人其中中一方拒拒不履行行调解协协议的，应应先进行行劝解，当当事人其其中一方方拒不履履行调解解协议的的，告知知另一方方当事人人通过法法院诉讼讼维护自自己的合合法权益益1个工作日日重点² 当事人其中中一方拒拒不履行行调解协协议的，应应先进劝劝解，当当事人其其中一方方拒不履履行调解解协议的的，告知知另一方方当事人人通过法法院诉讼讼维护自自己的合合法权益益标准² 维护调严肃肃性总结改进阶阶段程序² 客户服务部部对成功功调解的的民间纠纠纷进行行统计并并存档保保管1个工作日日² 客户服务部部通过统统计和存存档保管管工作，可可以及时时分析和和发现一一定时期期当地民民间纠纷纷发生的的规律² 客户服务部部通过当当地民间间纠纷发发生的规规律预测测未来经经常发生生纠纷的的类别走走向² 客户服务部部总结调调解工作作经验教教训，就就调解方方法推陈陈出新每月1次重点² 客户服务部部通过统统计和存存档保管管工作，可可以及时时分析和和发现一一定时期期当地民民间纠纷纷发生的的规律标准² 严肃认真、富富于总结结创新（三）缔造造亲善的的社区文文化创造一个和和谐、文文明、舒舒适、优优美的生生活与工工作环境境是我公公司与业业主的共共同愿望望。因此此，本公公司提倡倡文明、礼礼貌、亲亲善的社社区文化化，与业业主共建建共荣、友友好相处处、相互互信任，主主导公司司员工发发展与业业主、派派出所、社社区居民民委员会会以及政政府部门门的友好好协作关关系。不不论员工工在工作作期间或或在工作作区域之之外，业业主或员员工的难难处是否否关系到到本人，都都要热心心助人、温温善相待待，主动动构架良良好的人人际关系系，为小小区、为为业主、为为自己、为为这个物物欲横流流的社会会开辟一一方文明明的净土土。 四、为开展展*小区区物业管管理所配配置的人人力、物物力资源源（一）人员员设置。根据所确定定的管理理档次及及实地考考察，按按物业管管理面积积7万平平方米计计算,本本公司*小区管管理处拟拟设置工工作人员员30人人。职位人数负负责内容容总经理1人人，负责责全面。助助理1人人，协助助总经理理工作。客服中心33人负责责制定各各种制度度及执行行、业主主沟通。工程人员33人负责责设备、设设施维修修、保养养。车管员/收收银员33人停车车场管理理、出纳纳、收费费。保洁绿化人人员4人人负责保保洁绿化化。保安人员115人负负责岗亭亭、车辆辆出入、巡巡逻注：财务人人员由总总公司兼兼任。（二）综合合效益简简要分析析*小小区综合合管理费费及维修修金收费费标准可可为(以以上收费费标准仅仅供参考考，最后后的收费费标准以以物价局局批复标标准收费费)：1、管理费费：高层住住宅0.8元/平方米米月；商铺1.66元/平平方米月月；车位80元元/月；开发商空置置房减半半收取；前期物业费费 元。2、电费，居居民用电电单价+应分摊摊的变损损+电梯梯耗电+二次上上水加压压电费。3、水费，居居民用水水单价+水损。五、*小区区物业管管理的具具体操作作公司贯彻“以以人为本本、业主主至上”的的服务理理念，从从项目前前期管理理、入伙伙、二次次装修、房房屋维修修与养护护、给排排水及电电气设备备管理、消消防、安安全、保保洁、绿绿化以及及便民服服务，均均实施全全面的、标标准化质质量管理理 。逐逐步建立立完善的的安全保保卫系统统、设备备设施维维护系统统、环境境保结系系统、绿绿化维护护系统、共共用设施施管理系系统、社社区文化化活动组组织系统统。(一)前期期准备公司派出专专业人员员对待承承接项目目进行深深入研究究，了解解项目规规划、物物业特点点以及周周边地区区物业分分布情况况、安全全状况，结结合本方方案拟定定特定物物业项目目的管理理方案；进驻前前二个月月开始筹筹建物业业管理队队伍，进进行人员员选拔、培培训，针针对项目目特点制制定各项项管理规规定及工工作流程程，拟定定用户手手册、业业主公约约及前期期物业管管理协议议；进驻驻前一星星期必须须安排好好管理用用房、员员工宿舍舍及管理理处相关关办公设设备；物物业接管管必须进进行验收收评估，妥妥善进行行钥匙、图图纸资料料的交接接。1、内部机机构的设设置与拟拟定人员员编制物业公司组组织结构构图：总经理物业管理部服务中心办公室财务部总经理助理环境部主管护卫部主管社区文化客服主管档案管理人事管理出纳会计维修部主管工程部管理理职责（1）负责责制定辖辖区内公公共设施施、建筑筑物、设设备系统统的管理理规定；（2）负责责新接管管物业项项目的供供电、空空调、给给排水、建建筑装修修等的验验收和资资料核实实；（3）负责责装修方方案审批批，监督督装修方方案实施施；（4）负责责所辖物物业机电电设备的的维修和和保养；（5）负责责辖区内内的工程程改造、设设备更新新、方案案及预算算的编制制并送有有关部门门评审；（6）负责责与政府府供水、供供电部门门接洽，保保证对所所辖物业业的正常常供水、供供电；（7）负责责业主的的特约上上门维修修服务；（8）负责责所有设设备、设设施系统统（供电电、空调调、给排排水等）的的管理、运运行、维维修；（9）负责责对维修修装修项项目、设设备的保保养进行行验收；（10）负负责对设设备保养养、维修修、工程程项目进进行技术术审校；（11）配配合服务务中心做做好业主主入住时时房屋设设施、设设备的交交验和记记录工作作；（12）负负责较大大工程的的质量监监督及验验收；（13）负负责维修修、施工工外包合合同的起起草；（14）负负责辖区区内紧急急情况的的处理；（15）处处理所辖辖物业其其他情况况及完成成领导临临时交办办的其他他工作。环境管理部部职责（1）负责责制定所所辖物业业的清扫扫卫生、环环境保护护制度；（2）负责责所辖物物业的清清洁卫生生工作，消消除卫生生死角；（3）根据据有关规规定，定定期对所所辖物业业实施消消毒、灭灭菌工作作；（4）对所所辖物业业的环境境进行规规划；（5）对所所辖物业业的绿色色植物进进行定期期养护；（6）配合合其他部部门做好好交楼、业业主入住住及参观观前的环环境准备备工作；（7）负责责保洁、花花草养护护人员的的招聘需需求计划划、工作作安排及及日常工工作监督督考核等等；（8）及时时与服务务中心沟沟通所辖辖物业存存在的环环境保护护问题，提提出改进进建议；（9）完成成公司领领导临时时交办的的其他工工作。秩序管理部部职责（1）负责责所辖物物业范围围内的安安全保卫卫工作；（2）负责责所辖物物业的消消防管理理和设备备监控；（3）负责责所辖物物业的火火灾事故故的应急急疏散及及紧急灭灭火；（4）负责责所辖物物业车辆辆的管理理；（5）严格格治安管管理，做做好人员员来访和和出入登登记、闭闭路电视视监控、全全天244小时巡巡查等；（6）严格格消防管管理，落落实消防防责任制制，及时时消除火火灾隐患患；（7）积极极配合公公安部门门打击辖辖区内及及周围发发生的违违法犯罪罪活动；（8）负责责对所辖辖物业进进行治安安与消防防工作的的宣传、指指导和监监督；（9）做好好护卫队队伍的建建设、业业务培训训及工作作班次安安排；（10）协协助其他他部门做做好辖区区日常管管理工作作；（11）完完成领导导交办的的其他工工作。服务中心职职责（1）负责责制定服服务中心心的各项项制度、服服务项目目及各项项服务的的工作流流程；（2）提供供所辖物物业的管管理咨询询服务；（3）受理理业主的的投诉和和回访；（4）受理理业主室室内设施施的报修修并安排排相关人人员上门门服务；（5）办理理业主入入住手续续和各种种费用的的托收及及水电、燃燃气、有有线电视视的开户户手续；（6）办理理业主的的搬离手手续及大大件物品品的放行行手续；（7）办理理业主室室内装修修及装修修验收的的申请手手续；（8）办理理各种证证件，如如施工工人员出出入证、车车辆出入入证等等；（9）办理理业主使使用会所所娱乐的的手续；（10）发发布各类类相关服服务信息息，如设设施检查查、停电电停水、虫虫害消杀杀等的通通知；（11）为为业主提提供物业业的各种种中介服服务、代代办清洁洁等服务务项目。办公室职责责（1）负责责公司各各项行政政、人事事管理制制度的制制定和监监督检查查；（2）负责责公司人人力资源源战略规规划及建建设，保保证公司司发展所所需的各各类人才才的到位位；（3）负责责公司各各项行政政办公费费用预算算及支出出控制；（4）负责责员工的的招聘、选选拔任用用及培训训工作；（5）负责责各类岗岗位员工工的绩效效考核管管理，并并对员工工岗位异异动、奖奖惩等进进行评议议；（6）负责责员工入入职、离离职手续续的办理理及劳动动关系处处理；（7）负责责公司行行政办公公车辆的的调度、维维护保养养及交通通费用控控制；（8）负责责后勤保保障服务务，包括括员工宿宿舍管理理、通信信器材管管理等；（9）负责责公司各各类办公公用品、办办公设备备的采购购管理；（10）负负责公司司各类文文书档案案资料的的建档管管理；（11）负负责公司司各类会会议的组组织管理理；（12）负负责公司司各类来来客的接接待、招招待安排排等；（13）负负责公司司内部消消防、安安全管理理；（14）完完成公司司领导临临时交办办的其他他工作。2、物业管管理人员员的选聘聘和培训训员工培训管管理工作作标准任务名称任务程序、重重点及标标准时限员工培训计计划制定定程序² 用人部门根根据业务务需要，针针对员工工或管理理人员制制定初任任培训、转转岗培训训、专门门业务培培训、更更新知识识培训，将将培训计计划递交交人力资资源部² 人力资源部部统筹考考虑安排排培训计计划，对对于思想想素质培培训、职职业操守守培训等等公司员员工共同同参与，对对于基本本能力（市市场适应应能力、管管理能力力、公共共安全事事件控制制能力及及其他专专业知识识和技能能培训）则则组织个个别部门门有针对对性地予予以培训训。培训训方式应应采用课课堂讲授授专题讨讨论、案案例分析析、角色色演绎、情情景体验验、音像像教学、岗岗位练兵兵、观摩摩交流、对对外委派派、指导导自学。² 人力资源主主管审核核培训计计划，充充分考虑虑使用公公司现在在资源进进行培训训，尽量量在保证证培训效效果的前前提下，降降低培训训成本，进进快落实实培训一个工作日日² 人力资源主主管审核核通过，培培训计划划交由主主管领导导复核² 复核通过后后，交由由总经理理审批² 总经理审批批通过，可可以选派派员工参参加外派派培训等等花费较较高，但但是公司司需要的的培训重点² 制定培训计计划标准² 培训特点应应与公司司实际情情况相结结合员工培训程序² 人力资源部部登记备备案，组组织培训训师资，选选择好场场地、教教材一个工作日日² 整合实施培培训资源源，充分分调动培培训项目目、培训训人员与与被培训训人员的的积极性性，同时时综合利利用内部部师资、教教学场所所等资源源和外部部的相关关条件，并并且巧妙妙主导教教学方法法与其他他教学方方法的衔衔接与配配合² 人力资源部部组织内内部培训训重点² 人力资源部部登记备备案，组组织培训训师资，选选择好场场地及教教材标准² 增强员工技技能，提提高员工工素质培训总结程序² 人力资源部部培训效效果调查查包括培培训内容容、讲授授水平，培培训后，由由培训人人填写培培训记录录表，将将有关记记录，试试卷或其其他有关关培训资资料统一一保存² 培训可以采采用考试试、证书书、老师师/评价价、实际际操作等等方式，将将验收结结果填写写在培培训记录录表中中。如果果参加培培训人员员被评价价为合格格，培训训应对不不合格人人员，培培训人应应对不合合格人员员进行再再培训；如果结结果仍为为不合格格，则报报经理做做相应处处理² 各个部门对对参加培培训员工工进行内内部考核核，考核核其实际际掌握程程度，解解决实际际问题的的能力是是否得到到相应提提高。真真正掌握握员工实实际技能能提高水水平5个工作日日² 各个部门根根据对参参加培训训员工进进行内部部考核的的结果，向向人力资资源部提提出改善善培训的的建议1个工作日日² 人力资源部部根据各各个用人人部门的的建议，进进行培训训效果综综合评估估5个工作日日² 人力资源部部进行总总结培训训效果，针针对不足足情况进进行改进进重点² 培训效果综综合评估估标准² 真实、全面面开展管理工工作前33个月。培培训内容容为：专专业管理理概念，紧紧急应变变的处置置，业主主及用户户投诉的的处理，特特别电梯梯配电应应取得上上岗证方方可上岗岗。 3、规章制制度制定定1）、根据据政府有有关部门门的法律律、法令令、文件件和示范范文体，编编写业业主公约约、用用户手册册并在在入伙时时发放。2）、制定定严谨、科科学的管管理文件件（各项项守则、管管理规定定，各级级员工岗岗位职责责及工作作程序）并并在入伙伙前完成成。(二)物业业管理的的启动1.物业的的接管验验收1）、产权权资料（项项目批准准文件、用用地批准准文件、建建筑执照照）。2）、技术术资料（竣竣工图、设设备的检检验合格格证书等等）2、入伙管管理 1）、房屋屋验收、交交接执行行公司严严谨、科科学的“入入伙管理理系统”。发发放入伙伙通知书书、住户户手册，明明确入伙伙验收手手续、收收费标准准，签署署“业主主公约”，礼礼貌、热热忱接待待业主，主主动解释释有关疑疑问；签签订物业业管理委委托合同同、业主主公约；通过宣宣传使用用户了解解和配合合物业管管理工作作；向用用户发放放用户户须知、用用户手册册；配配合用户户搬迁，应应打扫好好室内外外卫生、清清扫进出出道路、协协助用户户搬迁以以及交通通指挥等等；做好好用户搬搬迁阶段段的安全全工作，合合理协调调保安人人员值班班、巡逻逻，适当当增加保保安力量量。 22）、建建立业主主档案和和产权备备案。在在办理移移交手续续中，系系统了解解业主相相关资料料，建立立顾客档档案，界界定每个个产权人人拥有产产权的范范围和比比例，建建立产权权备案制制度，为为今后顺顺利管理理打好基基础。3、二次装装修施工工全过程程监控二次装修管管理攸关关楼宇的的建筑风风格、品品质，因因此，为为了保证证楼房长长期正常常使用，公公司将依依物业业管理条条例、建建设部第第46号号令建建筑装饰饰装修管管理规定定、家家庭居室室装饰装装修管理理试行办办法、湖湖北省建建筑外墙墙装饰管管理规定定、家家庭居室室装饰二二次装修修管理试试行办法法、湖湖北省物物业管理理服务收收费办法法等有有关法规规以及前前期物业业管理协协议、用用户手册册、业业主公约约执行行管理。作业现场管管理时，管管理处将将采取必必要的安安全防护护和消防防措施，保保障作业业人员和和相邻居居民的安安全，控控制现场场的各种种粉类、废废气、固固体废物物以及噪噪声、振振动对环环境的污污染和危危害，减减轻或避避免对相相邻居民民的日常常生活造造成影响响。安全防范管管理。二二次装修修施工人人员须按按政府规规定办理理证件，接接受管理理处管理理，留宿宿施工人人员由业业主或代代理人书书面担保保，防范范治安事事件发生生；进行行二次装装修中用用电、煤煤气、明明火安全全管理，消消除消防防隐患；二次装装修与入入住并存存期间，加加强安全全防范重重点宣传传，有针针对性地地采取措措施，确确保不遗遗留安全全隐患。环境卫生管管理。规规范二次次装修材材料及垃垃圾的运运输和堆堆放，严严禁投入入下水道道，确保保楼宇内内道路通通畅及环环境整洁洁；加强强噪声控控制，限限定二次次装修施施工时间间或进行行噪声隔隔离，最最大限度度降低对对周边居居民正常常生活及及工作的的影响，控控制入住住和二次次装修期期交叉时时造成的的环境影影响。共用设备设设施管理理。确保保二次装装修中水水电主干干线、消消防设施施等户内内外设备备设施不不受破坏坏，严禁禁任意动动用消防防设施，使使其正常常运行。外二次装修修管理。严严禁破坏坏外墙整整体美观观，不得得在外墙墙凿洞；禁止安安装雨阳阳蓬或作作任何形形式的封封闭；窗窗户、落落地窗防防护栅应应设在窗窗扇内侧侧；公共共部位严严禁安装装、架设设私家物物品及构构筑物，尤尤其是私私自在楼楼梯口加加装铁门门。土建二次装装修管理理。不得得用重磅磅大锤进进行野蛮蛮施工，以以防止破破坏楼板板结构；不得变变更或破破坏房屋屋的柱、梁梁、板、承承重墙等等建筑主主体结构构、外墙墙、屋面面防水、厨厨卫防水水；外墙墙体埋设设管线，须须进行防防水处理理，以防防止外墙墙渗水；不得在在无梁板板上砌筑筑樯体。水电设施二二次装修修管理。严严禁在结结构楼板板凿沟埋埋管、在在公共墙墙体埋设设水管；厨卫下下水主管管检查口口不得封封死；二二次装修修前堵塞塞好下水水口，以以防止二二次装修修土头、杂杂物造成成堵塞；墙体及及吊顶内内埋设电电线应使使用套管管；动员员住户在在进行吊吊顶装饰饰时留出出检查口口。装修工程完完工后，由由装修户户通知管管理处工工程部对对工程进进行验收收，出具具竣工验验收单并并办理相相关手续续。(三)完善善的日常常物业管管理服务务A、安全保保卫系统统1、总体安安全环境境管理在社区四周周、车床床进出口口、社区区出入口口，电梯梯轿厢内内设置闭闭路监控控系统，建建立244小时不不间断监监控资料料；结合合公安1110报报警系统统，对突突发安全全事件及及时解决决，依法法办事。培培训专业业保安巡巡查员队队伍，保保安巡查查员统一一着装、佩佩戴明显显标志，文文明值勤勤，言语语规范，认认真负责责，对社社区进行行24小小时值班班及巡逻逻，制定定详尽巡巡逻路线线及频次次；对危危及人身身安全处处设有明明显标志志和防范范措施并并及时消消除安全全隐患。在出入口处处对来访访客人进进行登记记，控制制楼宇内内流动人人员数量量，防止止推销人人员散发发广告传传单或无无关人员员流窜；建立我我公司覆覆盖全厦厦门市的的物业保保安呼叫叫系统，遇遇有突发发事态，可可以立即即调配全全公司人人力和物物力集中中支援；制定应应急准备备和应急急措施，如如防台风风、防地地震方案案等。2、对出租租户管理理租户的社区区角色不不同，人人员流动动性大，社社会背景景、身份份也极为为复杂，因因此，出出租户管管理成为为当今物物业管理理中较难难处理的的问题。我我公司将将从提倡倡亲和社社区文化化入手，对对租户进进行分类类拜访与与重点关关注；配配合派出出所、居居委会对对小区内内租户、流流动人员员的调查查。确保保楼宇内内业主、租租户的生生活安全全与人际际和谐。3、车辆交交通及道道路管理理包括以下三三个方面面的内容容一、小区停停车场管管理第1条车辆辆处负责责业主(住户)的车辆辆管理，小小区车辆辆的行驶驶停放。车车辆处主主管负责责协调指指导停车车场(库库)的管管理工作作，保安安队长监监督、检检查，车车管员负负责车辆辆的存放放、保管管、放行行等具体体工作。第2条车辆辆必须按按车辆处处规定的的行驶路路线行驶驶，不得得逆行，不不得在人人行道、绿绿化带上上行驶，不不得高速速行驶和和按高音音喇叭，进进入车库库时限速速5公里里时以以下。第3条凡业业主(住住户)的的机动车车、自行行车、三三轮车一一律不能能停放在在非指定定停放的的位置。任任何违章章停放车车辆将被被拖移，领领回车辆辆时，除除需按章章交付保保管费外外另应交交纳拖车车费。被被拖移的的车辆停停留于扣扣留车场场超过224小时时未领回回者，须须另加超超时保管管费。凡凡超过772小时时未领回回者，由由车辆处处报请公公安机关关予以处处理。第4条业主主(住户户)长期期在物业业区域内内地面停停放车辆辆，必须须在车辆辆处办理理定位立立户手续续，领取取停车牌牌放于车车上，停停于指定定车位，并并凭牌出出入小区区，按月月或年交交纳停车车费。第5条大厦厦车库只只供本大大厦业主主和小区区住户使使用，外外来临时时车辆不不得入库库停放，使使用车库库须先到到管理部部门办理理车位租租赁手续续，领取取停车牌牌，凭证证人库，对对号停放放，并按按月交纳纳停车费费。未办办租赁手手续及车车辆保险险的车辆辆一律不不得入库库停放。第6条凡办办理有关关手续，领领取了停停车牌的的车辆，其其停车费费由车辆辆管理处处按规定定定期收收取；未未办理停停车牌的的车辆进进入小区区停车，由由小区车车辆出口口处根据据相关规规定收取取停车费费。第7条车辆辆如需停停止使用用停车位位，应及及时到车车辆处办办理注销销手续，否否则，停停车费继继续收取取。如发发生丢失失或私自自转让停停车牌(位)，车车辆处将将扣留押押金并取取消车辆辆的停车车位，收收回停车车牌。第8条车辆辆入库后后，贵重重物品请请勿放在在车内，由由此所造造成的损损失均由由车主自自负。第9条临时时进入大大厦范围围内的车车辆，必必须在临临时车位位上停放放，并交交纳停车车费，不不得超越越车位或或跨位停停放，更更不能停停于车道道上。第10条车车辆入库库停放后后，须向向保安人人员领取取取车牌牌并妥善善保管。取取车时一一律凭取取车牌取取车，保保安员只只按牌放放行。特特殊情况况急需用用车而无无取车牌牌时，须须凭单位位开具证证明并出出示本人人有关证证件，由由保安员员(或车车库门卫卫)登记记后方可可取车。第11条不不得在停停车场和和小区范范围内洗洗车及清清扫车上上的杂物物于地面面。漏油油、漏水水车辆不不许进入入车库。第12条为为杜绝车车库内发发生意外外事故，凡凡进入车车库的车车辆严禁禁携带易易燃、易易爆、剧剧毒及各各种腐蚀蚀性物品品，同时时，在车车库内不不得随地地扔烟头头，违者者按章罚罚款。第13条为为了保证证车库内内有良好好的卫生生环境，进进入车库库的一切切人员不不得随地地吐痰、乱乱扔果皮皮和纸屑屑及清扫扫车上的的杂物。二、小区停停放车辆辆管理规规定第14条遵遵守交通通管理规规定，爱爱护小区区(大厦厦)的道道路、公公用设施施，不乱乱停放车车辆。第15条车车辆不准准在小区区(大厦厦)内长长期停放放，临时时停放按按×××市机动动车辆保保管