现代饭店选择承租包经营方法.docx

现代饭店选择承租包经营者的方法    随着我国经济的深入发展，现代饭店业也蓬勃发展。饭店投资者从原来单一由国有、集体单位投资，发展成外资、股份企业、民营资本等众多形式。饭店的经营方式从原来单一的谁投资谁经营，也发展成多种方式的经营格局。实际上，许多饭店投资者愿意将饭店主体自己经营，配套或经营难度大的项目外包经营，甚至租赁经营。但如何实施租赁和外包经营？如何选择承租经营者和承包经营者？许多业主感到一下子无从着手。      一、不同经营方式的利与弊      目前，通常采用的经营方式有4种。      一是自己经营即由饭店所有者进行所有投资并自己经营管理。这样做能统一指挥、统一协调、统一运作，利于打造自己的品牌；市场形势好，经营得当，收益最高。但也有弊端，主要是前期人、财、物投入大，如经营不当或市场形势不好，经营风险大，经营管理者压力大。      二是全部租赁经营即饭店租赁经营，是甲乙双方签订租赁经营合同，甲方将租赁物出租给乙方；乙方在租赁期内按合同约定向甲方支付租金；乙方对租赁物具有使用权、经营权和自负盈亏责任；甲方对租赁物保留所有权。租赁物一般是甲方通过竣工验收后的建筑物、共用工程设施设备，也可含按经营标准已装修完毕的建筑，或含经营用的设施设备，具体由甲乙双方根据实际情况商定。好处是仅竣工验收合格后的建筑和主要共用工程设施设备租赁，甲方可省去饭店的装修和经营设备投资，也不用搞经营策划，不用  招聘和培训员工，还可省去开办费等；乙方经营顺利，甲方有较长期稳定租金收入，不用操开业经营成败之心；收益较稳定，可避免不可预测的市场风险；乙方一般是独立法人独自承担经济和法律责任。      弊端为较大规模的饭店可能一时难找到既有经营能力又有经济实力的乙方，容易拖延时间，延误项目启用；享受不到因市场形势好为经营带来的更丰厚的利润和知名度、美誉度；因乙方先期投入大，合同期长（10年左右）；租金收入风险与经营风险有一定关联性。      三是全部承包经营即一般甲方对经营场地装修和主要经营设备投资后，甲乙双方签订承包经营合同；乙方在承包期内按合同约定向甲方支付承包金，享有饭店资产使用权、经营权，独立核算、自负盈亏；甲方只对饭店原有资产保留所有权；承包时间长短由双方商定。好处是甲方无需投入经营所用流动资金，也可省去日常经营管理之心，只需按合同收取承包金，乙方经营良好，甲方的利益可以得到保障。弊端为甲方仍需较大的固定资产投入；如果乙方经营不好，有可能退包，甲方还需要再组织经营班子；在承包期间会出现重经营，轻维护保养的掠夺性经营现象；不利于饭店品牌的创建。一般乙方不是独立法人，甲方将承担法人的责任。      四是部分出租或承包，部分自己经营即甲方根据自身条件，对经营项目进行分析，将易产生效益、有能力经营的项目自己经营，其余项目租赁或外包经营。好处是主体项目自己经营管理，有利于主体质量的保证，能减少初期投资，能化解部分经营压力，分解部分经营风险，获得部分较稳定的收益。弊端为因有部分项目租赁或外包经营，平时需加强内、外的协调和统一性沟通。      二、实施招租招包前，业主自己首先要明确的事项      1、哪些项目拟对外租赁经营或承包经营？      2、租赁或发包项目的位置、建筑面积、实际可经营面积、公摊面积？ 3、租赁或发包项目的相邻或周边环境情况？      4、提供装修和经营设施设备否？      5、提供营业执照、税务证和相关经营许可证（卫生、治安、文化、消防、环保）否？6、租赁或承包期限？     三、业主需提供的条件      1、项目的建筑安装工程通过竣工验收，完成共用工程的设施设备安装调试运行；      2、租赁或发包项目的建筑具有产权证（土地使用权证、房产证）；      3、拟租赁或发包项目及主体的共用工程装备情况（供水、电、汽、燃料，空调系统，电话、电脑、电视、监控、消防系统，停车位，排水和水处理、垃圾站、化粪池、绿化等环保系统，员工餐厅、更衣、淋浴等后勤设施。）      4、供水、电、燃气、燃油、热力蒸汽、空调及计量表安装到户；      5、提供租赁或发包部分及相关部分的建筑图和各类管线图。      四、双方需协商明确的事项      1、租期或承包期。一般需要乙方投资固定资产，如装修、经营设备等，考虑到投资风险和利益，期限较长，510年为一期；无需固定资产投资的，期限在15年内。      2、租金或承包金。租金或承包金的定价，可按投资的合理回报年数来倒推算出单位面积年、月、日的租金；也可按市场行情定价，或公开招投标或询标议标定价。定价先定第一年的起步价，再考虑以后几年的价格。      3、付款时间与方式。一般乙方希望先使用后付款，从甲方的角度，考虑到投资及时、安全回收，宜选择先付款后使用的原则，且提前半至一年一付款，避免拖欠款的情况发生。      4、营业执照和各类经营许可证。一般而言，乙方图省事和方便，希望甲方提供营业执照和各类经营许可证。而甲方考虑到安全和责任，一般不愿提供，而要求乙方自行办理，但提供所需的基础资料，如立项批文、项目竣工验收批文（建筑质监、消防、环保等）、产权证等。      5、合同到期或提前终止合同，对相关事宜的约定。若继续合作，不会有纠纷，最多是对原有条款的友好协商完善。若不再合作，则涉及到的财产处理需明确，避免纠纷，如乙方投入的装饰、设施设备、经营用的物品是否拆除、搬走？不拆除、搬走，又如何折价？如何正常移交，而不影响继续营业？等等。      6、在租赁或承包经营期间，甲乙双方的产品如何能为双方客人方便消费、记账和结算？如何在统一的CIS下，形成统一的服务理念和质量，一致对外共同营销、共同打造酒店品牌、共同树立酒店形象？甲乙双方必须明确，乙方严格按照甲方所确定的星级饭店标准和要求投资经营与管理。      五、实施招租招包经营的方法和步骤      1、董事会决议，明确招租招包经营项目与范围，授权实施。      2、成立招租招包工作领导小组。3、起草招租招包文件1）招租招包工作进程安排计划表；      2）招租招包信息发布稿、发布途径、发布次数、发布时间；      3）主体项目和招租招包项目的情况介绍、投标条件和要求；      4）投标标书评分标准；      5）投标报名登记表、参加招租招包答疑会和现场勘察签到表、递交投标标书登记表；6）中标通知书、租赁或承包经营合同书；      7）招租招包工作经费预算。      4、发布招租招包信息、举行答疑会、接受投标并进行评标。      5、进行议标，发中标通知书，洽谈合同并签订。      6、甲乙双方相关部门和人员正式按合同衔接，贯彻落实合同条款。      六、互谅互让和谐共赢  饭店采用招租招包经营，一般是业主无资金再投资，或对再投资信心不足，或对经营前景没把握，或无能力组织开业经营，但又不愿将可经营的设施设备闲置下来所采取的一种方法和途径。因此，为了成功实现招租招包，甲方应有“放水养鱼”的思想，吸引“能人”的政策，允许“能人”在交租金或承包金的同时，得到利益回报。只有这样的胸怀，才能制定出合情合理而又双赢的政策，才能吸引“能人”较快签订租赁或承包经营合同，实施租赁或承包经营的美好计划。否则，起初条件太苛刻，经济指标只满足了自己，“能人”无利可图，最终找不到乙方，达不到招租招包的目的。