花园项目可行性研究报告29144.docx

山东恒生置业发展有限公司 建设淄博市恒生城市花园项目 可行行性研究究报告编编制单位位、人员员一览表表一、 编制单位二、 项目负责人人三、 项目技术负负责人四、 项目经济负负责人五、 审核六、 主要编写人人员 目目 录第一章 总论···················································1第一节 项目及承办办单位概概况第二节 可行性研究究的依据据第三节 主要经济技技术指标标第二章 项目提提出的背背景和建建设的必必要性···············7第一节 项项目提出出的背景景第二节 项目建设的的必要性性第三章 市场分分析与建建设规模模·····························133第一节 市场分析第二节 建设规模 第四四章 建建设条件件及位置置选择·······························200第一节 建设条件第二节 市政配套设设施第三节 场址选择 第五章章 项目设设计方案案········································25第一节 项目组成内内容第二节 设计依据第三节 总体规划方方案第四节 建筑设计第五节 结构设计第六节 公用配套设设计第六章 环环境影响响和安全全防护····························440第一节 环境保护第二节 安全防护第七章 节能··················································42第八章 组织机机构与管管理···································43第一节 建设期组织织机构及及管理第二节 物业管理第九章 项目实实施进度度·····································455第十章 投资估估算与资资金筹措措····························46第一节 投资估算第二节 资金筹措与与使用计计划 第十一一章 经经济效益益及社会会效益分分析···················47第一节 经济效益分分析第二节 销售收入、税税金及附附加和利利润估算算第三节 社会效益分分析 第十二二章 结结论与建建议····································511 附表表1-55附件第一章章总论第一节 项目及承办办单位概概况一、 项目简介1、项目名名称临淄世贸中中心建设设项目2、项目承承办单位位山东恒生置置业发展展有限公公司3、法人代代表姓名名及职务务姓名：黄黄黎明职务：董董事长兼兼总经理理4、法定地地址及联联系电话话地址：淄淄博市张张店区华华光路996号8819室室电话：3311667199；3116011885、项目性性质新建6、建设规规模项目占地面面积233.466公顷，总总建筑面面积32229229.773平方方米，其其中住宅宅建筑面面积19961776.443平方方米，公公建建筑筑面积11267753.3平方方米，包包括商业业建筑面面积3117477.488平方米米，会所所建筑面面积29992.92平平方米,超市面面积3998522.199平方米米，服务务性公建建面积5521660.771平方方米。 7、建设设期建设期33年，220044年1月月开工建建设。8、项目投投资规模模和资金金来源 投资资规模：项目总总投资66亿元，其其中：开开发建设设投资5595000万元元，经营营资金5500万万元；第第一年资资金投入入290000万万元，第第二年资资金投入入240000万万元,第第三年资资金投入入70000万元元。资金来源：企业累累计自筹筹520000万万元，银银行贷款款80000万元元。9、项目经经济效益益经营收入入662208.00万万元利润总额额30666.556万元元创利税667088.000万元 投资利利润率55.111%投资利税税率111.188%资本金利利润5.90% 二、建建设单位位概括山东恒生生置业发发展有限限公司成成立于220011年，公公司注册册资金330000万元，现现有职工工28人人，土木木工程结结构、财财会、经经济、统统计等专专业技术术人员中中高级职职称100余名，从从业人员员具有丰丰富的专专业经验验和优秀秀的从业业素质。具具有技术术、资金金、人才才优势，积积极致力力于城市市居民商商品住宅宅的开发发建设事事业。本项目建设设有六层层高档住住宅和公公建包括括酒店、超超市，并并在充分分体现环环保节能能、智能能化管理理、安全全等现代代居住要要求的同同时，力力求提高高住房科科技含量量和实用用化程序序，建筑筑楼板采采用全现现浇技术术，墙体体为节能能保温材材料，单单户面积积从855平方米米到1330平方方米，楼楼层高、空空间大，实实用率超超过822%，整整个工程程将于33年内交交付使用用。以先先进的工工程管理理，成熟熟的社会会配套，理理想的环环境位置置，并在在建设、开开发、服服务等方方面积累累经验，不不断发展展壮大企企业实力力。公司在20004-20006年的的房地产产开发工工作中，以以本项目目为重点点控制造造价、科科学施工工，保证证工程质质量，33年内完完成本项项目的施施工建设设；同时时，通过过学习创创新、开开拓市场场，强化化营销管管理，实实现预定定销售目目标，取取得良好好的经济济效益和和社会效效益，满满足社会会对房地地产越来来越高的的质量要要求。公司将坚持持“追求卓卓越、服服务真诚诚”的企业业精神，坚坚持客户户至上、质质量第一一的原则则，加强强管理、科科学施工工，以一一流的质质量，一一流的服服务，一一流的管管理，一一流的户户型设计计，精心心打造通通向市场场的“精品工工程”，创造造更多的的名牌，为为淄博市市城市建建设和居居民住宅宅水平的的提高做做出新的的贡献。第二节 可可行性研研究的依依据一、可行性性研究的的依据（一） 山东恒生置置业发展展有限公公司与 就编编制本项项目可行行性研究究报告签签订的合合同。（二） 中华人民民共和国国建筑法法。（三） 中华人民民共和国国城市房房地产管管理法。（四） 城市房地地产开发发经营管管理条例例。（五） 1998年年7月，国国务院发发布关关于进一一步深化化城镇住住房制度度改革，加加快住房房建设的的通知。（六） 省、市、区区国民经经济和社社会发展展“九五”及20010年年远景目目标纲要要和“十五”计划。（七） 省、市建设设工程收收费依据据和收费费标准。（八） 山东恒生置置业发展展有限公公司提供供的经济济技术资资料。（九） 其它有关国国家政策策及信息息资料。 二、可可行性研研究的范范围（一） 项目背景和和建设的的必要性性（二） 市场分析及及建设规规模（三） 场所选择及及建设条条件（四） 项目的技术术方案和和建设方方案（五） 项目的环境境保护和和节能（六） 实施进度安安排（七） 管理机构（八） 投资估算及及效益分分析（九） 研究结论和和建议 三、可可行性研研究的原原则（一）以创创造二十十一世纪纪文明的的居住环环境为主主导，以以推进住住宅企业业现代化化，不断断提高居居住区综综合开发发建设水水平和综综合功能能质量为为目标，以以满足不不同层次次的社会会需求，实实现社会会、环境境、经济济效益的的统一为为基本目目标。（二）充分分体现“以人为为本”的思想想，面向向二十一一世纪针针对居民民经济水水平提高高和生活活方式的的更新，以以满足居居民的生生理、心心理上的的各种需需求，努努力创造造富有特特色的城城市景观观和富有有吸引力力的生活活居住环环境。（三）坚持持节地、节节能和统统一规划划，合理理布局，因因地制宜宜综合开开发配套套建设相相结合的的原则，在在建设中中根据实实际情况况，顾及及长远，做做到设计计新颖、布布局舒展展、环境境、配套套齐全、具具有超前前性、示示范型的的原则。（四）根据据城市规规模的标标准，本本着舒适适、经济济、安全全、美观观的原则则考虑设设计方案案，突出出舒适性性、生态态性、信信息性、文文化性的的原则。（五）坚持持科技进进步、择择优选择择设计方方案，采采用新材材料、新新工艺、新新技术、新新设备四四新技术术，节约约投资、减减少成本本，降低低能耗，推推进居住住区建设设水平的的提高，坚坚持获取取尽可能能高的经经济效益益和社会会效益的的原则。（六）坚持持环境生生态化的的原则，在在满足日日光，通通风基础础上，着着重进行行环境和和绿地系系统的设设计建设设，最大大程度使使居民接接受自然然，享受受自然，同同时按照照可持续续发展的的原则，建建立人与与自然有有机和谐谐的统一一，充分分利用土土地及其其它资源源，坚持持“社会效效益、经经济效益益、环境境效益”相结合合原则，实实现社会会、经济济、自然然、生态态在高水水平上协协调发展展。序号指标名称单位指标备注一1二12345678三四五六七八九十123十一1234用地总规划用地地建筑面积总建筑面积积总住宅建筑筑面积公建建筑面面积商业建筑面面积会所建筑面面积超市面积酒店面积服务性公建建面积容积率建筑密度居住总人数数居住总套数数平均每套建建筑面积积平均每套居居住人数数绿地率投资指标总投资开发建设投投资经营投资财务指标经营收入利润总额投资利润率率投资利税率率公顷万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米%人套平方米/套套人/套%万元万元万元万元万元%23.46632.29919.61112.6883.170. 293983025221. 2523.233%525715021303.532611 600000595000500662088.0003066.565.11%11.188%总规划 第三三节 主要要经济技技术指标标 主要经经济技术术指标表表第二章 项目提出的的背景和和建设的的必要性性第一节 项目提出的的背景住宅是人类类生存的的基本条条件之一一。一个个国家居居住水平平的高低低，充分分反映了了这个国国家经济济发展水水平和社社会的文文明程度度。我国国政府历历来重视视人民的的住房问问题，并并采取了了一系列列措施，加加快住宅宅建设，不不断改善善居民的的住宅条条件。建建国以来来由于受受历史经经济落后后的限制制和政策策的局限限性，人人民群众众的住房房问题一一直没有有得到妥妥善解决决。改革革开放以以来，国国家虽然然注重了了住宅的的建设，并并且投入入了大量量资金，建建设规模模增大，居居住条件件明显改改善，但但由于随随着城市市人口的的快速增增长和住住房制度度的不合合理等因因素，因因而住宅宅建设远远不能满满足社会会发展的的需要。国国家“九五”规划和和20110年远远景目标标中明确确提出：“把住宅宅业培育育成我国国的国民民经济的的经济增增长点”。九届届全国人人大一次次会议上上又提出出了加快快我国住住房制度度的改革革，把实实物性(福利性性)分房房改为货货币化分分房，切切断居民民对政府府和单位位的依赖赖，出合合一系列列优惠政政策，调调动个人人购房的的积极性性，朱总总理在九九届人大大三次会会议工作作报告中中指出“住宅建建设将成成为国民民经济的的重要产产业”。各地地在制定定国民经经济发展展计划和和地方规规划使都都把住宅宅建设放放在突出出的位置置，把住住宅建设设作为新新的经济济增长点点和消费费热点，以以促进房房地产业业的形成成和良性性循环发发展，并并带动整整个国民民经济的的发展。改革开放以以来，我我国住宅宅建设进进入快速速发展时时期，119799年至119999年，全全国城镇镇住宅共共投资2291881亿元元，新建建住宅552.11亿平方方米（是是前299年的99.833倍），年年均竣工工248810万万平方米米。国家家在推进进经济体体制改革革的同时时，对住住宅分配配制度及及住宅建建设的投投资融资资、开发发建设和和管理体体制，进进行了全全面的改改革，探探索在社社会主义义市场经经济条件件下如何何走出具具有中国国特色的的解决好好住房问问题的新新路子，在在许多方方面取得得了突破破性进展展，发生生了深刻刻变化。80年代中中期，国国家提出出住宅建建设实行行“统一规规划、合合理布局局、综合合开发、配配套建设设”的方针针，改变变了长期期以来分分散建设设和忽视视配套建建设的状状况。通通过试点点项目的的带动，使使住宅建建设有效效的推进进了城市市总体规规划的实实施和基基础设施施的建设设，住宅宅及小区区的质量量有了明明显的改改善。119944年，作作为经济济体制改改革的重重大举措措之一，国国务院做做出了关关于深化化城镇住住房制度度改革的的决定，明明确提出出：“实现住住房商品品化、社社会化”的目标标；19998年年，国务务院又发发出了进进一步深深化城镇镇住房制制度改革革、加快快住房建建设的通通知，核核心是停停止住房房实物分分配推荐荐住房分分配货币币化，并并提出要要建立和和完善以以经济适适用住房房为主的的多层次次住房供供应体系系，发展展住房金金融培育育和规范范住房交交易市场场，货币币化分配配制度的的推行，是是我国城城镇住房房制度改改革迈出出的关键键一步。1998年年六月，全全国城镇镇住房制制度改革革和住房房建设工工作会议议上国务务院副总总理温家家宝指出出：稳步步推进住住房商品品化、社社会化、逐逐步建立立适应社社会主义义市场经经济体制制和我国国国情的的城镇住住房新制制定；加加快住房房建设，促促使住宅宅也成为为新的经经济增长长点，不不断满足足城镇居居民日益益增长的的住房需需求。从19988年7月月，国务务院发布布关于于进一步步深化城城镇住房房制度改改革，加加快住房房建设的的通知，全全国各地地普遍把把停止住住房实物物分配、实实行住房房分配货货币化和和加快住住房建设设，当成成19998年房房改和住住宅建设设的中心心任务，制制定了深深化房改改的实施施方案。到到年底，全全国有二二十多个个省、市市、自治治区的深深化房改改方案已已出台，各各地基本本上停止止了住房房实物分分配，住住房补贴贴制度正正在建立立之中，新新的住房房体系正正在形成成。实行住房分分配货币币化，首首先会使使城镇居居民住房房消费方方式、消消费行为为发生根根本性变变化。取取消住房房实物分分配后，城城镇居民民的住房房将不再再依靠单单位分房房、建房房，也不不再以较较低的租租金水平平族住公公房而是是根据国国家不同同的供应应政策，根根据住房房分配货货币化以以后家庭庭的住房房支付能能力来解解决。另另外，城城镇居民民解决住住房将逐逐渐脱离离单位这这个环节节，而直直接面向向市场。淄博市是一一个老工工业城市市，长期期以来，居居民的住住房问题题一直没没有得到到很好的的解决。随随着城市市人口的的增加和和城市化化水平的的提高。城城市居民民对住房房的改善善和需要要越来越越迫切，在在新世纪纪里，随随着人们们生活水水平和文文化素质质的提高高，住房房的发展展将由“安居型型”向“康居型型”转化，住住房的“舒适性性、生态态性、信信息性和和文化性性”将成为为二十一一世及住住宅发展展的主要要特征，目目前淄博博市城市市住宅建建设不论论数量上上和质量量上都发发生了很很大的变变化，但但与二十十一世及及住宅发发展的主主要特征征很有很很大的差差距。为为了使人人民群众众安居乐乐业和社社会稳定定，不断断提高市市民的居居住水平平，使淄淄博市住住宅实现现大的跨跨越，山山东恒生生置业发发展有限限公司拟拟开发建建设临淄淄世贸中中心项目目，将其其建设为为具有二二十一世世纪特征征的“舒适性性、生态态性、信信息性、文文化性”的居住住区，以以推动淄淄博市的的城市住住宅建设设向高层层次发展展。为了了加快项项目的实实施，取取得政府府有关部部门的支支持，特特编制改改项目的的可行性性研究报报告上报报。第二节 项目建设的的必要性性一、符合当当今人居居工程发发展方向向“安居乐业业”自古就就是人类类追求的的一个伟伟大社会会理想。为为使住房房问题引引起各国国政府的的关注，119766年联合合国在温温哥华召召开了第第一次人人类居住住大会提提出全球球住房战战略。进进入九十十年代以以来，联联合国又又相继余余19992年召召开了“环境与与发展”全球首首脑会议议，19996年年召开了了“社会发发展”全球首首脑会议议。19996年年6月又又在土耳耳其伊斯斯坦布尔尔召开了了联合国国第二次次人类居居住区大大会(简简称“人居二二”)，会会议通过过了伊伊斯坦布布尔宣言言及人人居议程程，提提出了人人人皆有有适当住住房和城城市化进进程中人人类住区区的可持持续发展展的庄严严任务，保保证人人人享有适适当住房房和使人人类居住住更安全全、更健健康、更更舒适、更更公平、更更持久，也也更有效效率。其其全球行行动计划划要求各各国政府府承担落落实人人居议程程的主主要责任任，并强强调城市市在落实实人居居议程中中起重要要作用。继继联大专专题会后后，19996年年7月国国际建协协在巴塞塞罗纳召召开第十十九届大大会，主主题是现现在与未未来-城市市中的建建筑学，会会议集中中探讨和和展示了了五个分分题，其其中，“人居”分题着着重提出出了低造造价住宅宅，适应应高层人人士需要要的高标标准住宅宅和“另种构构造”和“以部件件来决定定居住的的住宅”等当今今世界与与现代“人居”待研究究的新课课题。国国务院副副总理邹邹家华在在“人居二二”高级特特别会议议上发言言指出“居住条条件的改改善使人人类文明明进步的的最重要要的标志志”。二、符合国国家、地地方政策策和规划划要求（一） 自19799年，中中国的人人居工程程建设开开始进入入持续性性发展时时期。119799年至119999年的二二十年中中，全国国住宅建建设投资资291181亿亿元，新新建住宅宅52.1亿平平方米，年年均竣工工248810万万平方米米，仅“八五”期间，就就完成投投资84416亿亿元，建建成住宅宅10.3亿平平方米；城镇居居民人均均居住面面积从119788年的33.6平平方米增增加到119999年的99.8平平方米；这个投投资强度度，说明明了改善善居民住住房条件件是中国国政府与与人民共共同关心心的头等等大事。经经过十几几年的努努力，城城镇居民民的住房房条件取取得了显显著改善善，但仍仍有相当当比例的的拥挤户户及大于于13岁岁的异性性少年同同室的不不方便户户。由119个省省、自治治区城市市人均住住户面积积低于全全国平均均水平，城城市中还还有40000万万平方米米危险住住房需要要改造，住住房成套套率还较较低。为为此，建建设部以以建计【119966】第4413号号文制订订了“城市住住宅建设设与房地地产业九五计划与与20110年远远景目标标”。（二） 该项目符合合国家“九五”及20010年年远景目目标规划划中，把把住宅产产业作为为国民经经济支柱柱产业的的规定精精神；符符合九届届人大第第一次会会议通过过的政政府工作作报告中中提出的的“积极推推进住房房制度改改革，采采取切实实措施，促促进住宅宅商品化化，使居居民住宅宅建设成成为新的的经济增增长点”的精神神。第九九届人大大第二次次会议上上政府工工作报告告中朱总总理指出出：“在扩大大投资需需求的同同时，要要采取有有力措施施引导和和扩大消消费要求求，形成成投资和和消费对对经济增增长的双双重拉动动。要通通过多种种渠道增增加城乡乡居民特特别是低低收入群群众的收收入，加加快发展展消费信信贷，推推进城镇镇住房制制度改革革，支持持居民购购买住房房和大件件耐用消消费品”。在九九届人大大三次会会议上朱朱总理又又指出“住宅产产业将成成为国民民经济的的主要产产业”。在九九届人大大二次会会议上，国国家发展展计划委委员会主主任曾培培炎在报报告中指指出：“理顺体体制，完完善政策策，扩大大住房登登高价值值商品消消费。逐逐步建立立以个人人消费为为主题的的消费制制度，减减少福利利型，供供给型、实实物型分分配，实实行分配配货币化化。加快快推进城城镇住房房制度改改革，整整顿土地地转让价价格和拆拆迁补偿偿费，清清理各种种摊派和和收费，规规范住房房成本构构成，切切实降低低房价。增增加住房房信贷，完完善二级级市场，尽尽快把住住房培育育成新的的消费热热点。提提倡和推推广分期期付款等等大中型型用消费费”。（三） 符合淄博市市“九五”及20010年年远景目目标规划划的精神神；符合合省、市市今年在在经济工工作会议议上提出出的把住住宅业培培育成我我省、市市新的经经济增长长点的要要求。住住宅建设设可以带带动许多多相关行行业的发发展，培培育和完完善建设设事业市市场体系系，建立立竞争有有序的市市场秩序序。市建建设主管管部门决决定以工工程建设设招标为为龙头，完完善建筑筑有形市市场的运运作，规规范建设设程序和和管理体体制；抓抓好房地地产市场场主体的的培育，发发展中介介机构，培培育房地地产交易易的二级级市场，激激活房地地产开发发市场，推推动住宅宅建设产产业化进进程。国国家以把把住宅建建设提到到了国民民经济发发展的重重要位置置。随着着居民生生活水平平提高和和住宅需需求的增增强，我我市房地地产业将将出现新新的发展展前景，本本项目具具有示范范的作用用。（四） 本项目建设设规模332.229万平平方米，可可提供115022套住房房，解决决52557人的的居住问问题，为为淄博市市临淄区区的企事事业单位位职工创创造良好好的居住住条件，同同时可满满足中低低收入住住房困难难户和无无客户的的需求，使使人民群群众安居居乐业，有有利于改改善淄博博市的投投资环境境，也有有利于社社会的稳稳定和发发展。（五） 本项目对启启动房地地产市场场，带动动相关行行业发展展是相辅辅相成的的，住宅宅业的发发展可以以带动建建材、冶冶金、化化工、轻轻工、电电子、机机械、家家具、纺纺织、玻玻璃等550多个个行业的的发展，同同样相关关行业的的发展给给房地产产业的发发展提供供有力的的物质基基础，促促进房地地产及相相关行业业步入良良性循环环的发展展轨道。 据测算，住住宅建设设对吸收收劳动力力的投入入产出比比是1：2，淄淄博是住住宅业新新投入22.65亿亿元，就就能带动动相关产产业增长长5亿元元，房地地产能使使淄博市市的GDDP增长长1%。淄淄博市是是鲁中地地区的建建材基地地，淄博博市乃至至周边地地区房地地产业的的发展对对我市的的经济增增长的带带动作用用无疑是是巨大的的。以水水泥产品品为例，在在淄博市市的特大大型、大大型水泥泥企业十十多家，年年产量达达7200万吨。从从年初开开始，水水泥销售售形式趋趋于转好好，价格格缓慢上上扬，从从1900元/吨吨涨到2230元元/吨。随随着房地地产业的的进一步步回升，房房地产业业对我市市经济的的拉动作作用还将将日趋明明显。资资料表明明，住宅宅业对劳劳动就业业的连带带系数发发卡国家家为1：3，对对于发展展中国家家来说，比比值更高高，可以以促进装装饰业的的发展，带带动菜市市场、托托儿所、学学校、粮粮店、物物业公司司等配套套设施，为为下岗职职工提供供就业的的机会，促促进住宅宅市场的的发展。本本项目对对淄博市市二十一一世纪住住宅建设设，向舒舒适性、生生态性、信信息性、文文化性发发长具有有示范和和带动的的作用，对对淄博市市经济的的发展，对对促进两两个文明明的建设设和社会会的安定定，将发发挥重要要的作用用，因此此，本项项目的建建设是必必要的。第三章 市场分析与与建设规规模第一节 市场分析一、 国内市场状状况我国的住宅宅与房地地产业从从90年年代发展展到现在在，成为为国民经经济的支支柱产业业。从119966年至119999年，我我国的建建筑规模模总量为为世界第第一位，并并每年都都以122亿至113亿平平方米的的建设速速度推进进，19999年年，已达达到522亿平方方米的建建房总量量。目前前中国城城镇人均均居住面面积为99.8平平方米，比比开放前前提高了了两倍。然然而与美美国人均均60平平方米、欧欧洲人均均45平平方米、新新加坡人人均266平方米米的情况况相比较较，我国国的居住住条件还还有很大大的距离离。随着着人民生生活水平平发生深深刻的变变化，改改善居住住条件的的要求越越来越迫迫切，全全国每年年大约113000万新婚婚夫妇需需要住房房，20000年年，我国国城市化化水平提提高到335%，城城市人口口增加到到4.55亿人。到到20110年，城城市化水水平提高高到455%，城城市人口口将达到到6.33亿人，如如城镇人人均居住住面积达达18平平方米，就就需要城城镇住宅宅建设在在目前每每年竣工工3亿平平方米的的基础上上进一步步加快。据据预测，到到20110年，我我国城市市化水平平将达到到45%以上，比比19998年增增长155个百分分点，每每年新增增城镇人人口近220000万。按按人均99平方米米居住面面积计算算，将会会有近11.8亿亿平方米米的潜在在住宅需需求。若若再考虑虑旧房的的更新和和住房水水平提高高两个因因素，房房地产市市场的潜潜在需求求就更大大。就预预算，至至20220年，我我国每年年需新建建的住房房为5.5亿平平方米。此此外，“入世”以后，国国内住宅宅用房、办办公用房房的需求求都会增增加，国国外的金金融、保保险、旅旅游、法法律等服服务业都都将进入入国内市市场，这这无疑也也为国家家内的房房地产发发展带来来新的机机遇。由由此可见见，这个个市场的的开发前前景是相相当诱人人的。从从“九五”开始国国家把住住宅业作作为国民民经济的的支柱产产业优先先发展，国国家、省省、市都都把住宅宅作为新新的经济济增长点点和消费费热点。住住宅消费费水平的的提高逐逐步成为为人民生生活改善善的一个个重要标标志，只只有深化化住房制制度的改改革，加加快住房房建设，才才能保证证人民群群众安居居乐业，进进一步提提高生活活质量。在21世纪纪最初的的五到十十年内，有有关机构构预测，我我国的住住房发展展将达到到以下一一些主要要目标：全国城城镇居民民人均住住房居住住面积达达到188平方米米；到220055年解决决住宅的的工程质质量、功功能质量量的通病病，初步步满足居居民对住住宅的适适用性要要求；到到20110年住住宅的工工程质量量、功能能质量基基本满足足居民的的长期居居住需求求，居住住环境有有较大改改善；到到20005年初初步建立立住宅及及材料、商商品的工工业化和和材料化化生产体体系；到到20110年初初步形成成系列的的住宅建建筑体系系，基本本实现住住宅商品品通用和和和生产产、供应应的社会会化；到到20005年北北方采暖暖地区城城镇新建建住宅的的能耗要要在19981年年住宅能能耗水平平的基础础上降低低50%，到220100年，在在20005年的的基础上上再将能能耗300%,到到20005年，科科技进步步对住宅宅产业发发展的贡贡献率将将达到330%，到到20110年提提高到335%。由由此可见见，世纪纪之交的的中国住住房市场场，从数数量、质质量到科科技含量量，需求求都非常常旺盛，我我国住宅宅投资和和消费将将继续保保持较高高的发展展水平。我国房改的的目标是是住宅商商品化。住住宅即成成为商品品，他必必须遵循循市场的的需求原原则，满满足不同同层次消消费者的的需求。国国家统计计局最近近发布的的19999年全全国房地地产状况况表明，119999年房地地产投资资、资金金到位和和商品房房销售全全面上升升，呈良良好的发发展势头头，居国国家计委委、国家家统计局局对全国国三十五五个大中中城市房房地产调调查统计计，20000年年第四季季度，随随着房地地产开发发的适度度增长，房房地产价价格继续续小幅上上涨，与与上年同同期相比比，房屋屋销售价价格上涨涨1.22%，市市场形势势十分喜喜人。住住宅建设设与销售售，仍被被中央作作为激活活20004年经经济增长长点之一一，国家家各种政政策的出出台和房房改政策策的出台台和房改改政策的的出台，为为住宅建建设提供供了良好好的发展展空间，按按照中国国在本世世纪末实实现小康康目标，当当前中国国居民最最迫切的的需要是是住房。随随着城市市化步伐伐的加快快，中小小城市的的房地产产业发展展具有较较大潜力力。国家家有关部部门出台台的住房房体制改改革方案案，将坚坚决制止止实物（福福利）分分房，切切断居民民对政府府和单位位分房得得依赖，将将原来用用于拨建建筑房的的资金转转为向职职工发放放住房补补贴，提提高个人人购房的的积极性性，激活活住房的的一级市市场。同同时按经经济实用用商品房房的租售售比重新新测定并并大幅度度提高房房租，促促进了居居民购房房心理的的形成。从19988年下半半年起，全全国城镇镇停止住住房实物物分配，实实行住房房分配货货币化。新新建经济济适用房房原则上上只售不不租，鼓鼓励职工工利用工工资收入入和住房房公积金金购房，银银行通过过发放个个人住房房抵押贷贷款积极极支持职职工购房房。有条条件的地地方也可可以按规规定将财财政、单单位现有有住房建建设资金金转化为为住房补补贴帮助助职工购购房，继继续推行行和完善善住房公公积金制制度，扩扩大金融融服务，促促进住房房商品化化。所有有商业银银行在索索在城镇镇都可以以向购买买住房的的职工提提供个人人住房抵抵押贷款款，取消消对个人人住房抵抵押贷款款的规模模限制。220000年我国国各专业业银行增增加了110000亿贷款款支持房房地产事事业的发发展，积积极开办办住房配配套设施施贷款业业务，努努力拓展展建筑、安安装企业业信贷业业务。据据悉：中中国工商商银行，在在20000年集集中全行行新增贷贷款的330%投投向住房房信贷领领域，全全年工行行住房贷贷款发放放额突破破12000亿元元，增加加额达到到8000亿元，其其中个人人住房贷贷款增加加额达到到5500亿元。2000年年上半年年，工行行住房信信贷业务务始终保保持着积积极稳健健的增长长势头，到到6月末末，全行行自营性性住房贷贷款余额额13556亿元元，比年年初增加加3200亿元，比比19999年同同期多增增1755亿元。为支持住房房信贷业业务的发发展，工工行20000年年下半年年推出几几项重大大举措，包包括增加加住房贷贷款投放放量，将将年初确确定的5500亿亿元住房房贷款新新增计划划提升到到8000亿元，个个人住房房贷款新新增量由由年初的的3600亿元增增加到5550亿亿元。工行还将根根据市场场需求，创创新业务务品种，在在全行范范围内重重点推出出个人住住房贷款款、个人人住房装装修贷款款、个人人商业用用房贷款款、二手手住房贷贷款、个个人购房房首付款款贷款、个个人家居居组合贷贷款等一一系列新新的业务务品种。工工行将继继续以客客户为中中心，改改进服务务手段，简简化贷款款手续，降降低借款款人费用用支出，同同时加快快住房信信贷业务务电子化化步伐，为为客户提提供方便便快捷的的金融服服务。工工行已制制定了住住房信贷贷工作的的发展目目标：220000年新增增住房贷贷款8000亿元元，到220055年，全全部住房房贷款占占全行贷贷款余额额力争达达到155%，比比20000年初初约增加加35000亿元元；个人人住房贷贷款占比比例要达达到122%，比比年初约约增加330000亿元。根根据新出出台的个个人住房房公积金金管理办办法，我我省住房房公积金金贷款最最长期限限由原来来的200年延长长到300年；贷贷款利率率由原来来的5档档，减少少为2档档；最高高年历旅旅由5.4%降降为4.59%；贷款款额度由由原来规规定不超超过家庭庭成员贷贷款年限限内应缴缴住房公公积金的的2.55倍（约约为工资资总额224%）提提高到66倍（站站借款年年限内家家庭工资资收入总总额的88%）。近近几年来来国内住住房金融融有了长长足的发发展，但但远远不不及发达达国家。在在经济发发达的国国家，住住房金融融(包括括住房开开发贷款款和个人人住房贷贷款)在在金融体体系中占占据相当当比例，一一般占信信贷总量量的400%左右右，而我我国不足足10%。经济济发达国国家个人人住房贷贷款占整整个住房房信贷的的20%-400%，我我国目前前只有建建行达到到5%。，其其他银行行比例都都很小。纵观经济发发达国家家及地区区，个人人住房贷贷款的期期限一般般都比较较长。美美国、丹丹麦、新新加坡等等过最长长可达330年；法国、英英国、为为15-30年年；德国国的储蓄蓄银行为为6-118年，抵抵押银行行为255-300年；马马来西亚亚为200-255年。在在贷款额额度上一一般都很很高。美美国在无无贷款保保险的情情况下，贷贷款额度度一般不不超过房房价的880%，在在有私人人抵押贷贷款保险险的情况况下，贷贷款额度度可达1100%；法国国一般为为60%-800%；丹丹麦的住住房信贷贷机构仅仅依住房房价值确确定贷款款额度，不不考虑借借款人的的还款能能力，贷贷款额一一般超过过房价的的80%。而商商业银行行或储备备银行都都十分注注重借款款人的经经济能力力。银行方面已已认识到到个人住住房信贷贷风险低低，均在在主动扩扩大各自自的市场场，个人人方面也也已经接接受了贷贷款买房房的观念念，愿意意借款，市市场十分分看好。金金融部门门进一步步发展住住宅抵押押贷款业业务等政政策的出出台，激激发了住住房的有有效需求求，促使使人们形形成想住住房找市市场的观观念，将将促使人人们把消消费更多多的转移移到住房房上来，培培育个人人直接支支付的住住房消费费，推动动了住房房的商品品化，有有利于促促进住宅宅的增长长和消费费需求同同步增长长，使住住宅产业业步入良良性循环环的发展展轨道。总之，国际际房改政政策的出出台，住住宅业将将继续作作为新的的经济增增长点和和消费热热点而受受到重视视。房地地产的市市场消费费将成为为市场的的热点，同同时将通通过政策策引导保保持住宅宅建设的的增长速速度，使使住房消消费从基基本满足足居住需需求向小小康型转转化。同同时向舒舒适性、生生态性、信信息性、文文化性发发展。因因而，房房地产市市场是广广阔的。二、 淄博市的市市场状况况 “九九五”以来淄淄博市房房地产业业进入平平稳发展展的阶段段，随着着宏观调调控力度度逐步加加强，市市场经济济机制的的作用越越来越大大，房地地产市场场正朝着着规范、有有序、健健康的方方向发展展。近两两年房地地产开发发一直是是淄博市市的投资资重点之之一，对对启动内内需，拉拉动经济济增长，起起到了一一定的作作用。220000年，住住宅建设设继续保保持较高高的投入入，全年年城镇单单位自建建和房地地产企业业开发住住宅投资资达111.9亿亿元；竣竣工住宅宅面积1124万万平方米米；商品品房销售售额4.5亿元元，其中中销售给给个人33.7亿亿元，增增长422.300%。个个人住宅宅消费的的大量增增加