某机场项目市场定位报告44061.docx

鑫奇机场前项目市场定位报告目 录第一部分 地地块篇第二部分 环环境篇第三部分 市市场篇第四部分 定定位篇第一部分 地地块篇寻找地块属属性地块位置n        甘甘井子区区南林街街，郭家家街仓库库旁n        机机场新区区的商业业金融区区所在地地 地块四至n        南南侧：八八一新居居小区；n        北北侧：军军用厂房房；n        西西侧：南南林街，西西部大通通道；n        东东侧：郭郭家街仓仓库；项目规划n        占占地3.1万，容积积率2.3；n        66栋板式式小高层层，二层层裙楼公公建；地形地貌 n        不不规则梯梯形，东东西向长长于南北北向；n        地地势平坦坦，地上上无建筑筑物；产权性质 n        本本案地块块为综合合用地；n        11#、2#、3#、5#，4栋为住住宅楼产产权700年；n        44#、6#楼商商住楼，公公建400年产权权，住宅宅70年产产权；前景规划 n        规规划中机机场新区区的商业业金融区区；道路系统n        虹虹港路、迎迎客路，旅旅顺北路路、西部部大通道道；交通路线 n        7710路路、7001路、5332路等等8条公交交线路；配套设施 n        缺缺少大型型超市、商商场、菜菜市场等等生活必必备的商商业设施施；n        学学校：郭郭家街小小学；n        宾宾馆：机机场宾馆馆人文环境 n        城城市中等等收入和和工薪阶阶层n        机机场工作作人员n        军军人家属属及退休休老干部部n        从从周边村村镇迁入入大连的的居民项目成本测测算表(初算)序号项 目目合 计万元单 价元/建筑面积（）备 注注一开发成本197022.433 1土地出让金金3060.00 425 7207882地价3600.00 499 7207883建安费住宅5896.77 1100 536077小高层建筑筑成本111000元/公建2770.65 1500 184711公建建筑成成本15500元元/4配套费2306.50 320 7207885政府交费720.778 100 7207886绿化费250.770 80 3133887监理费51.900 7 720788甲级7.22元/8规划、设计计费108.112 15 7207889电增容费648.770 90 72078810不可预见费费288.331 40 720788二销售费用4628.63 1销售税金2679.73 372 720788按销售收入入的111%计2广告费/销销售佣金金1218.06 169 720788按销售收入入的5%计3管理费用/财务费费用730.884 101 720788按销售收入入的3%计三总投资243311.066 项目中的主主要问题题：n           本案案公建量量体较大大，难于于全部销销售，为为使项目目利润达达到最大大化，建建议用住住宅的销销售收入入冲抵项项目的总总投资成成本，而而公建部部分则为为纯利润润。n           住宅宅的最低低平均销销售价格格应为：243331.06万万元÷5.336077万=45338元/。在在区域的的销售均均价是442000元/的前提提下，做做什么样样的产品品能够突突破45538元元，并能能被客户户接受？n           4#、6#楼产权权为商业业性质，且且朝向不不正，在在这两栋栋楼里做做什么样样的产品品可以保保证销售售的顺利利。我们通过挖挖掘地段段价值，分分析市场场行情，精精心打造造产品等等各方面面达到最最终的目目标。第二部分 环环境篇挖掘地块价价值城市空间划划分新格格局1、西拓北北进城市空空间布局局的变化化导致城城市人口口分布的的变化n        构构筑“两城三三星”,建设设“大大连连”；n        增增加物流流、人流流、资金金流和信信息流，全全面提升升城市功功能；市场观点点n           城市市空间功功能布局局变化，将将带动周周边区域域的经济济发展，促促进人口口转移，直直接影响响城市西西北部机机场新区区的形成成与发展展，加快快新区的的建设；2、机场新新区 机场场新区的的建设提提升了区区域的价价值n        未未来城市市“副中心心”，预计计五年后后完成；n        总总用地约约14.22平平方公里里，规划划总居住住人口数数为133万人；n        分分为公共共设施区区、产业业区、居居住区及及生态旅旅游区四四大功能能区块；市场观点点n           甘井井子区作作为城市市住宅转转移的主主要增长长区，有有着极大大的发展展潜力，机机场新区区在未来来数年内内将承担担起甘井井子区行行政中心心、经济济中心、居居住中心心、商贸贸中心的的重任。n           本案案位于机机场新区区的商业业金融区区，这片片区域是是未来新新区商业业、商务务、金融融、经济济的心脏脏部分，区区域的快快速成形形，将增增加周边边的公共共配套设设施，带带动城市市中心人人口的涌涌入，提提升区域域价值，促促使房屋屋升值；3、道路规规划 交通通的便利利促进区区域经济济的快速速发展，吸吸引更多多的消费费客群n        九九纵九横横；n        西西部大通通道；n        旅旅顺北路路，大连连至旅顺顺轻轨路路线；市场观点点n        道道路系统统畅通无无阻，就就会缩小小城市的的空间距距离。规规划道路路的开动动，不但但会带动动新区的的经济发发展，更更有利于于居民的的出行，会会吸引更更多的市市中心消消费者关关注此区区域，来来此购房房居住；第三部分 市市场篇分析市场行行情1、   宏观市市场分析析1)       政策提高房房地产壁壁垒，保保障楼市市的健康康n        大大连市规规划建筑筑设计有有关规定定规定定：多层层住宅不不许建六六层、楼楼间距不不小于118米、住住宅建筑筑层高不不应高于于3.66米；n        银银监会发发布2112号文文件规定定：今后后新发行行房地产产信托，必必须同时时满足以以下三个个条件：自有资资金在335%以以上，“四证”齐全，必必须是二二级以上上的房地地产开发发商；n        关关于做好好稳定住住房价格格工作的的意见规规定：改改善住房房供应结结构、加加大土地地供应调调控力度度、调整整住房转转让环节节营业税税征管、加加强房地地产信贷贷管理、合合理引导导住房建建设与消消费、加加强经济济适用住住房建设设、严肃肃查处违违法违规规销售行行为、完完善市场场信息披披露制度度；市场观点点n        房房地产政政策的出出台提高高了行业业的条件件，保证证了楼市市的健康康发展，但但在一定定程度上上制约了了新式产产品的开开发，使使部分对对新式产产品有需需要的客客户持币币待购或或购买其其他产品品。2)                  经经济经济快快速增长长，提升升居民收收支水平平，促进进房地产产消费，保保证楼市市平稳发发展n        220044年，全全市生产产总值119611.8亿亿元，比比上年增增长166.2%，三次次产业构构成比例例为7.8：550.11：422.1；n        220044年，三三产业投投资分别别为333.5亿亿元，2205亿亿元，4477.7亿元元；分别别增长558.88%，113.11%，556.99%。三三次产业业投资比比重为55：299：666；n        220044年居民民储蓄存存款年末末余额114533.3亿亿元，比比年初增增加1443.11亿元，增增长100.922%；n        全全市常住住人口6601.5万人人，非农农业人口口为3112.33万人，220044年迁入入外来人人口7.28万万人；n        220044年城市市居民年年人均可可支配收收入1003788元，增增长144%；年年人均消消费性支支出86672元元，增长长11.8%。城城市居民民家庭恩恩格尔系系数411.5%；市场观点点n        经经济的快快速增长长，提高高了居民民的收支支水平，刺刺激了消消费市场场。对楼楼市而言言，促进进了房地地产的消消费，保保证了楼楼市的健健康发展展；但是是在另一一方面，在在房地产产整体供供给量有有限的前前提下，需需求量不不断扩大大，也是是造成房房价短期期内暴涨涨的主要要原因。3)       土地调整土土地供给给结构，增增加中低低价土地地出让量量n        220055年市内内四区计计划出让让土地448项，占占地面积积约3880万平平方米，其其中中低低价位住住宅占770%，计计划公建建用地占占15，住宅宅用地占占85。n        截截至20005年年11月月底为止止，共有有37宗宗土地挂挂牌公示示，总占占地面积积2655.8万万平方米米，总建建筑面积积3988万平方方米，综综合容积积率为11.5，土土地性质质已住宅宅和公建建为主，住住宅以多多层和小小高层为为主要产产品。n        政政府规划划，预计计20006年新新开工面面积8000万平平方米，当当年竣工工面积5550万万平方米米（不含含结转数数量）。市场观点点n        房房地产的的开发周周期为11-2年年，20005年年出让的的土地大大部分将将在20006年年上市，若若新建商商品房在在年初集集体放量量必会导导致行业业内出现现竞争，抑抑制房价价的上涨涨。但根根据目前前楼市总总体反应应情况推推测，220066年上半半年大连连市房地地产的有有效供给给量将会会偏少，大大量的房房地产上上市将集集中在下下半年，受受20005年房房地产供供不应求求的大局局势发展展的惯性性推动，上上半年城城市个别别区域如如果房地地产供给给量不足足，定会会出现的的局部价价格暴涨涨状态。如如王家桥桥区域林林语家话话、芙蓉蓉人家及及西山水水库区域域的西街街精品等等项目。4)       房价20005年大大连市房房价平均均上涨率率为144.999%n        220044年商品品房平均均成交价价为38841元元/平方方米，220055年上半半年商品品房平均均成交价价43886元/平方米米，价格格上浮114.119%；n        220044年秋季季房交会会平均成成交价为为41000元/平方米米，20005年年秋季房房交会平平均成交交价为447488元/平平方米，价价格上浮浮15.80%；市场观点点n        宏宏观市场场的房价价上涨，奠奠定了区区域市场场价格上上涨的基基础。2、   区域市市场分析析1)       机场新新区各项项目均价价基本在在42000元/以下下，属中中低价位位楼盘n        机机场新区区现有住住宅楼盘盘数量不不多，其其中新星星绿城、金金马圣隆隆、恒宇宇祥苑、鼎鼎新鼎润润府、福福典人家家、锦城城园是在在售楼盘盘中的亮亮点。n        机机场新区区的项目目以多层层为主，总总房价款款相对较较低，适适合居住住。2)       机场新新区是甘甘井子区区房价上上涨速度度最快的的区域之之一，平平均每月月上涨11.955%3)       机场新新区各项项目面积积均在1130以下，户户型设计计讲求面面积经济济，功能能齐全实实用n        770-990平方方米的二二房是机机场新区区供给量量最多的的户型，也也是区域域内消化化最快的的户型，1110平平方米左左右的三三房也较较受欢迎迎。n        截截至目前前为止，机机场新区区各项目目的销售售率都已已达到了了8成以以上，个个别项目目已清盘盘。区域内户型型扫描 4)       各项目目的临街街公建是是区域内内的主要要商业配配套设施施，生活活便利性性不高n        机机场新区区公共配配套设施施不够完完善，缺缺少具有有规模性性的学校校、医院院、大型型超市等等服务性性设施，生生活便利利性相对对不高，供供生活用用的商业业设施主主要以小小区的公公建为主主。n        各各项目以以临街公公建为主主，分布布在主干干道路两两侧或小小区外围围的住宅宅下面，单单层公建建居多，也也有部分分公建是是二层或或单层带带地下室室，公建建首层的的层高大大多在33.34.5米之之间，面面积最小小的是660平方方米，最最大的超超过7000平方方米。n        根根据位置置及形式式的不同同，公建建价位的的落差较较大，从从4000085000元/平方米米不等。5)       工薪阶阶层是目目前机场场新区的的主力消消费客群群，但中中等收入入者正逐逐渐进入入该区域域购房客群来源n        常常年生活活在区域域内的购购房者；n        大大连中低低收入购购房者；n        周周边村镇镇准备进进入大连连居住的的购房者者；n        民民航系统统的员工工，钢材材、石材材等交易易市场内内的经营营者；n        看看好区域域发展前前景的炒炒房投资资者；购买者动机机n        在在机场附附近工作作或居住住，形成成了在区区域居住住和生活活的习性性；n        多多层住宅宅，中小小户型，总总价不高高，经济济实用适适宜居住住；n        看看好机场场新区未未来的发发展前景景；购买反应n        首首先注重重项目的的价格，因因为购房房者的收收入在很很大程度度上决定定了消费费水平；n        其其次注重重项目的的位置，这这决定了了他们工工作和生生活的时时间；n        再再次注重重项目周周边的生生活配套套设施，这这决定了了他们日日常生活活的便利利性；n        部部分购房房者注重重区域的的前景规规划，因因为这部部分人决决定在此此常住，未未来这片片区域会会发展成成什么样样，对其其是否选选择购房房也有很很大的影影响；6)       20006年机机场新区区存在近近百万平平的预推推项目，市市场竞争争必定激激烈n        新新星绿城城四期，预预计建筑筑面积117万平平方米；n        亿亿达石门门新村项项目，预预计建筑筑面积557万平平方米；n        福福典人家家二期，预预计建筑筑面积88万平方方米；n        鼎鼎新鼎润润府二期期，预计计建筑面面积7万万平方米米；n        八八一新居居二期（军军产）；n        其其他军产产项目；市场观点点n        新新星绿城城在经过过前三期期的开发发和销售售后，目目前小区区已经形形成了一一定的规规模，由由于在前前三期的的销售中中积累了了大量的的首次置置业的年年轻客群群，所以以新星绿绿城四期期预计开开发小户户型公寓寓，规划划为三栋栋点式高高层，具具体户型型和价位位暂未定定，预推推时间约约为20006年年二季度度，该项项目的推推出将对对本案产产生直接接的市场场冲击。n        亿亿达石门门新村项项目是目目前该区区域最大大的预推推项目，现现在正处处在前期期规划中中，预计计新寨子子政府将将迁至此此处，现现在该地地块正在在进行前前期的市市政配套套施工，以以亿达房房地产的的一贯开开发方式式推测，该该地块应应为复合合型地产产，开发发模式应应为滚动动式开发发，其销销售均价价应该在在58000元/平方米米以上，预预计20006年年10月月将开发发其一期期工程。该该项目的的开发将将会对区区域的房房价起到到很大的的带动作作用。n        福福典人家家二期，鼎鼎新鼎润润府二期期，目前前开发商商只是有有开发意意向，但但地块尚尚未取得得，所以以具体信信息尚不不清楚；n        军军产项目目由于产产权性质质不同于于国产，不不能贷款款，且价价位较低低，所以以和本案案不产生生直接的的竞争；对本案的影影响区域已已有项目目除了给给本案带带来竞争争外，还还给本案案作了前前期市场场铺垫n        机机场新区区虽然是是一片新新兴的区区域，但但现在正正处在逐逐步建设设中，该该区域给给人的印印象不是是很好，破破旧、落落后，缺缺少生活活氛围。目目前这里里存在的的最大的的问题是是公共配配套设施施不够完完善，缺缺少商业业、医疗疗、学校校、幼儿儿园等相相应的配配套设施施。这些些客观因因素在很很大程度度上成为为阻拦消消费者来来此购房房居住的的原因。给给本项目目的销售售带来了了不可抗抗拒的困困难。n        现现有项目目的开发发与销售售给机场场新区作作出了很很好的市市场前期期铺垫，虽虽没有从从根本上上改变区区域内存存在的问问题，但但通过媒媒体对区区域前景景的宣传传，及市市政府对对新区建建设工程程的启动动，现在在已有部部分购房房者逐渐渐认同该该区域。目目前在区区域内的的购房者者仍以工工薪阶层层居多，但但这一现现象正在在改变，城城市的中中等收入入阶层也也开始逐逐渐进入入这片区区域置业业居住。高高层次人人群的涌涌入给项项目的定定位提供供了更广广阔的空空间。n        机机场新区区现有项项目已销销售殆尽尽，但是是20006年区区域内存存在大量量的预推推项目，将将给本案案带来很很大的竞竞争压力力，本案案若要在在竞争中中脱颖而而出，最最好的方方法就是是从项目目的整体体规划入入手，跳跳脱现有有市场普普通产品品的竞争争，寻求求市场空空白点。第四部分 定定位篇打造适合地地段的产产品1、   本案地地块现状状 为商商居两用用楼， 40年年产权； 为居居住，770年产产权；2、   项目SSWOTT分析优势：n        周周边现有有楼盘大大多为军军产项目目，不能能贷款，而而本案是是国有产产权项目目，可以以贷款，给给更多的的购房客客户减轻轻了资金金压力；n        本本案自身身有齐全全的商业业配套设设施，可可以让业业主足不不出户享享受方便便的生活活；n        本本案规划划了大面面积的园园林和绿绿化，给给业主提提供了一一个生态态的自然然生活环环境；n        本本案的户户型设计计吸取了了众多成成功案例例的设计计经验，让让业主的的生活空空间更为为合理；n        靠靠近公交交车站，方方便业主主出行。劣势：n        本本案周边边生活配配套设施施不够齐齐全，生生活便利利性不好好；n        目目前大连连商业地地产过剩剩，本案案有大量量的公建建，短时时间难以以销售；n        本本案周边边有较多多旧工厂厂，整体体形象不不好，生生活氛围围不好；n        靠靠近机场场及西部部大通道道，噪音音较大；机会：n        机机场新区区是规划划中的大大连市未未来的城城市副中中心，本本项目位位于规划划中的机机场新区区的商业业金融区区，有很很好的发发展前景景；n        220066年6月月西部大大通道通通车，带带动区域域的发展展，方便便了业主主的出行行；n        项项目规划划的产品品类型比比较特殊殊，是区区域市场场的空白白点也是是吸引消消费者购购房的关关键；n        本本案周边边以军产产项目居居多，而而购买军军产项目目需一次次性付款款，这说说明周边边的客群群有一定定的消费费潜力，把把握住这这类客群群可以在在一定程程度上促促进本案案的销售售；威胁：n        220066年大连连的房地地产市场场将有大大量的新新项目上上市销售售，从整整体来看看本案的的销售有有很大的的市场压压力；n        区区域内的的项目已已低密度度多层为为主，且且目前消消费者市市场对小小高层的的认知度度不高，本本案产品品的类型型如果没没有特色色，可能能会在一一定程度度上受到到市场的的排斥；n        本本案的位位置虽然然在今后后有很好好的发展展前景，但但是目前前区域的的现状不不是很理理想，可可能在销销售上造造成一定定的难度度；n        本本案推出出时周边边新项目目较少，在在没有对对比的情情况下，项项目很难难显现出出与众不不同的特特殊性；3、   产品的的定位1)       4#、66#商住住楼做三三错复复式原因：n        楼楼体不规规则的朝朝向是销销售中的的难点，通通过新式式产品的的设计减减弱朝向向问题；n        利利用商住住楼的性性质，做做层高超超过3.6m的的住宅，充充分体现现产品附附加值，结结合产品品的新颖颖、新奇奇程度，快快速吸引引客户注注意；n        三三错户型型是目前前大连市市出现的的新式产产品中销销售最快快的一种种，而且且市场供供给量较较小，已已经出现现了市场场空白，其其优势超超过LOOFT、南南北跃层层等其他他产品；n        1140的超高高得房率率，满足足了消费费者追求求经济实实用的心心理；三错结构复式结构户型面积配配比产品户型面积户数比例复式二室二厅一一卫506%三室二厅一一卫7012%三错二室二厅一一卫506%三室二厅一一卫7012%户型配比依依据n        由由于产品品的改变变，建筑筑成本的的增高，销销售价格格高于平平层的价价格，考考虑到区区域接受受的总价价因素，因因此将面面积设置置的偏小小n        从从功能上上考虑，在在区域内内居住的的人群都都为追求求功能性性的住宅宅，所以以设置成成为二室室和三室室最为实实用的功功能性。2)       1、22、33做平平层产品品结构 户型配比产品户型面积户数比例平层二室7590035%三室115113015%户型配比依依据n        依依据区域域内市场场消化量量及消化化速度看看7090为消化化速度最最快的，也也是现在在市场剩剩余量不不多的，在在这个阶阶段我们们提供这这样的产产品可以以完全被被市场接接受；n        户户型的设设计是居居于功能能型与舒舒适型中中间的，既既满足了了区域内内消费者者的心里里又，提提升了项项目的档档次；3)       5做做楼中楼楼产品结构户型配比产品户型面积户数比例楼中楼三室二厅二二卫14014%户型配比依依据n        楼楼中楼的的产品设设计在55，因因为在这这个小区区规划中中，5是景观观和位置置最好的的位置。n        作作为整个个小区的的规划必必须有点点睛之笔笔，用楼楼中楼这这种产品品来提升升整个小小区的形形象。n        而而楼中楼楼这种产产品讲求求居住的的一种享享受性，而而区域内内能接受受的总价价房又不不能过高高，所以以将面积积设定为为1400左右右的。4)       公建定定位a)       服务于于机场新新区的大大型商业业配套设设施n           公建建主体部部分引进进大型社社区超市市，供小小区及周周边居民民使用，其其效果类类似于新新华绿洲洲的家乐乐福超市市。如果果需要销销售，可可在引进进社区超超市后，将将公建全全部分割割成小面面积，进进行投资资返租型型销售。形形式类似似于逸彩彩城的大大商新玛玛特超市市。n           周边边缺少幼幼儿园，公公建内可可引进大大型的幼幼儿园，以以增加项项目的卖卖点。n           西北北侧外围围做临街街公建，两两层面积积控制在在802000之间间对外销销售。小小区入口口的广场场两侧设设置临建建，两层层面积控控制在1100左右，对对外出租租。n           地下下：除地地下车库库外，将将小区会会所放在在公建地地下，配配以大型型游泳池池，不但但不占用用面积，还还可以做做盈利性性设施向向周边居居民开放放，另外外可将人人防设施施设置于于地下部部分。b)       公建定定位后的的区域带带动作用用c)       公建的的形式d)       公建定定位的依依据消费者在购购房决策策时，除除考虑居居住的舒舒适性外外还要考考虑生活活的便利利程度，而而公建的的作用既既是给居居民提供供生活的的便利性性。项目目周边商商业配套套设施较较少，且且比较松松散，不不具备规规模，不不方便区区域业主主的日常常生活，而而本案却却有大面面积的商商业公建建，所以以在做项项目定位位时我们们的宗旨旨是：“跳出红红线外，服服务于整整个机场场新区”，因此此我们的的公建在在形式上上完全可可以做成成区域内内独有的的社区超超市，为为周边的的业主提提供日常常消费品品，这在在很大程程度上也也提升了了项目自自身的知知名度；5)       楼体的的外观 4、   产品的的定价1.       项目定定价建议议产品户型面积户数比例价位单价平层二室7590035%33.75540.5万元元4500元元/三室115113015%51.75558.5万元元复式二室二厅一一卫506%25万元5000元元/三室二厅一一卫7012%35万元三错二室二厅一一卫506%32.5万万元6000元元/三室二厅一一卫7012%45.5万万元楼中楼三室二厅二二卫14014%67.2万万元4800元元/临街公建80-20007500元元/整体公建5000元元/住宅约5886户2.       项目定定价依据据经济的不断断增长促促进了居居民消费费能力的的提高，为为本案的的销售提提供了保保障n        成成熟的三三口之家家家庭平平均年收收入约为为376674元元，平均均消费性性支出为为318806元元。以每每套房550万元元计算，三三成首付付，200年贷款款，首付付为155万元，贷贷款355万元，月月供24409元元，则年年供2889088元。假假设购房房者以月月收入的的35%偿还贷贷款，则则其年家家庭收入入应为8825000元以以上，在在大连市市有这种种收入水水平的家家庭至少少有200万户以以上；区域房价的的自然升升值成为为本案定定价的坚坚实基础础n        目目前本案案在区域域内住宅宅的合理理价格为为42000元/，以以区域房房价升值值率为11.955%计算算，推出出平层预预推价445000元/。n        以以平层预预推价格格45000元/为基基数，综综合楼中中楼、三三错层商商品特殊殊性，推推出其产产品均价价。n        楼楼中楼实实际为跃跃层结构构，但产产品设计计的特点点是空间间独立，每每户都有有大型的的空中花花园，通通过产品品的附加加值，价价格比平平层提高高6.667%较较为合理理。n        三三错层户户型实际际使用率率为1440%，以以平层均均价45500元元/计计算，合合理价格格应为663000元/，但考考虑新产产品入市市，快速速吸引消消费客群群购买，所所以降低低价格为为60000元/。n        区区域内公公建价格格约为440000-85500元元/，但但本案的的大型公公建是区区域独有有的，公公建的正正常经营营必会带带动整盘盘价值的的提升，所所以将临临街公建建的价格格定为775000元/。按此价格销销售的税税后利润润为84468.50万万元，利利润率为为24.44%成 本 利 润 测 算 表(初算)序号项 目目合 计万元单 价元/建筑面积（）备 注注一开发成本以下1-110项合合计195966.500 1土地出让金金3060.00 425 7207882地价3600.00 499 7207883建安费小高层5790.84 1100 526444小高层建筑筑成本111000元/公建2770.65 1500 184711公建建筑成成本15500元元/4配套费大配套1441.56 200 720788经省财政厅厅批准小配套864.994 120 720788参考大连甘甘井子区区某项目目5政府交费共共27项项720.778 100 720788概数计算，非非精确值值6绿化费250.770 80 313388因小区档次次而定7监理费51.900 7 720788甲级7.22元/8规划、设计计费108.112 15 7207889电增容费648.770 90 72078810不可预见费费288.331 40 720788二销售费用6583.15 1销售税金3811.30 529 720788按销售收入入的111%计2广告费/销销售佣金金1732.41 240 720788按销售收入入的5%计3管理费用/财务费费用1039.44 144 720788按销售收入入的3%计三总投资261799.655 四销售收入346488.155 1平层销售收收入118055.755 4500 2623552楼中楼销售售收入6295.20 4800 1311553三错销售收收入7311.70 5500 1329444公建销售收收入9235.50 5000 184711全部销售按按50000元/计五税后利润8468.50 六利润率利润/销售售收入24.444%5、   项目入入市时机机以20066年3月月中旬为为前期市市场介入入的最佳佳时间点点。依据n        在在20006年房房地产发发展趋势势的不明明确时期期进入，占占领市场场先机，引引领市场场轨迹；n        220066年机场场区域将将开发的的项目体体量都较较大，对对本项目目有很大大的抗性性，我们们要与其其他项目目打开这这个时间间差，避避免产生生竞争；n        提提前进入入市场，根根据20005年年的市场场现状及及20006年市市场的宏宏观预测测，做房房价的攀攀升定位位，避免免市场不不良因素素带来的的影响。6、   本案客客群及客客群特点点1)       身份定定位：城城市中产产阶层。a)       项目地地块周边边2公里里的常住住客群n        这这部分客客群因为为长期居居住在区区域内，已已经形成成了固定定的居住住习惯，购购房时希希望购买买一处比比现在住住处更大大环境更更好的房房子，其其年龄约约在400岁左右右，收入入稳定，资资金充足足；n        这这部分客客群还包包括在区区域内工工作的军军人；b)       机场工工作人员员n        这这部分客客群选择择在该处处购房的的重要原原因是便便于工作作，他们们的平均均收入较较高，且且有比较较丰厚的的住房公公积金补补贴。他他们的主主要分为为两个部部分：n        225岁以以上的年年轻人，目目前住在在机场提提供的员员工宿舍舍或同父父母一起起住，需需要有自自己独立立的空间间，且有有购房的的能力和和需求，他他们比较较适合本本案的三三错小户户型；n        440岁左左右的成成熟家庭庭，两代代或三代代人，子子女尚未未脱离父父母，也也可能要要照顾一一方的老老人，他他们可能能会选择择本案的的平层或或跃层户户型大户户型；c)       城市飘飘一族n        现现无固定定居所，租租房住，大大多是服服务行业业中的精精英，收收入较高高，接受受新事物物较快；d)       周边村村镇的年年轻客群群n        辛辛寨子镇镇、革镇镇堡镇等等周边村村镇有大大量的常常住人口口，年轻轻一代要要结婚购购房或因因动迁等等原因要要离开原原有区域域，他们们首选居居住地会会是机场场，然后后借此作作为过渡渡再进入入市区；e)       市内回回流客户户n        早早年从机机场区域域外出，事事业有成成后对该该区域存存在眷恋恋感，看看好周边边的发展展前景，决决定从市市内回流流到机场场新区的的客户；f)       投资客客群n        短短期投资资快速收收益，只只有有利利可图就就出手购购房，目目前这部部分客群群在周边边项目频频繁出现现；2)       目标客客群特点点n        经经济背景景：中产产阶层，有有固定职职业，收收入稳定定且偏高高，有一一定的家家庭储蓄蓄；n        行行业特征征：自营营业主、大大学教师师、机场场工作人人员、服服务行业业、企业业中高级级管理人人员等；n        购购房动机机：高品品质的生生活；交交通的便便捷性；购物的的方便性性；安全全性、私私密性；高的投投资回报报率；保保值、增增值的空空间；n        付付款方式式：一次