某物业管理投标方案48581.docx

天津顺驰青青山溪语语物业管管理投标标书序 言天津顺驰物物业管理理有限公公司成立立于19997年年，自成成立之始始就以“严谨、务务实”的工作作态度，服服务于顺顺驰物业业的广大大业主。经经过我们们不断的的努力，从从开始的的一个项项目，一一千多户户的业主主，到现现在二十十多个项项目，近近一万多多户业主主，而且且在天津津物业管管理住宅宅管理平平均收费费水平比比较低的的情况下下，顺驰驰物业通通过高标标准的服服务赢得得了业主主的信赖赖，连续续保持平平均收费费率在995以以上，而而且香榭榭里、顺顺园小区区两个项项目收费费率达到到了1000，取取得了骄骄人的成成绩。充充分说明明了顺驰驰物业具具有良好好的管理理和服务务水平。并并且我们们在多年年的经营营实践中中，总结结了一整整套管理理和服务务的经验验。我们们坚信，无无论我们们接管任任何项目目都是很很有信心心的，而而且有1100的把握握，在前前期管理理中服务务好开发发商，促促进销售售；在后后期管理理上服务务好业主主，提供供“高品质质的生活活家园”。蓟县青山溪溪语是顺顺驰发展展有限公公司在蓟蓟县开发发的高档档居住区区，这次次顺驰··青山溪溪语的公公开招标标，公司司领导给给予了高高度的重重视。为为了给顺顺驰业主主创造一一个高品品味、方方便、舒舒适的生生活环境境，我们们将倾注注顺驰物物业高技技能的管管理人才才与技术术人才，服服务于顺顺驰·青山溪溪语的广广大业主主，为业业主提供供优质的的服务，为为顺驰开开发公司司在天津津市区以以外民居居开发项项目中树树立良好好的品牌牌形象。为了实现我我们的目目标，我我们将在在青山溪溪语实行行“酒店式式”的服务务，把酒酒店的全全方位、周周到、细细致的服服务赋予予青山溪溪语，让让青山溪溪语的业业主“足不出出区感受受酒店般般的服务务”。并根根据物物业管理理条例及及顺驰物物业公司司的严格格管理制制度，依依法管理理，依规规治理，合合理实施施管理与与服务的的权限。我我们坚信信，通过过我们的的努力一一定会把把顺驰··青山溪溪语管理理成一个个，“主流新新生代”民居项项目的“典范”，全国国范围的的“物业管管理示范范小区”。天津顺驰物物业管理理有限公公司总经理（签签署）： x2004年年4 月月 277 日投标人法定定代表人人授权书书项目名称：顺驰··青山溪溪语日 期：220044年4月月致：顺驰融融信置地地有限公公司：天津顺驰物物业管理理有限公公司（投投标人名名称），系系中华人人民共和和国合法法企业，法法定地址址：天津津市和平平区大理理道466号。总总经理 x（授授权人姓姓名）特特授权顺顺驰物业业史强（被被授权人人姓名）代代表我公公司全权权办理针针对上述述项目的的投标、谈谈判、签签约等具具体工作作，并签签署全部部有关的的文件、协协议及合合同。 我公公司对被被授权人人的签名名负全部部责任。 在撤撤销授权权的书面面通知以以前，本本授权书书一直有有效。被被授权人人签署的的所有文文件（在在授权书书有效期期内签署署的）不不因授权权的撤销销而失效效。被授权人签签名： 授授权人签签名：职 务： 职 务：投标人公章章：年 月 日 年年 月月 日日第一部分 投标书书第一章公司情况介介绍第一节 顺驰物物业公司司总体概概况上 海武 汉天津市顺驰驰物业管管理有限限公司成成立于一一九九七七年,是是天津市市顺驰集集团公司司的全资资附属公公司，是具有有物业管管理国家家一级资资质的专专业化公公司，中国物物业管理理协会理理事单位位、天津津市物业业管理行行业十强强企业之之一。现现有总资资产10008万万元，管管理人员员逾1443名。顺驰物业公公司现掌掌管1220余万万平方米米的管业业面积，待待管2000余万万平方米米的再建建项目。公公司始终终以客户户需求为为导向，秉秉承“挚诚务务实、业业主至上上”的企业业宗旨，以“严谨、高效、务实、认真、创新”的工作态度和体验顺驰“家文化生活”、服务到“最小细节”的特色服务，来提高公司的整体服务水平，赢得了良好的口碑和骄人的业绩。在管理项目中：顺驰.名都、顺驰名都.新园、顺驰.世纪城、顺驰.香榭里、顺驰.顺园、顺驰集团办公楼等6个管理项目荣获全国及天津市最高荣誉。这些荣誉的获得，是企业员工务实的工作态度与企业核心竞争力核心价值观营造企业凝聚力的具体体现。今天，顺驰驰物业在在巩固成成绩的同同时，正正沿着创造造“精品物物业”的目标标更进一一步迈进进，为“顺驰”所有的的业主呈呈上一份份体验具具有顺驰驰特色服服务的“美好家家园”。顺驰物业公公司部分分项目情情况介绍绍：（见后附图图）世纪城项目是顺驰物业公司接管的一个智能化程度比较高的社区，而且在顺驰物业公司的管理下，世纪城真正体现了项目的外在价值，2002年顺驰世纪城被评为“天津市物业管理示范住宅小区”。太阳城项目规划建筑面积135万平方米，由12个组团组成，是全国“十大名盘之一“号称是天津市的城外之城。顺驰物业公司从太阳城的前期就以介入此项目，并以严格的标准和体现顺驰“家文化“的特色服务，融入于项目，并得到了业主的好评。新园小区是顺驰物业管理公司的标竿项目，此项目业主会的组织比较成熟，而且代表业主参加了天津市物业管理条例的评审工作，得到了市局领导的高度认可。2002年被评为了“全国物业管理优秀小区”的荣誉称号。蓝水假期是梅江地区开发的一个“生态水景”居住社区，而且项目建筑结构多样，给顺驰物业公司在项目多样化的管理上奠定了良好的经验基础。世纪大厦是“天津农委”办公的大厦。内含写字楼和酒店。在顺驰物业服务的过程中，赢得了两委领导的高度认可，也为顺驰物业开创服务的新形式奠定了良好的经验基础。久华里以他高标准的服务与管理，创造了华苑地区的最高收缴率98；在环境维护和管理上成为了华苑地区的一个标志性“景观社区”,为政府支持开发的大型居住社区增添了光彩，2002年顺驰久华里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”。顺驰集团办办公楼，是是顺驰企企业办公公的场所所。在顺顺驰物业业公司的的管理下下被市局局被评为为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”的荣誉誉称号。也也开创了了顺驰物物业管理理办公楼楼的先河河，而且且取得了了良好的的成绩，220000年顺驰驰集团办办公楼被被评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”。半岛·蓝湾湾是顺驰驰物业公公司管理理的第一一个高档档、大型型的别墅墅项目。在在管理过过程中融融入了“管家式式”的服务务，并赢赢得了业业主的认认可和行行业的关关注。第二节 顺驰物业司司主要业业绩l 主要业绩：年份业绩1997年年：获得得房管局局颁发的的物业管管理资质质20000年：香榭里里小区被被评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20000年：顺园公公寓被评评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”2000年年：顺驰驰集团办办公楼被被评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20000年：管理面面积达到到80万万平方米米，获得得天津市市物业管管理“十十强”企业称号220011年：加加入全国国物业管管理协会，任任理事级级单位220011年：天天津顺驰驰物业管管理有限限公司被被评为“天津市市物业管管理一级级资质企业”20001年：顺驰名名都新园园小区被被评为“天津市市物业管管理示范范住宅小小区”20001年：顺驰名名都公寓寓被评为为“全国物物业管理理示范住住宅小区区”20002年：顺驰久久华里小小区被评评为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20002年：顺驰名名都新园园被评为为“全国物业业管理示示范住宅宅小区”2002年年：顺驰驰世纪城城被评为为“天津市市物业管管理示范范住宅小小区”2002年年：顺驰驰东屏园园被评为为“天津市市物业管管理优秀秀住宅小小区”20002年：天津顺顺驰物业业管理有有限公司司被建设设部批准准为“国家一一级资质企业”2003年年：管理理面积达达到1220余万万平方米米。待管管在建项项目100余个，管管业面积积达2000余万万平方米米。顺驰驰物业公公司发展展触角已已进入青青山溪语语、北京京、上海海、武汉汉、石家家庄等地地区并向向全国范范围发展展。第三节 顺驰物物业管理理公司组组织架构构图及说说明副总经理、总经理助理总经理综合管理部客户服务部品质部人力资源部财务部聚焦业务单元各项目管理中心各项目会馆专业服务技术业务部售后协调部经营部发展部筹备部（顺驰物业业公司组组织架构构图）公司组织架架构图说说明：由此架构图图可以说说明，顺顺驰物业业公司是是以总经经理负责责制，副副总经理理、总经经理助理理分管制制的管理理方式，对对各部门门、各项项目直接接管理，统统一调度度，统一一把控，很很好地把把握公司司的全局局。而且且强调各各部门都都以项目目为中心心，所有有工作聚聚焦项目目的统一一目标，充充分利用用公司资资源优势势，直接接、有力力地支持持项目。把公司运行行机制概概括地说说：1、强有力力地原动动力顺驰物业公公司从立立业开始始，就一一直秉承承顺驰集集团公司司的企业业文化精精髓，并并将其溶溶入物业业管理的的工作中中。“顺驰”一直坚坚定地认认为，一一个企业业一切工工作的执执行都要要靠每位位员工的的共同努努力，只只有创造造了良好好的氛围围才能调调动员工工的积极极性，才才能有好好的执行行力，只只有好的的执行，才才能有好好的结果果。2、聚焦项项目，给给项目以以强大的的“支撑力力”物业项目是是企业发发展的根根源。我我们要求求，每个个部门都都要以项项目为中中心开展展工作，以以项目的的需求为为工作的的侧重点点。在考考虑时刻刻掌握项项目的具具体情况况下，我我们实行行了每周周例会制制度和各各部门随随时协助助支持项项目的机机制，以以保证项项目的整整体服务务水平3、锻炼过过硬的干干部和员员工队伍伍，提升升整体综综合服务务水平顺驰物业公公司在优优化人力力资源配配置，规规模发展展的同时时，始终终以人力力资源开开发为重重点，而而且注重重人员的的各项培培训，特特别制定定了详细细的人员员培训体体系“两个个时间段段（岗前前、岗上上），多多种专业业技能（管管理、操操作）”的系统统培训，以以达到公公司、项项目的人人才需求求。4、塑造企企业品牌牌，增强强业主的的认同感感顺驰物业公公司“不以名名为利”，只是是用自己己朴素的的工作去去换取业业主的认认可。我我们认为为，只有有好的服服务才能能取得业业主的信信任，才才能达到到口碑相相传的目目的，我我们只是是低调的的以品牌牌作为衡衡量物业业管理服服务水平平好坏的的一个标标志。所所以，顺顺驰物业业公司把把各项工工作的重重点放在在了基础础服务的的夯实，特特色服务务的创新新上，以以服务好好业主，赢赢得业主主的认可可，创造造“实实在在在的顺顺驰物业业的品牌牌”。顺驰物业几几年来的的管理经经验：1、赢得业业主的认认可，从从“细微之之处”作起：在顺驰驰物业的的项目里里，一直直引导和和提倡：每位服服务人员员都要从从行动中中，想业业主之所所想，服服务业主主之所需需，都必必须有“蚂蚁”般的行行动来服服务于业业主的需需求。2、“亲情情服务”拉近物物业公司司与业主主的距离离：“亲情服服务”是顺驰驰物业公公司基础础服务的的升华，通通过顺驰驰物业人人对业主主亲人般般的呵护护，感受受家人般般的关怀怀，零距距离地拉拉近物业业人与业业主间的的距离，更更好地开开展工作作。3、“家文文化”的氛围围营造，使使业主产产生归属属感：顺顺驰物业业一直把把项目看看作是一一个家庭庭，通过过整个“家”氛围的的营造，让让业主真真正享受受在繁杂杂的大都都市，社社会的快快速发展展中，有有一片属属于顺驰驰业主常常相归属属的“大家庭庭”，以提提升整个个项目的的社区氛氛围，营营造顺驰驰物业的的良好口口碑。4、多种形形式的服服务，让让业主感感受完美美的居住住生活：顺驰物物业为了了适应各各类型项项目的管管理，服服务好各各类业主主的生活活，依照照项目特特点，采采取了“酒店式式”“管家家式”“共管管式”的服务务，并在在项目里里得到了了实践，产产生了良良好的反反响。并并根据经经验的积积累，继继续探索索实践更更深层次次的服务务形式，以以满足各各类型物物业的需需求。5、视每位位业主如如“贵宾”，充分分体现顺顺驰物业业“业主至至上”的服务务理念：在服务务的感性性认识上上提高服服务人员员的思维维，从行行动上提提升服务务人员的的水平，视视每位业业主为贵贵宾，让让每位业业主真正正享受尊尊贵的服服务。6、注重项项目群体体参与的的功能：集合资资源进行行项目的的共建，注注重群策策的力量量，以吸吸纳好的的经验意意见，更更好地维维护好项项目的利利益，管管理、服服务好属属于业主主的共同同财产。7、注重每每位员工工参与企企业管理理的功能能，倡导导全员提提合理化化建议，增增加员工工的凝聚聚力：顺顺驰物业业一直认认为，任任何岗位位的人员员都不是是企业发发展的弱弱势群体体，只有有最基层层的岗位位才最清清楚日常常事务的的工作，企企业的发发展也正正是由这这些基础础的工作作积淀起起来的。所所以，我我们采取取了“无障碍碍沟通”和“全员提提合理化化建议”的行为为举措。任任何人都都可以对对话总经经理，任任何人都都可以提提出自己己的意见见，以此此来营造造良好的的工作氛氛围，提提高整体体的服务务和管理理的水平平。第二章提高物业管管理水平平总体设想的的管理方方案第一节 青山溪溪语项目目说明1、地理位位置青山溪语东东邻水泥泥石矿家家属院，南南临党校校，西邻邻光明路路，北邻邻燕山东东路。项项目总占占地面积积为1779.664亩，总总建筑面面积122.344万平方方米，容容积率11.033，建筑筑密度220.221，绿绿化率443.22。青山溪语物物业项目目在其自自身的优优越条件件下，结结合顺驰驰物业管管理有限限公司在在天津多多年的物物业管理理经验，以以合理的的收费价价格和现现代化管管理手段段，营造造业主满满意的生生活环境境，提供供优质高高效的服服务，共共同维护护“青山溪溪语”良好的的住宅品品牌，达达到保值值、增值值和设施施设备的的正常、完完整。定定能为物物业提供供全面、专专业、周周详及稳稳定的高高素质管管理服。本公司将针针对青山山溪语物物业项目目之规模模特式及及独特条条件，提提供合适适的建议议，并将将为此项项目制定定一套切切合实际际需要的的物业管管理方案案，以确确保物业业价值得得到保障障以及增增值。物业管理服服务可以以说是一一门专业业学问，我我公司本本着细致致计算成成本及为为业主创创造最理理想的生生活环境境为原则则，并经经过长期期的改进进和提升升，使每每一座住住宅项目目物业的的收益和和投资潜潜质得以以发挥。而而此种投资管管理的的哲学，使使业主能能充分保保障其不不动产投投资之价价值，不不但使其其保值，而而且更能能使动产产增值。第二节 服务设设想及特特色一、 整体设想不赚青山溪溪语的钱钱，而要要为青山山溪语赚赚钱；不不是青山山溪语的的人，要要有青山山溪语的的精神。具体表现为为：急为青山溪溪语所急急；想为为青山溪溪语而想想；先青山溪语语之忧而而忧；后后青山溪溪语之乐乐而乐。培养一种“不分白白天黑夜夜”不论分分内分外外，只要要对青山山溪语有有利，人人人争先先恐后、兢兢兢业业业、一丝丝不苟的的作风。为了让青山山溪语全全体业主主安心、放放心生活活、学习习、办公公，我们们要甘心心、贴心心的为青青山溪语语充当大大管家。1、组建顺顺驰物业业管理有有限公司司青山溪溪语物业业管理中中心，专专门负责责青山溪溪语物业业项目。2、利用规规模优势势，提供供高效、专专业化的的服务高水平的管管理另方方面还需需要专业业化的管管理。物物业管理理行业向向专业化化方向发发展是市市场的选选择和时时代的要要求，在在青山溪溪语文化化居住区区的管理理中，针针对小区区管理面面积大，人人流多、停停车场使使用率高高等特点点，我们们将充分分发挥我我公司规规模优势势，实现现资源共共享。3、智能化化管理物业管理软软件的应应用、楼楼宇智能能、区域域监控、报报警等都都是青山山溪语项项目智能能化设想想中使用用的设施施。我们们在对青青山溪语语项目管管理规划划设计、设设备维修修更新测测算中，运运用了技技术经济济学、系系统工程程学和运运筹学等等前沿学学科，增增加了管管理中的的科技含含量，为为我们的的决策奠奠定了坚坚实的理理论基础础。4、低廉合合理的收收费，高高标准的的服务根据青山溪溪语物业业管理价价格定位位分析，经经过我公公司的测测算，我我们认为为，标书书中提供供的物业业服务收收费标准准（指导导价）22.500元/月月/平方方米，在在一定阶阶段内基基本上满满足青山山溪语项项目日常常管理的的收支平平衡。低低廉的收收费标准准并不意意味着降降低物业业服务标标准，相相反，我我公司取取得的众众多业绩绩表明，物物业管理理质量的的保证是是靠公司司建立和和实施完完善的物物业管理理质量体体系；完完善的规规章制度度。我们们在绿化化、保洁洁、维修修、保安安等方面面都有专专业化的的服务公公司，在在青山溪溪语项目目的物业业管理中中我们会会提供高高效、专专业的管管理和服服务，全全方位降降低管理理成本、极极大提高高工作效效益，让让业主真真正受益益。5、推行IISO990011:20000质质量体系系规范化化运作物业管理具具有社会会化、专专业化、企企业文化化以及经经营性的的特点，若若想在管管理过程程中体现现出上述述特性，并并实现物物业管理理的规范范性、先先进性、科科学性，我我公司在在对项目目进行管管理的过过程中实实行ISSO90001:20000质量量体系管管理，实实现与国国际管理理接轨，切切实保障障客户的的利益，同同时，增增强本企企业的国国际竞争争能力管理的目标标是自接管青山山溪语之之日起，按按物业管管理标准准化管理理，实行行“酒店式式”的全方方位服务务，用微微笑和周周到的服服务来赢赢得业主主的认可可。并通通过我们们的服务务与管理理，打造造行业最最优项目目管理。二、管理设设想特色色1、管理设设想及措措施将青山溪语语赋予“酒店式式”管理的的理念。A. 服务务距离的的拉近：把服务务中心放放在管理理中心大大厅，设设立前厅厅总服务务台，实实行“24小小时零距距离的一一站式服服务”。B.重视服服务的内内容、品品质与效效率.让SSOHOO式小区区生活更更惬意。C.形成一一种“便利、优优越、前前卫”的社区区人文环环境2、管理措措施A.高标准准管理的的措施。a.建立和和实施完完善的物物业管理理基础服服务和 “公寓式式”管理、服服务相结结合的管管理形式式。b.培育高高素质的的员工队队伍企企业核心心价值观观的宣贯贯，各种种专业教教育的培培训。c. 实施施人性化化与艺术术化管理理引导导业主自自治、自自律的意意识暨行行为、意意识、宣宣传引导导。d. 加大大项目基基础服务务工作的的力度考核核标准、监监督机制制。B.外延与与内延服服务管理理。a.建立方方便的外外部联系系网，方方便客户户的需求求。b. 想业业主之所所想，服服务业主主之所需需,实施施项目全全方位服服务提供业业主需要要的多种种生活服服务、办办公服务务、特约约服务(保安、保保洁、维维修、礼礼仪服务务)。C.创造“都市生生活”的快捷捷、整洁洁、优美美、安全全、文明明、无干干扰环境境。a.加强环环境治理理，项目目内、外外环境实实行定时时清洁，随随时保洁洁。b.对垃圾圾的分类类处理，定定时清理理。c.严格机机动车与与非机动动车管理理，划区区域管理理，凭证证进入。d.设置宣宣传公益益牌，做做好文明明宣传与与标识。第三节 业主委委员会的的组织工工作在实际的操操作中，本本物业公公司始终终能够摆摆清自己己的位置置，主动动的协调调物业人人与业主主之间的的关系。而而且我们们始终贯贯述员工工，我们们是业主主的服务务员，是是环境和和秩序的的管理者者，是受受业主委委托管理理的企业业机构，所所以必须须在符合合全体业业主利益益的情况况下行使使我们的的行为。那那么更好好的形成成这种氛氛围是我我们必须须要和业业委会之之间建立立一种和和睦、亲亲善的一一种“家人”的关系系。 在在我们日日后的管管理中将将积极发发挥业委委会的作作用，根根据建设设部物物业管理理条例的的规定，规规范选聘聘权，引引导行使使好法律律赋予业业主的权权利。在在实际操操作中， 加大物物业管理理和业委委会的宣宣传力度度。就物物业管理理、业主主委员会会、公共共物业与与公共权权利等各各个方面面，我们们将多层层次、多多渠道、多多角度、多多方式、长长时间地地对广大大业主进进行广泛泛的宣传传教育，让让居民逐逐渐成为为“成熟”的消费费者，进进而关心心、支持持业委会会，自觉觉参与小小区的物物业管理理工作。而而且我们们将全程程引导业业主委员员会规范范运作，从从其组织织诞生时时起，我我们就将将全程观观注、全全程辅导导、全程程渗透、全全程把握握。配合合市房产产行政主主管部门门将一批批热心本本物业区区域的公公益事业业，责任任心强、道道德品质质高、模模范遵守守本物业业区域的的物业管管理规章章制度的的业主选选进业主主委员会会，并持持续加强强日常同同业委会会之间的的亲情沟沟通和交交流，正正面的宣宣传和思思想统战战工作，使使其“潜移默默化，耳耳濡目染染，近朱朱者赤”。通过持持续的接接触感化化和潜意意识引导导，使业业委会成成员同物物业管理理公司之之间血肉肉之亲不不可分。并并且明示示“我们是是一家人人”，建立立长久的的信赖、认认同感。使使我们能能够共同同的追求求完美服服务的最最高境界界亲情化化真诚、真真情的服服务。创创建这种种关系最最终它将将是打开开“家庭大大门”的一把把万能钥钥匙，它它将促使使我们同同业主之之间你中中有我、我我中有你你、密不不可分、血血肉相连连、亲如如一家人人。第四节 社区文文化建设设青山溪语社社区文化化建设是是旨在提提高业主主居住生生活质量量的一种种实践活活动。而而物业管管理是一一项以各各类房屋屋和公建建配套设设施的使使用、维维修、养养护为核核心的专专业管理理，是围围绕“人的居居住”而实施施的管理理。社区文化是是社区成成员在居居住和管管理活动动中所创创造的具具有个性性特点的的精神财财富及其其物质形形态。社社区文化化建设是是我们始始终不渝渝的工作作。我们们将传承承“都市文文化”在此基基础上，进进一步挖挖掘现代代化的生生活观念念和生活活方式，我我们将以以社区成成员为中中心，尊尊重住户户、依靠靠住户、相相信住户户，通过过寓教于于乐、循循序渐进进的社区区文化建建设培育育社区精精神，增增强社区区凝聚力力和向心心力，使使物业管管理迈向向新高度度。青山山溪语社社区文化化建设将将在五个个层面（艺艺术文化化、道德德文化、行行为文化化、环境境文化和和传统文文化）全全方位展展开。 本物物业公司司在社区区文化活活动中可可谓是独独有其道道，可谓谓是品种种多样，活活动劲暴暴。如：1、每月地地产开发发商的联联谊活动动；（1） 时尚文化节节；（2） 名车美食节节；（3） 中秋赏月美美食晚会会；（4） 冰激凌节；（5） 啤酒节；（6） 篝火晚会等等活动2、本物业业公司通通过节庆庆活动的的组织经经验，将将在青山山溪语开开展一系系列的社社区文化化活动； （1） 植树活动；（2） “三八”节节庆；（3） 欢乐品酒节节；（4） 秋季、春季季社区文文化节；（5） 全民健身活活动；（6） 欢乐圣诞夜夜社区活活动；（7） 贺新年特色色社区活活动，等等。3、物业公公司组织织联谊活活动（1）外界界艺术团团下社区区义演活活动；（22）聘请请艺术团团、志愿愿者等团团队的演演义活动动； （3）业主主自发的的各种活活动，等等。注：以上活活动经费费由物业业公司通通过赞助助商获取取。第五节 维修基基金的建建立和使使用根据天津津市商品品住宅维维修基金金管理办办法规规定：“物业维维修基金金专项用用于住宅宅公用部部位、公公用设施施设备保保修期满满后的大大修、更更新、改改造”。所以以青山溪溪语项目目的维修修基金专专项用于于道路、路路灯、消消防设施施、电梯梯、机电电设备、屋屋面、外外墙、湖湖体等共共用部位位、公用用设施的的大修、更更新和改改造。我我公司将将严格按按照政策策规定，报报请业主主委员会会审核，经经批准后后精打细细算的使使用维修修基金，同同时使用用情况及及账目要要定期向向业主汇汇报。顺驰物业管管理有限限公司在在近几年年的物业业管理实实践中，一一直将如如何保障障房屋使使用寿命命，坚持持几十年年如一日日的房屋屋、设备备养护视视为重要要战略，在在建设方方的积极极配合下下，不断断摸索，进进行了较较为有效效的尝试试，探索索出成功功的经验验，在所所管物业业范围已已广泛的的加以运运用，既既保障了了广大业业主利益益，又促促进了建建设方项项目投资资的良性性循环。在在做好青青山溪语语物业管管理工作作的同时时，更注注重房屋屋维护的的最大的的效用，保保障房屋屋始终完完好如新新，保值值增值，让让业主满满意，使使政府放放心。第三章拟采采取的管管理模式式第一节 青山溪语拟拟采取的的管理模模式聘用、委托业务指导市、区行政主管部门青山溪语· 物业管理中心业主委员会考核管理执行机构聘用专业公司环境管理部安全管理部维修部管业部监督业务指导执行人员绿化维保管业部维修保安环境管理部主管主管主管主管会计兼出纳 管理员 运行班 维修主管保安员 保安领班 清洁领班 绿化领班 接待员综合维修员 保洁员 （内部管理理模式构构架图）1、机构设设置特点点：（1）实行行监督、考考核（业业主委员员会监督督、物业业管理公公司管理理考核）的的管理形形式，使使管理的的过程、结结果更具具有真实实性和可可评判性性。（2）整个个机构运运作为闭闭路式设设计，使使各种管管理服务务的行为为具有信信息的：知晓晓 反馈馈 落实实 再反反馈 （3）整个个管理流流程实行行公开、透透明的管管理机制制，充分分显示整整个管理过程的民民主性和和共治性性，使物物业管理理实施的的各种措措施在双双方的一一致认同下做做好工作作。2、机构设设置说明明：（1）青山山溪语物物业管理理中心：负责对对青山溪溪语总体体的管理理、服务务工作，是是青山溪溪语物业业管理工工作的总总执行部部门，对对各执行行部门、执执行人员员直接管管理，对对结果负负主要责责任。（2） 管业部：负负责项目目的综合合管理、客客户接待待、客户户投诉、特特约服务务等各项项服务的的接待和和统筹各各部门执执行工作作。（3） 环境管理部部：负责责项目的的清洁、保保洁、绿绿化操作作和监督督工作。（4） 安全管理部部：负责责项目内内的公共共安全秩秩序，并并负责礼礼仪形象象展示及及迎宾工工作。（5） 维修部：负负责机电电设施、设设备，楼楼体公共共设施的的维护及及保养工工作，保保证各项项设施、设设备的正正常运行行及使用用。（6） 专业公司：负责绿绿化工作作，保证证操作的的专业性性；保养养的成活活型；维维护的及及时性。第二节 运作机机制物业管理公司考核、指导信息反馈考核、管理、支撑经理助理青山溪语· 物业管理中心经理任务分配指标考核执行机构监督、指导指标的实现指标考核信息反馈执行人员（管理运作作机制图图）1、运行机机制图的的说明整个运作机机制图采采取闭路路式的设设计，在在图中可可以看出出，项目目的管理理由管理理中心经经理全权权负责制制，由项项目经理理助理负负责日常常工作的的分配、考考核工作作，这样样使各项项工作能能够层级级管理，有有效地把把控各项项工作操操作的结结果。2、各机构构运作衔衔接的说说明（1）物业业公司：对青山山溪语经经理进行行月度、季季度、年年度的指指标考核核，并负负责青山山溪语的的升级投投诉的解解决，公公司各部部门对青青山溪语语日常工工作中的的难点进进行支持持。（2）青山山溪语经经理：每每周在公公司例会会上汇报报一周的的执行情情况及对对下周计计划进行行汇报，由由公司指指导执行行；对月月度、季季度、年年度的工工作完成成及下一一阶段的的工作计计划进行行总结汇汇报，保保证在执执行中的的最小偏偏差度；对项目目工作进进行指导导、监督督工作，保保证各项项工作的的顺利完完成。（3）执行行机构：对各项项工作分分配到人人，并协协助解决决；对执执行人员员进行监监督、考考核。（4）执行行人员：是目标标实现者者，是工工作的完完成者。对对工作的的情况及及时向上上级主管管汇报、反反馈，以以达到各各项工作作完成的的及时性性与准确确性。第三节 工作流流程顺驰物业及及青山溪溪语物业业管理中中心，严严格参照照公司及及ISOO90001:220000制定地地操作流流程，层层层递进进，严密密操作事事项，确确保整个个工作的的有序、有有章、有有节。此此项流程程从项目目的立项项开始我我们就制制定了相相应的流流程，并并通过我我们几年年来的操操作经验验和工作作的总结结形成了了具有本本物业公公司特色色的操作作流程及及服务事事项。附：工作流流程图超前介入维修、接待保洁、保安人员管理项目主管拟定管理方案组织管理架构岗位培训专业知识企业文化员工手册服务礼仪.接管验收楼体配套设备配套设施资料交接.办理入住装修管理环境管理.日常服务管理保安保洁维修车辆人员.协助销售工程监理（工作流程程图）第四章 人员的配备备、培训训、管理理及物资装配配计划第一节 物业管理处处人员配配备青山溪语· 物业管理中心管业部工程部保安部环境部助理1人主管1人主管1人主管1人管理员 3人维修主管 1人保安领班 3人清洁领班 1人出纳 1人水工3人电工3人保安员 18人绿化领班 1人接待1人综合维修 1人监控中心 3人保洁员 13人共计6人地下车场 4人共计16人电梯工1人共计10人共计29人人员配备原原则：在人员的配配置和选选拔上，我我们始终终坚持如如下原则则：1、 淡泊学历、看看重能力力、努力力和魄力力；2、 摒弃庸才、不不容惰性性、傲性性和奴性性；3、 注重员工的的可塑性性和可持持续发展展性。二、人员配配备方案案根据我公司司以往管管理大型型高档住住宅小区区的经验验，并结结合服务务中心的的实际情情况，拟拟在本项项目配备备各类管管理服务务人员662人。其其中核心心层1人人，中间间层6人人，操作作层555人。管管理人员员与操作作人员比比例为11：100，人均均管理面面积50000平平方米。1、人员配配备情况况职能部门岗位设置及及人员配配备数量量小计管理中心经经理经理1名1人管业部助理1人；出纳11人；接接待员11人；管管理员33人；6人环境部主管1人；领班22人；保保洁员113人；16人保安部主管1人；领班33人；保保安员225人；29人工程维修部部主管2人；电工33人；水水暖工33人；综综合维修修工2人人；10人合计62人2、各层次次人员配配备要求求部门职务(岗位)性别要求年龄要求文化程度要要求工作技能及及工作经经验要求求管业部主管不限35岁大学本科1、具有物物业管理理专业证证书2、中文专专业3、具有一一年以上上的行政政管理经经验4、文字功功底强，具具备一定定的档案案管理知知识5、熟悉运运用OFFICCE办公公软件6、有较强强的语言言表达能能力和协协调能力力接待员女30岁以下下大专以上1、中文或或其他相相关专业业2、具有二二年以上上的实际际工作经经验3、文字功功底强，具具备一定定的档案案管理知知识4.有较强强的文字字表达能能力，打打字速度度在800字/分钟5、熟悉运运用OFFICCE办公公软件库管员不限40岁以下下中专以上1、具有一一年以上上的物业业管理经经验2、具有一一年以上上仓库管管理经验