某文化园项目可行性研究报告48355.docx

武进太湖旅游度假区中华蓼莪文文化园可行性研究报告上海交通大大学建筑筑设计研研究院武进旅游局局二四年年二月一 项目环境现现状1. 1地理位置置武进太湖旅旅游度假假区位于于常州市市东南部部、太湖湖之滨的的雪堰和和潘家两两镇境内内，面积积16.86平平方公里里，是常常开地区区唯一的的面临太太湖的旅旅游资源源。度假假区距离离常州市市区仅335公里里，距离离无锡市市区约220公里里，距离离无锡马马山太湖湖国家级级旅游度度假区和和灵山大大佛仅55公里路路程。由武进太湖湖蓼莪山山旅游发发展有限限公司投投资建设设的中华华蓼莪文文化园景景区处于于开进太太湖旅游游度假区区的中央央南假侧侧；东至至蓼莪山山脊线；西至梅梅园岭西西段山脊脊线；规规划用地地范围约约55.4公顷顷。其范范围如图图示，中中华蓼莪莪文化园园地处环环太湖旅旅游带，周周边有知知名的灵灵山大佛佛、三国国城、水水许城、常常州中华华恐龙园园、天宇宇禅寺、溧溧阳天目目湖和茅茅山景区区。1. 2自然条件件气候：中华华蓼莪文文化园所所处地区区气候温温和，雨雨量充沛沛，四季季分明，属属亚热带带季风季季候；年年平均气气温155左右，一一月份最最冷，七七月份最最热，无无霜期2225天天；每年年4月到到8月为为雨季，年年平均降降水量110000-12200mmm；常常年主导导风向为为东南风风，年平平均风速速3.11m/ss。地质：规划划有地大大部分为为低山丘丘岭，山山峰最高高程1225.77米，山山体坡度度以100%以下下为主，主主要岩体体是乌桐桐砂岩，土土壤为黄黄泥土、白白土、灰灰心黄泥泥土，覆覆土厚度度1米左左右，地地耐力为为15-24tt/，抗抗震防裂裂度为66-7度度。水文：太湖湖沿岸湖湖深平均均2米，常常年平均均水位33.166米，最最高洪水水位5.1米（119911年）。最最后枯水水位2.5米，湖湖底土质质主要为为粘土和和淤积泥泥质构成成的软底底，在潭潭底附近近有部分分沙砾岩岩底，由由岸边向向湖中延延伸。水水质含磷磷、等有有机物成成份较高高。水体体目前基基本达二二级地面面水标准准。植被：由于于区域内内优良的的水土条条件而形形成的小小气候，植植物生长长茂盛，植植被良好好，共有有乔水、灌灌木、竹竹林、草草木植物物树种近近百种，栽栽培作物物有水稻稻、麦子子、玉米米、茶叶叶等，还还有桃、桔桔，梨等等多种瓜瓜果。1. 3其他道路交通：区内现现有环湖湖路宽118公尺尺，东至至无锡马马山区55公里，西西至宜兴兴分水镇镇与往浙浙江公路路相连，有有盘山公公路9公公尺至锡锡宜路约约4.5公里里，区内内离无锡锡和常州州市区分分别300分到11小时车车程；供水：区内内有一古古井，日日取水约约3000吨，附附近村民民日常生生活用水水主要靠靠打井取取水，武武进政府府拟在二二年内建建水厂；供电：现有有雪堰、潘潘家二镇镇的变电电所引线线路提供供；通讯：邮电电服务目目前主要要依托雪雪堰和潘潘家二镇镇，电信信服务质质量尚可可，市政政府似在在区内建建邮电所所。二、项目建建设条件件分析评评价21优美美的自然然条件该园区依山山傍水，地地形地貌貌景观丰丰富，三三面环山山，南临临太湖，山山顶山坡坡植被良良好，山山林叠翠翠，空气气清新，鸟鸟语花香香，景色色秀丽；园区两两侧各有有一座山山峰廷至至太湖边边，宛如如伸出双双臂呵护护着中华华蓼莪文文化园的的宁静和和安详。这这些为园园区项目目的发展展奠定了了风景资资源的基基础。22丰富富的人文文资源该区历史上上曾留下下了不少少的名胜胜古迹，其其中蓼莪莪寺最为为著名，始始建于东东晋，得得名于诗诗经·小雅·蓼莪篇篇，是是全国唯唯一的孝孝子祠遗遗址。虽虽屡经兴兴废，经经一期工工程修复复后，已已具风貌貌。悠久久的历史史文化，可可以精心心挖掘和和创造出出独特的的人文景景观和个个性鲜明明的主题题旅游文文化，确确定在相相邻旅游游区的地地位，以以与众不不同的旅旅游价值值和魅力力召唤游游客。23雄厚厚的区域域旅游整整体规模模江苏太湖地地区一直直是国内内外旅游游文化的的热点，附附近有无无锡马山山国家级级旅游度度假区、灵灵山大佛佛、水浒浒三国影影视城、欧欧洲城等等景区，和和正在规规划建设设中的其其他旅游游度假观观光区，旅旅游资源源分布各各有特色色，各区区可以扬扬长避短短，相互互协调，建建成各具具特点而而又密切切联系的的旅游基基地，将将形成强强大的规规模优势势，有力力地推动动整个区区域的旅旅游业的的发展。今今后毫无无疑问，苏苏锡常地地区的滨滨湖旅游游事业将将如本地地区的经经济一样样熠熠生生辉。本本园区的的开发可可以充分分发挥这这种地域域边缘优优势。24便利利的交通通条件随着沪宁高高速公路路、宁杭杭高速公公路、新新长铁路路的开通通，以及及潘分公公路、环环湖公路路、潘百百公路、潭潭底公路路等道路路的进一一步建设设、加上上在潭底底附近建建设开通通直达苏苏州、无无锡、湖湖州、杭杭州的航航班，将将使本地地区成为为交通便便利，对对国内外外游客具具有吸引引力的旅旅游观光光基地。三、 项目内容概概况中华蓼莪文文化园的的规划布布局以武武进太湖湖旅游度度假区的的整体构构想为基基础，秉秉承地域域传统，利利用自然然景观，注注入文化化内涵，力力图凸显显“文化园园林”之特色色。全园园区主要要可分六六龙广场场、蓼莪莪山村、净净澄湖、二二十四孝孝子石刻刻长廊、蓼蓼莪禅寺寺和太湖湖观音等等六大景景点。整整个文化化园区以以真山真真水，人人文胜迹迹作为创创作源泉泉，着力力对蓼莪莪山的文文化与自自然进行行艺术提提炼和环环境塑造造。灵活活运用古古园林建建筑设计计理论和和现代科科技手法法，真正正做到步步移景异异、移步步换景。古古蕴浓郁郁的建筑筑，自然然高下的的山势，萦萦绕开合合的水系系，构成成了景区区的结构构框架。主主要景观观呈轴线线状展开开，高潮潮迭起，交交相辉映映。由建建筑、水水体、水水面、绿绿化等造造景要素素组成大大小空间间环境，形形成既有有太湖地地域风情情，又令令人耳目目一新的的现代文文化园林林风光，并并体现出出多元协协调，蕴蕴古出新新，亲和和人性，寓寓教于乐乐，湖山山毓秀的的文化园园林布局局特点。（详详见规划划用地面面积和效效果图）规划用地面面积指标标蓼莪文化园园区总用用地554公公顷（投投影面积积）蓼莪寺用地地22公顷顷太湖观间用用地042公公顷入口广场367公公顷商业用地068公公顷停车声142公公顷道路用地205公公顷绿化用地（含含水体）406公公顷四.客源市市场分析析据调查研究究，中国国城市居居民观光光旅游，随随距离增增加而衰衰减，337%的的出游市市场分布布在距城城市155KM的的范围内内，244%的市市场分布布在155-500KM内内，211%分布布在500-5000KMM内，由由旅游中中心城市市出发的的非本市市场居民民的目的的地选择择范围，主主要集中中在距城城市2550KMM半径范范围内。以以此做参参考，可可将园区区主要国国内客源源市场定定位在2200KKM半径径范围内内。而这这一地区区恰恰包包括由宁宁镇扬、苏苏锡常、杭杭嘉湖和和上海构构成的中中国当今今最大的的城市带带，园区区就处该该城市带带的中部部。这些些城市人人口众多多，经济济发达人人民收入入水平高高，出游游愿望强强烈。再再加上园园区宗教教文化浓浓，为全全国唯一一孝道寺寺庙，并并与灵山山大佛相相呼应，必必将吸引引广大游游客的注注意力。比比照20001年年周边景景点接待待游客情情况，成成熟后的的中华蓼蓼莪文化化园游客客人数达达到1220万人人次/年年是可以以达到的的，详见见市场潜潜在旅游游者预测测表目前市场潜潜在旅游游者预测测表区城市场人口数（万万）熟知度%潜在游客数数（万）上海140030189南京5183048无锡4285022苏州571308常州33150350镇江南通扬扬州50030605杭州592236嘉兴湖州300235浙江其他城城市5002233其它华东市市场20001575海外市场3总计120周边景点接接待游客客情况（220011年度）景点名游客人数（万万人）灵山大佛207中华恐龙园园102天目湖度假假区128无锡三国水水浒城176常州天宁寺寺111茅山153五.项目投投资估算算本投资估算算主要由由前期费费用，总总体部分分，入口口广场、净净澄湖、蓼蓼莪禅寺寺、太湖湖观音、王王裒雕像像等部分分组成，详详见表（11）投资资估算表表。项目投资估估算表 单位：万元（表表1）序号项目名称投资额一、前期费47001其中：拆迁迁费6002征地费40003前期动作100二、总体14501其中：停车车场2502道路用地2503绿化用地8004地形调整150三、入口广场36001其中：广场场15002龙之居13003蓼莪乡村800四、净澄湖6351其中：茶室室302前廊553湖桥、楼阁阁等2504蓼莪会馆1105小别墅1306莲花广场60五、蓼莪禅寺26801其中：庙宇宇25002二十四孝子子廊1003孝子广场80六、太湖观音、王王裒雕像像等3800七、预留费200八、总投资170655六.经济效效益分析析本研究报告告使用的的基础数数据和基基本条件件是根据据国内旅旅游业的的实际经经营情况况，在分分析旅游游市场发发展前景景的基础础上，结结合太湖湖旅游大大环境以以及蓼莪莪文化园园景区的的规划情情况而预预测的61营业业收入的的测算标标准6111门票收收入参考本地区区重要的的主题景景点门票票价格：苏州乐乐园800元/人人，杭州州未来世世界800元/人人，无锡锡中视影影视基地地三国、水水浒景区区65元元/人，中中华恐龙龙园600元/人人，灵山山大佛550元/人。中中华蓼莪莪文化园园主要由由太湖观观音、蓼蓼莪禅寺寺、净澄澄湖等景景点组成成。根据据经济需需求规律律和游客客的旅游游心理，本本景区的的门票价价格定为为40元元/人，境境内外人人士一律律同等票票价。估估计每年年收入448000万元。6122客房收收入龙之居宾馆馆，设1100套套标准房房2000张床位位，按平平均房价价80元元/床，每每年收入入计4880万元元。6133入园旅旅游等消消费收入入本景区的特特色餐饮饮、游览览和参与与性娱乐乐项目共共有200多项。随随着景区区知名度度的逐步步提高，可可以适当当提高门门票票价价，以增增加营业业收入。出出于对游游客旅游游心理的的考虑和和计算的的简化，本本研究报报告以提提高入园园旅游的的平均水水平来计计算该项项营业收收入的增增长。营营业初期期的入园园旅游消消费水平平规划为为30元元/人，消消费人数数为800万人次次，每年年收入计计24000万元元。6144蓼莪乡乡村商业业街租金金及购物物收入商业街可以以出租摊摊位的方方式来提提高相应应的收入入，商业业街面积积共75500平平方米，按按每日11。5元元/平方方米计算算，收入入约4005万元元/年。购购物每人人按100元计，660万人人次计6600万万元/年年。由此可得，正正常年份份总收入入为86685万万元。220044年7月月试营业业，7-12月月按355%计算算。详见见附表（33）62营业业成本的的测算标标准6211游乐营营业成本本该成本是指指景点设设施所消消耗的水水电费及及日常维维修费用用，不包包括门票票印刷和和服务人人员的工工资（这这两项列列入管理理费用内内测算）。本本研究报报告为了了简化测测算程序序，把日日常维修修费用和和国内旅旅游待业业的平均均营销成成本占营营业收入入百分比比的水准准，按门门票收入入的255%提取取高预测测营销成成本。每每年计112000万元。6222客房营营业成本本按营业收入入的300%计算算，每年年计1444万元元。6233消费营营业成本本消费营业成成本主要要是指餐餐饮成本本和休闲闲设施的的耗费和和简单维维修保养养费用，前前者参照照餐饮、商商品零售售行业的的平均毛毛利水平平，一般般为400-500%；成成本约为为8000万元。但但本园区区滚动开开发的规规模效应应明显，休休闲设施施和游乐乐设施带带来的收收入增量量数量巨巨大，本本应计入入门票收收入栏目目中。但但是，根根据经济济需求规规律和游游客的旅旅游心理理，本景景区的门门票价格格确定为为40元元/人，且且境内外外人士一一律同等等票价，除除了游客客人数增增加等因因素以外外，在门门票收入入中不再再反映设设施增加加和游客客消费水水准增加加带来的的收入增增量。6244商业街街成本商业街投资资8000万元，按按一定比比率承担担，公共共部分投投资为1100万万元/年年；购物物成本按按40%，计2240万万元。详详见附表表（4）63营业业费用的的测算标标准6311营业费费用主要要指广告告宣传费费用等，按按每年550万元元计算。6322水、电电、煤气气费用按按每年660万元元计算。6333维修保保养费用用按每年年1800万元计计算。64管理理费用的的测算标标准6411固定资资产折旧旧、递延延资产等等，按总总投资1170665万元元的5%计提，为为8533。255万元6422对人员员编制和和工资标标准参照太湖地地区相近近主题公公园景区区管理公公司的人人员编制制和工资资标准。拟拟定为：人员定定编为660人。中中、高级级管理人人员的工工资为335000元/月月，一般般员工为为15000元/月，总总额为1136。88万元。工工资附加加费用（住住房基金金、养老老保险基基金、待待业保险险基金等等）按工工资总额额的500%计，总总额为668。44万元，两两者合计计为2005。22万元/年6433培训费费：每年年按300万元计计提6444蔻保护护费：按按人均每每月500元计，约约为4万万元一年年。6455差旅费费：按当当年营业业收入的的0。55%计，为为45万万元一年年。6466交际应应酬费：按现行行的财务务制度规规定，统统一按当当年营业业收入的的0。55%计，为为45万万元一年年。6477董事会会费：按按每年110万元元标准计计。6488审计年年鉴费：每年55万元标标准计。6499工会经经费：按按职工当当年实得得工资的的2%测测算，按按每年33万元计计算。64110企业业财产保保险费：按固定定资产原原值的00。3%测算，约约30万万元一年年。64111办公公费用：每月按按1。55万元计计算，全全年188万元。64112其他他费用：指上述述费用以以外的零零星费用用，即不不可预见见的费用用每年按按20万万元计算算。65财务务费用本项目贷款款150000万万元，贷贷款利率率6%计计，正常常年财务务费用为为9000万元。66税收收和盈余余公积金金的提取取6611现行税税制规定定，旅游游待业适适用的税税种为营营业税，税税率为55%-220%；餐饮业业适用的的税种也也为营业业税，税税率为55%；商商品零售售业适用用的税种种为增值值税，税税率为117%，实实际税负负相当于于商品销销售额的的8。55%。本本园区未未涉及高高税率项项目，故故游乐项项目适用用的税种种为营业业税，税税率为55%。为为简化测测算，本本研究报报告统一一按营业业收入的的8%测测算，计计6955万元/年。6622所得税税：按所所得额的的33%征收企企业所得得税。并并实行二二免三减减半的优优惠政策策。6633法定盈盈余公积积金：按按税后利利润的115%提提取（具具体情况况可由董董事会决决定），当当累计提提取额超超过实收收资本的的50%时停止止提取。6644公益金金：按税税后利润润的5%提取。（详详见附表表5）67经济济效益分分析6711十三年年七个月月经营期期经济效效益测算算：总营业收入入： 11159445万元元人民币币总营业税： 992788万元人人民币总经营成本本： 3552977万元人人民币总管理费用用： 2007999万元人人民币财务费用： 1120115万元元人民币币总经营利润润： 3885566万元人人民币总所得税： 990311万元人人民币总折旧： 115515万万元人民民币总税后纯利利润： 295525万万元人民民币6722本园区区总投资资170065万万元人民民币，建建设期二二年，到到20004年77月1日日，开始始营业。6733年投资资收益率率=（年年净利润润+年折折旧）/投资总总额=118。55%6744预计回回收期五五年六个个月。（详详见附表表6、77、8）68盈亏亏平衡和和敏感性性分析6811盈亏平平衡点分分析详见见表2中华蓼莪文文化园总总收入与与总成本本持平，处处于不亏亏不盈状状态，即即税前利利润为零零。盈亏平衡点点分析 表22定量盈亏平衡点点固定成本（万万元）2458+1188保本点游客客（万人人）42保本点营业业收入（万万元）2800销售税金（万万元）2246822敏感性性分析影响公司经经济效益益的主要要因素有有销售收收入和经经营成本本，根据据影响利利润敏感感性分析析计算，因因销售收收入和经经营成本本分别按按一定幅幅度变动动而引起起的各项项利润指指标的变变动，较较敏感的的因素是是销售收收入。因因此企业业一定要要对外充充分做好好市场营营销和广广告宣传传，以扩扩大知名名度、美美誉度，增增加指认认性入园园游玩率率。对内内控制成成本，深深挖潜力力，要创创造设计计更多与与景区文文化融合合的，具具有参与与性、观观赏性的的项目，以以稳定游游客数量量，提高高游客的的消费水水平，取取得更好好的经济济和社会会效益。（详详见附表表9）七.综合评评估：7。1蓼莪莪文化园园景区地地处富庶庶的长江江三角洲洲，依山山傍水，三三面环山山，西南南面向太太湖开口口，有良良好的小小气候环环境和优优质的地地下水资资源。景景区经济济发达，人人杰地灵灵，教育育和文化化氛围浓浓厚，加加上交通通发达，可可进入性性强，发发民旅游游的条件件十分优优越。72以景景区规划划设计的的旅游发发展要求求衡量，基基础设施施尚待完完善，太太湖水富富营养化化状况需需要改善善，周围围荒山绿绿化需加加大力度度。上述述环境条条件的优优化将通通过本项项目的建建设得到到促进和和推动。73本项项目以高高品味特特色组合合为建设设目标。以以有组织织的境外外游客、中中高档消消费作为为重要服服务对象象，在景景区形象象形成广广告效应应显著和和市场顺顺利营销销的情况况下，比比照20001年年中华恐恐龙园游游客1002万人人次，灵灵山大佛佛2077万人次次，本景景点，每每年游客客可达到到1200万人次次以上。74本项项目在220022年6月月开始投投资建设设，如在在170065万万元人民民币顺利利到位的的情况下下，规划划所列举举的经济济效益是是可以达达到的。十十三年内内政府财财政将收收入两税税共1883099万元，投投资者可可以获得得红利2287337万元元。综上所述，本本可行性性研究的的结论是是：建设设、投资资中华蓼蓼莪文化化园景区区项目是是切实可可行的。附表:经营期营业业收入预预测表 单单位：万万元 表表3经营年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计总营业收入入304086858685868586858685868586858685868586858685868586851159445门票收入16804800480048004800480048004800480048004800480048004800640800宾馆收入1684804804804804804804804804804804804804806408消费收入8402400240024002400240024002400240024002400240024002400320400购物、租金金3521005100510051005100510051005100510051005100510051005134177经营期营业业成本预预测表 单单位：万万元 表表4经营年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计营业成本9252644264426442644264426442644264426442644264426442644352977游乐营业成本4201200120012001200120012001200120012001200120012001200160200宾馆成本501441441441441441441441441441441441441441922消费成本3501000100010001000100010001000100010001000100010001000133500购物租金金1053003003003003003003003003003003003003004005经营期间费费用预测测明细表表 单位：万元 表表5年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计项目费用2550505050505050505050505050675维修保养费费901801801801801801801801801801801801801802430水电煤气费费3060606060606060606060606060810折旧426853853853853853853853853853853853853853115155工资及附加加1022052052052052052052052052052052052052052767培训费1530303030303030303030303030405劳动保护2444444444444454差旅费2245454545454545454545454545607交际应酬费费2245454545454545454545454545607董事会费510101010101010101010101010135审计年鉴费费3555555555555568工会经费3333333333333342财产保险费费1530303030303030303030303030405办公费用918181818181818181818181818243其他费用1020202020202020202020202020270管理费用（合计）7791558155815581558155815581558155815581558155815581558210333财务费用450900900900900900900900900900900900900900121500小计12292458245824582458245824582458245824582458245824582458331833经营期利润润预测表表 单位：万元 表666年份项目20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计一。总营业业收入304086858685868586858685868586858685868586858685868586851159445门票收入16804800480048004800480048004800480048004800480048004800640800宾馆收入1684804804804804804804804804804804804804806408消费收入8402400240024002400240024002400240024002400240024002400320400购物、租金金3521005100510051005100510051005100510051005100510051005134177二、营业税税2436956956956956956956956956956956956956959278三、营业成成本92526442644264426442644264426442644264426442644264426443529771游乐营营业成本本42012001200120012001200120012001200120012001200120012001602002宾馆成成本5014414414414414414414414414414414414414419223消费成成本35010001000100010001000100010001000100010001000100010001335004购物、租租金1053003003003003003003003003003003003003004005四、管理费费用5451558155815581558155815581558155815581558155815581558207999五、财务费费用315900900900900900900900900900900900900900120155六、经营利利润10122888288828882888288828882888288828882888288828882888385566七、所得税税0004774774779509509509509509509509509031八、税后利利润10122888288824112411241119381938193819381938193819381938295255九、公积公公益金2025775772502502501501501501501501501501503306十、可分配配净利8102311231121612161216117881788178817881788178817881788262199财务现金流流量规划划表 单单位：万万元 表 7建设期经营期项目0为5个月2005200620072008200920102011201220132014201520162017一、现金流流入304086858685868586858685868586858685868586858685868586851营业收收入30408685868586858685868586858685868586858685868586858685二、现金流流出170655173049445421542154215894589458945894589458945894589458941投资1706552利息3159009009009009009009009009009009009009003经营成成本117233493349334933493349334933493349334933493349334933494营业税税2436956956956956956956956956956956956956955所得税税00477477477950950950950950950950950950三、现金净净流量-17066513103741326432643264279127912791279127912791279127912791四、净现值值-17066511083164316430143014264126412641264126412641264126412641五、累计净净现值-170665-159557-127993-96299-66155-36011-9601681432269639604122455148866175277201688投资回收期期测算表表 单位位：万元元 表表8年限各年回收额额现值未回收投资资金额第1年初170655第1年末13101108159577第2年末37413164127933第3年末32643164