XXXX年4月东莞房地产市场分析报告18p_中原17301.docx

2011年4月东莞房地产市场分析报告4月关键数数据一览：总体叙述：2011年年4月，东东莞楼市经经过前期供供应的集中中爆发之后后，本月出出现小幅回回落状态，但但是仍然保保持较高的的新推货量量，最明显显的特征是是不少前期期热销的楼楼盘，如香香缤雅苑、鼎鼎峰品筑、金金桂华府等等纷纷顺势势加推楼王王单位，并并取得非常常不错的成成交；此外外，一线区区域亦一马马当先，特特别是豪宅宅林立的南南城、松山山湖、虎门门，品牌开开发商的大大户型豪宅宅伺机而动动、积极入入市，刺激激一线区域域总体成交交环比大幅幅上升，并并创下一年年多以来的的月度新高高；然而由由于不少片片区的高端端楼盘定价价趋于谨慎慎，致使前前期对价格格的拉高逐逐渐被抚平平，各片区区住宅价格格上升势头头有所放缓缓。核心要点：四月住宅供供应小幅回回落，而成成交放量继继续冲高。一线区域高高端楼盘扎扎堆上市，成成交创下近近一年来月月度新高。 二线区域域住宅需求求持续旺盛盛，并以消消化前期存存量为主。 三线区域域住宅供需需双双回落落，短期之之内后市成成交难以保保证。一、四月住住宅供应小小幅回落，而而成交放量量继续冲高高。新盘定价谨谨慎、老盘盘顺势加推推，促使44月交投再再度活跃。2011年年4月，东东莞楼市供供应经过33月份的集集中放量之之后有所回回落，但总总量依然较较大，全市市范围内不不少楼盘加加推楼王单单位，同时时市区的大大户型豪宅宅也伺机而而动，刺激激成交环比比出现不同同程度的上上升。其中中一线区域域销售面积积同比大幅幅增加近两两成，特别别是豪宅产产品依然取取得不错的的出货量；与此同时时，二线区区域部分前前期开盘销销售理想的的楼盘，也也纷纷选择择在此时顺顺势加推新新组团，也也促进成交交保持一定定的活跃度度，成交继继续冲高；而三线区区域在后续续供应出现现短暂回落落的情况下下，成交量量小幅回调调。2011年年4月，在在开发商前前期产品出出货理想，优优惠折扣逐逐渐收窄，以以及销售优优先保证成成交量的作作用下，全全市普通住住宅价格升升幅放缓，部部分区域甚甚至滞涨，特特别是一线线区域由于于部分新盘盘定价趋于于谨慎，普普遍低于市市场预期之之下，致使使普通住宅宅中位房价价环比出现现轻微下调调。1) 区域域成交比重重分析一线区域加加推楼盘扎扎堆，成交交放量扩大大领先优势势。2011年年4月，东东莞楼市整整体需求保保持旺盛，特特别是一线线区域在几几个高端标标杆楼盘全全新开盘或或新品加推推的促使下下，成交业业绩喜人，44月最高占占到全市成成交量的994.900%，遥遥遥领跑东莞莞楼市；而而二镇区在在缺乏新推推货量的情情况下，老老盘成交较较为平淡，比比重仅为227.000%；三线线区域楼盘盘数量少，推推出的货量量有限，44月占比进进一步收缩缩到8.111%。2) 区域域成交排名名2011年年4月，东东莞住宅市市场成交面面积达到554.244万，合合计52777套，从从各区域成成交情况来来看，松山山湖住宅市市场共成交交757套套，位列第第一；其次次是南城、寮寮步、虎门门、常平分分列第二到到五名，前前五名区域域占销售总总套数的551.377%，而前前五名区域域当中城区区又占据前前两席，说说明成交区区域集中度度非常高。3) 区域域普通住宅宅均价、总总价排名单套住宅总总价越高，说说明该区域域在4月成成交的高档档楼盘越多多、户型越越大，单套套总价自然然也水涨船船高；虎门门区域万科科紫台上市市成交，所所以单套住住宅总价摇摇摇高居榜榜首；此外外，南城、松松山湖等高高档楼盘较较多的区域域，单套总总价也名列列前茅，而而长安在沃沃多夫酒店店公寓成交交的带动下下，普通住住宅以100163元元/的均均价力压松松山湖，排排名所有区区域均价第第一；而部部分偏远的的镇区，如如桥头、谢谢岗等，由由于位置较较为偏远，并并且缺少高高端项目的的带动，均均价普遍都都在40000元/以下，与与城区的价价格差距不不断被拉大大。4) 20011年44月区域住住宅量价环环比变化情情况一览2011年年4月全市市有16个个区域成交交面积同比比上升，116个同比比下降；115个区域域价格环比比上升，117个区域域价格环比比下降；从从各区域短短期的成交交量价表现现来看，销销售量明显显上升，区区域价格分分化明显；此外，44月有8个个区域量价价齐升，最最明显的是是南城、大大朗、大岭岭山等，相相反却有99个区域量量价齐跌，特特别是塘厦厦、黄江、茶茶山尤为明明显。二、一线区区域高端楼楼盘扎堆上上市，成交交量创下近近一年多的的月度新高高。一线区域住住宅供需两两旺，但新新盘定价谨谨慎、总体体价格滞涨涨。2011年年4月一线线区域供应应保持高位位，其中新新增住宅供供应16个个项目，面面积38.52万，34559套，面面积同比增增加15.51%；在销售方方面，4月月住宅销售售面积355.20万万，共33383套套，销售面面积同比上上升32.90%，创创下一年以以来的新高高；其中普普通住宅中中位房价66920元元/，环环比下降00.81%，主要是是由于部分分豪宅盘定定价逐渐趋趋于谨慎，对对价格的拉拉动作用被被削弱，当当前价格上上涨势头被被抑制住，进进入滞涨通通道。即使东莞限限购预期趋趋于减弱，但但开发商依依然大力推推盘促进成成交。2011年年4月，虽虽然东莞限限购预期逐逐渐减弱，但但无论是各各大楼盘的的开发商，还还是高亢的的置业大军军都没有放放慢入市步步伐，紧紧紧抓住松山山湖、南城城、东城、虎虎门、寮步步楼盘加推推的有利时时机，扎堆堆抱团入市市，从而拉拉升整个四四月的楼市市成交量，达达到20110年以来来的新高；在接下来来的5月份份，随着前前期积累的的购房需求求在前两个个月集中释释放，以及及市场以消消化存量为为主，成交交量预期会会有小幅的的回落。4月别墅、豪豪宅洋房价价格出现调调整。2011年年4月，一一线区域别别墅与豪宅宅洋房接连连有新品加加推，但由由于定价普普遍偏向谨谨慎，所以以这两类物物业的成交交价格较前前期出现回回落的态势势，而其他他住宅物业业类型的价价格仍然呈呈现稳中有有升的良好好格局；东东莞普通购购房者关系系最密切的的普通洋房房成交均价价低于七千千元，与豪豪宅洋房的的价差十分分明显。2011年年4月一线线区域普通通住宅签约约套数前十十名一览南城新推豪豪宅盘集中中签约，成成交量价双双双飘红。2011年年4月，南南城新增住住宅供应77.07万万，共4482套，面面积同比减减少72.62%，供供应的楼盘盘以中信森森林湖兰溪谷、中中信凯旋公馆馆、香树丽丽舍为主；4月南城城的住宅成成交面积88.39万万，共6649套，面面积同比下下降3.222%，环环比上升222.399%；普通通住宅市场场成交均价价91388元/，环环比上升114.188%。5月月份，随着着万科金域华府府二期、中中信凯旋公公馆的全新新上市，南南城将到处处充斥大户户型豪宅或或别墅，将将使楼市热热烈的成交交气氛得到到延续。4月南城的的住宅需求求大幅放量量，特别是是豪宅项目目的翘楚万万科翡丽山、中中信森林湖湖兰溪谷新新鲜入市签签约；除此此之外，世世纪城国际公馆馆新推组团团贝丽湖、景景湖时代城城推出楼王王也在持续续热销。 4月南城城有中信森森林湖兰溪谷11个楼盘销销售上百套套，其他楼楼盘则由于于园林进度度滞后，定定价偏高，或或者营销力力度减弱等等原因，销销售量并不不算高，只只能慢慢的的去货；不不过香树丽丽舍、精英英世家等性性价比较高高的小盘，依依然不慢不不紧的出货货。 南城别墅墅市场在东东莞一直是是成交最活活跃的区域域之一，本本月南城别别墅成交了了35套，其其中成交最最多的世纪纪城国际公馆馆香榭里220套，推推出2000-3200环岛叠叠墅新品的的江南第一一城二期也也有7套。2011年年4月南城城普通住宅宅销售前十十名一览东城黄旗板板块豪宅新新盘入市，定定价偏于保保守成交较较为理想。2011年年4月，东东城仅有新新世纪星城城三期、黄黄旗山1号号有新增住住宅供应，合合计供应面面积4.770万，4492套，面面积环比增增加65.13%；成交住宅宅面积2.20万，共2112套，成成交面积同同比减少近近五成，环环比减少447.144%；普通通住宅市场场成交均价价81588元/，环环比下降00.84%，价格下下调主要是是前期豪宅宅盘的拉升升作用逐渐渐削弱，新新上市的黄黄旗山1号号定价明显显偏保守。4月，东城城的住宅市市场总体表表现较为平平淡，成交交量也是继继续回落，仅仅仅依靠黄黄旗山1号号、帕萨迪迪纳、新世世纪星城三三期支撑整整个区域市市场。唯一一的亮点则则是，4月月23日，黄黄旗山1号号正式开盘盘上市，相相比天骄峰峰景而言，99100元元/的成成交均价具具有巨大的的优势，所所以开盘就就取得888套的销售售业绩。此此外，新世世纪星城三三期加推335栋、442栋1000-1114二房房变四房户户型，成功功认购可享享受1万抵抵3万和额额外3个点点的优惠，也也取得一定定的销售量量。n 近期东东城的规划划利好是旗旗山城市公公园建设稳稳步推进，该该公园总投投资5.55亿元，占占地约5330万平方方米，分群群峰山地休休闲区、旗旗峰公园改改造、极限限运动区、社社会学公园园四个区。其其中，群峰峰山地休闲闲区占地约约520万万平方米，投投资约1.5亿元，主主要建设项项目包括环环形自行车车道、园林林改造与整整合、亭台台楼阁、登登山道及绿绿化景观等等，自去年年10月动动工以来进进展顺利，预预计12年年初可完工工。2011年年4月东城城普通住宅宅销售前十十名一览四月万江供供应暂缓、缺缺乏热点，楼楼市成交陷陷入量价齐齐跌的泥潭潭。2011年年4月，万万江仅仅富富通天邑湾二二期、深业业欧景城取取得预售许许可证，新新增住宅供供应3.440万，合合计4088套，面积积环比减少少28.552%；销销售住宅面面积2.555万，共共274套套，面积环环比减少221.311%；普通通住宅市场场成交均价价66233元/，环环比小幅下下降2.665%，可可见4月万万江供应暂暂缓、缺乏乏热点，楼楼市呈现量量价齐跌的的不利局面面。4月，万江江不少楼盘盘以销售前前期供应余余下的库存存为主，市市场上缺乏乏新的货量量来激发民民众的购房房需求，所所以市场成成交量环比比大幅下降降，预计55月份随着着全新标杆杆大盘深业业欧景城，以以及富通天邑湾二二期、葡萄萄庄园二期期正式上市市销售，市市场交投量量有望恢复复到一个很很高的水平平。 目前，万万江各大楼楼盘的价格格与东城、南南城的仍有有较大落差差，短期之之内能以抚抚平，片区区内普通洋洋房均价77000多多元/就就已经十分分勉强，而而后期万江江葡萄庄园园二期的联联排别墅、滨滨江公馆的的情景美墅墅将先后上上市，价格格因素将是是是否能够够快速出货货的重要因因素。2011年年4月万江江普通住宅宅销售前十十名一览莞城老盘出出货慢三拍拍，后市聚聚焦地王广广场二期。2011年年4月，莞莞城沉寂许许久的地王王广场二期期翰林正式式亮相，合合计供应面面积2.442万，共共168套套，但签约约数据要滞滞后到5月月份才能体体现出来；本月莞城城销售住宅宅面积1.09万，共866套，面积积环比增加加43.661%；普普通住宅市市场成交均均价82773元/，环比下下降5.556%，总总体呈现出出一种量升升价跌的局局面。 20111年4月，除除了地王广广场二期翰林开始始营销推广广造势之外外，莞城其其他楼盘没没有新的动动作静悄悄悄一片，本本月仅有77个楼盘有有住宅成交交，其中花花城广场成成交60套套就已经算算是一个较较大的惊喜喜了。莞城作为东东莞的旧城城区，房地地产市场是是市区东城城、南城、莞莞城、万江江、松山湖湖之中规模模最小的区区域，楼盘盘普遍遇到到一个通病病就是出货货较慢，尤尤其又以富富盈东方华府府、西城楼楼华府最为为明显，如如何才能够够以合理价价格迅速出出货回收成成本，又保保证较高的的开发利润润率，是目目前该片区区开发商急急需解决的的难题。松山湖新盘盘上市持续续发力，单单盘销售量量位居全市市第一。2011年年4月，万万科松山湖悦悦新增住宅宅供应2.82万，共计2200套；销售住宅宅面积6.80万，共7557套，成成交面积环环比增加1128.880%；普普通住宅市市场成交均均价101160元/，环比比下降211.55%，主要是是由于万科科金域松湖湖的大量成成交拉低均均价所形成成的假象。n 4月，松松山湖楼市市呈现一种种量升价跌跌的现象，这这主要是松松山湖楼盘盘数量屈指指可数，整整体量价受受单个楼盘盘的影响十十分突出，况况且本月万万科金域松湖湖以其低廉廉的定价赢赢得本外地地购房者的的极度垂青青，成交量量独步全市市。n 4月，松松山湖楼市市别墅市场场，仅锦绣绣山河有少少量独栋别别墅在售，本本月成交22套，均价价超过2万万元/。在在接下来的的5月份，锦锦绣山河三三期锦园将正正式与购房房者见面，户户型面积5560-7700的的独栋别墅墅将再次接接受市场的的检验。三、二线区区域住宅需需求持续旺旺盛，以消消化前期存存量为主。二线区域住住宅供应收收缩，市场场以消化前前期存量为为主。2011年年4月，二二线区域住住宅供应大大幅萎缩，仅仅仅住宅供供应面积77.73万万，6664套，面面积环比减减少近六成成；而在销销售方面，22011年年4月销售售住宅面积积14.664万，共共15011套，销售售面积环比比增加7.17%；其中普通通住宅市场场成交中位位房价53313元/，环比比小幅上升升4.599%；显然然二线区域域需求旺盛盛，而供应应月度变化化较大，所所以4月市市场主要以以消化前期期存量为主主。二线区域缺缺乏全新楼楼盘成交带带动，依靠靠集体成交交保持上升升态势。2011年年4月，二二线区域在在住宅供应应暂时出现现短缺的情情形下，成成交量依然然保持较高高的活跃度度，可见在在二线区域域楼市当中中，许多楼楼盘没有充充足的后备备货量，只只能拿出一一部分新的的单元，或或楼王产品品来迎合市市场的需求求，所以具具体个盘的的成交量并并不算高，只只有两个楼楼盘的成交交量上百套套，该区域域主要是依依靠集体的的成交来保保持一个上上升的态势势。不少高性价价比别墅成成交，促使使别墅价格格有所调整整。2011年年4月，与与一线区域域成交量继继续高歌猛猛进相比，二二线区域虽虽然环比上上月也大幅幅增长，但但成交总量量并不算太太高，特别别是临深圳圳的凤岗、塘塘厦等区域域普遍面临临无货可卖卖的尴尬处处境，所以以在售尾货货的价格自自然也就随随之下落。与与此同时，位位于镇区的的高性价比比别墅产品品，如道滘滘的新世纪纪上河居、清清溪的柏丽丽华庭、大大朗的碧水水天源四期期星湖岸的的成交，也也造成别墅墅均价的结结构性下探探。2011年年4月二线线区域分物物业类型价价格变化表表：2011年年4月二线线区域普通通住宅价格格变化表：2011年年4月二线线区域普通通住宅签约约套数前十十名一览四、三线区区域住宅供供需双双回回落，后市市成交难以以保证。三线区域供供应大幅跳跳水，未来来成交量将将受考验。2011年年4月，三三线区域仅仅有新世纪纪颐龙湾、盈盈拓郦苑这22个楼盘有有新增住宅宅供应，供供应面积33.17万万，合计计136套套，面积环环比减少557.700%；在销销售方面，22011年年4月住宅宅销售面积积4.400万，共共393套套，销售面面积环比减减少3.115%，成成为东莞三三个各线区区域当中唯唯一环比下下降的区域域；其中普普通住宅市市场成交中中位房价44535元元/，环环比上升33.30%。在接下下来的20011年55、6月，三三线区域供供应仍然偏偏紧，甚至至可能出现现断档，市市场面临无无新鲜产品品可卖的尴尴尬处境，所所以成交量量很难得到到保证。三线区域没没有新盘入入市，市场场呈现量跌跌价稳状态态。2011年年4月，三三线区域楼楼市没有新新盘上市，成成交较上月月小幅下降降，不过为为数不多的的新推楼盘盘依然取得得不错的成成交量，本本月成交中中位房价进进入滞涨通通道徘徊在在45000元/左左右；此外外，三线区区域房地产产发展起步步较晚，各各种配套设设施有待完完善等因素素的制约，以以及缺乏品品牌开发商商高档楼盘盘的带动，目目前与一、二二线区域的的价格仍有有非常大的的价差。高埗别墅盘盘集中签约约，别墅总总体价格出出现结构性性调整。2011年年4月，三三线区域供供需双双回回落，其中中别墅价格格出现大幅幅调整，究究其原因本本月三线区区域当中高高埗的新世世纪颐龙湾短短期之内集集中签约，并并且其以九九千多元的的单价入市市，十分具具有吸引力力，从而使使得整个别别墅价格出出现结构性性调整。2011年年4月三线线区域分物物业类型价价格变化表表：2011年年4月三线线区域普通通住宅价格格变化表：2011年年4月三线线区域普通通住宅签约约套数前十十名一览重点区域量量价走势一一览：备注：根据20007年111月1日执执行的东莞莞普通住房房契税优惠惠政策的划划分，把所所有镇区划划分为三个个等级：一一类区域：东城、南南城、莞城城、万江、松松山湖、虎虎门、长安安、厚街、寮寮步、塘厦厦；二类区区域：石龙龙、常平、樟樟木头、黄黄江、大朗朗、茶山、横横沥、凤岗岗、清溪、沙沙田、道滘滘、大岭山山；三类区区域：石碣碣、石排、桥桥头、东坑坑、企石、中中堂、高埗埗、望牛墩墩、洪梅、麻麻涌、谢岗岗