淮安市龙游城股权投资项目尽职调查报告29428.docx

中融国际信信托有限限公司中融江苏苏“淮安市市龙游城”股权投投资项目目尽职调查报报告（报告完成成日期：2012年7月19 日）经办业务部部门：中融国际信托有限公司同业合作部16 / 48中融【江苏“淮安市龙游城”】项目尽职调查报告声明与保证证我们在此声声明与保证：本报告是按照中融国际信托有有限公司信托业务尽职调查管理制度和有有关规定，根据融资申请人人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并并在此基基础上针针对项目目特点设计计交易模模式、制制定信托计划划方案后后完成的的。报告全面面反映了了客户及及项目最最主要、最最基本的的信息，我我们对报报告内容容的真实性性、准确确性、完完整性及所作作判断的的合理性负责。直接调查人人签字：年月日直接调查人人签字：年月日调查人部门门经理签字：年月日目录1项目背背景与交易结构概述.51.1项项目背景景.51.2交交易结构构概述.61.2.11项目的的交易结构构.661.2.22项目现现状.61.2.33项目总总投资及资金来源源.882融资人人资信情况.82.1融融资公司司基本情况.82.1.11融资公公司情况.82.1.22融资公公司实际控制人简介.82.1.33融资公公司股东简介.162.1.44融资公公司高级管理人员简介.162.1.55融资公公司税收政策.172.2融融资公司司经营情况.182.3融融资公司司财务状况.182.4融融资公司司银行贷款及对外担保情况.203项目概概况和建设情况.203.1项项目基本本情况.203.1.11项目用用地情况.203.1.22项目基基本控规指标.243.1.33项目现现场相关图片资料料.253.2项项目建设设条件.253.3项项目建设设实施进度.263.4项项目的设设计、施工、监理情况.284项目市市场情况.284.1项项目投资资环境.284.1.11淮安市市宏观经济概况.284.1.22淮安市市当地总体房地产市场.294.1.33淮安市市清河区房地产市场.314.2项项目分析析及市场情况.324.2.11项目区区域交通情况.324.2.22周边环环境及配套设施.324.2.33周边主主要土地成交情况况.324.2.44周边竞竞争项目分析.334.2.55项目总总体评价.344.3项项目销售售情况预测.364.3.11项目销销售方式.364.3.22项目销销售手段.364.3.33项目销销售前景.365项目财财务效益评估.405.1项项目总投投资预测测.405.2项项目资金金来源情况.445.2.11自筹资资金.445.2.22预销售售收入.445.2.33项目融融资.445.3项项目损益益预测.445.3.11项目销销售收入分析.445.3.22项目利利润分析.445.4项项目有关关财务效益指标.455.4.11项目投投资利润率率.455.4.22资金退退出期.455.4.33盈亏平平衡点.455.4.44压力测测试.456交易结结构与风险防范.466.1交交易结构构.466.2风风险防范范.477意见及及建议.481项目背背景与交交易结构构概述1.1项项目背景景为加快淮安安市清河区老城区改造步伐，优化淮安市商业业布局，2010年10月25 日淮安市发展和改改革委员员会关关于淮安市龙龙游城项项目核准准的批复（淮发发改投资复复【2010】3399 号），同意意建设“淮安市龙游城”项目，项目单位为淮安诚泰房地产开发有限公司。“淮安市龙龙游城”项目占地面积16,826.1（折合25.2亩），项目总建筑面积1488,6711。项目目计划20122年8月1日开工，2015年7月31日竣工。现淮安诚泰房地产开发发有限公司为了项目开工建设，希望中融国际信托有限公司对项目提供2亿元的融资服务。截至20112年4月30日，项目公司已投入资金23,009.3万元。表1.1.1项目目公司已已投资金1土地成本费费用19,8442.32前期筹建费费用3,0777.13固定资产净净值73.94货币资金16.0合计23,0009.3表1.1.2项目目公司已已投资金主要要来源1实收资本8,0000.02资本公积12,1000.003其他应付款款2,8900.14应付工资19.2合计23,0009.31.2交交易结构构概述1.2.11项目的的交易结结构交易易结构：股权投投资+长期借款中融融信托以以零价款款先行受让项目目公司的的股权，再再发行贷款款信托计计划来募募集资金，运运用信托托资金对项目目公司进进行贷款款。信托托计划到到期前，中中融信托按按照相关关信托贷贷款合同的约约定，对对信托资资金形成的贷款进行回收，从而实现信托利益。融资人要求求信托资资金到位时间：2012 年8 月1 日。信托托规模：2亿元。自筹资金金与融资资金比为1:1。信托期限：3年（36个月）。在满满12个月、18个月月、24个月、300个月时赋予项目目公司提前归归还借款本金的权利。贷款利率：18%/年，按按月结息息。其中：银行包包销成本15%/年，信信托报酬酬3%/年。项目目发行计计划：银银行单一理财资金。1.2.22项目现现状土地地取得方方式项目目公司淮安诚泰房地产开发有限公司是以“招拍挂”方式取得土地。土地地总价广义而言，土土地成本本共包括五大大部分：拆迁补偿费用、安安置房建建设成本本、土地出让让金、契契税等，土地成本总计31,557.7万元。表1.2.2.1“淮安市市龙游城城”项目土土地成本本情况统计表（单单位：万万元）1拆迁补偿费费用5,1133.36,0000.011,1113.33个人拆迁补补偿已经结束单位位拆迁补偿尚未结束对应“其他他应收款”科目2安置房建设设成本5,7155.45,7155.43土地出让金金14,3000.0014,3000.00对应“存货货”科目4契税429.00429.00对应“存货货”科目合计19,8442.311,7115.4431,5557.7楼面价格狭狭义计算：楼面地价=土地出让价/项目总建筑面积=14,300.0万元/1488,671.0平方米=9611.9 元/平方米楼面面地价=土地出让价/项目总可售面积=14,300.0万元/87,372.33平方米=1,6636.7 元/平方米广义计算：楼面地价=土地综合成本/项目总建筑面积=31,5557.7万元元/148,6771.0 平方米=2,1222.7 元/平方米楼面地价=土地综合成本/项目总可售面积=31,5557.7万元元/87,3722.3 平方米=3,611.99 元/平方米土地出让金金缴纳进进度土地出让金金于20099年11月10日2011 年4 月14日分11 次缴纳完毕。“五证”取取得的情情况第一、国国有土地使用证：2011年11月23 日淮淮安市国土资源局颁发。第二、建设用地规划许可证：2010年11月8日淮安市规划局颁发。第三、建设工程规划许可证：预计20122年8月31日前可取得。第四四、建筑工程施工许可证：预计20122年8月31日前可取得。第五五、商品房预售许可证：预预计2013 年9 月30日前可取得。项目目公司成成立情况况为进行“淮淮安市龙龙游城”项目的的开发，项项目公司司淮安诚泰泰房地产产开发有有限公司于20007年年12 月225 日成立，初始注册资本金1,0000 万元元，由江苏诚泰投资集团有限公司的前身江苏诚泰房地地产投资发展有限公司独家出资组建。20008年4月8 日江苏诚泰房地产投资发展有限公司增资3,0000万元，变更后的注册资本为4,000万元。20088年5月6日江苏诚泰房地地产投资发展有12 / 48限公司又增增资4,0000万元，变更后的注册资本为8,0000 万元。期间项目公司经过股权重组和股东变更，目前前项目公司股东为三三个自然人，其中：王丽丽出资比例55%，蔡经纬出出资比例22.5%，姚建平出资比例22.5%。1.2.33项目总总投资及及资金来来源“淮安市龙龙游城”项目总投资共98,064.6万元。1自筹资金20,1000.020.5%2信托计划贷贷款额20,0000.020.4%3部分销售收收入57,9664.659.1%合计98,0664.6100.00%2融资人人资信情情况2.1融融资公司司基本情情况2.1.11融资公公司情况况住所淮安市淮海海东路1366号淮汽综合楼11 层法定代表人人姓名李宣公司类型有限公司（自然人控股）注册资本8,0000万元实收资本8,0000万元经营范围房地产开发发、销售。物物业管理（以上经营范围凭资质证证书开展经营）；房屋租赁。成立日期2007年年12月25 日营业期限2007年年12月25 日至2017 年12 月24 日止止房地产开发发资质二级淮安诚泰房房地产开开发有限限公司是是“淮安市市龙游城城”项目的的房地产产开发公公司，公司已已集中所所有的精英，为“淮安市龙游城”项目建立了高素质、科学化、专业化的管理团队。截至20012年年3 月311 日，公司现有员工20 人，平均年龄35 岁，其中：硕士生2人，占10%；本科生100人，占50%；大专生8 人，占40 %；高级职称3 人，占15%；中级职称5 人，占25%。高素质的员工队队伍为企业打造高品质的项目及不断向前发展打下了坚实的基础。2.1.22融资公公司实际际控制人人简介住所南京市市鼓楼区湖南路2311号七层层法定代表人人姓名黄黄卫真公司类型有有限公司(自然人控股)注册资本88,0000万元元实收资资本8,0000万元经营范围实实业投资、房地产投资及资产管管理；经济信息咨询服务。成立日日期20003年年9月29日营业期限220033年9月29日至至2023年9月28日止止房地产产开发资资质二级级（曾经有后放弃）Ø江苏诚泰投投资集团团有限公司董事事长王北北城男，汉族，浙浙江温州州人，现现年35岁，中中共党员员，本科科学历。1995 年7月毕业于浙江乡镇工业学校“工业与民用建筑设计”专业，之后分分配在浙浙江省瑞瑞安市瑞瑞建建筑筑设计所所从事工工业与民民用建筑筑设计工工作，期间先后在浙江大学和中国石油大学修完大专和本科学历历。1998 年开开始涉足房地产投资。20088年12月整合公司资源，将江苏诚泰房地产产投资发发展有限限公司更更为现名名并担任任董事长长。在公公司发展展中积极极参与各各种社会会公益活活动，多多次受到到党中央央及地方方领导亲亲切接见见与鼓励，20009年被中国青年年报誉为商业步行街开发领域的领跑者。目前担任中国青青年企业家协会副秘书书长、人人民日报报大地理事会会常务理理事、中中国城市商业业网点建建设管理理联合会理事事、江苏苏省青商商会副会长、南京市鼓楼区政协委员、南京市温州商会常务副会长等社会职务。其中：任职时间间：2001年-20003 年年任职单单位：仪仪征亚泰房地产开开发有限公司担任任职务：董事长开发发项目：江苏省仪征市国庆庆路商业步行街项目简介：仪征市市国庆路商业步步行街是是公司在在扬州全额投投资的一一个商业业地产项目。步步行街位位于仪征市商业中心国庆路，全长500 米，街宽20 米，占地32,5000平方米，总建筑面积约4 万平平方米，总投资1.6 亿亿元。项目于20002年年11 月开开工，20033年12 月开街营业业，现在已成为仪征市最繁华的商业街区。任职时间间：2001年-20004 年年任职单单位：连连云港诚泰房地产产开发有限公司担任职务：董事开发项目：江苏省连云港市东东海晶都商业广场项目简介：东海步步行街晶都广场场项目是是由连云云港诚泰房地地产开发发有限公公司和中房集集团瑞安房地产开开发有限限公司共共同投资资，由连连云港诚诚泰房地产开开发有限限公司负负责开发建设设。项目目总占地地77.27亩亩，总建筑面积59,6337平方米，项目由一条步行街和一个商业广场组成。总投资2亿元人民币。项目于2002年9月开工，2003年12月31日交付。现已成为东海县最繁华的商业购物街区。任职时间间：2003年-20005 年年任职单单位：江江苏正泰房地产开开发有限公司担任任职务：董事长开发发项目：江苏省南京市正泰泰大厦项目简介：正泰大厦项目位于南京市鼓楼区定淮门大街与江东路交汇处，占地面积19亩，总建建筑面积6.66万平方米，总投资3亿元人民币，于2006年1 月1 日交付使用。任职时间间：2005年-20008 年年任职单单位：淄淄博瑞泰置业有限限公司担任职职务：董董事长开发发项目：山东省淄博市大都都会商业街项目简介：大都会商业街位于山东淄博市临淄区市场路，全街长600 米，占地70亩，总商业建筑面积4.55万平方米，总投投资2亿元人民币。项目于2008年10月1日全面开街，成为淄博市顶级的商业购物中心的街区。任职时间间：2006年-至今任职