6.项目分析预测(1)8166.docx

项 目 分 析 预 测规划设计单位环境单体设计房型建材周边商配合计10%0%10%25%4%3%会所小区配套人气品牌效应人文环境地理位置竞争个案100%0%10%13%8%25%BOBO汇汇馆权重比比分析预测测分析：规 划：从BBOBO汇汇馆的整体体来看，项项目的规划划比例占了了整体的110%。我我们 的住户户以年轻人人为主，而而项目周边边交通十分分便利，方方便、快捷捷、通 达的生生活条件正正是年轻人人所向往的的，所以在在产品的推推广上占了了一定 的优势势。设计单位：设计单位位目前在权权重比中的的优势尚无无法体现。环 境：BOOBO汇馆馆位于市区区内，但由由于在火车车站附近，周周边环境较较嘈杂， 人员流流动了量大大，在目前前情况下，必必须强化BBOBO汇汇馆内部的的环境 设计，汇汇馆内部环环境一定要要上档次，以以健康、前前卫、时尚尚、个性、舒舒适的超前前意识为主主题。另外外，BOBBO汇馆可可以设计一一个和楼盘盘相协调的的空中花园园，以提高高它的观赏赏性和舒适适感。单体设计：汇馆是一一个有211层的高层层商住楼，单单体设计成成为本项目目的一个重重要 元素和和亮点，也也会成为春春城市区内内的一道风风景线。前前卫、时尚尚、和谐的的单体设计计在比重当当中占到了了10%的的比例。房 型：强调调新城市主主义，引领领时尚的立立体空间，跳跳跃的小跃跃层让你有有空中 别墅的的居家感觉觉，可自由由组合家具具的室内空空间，开阔阔的视觉效效果， 迎合了了BOBOO一族的性性格，让BBOBOSS在这里可可以获得个个性的释放放。 房型比比重占到整整体权重比比四分之一一。建 材：BOOBO汇馆馆为了使客客户进一步步了解建材材及施工工工艺，实现现“高起点 规划、高高水平设计计、高质量量施工、高高标准管理理”的四高商商住楼，并并 开展“新材料、新新技术”的运用，让让专业化的的施工与管管理贯穿商商住 楼的整整个施工过过程，同时时选用新型型、优质、环环保的建材材设备，让让精 益求精精落到实处处。周边商配：汇馆周边边商配不算算齐全，在在未来的推推广中，利利用汇馆内内部完善的的配 套设施施来弱化商商配的不利利。会 所：在BBOBO汇汇馆内建立立设施完备备的健身娱娱乐休闲会会所，实现现“健康、 时尚、前前卫、个性性、另类”的生活环环境，让BBOBO一一族在会所所内随意 自在、体现个性，恣意挥霍自己的心情与感受。又可以和汇馆里的 新朋老老友一起重重温旧日的的时光，乐乐趣无限。会会所为本案案的推广 带来了了20%的的优势。小区配套：由于周边边环境配套套设施不尽尽完善，我我们无法改改变已有的的大环境，但但 是可以以通过先行行在汇馆内内部设置完完善的配套套设施，提提供更好的的配套 服务和和时尚生活活环境，为为业主生活活增添色彩彩。因此我我们建议加加强汇 馆生活活配套设施施的建设，在在楼宇内设设置BOBBO STTYLE会会所，让业业 主足不不出户便可可使其独特特的个性和和生活的乐乐趣在这里里得以激扬扬。人 气：本案案周边环境境嘈杂，存存在诸多隐隐患，在市市民眼中属属于较为杂杂乱的区 域。但但是它接近近市中心，是是多路公车车的始发和和终点站，客客流量较大大， 不乏城城市繁华的的气息。品牌效应：从品牌的的效应来看看，由于新新光地产是是首次在春春城房产市市场出现，在在 知名度度上有一定定的影响，所所以在产品品推广中不不占优势。人文环境：由于目前前周边区域域内没有院院校、图书书馆等文化化设施，因因此其文化化氛 围还达达不到一定定的水平，离离本案拟定定的要求有有一段差距距。惟有靠靠 BOBBO汇馆营营造一种健健康、前卫卫、时尚、个个性、另类类的人文环环境， 来吸引引年轻人的的注意力。地理环境：BOBOO汇馆在地地理位置上上有一定的的优势，因因它靠近市市区，且交交通十 分便利利。加之随随着大昆明明建设的全全面展开，昆昆明将成为为中国西南南新 的、重重要的移民民城市，在在昆明市政政府规定的的一环路内内只拆不建建的政 策下，势势必导致周周边地价的的升值，所所以将会带带来巨大的的投资商机机。竞争个案：BOBOO汇馆的核核心竞争楼楼盘几乎售售磬，它们们多以小户户型为主，总总价 普遍不不高，目标标消费群较较广，所以以销售业绩绩较佳。周周边楼盘中中，永 平苑开开盘至今已已超过一年年仍在销售售中，销售售率为600%，原因因是所剩 户型面面积较大造造成总价过过高；幸福福家园的销销售率为665，多多层销售 情况较较好（因有有集团购买买进入），而而高层因其其总价过高高造成市场场接受 度低，造造成后期销销售不利。综合上述分分析：BOOBO汇馆馆在房型设设计、会所所设置、价价格设定、销销售推广及及广 告策略略上极为重重要，关系系到整个项项目的成败败，本案所所提倡的是是一种 全新的的生活理念念，销售的的是一种新新新的、与与众不同的的生活方式式，在 春城具具有唯一性性、排他性性、权威性性！不同毛利率率的每月收收益分析成 本2017元元总面积270000毛 利2530354044第1月2013611510621511031076210784第2月402723251770251838201525201568第3月604084402832352573302287302353第4月805446604248503676453431403137第5月1006807755310654779604575503921第6月906372805882705337604705第7月1007080906617806099705489第8月1007352906862806274第9月957243856666第10月1007624907058第11月957450第12月1007842总 销销68077080735276247842说明：1、综合以以上分析，本本案若取440444的毛毛利；在第第1012个月左左右 的综综合收益较较高，风险险也较低。2、以上分分析中未考考虑银行成成本的影响响。3、数字的的单位为万万元。不同毛利率率下总销金金额随时间间变化曲线线30%35%40%45%25%说明：图中中X轴数字字的单位为为月，Y轴轴数字的单单位为万元元中国银行个个人住房贷贷款月均还还款参考表表户型面积456080平均单价290029002900总 价130500017400002320000首付金额（预付200%）261000348000464000借款金额1044000139200018560005年期 月月还款额（年利率44.77%）1959.172612.233482.9710年期 月还款额额（年利率55.04%）1109.361479.141972.1915年期 月还款额额（年利率55.04%）827.7771103.721471.6220年期 月还款额额（年利率55.04%）691.330921.7781229.04说明：表中中数字的单单位为元。6