海南省住宅区物业管理条例doc14(1)65071.docx

海南省住宅区物业管理条例【发布单位位】海南省省 【发布布文号】海海南省人大大常委会公公告第244号 【发发布日期】22004-08-226 【生生效日期】22004-09-001 【失失效日期】- 【所所属类别】地地方法规 海南省住住宅区物业业管理条例例 (海南南省人大常常委会公告告第24号号) 海南省人人民代表大大会常务委委员会关于于修改海海南省住宅宅区物业管管理条例的决定已已由海南省省第三届人人民代表大大会常务委委员会第十十一次会议议于20004年8月月6日通过过，现予公公布，自22004年年9月1日日起施行。 海南南省人民代代表大会常常务委员会会 22004年年8月266日 海南省人人民代表大大会常务委委员会关于于修改海海南省住宅宅区物业管管理条例的的决定 （20004年88月6日海海南省第三三届人民代代表大会常常务委员会会第十一次次会议通过过） 海南省第第三届人民民代表大会会常务委员员会第十一一次会议决决定对海海南省住宅宅区物业管管理条例作作如下修改改： 一、第十十三条修改改为：“业业主委员会会应当自选选举产生之之日起300日内，持持下列材料料向所在地地物业管理理行政主管管部门备案案： “（一）业业主委员会会章程； “（二二）筹备业业主委员会会和召开业业主大会的的有关原始始资料； “（三三）业主委委员会主任任、副主任任及委员名名单。” 二、第第二十条修修改为：“物物业管理公公司必须依依法取得资资质证书，并并按照资质质等级管理理的规定从从事物业管管理经营。” 本决决定自20004年99月1日起起施行。 海海南省住宅宅区物业管管理条例根根据本决定定作相应修修改，重新新公布。 海南省住住宅区物业业管理条例例 第一章 总 则 第一一条 为加加强物业管管理，提高高物业管理理的服务水水平，规范范物业管理理行为，维维护业主、使使用人和物物业管理公公司的合法法权益，提提供整洁、文文明、舒适适、安全的的居住环境境，根据国国家有关法法律、法规规，结合本本省实际，制制定本条例例。 第二条 本条例适适用于本省省行政区域域内住宅区区的物业管管理。 本条例例所称物业业，是指已已竣工并交交付使用的的住宅及其其附属的设设施、设备备和场地。 本条条例所称物物业管理，是是指业主组组成业主委委员会对其其物业的共共有部分和和共同事务务委托物业业管理公司司进行专业业管理的活活动。 本条例例所称业主主，是指物物业的所有有权人。 本条条例所称使使用人，是是指物业的的承租人和和业主之外外的其他实实际使用物物业的人。 本条条例所称物物业管理公公司，是指指依法设立立的从事物物业管理服服务的企业业法人。 第三条 物物业管理实实行业主自自治管理与与物业管理理公司专业业管理相结结合的管理理模式。 第四四条 省人人民政府建建设行政主主管部门对对全省的物物业管理进进行管理、监监督和指导导。 各市、县县、自治县县人民政府府确定的物物业管理行行政主管部部门对本行行政区域内内的物业管管理进行管管理、监督督和指导。 第二章 业业主自治管管理 第五条 业业主通过业业主大会及及其选举产产生的业主主委员会对对所属住宅宅区物业实实行自治管管理。 市、县县、自治县县物业管理理行政主管管部门可以以按照住宅宅与其附属属的共用设设施、设备备和场地的的相关情况况具体划定定物业管理理区域的范范围。 第六条 业主享有有对住宅区区物业共有有部分和共共同事务进进行管理的的权利，并并承担相应应的义务。 业主主享有下列列权利： （一）参参加业主大大会； （二）选选举和被选选举业主委委员会成员员； （三）表表决通过业业主公约、业业主委员会会章程和其其他有关物物业管理的的重大事项项； （四）监监督业主委委员会和物物业管理公公司的工作作。 业主履行行下列义务务： （一）执行行业主大会会和业主委委员会的决决议、决定定； （二）遵遵守业主公公约和有关关住宅区物物业管理的的规定； （三）按照照合同约定定缴纳物业业管理费、水水电费和维维修基金等等费用。 第七条 房屋已交交付使用且且出售房屋屋建筑面积积达到500%以上的的，售房单单位应当在在30日内内向所在地地物业管理理行政主管管部门报告告，并在物物业管理行行政主管部部门指导下下组织召开开首次业主主大会，选选举产生业业主委员会会。 具备成立立业主委员员会条件而而3个月内内没有成立立的，物业业管理行政政主管部门门应当在具具备条件的的6个月内内组织召开开首次业主主大会，选选举产生业业主委员会会。 第八条条 业主大大会是住宅宅区物业管管理的最高高决策机构构。业主大大会行使下下列职权： （一一）选举、罢罢免业主委委员会成员员； （二）制制定或修改改业主公约约和业主委委员会章程程； （三）批批准或终止止物业管理理委托合同同； （四）监监督业主委委员会的工工作，听取取和审议业业主委员会会的工作报报告； （五）决决定与业主主利益相关关的物业管管理方面的的重大事项项； （六）改改变或撤销销业主委员员会不适当当的决定。 第九条 业主大会会由全体业业主组成。 业主主大会必须须有持过半半数投票权权的业主（或或委托代理理人）出席席才能举行行。业主大大会选举业业主委员会会和通过业业主公约、业业主委员会会章程及决决定其他重重大事项，必必须经过全全体业主所所持票数过过半数通过过；决定其其他事项必必须经过出出席大会的的业主所持持票数过半半数通过。 业主主所持票数数按其拥有有的房屋建建筑面积计计算。建筑筑面积每110平方米米为1票，55平方米以以上不足110平方米米的计算为为1票，不不足5平方方米的不计计票。 第十条 业主大会会由业主委委员会负责责召集。业业主大会召召开7日前前，业主委委员会应当当将会议内内容及有关关事项书面面通知业主主和使用人人。 业主大会会每年至少少召开1次次。 业主大会会闭会期间间，持有330%以上上投票权的的部分业主主联名提议议可以召开开临时业主主大会。业业主委员会会应当在接接到该项提提议后155日内召开开临时业主主大会。逾逾期不召开开的，由物物业管理行行政主管部部门组织召召开。 第十一条条 业主大大会应当根根据国家法法律、法规规和本条例例，结合所所属物业的的实际，制制订业主公公约。 业主公公约是由业业主共同制制定的有关关物业的共共有部分和和共同事务务管理的协协议，业主主公约对全全体业主具具有约束力力。 第十二条 业主委员员会委员由由业主大会会从业主中中选举产生生。业主委委员会主任任、副主任任从委员中中选举产生生。业主委委员会委员员每届任期期两年，可可以连选连连任。 业主委委员会委员员应当由热热心公益事事业、责任任心强、能能模范遵守守物业管理理规章制度度和有一定定工作能力力的人员担担任。 业主委委员会成员员一般不领领取报酬。但但担任专职职工作的业业主委员会会成员或聘聘请的专职职工作人员员可以领取取报酬，具具体标准由由业主大会会决定。 第十三条条 业主委委员会应当当自选举产产生之日起起30日内内，持下列列材料向所所在地物业业管理行政政主管部门门备案： （一）业业主委员会会章程； （二）筹筹备业主委委员会和召召开业主大大会的有关关原始资料料； （三）业业主委员会会主任、副副主任及委委员名单。 第十四条条 业主委委员会是代代表全体业业主的合法法权益，遵遵照业主大大会的决议议、决定和和业主委员员会的章程程，对所属属物业区域域实施自治治管理的组组织。业主主委员会履履行下列职职责： （一）召召集和主持持业主大会会； （二）提提出业主公公约、业主主委员会章章程的草案案或修订草草案； （三）选选聘或解聘聘物业管理理公司，签签订、变更更或解除物物业管理委委托合同； （四）审审议物业管管理公司提提出的本住住宅区物业业管理年度度计划和财财务收支情情况； （五）审审议住宅区区配套工程程、重大维维修工程项项目及其他他物业管理理服务的重重大措施； （六六）听取业业主、使用用人的意见见和建议，监监督、检查查物业管理理公司的工工作； （七）教教育、督促促业主和使使用人遵守守物业管理理法律法规规和业主公公约； （八八）履行业业主大会赋赋予的其他他职责。前前款（二）至至（五）项项规定的事事项必须经经业主大会会批准。 第十五条 业主委员员会必须依依照国家有有关法律法法规和本条条例及业主主委员会章章程的规定定行使职权权，接受全全体业主、使使用人和物物业管理行行政主管部部门的监督督。 第十六条条 业主委委员会会议议由业主委委员会主任任根据工作作需要或者者1/3以以上委员的的提议召开开，但每年年至少召开开2次。会会议必须有有过半数委委员出席，作作出的决定定必须经全全体委员过过半数通过过，并以书书面的形式式由业主委委员会委员员签字认可可，存档备备查。 第十七条条 业主委委员会的活活动经费最最高不得超超过同期物物业管理费费总额的11%，从物物业管理费费中支出，具具体数额和和使用计划划由业主大大会审议决决定。业主主委员会的的活动经费费包括业主主大会和业业主委员会会会议的费费用、必要要的办公费费用和业主主委员会专专职人员的的报酬。 第十八条 住宅交付付使用后至至业主委员员会成立前前，对物业业的管理由由售房单位位负责，售售房单位可可以聘请物物业管理公公司进行管管理，也可可以自行管管理。 第三章 物物业专业管管理 第十九条条 物业专专业管理由由业主委员员会聘请具具有资质的的物业管理理公司进行行管理。 物业业管理公司司经业主委委员会的聘聘用，可以以依照国家家法律法规规和本条例例以及物业业管理委托托合同的约约定，对业业主所属物物业区域内内的房屋及及配套设施施、设备和和公共场所所进行日常常维护、修修缮，对环环境卫生、社社会治安、公公共秩序及及其他事务务进行日常常管理，并并为业主、使使用人提供供相关的服服务。 第二十十条 物业业管理公司司必须依法法取得资质质证书，并并按照资质质等级管理理的规定从从事物业管管理经营。 第二十十一条 物物业管理实实行招标投投标制度。具具体办法由由省物业管管理行政主主管部门报报省人民政政府批准后后实施。 第二十二条条 物业管管理公司接接受业主委委员会的委委托从事物物业管理服服务，应当当参照国家家制定的物物业管理委委托合同示示范文本与与委托方签签订物业管管理委托合合同，明确确双方的权权利义务关关系。物业业管理委托托合同应当当自生效之之日起300日内由物物业管理公公司报所在在地物业管管理行政主主管部门备备案。 第二十三三条 普通通住宅物业业管理收费费，应当遵遵循公平、合合理、公开开的原则。物物业管理收收费应当与与物业管理理服务水平平相适应。 普通住宅宅及普通住住宅中未售售出空置房房屋的物业业管理费,实行政府府指导价，以以业主的房房屋建筑面面积计算，具具体标准由由省价格主主管部门会会同省物业业管理行政政主管部门门按照物业业的类型、服服务项目和和服务标准准分类制定定。 政府制定定物业管理理费指导价价应当实行行听证会制制度。 高档住住宅的物业业管理服务务收费标准准通过招标标投标确定定。 为业主、使使用人个别别需求提供供特约服务务的服务收收费，由物物业管理公公司与业主主、使用人人协商议定定。 第二十四四条 物业业管理的服服务项目主主要包括绿绿化、清洁洁、保安、公公共设施设设备的日常常运行和保保养等。物物业管理公公司和业主主委员会可可以就以上上项目的部部分或全部部以及其他他双方约定定的服务项项目签订物物业管理委委托合同。 普通通住宅物业业管理费收收取的具体体标准由业业主委员会会与物业管管理公司根根据政府指指导价规定定的幅度在在物业管理理委托合同同中约定，并并报所在地地价格主管管部门备案案。未成立立业主委员员会的住宅宅区，普通通住宅物业业管理收费费不得超过过政府指导导价的基准准价标准。 第二十五五条 住宅宅物业管理理费的费用用构成按照照国家和本本省的有关关规定执行行。 第二十六六条 物业业管理费由由物业管理理公司按照照物业管理理委托合同同的约定向向业主逐月月收取。 物业业管理公司司应当每半半年公布一一次物业管管理费的收收支账目，接接受业主、使使用人的监监督。 物业管管理费的收收费项目、收收费标准等等应当向业业主、使用用人公开并并加以说明明，业主和和使用人有有权查询。 第二十七七条 已按按照本条例例规定向业业主收取物物业管理费费的，任何何单位和个个人不得再再向业主收收取性质和和内容相同同的费用。 物业业管理公司司不得擅自自提高收费费标准，增增加收费项项目，扩大大收费范围围。 未经业主主、使用人人的同意，物物业管理公公司自行提提供服务的的，业主、使使用人有权权拒绝支付付服务费用用。 第二十八八条 业主主共有的公公用设施、设设备、场地地以及房屋屋，可以由由业主委员员会委托物物业管理公公司经营，其其收益归全全体业主共共有，并入入维修基金金。 第二十九九条 物业业管理公司司应当在物物业管理委委托合同终终止或解除除后的100日内，向向业主委员员会办理以以下移交手手续： （一）移交交维修基金金、预交的的物业管理理费和结余余的维修养养护费； （二）移移交维修基基金账册、财财务账目清清单及其他他物业档案案资料； （三）移移交业主共共有的物业业管理用房房、经营用用房、场地地和其他财财物。 业主委委员会应当当在终止或或解除物业业管理委托托合同后的的10日内内报所在地地物业管理理主管部门门备案。 第三十条条 物业必必须经综合合验收合格格后，方可可将物业管管理权移交交给业主委委员会。分分期建设的的，配套设设施满足使使用功能要要求时，经经分期验收收合格的，可可以移交物物业管理权权。综合验验收或分期期验收不合合格的，业业主委员会会有权拒绝绝接受物业业管理权，售售房单位必必须继续承承担物业管管理费用。 第三十一条条 售房单单位向业主主委员会移移交物业管管理权时，业业主委员会会和物业管管理公司应应当按照国国家有关规规定做好物物业的接管管验收工作作。售房单单位及有关关单位对接接管验收中中所提意见见应当及时时处理。 第三十二条条 售房单单位在物业业综合验收收或分期验验收时，应应当向业主主委员会提提供物业管管理用房，其其产权属全全体业主共共有。尚未未成立业主主委员会的的，由所在在地物业管管理行政主主管部门代代为接收。未未提供房屋屋的，售房房单位应当当提供与管管理用房等等价的房款款。物业管管理用房的的面积按验验收的总建建筑面积的的1计算算，但最小小不得少于于30平方方米。 第三十十三条 售售房单位向向业主委员员会移交物物业管理权权时，应当当将属于全全体业主共共有的房屋屋及其他财财产，以及及下列所涉涉及的物业业文件资料料同时移交交： （一）物物业建设项项目的各项项批准文件件； （二）项项目工程规规划图、总总平面图、单单位工程竣竣工图和公公用设施设设备竣工图图； （三）单单位工程竣竣工验收资资料和物业业综合验收收或分期验验收资料； （四）其其他必要资资料。 第四章 物业的使使用 第三十四条条 业主、使使用人应当当遵守法律律、法规和和业主公约约的规定，爱爱护和正确确使用住宅宅区物业，正正确处理供供水、排水水、通行、通通风、采光光、维修、环环境卫生、环环境保护等等方面的相相邻关系。 第三十五五条 业主主对自有房房屋进行装装饰、装修修，应当遵遵守国家有有关规定和和业主公约约，对可能能影响他人人生活，危危及他人安安全、损害害他人利益益的，应当当事先告知知物业管理理公司。物物业管理公公司应当将将国家有关关规定和注注意事项告告知业主或或使用人。 凡涉涉及拆改房房屋主体结结构或明显显加大房屋屋荷载的装装饰装修工工程，业主主或使用人人必须按照照国家有关关规定报经经有关主管管部门批准准。因违反反国家规定定，装饰装装修不当造造成他人人人身财产损损害的，业业主或使用用人应当依依法承担法法律责任。 第三十六六条 任何何单位和个个人不得改改变物业区区域内按照照规划建设设的市政公公用基础设设施和公共共配套设施施的使用性性质，不得得占用物业业区域内的的道路、场场地。 第三十七七条 物业业管理公司司应当建立立健全物业业区域治安安管理制度度。因物业业管理公司司没有建立立健全治安安管理制度度或保安人人员违反保保安岗位责责任制度，造造成业主或或使用人损损失的，物物业管理公公司应当承承担相应的的法律责任任。 第三十八八条 由物物业管理公公司管理的的停车场，物物业管理公公司应当与与区域内的的车主签订订车辆停放放管理协议议，明确车车辆停放管管理的责任任关系和收收费关系。 车辆辆停放管理理的收费标标准由省价价格主管部部门统一制制定。 第三十九九条 业主主转让或出出租房屋时时，应当自自合同签订订之日起115日内，将将双方在物物业管理方方面的约定定书面告知知物业管理理公司。 第四四十条 住住宅区内业业主或使用用人的用水水、用电，应应当分户装装表，供水水、供电企企业收费应应当直接抄抄表到户。 水、电电收费应当当按照有关关规定和法法定计量器器具计量收收费。住宅宅区实行二二次供水或或停电时自自行发电的的，水费和和电费相应应增加该部部分的成本本费用，并并向业主和和使用 人人公开，接接受业主、使使用人和业业主委员会会的监督。 第五五章 物业业的维修 第四四十一条 住宅区依依法设立维维修基金。维维修基金专专项用于物物业共用部部位、共用用设施、设设备保修期期满后的大大修、更新新、改造。 第四四十二条 商品住房房在销售时时，购房者者与售房单单位应当签签定有关维维修基金缴缴交约定。维维修基金由由售房单位位在售房时时向购房者者一次性代代为收取。多多层楼房、别别墅一般按按照购房款款2%的比比例收取；高层楼房房及多层带带电梯楼房房一般按照照购房款33%的比例例收取。所所收维修基基金不计入入销售成本本。 公有住房房、职工集集资建房和和政府安居居工程的维维修基金的的筹集、使使用和管理理办法由省省人民政府府另行制定定。 第四十三条条 售房单单位应当在在为业主办办理房屋产产权证书之之前，将代代收的维修修基金移交交给所在地地物业管理理行政主管管部门代管管。条件具具备的小区区，经业主主委员会提提交业主大大会决定，可可以将维修修基金交给给业主委员员会或物业业管理公司司代管。 维修修基金由物物业管理行行政主管部部门代管的的，物业管管理行政主主管部门不不得干涉维维修基金的的正常使用用。 第四十十四条 维维修基金归归全体业主主共有，设设立专帐管管理，专款款专用，定定期接受业业主和业主主委员会的的检查与监监督。 维修基基金明细户户一般按照照单幢房屋屋设置。 第四四十五条 维修基金金的使用，由由物业管理理公司提出出年度使用用计划，经经业主委员员会审核、业业主大会批批准后实施施。 维修基金金不足时，应应当按照业业主委员会会的决定和和所拥有的的房屋建筑筑面积比例例，缴纳物物业维修基基金。 第四十六六条 物业业维修、更更新、改造造的费用，按按照下列规规定承担： （一）业业主自用部部位、自用用设施、设设备的维修修、更新、改改造费用，由由业主自行行承担； （二）物物业共用部部位、共用用设施设备备的大修、更更新、改造造费用，由由各幢房屋屋的业主按按照其占有有的房屋建建筑面积比比例分摊；依照本条条例设立维维修基金的的，在维修修基金中列列支；物业业共用部位位、共用设设施设备属属人为损坏坏的，其维维修、更新新费用由责责任人承担担。 （三）住住宅区的水水、电、煤煤气、通讯讯及有线电电视等管线线的维修养养护，由有有关供水、供供电、供气气、通讯、有有线电视等等单位负责责，维修养养护费用由由有关业务务单位承担担。 第四十七七条 物业业共用部位位、共用设设施设备进进行维修时时，相关业业主或使用用人应当提提供便利，予予以配合。 第六章 法法律责任 第四四十八条 物业管理理公司违反反本条例第第二十条规规定，未取取得物业管管理资质证证书从事物物业管理经经营的，或或者所经营营物业与其其资质等级级不相符合合的，由物物业管理行行政主管部部门责令停停止经营，没没收违法所所得，并可可处以50000元以以上200000元以以下的罚款款。 第四十九九条 物业业管理公司司违反本条条例第二十十七条第一一、二款规规定及物业业管理委托托合同，重重复收费、超超标准收费费或者擅自自增加收费费项目、扩扩大收费范范围的，由由价格主管管部门责令令改正，并并可依照有有关法律法法规的规定定进行处罚罚。 第五十条条 物业管管理公司违违反本条例例第二十九九条规定，售售房单位违违反本条例例第三十三三条规定，拒拒不移交有有关财产或或资料的，由由物业管理理行政主管管部门责令令其交出，经经责令仍拒拒不交出的的，物业管管理行政主主管部门可可以追缴，并并处以50000元以以上200000元以以下的罚款款。 第五十一一条 售房房单位违反反本条例第第三十二条条规定，不不提交物业业管理用房房，也不交交纳等价房房款的，由由物业管理理行政主管管部门责令令其提交，并并可处以1100000元以上3300000元以下的的罚款。 第五十二二条 业主主违反本条条例和物业业管理委托托合同，不不按照约定定缴纳物业业管理费的的，物业管管理公司可可以依照合合同约定收收取违约金金或滞纳金金；合同没没有约定的的，可以在在追缴期限限届满后每每日加收11的滞纳纳金。物业业管理公司司可以依法法向人民法法院申请支支付令或者者起诉。 第五十三三条 业主主、使用人人违反本条条例和业主主公约规定定的，物业业管理公司司有权予以以制止，要要求其限期期改正或提提请有关部部门处理；造成损失失的，责任任人应当依依法承担相相应的法律律责任。 第五五十四条 售房单位位、物业管管理公司或或业主委员员会挪用维维修基金的的，由物业业管理行政政主管部门门追回挪用用款项，没没收违法所所得；售房房单位、物物业管理公公司挪用造造成损失的的，必须依依法承担民民事责任；物业管理理行政主管管部门工作作人员挪用用的，给予予行政处分分；构成犯犯罪的，依依法追究刑刑事责任。 第五十五五条 业主主、使用人人、业主委委员会、售售房单位及及物业管理理公司之间间因物业管管理发生纠纠纷的，可可以向物业业管理行政政主管部门门申请调解解，也可以以依法申请请仲裁或向向人民法院院起诉。 当事事人对行政政处罚不服服的，可以以依照行政政复议法和和行政诉讼讼法的规定定申请复议议或向人民民法院起诉诉。 第七章 附附 则 第五十十六条 本本条例中有有关专业用用语的含义义为： （一）自用用部位，是是指业主所所购房屋内内部，由业业主自用的的卧室、客客厅、厨房房、卫生间间、阳台、天天井、庭园园及室内墙墙面、天花花板、地面面等部位； （二二）自用设设施设备，是是指业主所所购房屋内内部，由业业主自用的的门窗、卫卫生洁具以以及通向总总管的供水水、排水、燃燃气管道、电电线等设施施设备； （三）共共用部位，是是指一幢房房屋内由该该幢房屋的的业主共同同使用的门门厅、楼梯梯间、走廊廊通道、天天井、房屋屋承重结构构（包括基基础、承重重墙体、梁梁、柱、屋屋顶等）、室室外墙面等等部位； （四）共共用设施设设备，是指指物业区域域内或单幢幢房屋内，建建设费用已已分摊进入入住房销售售价格的共共用的上下下水管道、落落水管、水水箱、加压压水泵、电电梯、天线线、供电线线路、照明明、煤气线线路、消防防设施、绿绿地、道路路、路灯、沟沟、渠、池池、井、非非经营性车车场车库、公公益性文体体设施和共共用设施设设备使用的的房屋等。 第五五十七条 写字楼及及工业、商商业用房等等实行物业业管理的，可可参照本条条例执行。 第五五十八条 省人民政政府可以根根据本条例例制定实施施细则。 第五五十九条 本条例具具体应用的的问题由省省人民政府府解释。 第六六十条 本本条例自22000年年1月1日日起施行，海海南经济特特区城镇住住宅区物业业管理规定定同时废废止。