XXXX年上半年中国房地产政策评估报告_522743.docx

目 录 中国房地地产政策评估简介 1 2 3 4 评估背景景和目的 . 1 中国房地地产业中长期发展动态模型. 11 评估的方方法体系 . 3 数据来源源 . 3 主报告 1. 政策效果. 4 2. 效果评估. 8 3. 调整优化. 144 分报告一一 20100 年上半年中国房地产政策满意度调查报告. 177 1. 调查概述. 177 2. 购房者政策满意度调查 . 188 3. 房地产企业政策满意度调查 . 23 4. 专家政策满意度调查 . 227 分报告二二 中国房地地产业中长期发展动态模型对房地产新政动态模拟预测 . 331 分报告三三 20100 年上半年中国房地产市场总结分析报告 . 335 1. 土地市场分析. 35 2. 新房市场分析. 39 3. 二手房市场分析 . 42 4. 企业策略分析. 45 20100 年上半年中国房地产政策评估报告（第二期） 中国房地地产动态政策设计研究组 中国房地地产动态政策设计研究组 研究主持持： 住房和城城乡建设部政策研究中心 中国指数数研究院 联席组长长： 陈 淮：住房和城乡建设部政策研究中心主任 莫天全：中国指数研究院院长 联席副组组长： 秦 虹：住房和城乡建设部政策研究中心副主任 黄 瑜：中国指数研究院常务副院长 主要成员员： 雷 华、浦 湛、周 江、钟庭军、梁 爽、张 智、刘李峰、周 达、侯瑞波、葛海峰、 张化学、张秋芳、陈 晟、汪 勇、张 英、张志杰、刘海波、上官建华、刘 水、刘 萱 20100 年上半年中国房地产政策评估报告（第二期） 中国房地地产政策评估简介 1 评估背景景和目的 受发展阶阶段和国情所决定，影响我国的房地产市场的因素众多而又独特，既有人 口、土地地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有金融体系、 土地制度度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时影响较大。根 据房地产产业中长期发展动态模型的结果显示，政府政策影响市场常常成为中国房地产 业发展中中的"硬拐点"，因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产 市场的发发展进程。 房地产政政策既关乎国民经济增长的大局，又与广大民众安居乐业息息相关，因此 从政策的的制定到实施均受到社会各方面的关注。从国外经验来看，房地产政策评估是 确保房地地产市场长期健康发展必不可少的一个环节，但在我国，对政策本身及执行效 果的评估估和反馈却一直被忽视。 为了独立立研究和评估政府房地产政策，并为推动中国房地产业的健康发展提出合 理政策建建议，国家住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共同发起并组建 第三方""中国房地产动态政策设计研究组"，旨在： （ 1）独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，深入解读各有关部门涉及 房地产行行业的政策措施，并系统分析政策对我国房地产市场的影响； （ 2）从房地产发展实际出发，设计建立"房地产业中长期发展动态模型"，客观 描述我国国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律； （ 3）以全方位、前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考， 并根据未未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。 （ 4）构建政府、购房者和开发商的交流机制和平台，使得各方在获得真实有效 信息的基基础上来调整自身的行为，促进房地产市场的平稳健康发展。 2 中国房地地产业中长期发展动态模型 在对国外外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的 国民经济济动态模型和行业模型，我们从中国房地产发展实际出发，设计建立了一个"房 地产业中中长期发展动态模型"来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设 计。该模模型分为房地产供给、房地产需求、房地产价格、城镇居民收入、房地产政策 和房地产产人口，6 个模块共 222 个方程。 1 中国房地地产动态政策设计研究组 国外房地地产市场模型 （国际房房地产市场宏观模型，美国大城市 房地产市市场模型，爱尔兰房地产市场供需 模型和芬芬兰房地产市场模型） 国民经济济宏观动态模型 （中国宏宏观经济季度模型） 其他行业业模型 （中国农农业政策分析和预测模型 CAAPSiiM) 中国房地地产市场研究 房地产业业中长期发展动态模型 房地产 供给 模块 房地产 需求 模块 房地产 价格 模块 城镇居民民 收入 模块 房地产 政策 模块 房地产 人口 模块 房地产业业中长期发展动态模型具有如下几个优势： （ 1）该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习的基础 上，吸纳纳了众模型之长，既能客观描述房地产行业的内在规律，又能进行政策评估和 设计。 （ 2）采用了比较先进的动态建模方法，"检验，检验，再检验"的建模思想贯穿 整个模型型的设计和估计。并采用了协整理论，避免了非平稳时间序列产生的"伪回归"。 （ 3）引入了误差修正模型（ECMM），因而既能较好的描述房地产行业运行的长 期内在规规律，又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性。 （ 4）遵循宏观经济模型小型化的趋势，使基本模型保持在比较小的规模，着重 分析重要要变量，不仅有利于对房地产行业运行规律的把握，也使分析更易于进行。 （ 5）充分考虑了房地产政策，人口和大城市这些之前研究中被探讨得不够深入 却又十分分重要的因素，使得模型能更客观的体现房地产内在规律。 2 20100 年上半年中国房地产政策评估报告（第二期） 3 评估的方方法体系 在评估的的方法体系上，我们采取定量分析和定性分析相结合, 构建"房地产业中 长期发展展动态模型"与问卷调查相结合的方法。 外部环境境因素 发掘房地地产 市场长期期规律 动态模型型 政府政策策因素 房地产政政策 效果评估估 房地产市市场 内部因素素 开发商 购房者 问卷调查查 调查结果果 专家 4 数据来源源 数据样本本区间为19997至20009年，涵盖中国房地产市场发展的主要发展阶段，主要 包括： CRREISS 中中指数据 国家统计局统计年鉴、中国房地产统计年鉴 中国人民银行发布的公开数据 各城市房地产交易中心发布数据 其他数据来源 同时我们们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性。 3 中国房地地产动态政策设计研究组 主报告 以 1 月 100 日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后 4 月 15 日出台了的新国十条加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。 从房地产产调控的启动到深入，政府始终坚持"抑制投资投机性购房需求"和"加 大房屋供供应力度"两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地 产市场""越调越涨"的怪圈，促进房地产市场的长期健康发展。 在上半年年一系列政策的影响下，房地产市场已出现了显著变化，本报告从政策本 身及其影影响出发，对上半年房地产政策进行了分析评估，并提出了未来房地产政策调 整优化建建议。 1. 政策效果 1.1 房地产新政对购房需求影响显著，上半年重点城市住宅成交同比 下降显著著 房地产新新政提出了实施差别化的信贷政策，并提出在部分房价上涨过快地区可暂 停发放购购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款 支持购买买多套住房的投机投资性行为，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空 间，实现现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。 虽然今年年 11-4 月房地产成交增速较大，但在房地产新政影响下，5、6 两个月主 要城市市市场成交显著下降，导致上半年主要城市成交面积相比 099 年同期水平普遍下 跌。重点点城市中，仅武汉和青岛成交面积同比 099 年上半年有所上升；杭州、上海、 深圳、南南京、苏州、厦门、福州等地上半年成交量相比 099 年同期，下跌幅度均超过 50%。 从具体城城市来看，北京 220100 年上半年月均成交面积 995.33 万平方米，大幅低于 06，007 和 099 年同期水平，与 088 年同期成交量基本持平，其中 6 月北京市商品住宅 销售 449611 套，成交面积 522.799 万平方米，环比下跌 166.411%； 上海 20010 年上半年 月均总成成交面积 1003.33 万平方米，为近四年来的最低点，同比 099、08、07 和 066 年 分别下跌跌 500%、30%、54%和 422%；深圳 20010 年上半年月均成交面积 211 万平方米， 4 20100 年上半年中国房地产政策评估报告（第二期） 与 099、07、06 年同期相比分别下跌 677%，40%和 644%，甚至大幅低于 088 年同期水 平（188%），深圳单月数据显示，今年 1 月份成交量为最高点，达到 355 万平方米，此 后至今单单月成交量都未能超过 1 月份水平。 表：20010 年上半年主要城市交易情况一览 城市 北京（不不含政策性住房） 上海 天津 重庆 深圳 杭州 南京 武汉 成都 苏州 青岛 厦门 福州 套数 403112 598440 422883 1038857 144552 112334 197009 684337 186886 379991 102995 95366 20100 年上半年 面积 (万) 483.29 620.28 434.22 984.41 126.53 132.11 216.53 704.12 435.26 191.33 367.90 119.53 105.59 同比 09 年年 -43.73% -49.75% -22.74% -12.50% -67.10% -63.23% -50.94% 10.227% -27.67% -52.64% 9.600% -51.55% -63.72% 数据来源源：CREEIS 中指数据、fdcc.sooufuun.ccom 1.2 综合政策效应有力遏制了房价继续上涨，房价调整已经出现 本次房地地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成综合政策效应，有力遏制了 房价的继继续上涨。 从市场数数据看，部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制。1-66 月， 全国商品品房销售均价涨幅较 20009 年下降 188.7 个百分点，其中 5 月份全国商品房销售 均价今年年首次出现环比下降，全国 700 个大中城市房屋销售价格指数同时也显示 6 月 份价格指指数环比下降了 0.1%。 从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销 售均价涨涨幅回落速度最快，从二手房的交易情况来看，二手房的价格调整速度快于新 房，前期期房价暴涨区域二手房价格已经出现下降，北京的望京、通州、亦庄等区域的 二手房均均价降幅在 20000 元左右。 5 中国房地地产动态政策设计研究组 图：19999-20110 年年全国商品房和住宅均价及其环比增速 图：20007-20110 年年七十个大中城市房屋销售价格 指数数环环比走势 53000 48000 43000 38000 33000 28000 23000 18000 元/平方方米 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 20000 20001 20002 220033 20004 20005 220066 20007 20008 220099 110:11-4 10:1-55 100:1-6 商品房均均价 商品房均均价增长率 商品住宅宅均价 商品住宅宅均价增长率 01 03 05 07 09 11 01 03 05 07 09 11 01 03 05 07 09 11 01 03 05 07- 07- 07- 07- 07- 07- 08- 08- 08- 08- 08- 08- 09- 09- 09- 09- 09- 09- 10- 10- 10- 数据来源源：CREEIS 中指数据、fdcc.sooufuun.ccom 1.3 土地市场价格较 099 年下半年出现下滑，推动房价继续上涨动力不 在 本次房地地产调控提出 20010 年将供应住宅用地计划是 188.5 万公顷，是 20009 年 2.4 倍，是过过去五年平均水平的 3.1 倍，其中商品房用地和保障性住房用地均大幅超过往 年。另一一方面，此次调控提出完善土地招拍挂制度，探索"综合评标"、"一次竞价"、 "双向竞竞价"等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。目前北京、上海等城 市已尝试试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块，地价水平明显低于先前通过 拍卖出让让的地块。 土地市场场数据显示，20110 年上半年，全国 1000 个城市住宅用地楼面地价为 18863 元 /平平方米，较 20009 年下半年下降 9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于 下行阶段段，6 月随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升， 但仍然维维持在 16600-20000 元之间，低于 20009 年下半年的价格水平。衡量土地市场热 度的关键键指标住宅用地溢价率显示，自五月份以来北京、杭州、重庆、南京和大连等 重点城市市的溢价率出现了大幅下滑，从 1-4 月的平均超过 800%的溢价率跌至 5、6 月 份的不足足 400%，其中北京的溢价率更是下跌了将近 1000%。 在土地价价格受到平抑，土地市场逐渐恢复理性的背景下，土地成本在房地产开发 企业的项项目成本的比重将大幅下降，土地价格因素推动房价继续上行的动力不在， 6 20100 年上半年中国房地产政策评估报告（第二期） 图：20009 年 1-6 月全国 1000 个城市住宅用地楼面均价 图：20110 年上半年重点城市住宅用地溢价率 1160% 120% 80% 40% 0% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 北京 杭州 重庆 南京 大连 数据来源源：CREEIS 中指数据、fdcc.sooufuun.ccom 1.4 房地产市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者间的 相互影响响 房地产市市场未来的走向将取决于成交量、房价和地价三者之间的互动关系，具体 而言：（1）成交量的持续低迷，将对房价的下降产生极大的压力；（2）未来商品房的 成交量将将取决于商品房价格的调整幅度，房价调整的幅度越大，成交量反弹的幅度也 就越大；（3）未来商品房的价格的调整底线将取决于土地的重置成本，因此作为房地 产开发最最主要的成本，土地价格又在一定程度上直接决定了未来商品房的定价，如果 房地产企企业降价后可获得更为低廉的土地，他们将拥有更大的动力和空间来对房价进 行调整，这需要地方政府理性地对房地产市场进行判断，合理确定出让土地的价格。 总体而言言，未来尽管不同的城市、不同的项目将会出现不同程度的价格调整，但 未来房地地产市场的走向无疑将取决于成交量、房价、地价三者之间的相互影响。 图：商品品房价格、商品房成交量和土地价格三者联动图 未 来 商 品 房 的 成 交 量 取 决 于 未 来 商 品 房 价 格 调 整 幅 度 取 决 于 未 来 土 地 价 格 调 整 幅 度 未 来 商 品 房 价 格 调 整 的 底 限 取 决 于 未 来 土 地 的 重 置 成 本 资料来源源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 7 中国房地地产动态政策设计研究组 2. 效果评估 我们认为为在房产新政出台后，房地产市场变化与政策预期方向基本一致，调控政 策现成效效，其具体体现在房价地价预期、房地产市场供求关系、房地产市场结构和业 态增长、房地产企业盈利模式等四个方面的转变。 2.1 调控政策促使市场对房价地价预期的转变 以 4 月 155 日新国十条为代表的房地产调控措施级别高、力度大、措施严，有力 的促使了了市场对房价地价预期的转变。在此之前地方政府、开发企业、购房者及社会 各方面对对房价和地价的上涨预期高度一致，高价地王不断出现，房价上涨迅速，房地 产市场的的投机情绪漫延，恐慌性购房加剧，今年第一季度的购房杠杆率同比显著提高， 市场上不不理性和不健康的因素开始扩散，社会的不满情绪加剧。在一个有投机的市场 中，预期期的高度一致将使市场难以控制。 调控房价价的政策出台后，社会各方面对房价的未来预期已经出现了显著变化，这 是一项重重要的积极的调控成果。本研究组的消费者调查表明，36.1%的的购房者对本轮 房地产调调控有比较大的信心，同时 559%购购房者持有房价下行预期，其中 119.88%的购 房者认为为房价将会出现大幅下跌，房地产调控措施的效果十分明显。 图：一、二季度购房者房价走势认知对比 图：购房房者对政策的信心 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.0% 0.0% 39.22% 34.11% 14.66% 9.1% 9.3% 19.88% 19.88% 16.77% 13.55% 11.00% 8.5% 15.11% 13.99% 36.11% 5.8% 2.5% 30.99% 非常大 比较大 比较小 非常小 没信心 大幅上涨涨 小幅上涨涨 保持稳定定 小幅下降 二季度 一季度 大幅下降降 不好说 数据来源源：中国指数研究院·中指调查 8 20100 年上半年中国房地产政策评估报告（第二期） 2.2 调控政策促使房地产市场供求关系的转变 与此前紧紧缩性调控政策不同，此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时， 继续支持持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有改变去年下调的开发企业 200% 的资本金金比例，保护了房地产开发企业的积极性，另一方面政府通过大幅提高商品住 宅用地供供给，增加了商品房的有效供给，根据国土部计划，20110 年仅中小套型商品 住房用地地供应规模即超过 20009 年各类住房用地总和 7.65 万公顷，政府增加市场供应 的意图十十分明显。 市场数据据显示，上半年房地产开发投资增长迅速，1-66 月全国完成房地产开发投 资 1997477 亿元，同比增长 388.1%，1-66 月，全国商品房新开工面积累计达到 8.05 亿 平方米，同比增长 677.9%； 从土地供应来看，上半年 1000 个城市住宅用地累计供应 量同比增增长 1000% ；累计成交量 1444200 万平方米，同比增加 855%，以上三项房地产 市场供应应的前导指标都处于历史高位，表明房地产市场的未来供应将十分充足。 在保证商商品房供应的同时，本次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度，政 策提出确确保完成 20010 年建设保障性住房 3000 万套、各类棚户区改造住房 2880 万套的 工作任务务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应。 由于商品品房成交面积的持续下降和批准上市面积的增加，和 20009 年相比，20110 年 1 至 6 月份重点城市销供比皆出现了较为明显的下降，其中，武汉销供比由 20009 年的 22.1 下降至 0.9，杭州销供比由 20009 年的 1.4 下降至 0.7，北京和上海销供比也 下降了 0.33，市场供求关系的转变逐步形成。 图：20008-20110 年年 1-5 月月房地产累计开发投资 图：20007 年至今主要城市商品住宅销供比及其同比增速 （以面积积计算） 2 1- 4 1- 6 1- 8 1- 3 1- 5 1- 7 1- 9 1- 2 1- 4 1- 6 1- 8 1- 3 1- 5 1- 10 12 11 10 12 1- 1- 1- 1- 1- 07: 07: 07: 07: 08: 08: 08: 08: 09: 09: 09: 09: 10: 10: 07: 07: 08: 09: 09: 数据来源源：CREEIS 中指数据、fdcc.sooufuun.ccom 9 中国房地地产动态政策设计研究组 2.3 调控政策促使房地产市场结构和业态增长趋势的转变 本次调控控区分了房价上涨过快城市和一般城市，在规定了基本的调控措施的基础 上，授权权地方政府根据当地情况采取不同程度的调控措施，避免了房地产调控"一刀 切"。一一般而言，北京、上海、广州和深圳四个一线城市被认为是房价涨幅较快的区 域，这些些城市也出台了相对更为严格的调控措施，如北京提出同一购房家庭只能在本 市新购买买一套商品住房，深圳提出对非本地常住居民暂停发放购房贷款，这些措施都 有利的抑抑制了投资投机性购房需求，市场数据显示在有区别的房地产调控措施的影响 下，从 3 月开始，一线城市成交量同比增长率的降幅大大超过二线城市，二线城市成 为全国房房地产市场中的"稳定器"。 在一线城城市房地产市场增长乏力的背景下，二三线城市的房地产市场却持续发 力，20009 年至今国家批复的重点区域规划绝大部分位于二三线城市，国家意欲加快 二三线城城市发展步伐的目的十分明确，近年来房地产开发企业新增的土地储备绝大多 数也都在在二三线城市，可见二三线城市未来将在全国房地产市场结构中占据主导地 位。 从房地产产业态增长趋势来看，房地产调控措施将给商业地产带来新的机遇。现行 商业地产产贷款政策规定商业用房的贷款首付比例不得低于 500%，期限不能超过十年， 且贷款利利率是同期同档次利率的 1.1 倍，由于首付和贷款利率较高，因此商业类地产 的发展受受到一定的局限；而本次房地产调控大幅提高了第二套及以上房的首付比例和 利率水平平，商业地产贷款成本高的劣势已不复存在。从商业地产和住宅的价格走势来 看，近年年来商品住宅的价格增速在大部分时间内都超过了商业营业用房，在某些区域 甚至已经经出现了住宅比商业更贵的"住商倒挂"的情况，因此未来商业地产成为投资 者关注的的重点领域。 另一方面面，目前我国居民消费的比重仅为 300%，低于同阶段可比国家 200 个百分 点，下一一时期的经济结构调整将改变对投资的过度依赖并大幅提高消费对经济的拉动 作用，而而居民消费能力的提升将增加对社会消费品的需求，进而带动商业地产需求的 旺盛。同同时，国外经验显示第三产业占 GDDP 比重超过 500%的时候，商业地产将进入 加速发展展阶段，而国内第三产业的发展速度也显示中国正接近这一阶段。在此背景下， 未来居民民消费能力的提升也将给商业地产带来重大机遇。 总体而言言，本轮房地产调控政策将推动全国房地产市场结构由一线城市主导逐渐 转为二三三线城市主导，并促进商业地产的繁荣发展。 10 20100 年上半年中国房地产政策评估报告（第二期） 图:20010 年上半年一二线城市商品房成交量同比增长率 90% 60% 30% 0% -30% -60% -90% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 图：商业业住宅和商业营业用房价格走势图 一线城市市 二线城市市 数据来源源：CREEIS 中指数据、fdcc.sooufuun.ccom 表：20009 年至今中央政府批准的区域规划 受惠地区区 珠江三角角洲 上海 福建省 江苏省 珠海市 规划主题题 黄河三角角洲高效生态经济区发展规划 推进海南南国际旅游岛建设发展 促进中部部地区崛起规划 辽宁沿海海经济带发展规划 重庆两江江新区 规划主题题 珠江三角角洲地区改革发展规划 两个中心心 加快建设设海峡西岸经济区 江苏沿海海地区发展规划 横琴总体体发展规划 受惠地区区 山东省 海南省 中部六省省 辽宁省 重庆市 资料来源源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 2.4 调控政策促使房地产企业盈利模式的转变 过去十余余年，国内房地产企业的盈利模式基本可以概括为"低价获得土地，高杠 杆率融资资开发"，该盈利模式的关键在于银行融资可以弥补房企自有资金的不足，同 时低价土土地可通过分期开发等方式来分享未来地价房价的升值；但本次房地产调控措 施在很大大程度上压缩了房企利用低价地和高杠杆率的盈利空间，主要依靠现有