某物业管理工作手册113105.DOC

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.物业全面管理手册 第一一节 任务和岗岗位设置 一、任任务 物管部部是实施公公司辖区范范围内的工工程管理，保保障设备、设设施正常运运行的职能能部门。物物管部的管管理具有严严密的科学学性和较高高的技术性性，它是为为用户创造造安全、文文明、舒适适、方便的的商住环境境的基本保保证和坚强强后盾，是是反映公司司服务水准准、良好形形象和声誉誉的重要标标志。 物管部部的职责范范围如下： l、负负责公司管管辖范围内内商住房的的电力系统统、消防系系统、电梯梯系统、空空调系统、给给排水系统统的运行管管理、维护护保养和故故障检修以以及保安保保洁等。 2、负负责公司公公共设施、设设备的维修修保养。 3、负负责用户室室内二次装装修的申批批、监管。 4、负负责对用户户室内设施施、设备提提供有偿维维修服务。 5、负负责大楼外外委工程的的监管工作作。 6、负负责公司管管辖范围内内的保安、消消防工作。 7、负负责公司管管辖范围内内的保洁工工作。 8、负负责公司管管辖范围内内的土建维维修工作。 二、物物管部组织织结构图 第二节节 物业管管理部岗位位职责 (一)物业管理理部经理 1、在在公司总经经理的领导导下，全面面负责物管管部的各项项工作。 2、负负责公司所所辖房屋建建筑，公共共设施，机机电设备、消消防设备等等技术和管管理工作； 3、负负责制定本本部门的各各项管理制制度及应急急措施，确确保质量管管理体系在在本部门有有效运行； 4、负负责向经营营户及消费费者提供日日常维修、保保安、保洁洁、仓储维维修等服务务。 5、负负责对本部部门各班组组的工作进进行检查，指指导； 6、负负责经营户户及消费者者装修申请请、审批工工作及较大大规模的装装修验收工工作； 7、负负责参与楼楼宇工程验验收交接工工作及制定定楼宇工程程验收实施施计划。负负责组织新新接物业的的机电设备备运行调试试工作； 8、负负责对本部部门发生的的重大事故故，组织调调查分析及及处理工作作； 9、对对采购物资资和提供服服务的供方方进行评价价； 10、负负责审核本本部门提交交的物品申申购报告，交交主管领导导审核的并并报总经理理批准； 11、负负责本部门门水、电等等各专业技技工的工作作技能的培培训及考核核计划的制制定，并配配合物管部部组织实施施；确保其其正常运行行。 12、监监督、组织织实施与物物业管理有有关的计量量检测设备备的定期校校准工作。 13、全全面规划公公司服务设设施、消防防设施的添添置、安装装、调试、运运转和维修修等工作，为为质量管理理体系的正正常运作提提供保障； 14、负负责收集设设施、设备备运行原始始记录，并并进行统计计分析，为为提高运行行质量提供供依据。 15、组组织领导工工程技术人人员的岗位位培训。 （二）设设施设备组组组长 1、 在物管部部经理的领领导下，全全面负责设设施设备组组的各项工工作。 2、安安排执行所所辖设备的的定期保养养规定及参参与执行有有关的技改改项目。 3、监督督执行部门门的工作指指令。 44、负责跟跟踪工作单单的作业情情况。 55、定期组组织班组员员工进行技技术和安全全生产等业业务知识交交流。 66、做好本本班组的技技术档案、维维修保养记记录和交接接班记录等等原始记录录的管理与与存档。 7、负责责监督、跟跟踪相关外外委项目的的进展情况况。 8、及时时反馈常用用物料、维维修零件、工工具等材料料的品质情情况。 9、负负责公司维维修设备、材材料的采购购。 10、负负责本小组组的劳动纪纪律考核，并并每月上报报综合部。 (三)强、弱电电维修员 1、在在设施设备备组组长的的领导下，管管理强、弱弱电系统所所辖设备。 2、制制订并监督督执行强、弱弱电系统的的设备定期期保养规定定及技改项项目方案。 3、填填写本系统统的操作要要求和工作作指令。 4、提提出本系统统的备料计计划，协助助采购专业业性较强的的工具或零零件。 5、负负责本系统统的外委项项目(含外委工工程、代维维修工程以以及仪器、仪仪表、工具具送检)的洽谈审审定，监督督并验收。 6、负负责与相关关业务主管管部门进行行业务联系系。 7、负负责本系统统各类图纸纸和资料的的收集、分分类。 8、负负责管辖范范围内弱电电系统（包包括消防系系统和通讯讯系统）的的日常运行行、保养、维维修。 99、负责配配合电信部部门对直线线电话、专专线电话的的开通及维维修联系。 10、负责配合电信部门对用户电话系统的维护。 11、负负责对消防防系统中水水系统和风风系统的设设备进行定定期检查和和维护保养养。协助水水电维修组组对消防系系统中的电电气部分进进行维护保保养。 12、负负责管辖范范围内所有有公共设备备的应急维维修。 13、设设备责任人人每周一次次巡查责任任设备；每每月一次清清洁责任设设备及周围围环境卫生生。 （四）空空调给排水水维修员 1、在在设施设备备组组长的的领导下，管管理空调及及给排水系系统所辖设设备。 2、制制订并执行行空调及给给排水系统统的设备定定期保养规规定及技改改项目方案案。 3、填填写本系统统的操作要要求和工作作指令。 4、提提出本系统统的备料计计划，协助助采购专业业性较强的的工具或零零件。 5、负负责本系统统的外委项项目（含外外委工程、代代维修工程程及仪器、仪仪表、工具具送检）的的洽谈审定定，监督并并验收。 6、负负责与相关关业务部门门进行业务务联系。 7、负负责本系统统各类图纸纸和资料的的收集、分分类。 8、负负责空调系系统（包括括风机）的的日常运行行和维护保保养。协助助水电维修修组对空调调系统中相相关的电气气设备进行行维护保养养。 9、负负责给排水水系统（包包括阀门、管管道）的维维护保养。协协助水电维维修组对给给排水系统统中相关的的电气设备备进行维护护保养。 10、在在非供冷期期内设备责责任人每周周一次巡查查责任设备备；每月一一次清洁责责任设备及及周围环境境卫生。 11、负负责大楼管管辖范围内内所有公共共设备的应应急维修。 （五）电电梯维修员员 1、负负责监视和和掌握各电电梯的运行行状态，保保证电梯的的正常运行行； 2、完完成电梯的的定期保养养； 3、电电梯机房发发现故障时时，应立即即进行检修修，并做好好记录，如如无法修理理，应立即即与厂家联联系，同时时做好记录录； （六）水水电维修员员 1、负负责低压配配电室、电电梯机房、楼楼层电气小小室的日常常运行、维维修、保养养。 2、负负责管辖范范围内所有有公共设备备的应急维维修。 3、每每月两次发发电机试运运行。 44、负责大大楼立面照照明灯具的的启、停。 5、负负责用户室室内水电设设备的有偿偿维修服务务。 6、负负责电气设设备、各配配电箱（柜柜）表面清清洁。 7、设设备责任人人每周一次次巡查责任任设备；每每月一次清清洁责任设设备及周围围环境卫生生。 （七）给给排水维修修员 1、在在设施设备备组组长的的领导下，负负责管理给给排水系统统设施设备备； 2、负负责对给排排水系统设设施设备进进行保养、维维修； 3、负负责本系统统各类图纸纸资料的收收集、保管管； 4、负负责每天两两次巡视给给排水设施施设备，并并做好记录录； （八）土土建维修管管理员 1、在在物管部经经理的领导导下，负责责房屋的维维修，并管管理杂工。 2、制制订房屋的的定期保养养规定及改改造方案。 3、负负责房屋维维修外委项项目的洽谈谈审定，监监督并验收收。 4、负负责与相关关业务部门门进行业务务联系。 5、负负责房屋建建筑结构各各类图纸和和资料的收收集、分类类。 6、负负责室内二二次装修的的初审。 （九）保保安消防管管理员 1、在在公司物管管部经理的的领导下，全全面负责保保安消防组组行政管理理工作，组组织和引导导部属员工工学习法律律法规和业业务技术知知识，培养养和提高改改进的整体体政治思想想素质和业业务工作能能力； 2、督督促保安人人员严格执执行公司有有关规定，对对成绩突出出人员给与与奖励，对对工作失职职人员进行行教育和提提出处理意意见，维护护公司和客客户利益，预预防各类事事故发生； 3、认认真学习消消防安全规规定、消消防法、重重庆市消防防安全条例例，贯彻彻执行上级级有关指示示精神和消消防工作方方针，坚守守岗位，负负责编制消消防工作计计划，定期期向领导汇汇报有关工工作及存在在的问题，提提出整改意意见； 4、经经常对重点点防火部位位和易燃易易爆物品进进行检查，加加强消防设设施的维护护管理，对对检查出的的隐患督促促整改，及及时消除隐隐患，协助助主管领导导和有关部部门建立健健全各项安安全防火责责任制。 5、负负责指导监监督公司管管理物业范范围内的安安全防范和和消防管理理工作，协协调公安机机关处理相相关的重大大刑事案件件和火灾事事故； 6、负负责应聘保保安员的资资格审核； 7、负负责做好保保安，消防防用品的采采购、验证证、监督管管理，并对对需要维修修品提出申申请。 8、负负责消防器器材的管理理。 （十）保保安员 1、在在指定岗位位认真值勤勤，按照公公司规定，积积极完成工工作任务； 2、根根据指责规规定，负责责做好本责责任区的防防火、防盗盗、防暴、防防破坏、防防事故等工工作，确保保安全； 3、根根据值勤要要求，夜间间检验出入入人员证件件，防止未未经许可的的人员、车车辆、物资资擅自进出出责任区，维维护责任区区内的治安安秩序； 4、坚坚守岗位，认认真做好巡巡逻、检查查、防卫、守守夜等工作作，预防责责任区内发发生刑事案案件和治安安灾害事故故； 5、协协助处理责责任区内发发生的有关关治安事件件，及时报报告上级并并作好值班班纪录； 6、服服从命令，听听从指挥，积积极完成上上级领导安安排的临时时性工作任任务。 （十一一）保洁库库房管理员员 1、制制定分管清清洁卫生区区域的标准准和要求； 2、熟熟知掌握各各类建材、玻玻璃、不锈锈钢等所需需的清洁剂剂，并根据据所需量进进行购买； 3、与与社区清洁洁服务保持持联系，注注重商场的的外部形象象； 4、每每天对商场场各楼进行行卫生检查查，不低于于四次； 5、对对原材料进进行妥善保保管，有计计划进行发发放，每月月盘点一次次； 6、协协调保洁部部和其他有有关部门的的工作联系系，维护公公司的内、外外清洁卫生生形象。 （十二二）保洁员员 1、熟熟悉分管清清洁卫生区区域的情况况，掌握清清洁工作必必要的标准准和要求； 2、熟熟悉掌握各各类清洁工工具，清洁洁剂的使用用方法，熟熟知各类建建材、玻璃璃、不锈钢钢等的保洁洁方法； 3、严严格按清洁洁规范操作作，以防损损坏设施、设设备； 4、保保持分管区区域的清洁洁水准，工工作次数每每天不少于于4次； 5、节节约使用清清洁原料，爱爱护使用各各种清洁用用具； 6、接接受主管、领领班的监督督检查，不不断改进工工作； 7、对对待商家和和顾客要热热情、大方方，为我们们提供方便便； 8、文文明用语，着着装整齐，佩佩带工作牌牌上岗。 （十三三）库管员员 1、在在保洁库房房管理员的的直接领导导下，负责责处理本小小组的日常常事务。 2、对入入库的物品品进行安全全检查，熟熟悉储存物物品的分类类、性质。 3、负责库房物品的安全保护工作，防止物品丢失。 4、每月进行一次防火检查，消除火灾隐患。 5、负责库房各类帐簿的建立、登记，并保管好记录。 内部管管理规定 一、值值班管理规规定 1、值值班员工必必须严格坚坚守岗位，不不得私自离离岗、串岗岗。未经批批准擅自脱脱离岗位者者，作违反反劳动纪律律处理；造造成损失的的，追究其其经济责任任。 2、值值班员工必必须集中精精力，保持持警觉，认认真工作，不不得麻痹大大意或做任任何与值班班岗位无关关的事情。 3、值值班员工必必须服从组组长的安排排，听从调调配，执行行组长的工工作指令。 4、值值班员工必必须严格执执行巡检制制度；做到到腿勤、眼眼尖、耳灵灵、脑活、手手快，及时时发现隐患患，迅速排排除故障，保保证设备安安全运行。 5、值值班员工外外出作业必必须随身携携带对讲机机，保持联联系。 6、值值班员工必必须掌握并并正确实施施应急处理理方案。遇遇突发性事事件，应保保持冷静，果果断处理。 7、值值班员工必必须做好事事故现场的的保护工作作，收集有有关数据和和原始记录录，等候上上级到场处处理。 8、值值班人员必必须做好当当班的工作作记录，按按栏目要求求认真如实实填写。 二、值值班员（巡巡视值班员员）交接班班规程 （一）接接班员须知知 1、上上一班设备备运行情况况； 2、正正在检修的的设备情况况； 3、设设备故障的的处理经过过和结果。 （二）交交接班程序序 1、按按规定时间间由交班员员工主持交交接班。 2、交交班员工宣宣读本班工工作情况及及设备运行行情况，设设备故障的的处理结果果和经过。 3、交交接班双方方会齐共同同对主要巡巡视内容进进行巡检，接接班检查，交交班随从巡巡查。 4、报报告检查结结果。 5、正正常：接班班人员签字字，交接班班结束。 6、不不正常：由由交班人员员处理，接接班人员配配合；一时时难以完成成的，转由由接班人员员进行。 7、交交接班情况况记录在交交接班记录录表中，双双方签字认认可。 （三）交交接班暂停停 凡有下下列情况不不得交接班班，必要时时立即通知知主管到现现场处理。 1、巡巡视记录与与实际情况况不符时。 2、交交接班人数数不齐或不不在场时。 3、接接班人员精精神状态不不良，包括括倦怠、醉醉酒和伤病病等时。 4、设设备有故障障在抢修中中，而又必必须交接双双方共同处处理时。 5、设设备运行有有异常而又又找不出原原因或运行行情况不明明时。 三、供供电值班员员交接班规规程 (一)接班员须须知 1、上上一班设备备运行情况况； 2、正正在检修的的设备情况况； 3、仪表表指示是否否正确； 4、设设备故障处处理的经过过和结果。 (二)交接班程程序 1、按按规定时间间由交班员员工主持交交接班。 2、列队队于模拟图图板前，交交班背对图图板，接班班面对图板板。 3、交班班宣读本班班工作情况况记录及当当前运行方方式。 44、交接班班双方会齐齐共同巡检检设备一次次，接班检检查，交班班随从巡查查。 5、报告告检查结果果。 6、正常常：接班人人员签字，交交接班结束束。 7、不正正常：由交交班负责处处理，接班班配合；一一时难以完完成的，转转接班继续续进行。 8、交接接班情况记记录在当值值日志上，双双方签名确确认。 (三)交接班暂暂停 凡有下下列情况不不得交接班班，必要时时须立即通通知值班主主管到场处处理。 11、设备记记录与实际际运行状况况不符时。 2、交接班人数不齐或不在场时。 3、当值员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。 4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。 5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。 四、运运行记录管管理制度 1、巡巡视值班记记录表每班班记录一次次，电气设设备运行记记录、每半半天记录一一次，设备备运行记录录表（空调调系统）每每班记录一一次，由相相关专业的的管理员检检查后每月月月底将表表格汇总交交设备设施施组组长存存档。 2、设设备维修保保养记录由由维修人员员填好后交交班组长，相相关专业的的管理员审审查后签名名，每月月月底将记录录表格汇总总交设备设设施组组长长存档。 3、巡巡查签到表表每日均由由当值员工工巡查设备备后签名，由由相关专业业的管理员员抽查监督督，月底汇汇总后交设设备设施组组组长存档档。 4、巡巡视值班记记录表每日日由当值员员工填写，每每周经物管管部经理签签名后交设设备设施组组组长。 5、值值班表每月月月底由维维修班长填填写，物管管部经理审审阅后交设设备设施组组组长。 6、设设备检查必必须认真、仔仔细，记录录须填写认认真、字迹迹清晰。 7、所所有记录必必须按时完完成，不准准弄虚作假假。 五、工工程档案管管理制度 1、工工程设备档档案由资料料管理员管管理。资料料管理员者者应严守公公司档案管管理制度和和保密守则则。 2、各各类档案应应按系统分分类：强、弱弱电；给排排水；暖通通、空调；消防报警警；房屋结结构；资料料管理员存存放于档案案盒内并贴贴上标签。 3、编编制档案目目录，内容容应与档案案盒外标签签一致。 4、外外单位交来来图纸由资资料管理员员统一签收收，并将有有关图纸交交各相关专专业的管理理员核对实实物，如图图纸无误则则由资料管管理员按系系统归档；图纸有误误，则由资资料管理员员联系交图图单位更正正。 5、档档案及图纸纸是工程维维修保养的的重要依据据，应妥善善保存。 6、借借阅档案须须经相应系系统的管理理员以上人人员批准，资资料管理员员登记并指指定归还日日期，由资资料管理员员按期追还还，需续借借的要重新新登记。 设备设设施管理 第一部部分总则 一、承承包商监督督规定 对须持持有政府部部门颁发的的资质证书书方允许从从事的专业业，如消防防自动报警警系统的维维护保养和和定期试验验，及某些些专业性较较强的项目目，如电梯梯的维修保保养等可将将项目外委委给承包商商作业。 (一)承包商监监督规定 为规范范对承包项项目的管理理，特制定定本规定。 1、承承包商进场场前，必须须提供工程程图、施工工程序、工工期计划各各三套，经经审查批准准后方允许许入场。 2、其其相关专业业的管理员员应协调、监监督承包商商的工作。 3、承承包商进场场作业期间间，必须遵遵守大楼的的各项管理理规定。 4、督督促承包商商严格按国国家规范(如环保、劳劳保条例等等)及合同要要求施工。 5、承承包商的用用料，必须须与合同条条款规定的的相一致。承承包商用料料的任何变变更须事先先经该工程程主管人员员签认，否否则作违反反合同处理理。 6、承承包商因故故需变更施施工图纸或或施工工艺艺，必须提提出书面报报告，经该该工程主管管人员签认认并报物管管部经理核核准后，方方允许实施施。 7、承承包商的竣竣工报告、资资料、图纸纸等，必须须先交该工工程主管管管理员检查查核对，双双方填写技技改工程验验收报告书书，经物管管部经理、总总经理审查查批准后，方方可通知财财务结算。 二、设设施设备巡巡检规定 为保证证设备正常常运行，及及时发现并并消除故障障隐患，设设施设备组组必须对所所辖设备进进行日常巡巡检。 1、巡巡视值班人人员必须按按本系统规规定的时间间和项目巡巡视检查管管辖下的设设备。 2、巡巡视值班人人员外出巡巡检，必须须随时与部部门保持联联系。 3、巡巡视值班人人员每次巡巡检均须在在相应的巡巡查记录上上依顺序做做好巡查情情况和结果果记录。 4、巡巡视值班人人员应根据据当班设备备的具体运运行情况，对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。 5、发发现设备仪仪表和电流流表、电压压表、压力力表、电度度表、水表表等有缺陷陷，发现设设备运行状状态指示灯灯有损坏，发发现安全保保护元件有有变化，均均应即时通通知维修人人员调整或或更换，保保证设备的的监控元件件在完好状状态下运行行。 6、发发现有不正正常的噪音音、压力、振振动、泄露露等又不能能迅速排除除的，必须须立即报告告维修人员员，并采取取适当的防防护措施，防防止事故的的发生或扩扩大。 7、相相关专业的的管理员每每周一次对对巡查情况况和结果进进行抽查，发发现问题追追查原因，如如属人为应应追究当事事人责任。 三、设设备管理规规定 1、设设备的维修修保养分月月度、季度度、半年、年年度，由相相关专业的的管理员按按维修保养养项目、内内容、达标标参数制订订保养计划划，交各班班组实施。 2、各各班组每次次完成常规规保养后，责责任人和班班组长填写写保养记录录并存档。 3、设设备的维修修分小修、中中修、大修修三种，由由相关专业业的管理员员根据设备备的性能等等规划编制制维修方案案，交班组组执行。 4、如如检修保养养中发现有有可能导致致严重故障障的缺陷事事项，必须须立即填入入维修保养养记录表，上上报设施设设备组组长长整改。 5、每每次检修保保养后必须须填写相应应的表格，设设施设备组组组长负责责监督执行行。 四、机机房管理规规定 物管部部辖下的设设备机房有有：开闭所所变配电房房、电梯机机房、冷水水机房、水水泵房、空空调机房等等；它们都都是生产重重地，为规规范各机房房的管理，特特制定本规规定。 1、机机房门口醒醒目位置悬悬挂机房名名称，并张张贴“机房重地地，谢绝来来访”或“生产重地地，请勿进进入”的告示牌牌。 2、凡凡易燃易爆爆的设备场场站，高电电压、高温温等设备场场所，在外外围的入口口或通道等等显眼位置置挂贴规范范的警示牌牌。 3、各各系统的设设备必须在在显眼位置置张贴有统统一规格的的标识。 4、各各系统按有有利工作和和安全原则则在相应的的设备管道道阀门和电电器开关上上挂贴表明明用途和状状态的告示示牌。 5、机机房钥匙是是专用钥匙匙，任何员员工不得随随意配制机机房钥匙。 6、未未经部门领领导批准，外外来人员(包括参观观学习和施施工等)禁止进入入机房；经经批准进入入机房的外外来人员必必须遵守机机房有关规规定，服从从机房工作作人员的安安排指导。 7、供供电局突然然到场检查查或抽查相相应的机房房如开闭所所、变配电电房等，当当值人员在在查验证件件核实身份份后，应热热情接待，主主动配合，并并应立即通通知电气管管理员或部部门领导。 8、保保持机房的的安静、严严肃、整洁洁，严禁在在机房内聚聚会、聊天天、嬉戏、喧喧哗等，不不得有影响响工作、分分散注意力力的行为。 9、严严禁携带火火种进入易易燃易爆的的设备场站站和电子类类设备机房房，严禁在在机房内吸吸烟。未经经书面批准准并落实安安全措施，不不得在机房房内进行动动火类作业业。 10、机机房的内线线和外线电电话，均为为值班专用用电话，应应时刻保持持待机状态态，严禁打打私人电话话或长时间间占用电话话。 11、各各机房工作作员工必须须按要求如如实认真填填写各种表表格，主要要设备的参参数记录必必须齐全，工工作记录应应清晰明了了。 五、设设备机房防防火规定 1、不不得在机房房内吸烟。 2、维维修工作中中需使用易易燃物品要要事先清除除火源，工工作中要防防止易燃物物外泄。机机房内不得得存放易燃燃物品。 3、需需要动火作作业时，由由相关专业业的管理员员填写机房房动火作业业申请表，物物管部经理理签名同意意后方能施施工。施工工前应清除除动火现场场的易燃物物品，准备备好灭火器器；施工后后认真检查查，确认无无火种后方方能离开。 4、部部门管理人人员在当值值期间，应应注意检查查机房内的的灭火自救救措施，并并教导员工工掌握各种种灭火器械械的性能及及处理各种种消防信号号的正确方方法。 5、当当值人员应应巡查、记记录责任管管辖区域内内消防报警警探测器和和消防设备备的情况，及及时报告、处处理火警信信号。 6、机机房内的楼楼梯、走道道、出人口口要保持畅畅通无阻，严严禁堆放物物件。 7、机机房内的火火灾探测器器、喷淋头头、防火门门、防排烟烟设备、灭灭火器、疏疏散标志和和指示灯等等设施，必必须保持完完整好用。 8、发发生电气火火灾时，当当值员工施施救时应坚坚持“先断电，后后灭火”原则；如如油路发生生火灾，应应立即关闭闭油闸并用用沙袋堵截截油路，防防止扩散，并并用二氧化化碳及其他他干式灭火火器扑救。 9、火火灾时设备备操作应按按各工种的的安全操作作规程操作作，并做好好防火措施施。 10、遇遇火灾时，要要及时上报报消防中心心，并采取取相应的灭灭火措施。灭灭火后，要要详细记录录火灾成因因及灭火情情况，书面面上报公司司领导。 六、机机房卫生管管理规定 为做好好机房内外外和设备的的清洁工作作，保证设设备的最佳佳运行环境境，特制定定本卫生制制度。 1、机机房内不得得吸烟、随随地吐痰、乱乱丢杂物。 2、各各班员工必必须按时清清洁机房地地面，做到到无明显污污渍，无杂杂物、无粉粉尘。 3、机机房内各设设备必须按按时擦拭，使使设备表面面光洁无尘尘。 4、机机房值班员员工必须按按时清洁机机房通风系系统滤尘网网。 5、机机房内电气气控制箱及及电器开关关表面必须须按时清洁洁除尘。 6、维维修人员负负责制定本本机房清洁洁卫生时间间表，并对对机房卫生生负责。 7、各各专业管理理员定期抽抽查机房卫卫生清洁情情况，发现现严重卫生生问题，立立刻组织整整改，并追追究设备责责任人的责责任。 第二部部分 强电系统统管理 一、层层间配电房房（电气小小室）管理理制度 1、层层间配电房房（电气小小室）门及及房内的电电柜、电箱箱平时应锁锁闭，房间间内各种开开关应标志志清晰。 2、配配电房（电电气小室）内内每月清扫扫一次，严严禁吸烟、堆堆放杂物。 3、物物管部每月月一次检查查内部设备备，发现异异常立刻维维修。 4、物物管部根据据计划定期期保养配电电房内设施施，重点做做好设备清清洁和紧固固接线端子子。 5、检检查和保养养结束后填填写设备检检修单。 二、转转、停电通通知用户工工作规程 (一)计划转、停停电 1、供供电局转、停停电，物管管部接到通通知后应立立即报告物物管部经理理。 2、因因大楼施工工需要停电电，须至少少提前244小时将停停电计划书书面上报物物管部经理理。 3、总总经理审批批后，物业业管理部拟拟发转、停停电通知书书，由物业业管理部派派人送至用用户。 4、转转、停电通通知书最迟迟应在事发发前1小时送达达用户，如如不能在上上述时限内内送达，应应报经总经经理批准启启用大楼广广播系统紧紧急通知用用户。 (二)事故转、停停电 1、大大楼因供电电局故障发发生停电，物物管部须立立即向总经经理报告，经经总经理批批准后，启启用大楼广广播系统（或或由物管部部用电话）向向用户解释释原因。事事后，物管管部应向供供电局索取取解释函，并并转呈物管管部经理。 2、因因大楼内部部事故引起起停电，物物管部应立立即排除故故障恢复供供电，并书书面通知市市场部启用用大楼广播播系统（或或由物管部部用电话）向向用户解释释原因。 3、事事故转、停停电后244小时内，物物业管理部部拟定解释释函，经总总经理审批批后在公告告栏公告。 三、停停电、限电电管理规程程 1、停停电、限电电的审批权权限为物管管部经理以以上。 2、收收到政府部部门的有关关停电通知知或决定需需要停电、限限电，应马马上报告总总经理，并并至少提前前24小时书书面通知受受影响的用用户。 3、物物管部经理理应安排足足够的人员员处理转、停停电工作。 4、转转、停电前前应填写操操作票，交交主管管理理员签名。 5、转转、停电后后当值人员员应重点检检查电房、空空调机房、水水泵房、电电梯机房、消消防中心内内设备的运运行情况，发发现异常立立刻检修。 6、有有关转、停停电的情况况应记录在在当值日志志上。 四、临临时用电管管理规程 （一）用用电申请 用户应应事先向物物业管理部部以书面形形式申请用用电，并注注明用电单单位全称、用用电地点、负负荷量、电电压等级、相相数及时间间。 （二）公公司审批 用电申申请须经物物管部审批批。 （三）签签定用电协协议 物管部部审批通过过后，用户户与物业部部签定用电电协议，确确定计费方方式和收费费标准。 （四）接接线及送电电 经批准准后，用户户应自己敷敷设好用电电线路，经经物管部检检查符合用用电安全要要求后方可可送电，并并由双方共共同确认电电表读数及及填写电表表启用单。 （五）停停电及拆线线 用户终终止用电，应应事先通知知物管部，再再由物管部部人员断电电拆线，并并确认电表表读数，填填写电表停停用记录并并由用户签签字认可。 （六）计计费方式 1、电电表计费，由由用户自备备并按指定定位置接线线，每月计计费一次，不不足一月，按按拆表时用用量计费。 2、无无表估算，按按负荷量及及用电时间间事先估算算。 五、供供配电设备备运行管理理规程 1、每每天定期巡巡查供配电电系统设备备，包括(开闭所、低低压配电室室，发电机机房)，并将设设备运行参参数记录在在供配电系系统运行记记录表上。 2、发发现供配电电负荷有显显著变化或或其他设备备异常，应应马上查找找原因，并并通知物管管部安排处处理。 3、用用电高峰或或潮湿天气气期间，应应每班两次次关灯检查查接头是否否有过流放放电现象，发发现异常马马上维修处处理。 4、未未经主管人人员同意，不不得私自更更改设备线线路和运行行设置。特特殊情况下下，须经主主管人员批批准。 5、严严格执行机机房管理规规定和交接接班、值班班规定。 6、高高压工具应应每年送供供电局年检检，年检合合格标志贴贴在工具表表面上。 六、供供配电设备备维修保养养规程 1、严严格按照供供配电系统统设备保养养计划进行行辖区设备备的保养。 2、主主管人员每每年12月制订订下一年度度的设备保保养计划。报报物管部经经理审批。 3、督督促承包商商对外委高高压部分设设备如期保保养，并有有详细记录录。 4、工工作过程应应严格遵守守电气作业业规程。 5、根根据系统设设备的特点点，重点做做好除尘、润润滑、紧固固接线端子子等保养工工作。 6、各各系统的维维修保养以以不影响大大楼正常营营运为原则则，特殊情情况，须报报告物管部部经理，及及时通知受受影响的用用户。 7、维维修保养结结束后，应应将有关工工作情况记记录在开闭闭所设施检检查表、变变压器设备备检查表、低低压柜设备备检查表、发发电机房设设备检查表表和当值日日志上。 8、高高压设备发发生接地时时，在室内内不得接近近故障点44米以内，在在室外不得得接近故障障点8米以内，进进入上述范范围必须穿穿绝缘鞋；接触设备备外壳或构构架时应戴戴绝缘手套套。 七、工工作票制度度 1、在在电气设备备上工作，应应填用工作作票或按命命令执行，其其方式有下下列两种：填用工作作票；口头头或电话命命令。 2、填填用工作票票的工作为为：高压设设备上工作作需要全部部停电或部部分停电者者；高压室室内的二次次接线和照照明等回路路上的工作作，需要将将高压设备备停电或做做安全措施施者；带电电作业和在在带电设备备外壳上的的工作；控控制屏和低低压配电屏屏、配电箱箱、电源干干线上的工工作；二次次接线回路路上的工作作，无需将将高压设备备停电者；转动中的的发电机上上的工作。 3、其其他工作用用口头或电电话命令。口口头或电话话命令必须须清楚正确确，值班人人员应将发发令人、负负责人及工工作任务详详细记人操操作记录簿簿中，并向向发令人复复诵核对一一遍。 4、工工作票要用用钢笔或圆圆珠笔填写写一式二份份，应正确确清楚，不不得任意涂涂改，如有有错别字、漏漏字需修改改时，应字字迹清楚。两两份工作票票中的一份份必须经常常保存在工工作地点，由由工作负责责人收执，另另一份由值值班员收执执，按值移移交。值班班员应将工工作票号码码、工作任任务、许可可工作时间间及完工时时间记入操操作记录簿簿中。 5、一一个工作负负责人只能能发给一张张工作票。工工作票所列列的工作地地点，以一一个电气连连接部分为为限。开工工前工作票票内的全部部完全措施施应一次做做完。 6、事事故抢修工工作可不用用工作票，但但应记入操操作记录簿簿内。在开开始工作前前必须做好好保证安全全的技术措措施并指定定专人负责责监护，即即：停电，验验电，装设设接地线，悬悬挂指示牌牌。 7、工工作票的有有效时间，以以批准检修修期为限。 8、需需要变更工工作班中的的成员时，须须经工作负负责人同意意。 9、工工作票签发发人由强电电管理员担担任。工作作负责人和和允许办理理工作票的的值班员（工工作许可人人）由强电电组长或资资深技工担担任。 10、工工作票所列列人员的安安全责任： (1)工作票签签发人：工工作必要性性；工作是是否安全；工作票上上所填的安安全措施是是否正确完完备；所派派工作负责责人和工作作班人员是是否适当和和足够，精精神状态是是否良好。 (2)工作负责责人（监护护人）：正正确安全地地组织工作作；结合实实际进行安安全思想教教育；督促促、监护工工作人员遵遵守本规程程；负责检检查工作票票所载安全全措施是否否正确完备备，值班员员所做的安安全措施是是否符合现现场实际条条件；工作作前对工作作人员交待待安全事项项。 (3)工作许可可人：负责责审查工作作票所列安安全措施是是否完备，是是否符合现现场条件；负责检查查工作现场场布置的安安全措施是是否完善；负责检查查停电设备备有无突然然来电的危危险；对工工作票中所所列内容即即使发生很很小疑问，也也必须向工工作票签发发人询问清清楚，必要要时应要求求做详细补补充。 (4)工作班成成员：认真真执行安全全规程和现现场安全措措施，互相相关心施工工安全，并并监督安全全规程及措措施的实施施。 八、供供电突发性性事故的应应急措施 (一)外线故障障 1、大大楼设计要要求：主供供停电，备备供自动投投入。当外外线故障导导致主供电电源停电时时，值班员员工要检查查真空开关关的指示牌牌是否分闸闸，再检查查电压和指指示灯，当当明确失压压断电后，将将主供电源源进线柜真真空开关退退出，挂上上“有人工作作，禁止合合闸”指示牌。 2、备备用电源处处于非自动动位置，故故主供电源源断电时不不能自动合合闸，检查查备用电源源进线柜的的电表和指指示灯，真真空开关应应处于准备备合闸位置置，合上备备用电源进进线柜开关关。 3、检检查馈电柜柜和变压器器出线柜是是否正常。 4、检检查低压受受电柜，并并合上低压压总开关。 5、向向供电局调调度室报告告并了解外外线故障情情况。 (二)内部故障障 当高压压柜真空开开关、高压压电缆或变变压器出现现故障时（短短路或接地地），非误误操作引起起，除该高高压柜停电电，甚至会会引起主供供电源或备备用电源的的受电柜停停电，此时时值班人员员应遵守下下列程序： 1、将将故障柜的的真空开关关退出（若若引起火警警，1人用手提提式二氧化化碳气体灭灭火器灭火火，1人向消防防中心报告告火警）。 2、将将故障柜的的低压总开开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。 3、将将低压母联联合闸，保保证大楼设设施用电。 4、向向物管部主主管和维修修班报告故故障经过和和处理情况况。 5、物物管部召开开事故分析析会，邀请请供电局