高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案221713.docx

高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分(项目投资可行性研究报告)第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案一、高层住宅项目概述1、项目概概况项目位于南南宁市旧旧城区,南临XXXX，北北临XXXX，西西南面对对XXXX，项目目东侧为为XXXX，项目目总用地地473375.75mm2，经南南宁市规规划国土土局批准准，用地地功能为为商住及及配套设设施，实实际建设设用地面面积3993900.366 m22，计容容积率建建筑面积积率为11496683.37平平方米。（表：6-1-11） 【项项目主要要技术经经济指标标】内容指标内容指标建设地点南宁市区规划总用地地面积473755.755m2实际用地面面积393900.366m2计容积率面面积1496883.337m22总建筑面积积1576889.007m22建筑容积率率3.8建筑密度28%绿地率30.8%住宅面积1411225.449 mm2商业面积8527.04 m2地下室面积积8036.54 m2居住总户数数1520户户根据上述规规划经济济指标，计计容积率率总建筑筑面积11496683.37mm2，其中中住宅11411125.49mm2，商业业部分885277.044m2，另外外不计容容积率之之地下室室建筑面面积80036.54mm2，共4494个个车位，项项目总建建筑面积积15776899.077m2，拟建221栋118层商商住楼。二、项目投投资方案案（一）投资资组合方方式 在房地地产开发发中，大大量的资资金周转转使开发发商很难难单凭自自身的经经济实力力进行项项目的开开发，本本项目总总投资（含含贷款建建设期利利息）为为377725.35万万元，整整个建设设经营期期为3年年，是一一个建设设周期长长、资金金投入量量大的建建设项目目。所以以，一般般采用投投资的多多种组合合运用，一一方面可可减低融融资的压压力，有有助资金金的流通通；另一一方面可可相对降降低开发发商的风风险，使使项目顺顺利开发发。 本项项目开发发投资的的资金来来源有三三个渠道道：一是是自有资资金，二二是向银银行贷款款，三是是预售收收入用于于投资部部分。资资金动作作方式如如下：自自有资金金全部用用于投资资；销售售收入扣扣除与销销售有关关税费后后用于投投资，初初步估算算按销售售收入115.55%计算算；此外外还缺少少的资金金，则向向银行借借贷。本本项目开开发总投投资（含含贷款利利息）共共计3777255.355万元，自自有资金金100000万万元，占占总投资资的266.5%，销售售收入再再投入用用于投资资合计777255.355万元，另另需贷款款额合计计200000万万元。（二）资金金动作方方式 在项目目的前期期，将汇汇集到的的自有资资金用于于支付土土地使用用权出让让金和前前期工程程费；在在获取土土地使用用权后，可可将其向向银行或或金融机机构抵押押以获取取银行抵抵押贷款款，用于于地上建建筑物建建设；当当住宅楼楼建设完完成了主主体工程程后就可可进行销销售，销销售收入入再加上上用其它它方式筹筹措到的的资金，就就可将整整个项目目投资完完成。 1、自自有资金金 整个项项目的自自有资金金为1000000万元，占占总投资资的266.5%，分33年投入入。详见见表:66-1-2(表:6-1-22) 自有有资金年年度投入入表 (单单位:万万元)第一年第二年第三年3340.156582.2177.1222、银行贷贷款银行长期贷贷款共有有二笔，共共计20000000万元元，占总总投资553%；从第一一年起到到第二年年止每年年借一笔笔。(表:6-1-33) 银银行贷款款年度投投入表 (单位位:万元元)第一年第二年1000001000003、销售收收入再投投入。销售收入再再投入按按销售收收入的115.55%计算算，从项项目有销销售收入入最后第第三年开开始，直直到项目目建设经经营期结结束，上上半年为为整个销销售收入入的111.9%,下半半年为整整个销售售收入的的3.66%,总总销售收收入再投投入为777255.355万元，占占总投资资的200.5%。(表:6-1-44) 销销售收入入再投入入年度投投入表 (单单位:万万元)第三年上半年下半年5931.451793.9第二节 项目的的建设工工程规划划与安排排二、商层住住宅项目目建设规规划及进进度安排排（一）建设设方案及及规划说说明1、建设方方案。经经南宁市市规划管管理局审审定，本本项目的的建设方方案如下下：2、规划目目标。（1）以建建造具有有当代先先进水平平的优质质城市住住宅为目目标，满满足人们们生活环环境和居居住条件件的舒适适性、安安全性和和生态性性的要求求，为人人们提供供多样化化、可选选择、适适应性强强的住宅宅，创造造具有良良好居住住环境、有有完善基基础设施施的文明明、卫生生的示范范花园。（2）依靠靠科技进进步，推推广新材材料、新新产品、新新技术，提提高住宅宅功能质质量水平平和花园园与住宅宅节能、节节地、节节材效果果，使花花园和住住宅具有有较高的的科技含含量。（3）合理理组织绿绿化、交交通体系系、完善善公建布布局和住住宅分布布，使整整个花园园具有良良好的空空间布局局形态（4）吸收收各项目目好的居居住规划划特点，创创造有特特色的、能能满足居居住生活活需要的的环境功功能。（二）建设设方式及及进度安安排1、开发计计划拟定定的原则则本项目作作为一个个以市场场为导向向的中高高档住宅宅项目,在拟定定项目的的开发建建设计划划时,我我们主要要依据大大中规模模住宅项项目的基基本规律律,遵循循最佳的的市场对对接时机机与购买买力适应应,以及及按基地地的成熟熟条件渐渐进的原原则。本项目经经测算销销售值达达498838.4万元元人民币币,从南南宁楼市市的发育育及区域域购买力力,以及及合理的的市场占占有率角角度,我我们暂定定为开发发经营时时间为33年，其其中销售售期为22年。根据项目目基地及及规模情情况,在在项目的的开发的的过程中中以整体体开发为为主，但但为了利利于资金金回收等等原因，在在施工的的过程中中，以滚滚动开发发的模式式进行开开发经营营。2、建设方方式。采用公开招招标方式式选择施施工单位位，并聘聘请工程程监理，从从而有效效地控制制项目的的工期、成成本和质质量。3、进度安安排。项项目拟用用三年分分三期进进行（见见表：66-2-1）根据南宁市市可外协协配套的的设计、施施工等资资源能力力，我们们初步设设定的各各主要分分段工程程进度周周期如下下：A 项目目的设计计及开工工准备（初初步及施施工图设设计、三三通一平平、报建建、招标标等）：3个月月B 住宅宅的主体体建筑（基基础、主主体、外外装及设设备）：18个个月C 室外外环境配配套（道道路、管管网、环环艺、验验收等）：15个个月4、 项目目周期设设定开发正式式启动的的时间设设定为项项目规划划方案通通过规划划部门审审批时间间,并以以此时间间为项目目开发周周期的起起始日。根据南宁宁市可外外协配套套的设计计、施工工等资源源能力，我我们初步步设定的的各主要要分段工工程进度度周期如如下：根据项目目基地及及规模情情况,在在开发建建设中设设清晰的的分期,从项目目基地较较成熟的的衡阳西西路渐次次向西推推进,按按总建设设面积的的1/33左右为为一个工工程流水水节奏,间隔六六个月(一季左左右)的的动工时时间,形形成项目目整体开开发的形形象及市市场影响响。5、 分段段周期设设定 开发正正式启动动的时间间设定为为项目规规划方案案通过规规划部门门审批时时,设此此时间为为项目开开发周期期的起始始日。 开发发计划安安排 根据据的规划划方案及及开发总总周期、各各主要分分段工程程周期的的设定，本本项目的的开发粗粗略计划划拟定如如下表（以以季度为为单位）。第三节 项目投投资估算算及资金金筹措计计划一、高层住住宅项目目投资与与成本费费用估算算（一）开发发成本估估算（1）土地地使用权权出让金金、土地地征用及及拆迁安安置补偿偿及前期期工程费费的三通通一平、各各种税费费，共计计投入资资金60000万万元人民民币。（2）前期期工程费费：11199.26万万元，详详见本项项目前期期工程费费估算表表（见表表：6-3-11）。（表：6-3-11） 前期工工程费估估算表 (单单位:万万元)序号项目计算依据计价（万元元）1规划设计费费建安工程费费×税率620.3302可行性研究究费建安工程费费×税率31.0223水文、地质质、勘察察费建安工程费费×税率31.0224筹建开办费费建安工程费费×税率516.992合计1199.26 (3)建建安工程程费：2206776.777万元元。（见见表：66-3-2）（表：6-3-22） 高层建建安工程程费用组组成每平平方米建建筑面积积造价 (单单位:万万元)项目高层（元/平方米米）项目高层（元/平方米米）桩基础70土建工程750电梯120消防30一般水电安安装100煤气10通讯5公用天线3普通装修50对讲机系统统12地下室费用用130智能化设施施80高层建安安工程费费用组成成每平方方米建筑筑面积造造价=70+7750+1200+300+1000+110+55+3+50+12+1300+800=13360元元/平方方米建安工程费费：高层建安安工程费费=13360××14996522.533+(3300+50)×85227.004=2206776.777万元元注:其中(3000+500)为裙裙楼玻璃璃墙和中中央空调调的每平平方建筑筑面积造造价。（4）基础础设施费费（红线线内外工工程费）：13448.662万元元，（详详见表：6-33-3）。（表：6-3-33） 基础设设施费估估算表 (单位位:万元元)序号项目计算依据金额（万元元）1供电工程65万元/公项××473375.75=3077.944307.9942供水工程15万元/公项××473375.75=71.0671.0663电信工程7万元/公公项×473375.75=33.1633.1664煤气工程7万元/公公项×473375.75=33.1633.1665绿化工程5.4万元元/公项项×473375.75=25.5825.5886道路工程42.133万元/公项××473375.75=1999.599199.5597排水工程37.6万万元/公公项×473375.75=1788.133178.113合计500+8848.62=13448.662848.662注：本项目目是一个个高绿化化花园小小区，在在原来的的绿化成成本内再再增加5500万万建设中中心花园园（5）公建建配套设设施费：4855万元,详见表表:6-3-44（表：6-3-44） 公建建配套设设施费估估算表 (单单位:万万元)序号项目建筑面积（平平方米）单价（元/平方米米）金额（万元元）1幼儿园1000500502卫生院1000（位位于裙楼楼房内）400403文化活动中中心15007001054超市2000（位位于裙楼楼房内）5邮政支局500（位位于裙楼楼房内）6电信营业所所500（位位于裙楼楼房内）7储蓄所700（位位于裙楼楼房内）8物业管理处处200（位位于裙楼楼房内）30069会所3000（位位于裙楼楼房内）70021010公厕100500511垃圾压缩站站200300612变电站12005006013煤气调压站站506003合计485（6）开发发期间税税费：226577.388万元,详见表表6-33-5。（表：6-3-55） 开开发期间间税费一一览表 (单位位:万元元)序号类别计算依据交纳税额（万万元）1配套设施建建设费建安工程费费×税率1240612建筑工程质质量安全全监督费费建安工程费费×税率827113供水管网补补偿费住宅：0.3T/人,6000元/T商铺：0.1T/平方米米,6000元/T住宅:955.766商铺:511.1664供电用电负负荷费住宅:4KKVA/户,4480/KVAA商铺:8KKVA/百平方方米,110000元/KKVA住宅:2991.884商铺:688.2225其他建安工程费费×税率4135546物业管理基基金建安工程费费×税率413554合计2657.38(7)不可可预见费费。7111.229万元元,取上上面1-5项之之和不可预见费费=（00+11199.26+206676.77+13448.662+4485）×税率=711.29万元（注：第一一项土地地使用权权出让金金为政府府公布数数据，不不存在不不可预见见性）（8）开发发成本。33078.32万元,以上1-7项小计:开发成本=60000+111999.266+2006766.777+13348.62+4855+26657.38+7111.299=3330788.322二、开发费费用估算算1、管理费费用：8891.29万万元,取取上面11-5项项之和的的(60000+11199.26+206676.77+13448.662+4485) ×税率=8891.29万万元2、销售费费用：114955.144万元,详见表表6-33-6。（表：6-3-66） 销售费费用估算算表 (单单位:万万元)序号项目计算依据计价（万元元）1广告宣传及及市场推推广费(498338.44)销售售收入××税率498.3382销售代理费费(498338.44)销售售收入××税率498.3383其他销售费费用(498338.44)销售售收入××税率498.338合计1495.143、财务费费用：222600.6万万元,详详见贷款款还本付付息表4、开发费费用：446477.033万元,前面11-3项项之和三、总成本本费用汇汇总及分分摊表本项目的总总成本费费用详见见投资成成本费用用估算汇汇总表（表表：6-3-77）（表： 66-3-7） 投资资成本费费用估算算汇总表表 (单位位:万元元)成本项目总额（万元）得房成本（元元/平方方米）高层商铺车位1开发成成本330788.3221903.714903.712862.31（1）土地地成本60003001500985.88（2）前期期工程费费1199.2676.05576.05576.055（3）建安安工程费费206766.777120030001472.8（4）基础础设施费费1348.6285.52285.52285.522（5）公建建配套设设施48530.76630.76630.766（6）开发发期间税税费2657.38168.552168.552168.552（7）不可可预见费费711.22942.86642.86642.8662开发费费用4647.03319.779213.889213.889（1）管理理费用891.22953.71153.71153.711（2）销售售费用1495.14105.99-（3）财务务费用2260.6160.118160.118160.1183合计377255.3552543.295331.493290.09注：投资分分摊的原原则：总原则：所所有的总总投资均均应分摊摊到可售售（可租租）的面面积中去去。细则：（11）按计计算投资资的各项项成本来来分摊 （2）各各分项中中能按各各功能使使用容量量来分摊摊的按各各功能使使用容量量分摊 （3）若若不能按按使用数数量或容容量来分分摊，则则按各功功能的面面积比例例来分摊摊 （4）各各种税费费中与工工程有关关的按同同一分项项功能工工程成本本比例分分摊，同同工程无无关的按按功能面面积比例例分摊 （55）与工工程无关关的分项项按各功功能面积积比例分分摊四、资金筹筹措、投投资计划划及借款款利息（1）资金金筹措与与投资计计划本项目开发发投资的的资金来来源有三三个渠道道：一是是企业自自有资金金，二是是银行贷贷款，三三是销售售房收入入用于投投资部分分。本项项目开发发商投入入自有资资金1000000万元作作为启动动资金，另另需向银银行贷款款200000万万元用于于投资，剩剩余部分分77225.335万元元由销售售房收入入补充，总总投资为为377725.35万万元，其其中22260.6万元元的银行行贷款利利息从住住宅销售售收入中中支付。 详细细投资见见计划与与资金筹筹措表（表表：6-3-88）（表：6-3-88 ） 投资计计划与资资金筹措措表 (单位:万元)序号项目合计建 设设 经 营 期期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额377255.35521673340.15112400.066131755.1556008.571793.911建设投资354644.75521673067112400.066123400.86008.57640.881111土地成本60001500150015001500001122前期工程费费1199.26400500299.2260001133建安工程费费206766.77700700090004676.7701144基础设施费费1348.6200800400148.66201155公建配套设设施费48500200028501166开发期间税税费2657.380800800800257.33801177不可预见费费711.229118.55118.55118.55118.55118.55118.551188管理费891.229148.55148.55148.55148.55148.55148.551199销售费用1495.1400373.88373.88373.88373.8812贷款利息2260.602731150834.33501153.113流动资金0.00000002资金筹措377255.35521673340.15112400.066131755.1556008.571793.921自有资金10000003340.151240.065342.1577.122022借款2000002167010000078330023销售收入再再投入7725.3500005931.451793.9（2）贷款款本金的的偿还及及利息支支付 长长期借款款采用每每年本金金等额偿偿还方案案，最后后1年还还清，从从建设经经营期第第三年开开始计算算。详见见贷款还还本付息息表。（央央行20000年年9月起起执行的的贷款利利率：55.4663%）（表：6-3-99） 贷款还还本付息息结算表表 (单位:万元)序号项目名称合计建设经营期期-第一年第二年第三年1借款还本付付息11年初借款累累计-第一笔借款款本年借款100000100000102733155108344.355本年应计利利息1426.25273115561.22591.99年底还本付付息114266.255-114266.255年末借款累累计102733155108344.355012第二笔借款款年初借款累累计-102733155本年借款100000-100000-本年应计利利息834.335-273115561.22年底还本付付息108344.355-108344.355年末借款累累计-102733155013借款汇总年初借款累累计-0-本年借款2000001000001000000本年应计利利息2260.6273115834.3351153.1年底还本付付息222600.600222600.6年末借款累累计-2借款还本付付息的资资金来源源21投资回收-222600.6注：1、贷贷款利率率为5.4633%; 22、当年年利息=（年初初借款本本息累计计+当年年借款/2）××年利率率第四节 项目销销售和租租赁收入入测算一、住宅销销售单价价的确定定用房地产市市场比较较法确定定销售价价格上限限（平均均价格）详细见本项项目价格格定位与与策略部部分：由由上次测测算可知知道本项项目房地地产价格格为：225000元/平平方米（二）建议议销售测测算单价价 为了了方便计计算本项项目的销销售总额额，我们们取25500元元/平方方米为计计算单价价（三）总销销售收入入的确定定根据估算出出来的结结果，确确定住宅宅部分从从建设经经营期的的第二年年中开始始出售，整整个销售售过程大大概分四四批进行行，住宅宅部分分分别为110%、220%、330%、440%，价价格分别别为：225000、26600、227000、28800，销销售率1100%；商铺铺部分从从建设经经营期第第三年中中开始出出售，整整个销售售过程分分二批进进行，商商铺部分分分别为为：300%、335%，价价格分别别为：1110000、1125000，销销售率665%；车位部部分从建建设经营营期第三三年中开开始出售售，整个个销售过过程分二二批进行行，车位位部分分分别为：50%、200%，价价格分别别为：115万/个，销销售率770%。按按照上述述确定的的每年出出售比例例和销售售单价，计计算实际际销售总总收入。（详详细见表表：6-4-55）（表：6-4-11） 住宅销销售总收收入预测测 (单位:万元)项目可销售面积积建议销售单单价（元元/平方方米）销售收入（万万元）第一批10%高层层141122.55525003528.14第二批20%高层层282255.10026007338.53第三批30%高层层423377.6552700114311.177第四批40%高层层564500.2002800158066.066合计381033.9（表：6-4-22） 商商铺销售售总收入入预测 (单单位:万万元)项目可销售面积积建议销售单单价（元元/平方方米）销售收入（万万元）第一批30% 铺铺面2558.111100002813.92第二批35% 铺铺面2984.461250003730.58合计6544.5（表：6-4-33） 车位位销售总总收入预预测 (单单位:万万元)项目可销售个数数建议销售单单价（万万/个）销售收入（万万元）第一批50%比例例247153705第二批20%比例例99151485合计5190（表：6-4-55） 全部部销售收收入分批批比例预预测 (单位:万元)销售计划建设经营期期年收入入(万元元)合计批数比例面积200520062007上半年下半年上半年下半年110%高层层141122.5553528.143528.14220%高层层282255.1007338.537338.53330%高层层423377.655114311.177114311.177440%高层层564500.200158066.066158066.066530% 铺铺面2558.112813.922813.92635% 铺铺面2984.463730.583730.58750%比例例24737053705820%比例例9914851485合计3528.147338.53179500.099210211.644498388.4注：1、项项目销售售计划1.1销售售的政策策限定1.1.11根据国国家现行行的商品品房销售售政策商商品房销销售管理理办法（2001年6月1日执行）中规定,房地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售,南宁市一般的执行原则是工程形象达二层以上时发给商品房预售许可证。1.1.22 按按现行的的中国央央行的住住房信贷贷政策,对于多多层建筑筑须主体体封顶、高高层建筑筑达主体体三分之之二工程程形象进进度时，可可以办理理按揭手手续并向向开发商商支付按按揭款项项。1.1.33 根根据项目目建设计计划安排排,每一一流水片片达到预预售条件件时,应应在该流流水片开开工后的的第二季季,达到到银行按按揭款支支付的条条件是,应是该该流水片片动工后后的第三三季。1.2销售售计划设设计1.2.11 按按南宁市市目前行行业的惯惯例,初初步考虑虑本项目目每流水水片在开开工后第第二季取取得预售售许可证证后开始始住宅正正式对市市场发售售期房。1.2.22 根据据本项目目的区位位及项目目的综合合竞争力力分析,每一流流水片在在开始预预售后，前前两季为为期房，后后两季为为准现房房和现房房，根据据南宁市市房地产产市场的的发展态态势及消消费者对对期房现现房的不不同接受受程度，我我们设定定每一流流水片从从开始预预售的首首季开始始，一年年内完成成销售。 1.2.33 根据项项目的开开发和销销售进程程，车库库在销售售的项目目取得预预售证或或者项目目成为准准现房时时开始发发售，并并在每个个流水片片的最后后一个季季度中销销售。二、铺租赁赁单价的的确定（一）用市市场比较较法确定定租赁价价格的上上限（平平均价格格）根据价格定定位与策策略部分分得出可可知：本本项目的的商铺部部分为：110000元元/平方方米，假设本项目目商铺经经营年限限无为无无限期，则则根据公公式a=vr来来求其租租赁价格格（其中中r=88%）：月租赁价格格=（1110000×8%）/（122×65%）=1112.82元元/平方方米(二)建议议平均月月租金为为1100元/平平方米(三)商铺铺出租总总收入估估算表（见见表：66-4-6）（表：6-4-66） 出租计计划和出出租收入入估算表表 （单单位：万万元）序号项目名称建设期经 营 期12345678910111213141516171819202122231可出租面积积0008527.042单位租金(元/平平方米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租租金收入入(万元元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金金(万元元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276转售单价(元/平平方米)1300007转售收入(万元)1108558合计310455万元注:假设商商铺出租租在第五五年开始始,在224年末末转售,转售单单价为1130000元/平方米米三、车库租租赁单价价的确定定（一）采用用市场比比较法确确定租赁赁价格（平平均价格格）根据市场价价格定位位策略部部分，我我们可知知：本项项目的车车位月租租赁单价价为：2250元元/个售时的单价价：155万元/个。（见见表：66-4-7）（注：假设设车位出出租在第第五年开开始，在在24年年末转售售，转售售价格为为15万万元/个个）（表：6-4-77） 车车位出租租计划和和出租收收入估算算表 （单单位：千千元）序号项目名称建设期经 营 期期12345678910111213141516171819202122231可出租个数数0004942单位租金(元/个个.月)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租租金收入入(万元元)000118118118118118118148148148148148177177177177177207207207207