小区物业投标书5977.docx

66××××物业管理服务投标书目录一、物业业管理有有限公司司5二、*物物业概况况51、基本本情况552、物业业管理服服务范围围53、小区区特点分分析5三、*物物业管理理总体策策划61、总体体目标662、管理理模式662-1组组建项目目管理处处，实行行财务独独立核算算62-2人人员选聘聘与激励励机制662-3公公司总部部监督管管理和支支持72-4外外部监管管和协调调72-5全全面实施施质量/环境管管理体系系72-6信信息反馈馈机制772-7关关注客户户满意程程度82-8环环境保护护82-9信信息智能能化管理理82-100专项业业务外包包83、组织织架构994、组织织内部运运作机制制95、人力力资源管管理1006、经营营管理指指标111四、物业业管理服服务内容容与标准准131、综合合管理1132、房屋屋及小区区共用部部位共用用设施设设备日常常维护管管理1442-1房房屋日常常养护维维修1442-2供供电设备备管理维维护1442-3给给排水设设备运行行维护1142-4供供热锅炉炉的管理理和维护护142-5电电梯运行行维修1153、保安安服务1153-1公公共秩序序153-2中中控室运运行管理理154、卫生生保洁1155、绿化化16五、物业业管理收收费标准准测算1171、物业业管理成成本核算算表1772、人员员工资标标准1883、锅炉炉运行1194、生活活热水运运行1995、车库库管理1196、物业业开办费费207、物业业管理收收支平衡衡238、物业业管理费费收费标标准233六、日常常管理服服务2441、规章章制度体体系2441-1公公共制度度241-2内内部管理理制度2242、档案案资料管管理2552-1客客户档案案管理2252-2技技术档案案管理2262-3设设备登记记卡2662-4客客户设备备档案卡卡262-5管管理处内内务管理理档案2262-6档档案管理理的主要要模式2272-7档档案管理理流程2273、保安安服务管管理2773-1运运用技防防系统2273-2建建立人防防体系2283-3建建立安全全防范网网络2883-4安安全责任任承诺2284、消防防管理2295、交通通车辆管管理2996、清洁洁服务3307、绿化化服务3308、维修修保养3309、投诉诉处理方方法3339-1投投诉的接接待3339-2投投诉的处处理33310、财财务收支支报告33411、社社区便民民服务33412、物物业管理理应急方方案36612-11火警事事故应急急方案33612-44治安事事件应急急方案33812-55停电停停水应急急方案33912-66水浸事事故应急急方案44012-77电梯故故障应急急方案44012-88遇急症症病人44112-99重症传传染病源源、核放放射源、大范围围的食物物中毒的的应急处处理方案案4112-110突发发死亡事事件处置置程序44312-111贩毒毒、吸毒毒案件处处置程序序4312-112恶意意投毒案案件处置置程序44412-113散发发非法宣宣传品事事件处置置程序44412-114爆炸炸案件及及可疑爆爆炸物品品的处置置程序44512-115煤气气、天然然气泄露露应急方方案45512-116高空空坠物应应急预案案4612-117交通通事故应应急方案案4612-118噪音音应急预预案47713、二二次装修修管理447七、维修修基金管管理4881、公共共维修基基金收缴缴和管理理482、开办办费开支支范围的的界定4483、维修修基金的的续筹4484、援引引文件条条款4885、基金金退还条条款499八、社区区文化建建设5001、社区区文化建建设的运运作与实实施5002、社区区文化活活动计划划513、社区区文化活活动管理理制度5524、文体体活动的的组织策策划5225、社区区文化宣宣传工作作管理552九、小区区接管方方案5331、接管管原则5532、接管管工作时时间计划划533、接管管验收工工作程序序543-1接接管验收收准备工工作5443-2资资料的接接管验收收553-3物物业硬件件设施接接管验收收侧重点点553-4接接管验收收依据和和验收方方法5553-5楼楼宇主体体硬件设设施的具具体验收收标准5563-6公公共配套套设施接接管验收收标准5573-7机机电设备备的接管管验收5583-8接接管验收收遗留问问题的处处理5883-9内内部作业业规程559十、小区区管理建建议611十一、管管理处主主要岗位位人员介介绍622十二、主主要分包包商推荐荐情况663十三、合合同644十四、结结束语664一、管理理有限公公司略二、*物物业概况况1、基本本情况*位于某市市××区*，占地地*平米。小区由由三栋板板塔连体体小高层层和一栋栋塔式小小高层组组成，总总建筑面面积*平米，其其中居住住面积*平米米。小区区住宅套套数*户，入入住时间间*年*月，规规划机动动车车位位*个（其其中地下下*个，地地上待建建*个）。物业产产权性质质为经济济适用房房。小区区相对独独立，能能实现封封闭式管管理。小小区有33个出入入口，均均设244小时门门岗。（详详细内容容参看招招标文件件）2、物业业管理服服务范围围小区红线线内所有有公共区区域及共共用设施施设备管管理，小小区供暖暖（包括括西侧44栋6层层住宅），业业户服务务、治安安消防、保洁绿绿化、应应急事件件处理、停车场场管理、档案管管理、更更新改造造、帐务务管理、公共事事务，受受业主委委托的和和法律法法规规定定的其他他服务事事项。3、小区区特点分分析小区虽属属社会个个人集资资建房，产产权多元元化，由由某市社团团住宅合合作社开开发，但但物业建建筑风格格时尚，园园区绿化化和广场场景观错错落有秩秩，保安安监控和和门禁设设施完善善。业主主和居民民文化和和消费层层次高，一一般层次次的物业业管理服服务质量量很难满满足享受受和心理理需求。小区居居民的社社会背景景、职业业经历、生活习习惯、文文娱爱好好、环境境意识等等的差异异性，也也给物业业管理服服务提出出更高的的要求。小区居居民小区区合围式式建筑格格局，营营造了公公共空间间活动气气氛和居居民私密密生活空空间相和和谐的居居住环境境，人车车分流形形成富于于人性关关怀的高高品质交交通生活活秩序。小区与与周边居居住区形形成鲜明明的独立立性和品品质差异异对照，内内部氛围围宁静祥祥和，但但多数居居民间缺缺乏日常常的交流流和沟通通，存在在邻里间间正常交交流的心心理需求求和社区区集体活活动的需需求。三、*物物业管理理总体策策划1、总体体目标倡导轻松松自然、绿色环环保、品品位高雅雅的生活活理念，建建造高品品位的人人文居住住环境。通过规规范化管管理、人人性化服服务，确确保小区区功能的的完善和和正常发发挥，延延长住宅宅及附属属设施设设备的使使用寿命命，争创创“某市优秀秀物业管管理居住住小区”。加强强与开发发商、业业委会之之间的协协调工作作，不断断完善小小区规划划和配套套设施设设备。通通过强化化内部管管理和业业主支持持与监督督，使公公司自身身成为某某市执行行物业管管理法规规和服务务标准化化的典范范。实施施“温馨家家园计划划”，增加加社区居居民归属属感，提提升小区区物业的的居住价价值。通通过广大大居民和和物业公公司共同同努力，真真正实现现社会效效益、经经济效益益、环境境效益的的和谐统统一，营营造安全全、舒适适、温馨馨、和睦睦的生活活环境。2、管理理模式2-1组组建项目目管理处处，实行行财务独独立核算算成立北京京*物业业管理有有限公司司康宁居居项目物物业管理理处（以以下简称称管理处处）。管管理处实实行经理理负责制制，经理理将由公公司董事事会审核核批准后后任命。管理处处将根据据委托管管理合同同承诺的的服务内内容和服服务质量量标准对对本社区区独立运运作管理理，财务务独立核核算，定定期公开开物业收收支账目目。管理理处经理理负责小小区经营营运作、日常管管理、人人事选聘聘、处理理来访和和投诉，完完成年度度管理目目标和经经济指标标。2-2人人员选聘聘与激励励机制人员配备备以“精干、高效、敬业”为基础础，以“重学历历也重能能力、重重水平更更重品德德”为用人人原则，确确保管理理服务队队伍的高高素质和和高水平平。关键岗位位将从我我司总部部直接择择优竞聘聘上岗，对对于项目目中其他他岗位则则采用社社会公开开招聘、择优录录用、专专业化再再培训原原则，确确保每一一名员工工均具备备优良服服务意识识、丰富富实践经经验和专专业服务务技能，实实现“一工多多技、一一专多能能”，真正正将公司司先进的的服务管管理理念念及培训训成果通通过员工工言行充充分展现现到为客客户服务务的每个个细节之之中。同时，公公司注重重企业文文化建设设和团队队协作精精神的培培养。员员工具体体服务指指标的实实现效果果，与员员工的薪薪酬、升升迁、去去留密切切挂钩；公司重重点考核核管理处处经理，着着重提高高管理处处的整体体管理绩绩效；公公司鼓励励员工勇勇挑重担担，创造造脱颖而而出的机机会和制制定适宜宜的个人人职业发发展规划划，并在在工作中中充分体体现对员员工的尊尊重和信信任。2-3公公司总部部监督管管理和支支持公司总部部根据下下达的年年度管理理目标和和经济指指标对管管理处进进行监督督和考核核。根据据员工工奖惩管管理办法法，对对年度考考评合格格者给予予奖励，对对无法完完成质量量目标的的将予以以辞退。同时，公公司总部部对管理理处全员员进行系系统化、专业化化、规范范化终身身培训，确确保管理理人员和和各级岗岗位人员员1000%持证证上岗和和全员年年培训率率1000%，培培训考核核合格率率1000%。全全方位支支援管理理处经理理即时开开展工作作，在突突发事件件及资源源临时缺缺乏时，做做出内部部定向调调配，及及时协助助处理问问题。对对于重大大事项的的决策，公公司将全全方位支支援驻场场人员并并与业委委会密切切联络、共同商商榷、检检讨考核核管理处处工作。2-4外外部监管管和协调调管理处隶隶属于公公司总部部，所属属建委及及小区办办等职能能机构对对管理处处实施行行业管理理，业主主委员会会、工商商局、税税务局、物价局局、公安安机关构构成对管管理处经经营管理理的监督督协调关关系，并并接受广广大业主主的监督督。2-5全全面实施施质量/环境管管理体系系实施质量量/环境境管理体体系是管管理处持持续提供供高品质质物业管管理服务务的保证证。管理理处业务务纳入公公司贯标标体系，参参与内部部审核和和国家规规定的第第三方机机构的认认证复审审。在业业务流程程管理运运作上，管管理处强强调分工工合理、责任明明确、落落实到位位、过程程控制、结果分分析、持持续改进进；在此此原则基基础上，精精简程序序，为业业主提供供方便、快捷的的服务。2-6信信息反馈馈机制有效的沟沟通是优优质服务务的前提提条件。只有了了解客户户现在及及未来的的现实与与心理需需求，才才能明确确服务的的内容标标准和目目标方向向，不断断提升满满足客户户需求的的服务能能力，更更好地服服务于客客户。管管理处将将参照IISO990011体系管管理模式式中的服服务质量量环建立立信息反反馈机制制，针对对不同的的服务需需求、服服务对象象、服务务主题、预期效效果，运运用业主主意见信信箱、热热线电话话、E-MAIIL、互互联网、宣传栏栏、座谈谈、回访访和问卷卷调查等等渠道形形式，建建立封闭闭的服务务链，形形成与客客户情感感交流、需求清清晰、目目标一致致、畅通通沟通渠渠道，并并不断改改进与业业主和住住户的沟沟通方式式和效果果，严格格杜绝瞒瞒报、漏漏报、错错报、推推诿和拖拖延情况况。2-7关关注客户户满意程程度我们深信信公司的的价值源源于客户户的满意意，因此此把客户户对物业业服务的的满意程程度，作作为衡量量自身服服务品质质的一项项重要标标尺。管管理处建建立定期期或不定定期客户户满意度度调查与与服务回回访制度度，及时时了解客客户对物物业服务务的需求求、感受受和建议议与意见见；对管管理中出出现的问问题，及及时分析析，查找找原因，并并采取整整改措施施，必要要时对工工作程序序做出调调整，以以提高物物业管理理水平，提提升客户户的满意意程度。2-8环环境保护护管理处致致力于消消除能源源浪费，倡倡导节能能降耗，合合理利用用各种资资源，保保护社区区自然环环境。从从精神上上、文化化上、制制度上、行为上上影响业业主和物物业使用用人，在在全社区区范围内内树立起起广泛的的环境保保护和参参与意识识，通过过举办环环保知识识宣传讲讲座、改改善绿化化环境、控制噪噪音污染染、防治治废弃物物污染、杜绝能能源浪费费等措施施，共同同建设并并维护社社区优美美、舒适适、健康康、安全全的绿色色环保环环境。2-9信信息智能能化管理理管理处将将采用公公司总部部项目现现行的一一套成熟熟物业管管理MIIS系统统及网络络OA自自动化办办公系统统，其功功能范围围包括客客户管理理系统、工程管管理系统统、安保保管理系系统、财财务管理理系统、仓库管管理系统统等等，可可实现利利用网络络系统运运作整个个管理服服务，管管理处与与公司总总部信息息资源共共享。公公司总部部及时对对现场提提出专业业诊断，不不断提高高管理处处的工作作效率及及服务水水准。2-100专项业业务外包包保安、保保洁、绿绿化等专专项服务务及电梯梯、消防防监控系系统、空空调等特特种设备备和设施施维保采采取外包包方式，管管理处在在业委会会的监督督下负责责通过公公开招标标方式择择优选聘聘分包商商，确保保降低物物业住用用成本和和得到优优质优惠惠的专项项专业服服务。3、组织织架构政府机关（行业主管部门）全体业主（业主委员会）环境部领班 1名楼宇内部清洁员 4名外部保洁绿化员 4名地下车库保洁员 2名合计 14名工程维保部领班 1名综合维修工 5名配电值班 4名锅炉工 4名合计 14名安全保卫部队长 1名门岗保安员 10名巡逻保安员 6名监控保安员 4名地库保安员 12名合计 33名北京*物业管理有限公司*物业管理处经理 1名客户服务中心主任 1名客户服务主管 2名合计 3名总编制：65名名4、组织织内部运运作机制制在具体运运作中，管管理处经经理是日日常工作作的筹划划、指挥挥、执行行者，同同时又是是监督、检查、改进者者。各项项工作计计划下达达后，策策划、安安排和执执行的各各职能机机构即开开始运作作，执行行过程中中的信息息通过畅畅通快捷捷的反馈馈渠道返返回到指指挥机构构，供经经理做出出校正、判断、总结。在整个个过程中中，经理理还要从从检查、评比结结果中发发现管理理服务中中存在的的问题，分分析采纳纳积极有有效的 改进措措施，做做到工作作有部署署、责任任有目标标、过程程有检查查、结果果有反馈馈、全程程有考核核，保证证管理的的有效性性。运作作程序如如与业业主沟通通的程序序保证证管理处处及时了了解业主主满意度度和公司司服务现现状，不不合格服服务的识识别及处处理程序序确保保及时发发现并解解决问题题等。以客户服服务中心心为核心心，收集集处理各各类信息息，听取取各方意意见，努努力满足足开发商商和客户户需求，提提供细致致周到的的星级服服务机构构。当客客户遇有有维修、保洁、家政等等服务需需求时，请请通知客客户服务务中心。客户服服务中心心作为信信息传导导中枢将将客户需需求和工工作安排排通过内内部沟通通系统迅迅速准确确通知各各操作层层人员（维维修工、保洁员员、园艺艺工、保保安员等等）以最最快速度度到达现现场并提提供服务务，负责责协调工工作，及及时解决决问题和和处理投投诉直至至业主满满意。客客户服务务中心再再通过内内部检查查网络随随时掌握握控制服服务质量量、跟踪踪处理结结果和安安排上门门回访。主管及及时把有有关信息息特别是是投诉或或一时难难以完成成的工作作进展情情况传递递给管理理处经理理，确保保管理处处经理对对全部作作业环节节进行更更有效的的监控和和指导。通过上述述运作模模式，依依靠合理理的组织织结构、完善的的管理体体制、规规范的品品质服务务、高效效持久的的运作手手段，我我们将给给每一位位业主和和住户提提供最优优质的品品牌服务务。5、人力力资源管管理人才是组组织机构构最宝贵贵的核心心资源。公司人人力资源源管理本本着 “以人为为本、善善待员工工、规范范管理、人尽其其才” 宗旨旨，积极极推进职职位规划划、人才才招聘与与储备、员工培培训、绩绩效考核核、薪酬酬管理与与成本控控制、个个人职业业发展等等工作，建建立规范范、完善善的人力力资源管管理体系系。5-1职职位规划划公司将根根据管理理处岗位位情况，策策划管理理处职务务规划工工作，编编制相应应的职位位说明书书，一是是细化并并明确每每个职位位的工作作职责，二是明确确这些职职位对员员工的从从业要求求。5-2人人才招聘聘根据管理理处人员员编制要要求，招招聘工作作重点在在高素质质人才的的发掘，特特别是管管理岗位位及专业业技能要要求强的的岗位，在在录用时时严格把把关，吸吸收专业业能力强强、综合合素质好好、客户户服务意意识强的的人员。同时，为为保证服服务品质质，管理理处的骨骨干管理理人员将将直接从从总部内内部选聘聘。5-3员员工培训训为促进人人才开发发，提高高员工队队伍综合合素质，惊惊醒内容容丰富、形式多多样、针针对性强强的全员员培训。结合管管理处需需求，将将加强两两个方面面的培训训：一是是对主管管级以上上管理人人员进行行提高管管理技能能的培训训，以达达到提升升整体管管理水平平的目的的；二是是加强对对全体员员工进行行从业素素质、服服务意识识、专业业技能、规章制制度的培培训，以以提高所所有员工工的基本本素质。5-4绩绩效考核核为及时公公正地评评价员工工的工作作表现，形形成以关关键业绩绩指标为为核心导导向的考考核机制制，依据据管理处处整体服服务质量量和员工工个人实实际工作作表现，全全面运行行绩效考考核机制制，鼓励励先进。5-5薪薪酬管理理建立良好好的薪酬酬体系，健健全员工工社会保保险保障障与福利利体系，提高员工对薪酬的满意度，以此来调动员工的工作积极性，增强企业凝聚力和竞争力。5-6职职业发展展加强员工工管理工工作，既既侧重管管理处的的共性发发展，也也关注每每位员工工的个性性管理，在在了解员员工需求求和想法法的基础础上，制制定合理理的员工工职业发发展规划划，协助助和引导导他们不不断提高高自身素素质，创创造宽松松的唯才才是举、任人为为贤的环环境，主主动发现现人才，力力求不埋埋没人才才，为员员工和企企业的共共同发展展奠定基基础，最最大限度度发挥员员工的积积极性和和主动性性，充分分挖掘内内在潜能能。6、经营营管理指指标序号指 标名 称承诺指标测算依据据管理主要要措施1房屋及设设备设施施完好率率98%（完好房房建筑面面积+基基本完好好房建筑筑面积）÷总建筑面积×1100%1.建立立经常性性检查制制度；22.每半半年进行行一次全全面分项项检修；3.严严格装修修管理和和日常管管理；44.无人人为损坏坏事件和和重大责责任事故故。2房屋及设设备设施施零修、急修及时率100%（及时维维修次数数 ÷ 应计报报维修次次数）××1000%1. 岗岗位人力力配备适适宜，224小时时报修值值班；22.技能能培训、服务意意识培训训到位；3.技技术人员员有过硬硬的专业业技术水水平；44.强化化回访制制度、考考核制度度和奖惩惩制度。3维修工程程质量合合格率100%（维修合合格工程程项次÷÷维修工工程项次次）×1000%1.建建立合理理有效的的工作质质量监督督机制和和回访制制度；22.拥有有一批有有较高技技术水准准的维修修队伍。4管理费收收缴率98%（管理费费实际收收缴额÷÷管理费费应计收收缴额）×100%1.实行行上门收收缴管理理制度；2.欠欠费及时时提示；3.必必要时获获得业委委会支持持。5绿化标准准各项达标园林局规规定的二二级养护护标准1.绿化化制度、工作计计划行之之有效且且执行有有力度；2.专专人负责责日常监监督工作作，经常常提示客客户爱护护环境；3.发发动客户户热爱绿绿地，主主动保护护绿地，提提合理建建议，并并参与管管理。6清洁保洁洁率99%以工作计计算，记记录及监监督抽查查合格率率及纠正正合格记记录为依依据1.保洁洁员责任任区明确确，质量量要求具具体、严严格，有有考核、有奖惩惩；2.垃圾日日产日清清；3.周末节节假日重重点清洁洁；4.保洁监监督机制制健全。7道路地面面及设施施完好率率98%（完好道道路总面面积÷规划道道路总面面积）××1000%1.严格格公共设设施管理理养护制制度，加加强巡查查和疏导导；2.向客户户宣传有有关法规规，培养养热爱园园区意识识；3.及时整整改修补补损坏路路面8化粪池雨雨水井污污水井完完好率100%（完好化化粪池、雨水井井、污水水井数量量÷化粪池池、雨水水井、污污水井）×100%1.每日日记录检检查情况况，发现现问题，立立即疏通通处理；2.化化粪池每每半年清清理一次次；3.雨水井井污水井井每一年年全面检检修一次次。9排水管明明暗沟完完好率100%（完好排排水管、明暗沟沟长度排排水管、明暗沟沟总长度度）×1000%1.每日日记录检检查情况况，发现现及时立立即设计计施工方方案，疏疏通处理理；2.每半年年进行一一次全面面检修。10照明灯及及疏散灯灯完好率率100%（完好照照明灯、疏散灯灯数量÷÷照明灯灯、疏散散灯总数数量）×1000%1.每日日记录检检查情况况及时更更换检修修；2.每月全全面检查查检修一一次；33.保洁洁员保持持照明灯灯洁净。11车场（库库）设备备设施及及场地完好率98%（完好的的设备设设施÷停车场场地设施施设备总总计）××1000%1.合理理规划使使用停车车场设施施；2.停车场场地设施施正常运运行，确确保安全全有效；3.车车辆疏导导有序，无无占用消消防通道道，无阻阻碍交通通。12园林小品品完好率98%（完好园园林小品品÷园林小小品）××1000%1.有详详细管理理养护计计划；22.保洁洁员每日日保洁；3.园园区内逐逐渐培育育一种高高水准的的文化氛氛围，客客户自觉觉爱护；4.开开放期均均有管理理人员提提示客户户爱惜设设施，合合理使用用；5.修缮及及时。13年度刑事事责任案案件发生生率0以辖区公公安部门门记录为为依据（除除客户内内部原因因造成外外）设立二十十四小时时门岗，严严格人员员、物品品出入证证登记制制度，设设立二十十四小时时报警中中心，落落实保安安岗位职职责，明明确责任任区域，以以确保公公共区域域安全。因保安安制度、设施设设备不完完善造成成的刑事事责任案案件发案案率为零零。14消防设施施设备完好率100%（完好的的消防设设备÷管理处处负责的的消防设设备）××1000%实行巡查查制度，建建档记录录，并由由维修领领班监督督执行，以以确保消消防设施施、设备备完好无无损正常常使用。15年度火灾灾责任发生率0（发生火火灾户数数÷住宅区区总户数数）×1000（除客户户内部原原因造成成外）1.采取取多种途途径向住住户宣传传消防安安全；22.培训训一批有有较好素素质的义义务消防防队，及及时发现现火灾隐隐患；33.管理理到位，合合理使用用设施、设备；4.分分区分责责任经常常性检查查等。16住户有效效投诉率1%/年年以下（有效投投诉÷投诉总总计）××1000%1.做好好各项管管理工作作，创建建优美、完善的的园区；2.提提高员工工素质，强强化服务务意识；3.发发生问题题及时处处理，为为客户排排忧解难难；4.做好解解释工作作，与回回访制度度落实。有效投诉诉处理率100%（处理的的有效投投诉÷有效投投诉）××1000%17持证上岗岗率100%（持专业业证人员员÷行业要要求持证证人员总总计）×1000%1.人员员培训每每月与培培训相结结合，制制度、计计划落实实；2.培训考考核制度度与奖惩惩相结合合，强化化培训结结果。18入户维修修服务回访率100%（维修回回访次数数÷维修服服务次数数）×1000%1.建立立健全回回访制度度；2.做好维维修、回回访记录录；3.加强维维修队伍伍服务意意识。19客户对物物业管理理满意率率95%（对管理理满意户户数+基基本满意意户数）÷参加评议户数×100%1.高科科技住宅宅管理手手段与温温馨服务务相结合合，编织织无漏洞洞的管理理网络；2.加加强客户户走访，重重点解决决问题；3.以以优良的的敬业精精神不断断改善工工作，赢赢得客户户的支持持。四、物业业管理服服务内容容与标准准1、综合合管理1-1 负责制制定物业业管理服服务工作作计划，并并组织实实施；1-2每每年一次次对房屋屋及设施施设备进进行安全全普查，根根据普查查结果制制定维修修计划,组织实实施；1-3设设立244小时热热线服务务值班电电话，白白天有专专职管理理员接待待住户,处理服服务范围围内的公公共性事事务，受受理住户户的咨询询和投诉诉；夜间间有人值值班，处处理急迫迫性报修修，水、电等急急迫性报报修十五五分钟内内到现场场；1-4协协助组建建业主委委员会并并配合其其运作；1-5管管理规章章制度健健全，服服务质量量标准完完善，物物业管理理档案资资料齐全全；1-6与与业主签签订物业业管理服服务协议议、物业业管理公公约等手手续；公公开服务务标准、收费依依据及标标准;1-7应应用计算算机系统统对业主主及房产产档案、物业管管理服务务及收费费情况进进行管理理；1-8全全体员工工统一着着装，持持证上岗岗；1-9每每年进行行一次物物业管理理服务满满意率调调查，促促进管理理服务工工作的改改进和提提高，征征求意见见用户不不低于总总户数880。2、房屋屋及小区区共用部部位共用用设施设设备日常常维护管管理2-1房房屋日常常养护维维修指为保持持房屋原原有完好好等级和和正常使使用，进进行日常常养护和和及时修修复小损损小坏等等房屋维维护管理理工作，执执行房房屋及其其设备小小修服务务标准。2-1-1定期期进行房房屋安全全普查和和房屋完完损等级级评定，保保证房屋屋完好率率达988%；2-1-2爱护护园区内内设施、设备，未未经产权权人同意意不得对对园区的的结构、设施等等进行改改动；2-1-3及时时完成公公共区域域及业主主各项零零星维修修任务，零零修合格格率1000%，一一般维修修任务在在接报后后不超过过24小小时完成成。2-2供供电设备备管理维维护指为保证证园区供供电系统统正常运运行对供供电设备备的日常常管理和和养护维维修。2-2-1统筹筹规划，做做到合理理、节约约用电；2-2-2供电电运行和和维修人人员必须须持证上上岗；2-2-3配电电室244小时值值班，供供电设备备定期维维护；2-2-4加强强日常维维护检修修，公共共使用的的照明、指示灯灯具线路路、开关关要保证证完好；2-2-5设备备出现故故障时，维维修人员员应在接接到报修修后15分钟钟内到达达现场，设设备零修修合格率率达到1100%，一般般性维修修不过夜夜；2-2-6严格格执行用用电安全全规范，确确保用电电安全；2-2-7保证证避雷设设备完好好、有效效、安全全。2-3给给排水设设备运行行维护指为保证证园区给给排水设设备、设设施的正正常运行行使用所所进行的的日常养养护维修修。2-3-1控制制室244小时值值班，加加强日常常检查巡巡视，保保证给排排水系统统正常使使用；2-3-2建立立正常供供水管理理制度，保保证水质质符合国国家标准准；2-3-3加强强巡查，防防止跑、冒、滴滴、漏，保保证设备备设施完完好；2-3-4二次次供水卫卫生许可可证、水水质化验验单、操操作人员员健康合合格证齐齐全；2-3-5定期期对水箱箱进行清清洗、消消毒，保保持水箱箱清洁卫卫生，无无二次污污染；2-3-6保证证室内外外排水系系统通畅畅；2-3-7设备备出现故故障时，维维修人员员应在接接到报修修后155分钟内内到达现现场，零零修合格格率1000%，一一般性故故障排除除不过夜夜；2-3-8大修修或接到到供水公公司通知知，提前前在首层层电梯间间和小区区显著位位置张贴贴停水告告示，并并采取临临时供水水措施；2-3-9发生生突发公公共卫生生事件时时，加强强对供水水系统的的消毒，禁禁止无关关人员进进入水泵泵房、接接近水箱箱。2-4供供热锅炉炉的管理理和维护护指为保证证园区正正常供暖暖及热水水供应，对对锅炉设设备的日日常管理理和养护护维修。2-4-1保证证供热锅锅炉运行行正常、安全；2-4-2按某市规定定的时间间供暖，且且供暖季季室内温温度不低低于166摄氏度度；2-4-3供暖暖系统出出现故障障时，维维修人员员应在接接到报修修后155分钟内内到达现现场，零零修合格格率达到到1000%，一一般性维维修不过过夜。2-5电电梯运行行维修指为保证证园区电电梯设备备正常使使用进行行的日常常管理、维修养养护和中中修。2-5-1电梯梯采用无无人驾驶驶，244小时运运行；2-5-2安全全设施齐齐全有效效，电梯梯内求救救电话保保持正常常工作状状态；2-5-3通风风、照明明及其它它附属设设施完好好；2-5-4电梯梯准用证证、年检检合格证证、维修修保养合合同完备备；2-5-5轿厢厢、井道道保持清清洁；2-5-6因故故障停梯梯，接到到报修后后维修人人员应在在5分钟钟内到达达现场抢抢修，及及时排除除故障。3、保安安服务指为保证证园区安安全和正正常生活活秩序，保保证监控控、自动动报警、门禁系系统正常常运行，对对来访人人员进行行登记、查验，做做好安全全保卫和和防火防防盗工作作，并做做好车辆辆、道路路及环境境秩序管管理等。3-1公公共秩序序3-1-1设立立24小小时门岗岗，对来来访人员员进行验验证、登登记，杜杜绝闲杂杂人员进进入；3-1-2小区区内环境境秩序良良好，道道路通畅畅，车辆辆停放有有序，人人车分流流；3-1-3地下下车库照照明通风风良好；3-1-4保证证消防自自动报警警系统、监控系系统、门门禁系统统、对讲讲系统设设备的正正常运行行；3-1-5各种种消防设设施、器器材配备备合理、更新及及时、使使用有效效；3-1-6能及及时发现现和处理理各种安安全和事事故隐患患，确保保不发生生安全方方面的问问题，能能迅速有有效地处处置突发发事件；对突发事事件有应应急预案案，完善善责任制制。3-2中中控室运运行管理理中控室负负责小区区的弱电电系统（包包括消防防报警系系统、监监控系统统、门禁禁系统、对讲系系统、园园区红外外线系统统等）的的值班、检查、检测和和弱电设设备的日日常维修修保养工工作。3-2-1设立立24小小时值班班制度，值值班人员员必须持持证上岗岗；3-2-2保证证消防报报警系统统、门禁禁系统、对讲系系统及闭闭路监控控系统、红外线线系统运运行正常常，各系系统工作作稳定；3-2-3一般般性故障障立即排排除，维维修合格格率1000%，暂暂时不能能处理的的通知有有关部门门采取应应急措施施，应急急措施得得当有效效；3-2-4设备备机房整整洁，保保证设备备机房的的安全；3-2-5定期期进行消消防普查查。小区红红外线系系统实际际没有使使用。4、卫生生保洁指为保证证园区公公共区域域、庭院院等环境境整洁而而进行的的日常清清洁服务务。4-1楼楼电梯厅厅、楼梯梯间干净净、明亮亮，地面面无杂物物；4-2电电梯门、轿厢、显示牌牌无尘土土、印迹迹，表面面光亮；4-3玻玻璃、门门窗无污污迹、裂裂痕；4-4道道路、庭庭院地面面清洁无无废弃物物；4-5垃垃圾筒内内垃圾日日产日清清，并摆摆放整齐齐，外观观干净，无无蚊蝇孳孳生；4-6扫扫雪及时时，地面面无积雪雪，符合合市扫雪雪办要求求；4-7定定期清洁洁清淘化化粪池、雨水井井，相关关设备设设施无破破损。5、绿化化执行市园园林局规规定的二二级养护护标准。5-1庭庭院内植植物配置置合理，绿绿地充分分，无裸裸露土地地；5-2花花草树木木生长正正常，修修剪及时时，无枯枯枝死杈杈及病虫虫害现象象；5-3绿绿地无破破坏、践践踏及随随意占用用现象；5-4做做好节假假日装饰饰美化工工作。五、物业业管理收收费标准准测算依据：康宁居物物业招标标文件公司多年年物业管管理经验验和市场场行情测算面积积按建筑筑面积计计算，货货币单位位为人民民币元。本测算不不包括楼楼宇主体体、公共共设施设设备的大大中修、折旧费费，此项项费用在在公共部部位、公公共设施施、公共共设备维维修基金金中按计计划和实实际发生生额支取取。1、物业业管理成成本核算算表取费项目目月成本年成本单价元/月.平米说明比例%人员成本本27844033400800.4222866管理人员员和维修修技工（共共14名）0.20026行政办公公交通费0.05582通讯费易耗和服服装水电费审计费业委会经经费工作餐标准8元元/日/人节日装点点劳动节/国庆节节/元旦/春节小计798999586680.1221344工程维护护污雨水井井清理0.11114水箱清洗洗避雷检测测水泵维护护按2000元/KWW.年估估算电梯年检检每部每年年10000元紫外线消消毒直流电屏屏保养电梯维保保与专业公