燕山新区居住区土地开发前期策划44098171640.docx

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.燕山新区居居住区土地地开发前期期策划（奥体新都都综合居住住区）2006年年3月目 录录1、项目地地块开发背背景2、地块基基本情况3、项目地地块开发环环境分析 3.11项目地块块环境条件件 3.22项目地块块的优劣分分析（SWWOT分析析）4、住宅市市场分析与与研究 4.11济南市房房地产市场场现状及发发展趋势 4.22 济南市市房地产消消费需求特特征分析    4.3 济济南东部房房地产供给给现状及未未来发展方方向5、奥体中中心周围土土地开发案案例研究（广广州奥体中中心）6、地块项项目开发定定位 6.11地块开发发总体定位位 6.22居住区功功能定位 6.33居住区目目标客户定定位7、项目规规划设计及及建筑类型型建议 7.11 规划条件件 7.22 空间布布局7.3 建建筑类型及及分布 7.44 产品的的建议 7.55 配套设设施要求8、土地开开发模式建建议9、土地开开发策略建建议9.1对启启动地块的的规划设计计的策划（环环玉顶山地地块）9.2对一一、二期地块块规划设计计的引导性性的策划 （主要是是保证配套套现行）10、土地地出让流程程及收益评评估10.1土土地出让流流程10.2土土地出让总总收益计算算（依据土土地分类及及基准地价价及相关出出让办法）10.3土土地出让次次序及收益益表11、土地地开发招商商策略 11.1 土地地招商目标标客户分析析 11.2 土地地招商方式式建议 11.3 土地地招商流程程12、土地地总体开发发时序安排排附件：土土地开发招招商手册燕山新区居居住区土地地开发前期期策划1、土地开开发背景根据济南南市城市总总体规划(20055年20200年)中中“东拓、西西进、南控控、北跨、中中疏”的城市空空间发展战战略，济南南主城区以以向东发展展为主。未未来五年，济济南主城区区将投资新新建两个新新区，即燕燕山新区和和腊山新区区。其中燕燕山新区，以以举办第十十一届全运运会为契机机，加快奥奥体政务中中心的建设设，带动周周围开发，建建成以行政政办公、文文化、体育育为主导的的城市功能能区。新区的开发发建设，应应该通过城市经济的的两大支柱柱-产业和和居住的拉动，形形成产业簇簇群的巨大大集聚效应应，有效地地提升整体体功能。新新区的建设设势必带来来地区土地地市场升值值，成为地地产商关注注的热点，因因此，土地地使用如何何实现最大大化经济价价值，适宜宜市场开发发，要求对对市场做准准确定位和和可操作性性的前期策策划。其中以生生活居住为为功能规划划的地块也也开始启动动，这一地地块建设开开发必须建建立在充足足调研、理理性分析、科科学策划的的基础之上上。2、土地基基本情况本地块位于于历下区玉玉顶山西侧侧，西至体体育东路，北北至经十路路绿化带，东东、南至城城市用地范范围线，规规划总用地地面积约为为24000多亩。具体用地范围见见下图：3、土地开开发环境分分析3.1、项项目地块环环境条件 A 交交通条件方方面济南东部交交通建设力力争形成“三三横六纵”道道路交通网网，包括东西西向三条道道路包括经经十东路从从邢村立交交桥向东延延至章丘边边界，全长长14.88公里，双双向八车道道；工业南南路向东延延至章丘边边界，双向向八车道；沿经十一一路向东，从从东二环至至东绕城高高速公路建建设旅游路路，作为山山、城分界界线和旅游游线，全长长13公里里；南北向向六条道路路包括整治治二环东路路，建设贤贤文路、刘刘志远路、临临港路、泉泉港路、孙孙村西路，形形成东部干干道网。燕燕山大辛辛河东部新新城道路交交通系统以以经十东路路和贤文路路为城市快快速路 ，以以经十一路路、龙洞路路为旅游路路，规划建建设“四纵纵四横”的的新城主干干道。本地地块作为主主城区拓展展部分，道道路规划建建设比主城城中心区更更加便利和和优越。 B 景景观方面东部景观结结构为“一一轴两带、三三区五廊、山山水相融”。一一轴指南北北向的空间间景观主轴轴。即将东东部新城的的龙洞风景景区、中心心区、产业业居住综合合区、华山山风景区与与黄河风景景区有机组组织为一体体；两带指指两条自然然景观带，分分别为南部部山体绿色色景观带和和北部黄河河蓝色景观观带；三区区指三个城城市景观区区，分别为为中心区城城市景观区区、综合区区城市景观观区、华山山风景区；五廊指五五条城市景景观走廊，分分别为经十十东路、荷荷花路两条条城市景观观主廊和工工业南路、花花园东路、工工业北路三三条城市景景观辅廊。山水相融指自然山体与河流相互交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有座山体环绕在中心区内，座位于华山风景区内。C 区域开开发环境燕山新区位位于二环东东路以东，大大辛河以西西，形成以以行政办公公、公共服服务、体育育休闲为主主的现代化化新区，南南部规划以以行政办公公、体育休休闲、文化化娱乐为主主导功能的的综合性服服务中心，建建设行政办办公中心和和奥体中心心；北部则则以布局高高新产业、科科研开发、生生活居住用用地为主。燕山新区作为主城区的一部分，又是未来济南发展的主要方向,该区域未来五年的济南城区的地位显而易见。奥体中心和政务中心作为本区域标志性工程，对本地块带动作用将非常大。 同时，济南南东部新城城的开发以以高新技术术产业和高高附加值制制造业发展展为重点，以以高新技术术产业开发发区为龙头头，加快推推进出口加加工区、孙孙村工业区区建设，启启动建设唐唐冶新城、郭郭店物流园园区，完善善彩石高教教集中区建建设，同步步配建生活活服务设施施，在孙村村片区西部部初步形成成东部城区区公共中心心。整个东东部的开发发建设将使使东部更加加成熟，居居住环境更更优越。D 配套设设施方面 作为奥体中中心、政务务中心东临临的项目地地块，奥体体中心的配配套设施将将惠及本住住宅区。同同时，按照照居住区配配套设施规规定，居住住区将有包包括学校、商商业、银行行、邮政等等完善的市市政和生活配套。虽虽然现在新新区还在建建设之中，但但是未来的的居住服务务配套将是是非常好的的，也是可可以预见的的。3.2、项项目地块的的优劣分析析（SWOOT分析图图）优势（S）1 交通便便利；2 环境生生态，无污污染；3 与奥体体、政务中中心相邻，有有利于人文文环境提升升；4 周围有有山水景观观；劣势（W）1 地块东东紧挨玉顶顶山公墓，阻碍形象的塑造和提升；2 地块形形状不规则则，不利于于整体的规规划开发；1 环玉顶山公墓地块开发专案解决，提出可行的解决方案；2 区内开发建筑及配套，根据地形地貌差异安排主打生态、交通、人文、运动等主题，机会（O） 1地块处于于重点开发发区域，开开发热度对对地块开发发有促进作作用；2 先期土土地开发成本低低，后期增值潜力大大，开发盈盈利空间大大；3、东部大大力开发，将将聚集人气气并提升商业、居居住氛围。威胁（T）1 周围有有的居住区区楼盘开发，由于于竞争给开开发商来一一定的投资资抗性； 4、住宅市市场分析与与研究济南东部地地理环境优优越、交通通便利，基基础设施完完善，人文文气息浓厚厚，再加上上为举办第第十一届全全运会，奥奥体中心、政政务中心、金金融商务区区、高校院院区、唐冶冶新城等一一大批项目目的开展实实施，东部部毫无疑问问将是济南南未来发展展的重中之之重，东部也必必将成为济济南新的城城市名片。得天时、地地利、人和和的东部地地产将毫无无疑问会成成为未来济南地地产市场的的领舞者。研究表明，济济南南部、东东部、中部部的住宅吸吸引力指数数分别为 157.14%、1100%、883.333%，而西西部和北部部的吸引力力指数分别别为 755%、500%，这说说明在济南南人的心目目中“住南南不住北”、“住住东不住西西”的传统统观念依然然浓厚。尽尽管南部、东东部地区房房价高，但但是南部和和东部地区区优美的居居住环境、高高素质的人人文环境、便便利的交通通、完善的的基础设施施还是吸引引了大部分分人的视线线，这是济济南人长期期的居住倾倾向形成的的必然结果果。南部旅旅游区大大大限制了其其住宅产业业的发展，而而东部地区区在很大程程度上说居居住在这里里已经成为为富贵身份份的相争。加加上“东拓”引导，东东部新城区区位优势明明显，东城城板块将持持续升温。特别是是东部新城城板块和高高新区板块块近几年将将持续升温温，现已开开发并建成成了许多中中等规模的的高品质社社区，如中中润世纪城城、如意苑苑、荷兰庄庄园等。在在济南“东东拓”空间间发展战略略引导下，东东部新城相相对丰富的的土地资源源将成为开开发商竞争争的沃土。该该地段道路路、环境等等基础设施施好，未来来房价的增增值空间较较大。4.1     济南南市房地产产市场现状状及发展趋趋势通过对全市市近1000个在售楼楼盘数据资资料的分析析，可以根根据销售价价格、分布布区域特征征、供给形形式、应对对客户群，对对济南市房房地产楼盘盘开发总结结如下：价格区间数量特征分布区域特特征供给形式应对客户群群分析优势2000元元以下30多个多位于离市市中心稍远远的非繁华华地带，象象七里河路路、工业南南路、工业业北路、华华农路、花花园路一带带的东部地地区，也是是济南房地地产开发的的热点区域域。西部、北北部两个区区域更是居居多。以多层住宅宅为主，户户型以中小小户型为主主（以两房房两厅、三三房两厅，面面积区间在在70-1300平方米），总总价在200万元左右右。广大工薪阶阶层、刚刚刚参加工作作正准备成成家的青年年朋友。区域未来的的配套、交交通有优势势、价格优优势。2000-30000元占主流地位位不是处在绝绝对的市中中心，但是是位置也相相当不错，交交通四通八八达，有多多条公交线线路直达，周周围有成熟熟的商业网网点、日常常生活有保保证。以公寓、小小高层为主主，户型以以错层、中中小户型为为主（以两两房两厅、三三房两厅，面面积区间在在70-1300平方米），总总价在300万元左右右。为改善居住住条件中老老年人、收收入较高的的单身贵族族、有一定定积蓄的三三口之家、经经济富裕的的投资者等等。在位置、配配套、社区区景观和物物业管理方方面具有优优势。3000-40000元以以下品牌大盘为为主楼盘多占据据城市中极极佳位置、或或位于城市市的成熟地地带、或位位于市区中中绝版地段段、或位于于随着城市市规划的出出台，刚刚刚热起来的的潜力地段段。象花园园路、山大大路、解放放路、文化化路、经十十东路。以小高层、高高层住宅为为主，户型型以大户型型为主（三三房两厅，面面积区间在在150-2000平方米米），总价价在70万万元左右。有经济实力力的市民、对对居家生活活要求颇高高的都市白白领和城市市中产阶级级为主。楼盘个性突突出、性能能价比极高高、楼盘的的品牌含量量高。4000元元以上少量精品楼楼盘多占据市区区风景景点点或坐拥都都市闹区、核核心地段。以打风景、山山水牌居多多，或商住住楼、写字字楼。总价价在80-100万万元左右。多为私营业业主、个体体老板、外外资企业高高级白领及及从事投资资、IT等等城市高收收入职业的的人士。地段、环境境、配套、物物管有绝对对的优势。4.2 济济南市房地地产消费需需求特征分分析     根据相关关的调查数数据，济南南市民对于于住宅的面面积、价位位、户型等等需求如下下： 面积需需求 结论：需求求面积在1100120平平方米的占占49.555% ，880-1000平方米米的占199.82%，其他占占19.882%整体体面积需求求集中在1100平方方米左右。 价位需需求表结论：承受受的总价多多集中在220-300万元（占占37%）、330-400万元（占占36%）间间，在认可可面积在1100平方方米，单价在33000元元/平方米米左右是市市场的主力力购买群体体。 户型需需求结论：对三三房二厅的的需求占到到50%，说说明目前房房地产的开开发热点应应集中在开开发功能完完善、面积积适中的产产品。 通过过以上需求求分析可以以看出，居居住区楼盘盘规划设计计必须必须须注意消费费者要求，户型较好好、面积适适中、总价价在承受的的范围内的的产品，将将大大受到到欢迎。同同时产品开开发过程中中必须控制制好面积、在在户型设计计方面灵活活多变，进进行户型创创新、加大大产品的科科技含量，降降低成本、采采用多种付付款方式，形形成有效供供给。4.3 济济南东部的的房地产供供给现状及及未来发展展方向东部房地产产开发现状状本地块所在在区也的住住宅区，绿绿化率大都都在40%以上。均均价约为22954元元/平方米米，销售情情况已经基基本售完或或已经进入入尾盘销售售阶段；主主力户型为为二房二厅厅、三房二二厅。面积积范围在9901150平方方米；都聘聘请了专业业的物管公公司，管理理费在0.6元/平平方米·月月左右。目目前济南东东部新城高高档楼盘出出现不少，从从多层向小小高层、高高层精品楼楼盘迈定，短短短一年的的时间高新新区内的住住宅楼已经经从20000元/平平方米上涨涨到了30000多元元/平方米米，新开的的楼盘也在在几个月的的时间内销销售一空。 周围辐射区房产开发分析 周围围辐射区房房产楼盘状状况如下表表：项目名称售价范围均价主力户型销售情况三箭·吉祥祥苑起价435504800三室65%已售售中润世纪城城3980500003980三室、复式式销售良好三箭·平安安苑2700335003000二居、三居居结论：通过对本居居住片区周周边直接或或间接住宅宅区资料分分析和调研研，对黄金金时代、悉悉尼花乡、新新天地、三三箭平安苑、锦锦绣泉城  、荷兰庄园园  、正大城市市花园  、齐鲁涧桥等十多多个居住区区，包括位位置交通、周周边环境  、小区配配套、整体体规划、建建筑规模及及类型、销销售状况、销销售价格等等多方面的的分析，可可以得出周周围住宅区区按照品质质的大致分分类：代表住宅区区档次分类均价消费群体锦绣泉城、中润世纪纪城、荷兰兰庄园等为为代表高档4000元元以上政府官员、企企业高管、私私营业主等等高收入人人群富翔天地、上海花园等为代表中高档3000-40000元之间企业团购、私私营老板、白白领阶层等等三庆都市市新城、茂茂岭花园、科科苑小区等等中低档2500元元左右中青年白领领、普通市市民、安置置居民等5、奥体中中心周围土土地开发案案例研究案例研究： 广广州市天河河区东圃房房地产的崛崛起，与广广东奥林匹匹克体育中中心(以下下简称奥体体中心)的的建设有着着重要的联联系。20001年奥奥体中心建建成，使周周边土地的的区位价值值提高、人人口密度增增加、交通通及基础设设施完善和和商业环境境提升等，导导致区域土土地开发成成为城市的的热点板块块。经过对对东圃板块块楼盘调查查得到以下下结论：(1)奥体体中心建设设前后周边边同等档次次楼盘的平平均差价为为每平方米米800元元人民币左左右，剔除除物价自然然上涨和其其它因素，价价格增长率率在17左右。我我们视楼盘盘平均差价价为土地价价值提升的的表现。(2)奥体体中心对周周边土地增增值辐射面面积约为112.566平方公里里。(3)奥体中心心对周边土土地增值辐辐射呈环形形放射状分分布，分析析表1数据据和调查对对象的地理理位置靠近近奥体中心心的楼盘受受到的增值值效应更加加明显。 结论：奥体体中心实际际是区域土土地开发的的“引擎”。由于奥奥体中心的的建设带动动区域城市市景观和基基础设施的的建设，从从而改变了了区域发展展地位。所所以，6、地块项项目开发定定位 6.11地块开发发总体定位位考虑地块的的地理环境境、开发环环境、居住住需求、规规划要求等等方面因素素，本项目目地块居住住区开发定定位为：济南东部高高品质、低低密度、生生态运动型型大型综合合居住区 6.22土地开发发功能定位位以居住功能能为主，建建设成为一一个具有良良好的购物物、休闲、运动动、娱乐环环境氛围的的商业中心心，和配套完完善、交通通方便、环环境优美的的具有浓郁郁生活气息息的综合居居住区。依依据功能定定位，本片片区内各地地块土地利利用性质主主要包括居居住用地、道道路广场用用地、绿地地、政府社社团用地、商商业服务业业设施用地地等。 6.44居住区目目标客户定定位 1、由由于奥体政政务中心功功能定位的的确定，以以及紧靠老老城区的区区位优势，旧旧城区外迁迁人口及第第二居住购购置群体为为主力消费费群体； 2、主主城区工作作的年轻购购房群体； 3、在在本区域附附近工作的的白领阶层层； 4、由由于东部开开发热潮吸吸引投资者者注意力，他他们会做投投资性置业业；5、部分个个体和个人人以二次投投资方式购购房，以期期待升值。 7、项目规规划设计及及建筑类型型建议 7.11 规划条件件 7.22 空间布布局7.3 建建筑类型及及分布 7.44 产品的的建议 7.55 配套设设施要求