现代花园可行性研究报告163491.docx

第一章、总论1.1、项项目背景1.1.11.项目名名称现代花园1.1.22.项目单位基本情情况1.1.22.1概况况单位名称：富骊房地地产开发集集团公司企业所有制制形式：有有限责任公公司 富骊房地产产开发集团团公司，注注册资本33000万万元，开发发资质为一一级。公司司经营范围围：房地产产开发、房房地产经营营、商品房房销售、物物业管理等等。公司实实行规划、开开发、管理理、销售、服服务一体化化，一贯秉秉承"诚信、合合作、卓越越、创新""的经营理理念，开拓拓进取。1.1.22.2财务务状况公司近两年年来，效益益突飞猛进进，资产与与日俱增。22007年年底公司资资产总额为为152333.4万元，其其中固定资资产8189.22万元，流流动资产77044.2万元；负债总额额101664万元；所有者权权益122333万元;实实收资本4415万元元；资产负负债率300%。全年年收入总额额154225.344万元，实实现利润总总额17880.31143万元元。1.1.22.3法人人代表基本本情况公司法人代代表唐书怀怀，男，445岁。是是武汉市一一名肯吃苦苦，爱动脑脑筋，具有有开拓精神神的的工人人，凭着一一股闯劲和和韧劲，白白手起家带带领一批工工人创办了了富骊房地地产开发集集团公司。经过几年的发展，公司效益不断上升。唐书怀本人一直从事于房地产的经营与开发，积累了丰富的经验，且为人积极上进，诚实守信，具有较强的领导能力和协调能力。1.22、项目概概况1.2.11.项目提提出的理由由与目标房地产经济济是国民经经济的重要要组成部分分，是国民民经济的重重要支柱之之一。发展展房地产经经济有利于于加快我国国产业结构构和消费结结构的调整整，从而促促进国民经经济健康持持续发展。现现在房地产产经济（尤尤其住宅经经济）是我我国新的经经济增长点点，发展房房地产经济济，可以拉拉动一系列列行业发展展。现今，国国家为拉动动经济，满满足广大人人民群众的的住房需求求，提倡大大力发展房房地产经济济。我们公公司为了响响应国家的的安居工程程，决定规规划、开发发现代花园园。东湖高新技技术开发区区是首披国国家高新技技术产业开开发区之一一，是华中中人才、技技术、高新新技术产业业的源头，享享有“中华光谷谷”的美誉。目目前开发区区产值上亿亿元的企业业已达355所，并已已形成通信信、电子信信息、生物物技术三大大支柱产业业和机电一一体化、新新材料、激激光三大优优势产业基基础。关东东科技工业业园是东湖湖开发区招招商引资，发发展高新技技术产业的的主要基地地。近两年来，东东湖开发区区管委会认认真总结了了十年创业业的经验和和新区建设设中存在的的问题，明明确提出了了超前规划划、拓展发发展空间、创创建面向221世纪的的集产、学学、研、居居为一体，产产业发达、环环境优美、居居住舒适的的武汉科技技新城的奋奋斗目标。现代花园选选择此处规规划、开发发，等项目目实施后，将将有利于启启动东湖高高新热电公公司集中供供热的初步步形成，完完善科技工工业园“产、学、研研、居”为一体的的总体规划划，并极大大改善东湖湖开发区的的面貌。1.2.22.拟建地地点现代花园拟拟建于关东东科技工业业园内，东东临关山三三路，南接接大黄村，西西连武汉鼓鼓风机厂、市市消声器厂厂，北靠武武黄路，路路对面是原原武汉城建建学院、马马鞍山森林林公园。1.2.33.建设规规模与目标标自有资金为为30000万元，现现代花园项项目规划总总用地100万平方米米，建筑面面积12.9万平方方米，其中中住宅111.6万平平方米，公公建1.33万平方米米。总居住住户数9996户，规规划总居住住人口31187人，容容积率1.29，绿绿化覆盖率率45%。小小区内设幼幼儿园、配配套有会所所、文化中中心、商业业网点、集集贸市场、居居委会、派派出所等设设施。我国已经进进入小康社社会，人们们生活水平平稳步提高高，我们公公司超前思思想，规划划、开发“现代花园园”，致力于于为在东湖湖高新技术术工业园区区工作的白白领阶层周周边高校院院所的知识识分子，入入住华中光光谷的从业业人员，及及其他知识识层次较高高、家庭收收入较好的的市民家庭庭提供一个个优美、舒舒适的居住住环境。整个花园小小区现代中中不乏温馨馨，温馨伴伴随着现代代。温馨是一种种感觉，是是人生美好好的向往温馨是是一种品位位，是人生生独到的见见解温馨是家的的元素，是是人生永恒恒的主题温馨来自情情感的交流流、理智的的选择，富富骊集团人人对于温馨馨的认知，是是源于对生生活细节完完美的追求求。让富骊骊集团人的的“真诚、勤勤奋、和谐谐、求精”为您营造造温馨的家家。1.2.44.主要建建设条件1. 供水水在鼓风小区区东侧有现现状DN11000mmm上水管管线，本项项目上水可可从上述干干线引入。2. 雨水水、污水排排放武黄路大街街现有现状状DN21100毫米米的雨水管管线和DNN18000毫米的污污水管线，可可以就进排排入。3. 供热热拟从武黄路路新敷设的的供热干线线接入。4. 供电电拟采用双路路供电，一一路从鼓风风机厂开闭闭站引一条条10千伏伏电缆，接接入小区内内配电室；另一路可可由东鑫三三五饭店配配电室引入入。考虑留留有余地，变变压器容量量为80000千伏安安。5. 供气气已由鲁磨路路引入了天天然气高压压线，已建建成了天然然气高中压压调压站。通通过天然气气中压管向向区内送气气。本项目目住宅区前前后的道路路、绿化以以及所需的的各种市政政条件及基基础设施配配套，均由由武汉宏达达房地产开开发公司统统一开发，各各种设施接接口均至本本项目红线线内。目前前，本项目目建设场地地以达到“三通一平平”，其他配配套设施将将与住宅建建设同步进进行。6. 电信信本项目预计计需装机容容量为8220门的程程控交换机机，拟由洪洪山区电话话局从8331开设下下属分局解解决。1.2.55.项目投投入总资金金及效益情情况本项目投入入自有资金金30000万元，贷贷款50002.611万元，再再加上房屋屋预售款，共共投入总资资金148828.667万元。本项目完成成后，预计计销售收入入为231855.92万万元，扣除除成本，减减去销售（营营业）税金金及附加11247.54万元元、所得税税23466.21万万元、提取取法定盈余余公积金及及公益金8857.443万元后后，预计累累计未分配配利润为33906.08万元元。1.2.66.主要技技术经济指指标技 术 经经 济 指指 标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层6.53地下车库面积平方米4820停车位个2401.2.77.可行性研研究报告编编制依据（1）项目目建议书及及其批复文文件（2）国家家及武汉市市颁布的相相关法律、法法规、政策策（3）武汉汉市国民经经济和社会会发展“十五”计划和远远景目标纲纲要（4）武汉汉市20001、20002年国国民经济和和社会发展展统计公报报（5）武汉汉市城市总总体规划大大纲（2000020200年）（6）东湖湖高新技术术开发区的的经济和社社会发展规规划（7）房地地产开发机机构发布的的工程建设设方面的标标准、规范范、定额（8）武武汉市市区区基准地价价（9）武汉汉市及项目目周边地区区市场调研研和现场勘勘察资料（10）投投资项目方方签定的协协议书或意意向书（11）编编制报告告的委托托合同（12）其其他有关依依据资料1.3、问问题与建议议考虑到现代代花园建成成后，其用用户多数为为拥有较高高文化层次次和收入的的白领阶层层，结合他他们的消费费心理和消消费结构，要要特别注意意其附属设设施的建设设，如停车车场，娱乐乐中心及安安保措施。另另外，在住住宅的户型型的选择上上，要充分分调查，选选择适合不不同住户需需求的多种种户型，避避免单一，同同时，该项项目的建设设很大程度度上依赖于于光谷的发发展，因而而，在建设设的过程中中，要时时时注意政府府的各种政政策。而且且要重视该该项目的社社会效益。第二章、市市场预测2.1产品品市场供需需预测根据调查，目目前武汉市市房地产投投资大幅增增加，20001年上上半年武汉汉完成住宅宅建设投资资39.447亿元，比比去年同期期增长477.17%，施工面面积达到9958.22万平方米米。20002年总投投资额为1132.55亿元，同同比增长114.9%。其中住住宅投资999.399亿元，同同比增长115.4%，占总投投资的755%，经济济房开发投投资13.65亿元元，占总投投资的100.3%.从销售投投资比率来来看，988年销售额额只占到投投资额的443.788%，999年上升到到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万（其中住宅销售面积393.13万）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。2.2价格格预测据调查，今今年武汉市还将将陆续推出出一系列的的中高档项项目，整体体项目水平平与20002年项目目相比，这这些项目无无论在质量量，还是在在规划设计计上，都将将会再上一一个档次，从从而拉动武武汉市房价价继续走高高。今年武武汉市基础础建设将要要快速发展展。几处大大型房屋拆拆迁改造工工程，使得得大量居民民重新置业业，为武汉汉市商品房的销销售提供了了契机，这这将导致武武汉市商品房价格格出现上涨涨趋势。今今年武汉市市房价升幅幅在10%左右，其其中适用房房升幅达220%，从从原因上看看，主要有有四：1.在政府府土地供应应政策与方方式变化的的情况下，地地价上升。2.需求量量大。3.购买力力的增强，按按揭的作用用。4.住宅品品质的提高高，也成为为了房市升升温。5.竞争激激烈，由于于房地产市市场供销了了两旺，大大量外地开开发企业纷纷纷入驻武武汉以争夺夺市场，带带来了激烈的竞竞争。综上所述，再再结合我们们公司的竞竞争实力，初初步可以确确定该小区区内房屋销销售大约每每平方米1180022000元。2.3目标标市场分析析2.3.11目标市场场确定该居民小区区主要居住住对象为在在东湖高新新科技工业业园区工作作的白领阶阶层，周边边高校院所所的知识分分子，入驻驻华中硅谷谷的电脑从从业人员，以以及其他知知识层次较较高，家庭庭收入较好好的市民家家庭。由于于他们1）职业稳稳定：改革革开放以来来,教职工工的职业相相对来说比比较稳定，同同时随着经经济水平的的不断提高高，人们对对文化的追追求也提高高到了新的的位置，随随之而来的的是教职工工的收入水水平也逐步步的提高。2）收入稳稳定：教职职工的收入入水平在稳稳定中逐步步提高。东东湖高新科科技工业园园区工作的的白领阶层层，入驻华华中硅谷的的电脑从业业人员，他他们都属于于高收入阶阶层。3）文化水水平较高：他们的年年龄的大多多在3545岁之之间，人到到中年是单单位的骨干干力量，年年富力强，工工作紧张，需需要一个好好的投资环环境。4）对家庭庭居室的要要求较高：除对住宅宅的舒适性性.安全性性的要求以以外，由于于工作的原原因，他们们要求居住住地能上班班方便，同同时在家也也可顺利开开展工作，对对小区环境境的要求，对对住宅品位位的要求，对对户型的设设计要求也也比较高。这就意味着着该项目的的变现性较较好，比较较容易出手手。2.4营销销策略和销销售方案2.4.11营销策略略营销策略的的中心就是是以质量为为中心的品品牌策略。牢牢固树立“以质量求求生存、以以科技促发发展、以管管理创效益益”的经营思思想，坚持持“品质、品品位、品德德、品牌”的名牌发发展战略，努努力提高现现代花园的的知名度和和美誉度。具体的营销销策略主要要是及时捕捕捉市场信信息，成立立大客户部部，作到合合理订价，了了解和满足足客户的需需求，搞好好客情关系系。同时，建建设好公司司网站，开开展网络营营销。另外外，给业务务员做好培培训，培训训业务人员员的服务意意识和树立立完全的顾顾客意识，坚坚持以客户户为中心。房地产特有有的交易规规律决定了了房地产企企业应实行行关系营销销。这首先先表现在商商品房交易易过程，是是企业与客客户持续的的交往过程程，需要双双方建立一一定的感情情和彼此的的信任感，形形成融洽的的人际关系系。第二，个个性化服务务顾客是企企业存在和和发展的基基础，需要要房地企业业提供服务务过程中，并并根据客户户的意见和和反映，及及时发现客客户需求的的变化，提提高产品和和服务质量量。努力与与顾客保持持长期、双双向、系不不散的友好好关系，让让老顾客满满意的关系系营销所引引起推荐和和示范购买买，却可带带来可观的的收益，体验营销从从消费者的的心理需求求出发，使使顾客的心心理需求得得到充分的的满足。目目前房地产产市场已充充分细分，消消费者需求求呈高度多多样化的趋趋势，充分分研究消费费者的欲望望和需求，并并将其贯穿穿于楼盘开开发的全过过程，才可可能使自己己的只有项项目成为市市场亮点。在在住宅开发发中，企业业通过对住住宅产品的的品位、形形象、个性性、情调、感感性等等方方面的塑造造，营造出出与目标顾顾客心理需需要相一致致的心理属属性。在市场营销销中还要特特别注意是是采用同一一种策略去去面对所有有的购房者者，还是针针对不同的的购房群体体采用不同同的市场营营销策略。2.4.22 销售方方案项目产品的的营销方案案主要集中中于细分市市场，开辟辟销售渠道道。巩固扩扩大原有（连连锁超市、宾宾馆、酒楼楼、本地市市场）销售售渠道，重重点建设国国内大中城城市销售网网点，稳定定占领国内内本土市场场一定份额额，积极开开拓国际市市场新渠道道。2.5市场场竞争力分分析外地企业纷纷纷进入武武汉。由于于武汉市人人口众多，消消费市场巨巨大，加上上房地产发发展水平相相对较低，致致使大量外外地开发企企业纷纷入入驻武汉以以争夺市场场。深圳万万科、浙江江耀江、广广州保利、南南京三金等等国内著名名房地产商商的到来，使使武汉房地地产市场的的竞争更为为激烈化，在在激烈竞争争的同时也也会提高整整体的开发发水平和住住宅的质量量。另外知名企企业得到追追捧。品牌牌的魅力在在房地产业业中已经显显现，目前前在武汉市市居民购房房消费中，企企业知名度度已经成为为重要的参参考因素。无无论是开发发公司还是是规划设计计、中介代代理等企业业，知名度度和美誉度度较高的都都受到了购购房消费者者的青睐，尤尤其是国内内知名的地地产商和外外域、外省省的著名规规划设计公公司，以其其先进的理理念推出的的楼盘都收收到了良好好的市场效效果。鉴于本公司司实力雄厚厚信誉良好好，我们可可以依托本本公司的知知名度，根根据不同市市民的不同同需求，推推出具有先先进理念的的楼盘；再再加上我们们开发的地地段位于“光光谷”，靠靠近东湖和和马鞍山森森林公园，环环境优美，周周边又有多多所高校，具具有浓厚的的人文气息息；高收入入阶层的市市民较多。而而周边地段段由于武汉汉近年来的的高速发展展，致使周周边居民住住房比较拥拥挤，与此此同时居民民的购买力力增强，所所以该地区区市场上住住房供应小小于需求，具具有巨大的的市场潜力力，为此项项目开发带带来了无限限的商机。据据此我们有有理由相信信我们开发发的商品房房有较强的的竞争力。2.6市场场风险与防防范在市场经济济条件下，通通货膨胀的的影响是长长期存在的的，而对于于房地产投投资而言，是是本身具有有对通货膨膨胀的防护护能力，这这是由房地地产本身具具有升值能能力来决定定的，这就就减少了通通货膨胀对对该项目的的影响，同同时对该项项目的投资资采取了相相对保守的的措施，这这就为该项项目的投资资减轻了。房地产开发发受政府行行为影响较较大，同样样也受银行行利率影响响，假如依依照目前政政府政策，风风险较小。房地产商品品的投资周周期较长，房房地产商品品的经营周周期更长，房房地产商品品的经营周周期少则三三四十年，多多则五六十十年，房地地产商品的的经营周期期中涉及的的是大量的的房地产折折旧，高额额的折旧加加上物业管管理费用，决决定了房地地产商品较较高经营费费用，较高的经经营费用加加大了房地地产商品经经营的长期期风险。为此，首先先必须对于于房地产可可能导致的的风险予以以充分重视视，并采取取相应的预预警措施。当当前房地产产市场前景景扑朔迷离离，但自有有其内在的的市场规律律，涨跌绝绝非由人为为意志所能能转移，过过度维护房房地产繁荣荣的努力只只能是饮鸩鸩止渴。在在居民有效效需求难以以支撑房地地产高价的的情况下，决决不能讳疾疾忌医，必必须在真正正重视房地地产风险的的基础上，综综合国际、国国内宏观经经济形势，从从人均可支支配收入、利利率、汇率率与空置率率等角度入入手，构建建完善的房房地产风险险预警体系系，以免风风险来临时时无以应付付。第三章、建建设规模与与产品方案案3.1建设设规模考虑到自有有资金的有有限（30000万元元），现代代花园项目目规划总用用地10万万平方米，建建筑面积112.9万万平方米，其其中住宅111.6万万平方米，公公建1.33万平方米米。总居住住户数9996户，规规划总居住住人口31187人，容容积率1.29，绿绿化覆盖率率45%。小小区内设幼幼儿园、配配套有会所所、文化中中心、商业业网点、集集贸市场、居居委会、派派出所等设设施。3.2产品品方案3.2.11. 户型型选择小区规划以以中档多层层住宅为主主，配以少少量高档带带电梯小高高层住宅。在在规划设计计及建筑风风格上充分分体现“以人为本本”的设计理理念。注重重环境的营营造并赋予予其浓郁的的文化内涵涵，充分体体现21世世纪科技新新城高品质质住宅区的的风貌。现代花园项项目主要居居住对象为为在东湖高高新科技工工业园区工工作的白领领阶层，周周边高校院院所的知识识分子，入入驻华中硅硅谷的电脑脑从业人员员，以及其其他知识层层次较高，家家庭收入较较好的市民民家庭。根据以上多多种消费对对象的不同同品位和要要求，故选选择了多种种户型，见见下表：户 型 分分 配 表表楼型户型格 式式面积（）数量（套）A3室2厅22卫1厨11阳台128.55264B3室2厅22卫1厨22阳台131.22264C2室2厅11卫1厨11阳台90.08880D3室2厅22卫1厨33阳台168.44480E4室2厅33卫1厨22阳台1书书房181.22690F3室2厅33卫1厨22阳台1书书房165.88290G3室1厅11卫1厨11阳台90.799264H2室1厅11卫1厨11阳台81.4442643.2.22. 技术术设备条件件1) 室外外1.外墙：采用高级级进口外墙墙涂料，局局部面砖装装饰。2.屋面：现浇平屋屋面、屋顶顶花园。2) 室内内：1.内墙：厅、房为为乳胶漆。厨厨房高级瓷瓷砖到顶。2.顶棚：厅、房为为乳胶漆。厨厨房铝合金金扣板吊顶顶。3.地面：厅、房为为水泥砂浆浆拉毛。厨厨房、阳台台地面铺设设高级防滑滑砖。4.窗：户户外窗用彩彩铝窗。5.门：分分户门为高高级防盗、防防火门，阳阳台门为彩彩铝门。6.厨房：赠送套装装橱柜（吊吊柜、地柜柜、洗菜盆盆、水龙头头）、抽油油烟机。7.卫生间间：公卫：内墙高级级瓷砖到顶顶，顶棚铝铝合金扣板板吊顶，地地面铺设高高级防滑砖砖。赠送淋淋浴间、冷冷热水龙头头及花洒、柱柱盆、冷热热水柱盆龙龙头、玻璃璃镜、节水水马桶、预预留热水器器接口位。其其余卫生间间：预留给给、排水管管道；地、墙墙面水泥砂砂浆拉毛。8.楼梯间间：墙面乳乳胶漆，地地面及踏步步为高级防防滑地面砖砖。3) 配套套设备：1.电梯：6层以上上商品房均均配置高档档名牌电梯梯。2.电视、电电话、电讯讯系统：有有线电视插插口、电话话插口、宽宽带高速上上网，报装装后可立即即使用。3.电气配配置：开关关、照明、插插座、电表表各一个。4.煤气：煤气管道道安装到厨厨房。5.给水：变频式供供水系统，每每户独立水水表。6.排水：有组织排排水，预设设空调机专专用冷凝水水排水管。4) 智能能化系统：1.安全防防范系统：家庭紧急急报警系统统、红外探探测、可视视对讲防盗盗门、244小时电子子巡更系统统、车库管管理系统等等。2.“一卡卡通” 智能系系统：ICC卡门禁、小小区内停车车、消费“一卡通”。3.信息服服务系统：小区局域域网（可接接入Intterneet）、背背景音乐、视视频点播等等。3.2.33. 道路路系统道路为小区区主干道和和组团内部部道路两极极。主干道道把小区中中心、四个个组团和幼幼托串在一一起，形成成“树枝状”道路系统统。3.2.44. 小区建筑筑小品入口：区内内设保安。入入口处有宽宽广的地下下停车场指示牌：居居住区设置置各种指示示牌，如指指示公共服服务设施位位置、公共共建筑以及及管理处等等方便居民民使用。庭院灯：保保证居住区区夜间行人人车和公共共次序安全全、既有安安全保护功功能、又可可美化环境境。座椅板凳：设在广场场、水边，既既绿化又方方便使用。栏杆：起安安全保护作作用。儿童童活动场地地以塑料栏栏杆为主。居居住区地形形又高低变变化时，可可设台阶和和挡土墙，方方便排水。宣传栏：设设在人流集集中必经之之地。大小小高度适宜宜，便以观观看。垃圾桶：在在公共区域域等人流较较多的地方方、居住楼楼旁设置。广场：社交交游憩公共共场所，附附设游乐设设施。第四章、选选址方案眼下人们买买房，不光光看房型、地地段、朝向向，还要看看小区的环环境、园林林设计、信信息网络等等是否到位位。本着节节约用地，少少占耕地，减减少拆迁移移民有利于于场区合理理布置和安安全运行几几有利于保保护环境和和生态，有有利于保护护风景区和和文物古迹迹的原则，依依据1、造造就武汉市市建设规划划的要求。22、适应小小区投资项项目的要求求。3、适适应小区房房屋用途的的要求。44、拥有便便利的交通通条件。55、满足土土地的地质质条件，市市政基础设设施等因素素需要。我我们选定三三个位置(详见附图图1：场址址位置图)。选址位置一一：拟建于鲁巷巷广场西南南。小区北北靠雄楚大大街、东接接民院路，西西临湖北经经济管理大大学，南至至南湖。选址位置二二：拟建于关东东科技工业业园内，东东临关山三三路，南接接大黄村，西西连武汉鼓鼓风机厂、市市消声器厂厂，北靠武武黄路，路路对面是原原武汉城建建学院、马马鞍山森林林公园。选址位置三三：拟建于华中中科技大学学西一门外外，北接中中国地质大大学，西临临鲁磨路，南南靠华中科科技大学紫紫菘公寓。三个方案各各有千秋，但但经过比选选优化，最最终选择“选址位置置二”。其理由由：通过收集资资料、走访访调查、查查阅资料及及抽样调查查，运用科科学方法整整理和分析析相关的信信息资料，兹兹对项目选选址的科学学性、可行行性作以下下评述。4.1项项目概况4.1.11. 自然条条件通过对该地地块的构成成成分、结结构形式、资资源状况、承承载力的情情况进行勘勘测和研究究，发现该该地块地质质好，属于于四类土（沙沙砾坚土），地地基强度好好，适用于于钢筋混凝凝土基础，建建造10万万平方米的的房地产才才不会超过过土地承载载力。该地地块自然条条件良好，不不会影响到到土地平整整、开挖土土石方、道道路铺设、基基础施工及及地下工程程排水。4.1.22. 城市的的基础设施施条件政府部门通通过开发项项目征收环环境配套费费，已为项项目提供了了排水、电电力、燃气气、供热、交交通等基础础设施。项项目与城市市基础设施施网络连接接点较近，不不需要建造造水处理系系统。同时时经该楼盘盘有十余条条公交线路路，五条过过江航线，即即将修建的的汉口常青青至武昌森森林公园地地铁线路其其始就在这这里，交通通方便。周周边学校、医医院、购物物、娱乐场场所和公园园绿地完善善齐备，为为居民日常常生活提供供便捷。珞珞瑜路这几几年的变化化日新月异异，一改昔昔日的荒凉凉，成为今今天武昌地地区一块黄黄金地段开开发热土。该该街区各项项目配套设设施正在不不断完善。如如菜场、超超市、邮局局、银行、随着大量居民入住和光谷的利用开发，该街区的发展前景将一片乐观。4.1.33. 周边环环境条件小区拟建于于关东科技技工业园内内，北靠武武黄路，路路对面是原原武汉城建建学院。由由原城建学学院向北为为东湖自然然风景区，东东湖是全国国最大的市市内湖淡水水湖之一，水水域开阔，风风光宜人，环环湖路绿树树红花掩映映，曲转回回折，是武武汉市民周周末休闲度度假的理想想去处。东东北面的武武昌自然环环境保护区区马鞍山山森林公园园，步行55分钟就可可到达。整整个小区有有山有水，树树木繁密，绿绿地完善齐齐备，污染染小，空气气清新，环环境幽雅。湛蓝的天、清清澈的水是其引以以为傲的亮亮点，郁郁郁葱葱的松松林、芳草草茵茵的绿绿地让你在在蓝与绿的的交响中感感受大自然然的气息、享享受返朴归归真的美丽丽。独特的的地理位置置，赋予了了小区更深刻刻的内涵。小区地处光光谷，且处处在武汉重重点教育基基地位置，周周围有上110所高等等学府，学学术氛围浓浓厚，汇集集大量高素素质的人才才，形成一一流人文环环境。与书书为邻，以以德为友，让让人尽情享享受私密化化的个人空空间。项目选址区区域附近人人口密度适适中，居住住人口都是是从事高新新技术人员员，受教育育程度高，文文化素养好好，消费能能力可靠，具具有很强的的够房能力力。此地浸染着着闻名全国国的武汉高高校风景区区的书香墨墨秀。山水水环抱，人人杰地灵。云云集的高校校带来济济济人才。故故选择此地地的人士同同时也为下下一代选择择了一个良良好的文化化和教育环环境。4.2开开发地址的的获取与开开发1.该地块块土地使用用权以出让让方式取得得，土地开开发实行“统一规划划、合理布布局、综合合开发、配配套建设”的方针。该该项目建设设用地按如如下程序进进行：(1)申请请选址。向向土地管理理部门提出出用地申请请，经同意意后进行选选址。(2)制订订方案。由由土地管理理部门组织织用地单位位、被征地地单位及有有关部门，对对选址范围围的人口、土土地和房屋屋等进行调调查研究制制定补偿方方案。(3)申请请批准。向向武汉市人人民政府正正式申请审审批，批准准后的征地地方案，由由城市规划划部门核定定“红线图”，发出规规划许可用用地通知。(4)发布布用地通告告：由城市市土地管理理部门发出出具有法律律效力的用用地通告。(5)签定定补偿、安安置合同：由用地单单位的法人人代表与土土地所有者者或原有土土地使用者者或他们的的委托人，按按平等互利利、等价有有偿和协商商一致的原原则签定合合同或协议议，并经土土地管理机机关签证。(6)发证证：由土地地管理部门门签发准许许使用土地地的证明。2.对该地地块开发成成本主要包包括拆迁安安置费和土土地批租费费(详见投投资开发方方案中的项项目的总投投资估算表表)。4.3建建设条件4.3.11. 供水在鼓风小区区东侧有现现状DN11000mmm上水管管线，本项项目上水可可从上述干干线引入。4.3.22. 雨，污污水排放武黄路大街街现有现状状DN21100毫米米的雨水管管线和DNN18000毫米的污污水管线，可可以就进排排入。4.3.33. 供热拟从武黄路路新敷设的的供热干线线接入。4.3.44. 供电拟采用双路路供电，一一路从鼓风风机厂开闭闭站引一条条10千伏伏电缆，接接入小区内内配电室；另一路可可由东鑫饭饭店配电室室引入。考考虑留有余余地，变压压器容量为为800004.3.55. 供气已由鲁磨路路引入了天天然气高压压线，已建建成了天然然气高中压压调压站。通通过天然气气中压管向向区内送气气。本项目目住宅区前前后的道路路、绿化以以及所需的的各种市政政条件及基基础设施配配套，均由由武汉宏达达房地产开开发公司统统一开发，各各种设施接接口均至本本项目红线线内。目前前，本项目目建设场地地以达到“三通一平平”，其他配配套设施将将与住宅建建设同步进进行。4.3.66. 电信本项目预计计需装机容容量为8220门的程程控交换机机，拟由洪洪山区电话话局从8331开设下下属分局解解决。4.4建建设规模总占地面积积10万平平方米，总总建筑面积积12.99万平方米米（其中公公建面积约约1.3万万平方米），总总户数9996户，地地下停车场场48200平方米，绿绿化面积近近4.5万万平方米，容容积率1.3。小区区内部规划划“一中心四四组团”，中心区区天然山石石人工瀑布布，周边四四个组团各各成体系、各各具特色。小小区内有托托儿所、小小商场、银银行4.5环环境保护4.5.11. 大气制冷拟采用用溴化锂装装置，取消消了制冷剂剂氟里昂的的使用，有有利于保护护臭氧层。餐餐饮以煤气气为燃料，所所以应在操操作间设计计通风排气气装置，且且排气烟囱囱避开其它它环境敏感感地段。地地下停车场场废气主要要为汽车尾尾气，再次次安装通风风排气装置置。4.5.22. 污水处处理本项目产生生 的污水水主要有餐餐饮废水，生生活废水和和洗浴污水水。生活废废水和餐饮饮废水经隔隔油，沉淀淀处理后排排入下水道道。第五章、节节能节水措措施5.1节节能措施现代花园小小区建筑热热环境和能能源系统的的设计应贯贯彻国家和和地方有关关节约能源源的法规和和政策，严严格执行夏夏热冬冷地地区居住建建筑节能设设计标准。保保证舒适，健健康的室内内热环境基基础上，采采取有效的的节能措施施，改善建建筑的热工工性能，降降低建筑全全年能耗；积极采用用对环境污污染小的可可再生能源源，并提高高采暖、空空调等耗能能系统的效效率；最大大限度地减减少建筑对对能源的需需求和对空空气污染的的破坏，以以实现可持持续发展的的目标5.1.11、建筑节节能技术该工程维护护结构的保保温材料选选择和构造造方案如下下：屋面：选用用150mmm厚水泥泥聚苯保温温板做保温温层，材料料密度2880-3000kg/m3.屋屋面传热系系数=0.60W/(m2.kk)外墙：普通通内墙抹灰灰，2400厚粉煤灰灰烧结砖，外外贴40厚聚苯苯板，外饰饰面系统涂涂层，外墙墙传热为kk=0.777W/(m2.kk)门窗：选用用产品要求求其抗风性性能属标准准GB71106第2级，空气气渗透性能能属标准GGB71008第3级，雨水水渗透性能能属标准GGB71008第4级，外墙墙窗均为塑塑钢双玻，其其传热系数数为k=22.56WW/(m22.k),采用保温温分户门，其其传热系数数为k=11.70WW/(m22.k)楼梯间：普普通内墙抹抹灰，2440厚粉煤煤灰烧结砖砖，靠楼梯梯间一侧加加抹20厚保温温砂浆，其其传热系数数为k=11.67WW/(m22.k)5.1.22、采暖系系统的保温温节能措施施小区供热采采用高热效效率的299MW的热热水锅炉(热效率为为80%)、APVV湍流技术术高换热系系数的换热热器、高度度聚乙烯保保温管(热热效率达990%)、自自力式流量量控制器等等措施，达达到了供热热系统部分分节能的要要求。小区区内热交换换站采用变变频循环泵泵和流量自自动调节系系统，可根根据设定的的流量极值值和室外温温度的变化化自动调节节流量。小小区内管网网敷设中，采采用高密度度聚乙烯直直埋保温管管和聚氨脂脂发泡剂，有有效避免了了在管网传传送中的热热量损失。供暖系统采采用上供下下回双管式式。系统布布置简单，水水路通畅，安安装检修方方便。最大大优点是可可以实现各各组散热器器的单独调调节而不影影响其他散散热器的热热力工作情情况，并为为将来安装装热表计量量收费创造造了条件。每每组散热器器进水管安安装丹佛斯斯温控阀。该该阀门可随随室外气温温变化自动动调节室内内温度达到到恒定温度度，克服了了双管系统统垂直失调调的弊病。采采暖系统按按单元设置置，各热力力出口均安安装差压控控制器。可可避免水力力平衡调节节的困难，并并为外网自自动调节创创造了条件件。房间散散热器选用用铝合金暖暖气片。5.1.33、建筑节节能技术、材材料、工艺艺的应用除了在保温温节能做法法及措施中中介绍的新新技术外，在在现代还原原的建设过过程中，应应大量应用用四新技术术，为住宅宅产业化及及带动其他他产业的发发展起到一一定的作用用。地基处理采采用CFGG桩复合地地基；地下下室地面及及外墙采用用聚氨脂涂涂料防水技技术；排水水管采用UUPVC管管件；水嘴嘴采用瓷片片水嘴；坡坡屋面聚苯苯板保温技技术；屋面面防水全部部采用SBBS防水做做法；塑钢钢门窗采用用单框双层层中空玻璃璃；单元分分门户采用用高档实木木及钢制三三防门；楼楼道照明采采用红外线线光控开关关；楼梯间间入口采用用防盗对讲讲系统；燃燃气采用PPGM2.51磁卡卡燃气表；电表为DDDY-117磁卡电电表；水表表采用ZSS-2远程控制制装置；GGRC隔墙墙板、硅美美轻质隔墙墙板应用技技术；变压压式通风道道；采用高高效有机硅硅厨厕防水水技术。5.2节节水措施5.2.11、小区水水环境合理规划和和建设小区区水环境，提提供安全。有有效的供水水有效的供供水、污水水处理、日日用系统，节节约用水。实实现水资源源的可持续续发展和利利用，改善善小区生态态环境。建建立完善的的给水系统统，保证供供水水质符符合卫生要要求，水量量稳定，水水压可靠；建立完善善的排水系系统；雨水水或生活污污水经处理理后回用作作生活杂用用水等各种用途途时，水质质应达到国国家规定的的相应标准准，以保障障回用水的的安全和适适用。对小区用水水水量和水水质进行估估算与评价价，提供详详尽的居民民用水量估估算资料。提提出合理用用水分配计计划、水质质和水量保保证方案。最最大限度地地有效利用用水资源，减减少小区污污水的排放放量，实现现小区用水水的良性循循环。以足足够的水量量和水压向向所有的用用户不间断断地供应符符合卫生要要求的饮用用水、消防防用水和其其它生活用用水；及时时将小区内内的污水和和雨水排放放收集到指指定场所。收集雨水用用以在一定定范围内补补充小区用用水，完善善小区屋顶顶和地表径径流规划，避避免雨水淹淹渍、冲刷刷给环境带带来的破坏坏。充分利利用雨水，减减少市政供供水。收集集后的雨水水经适当处处理后回用用做小区杂杂用水。5.2.22、绿化景景观用水节节水保障小区绿绿化、景观观用水，改改善小区用用水分配，提提高景观用用水水质和和效率。 景观用水应应设置循环环系统，并并应结合中中水系统进进行优化设设计以保证证水质，提提高用水效效率。提倡倡营造少灌灌或免灌绿绿化群落，减减少草坪面面积，尤其其是冷地型型草坪面积积。绿化用水应应利用雨水水或生活污污水回用作作为绿化用用水，以利利于节