湖州某地块可行性分析报告67757.docx

湖州2000755地地块可行性性分析报告告目 录n 城市概况n 宏观经济分分析n 房地产市场场分析n 仁皇山新区区概况n 宗地情况n 项目开发方方案n 项目经济测测算一、 城市概况A、 湖州区位 湖州有较好好的区位条条件。距杭杭州75公公里、上海海160公公里、南京京220公公里。南北北走向的1104国道道、杭宁高高速公路、宣宣杭铁路和和东西走向向的3188国道、被被誉为“东方小莱莱茵河”的长湖申申航道、已已开工建设设的申苏浙浙皖高速公公路贯穿湖湖州全境。新新长铁路和和即将修建建的湖乍铁铁路使湖州州分别与陇陇海、沪杭杭两大铁路路干线连通通。湖州还还拥有全国国一流的内内河铁路、公公路、水运运中转港。 发达的交通通网络使湖州与长三角其其它城市通通达便捷、联联系紧密，为为湖州经济的快速速发展提供供优越的便便利条件。B、 长三角经济济圈中心腹腹地长三角经济圈湖州地处以以上海为龙龙头的长江江三角洲腹腹地，是环环太湖经济济区的重要要组成部分分。如果在在地图上以以湖州为圆点点，以2000公里距距离为半径径划一个圈圈，您会发发现处于这这一圆圈之之内的是当当今中国长长江三角洲洲最具活力力的地区之之一。其中中包括上海海、杭州、南南京、宁波波、苏州、无无锡、芜湖湖等多个大大中城市。C、 自然条件湖州市位于于东经1119度144分1200度29分分、北纬330度222分31度度11分之之间，东西西长度1226公里，南南北宽度990公里，全全市地势大大致由西南南向东北倾倾斜，西部部多山，最最高峰龙王王山海拔11587米米。东部为为平原水网网区，平均均海拔仅33米左右。有有东苕溪、西西苕溪等众众多河流。本本市属亚热热带湿润季季风气候。有有煤、铁、石石灰石等矿矿藏，与安安徽省交界界处的长广广煤矿是省省内最大的的原煤基地地。D、 行政与人口口湖州市总面面积58118平方公公里，现辖辖德清、长长兴、安吉吉三县和吴吴兴、南浔浔二区。总总人口2557.588万，其中中男性1330.366万人，女女性1277.22万万人，全市市年平均出出生率7.41%，死死亡率6.65%；非农人口口77.881万人；城市性质：太湖南岸岸中心城市市、省级历历史文化名名城、长三三角生态旅旅游城市。城市化水平平：城化水水平近期为为54%，远远期为722%。人口规模：近期677万人，其其中湖州中中心城区552万，南南浔地区115万；远期98万万人，其中中湖州中心心城区700万，南浔浔地区288万。城市用地规规模：近期期为67平平方千米，人人均建设用用地1000平方米。其其中湖州中中心城区551.4平平方千米，人人均建设用用地98.87平方方米。远期期为98平平方千米，人人均建设用用地1000平方米。其其中湖州中中心城区774.0平平方千米，人人均建设用用地1055.63平平方米。 用地发展方方向：中心心城区实施施“东扩西拓拓、北进南南控、中间间完善”的近期空空间发展战战略。织里里工贸区近近期向西、向向北，居住住生活主要要向东、向向南拓展；南浔近期期城市用地地发展向西西、北，适适当向南。加加快华侨投投资区、科科技工业区区、南浔工工业区建设设。 二、 宏观经济分分析A、 GDP增长长率湖州近年经经济增长，除除02年外外基本每年年保持100%的以上上的增长速速度。近33年则保持持在12-15%，根根据发达国国家经验，当当某地区GGDP增长长率在122%-155%时，该该地区房地地产业处于于飞速发展展阶段。B、 三产结构分分析按照世界银银行的统计计，目前全全球第一、二二、三产业业的平均构构成约为44%：322%：644%，其中中，高收入入国家和中中等收入国国家第一、二二、三产业业的平均构构成约分别别为2%：30%：64%和和10%：36%：54%。而而20044年湖州三三产业构成成比例为111%：554.8%：34.2%；22005年年湖州三产产构成比例例为9.88%：544.9%：35.33%；从中中可以看出出：湖州市市的产业结结构还有待待调整，尤尤其是要加加大第三产产业的发展展。而一个个地区第三三产业的发发展必将会会带动当地地的房地产产业的发展展。由湖州产业业结构比例例数据可看看出，第三三产业在湖湖州仍有非非常大的增增长空间。C、 固定资产投投资分析全省各市22007上上半年固定定资产投资资情况（单单位：亿元元）地区固定资产投投资房地产投资资累计±%累计±%浙江3310.8711.4722.8816.4杭州591.7718.4169.6628.6宁波612.0073.2126.4499.5温州261.8849.385.1338.7嘉兴378.8810.862.61131.5湖州267.88211.842.02248绍兴370.77911.272.359.2金华204.334345.35515.7衢州124.2242221.59917.4舟山115.00926.618.94410.6台州258.5563.349.399-3.7丽水99.4332.429.35525.2本市位次5482从上面数据据可以看出出，20007年上半半年我市房房地产投资资仅为422.02亿亿元，比去去年同期增增长48%，其中住住宅建设投投资32.21亿元元，比去年年同期增长长35.55%。房地地产投资涨涨幅位居浙浙江地区第第二名，房房地产呈快快速增长趋趋势。D、 城市化程度度一个城市的的城市化水水平提高，会会带来大量量的住房需需求。人口规模：近期677万人，其其中湖州中中心城区552万，南南浔地区115万；远期98万万人，其中中湖州中心心城区700万，南浔浔地区288万。 如如果按小康康水准城镇镇人均住房房建筑面积积30平方方米来计算算，湖州城城市化水平平的提高将将会带来9900万方方住房的需需求。E、 恩格尔系数数通俗地说，就就是食品支支出占家产产总支出的的比重来说说明（反映映）家庭生生活水平的的变化。22004年年湖州全市市农村居民民恩格尔系系数为411.4%，而而城市居民民恩格尔系系数则达到到39.99%。根据据联合国粮粮农组织提提出的标准准，恩格尔尔系数在559%以上上为贫困，550-599%为温饱饱，40-50%为为小康，330-400%为富裕裕，低于330%为最最富裕。根根据这个标标准，湖州州市已经达达到小康程程度，已具具备消费升升级能力，进进入追求时时尚和个性性需求的高高消费阶段段。 三、 湖州房地产产市场分析析A、 湖州房地产产市场延革革2001年年，城市扩扩张、经济济发展、城城镇居民进进城，规划划日益完善善等因素，湖湖州楼市迎迎来第一次次开发高潮潮，代表性性楼盘为“嘉业阳光光城”的杭州品品牌房地产产公司，激激活了湖州州市场，房房价开始上上扬。2003年年末湖州房房地产市场场开始提速速，04年年全年由33000元元/飙升升至40000元/左右，老老城区已难难觅40000元/以下的新新开房源。当当时的仁皇皇山板块多多层均价已已达37000元/左右。2005年年始，中心心城区房屋屋销售价格格比上年上上涨10.8%，但但涨幅由不不断攀升转转变为逐步步回落。22006年年老城区均均价已高达达48000元/，凤凤凰新区与与仁皇新区区均价都突突破40000元/。05年以来来由于开发发量的井喷喷，市场相相对饱和。006年进入入了开发与与交付使用用的高峰期期，开发供供应量加大大，市场竞竞争激烈，价价格涨幅有有所回落，随随着国家对对房产市场场宏观调控控的不断加加强，投机机性购房降降低，市场场趋于理性性和稳定。B、 湖州房地产产市场现状状分析2006年年全年完成成房地产开开发投资772.755亿元，增增长5.44%，增幅幅比上年回回落16.0个百分分点，其中中住宅投资资额58.39亿元元，增长77.1%，占占房地产开开发投资的的80.33%。湖州州市房屋施施工面积达达887.51万平平方米，增增长32.4%；商商品房销售售面积2441.200万平方米米，下降22.9%，其其中住宅1195.119万平方方米，下降降6.0%；商品房房销售额880.700亿元，增增长16.3%，其其中住宅660.333亿元，增增长11.0%。2007年年房地产市市场走旺，开发投资资明显回升升。1-33季度全市市房地产开开发投资559.722亿元，增增长35.9%，商商品房销售售面积1999.577万平方米米，增长558.1%，销售额额74.557亿元，增增长80.1%，季季末空置面面积64.63万平平方米，比比上季末减减少4.775万平方方米；1-3季度我我市房屋销销售价格同同比上涨33.2%，中心城区备案房屋销售价格约4500元/平米，虽然涨幅与周边城市相比并不高，但应该看到上涨因素在增强，房屋价格总体稳定。三季度中心城区土地交易价格同比大涨61.4%，比二季度环比上涨51.5%，其中居住用地交易价格上涨63.5%。整体来看，目目前湖州房房地产市场场仍处于一一个上升通通道阶段，市市场以刚性性需求与改改善型需求求为主，但但随着后期期供应量逐逐渐加大，整整体市场上上扬趋势将将较为稳定定，物业价价值稀缺与与品质创新新将成为核核心竞争。四、 仁皇山新区区概况A、 项目概况本项目隶属属湖州市行行政办公核核心区仁皇山新新区。基地位于仁仁皇山新区区东南侧，是是湖州老城城区连接仁仁皇山新区区、太湖度度假区的门门户。基地地南临旄儿儿港，东临临太湖路、北北隔仁皇山山路遥望垄垄山，西侧侧垄山南路路以西为拟拟建的出入入境检验检检疫局，在在建的大剧剧院、财政政局和已建建的图书馆馆、国土局局、环保局局等行政单单位与公共共设施。规规划用地性性质为综合合用地。注：旄儿港港二期拓浚浚工程属国国家“治太”十大骨干干工程之一一的东西苕苕溪防洪工工程的重要要配套项目目，主要建建设内容为为护岸砌筑筑、筑堤及及水下土方方疏浚，防防洪标准达达100年年一遇，行行洪标准为为20年一一遇。旄儿儿港两侧为为城市滨水水景观带。B、 宗地主要经经济技术指标用地性质： 综合用地地（含商业业、娱乐、办办公、居住住）总用地面积积： 22225448平方米米其中代征城城市绿地面面积： 5545422平方米净出让用地地面积： 1677916平平方米（约约251.75亩）净出让用地地分为2组组团，1#组团177710平平方米，22#组团11502006平方米米（保留水水面面积1109944平方米），代代征城市公公共绿地，由由政府或政政府指定单单位建设。综合容积率率： 22.02.5（其其中非住宅宅部分建筑筑面积占地地块内总建建筑面积在在20%30%。）建筑密度： 25%绿 地 率率： 30%本地块受770/900政策限制制，比例为为50%70%，拍拍卖出让金金底价5.8亿元，保保证金90000万元元。项目地块情情况项目周边情情况C、 地块评述仁皇山新区区未来的的城市中心心本地块所处处的仁皇山山新区是湖湖州城市未未来的行政政文化中心心，湖州城城市发展的的新兴板块块，目前在在快速上升升通道阶段段。政府的的实政力度度，良好的的城市形象象界面、市市场对区块块未来的良良好心理预预期等一系系列因素，均均将有利支支撑项目未未来的价值值空间。同时，政府府承担了最最大的初期期投入风险险，为开发发商当了开开路先锋，良良好的投资资环境和升升值潜力，将将不断吸引引外来企业业加盟进驻驻。门户地标，中中心旗舰，“地王”特征本地块处在在仁皇山新新区门户位位置，是连连接老城区区、新区与与太湖度假假休闲区的的重要交通通节点。地块紧临新新区行政中中心与公建建中心，同同时承载了了新区未来来中央居住住与中央商商务双重功功能，未来来将形成新新的城市消消费中心。本本案属区域域核心之旗旗舰项目，未未来商务功功能需求潜潜力大，公公建体的市市场前景较较广阔。物业具备市市场唯一性性、稀缺性性与不可替替代性，具具有“地王”特征。风水旺地地块所处之之仁皇山地地理位置尽尽享优越，三三面环山，一一面涉水，有有三山为骨骨，水为血血脉，自然然与人脉融融合为一；佛教名刹刹之一法华华寺位居南南太湖主峰峰弁山的东东麓，香火火绵延不绝绝，南望仁仁皇山，乃乃风水香火火绝佳之地地。山水围围合之势，香香火缭绕不不绝，烘托托出仁皇山山地块富丽丽前景，民民间认同度度高。环境资源丰丰富，附加加值高地块南部一一线临江（旄旄儿港），以以城市滨水水景观带作作为过渡空空间，南向向临江面宽宽约6000米以上，水水质清澈，对对岸视野无无阻隔。项项目西北向向山脉绵绵绵（仁皇山山、潜山、垄垄山等），极极目楚天。项项目东西二二侧以城市市公共绿化化与二条主主干道（长长兴路与太太湖路）形形成有效区区隔。地块块周界景观观附加值较较高，具备备打造高端端物业的自自然条件。规划条件合合理，住宅宅、商业价价值得以最最大化地块的规划划条件合理理，商业部部分（酒店店、商业、办办公等）被被分别要求求设置在地地块东北侧侧与地块西西侧，均邻邻近城市主主干道，呈呈“哑铃”状分布，相相互呼应，各各占一极，商商业价值得得以有效释释放，住宅宅区受城市市干道的影影响最小化化。地块东西二二侧地形南南北进深给给商业体予予以发挥空空间，容积积率得以拉拉高。同时，商业业的南北向向延伸，给给予住宅区区腾出较大大面宽，利利于有效利利用外部景景观资源；商业的高高容积率，又又相对降低低住宅区的的容积率与与开发强度度，使得住住宅区物业业组合有了了更多方向向，滨水打打造高端物物业成为可可能。同时，综合合类聚集物物业的不同同需求，能能产生巨大大的互补效效益与社会会效益。资产溢价预预期良好结合现有规规划条件、政政府要求与与区域背景景，本项目目定位方向向可以考虑虑为“湖州新城城市中心一一站式全功功能商务休休闲消费平平台”。前瞻性性预估其中中的持有商商业物业，资产溢价值较高。从降低土地增值税成本角度考虑，同时考虑作为培养稳定现金流的企业优质资产，或抵押融资，或股权收购，本项目的开发风险将较为均衡。本项目不利利因素大体量综合合体对于项项目规划，商商业定位与与运营要求求较高；70/900政策对于于本案较为为遗憾，住住宅产品定定位与产品品设计需有有所创新，以以弥补形象象缺隙。地块定位方方向综合“地块块评述”意见，结结合规划条条件与区域域市场情况况，中原认认为本项目目的定位方方向：湖城中央商商务区、中中央居住区区双核旗舰舰“一站式”全功能城城市商务休休闲中心产品定位组组合方向五星级酒店店 商业体体（集合型型商业或内内街商业） 酒店公公寓 高档住住宅关键词：五星级酒店店： 裙楼价值值客房价值值。地区特特性决定了了外来商务务客源相对对较少；裙裙楼价值更更多体现在在商务活动动、餐饮宴宴请等方面面，通过裙楼经营营来提升客客房功能。同同时，五星星级酒店聚聚集效应与与眼球效应应，将远胜胜于低星级级酒店，也也能获得更更高资产溢溢价。 （例例：萧山开开元名都大大酒店，006年1.7亿元营营业收入，裙裙楼商业全全年总额为为90000多万）商业体定位位： 可以考虑虑大卖场、专专业市场、百百货、主题题餐饮、滨滨水娱乐休休闲等多重重功能组合合。主要依依托新区市市场需求，同同时，“大型零售急速速抢占份额额，新型零零售纷纷进进驻，餐饮饮持续增长长优化，城城乡差距缩缩小、乡村村购买力强强劲、新型型消费热点点不断出现等等因因素”（来自“湖州市统统计局财贸贸处”资料），亦亦为上述业业态定位的的有力支撑撑。市场层面，本本地块周边边品牌性、规规模性的专专业市场与与高档住宅宅类配套物物业的稀缺缺带给本项项目更多的的产品设计计思路，未未来交通系统统的极尽便便利性将成成为项目运运营成功的的有力保障障。产品组合体体量关系物业类型面 积面积比例定 位五星级酒店店50000011.9%商业面积约约占27.3%其中裙楼配配套商业面面积200000商业50000011.9%卖场、百货货、专业市市场、休闲闲餐饮等酒店公寓1500003.5%小户型酒店店式服务公公寓高档住宅305000072.7%合计4200000100%五、 项目经济测测算附：区 域仁皇山分区区仁皇山分区区仁皇山分区区仁皇山分区区东 区东 区凤凰开发区区市中心案 名名天盛花园绿色家园凯莱国际金宸花园阳光水岸升华·余家家漾清丽家园星海名城占地面积115044715669963400003100116616422700000建筑面积21000001333440450000410000400000011711151700000容 积 率1.81.551.21.31.92.4绿 化化 率53%35%30%44%44%32%0.28物业类型高层、多层层和排屋多层小高层层多层多层、小高高层多层、小高高层多层|小高高层多层、高层层、单身公公寓、写字字楼总 户 数16101000多多开盘时间2006-11-1182005-2-12008-32005-6-62004-5-12006-9-12004-9-177交房日期2008-052008-6-300200920082006年年07年下2008年年4月2006年年6月均 价价5300500050004000多多约520005000多多4900销售进度排屋卖完、剩剩余20%一期交付使使用，二期期在售未开盘只剩下五楼楼顶楼准现房售完开 发 商湖州泰祥湖州中大湖州中义湖州金宸湖州嘉业湖州华升湖州美欣达达湖州华煜江江南物业管理上海保利浙江绿城湖州滨河湖州嘉业湖州华升浙江绿城