广场规划策划案9950.docx

阿城上京广场规划策划草案前 言此方案根据据目前哈尔尔滨市阿城城区商业的的情况一个个月的深入入调研总结结和未来223年内内中国商业业的发展所所做的商业业定位与策策划。方案根据项项目已建成成的建筑形形式和地理理位置，模模拟了将来来实际招商商和商场运运营，仅供供参考。通过对市场场的全面调调查和主要要商户、意意向投资者者、行业专专家的访谈谈基本认可可此方案有有较强的可可行性。一、阿城商商业概况阿城区商业业主要集中中在解放大大街上，但但从规模、体体量、购物物环境、停停车及其他他配套服务务现已无法法满足消费费者的需求求。阿城现现有市场商商业参差不不齐，竞争争意识落后后，业态同同质化，还还是以百货货和综合性性商业占据据半壁江山山；整体消消费水平低低下，缺少少体验购物物商场及主主题商业，整整体还处传传统商业。阿城上京广广场项目做做为一个总总建筑面积积51000平平方米的大大型商场，虽虽然处在一一个新区域域，周边没没有其他商商业，但是是项目自身身在体量上上够规模，具具备独立成成市、独立立成圈的条条件，同时时随着城市市的发展，一一个城市一一个商圈已已无法满足足人民生活活水平日益益提高及生生活配套的的发展，新新商圈的诞诞生是社会会进步发展展的必然需需要。只要要我们项目目定位准确确和差异化化，其辐射射区域将超超过一般的的区域中心心，依然能能辐射整个个阿城区及及周边地区区。二、上京广广场的周边边环境上京广场坐坐落于阿城城新区上京京大道南侧侧，北临区区政府，西西临金涤路路，东临金金溪路，交交通便利，基基地面积22.7公顷顷。周边的的住宅小区区设计新颖颖、环境优优美、配套套设施齐全全，一直是是阿城区商商品房价格格的领跑者者。具体有有：金昌国际际、金京赛赛丽斯、上上京商住小小区、上京京府邸、金金京壹号公公馆、丽都都国际、金金上京公馆馆、金都府府邸、恒盛盛新天地、金金河铭苑、鼎鼎源名座、海海富城等高高档住宅小小区。该区区域已成为为阿城的富富人区，医医院、学校校、银行环环绕左右，名名符其实的的阿城区政政治、经济济、文化中中心。三、建筑结结构及配套套设施1.上京广广场建设单单位为哈尔尔滨富氏隆隆集团阿城城房地产开开发有限公公司，设计计单位为哈哈工大设计计院，施工工单位为哈哈尔滨市华华兴建筑公公司。目前前地下商场场已完工。地地上广场绿绿化及景观观预计20013年77月前竣工工。2、建设地地点为哈尔尔滨市阿城城区上京大大道南侧，北北临区政府府，西临金金涤路，东东临金溪路路，交通便便利。3、建筑规规模:本工工程基地面面积2.77公顷。地地下两层商商场的建筑筑面积为5509466平方米，其其中:地下下一层255473、地下二二层254473。地下一一层为商场场，共划分分为14个个防火分区区，局部采采用防火墙墙分隔。地地下二层为为商场及局局部停车位位，共划分分为11个个防火分区区，车位为为平层停车车，停车位位112个个（根据实实际需要可可以增加）。整体上运用用对称、和和谐的建筑筑风格。以以南北中轴轴线为中心心，进行布布局。在上上京大道一一侧设置两两个25米米宽的主入入口（下沉沉广场），每每个主入口口各安装上上下两部户户外自动扶扶梯。广场场上设置辅辅助入口222个，地地下一层至至地下二层层设置自动动扶梯八部部、运货电电梯二部、步步行梯266部。地上上直通地下下二层设置置行车坡道道二处，并并在地下一一层设置了了入口和卸卸货平台。室室内设置公公厕4个、污污水池133个，为适适应餐饮的的需要，另另设置了隔隔油池和生生活水箱（自自来水停水水时使用）。商商场总电容容量为80000KVVA，设88个低压配配电室和一一个发电机机工作室，采采用双电源源供电系统统，发生事事故迅速切切换，既保保证了火灾灾发生时的的应急照明明，又保障障了停电状状态下商场场的正常运运营。商场场设置了中中央空调，用用于冬季取取暖和夏季季制冷，从从而营造冬冬暖夏凉的的购物环境境。4、结构体体系：为框框架结构；外墙为4400厚抗抗渗钢筋混混凝土墙，内内墙为2000厚陶粒粒混凝土墙墙。地下二二层层高44.8m，地地下一层层层高5.55m ,柱柱距8.44m，覆土土最薄处为为0.51.7mm。3、建筑防防火类别：本工程为为多层商场场，耐火等等级均为一一级；车库库为类地地下停车库库耐火等级级均为一级级。4、功能分分配：地下下二层车库库主要有商商场，车库库及设备用用房等。地地下一层功功能有商场场，设备用用房等。四、地面广广场建设及及绿化地上大型休休闲广场225,0000，以“金金源文化、城市发展”为主题，采用现代城市广场设计手法，其中穿插城市历史文脉、文化、城市民风与民俗。广场中间的主题雕塑是一面抽象巨幅铜镜，广场南侧是一面通透式景观墙，上面雕刻着金代的文化图腾和城市发展与未来前景的图案。沿着广场的东西中轴线，两侧各设置一台巨幅LED电视屏，用以市政宣传和商品推介。广场地面采用天然大理石拼花铺装，并配以多彩地坪漆进行点缀，对称的植物配置，步行梯入口旁设有防腐木休闲座椅，以供市民休闲、小憩。广场在设计上充分考虑形象（景观）、功能（实用）、环境，这三大要素，是人们休闲、集会、学习、交流的最佳场所，同时也延长了顾客停留时间，为地下的商业运营发展打下了扎实伏笔。五、开发商商简介富氏隆集团团成立于xxxx年，董事长傅立君。富氏隆集团是集商业、房地产开发、金融、广告、物业管理于一体的多元化大型民营企业。集团现有职工158人，其中，中高级技术人员和专业管理人员78人。商业:富氏氏隆商贸城城主要经营营副食品、特特色餐饮、日日用百货、洗洗涤化妆、小小型家用电电器、服装装鞋帽、床床品布艺、劳劳保用品、针针织、箱包包、成衣加加工等。富氏隆家居居购物广场场是阿城区区唯一一座座集家具、家家电、装饰饰材料、室室内装饰品品于一体的的“一站式式”购物商商场。金街购物广广场是目前前阿城区设设施完善、布布局科学、装装修豪华、环环境舒适的的专业化品品牌服饰集集散地。房地产开发发：富氏隆房房地产开发发有限公司司是集房地地产开发、建建筑、装饰饰于一体的的综合性企企业。可独独立开发建建设民用住住宅、公共共建筑、路路桥等工程程项目。金融：富氏氏隆信用担担保有限公公司是阿城城区第一家家信用担保保公司。业业务范围是是为中小型型企事业单单位、个体体工商户、下下岗职工再再就业小额额流动资金金贷款提供供担保服务务，同时提提供信息查查询、投资资咨询、资资信分析等等服务。广告;富氏氏隆广告策策划有限公公司全权代代理阿城电电视台(新闻、文文艺、影视视三个频道道) 的电电视广告业业务；全权权代理阿城城区主要街街道户外媒媒体广告业业务。六、 市场调研（一）阿城城区核心商商圈调研报报告1. 商圈地图2. 商圈调研数数据阿城区核心心商圈调研研报告调研城市阿城区消费理念阿城人在消消费理念方方面主要有有两个特性性：1、基本工工薪层及周周边农村：基本工薪薪人群个人人收入虽然然相对稳定定，但仅能能应付日常常支出，因因此其存在在“以收定定支”的主主要消费思思想，周边边农村人口口主要指月月收入在22000元元以下人群群；2、月收入入超过20000元人人群：这类类人群主要要是企业小小领导、公公司骨干员员工、经商商者及公务务员等企业业人群。由由于这部分分人群在社社会上经历历的多，有有相应的社社会经验，同同时也具备备再创业能能力，其思思想要比第第一类人前前卫许多，他他们可以花花明天的钱钱，也就是是提前消费费理念人群群。但这些些人并不占占据主流。小结：当地地人主要以以中低档次次为主。在在日常消费费中，主要要为温饱型型。个别富富裕群体，在在追求品牌牌及奢侈品品方面和招招待就餐大大型饭店，主主要以去市市中心购物物和招待为为主。消费习惯因离哈市较较近相对高高消费人群群去市里消消费，老百百姓及乡镇镇村民以阿阿城本地消消费为主，日日常消耗品品以本地采采购为主。调研商圈阿城区解放放大街商圈圈商圈形成时时间解放大街商商圈，其于于90年代初初期即有商商业在此经经营。随着着阿城百货货大楼的建建立周边商商家陆续进进入，如世世纪名苑肯肯德基等;商业进驻驻和发展使使得步行街街商圈进入入了新的商商业氛围。但但是现在由由于政府城城市向西发发展的改造造，商圈也也在陆续向向外扩延。商圈内主要要商业项目目名称阳光地下商商场、富士士隆地下商商场世纪名苑、源源泽商场、阿阿城百货大大楼 富士隆建材材城、富士士隆商贸城城庆客隆超外外、金街地地下商圈所处位位置地理位置范范围解放大街 牌路大大街 延川大街街货品来源哈尔滨批发发商场为主主商圈业态构构成零售商场阳光地下商商场、富士士隆地下商商场、世纪纪名苑、源源泽商场、阿阿城百货大大楼、富士士隆建材城城、富士隆隆商贸城、庆庆客隆超外外、金街地地下商圈定位批发市场无零售商场百货业态：中低档；非百货业态态：以中低低档为主，部部分商场区区域经营商商品为低档档商圈内商户户数量批发市场无零售商场9个门市餐饮1700户商圈销售辐辐射区域阿城当地及及周边农村村及乡镇商圈主要交交通情况公交路线百货大楼站站台：2、5、6、9、10、12、30、31、环庆客隆站台台：1、3、7、8、10、31、32、环消费原因阿城唯一购购物商圈，商商圈内商场场经营品项项齐全，可可选择性高高。商圈 综综述阿城区商业业服务业近近几年发展展发展迅猛猛，零售业业、餐饮业业等品牌店店种类繁多多，各品牌牌专业店比比较齐全，各各具特色，并并且分布集集中在金城城步行街，和和解放大街街中段，形形成了阿城城的商圈，是是人们购物物的唯一去去处，没有有选择余地地，在这个个阿城唯一一商业圈中中，集中了了阿城一百百、百货大大楼、远大大商场、世世纪名苑、时时尚阳光、金金街、肯德德基快餐等等现代商业业企业，功功能齐全完完善。商场场、超市、连连锁店、酒酒店、银行行、交易所所、美容美美发中心等等应有尽有有，大大小小小的便民民店更是遍遍布大街小小巷，形成成了中心商商业区。（二）阿城城各商场详详细数据商场名称地理位置使用面积/经营格局经营品项开业时间租金区间/元/月/销售价格/元/销售年限阳光地下解放大街到到延川大街街地下7500负一层服装为主，百百货类2012135-2270开盘时300000元元，现专卖卖价420000元，餐餐饮原价5518000元元，现现专卖价6690000元2012年年起销售产产权40年年富氏隆地下下商业街解放大街370负一层通讯类为主主，百货类类1992150-1165世纪名苑解放大街559号6600地下一层地地上四层负一层：人人民同泰药药店一层：申格体育育二层：男男女装、饰饰品、针织织、童装、化化妆品、包包三层：男男女装、饰饰品、床品品、美甲、手手表四层：家具城、美美食广场2002二层：1665-2225三层：75-1120四层层：150000-1180000元/年源泽购物中中心解放大街667号6000地下一层地地上四层负一层：鞋鞋类一层：表、金饰饰品、鞋类类二层：鞋鞋类三层：男装、女女装、箱包包、女士内内衣、家居居服、休闲闲服饰、床床品、男女女裤四层：男女装、熨熨烫、银饰饰2013负一层，一一层，二层层为大包户户。三层四四层为商场场联营阿城百货大大楼解放大街884号9000地上四层一层：化妆妆品、金店、钟表、眼镜、文教、五金、工艺品、家电、箱包、烟酒、食品、医药二层：休闲装、童装、运动装三层层：休闲鞋、中老年鞋鞋 童鞋、床品四层：家具具1989一层 800-1000/月/二层 1130-1150/月月/三层 1110-1130/月月/四层 大大包富氏隆家居居购物广场场延川大街6000地上四层一层： 装装裱 五金金二层：灯灯饰 瓷砖砖 洁具 卫浴 地地板 橱柜柜 木门 三层：实木家具具 板式家家具 办公公家具 沙沙发 床垫垫四层：锦锦绣坊布艺艺 窗帘 床上用品品2004一层：8000-10000/年年/二层:4400-8800/年年/三层：3300-4400/年年/四层：5500/年年/富氏隆商贸贸城 解放大街街中心市场场 7000地下一层，地地上三层负一层：衣衣世界批发发城一层: 小家电电器、药店店、小百、银银饰、婚庆庆用品二层层: 服装装、鞋、床床品三层: 家具2004一层：2000-3000二层：66-1115庆客隆超外外延川大街与与民权大街街交口2000超市超外服装、针织织、家居、化化妆品、鞋鞋帽、箱包包、副食、药药店1998140-2200金京大厦延川大街与与解放大街街交汇处7000地下一层地地上五层负一层：床床品、工艺艺品 一层层：品牌家家电 二层层：精品男男装、毛衫衫、鞋 三三层：男女女装、羽绒绒服、手表表 四层：内衣、床床品、童装装 百货 五层：精精品家具 2007二层：13300-11500/年三层：11000-14000/年四四层：6000-13300/年年阿城在建项项目的详细细情况商场名称地理位置建筑面积/经营格局经营品项预计开业时时间销售价格/元/销售年限租金区间/元/月/达仁印象城城解放大街600000地下一层地地上五层负一层：家家乐福超市市一层：化化妆品，名名表，黄金金二层：品品牌女装，男男装等三层层：童装，淘淘气堡四层层：针织，家家居，餐饮饮等五层：电影院预计20115年9月月开业暂时不销售售暂时不销售售待定新光天地解放大街与与牌路大街街交口120000负一层服装，针织织，小百，餐餐饮，箱包包，饰品，童童装，童鞋鞋等预计20115年9月月开业300000使用面积积产权商铺440年经营营使用权待定金昌国际建建材城上京大道区区政府西侧侧 2500000一带二门市市建材、洁具具、装饰等等2013.7.255160000建筑面积积产权70年年带房产证证全部出售（三）金上上京广场区区位图（四）哈尔尔滨市阿城城区庆客隆隆超市调研研报告调查时间：20144年7月114日调查地点：哈尔滨市市阿城区庆庆客隆超市市调查方法：实地调查查调查目的：通过进行行拜访询问问和实地考考察的方式式，来了解解庆客隆超超市的经营营特色，发发展历程，超超市面积及及每天的销销售额，货货品来源，并并通过对其其核心竞争争力的分析析，了解庆庆客隆超市市之所以在在阿城当地地很受欢迎迎的原因。1、公司简简介 庆客隆隆连锁商贸贸有限公司司成立于11998年年10月，是是黑龙江省省大庆市首首家大型连连锁超市。 20099年12月月7日庆客客隆成功在在纳斯达克克挂牌上市市。20100年，庆客客隆进军战战略省份吉吉林省、辽辽宁省，实实现战略布布局，加速速企业发展展。如今，庆庆客隆连锁锁经营网点点遍布东北北三省、内内蒙古东部部二十多个个城市，拓拓展门店五五十余家、物物流配送中中心二家，以以壮大成为为具有百货货、大卖场场、超市三三种经营模模式的旗舰舰之师。2、庆客隆隆超市简介介 庆客隆超超市是庆客客隆连锁商商贸有限公公司旗下的的连锁分公公司。 庆客隆第第一家超市市成立于11999年年1月233日新新村店。22003年年12月77日，庆客客隆肇东店店成立。这这是庆客隆隆第一家外外埠分店，从从而迈出了了向大庆市市外发展的的第一步。22009年年12月220日，庆庆客隆吉林林省第一家家门店农安安大卖场成成立，20008年112月288日，庆客客隆海拉尔尔店成立，标标志着庆客客隆跨出黑黑龙江省向向内蒙古区区域发展的的序幕。22010年年10月220日，庆庆客隆台安安店成立，这这是庆客隆隆在辽宁省省发展第一一家门店台台安店，为为跨省发展展奠定了坚坚实基础。如今庆客客隆经营连连锁经营网网点遍布东东北三省、内内蒙古东部部十多个城城市，拓展展门店500余家。3、阿城区区庆客隆超超市基本情情况地理位置：黑龙江省省哈尔滨市市阿城区延延川大街4418号服务电话：04511-5377831000高峰购物时时间段：116:300-19:30庆客隆超市市总面积超内面积超外面积开业时间营业时间收银系统/个销售额/万万/天日客流量/人5780438014002006年年5月200日08:000-21:0022个17-200约20000左右超外商铺情情况：品项商户数量（户户）租金元/月月/食品类6140-2200元饰品类7箱包8化妆品2针织5服装2玩具3童装2日用百货8家纺2通讯6鞋4美甲1药店1总计574、经营特特色庆客隆自有有品牌商品品包括下述述品牌：QQKL、唯唯宜、唯馨馨、唯舒及及绿江康源源。5、商品来来源所有商品均均是由总部部统一采购购，根据本本店的销售售额来制定定采购计划划，统一配配送到连锁锁店。6、交通状状况1路、3路路、7路、88路、100路、311路、322路、环7、消费群群体本地居民及及周边乡村村居民8、庆客隆隆超市的优优劣势分析析优势：1、 地理位置阿城区庆客客隆超市位位于延川大大街上，公公路客运站站对面，交交通便利，处处于中心地地段，周围围商场围绕绕，客流量量很大。2.顾客的的管理庆客隆超市市将来超市市购买物品品的消费者者办理会员员卡，会员员卡分为一一张主卡两两张副卡，一一家三口，只只需办理一一张即可。每期推出出会员商品品，吸引消消费者前来来消费3、 大众化的目目标客户 目标标消费群体体，消费者者短期内的的重复购买买率高，但但每次的购购买量不大大，多为临临时性，随随机性消费费行为。加加以公路客客运站流动动人口多，给给庆客隆带带来了稳定定的收益4、 特色化商品品营销 价格格低廉吸引引客户，以以独家商品品，特色商商品及自有有品牌商品品吸引客户。5、 物流中心 庆客客隆超市有有自有的物物流配送中中心，给商商品在交通通运输上解解决了很大大的问题，使使商品可以以快速的运运到各个连连锁店。劣势：1. 超市开业时时间长，物物业设施老老化2. 外门面无明明显标识，装装修简陋3. 超市管理有有空缺，海海产区区卫卫生差4. 目前庆客隆隆在阿城消消费者比较较认可，同同类型超市市没有与之之并肩发展展的，缺乏乏有竞争力力的管理机机制。5. 员工的素质质有待提高高，超市内内卫生问题题无人管理理6.由于阿阿城本地无无其它大型型超市，当当地居民形形成购物习习惯，因此此，庆客隆隆超市的商商品的价格格要高于本本地其它超超市。9、超市外外图片展示示 10、超市市内的图片片展示 （五） 阿城满客隆隆北新店调调研报告1、调研时时间：20014年77月14日日2、调研项项目位置：阿城区北北新路与金金澜路交口口处3、调研目目的：（1.）超超市概况，及及其卖场布布置；（2.）超超市销售情情况；（3.）满满客隆超市市与其他超超市同种商商品的价格格对比。4、公司简简介1.成长历历程：满客客隆连锁超超市有限公公司成立于于19999年10月月28日，现现有超市445家，覆覆盖整个东东北三省。员员工50000多人，资资产过亿元元。满客隆隆连锁超市市有限公司司于20008年正式式开始运营营，依据据东北区市市场已确立立要开设5500家门门店的宏伟伟战略规划划目标，并并建立了集集仓储、配配送、运输输一体化的的物流配送送中心，配配置一流的的硬件、软软件配套设设施和完善善的采购运运营系统。5、满客隆隆超市（北北新店）概概况：（1.）开开业时间：20133年8月 （2.）营营业时间：8:000-20:30（3.）公公交线路：9线、110线（4.）日日销售额：4-5万万元。（5.）收收银系统：11个口口（6.）日日客流量：约10000人左右右（7.）高高峰购物时时间段：116:300-19:00（8.）超超市面积概概况：约建建面40000平方米米超内超外建筑面积28001000使用面积1600500租金/月/不详180-2240（9）超超外商铺情情况：品项名称主力户型商铺数量熟食叶氏百草153哈肉联叶华食品药店宝丰医药连连锁2手表金天城表行行1日用品韩式商品1奶吧每日阳光1茶叶湘复茶庄1服饰茶马云南1玩具巧手娃益智智园1美发19公馆1总计15个（10.）货品来源源： 生鲜鲜类与肉类类来源于阿阿城当地经经销商，水水果来源于于哈达批发发市场，其其它品项由由总部统一一调配。注：生鲜，肉肉类，水产产都对外招招商，由当当地经销商商经营。6、消费群群体本地居民及及周边乡村村居民7、满客隆隆超市（北北新店）优优劣势分析析： 优势势：1、 地理位置优优越，位于于北新客运运站对面，超超市周围小小区集中，具具有稳定的的客流；2、满客隆隆为连锁超超市，具有有品牌效应应；3、商品种种类齐全，能能够满足人人们日常生生活的基本本需求；4、商品价价格低廉，百百姓都能接接受。 劣势势：1、 超市门面小小，不够醒醒目；2、 超市内个别别通道窄，只只够两个行行人并排行行走；3、 超市内导购购标示不明明显；4、 超市地面不不整洁，海海鲜区地面面湿滑；5、 超市导购态态度懒散，有有唠嗑和打打瞌睡的现现象；6、 商品陈列不不整齐，顾顾客挑选完完商品后，没没有工作人人员整理；7、 超市库存商商品直接放放在通道边边，没人管管理；8、 同类商品对对比度小，不不能满足个个性顾客的的购物需求求；9、 超市内照明明度不够，有有阴暗角落落；10、 超市通风性性较差，超超市内部潮潮湿。11、 超市电梯不不是自动人人行道电梯梯，购物车车不能直接接上到地面面12、 满客隆超市市为新开业业超市，当当地知名度度不高，由由于在新客客运站对面面，消费者者多为过往往旅客及周周边居民。8、超市内内图片展示示综述：经调研阿城城两家大型型超市后，发发现超市内内物品均为为本地货品品居多，因因该商品属属于生活消消耗品，百百姓日常必必需品，客客流量是商商圈内最大大的商场目前两家超超市本面积积偏小，均均在老城区区，超市门门面不够醒醒目，商品品与大型超超市无法比比拟，也流流失很多品品质客户去去哈尔滨大大型超市购购物，超外外部分店铺铺装修及经经营商品陈陈列都很落落后；超市市内装修陈陈旧，超市市内照明度度不够，有有阴暗角落落，通风性性较差，超超市内部闷闷热潮湿，无无法使顾客客长时间逗逗留产生购购物欲望。通通道偏窄，顾顾客在挑选选商品时容容易造成通通道堵塞。超超市内导购购标示不明明显，顾客客无法迅速速找到需求求商品，造造成购物不不便。超市市内地面清清扫不够及及时，海鲜鲜区商品价价格较高商商品质量较较差，卫生生环境较差差，超市导导购态度懒懒散，商品品陈列不整整齐，顾客客挑选完商商品后，没没有工作人人员整理。超超市库存商商品直接放放在通道边边，使本就就不宽敞的的通道更显显拥堵。同同类商品对对比度小，档档次偏低，很很多品牌没没有进入超超市，不能能满足品质质顾客的购购物需求。因此阿城亟亟需进驻一一个更加专专业的大型型超市以满满足所有阿阿城人民的的购物需求求。9、在建超超市项目情情况：位置：解放放大街体育育场项目名称建筑面积规模楼层规划开业时间销售情况达仁·印象象城总建筑面积积600000地下一层地地上五层负一层：家家乐福超市市一层：化妆妆品，名表表，黄金二二层：品牌牌女装，男男装等三层层：童装，淘淘气堡四层：针织织，家居，餐餐饮等五层层：电影院院预计20115年9月月开业暂时不销售售10、阿城城金城广场场品牌服装装调研分析析报告地理位置位于阿城解解放大街与与牌路大街街交汇处金金城胡同商业分布金城广场品品牌服装一一条街是商商业中心地地带，周边边有源泽商商场、世纪纪名苑、庆庆客隆超外外、富士隆隆商贸、富富士隆地下下、金街地地下、一百百家电商场场、肯德基基金城餐厅厅。自然状况名称 金城广场场品牌服装装一条街地址解放大街与与延川大街街交汇处金金城胡同性质个体经营经营方式零售商场规模50至1000平方米米营业面积6000平平方米主要辐射区区域本地人口和和周边乡镇镇范围内居居住生活的的居民商场主要消消费人群特特性消费人群层层次中低档消费费消费原因唯一品牌消消费基地货品来源运动品牌、尚尚淑女装、针针织内衣以以厂家发货货为主， 经营特特色尚淑女装、运运动休闲、针针织品牌内内衣、品牌牌男装、饰饰品、餐饮饮等 金金城胡同品品牌一条街街经营品牌牌：唐狮、鸿鸿星而克、特特步、贵人人鸟、阿依依莲、CCCDD、脉脉膊潮流男男装、男人人帮、夏娃娃之秀、曼曼妮芬内家家、老银匠匠等。 交通环境金城广场位位于商圈中中心，交通通便利，乘乘车方便公交线路有有：1路、22路、3路路、4路、55路、6路路、10路路、31路路、环2路路商铺数量、配配比品项数量（个）占比%主力户型租金元/月月/商户成分消费者占比比男装913.030、600、100080-1880本地加盟商商女性为600，男性性为40年龄以21135岁岁者最多占占总体人数数的60；35500岁者占220，551600岁者占110；60岁以上上者占5%;20岁岁以下者占占5%女装1624.0童装34.0 饰品小百58.0 针织46.0 银饰11.0 皮具11.0 运动品牌2233.0 鞋11.0 餐饮46.0 家纺11.0 眼镜11.0 拖鞋11.0 11、综述述金城胡同自自发形成品品牌一条街街，是品牌牌较集中的的商业中心心，客流量量稳定，是是阿城唯一一品牌购物物聚集地。消消费者多为为本地人口口和周边乡乡镇范围内内居住生活活的居民，解解放大街和和牌路大街街客流相对对大。现阿城区品品牌较为分分散，需要要一个大型型商场容纳纳整合，为为本地品牌牌购物人群群提供一站站式购物商商场。七、上京广广场投资分分析（一）投资资成本地下开发面面积按511000平平方米（含含出口）计计算，开发发成本单位位约23553元平平方米，总总造价为11.2亿元。（二）效益益测算1、商场有有效出租面面积在设计合理理的情况下下，商场部部分（511000平平方米）有有效使用面面积可达到到50%，即即250550平方米米。2、销售利利润（1）回收收成本销售售（只售220%）参照目前阿阿城市场的的销售价格格，本项目目建筑面积积售价均价价可达到11.8万元平平方米，如如果按收回回成本计算算，只需售售约20%，即即可基本收回全全部成本。回笼资金551000020%1.8=1.83622亿元回笼资金551000020%1.2=1.224亿元元毛利润1.83622-1.2亿=0.63362亿元元毛利润1.224-1.2亿=0.0224亿元剩余80%每年出租租收取租金金利润。（2）售330%计算算回笼资金：51000030%1.8=2.754亿元元回笼资金：51000030%1.2=1.836亿元元毛利润2.754-1.2亿=1.554亿元毛利润1.836-1.2亿=0.636亿元元剩余50%商场及停停车场每年年出租收取取租金利润润。（3）售440%计算算回笼资金：51000040%1.8=3.6772亿元回笼资金：51000040%1.2=2.4448亿元毛利润3.672-1.2亿=2.472亿元元毛利润2.448-1.2亿=1.24822亿元剩余60%商场及停停车场每年年出租收取取租金利润润（4）售550%计算算回笼资金：510000500%1.8=4.59亿元回笼资金：510000500%1.2=3.06亿元毛利润4.59-1.2亿=3.39亿元毛利润3.39-1.2亿=2.19亿元剩余50%商场及停停车场每年年出租收取取租金利润润。（一）租赁赁部分1、超市部部分：按套套内建筑面面积120000平方方米，日租租金0.66-0.88元/平方方米/天计计算，年租租金收益为为：2633-3500万左右大型超市因因需求面积积大，合同同期限长，前前期投入装装修大，租租金相对较较低，但是是这种大型型主力店带带来的品牌牌效应、聚聚客效应、提提升其他商商铺租金能能力强。2、地下一一层部分建筑面积：250000平方米米，有效可可出租面积积130000平方米米，按平均均月租金1100-1120元计计算，年租租金收益约约为：15560-11872万万元注：此租金金为估算，以以市场调研研定价为准准，仅作参参考3、年租金金收益合计计：18223-22222万元元（以后每每年租金会会逐渐递增增）八、销售策策略在品项定位位准确、动动线规划合合理、商铺铺面积大小小适中、销销售价格合合理、产权权进行分割割、银行按按揭贷款等等多项工作作准备充足足，并通过过精心策划划，找准客客户，通过过十年包租租、五年返返租，十年年回购，零零首付，带带租约销售售等多种销销售政策，并并结合我们们团队在各各项目积累累的有效投投资客户资资源，同时时采取电销销、分销、直直销（走市市场找客户户）等多种种营销模式式。九、招商策策略改变传统的的“坐招”模模式，派驻驻专业的团团队渗透到到各种意向向经营者，通通过专业的的投资分析析、市场调调研等模版版打动商家家，促使其其入驻。不定期组织织各种投资资说明会、投投资沙龙、商商业联盟活活动等，组组织意向投投资者到现现场考察，听听取专业的的投分析报报告，促使使其尽快下下单。参考市场调调查的资料料，科学地地安排每个个楼层的商商家比例，并并充分考虑虑通过不同同经营性质质、风格、档档次的商品品组合，营营造一个互互相促进的的良性竞争争环境和商商业氛围：组织一线招招商人员参参与全程策策划，再配配合位置、商商机等方面面的天时、地地利、人和和及紧凑有有序的招商商推广，将将令上京广广场在短时时间内吸纳纳大量的意意向有效经经营者。推广中，并并不仅仅以以短时间内内的高出租租率为目的的，而更重重视经营者者的品牌影影响力、生生存能力，对对维持整个个卖场的生生命力有积积极影响。在在推广中执执行严格的的客户甄选选制度，是是给上京广广场创造富富有生命 力的经营营者组合起起极为重要要作用。租金额度按区统统一  按分区制定定租金统一一标准，原原则上，在在同等价值值档口采取统统一租金的的额 度，租租金大体一一致。租金走势先低后后高先低后高的的租金价格格策略，并并逐年进行行递增。（在在具体的销销售工作中中租金宣传传应“高开开高走”，在初期可以以租金打折的方式降低经营者租金压力，投资者也易于接受。）租金级差店铺区分  拉大次次级店铺与顶级级店铺的租金金差距，同同时对于次次级店铺岸采取取一定免租租 期的政政策引进商商家，实现现卖场的饱饱满度。租金特例个例专专办针对个别品品牌优质商商家提供有有巨大吸引引力的优惠惠政策和较较低的租金金价格。十、上京广广场项目经经营定位根据阿城现现在商圈的的状况，本本着差异定定位，错位位定位的原原则，将项项目定位为为集购物、餐餐饮、娱乐乐、服务于于一体的体体验潮玩公公园主题的的地下商业业综合体，走走体验环境境，品牌服服务，大众众消费的经经营之道。本项目以年轻、时尚、潮流、品位核心品牌理念，将地上地下有机结合起合，结合阿城金源文化的历史内涵、现代体验的环境，将项目打造以新鲜、时尚潮流、创意为主题，以新生活方式为文化内涵的特色体验型主题商街，业态组合上，将引进包括主力店、店中店、 集合店等全新特色组合，与购物中心业态互补，让本项目更具娱乐化、个性化和趣味化。（一）总体体定位发挥项目立立地资源优优势，充分分利用市场场缺失性与与资源唯一一性特征，满满足阿城居居民日益增增长的消费费需求，符符合政府规规划发展的的要求，保保证项目社社会与经济济效益统一一，提升品品质、丰富富功能链、拉拉伸档次、创创造差异，规规避资源浪浪费与不合合理竞争为了更加直直观的阐述述本项目的的定位与未未来整个阿阿城商圈的的关系，我我们结合项项目特点制制定出以下下商业定位位以及定位位思路 （二）市场场定位1、以服装装零售、餐餐饮娱乐为为主，经营营潮流、时时尚、个性性化的品牌牌，与周边边市场差异异错位，寻寻求特定的的消费群，才才能有相对对高的利润润空间。2、互补性性定位，不不但考虑自自身的因素素，还要与与周围的配配套设施相相结合，使使得项目定定位能够与与街区功能能互补，作作到了优势势互补，互互为依托，与与阿城传统商圈的经营营模式有所所区隔，使使大家形成成了一荣俱俱荣的共同同体关系。 3、我们的的商业理念念一直坚信信我们就是是商圈核心心，在规划划中我们将将对商场功功能进行规规划使得项项目自身依依靠强大的的规模优势势具备商圈圈功能，同同时具备唯唯一性、排排他性、不不可复制性性。 （三）功能能定位1、一个具具备新文化化、新产品品、新体验验的地下主主题商业区区。2、休闲与与使用组合合；具备购物物、商务、休休闲、娱乐乐、餐饮、文文化、停车车、服务的的多功能地地下商业空空间。3、不仅满满足并完善善周边地区区的功能配配套，又能能提供前来来的顾客一一种有别于于城市的休休闲风情和和体验，建建立地标性性。4、休闲功功能的多样样化，如共共享空间、地地下景观等等齐全的休休闲配套。（四）档次次定位为了配合整整个地下项项目的功能能以及服务务其大众的的特性，我我们在建