专题3：小户型产品可行性论证38204.docx

专题三：小户型产品可行性论证本专题将以以“小户型产产品”为研究核核心，结合合周口市房房地产行业业现状和本本案的具体体操作，对对其可行性性进行论证证，以确保保本案产品品定位达到到市场判断断准确的目目标。“小户型产产品”目前在国国内一线城城市房地产产市场比较较活跃，起起初功能定定位主要满满足于自住住的过渡，随随着产品发发展的逐步步演化，其其投资价值值和效应的的影响力逐逐渐增强，产产品定位趋趋向于投资资性质。但但是，结合合不同城市市经济水平平、房地产产行业以及及消费力的的差异，不不同城市在在界定“小户型产产品”上存在明明显的差异异。因此，在进进行研究之之前，我们们首先结合合周口市场场现状和行行业发展的的条件，对对本专题所所提出的“小户型产产品”进行诠释释，即：建建筑面积在在60平方方米以下，同同时居室上上主要为传传统的一居居室和创新新零居室的的设计，相相对空间功功能性较低低，可以实实现“自住过渡渡”和“投资”的产品。A “小户型产产品”供给层面面分析针对我们上上述所提出出的产品形形态，首先先，以周口口市房地产产行业市场场为依托，着着重研究现现有重点项项目，就小小户型产品品的开发角角度分析，以以最大限度度掌握市场场动脉，提提炼出市场场对于此类类产品的供供应特征，为为本案就小小户型产品品开发操作作可行性提提供依据。A.1 周口市供应应现状分析析1. 供应现状：小户型产产品供应项项目少，供供应量有限限通过我们对对周口房地地产市场的的前期考察察，目前周周口市小户户型产品的的供应项目目非常少，以以兰亭山水水和周口现现代城为代代表，并且且在供应量量上也非常常有限。因因此，我们们对目前市市场上所供供应的小户户型产品进进行统计，如如下所示：项目名称户型面积：m22总套数：套套占项目总套套数比：%现代城一居室50205兰亭山水一居室50-600186.22. 供应特征分分析根据上述的的统计结果果，我们可可以清晰地地看出，周周口房地产产市场小户户型产品的的供应现状状，存在比比较明显的的开发、操操作特征。n 市场供应项项目和供应应量非常有有限，并未未成为市场场产品的主主导方向；n 小户型产品品配比量较较低，整体体市场就此此类产品的的开发尚属属于初级、尝尝试阶段；n 产品以一居居室为主导导，面积一一般控制在在50-660平方米米之间，功功能定位于于自住过渡渡，提供简简单的租赁赁投资；n 对低于500平方米以以下及零居居室的投资资型小户型型产品（酒酒店公寓），目目前市场尚尚属空白阶阶段。通过我们对对于目前小小户型产品品供应现状状的特征总总结，可以以有利于我我们掌控产产品形态的的发展态势势，为本案案未来可否否开发小户户型产品提提供坚实可可靠的依据据。A.2 市场供给对对本案开发发操作提示示纵观周口市市场小户型型产品的开开发现状和和现有的操操作水平，从从市场的供供给角度，对对于本案针针对此类产产品的开发发操作可行行性，予以以启示。1. 此类产品市市场供应尚尚属空白、或或者初步尝尝试阶段，未未来开发风风险性较强强；2. 此类产品功功能基本为为项目的补补充作用，在在传统两居居室和三居居室的控制制局面下，未未来短期内内不会成为为行业产品品供应的主主导方向和和力量；3. 此类产品的的开发，虽虽然可以产产生一定的的市场差异异效果，但但受其配比比比例和实实际供应量量的限制，对对于项目开开发产生的的利好效果果低、影响响较弱。 B “小户型产产品”需求层面面分析经过我们上上述对于目目前周口市市，就小户户型产品的的供应角度度予以阐述述。在此市市场大环境境的依托下下，我们将将从对于此此类产品的的需求层面面分析，即即市场现状状条件下，销销售项目对对于小户型型产品的反反应情况以以及本案目目标客户对对于此类产产品的认可可角度研究究，判断此此类产品的的购买力和和未来消费费的支撑力力，以指导导产品开发发操作的可可行性。B.1 周口市需求求现状分析析结合上述目目前市场上上存在小户户型产品供供应的项目目，我们从从市场消费费需求现状状的角度，对对于此类项项目市场销销售去化速速度进行分分析，以客客观反映出出目前整个个周口市场场的消费购购买人群对对于小户型型产品的认认可和喜好好程度。1. 需求现状：小户型产产品市场需需求不强烈烈对于市场销销售需求情情况，我们们主要从两两个指标在在“小户型产产品”与“非小户型型产品”（两居室室或三居室室）之间分分析，即消消化量和消消化速度。通通过两个指指标综合比比较，提炼炼出整个市市场对于差差异产品需需求情况，从从而分析小小户型产品品的市场需需求程度。“小户型产产品”销售情况况：项目名称面积：m22开盘时间总套数：套套销售套数：套销售率：%月均销售套套数：套现代城502007.42011 553-4兰亭山水50-6002006.41817941-2“非小户型型产品”销售情况况：项目名称户型面积：m22总套数：套套销售套数：套销售率：%月均销售套套数：套现代城三居室120-113020012060约40兰亭山水三居室120-114053046187约33通过上述两两组表格数数据的分析析，我们着着重利用“小户型产产品”和“非小户型型产品”进行去化化量的对比比。以兰亭亭山水为例例，经过近近一年时间间的销售期期，才完成成仅占总比比例6.22%的小户户型产品994%的销销售率，仅仅达到177套的去化化量，客户户青睐度不不高，市场场需求不强强。可以清清晰地看出出：面对市市场上主力力销售户型型（两居室室、三居室室）的热销销局面，小小户型产品品的市场需需求反映不不强烈，月月均去化速速度仅为传传统（两居居室或三居居室）户型型的1/110。2. 需求特征分分析面对小户型型产品市场场需求度不不高的现状状，我们从从多个角度度对其形成成原因进行行研究和分分析，最终终，提炼出出比较关键键的两个周周口市的城城市特征，造造成小户型型产品消化化速度不理理想、比较较缓慢的局局面。n “以自住过过渡为目的的”的居住习习惯与其不不符，严重重缺失稳固固的需求客客群通过我们上上述各类型型产品需求求情况指标标的大致分分析，我们们可以明显显看出，周周口市民普普遍对经济济型、舒适适型的两居居室和三居居室的青睐睐度较高。而而造成小户户型产品销销售速度慢慢和接受力力差的核心心因素，即即是周口市市民的消费费和居住习习惯。周口市整体体城市的发发展速度以以及市民文文化素质有有限，且房房地产行业业的开发和和操作水平平均处于初初级阶段，因因此，当地地居民存在在一定的消消费习惯。即即：Ø 有限的城市市发展水平平，长期老老式板楼的的生活，造造就居住概概念传统，对对小户型产产品缺乏认认识；Ø 社会结构的的组成，使使年轻人独独立意识不不强，习惯惯两代或三三代人的共共同居住方方式；Ø 购房作为家家庭绝对消消费支出，一一次性置业业思想强烈烈，根本不不存在小户户型的过渡渡想法；Ø 房地产行业业发展处于于初级阶段段，对于市市场消费习习惯的影响响力不够；上述这些长长期消费习习惯的作用用，使处于于房地产行行业初级阶阶段，相对对前期开发发和后期运运作水平有有限的在售售项目，面面对市场大大环境，很很难改变消消费者的购购买意识，根根本不能树树立一个小小户型产品品的概念让让当地市民民理解并接接受。因此此，正是这这一市场消消费习惯的的特殊性，直直接决定小小户型产品品难销局面面产生，并并且这种意意识的转变变，需要长长时间城市市经济和行行业发展的的作用和影影响，才能能产生效果果。n “以投资为为目的”的消费市市场不成熟熟，不能提提供有力的的需求补充充小户型产品品能够有效效控制总价价，不会造造成大量资资金投入，正正是这个原原因，在人人流量较大大的城市中中小户型产产品后续的的投资价值值大，特别别是在租赁赁业务上，可可以产生丰丰厚的收益益回报，从从而引起前前期购买、需需求比较旺旺盛。结合合周口房地地产行业和和投资行为为的发展现现状，我们们对于小户户型产品所所能够带来来的投资利利润进行初初步的计算算（理想条条件）：以40平方方米的小户户型产品为为例，预测测市场销售售价格最高高值为22200元/平方米，户户型总价约888000元元。月租金：元元回收年限：年年利率：%利息金额40018.34.95（整存整取取）797144.85001565340040018.33.06（活期）492788.2450015403922虽然随着城城市经济的的发展和市市民收入的的提高，销销售价格和和租金均会会产生一定定的上调，但但是从整体体情况可以以看出，面面对15年年以上的成成本回收年年限以及有有效的投资资利润，直直接决定了了小户型产产品的投资资行为操作作在周口市市的潜力非非常有限。同同时，面对对市区人均均收入6550元/月月的经济水水平，未来来此类投资资产品的消消费客群非非常有限，高高价位的租租金不能获获得周口市市民的接受受。整个周口市市当地市民民的投资意意识不强，主主要围绕低低廉租赁的的投资行为为。伴随城城市经济水水平和吸引引力不高的的客观条件件，造成整整个周口市市投资市场场不完善、不不成熟。无无论是以租租赁为依托托的投资行行为的产生生，还是城城市投资潜潜力的提升升，均不能能够为“小户型产产品”提供一个个自由发展展的平台，整整个市场的的投资需求求量、消化化量非常有有限，不能能有效支撑撑小户型产产品投资价价值的产生生。B.2 市场需求对对本案开发发操作提示示纵观周口市市场小户型型产品的开开发现状和和现有的操操作水平，从从市场的需需求角度，对对于本案针针对此类产产品的开发发操作可行行性，予以以启示。1. 此类产品在在面对传统统的二居室室和三居室室的热销局局面下，有有限的供应应量和开发发效果不能能形成良好好的市场共共鸣，销售售不甚理想想；2. 此类产品设设计方向和和功能定位位，与周口口市民“几世同堂堂”的居住习习惯存在很很大差异，一一旦选取此此类型作为为开发产品品，未来销销售的引导导难度系数数较高；3. 此类产品以以投资形式式开发，在在周口市现现有的社会会、经济发发展水平下下，潜力不不能得到充充分挖掘，消消费、投资资吸引力不不高；4. 此类产品投投资行为的的需求，以以低廉、简简单的“租赁市场场”支撑，升升级的投资资行为（酒酒店、公寓寓）少量补补充。5. 投资消费需需求者数量量少，经济济发展有限限，陷入投投资回收期期较长、利利润低的局局面，一旦旦开发，需需要长期市市场培养，后后期运营操操作能力要要求较高；C 本案“小户户型产品”可行性判判断结论通过我们上上述对市场场整体“供给需求”两个层面面的研究和和分析，分分别提炼出出客观条件件下，本案案开发小户户型产品可可行性的启启示。在此此，我们将将结合本案案自身定位位和开发条条件，从利利弊对比的的角度，进进行最终本本案可否开开发小户型型产品给予予判断。C.1 本案自身特特质1. 本案定位特特征n 本案将成为为未来周口口市中高端端房地产行行业市场的的领袖，项项目的高品品质和高形形象均属于于未来市场场的标杆；n 本案“奥林林匹克花园园”的品牌定定位，诠释释健康、低低密度住宅宅的生活居居住理念；n 本案目标客客户定位为为周口市中中、高端消消费人群，覆覆盖公务员员、教师、医医生、私营营业主等高高收入客群群；n 本案产品定定位于市场场的中端和和高端产品品，以满足足本案目标标客户对高高品质、舒舒适居住、生生活的需求求；n 本案距离商商业、办公公和配套区区存在一定定距离，周周边主要分分布学校和和居住社区区，未来区区域以居住住氛围为主主导发展方方向。2. 本案定位对对“小户型产产品”开发操作作提示围绕本案的的定位特征征，考虑开开发小户型型产品的利利弊，从与与本案定位位的契合程程度、协调调性以及投投资收益，对对于本案针针对此类产产品的开发发操作可行行性，予以以启示。n 本案未来自自身核心的的消费客群群，居住生生活习惯，仍仍然符合市市场需求特特征，保持持着对于两两居室和三三居室的独独特青睐，对对于以自住住过渡为目目的的小户户型产品，消消费需求量量有限；n 本案周边投投资型消费费者（居住住市民、学学生、教师师为主）有有限，可承承受的投资资金额很低低，且主要要停留在较较为低廉的的租赁行为为；n 低廉的租赁赁性小户型型产品，与与本案高品品质、高舒舒适度的“健康低密密度住宅”核心定位位不符，极极大破坏了了整体的氛氛围，增加加后期管理理的难度，操操作性不强强； n 升级版的投投资性小户户型产品（公公寓、酒店店等），本本案区域未未来不属于于商服中心心，投资氛氛围不强，同同时，投资资利润和价价值潜力有有限，制约约投资消费费的需求。C.2 可行性判断断结论通过我们上上述的围绕绕周口市小小户型产品品市场供需需情况，结结合本案定定位以及自自身条件的的现状，进进行此类产产品操作可可行性的判判断。n 小户型产品品，市场开开发环境不不成熟，在在周口房地地产供需市市场反映不不强烈，供供应量和需需求量非常常有限，开开发风险性性较高；n 小户型产品品的开发和和操作，与与本案“健康、低低密度”高品质的的定位形象象不符，降降低社区居居住舒适度度，对于品品牌形象的的树立不利利；n “自住过渡渡型”小户型产产品，周口口市场的需需求量有限限，需要严严格控制配配比量；n “租赁投资资型”小户型产产品，面对对周口租赁赁市场的不不成熟，同同时周口市市民对于投投资行为风风险的警惕惕意识较高高，可操作作空间非常常小，难度度系数较高高；n “升级投资资型”小户型产产品，与本本案区域特特征不吻合合，同时投投资利润低低，回收期期长，不利利于开发和和操作。综上所述，针针对小户型型产品的开开发，结合合本案“高品质居居住社区”的定位以以及周口城城市和行业业发展现状状，“小户型产产品”需求量、利利润收益非非常有限，同同时，后期期操作难度度大、风险险性高，因因此，本案案可以酌情情考虑“自住过渡渡”的小户型型产品，但但必须严格格控制配比比比例，不不建议开发发“投资型小小户型产品品”。· 专题19 ·