某物业公司项目管理办法20089.docx

物业项目管管理办法（建议稿）二00九年年五月编 制 说说 明根据公司规规范性文件件制定本管管理办法，主主要针对物物业项目的的一些特殊殊性和专业业性，是公公司现行管管理制度的的外延和补补充。本办办法条文中中如发生和和公司新颁颁布的制度度等规范性性文件相冲冲突时，本本办法将做做出修改直直至遵从公公司规范，并并随着物业业业务的发发展逐步增增删、修订订和完善。 物业项目目管理办公公室 王楠楠 二00九九年五月目录一、物业项项目组织架架构示意图图4二、岗位职职责5（一）物业业主管（主主办）工作作职责5（二）招商商专员岗位位职责6（三）物业业专员岗位位职责7（四）车场场专员岗位位职责8（五）物业业内勤岗位位职责8（六） 车车管员岗位位职责10三、物业项项目管理制制度、流程程11（一）考勤勤管理制度度11（二）物业业项目薪酬酬管理制度度12（三）物业业项目考核核制度14（四）首问问责任制16（五）物业业安全管理理制度17（六）停车车场管理制制度18（七）物业业值班制度度20（八） 交交接班制度度及流程211、车辆管管理员交接接班制度212、物业交交接班制度度213、交接班班流程22（九）巡查查制度23（十）房屋屋接管管理理23接收物业业管理办法法23设备机房房接管验收收28（十一）二二次装修管管理制度及及流程30二次装修修管理制度度30装修管理理流程32（十二）租租赁管理办办法及流程程33租赁管理理办法33租赁移交交管理办法法33流程334四、安全应应急预案34（一）消防防安全应急急预案34火灾报警警34物业工作作人员的任任务：35常见治安安应急处理理办法35（二）治安安应急预案案36（三）水灾灾害应急预预案36（四）疏散散应急预案案37一、物业项项目组织架架构示意图图车管员车管员物业主管（主办）车管专员招商专员员四海花园裕佳花园江南明珠物业专员物业内勤车管员组织架构说说明：按目目前公司组组织架构，物物业项目办办公室隶属属公司人力力资源部管管辖，人事事行政管理理权、财务务管理权均均归公司人人力资源部部、财务部部直管，物物业主管（主主办）履行行物业日常常工作管理理权，并保保证公司物物业项目的的正常动作作及发展。物业项目设设办公室主主管（主办办）1人，下下设招商专专员、物业业专员、车车管专员、物物业内勤各各1人、车车库管理员员工若干人人。车管专员和和招商专员员可根据以以后业务发发展而设岗岗。 二、岗位职职责（一）物业业主管（主主办）工作作职责1、严格执执行公司各各项规章制制度，并监监督实施。2、根据上上级部门下下达的年度度经营计划划，编制年年度、物业业出租、招招商计划书书，并具体体落实执行行。3、负责产产权物业的的购入及出出租出售，办办理相关手手续及房屋屋交接管理理。4、主要负负责公司产产权性物业业的经营性性管理工作作，具体履履行本公司司物业产权权的权利和和义务，最最大限度发发挥物业价价值，为公公司增创效效益。5、协助部部门经理创创立并完善善内部管理理制度、工工作标准及及流程等。6、负责与与各物业管管理公司和和相关单位位建立良好好的沟通渠渠道，为物物业的正常常有序开展展创造良好好的外部条条件。7、负责所所有物业项项目的日常常管理。包包括：建立立安全保障障体系，协协助物业安安全的检查查、相关工工作的组织织实施；初初审与所在在物业管理理公司签订订的管理协协议；车场场经营管理理工作，物物业招商管管理工作并并跟踪、督督导招商工工作的进展展及法律咨咨询、合同同的谈判、签签订。8、对本公公司投资的的物业附属属设备设施施进行日常常监管，按按照上级批批准的运行行保养计划划落实责任任。9、对重要要公文的处处理、传达达、督办和和实施，保保持政令畅畅通。10、负责责物业项目目办公室的的具体行政政、人事管管理。如：规范日常常办公管理理；规范员员工行为管管理；员工工思想教育育；员工职职业技能培培训和指导导；员工绩绩效考核等等。11、完成成总经理和和上级部门门临时交办办的其它工工作。（二）招商商专员岗位位职责1、严格执执行公司各各项规章制制度，服从从管理。2、协助物物业主管（主主办）负责责公司商业业物业的招招商工作。3、按照公公司下达的的招商任务务编写年度度、月度招招商计划书书并负责具具体实施。4、协助收收集、整理理、归纳市市场行情、价价格，以及及新项目、竞竞争对手、客客源等信息息资料，提提出分析报报告，为部部门业务人人员、领导导决策提供供参考。 5、定期向向物业主管管（主办）汇汇报工作情情况和客户户跟踪情况况，定期进进行工作总总结，提高高工作计划划性和有效效性。6、负责招招商的前期期谈判和招招商书的起起草、签订订，并负责责出租的后后期管理及及出租费用用的按期收收取。7、建立客客户数据库库，负责公公司租赁合合同及其他他招商文件件资料的管管理、归类类、整理、建建档和保管管工作。8、负责各各类经营指指标的月度度、季度、年年度统计报报表和报告告的制作、编编写，并随随时答复领领导对销售售动态情况况的质询。9、负责监监查客户的的意见或信信息的记录录及回访工工作。10、具备备较强的组组织协调及及沟通交际际能力，勤勤奋敬业。11、完成成领导交办办的其他工工作。（三）物业业专员岗位位职责1、严格执执行公司各各项规章制制度，服从从管理。2、接受物物业项目主主管（主办办）的直接接管理，对对其工作负负责。3、负责物物业管理工工作的组织织实施，收收集物业各各类数据，为为编制物业业管理、租租赁收支等等计划提供供科学依据据，具体执执行物业管管理计划的的编制工作作。4、负责与与相关单位位的协调、沟沟通，并建建立良好的的合作关系系。5、按时记记录并核对对水电起止止度、水电电费的支出出及收取，负负责物业租租赁费的催催收。6、负责物物业购入及及出租出售售的具体事事务，严格格按照房屋屋交接管理理制度执行行房屋购入入及出租出出售相关交交接手续的的办理。7、负责落落实租赁产产生的工程程或维修事事务初步方方案，并监监督实施。8、每天不不定期巡查查物业的消消防、安全全、清洁及及车库智能能系统的检检查，做好好巡查记录录。9.处理前前期物业项项目的突发发事件并及及时上报领领导。10负责下下属员的工工作培训及及督导。6.完成领领导临时交交办的其它它工作。（四）车场场专员岗位位职责1、严格执执行公司各各项规章制制度，服从从管理。2、接受物物业项目主主管（主办办）的直接接管理，对对其工作负负责。3、负责车车场管理工工作的组织织实施，按按时提交年年度、月度度工作计划划及总结。4、负责与与相关单位位的协调，维维护车库经经营正常运运作。5、负责车车场相关资资料、图纸纸的收集及及保管。6、负责车车场突发事事件的前期期处理并及及时上报领领导。7、负责车车场智能系系统操作的的指导、监监查管理并并简易维护护，保证系系统的正常常运行。8、严格按按照车库管管理制度每每天不定期期巡查各车车场的消防防、安全、清清洁，检查查车辆的摆摆放情况，保保证车库及及车辆的安安全，做好好巡查记录录。9、负责对对车管员工工作技能的的培训及督督导。10、负责责车管员的的招聘录用用及储备工工作。11、完成成领导临时时交办的其其它工作。（五）物业业内勤岗位位职责1、严格执执行公司各各项规章制制度，服从从管理。2、接受物物业项目主主管（主办办）的直接接管理，对对其工作负负责；涉及及物业租金金的收取及及费用支出出管理、物物业维修维维护费用的的结算、办办公室日常常费用管理理等工作直直接对财务务负责，但但要接受物物业项目主主管（主办办）的监督督检查，以以保证资金金的安全及及项目的正正常运转。3、按时提提交年度、月月度工作计计划总结。4、负责物物业租金的的催收，保保证资金及及时到位。5、按照财财务实施细细则，严格格执行收、付付款手续，及及时登记每每一笔收、付付款金额，建建立收、付付款日记帐帐和银行票票据登记台台帐，正确确办理票据据结算和现现金收付，按按规定制作作各类报表表，并按时时向总公司司及相关人人员填报各各类账务报报表。6、负责印印章管理和和票据保管管，建立发发票领用登登记台帐，定定期核对清清理发票。7、负责物物业项目备备用金保管管及明细帐帐目，严格格按照公司司财务制度度及时报销销。8、负责员员工工资及及福利费等等的发放。 9、负责车车库智能系系统月停续续期工作。10、协助助物业巡查查工作，并并做好巡查查记录。11、负责责办公用品品的领用、登登记、发放放及保管。12、负责责办公室接接待、接转转电话，传传真收发与与电话登记记等日常办办公事务。13、文件件、会议资资料的打印印、复印、整整理及归档档。14、负责责物业项目目所有资料料、公司发发文、收文文等的整理理、归档，建建立借阅制制度，保证证档案资料料的安全、完完整，严格格遵守公司司的保密制制度。15、完成成领导临时时交办的其其它工作。（六） 车车管员岗位位职责1、严格执执行公司各各项规章制制度，服从从管理。2、实行224小时轮轮流值班，服服从统一安安排调度，严严格遵守交交接班制度度，认真填填写交接班班记录，做做到交接清清楚，责任任明确。3、负责对对停车场(库)的汽汽车、摩托托车管理及及车库(场场)内及值值班室的清清洁工作。4、负责指指挥区内车车辆行驶和和停放，提提醒和指挥挥司机按路路线行驶，按按定位泊车车，维持停停车秩序，认认真填写车车辆出入登登记表，做好每一次抬杆记录，不得遗漏。5、按规定定和标准收收费，开具具发票，及及时缴纳营营业款。6、负责对对停车场的的消防、安安全、清洁洁进行巡查查，发现安安全隐患及及时记录并并立即报车车管专员或或物业项目目主管（主主办）。7、随时对对道路和停停放车辆进进行巡视查查看，保证证车辆安全全，发现漏漏油、漏水水，未关车车窗、车门门，未关车车灯，应即即时通知车车主(司机机)，做好好记录，并并及时报告告车场专员员。8、维持道道口交通秩秩序，保证证道口畅通通无阻。9、发现进进场车辆有有损坏时应应向车主(司机)指指出，并作作好记录，使使责任分明明。10、2.5以上上的货车(搬家等特特殊情况除除外)、大大型客车、车车场规定不不得入内的的车辆以及及载有易燃燃易爆、剧剧毒、放射射性等危险险品的车辆辆禁止放行行进入车库库。11、禁止止车主在停停车库进行行试乘试驾驾的行为，及及时制止其其它有可能能引发安全全隐患及不不正当行为为。12、严守守岗位，不不得撤离职职守，保持持警惕，文文明上岗，礼礼貌待人，妥妥善处理上上岗时遇到到的各种问问题。13、完成成领导交办办的其它工工作。三、物业项项目管理制制度、流程程（一）考勤勤管理制度度物业项目办办公室全体体员工的考考勤管理，严严格执行公公司行政制制度员工工考勤与休休假制度相相关规定。针针对物业项项目的特殊殊性，增加加以下几点点内容。1、物业办办公室增加加夜间巡查查考勤：每每周至少有有一次不定定期不定时时的夜间巡巡查，巡查查内容：所所有物业的的安全、消消防、清洁洁以及车管管员相关工工作记录的的检查、核核对等，做做好巡查记记录以备查查。物业项项目主管（主主办）通过过巡查记录录和车库监监控进行夜夜间巡查工工作检查。2、外出巡巡查或处理理事情时需需告知物业业管（主办办），并要要有巡查及及处理事情情的相关记记录及结果果。3、车管员员交接班时时间为8：30，必必需提前330分钟到到岗，做好好交接班手手续，进行行物品清点点，对车库库安全、停停放车辆情情况进行检检查确认，在在交接记录录本上签名名确认。完完成清洁工工作。物业业办公室负负责人每天天对交接情情况进行检检查核实。4 、车管管员要服从从安排，严严禁私自换换班，一经经查实按公公司相关规规定扣罚。5、车管员员如需辞职职者，需提提前半月提提出申请。临临时离职者者当月奖金金及福利费费不予计发发。6、车管员员因事请假假半小时-1小时内内，可向车车管专员请请假，超出出1小时须须向物业项项目主管（主主办）申请请，获得同同意方可请请假。扣款款按照公司司员工考考勤制度执执行。7、外出吃吃饭时间控控制在1小小时以内，超超出10-30分钟钟按迟到处处理，超出出30分钟钟以上按无无故旷工处处理。（二）物业业项目薪酬酬管理制度度物业项目办办公室全体体员工的考考勤管理，严严格执行公公司行政制制度员工工薪酬管理理制度相相关规定。但但因物业项项目存在招招商和销售售，针对物物业项目的的特殊性，增增加以下薪薪酬管理制制度。1、为激励励物业员工工工作积极极性，员工工工资除按按照公司的的薪酬制度度执行外，可可将招商及及销售的业业绩按比例例提成，在在公司规定定的薪酬上上，按营业业额的3%提成。2、物业安安全工作是是重中之重重，公司设设立安全奖奖，全年无无重大安全全事故，隐隐患查处率率为1000%，物业业所有员工工即可获得得200元元安全奖。如如果出现安安全责任事事故，则按按照绩效效考核办法法扣罚。3、由于车车管员职位位较特殊，故故薪酬制度度单列车员管薪酬酬由四部分分组成：基基本工资工龄工资资绩效奖奖金福利利费基本工资资：7555元/月工龄工资资：按进入入公司满一一年后始计计，第二年年开始每满满一年每月月给予工龄龄工资200元。工龄龄工资以五五年封顶，即即入司工作作满五年后后不再递增增计算工龄龄工资。绩效奖金金：奖金按如如下标准计计提以本车库当当月收到的的临停车收收入为基数数，其该收收入在一万万元以内（含含）则提取取其中100%作为奖奖金，若该该收入在一一万元以上上则按超出出部分再计计提5%作作为奖金，原原则上由该该车库所有有车管员平平均分配。（本本条规定目目前仅适用用于江南明明停车库）。为车库新增增月票停放放客户的，则则每新增11个客户按按10元/人的标准准奖励给当当值经办车车管员。公司将根据据各车库的的运营情况况保留每季季度调整奖奖金计提比比例的权利利。奖金的发发放管理每月5日前前，物业项项目办公室室将各车库库上月的临临停收入报报总公司财财务部核算算，总公司司行政办公公室于8日日前按上述述奖金计提提标准算出出当月应发发奖金金额额，并报总总经理批签签后，由行行政办公室室将此奖金金平均分配配至该车库库所有车管管人员，在在车管员工工资中统一一发放。每月5日前前，物业办办公室将各各车库上月月新增月票票客户的数数据报总公公司行政办办公室，由由行政办公公室核算后后，直接将将该奖金计计入经办车车管员的工工资中予以以发放。福利费：国家法定节节假日：元元旦、五一一、端午、中中秋及国庆庆，过节费费50元/人；春节节节日礼品品50元/人（不发发现金）。（考考虑到各节节日多在月月初，为防防止车管员员未事先申申请而临时时离职的原原因，故以以现金发放放的过节费费均纳入车车管员工资资中，延迟迟一月发放放。）关于节日日加班费：车管员在国国这法定节节假日当班班的按500元/天的的标准给予予节日加班班费。车管员未提提前半月度度提出辞职职者，取消消当月应享享受的任何何奖金及福福利资格。（三）物业业项目考核核制度严格遵照公公司人力力资源部绩绩效考核办办法及行行政执行考考核，针对对物业的特特殊性，增增加以下考考核内容。1、安全质质量考核：公司物业业发生安全全质量事故故，要在第第一时间进进行上报、处处理，如因因责任人工工作懈怠、巡巡查不到位位或其它主主观原因发发生的安全全质量事故故，视其事事故大小给给予警告、记记过、记大大过等行政政处分；如如造成的影影响和损失失较大，除除行政处分分、绩效扣扣罚等，对对于所造成成的损失承承担赔偿责责任。2、物业工工作人员未未按规定巡巡查，或未未巡查而谎谎报已巡查查并填写不不真实的巡巡查记录，一一经查实扣扣罚当月550元绩效效工资。3、因车管管员薪酬为为单列，故故对车管员员的考核按按以下标准准执行：严格执行行公司各项项规章制度度，服从管管理。违者者扣罚500元/次，三三次以上劝劝其退职。车辆进出出车库不按按规定登记记或漏登、补补登，扣罚罚当事人55元/次，如如故意者，一一经查实则则按贪污处处理，按未未登记数额额的3倍扣扣罚，金额额较大或后后果严重者者，将报公公安机关处处理。车辆进出出车场，国国车管员未未按规定进进行刷卡程程序操作抬抬杆，而擅擅自抬杆放放行无正当当理由扣罚罚5元/次次；凡电脑脑显示有人人工抬杆记记录，而车车管员未做做记录者，扣扣罚5元/次。无故迟到到、早退、旷旷工按公司司员工考考勤管理制制度扣罚罚。不得私自自使用车库库智能系统统配备的电电脑做与工工作无关的的事，违者者扣罚500元/次；如因违规规操作或故故意损毁电电脑及车库库智能系统统设施，按按其市价双双倍赔偿设设备设施及及由此造成成的其它经经济损失，并并予除名。未经物业业办公室主主管（主办办）同意，私私下换班，双双方各扣罚罚50元/次，正常常当班者当当天工资扣扣除。车库内严严禁使用公公司明令禁禁止的使用用的物品：如瓦丝炉炉、电热风风扇及易燃燃易爆物品品，违者扣扣罚当班人人员3000元/次。凡遗失IIC卡一张张，按工本本费30元元/张赔偿偿。损坏公司司财物，照照价赔偿。上班时间间无故脱岗岗、离岗，半半小时内550元/次次，超出半半小时按旷旷工处理（外外出吃饭除除外）。上班时间间睡觉、做做私事、闲闲聊、听广广播等，违违反一次扣扣罚10元元/次。保持车库库清洁，违违者扣罚55元/次。上班时间间注意仪容容仪表，不不得穿背心心、短裤、拖拖鞋，礼貌貌待人，如如有违反，扣扣罚10元元/次。对工作中中出现的问问题应及时时沟通，如如实反映，企企图欺上瞒瞒下者，经经查实一律律除名。（四）首问问责任制首问责任制制：指首问问责任人必必须尽自己己所能为客客户提供最最佳和满意意的服务，直直至问题最最终解决或或给予明确确答复的责责任制度。首问责任人人：指当客客户到访或或致电办公公室要求提提供服务(咨询、申申诉等)时时所接触到到公司的第第一位员工工。1、首问责责任人负责责客户来电电、来访的的接待、记记录、答复复。2、属首问问责任人职职责范围且且能够准确确答复的应应及时予以以答复、处处理。3、非首问问责任人职职责范围或或不能准确确答复的在在第一时间间报相关领领导，并做做好记录，首首问责任人人不得以此此为由予以以搪塞、推推诿、或敷敷衍了事。4、在完成成上报义务务后须对处处理情况进进行跟踪，并并告知客户户预计解决决的时间。 5、首问问责任人在在接待或受受理有关问问题时，要要认真听取取反映；按按照有关规规定和程序序及时拿出出处理意见见，限期反反馈；该转转交的立即即办理相关关手续转交交给下一位位接待者，问问题转到哪哪里，责任任就到哪里里。5、员工不不仅要精通通本职业务务，而且要要了解本部部门业务办办理程序，以以便能够更更好地履行行首问责任任。（五）物业业安全管理理制度1、建立消消防安全巡巡查制度，物物业主管（主主办）、物物业专员、车车管专员每每天不定期期不定时对对所有物业业进行巡查查并做好记记录，发现现问题及时时处理并报报物业主管管（主办）处处理结果。2、严禁在在办公场地地及车库内内使用瓦丝丝炉、电热热风扇等，易易燃易爆等等危险品严严禁带入车车库及办公公场地。3、车库及及办公场地地属禁烟场场所。 4、工作人人员应及时时清理区域域内易燃物物品，以免免造成火灾灾隐患。 5、未经批批准，不得得违规使用用加长电线线，严禁用用电不使用用安全保险险装置或擅擅自增加小小负荷电器器。 6、对所辖辖工作区域域内的消防防消防设施施、器材工工经常巡查查，不得擅擅自挪用消消防设施、器器材的位置置或改为它它用，如发发现有过期期的或无法法使用的应应及时报物物业办公室室予以更换换。7、保证车车库道口及及车道的畅畅通、清洁洁，严禁遮遮挡安全指指示标志。 8、严格遵遵守公司职职场安全相相关规定，车车库必须严严格按照安安全管理和和操作规程程进行，保保证车库的的安全运行行。9、车管员员对进出车车辆特别是是进入车辆辆进行安全全检查，如如有损伤及及其它问题题及时提醒醒车主，做做好记录。10、禁止止在车库内内进行试乘乘试驾，随随时巡查车车辆停放情情况，保证证车辆安全全。如发现现车辆有漏漏水、漏油油、车门及及窗未关等等现象应做做好记录，并并及时通知知车主到场场处理。11、一般般安全事件件，及时处处理，做好好记录报办办公室友备备案。如发发生火灾、刑刑事案件或或其它重大大安全事故故，需立即即通知物业业负责人，启启动安全预预案。（六）停车车场管理制制度1.车场管管理员必须须熟悉停车车场的车位位分布情况况，通过检检查车辆停停车证，查查验车辆是是否按指定定车位停放放。（车证证号应与车车位号相符符）并按时时填写车车辆停放记记录表。2.车场管管理员指挥挥车辆正确确分区停放放整齐，车车辆应在车车位正中停停放，不得得压车位线线，不得随随意停放。要要提醒司机机关好车窗窗，锁好车车门。3.车场管管理员认真真检查区域域内是否有有影响停车车安全的因因素存在，检检查车场设设施、灯光光、地面有有无异物（如如钉子、金金属片等）及及卫生情况况，保证车车辆的停放放安全。4.车场管管理员密切切注意是否否有闲杂人人员进入停停车场区域域。5.车场管管理员检查查停车场内内消防设施施是否完好好、有效，车车场变配电电等设备、施施工现场等等处要有明明显警示标标识，有防防护措施，如如有损坏，要要及时上报报。6.车场管管理员必须须24小时时有人值班班,不得空空岗。7.车场管管理员熟悉悉车场管理理系统一般般性故障的的处理程序序，停车场场管理系统统发生故障障时,立即即通知工程程部人员到到场维修.平时主机机显示器保保持在实时时监控界面面。8.车场管管理员要如如实详尽地地记录当天天发生的事事件，发现现问题及时时向上级报报告。9.车场管管理员工作作时应着装装整洁，举举止文明、礼礼貌待人、服务热情周到、努力化解工作中的各种矛盾，对外避免发生冲突。10.发生生任何车辆辆事故时，及及时上报看看管好事故故现场，疏疏导其它车车辆绕行，确确保道路通通畅。11.接到到火警报警警信号时，值值班员要按按照制定的的火警处置置预案的程程序报警，并并通知有关关人员到火火警地点扑扑救。12.停停车场内停停放的车辆辆发生丢失失，由车主主报公安部部门处理，管管理处将配配合公安部部门为破案案提供线索索，不负责责赔偿。（七）物业业值班制度度1.坚守工工作岗位，不不得擅离职职守，不做做与值班无无关的事项项。2.熟悉业业务，认真真钻研业务务知识，提提高业务水水平，文明明值班。妥妥善地做好好职责范围围内的一切切事务。3.对于重重大、紧急急和超出范范围内的事事项，应及及时向主管管领导汇报报和请示。4.加强安安全责任，保保守机密，不不得向无关关人员泄露露有关公司司内部的情情况。5.保持室室内清洁，禁禁止在工作作时间大声声喧哗。无无关人员不不得随意进进入值班室室。6.非值班班人员禁止止在值班室室留宿。7.爱护公公物，杜绝绝浪费，互互相尊重，礼礼貌待人。8.因有特特殊情况需需换班和代代班时，必必须经主管管负责人批批准，否则则责任自负负。9.按规定定时间交接接班，不得得迟到、早早退，并在在交接班前前按要求认认真填写值值班记录。（八） 交交接班制度度及流程1、车辆管管理员交接接班制度（1）按时时交接班，接接班人员应应提前300分钟到达达岗位，在在接班人员员未到达前前，当班人人员不能离离岗。（2）接班班时，要详详细了解上上一班车辆辆出入和停停放情况以以及本班应应注意事项项。（3）向下下一班移交交值班记录录和车辆辆出入登记记表。（4）交接接班时应将将上一班移移交的值班班物品及其其他设备清清点清楚，并并在值班记记录上签名名。2、物业交交接班制度度(在物业业业务发展壮壮大时可建建立物业的的值班制度度)（1）交班班者应在交交班前155分钟做好好准备工作作，工作人人员提前110分钟到到岗接班，服服装整洁，身身体状况良良好；（2）上一一班次值班班人员对接接班人员陈陈述上班次次运转情况况，重要注注意事项，提提前在记录录本上填写写本班运行行状况及特特别事项并并按要求填填写各种运运行记录表表；（3）接班班人员检查查对钥匙及及其它工具具是否齐全全；（4）交接接班人员双双方应共同同确认管辖辖区域运行行状况和方方式是否良良好；（5）保持持办公地面面、桌椅、储储物柜架是是否清洁，物物品是否码码放整齐；（6）接班班人员未准准时到岗，交交班人员需需等接班人人员到岗后后问清原因因，确认接接班人员能能保证正常常工作，方方可进行交交接。如发发现接班人人员有醉酒酒现象或其其他神志不不清的表现现不能交班班，上班时时不能吸烟烟、饮酒；（7）各种种运行记录录表格、资资料是否存存放整齐完完好。接班班人员应认认真查阅运运行记录、巡巡检记录，询询问相关情情况，交接接班后，双双方履行签签字手续，接接班人员如如发现违章章和故障或或可能造成成不良后果果的因素，经经询问交班班人员，交交班人员不不能给予明明确回答，可可以拒绝签签字，并立立即报告主主管领导，由由交班人员员继续处理理、接班人人员配合，解解决问题后后，再进行行接班；（8）若发发生引起不不良后果的的事故，应应由当班工工作人员在在本班填写写统一格式式的事故报报告后，方方能交接。3、交接班班流程接班人员提前15分钟到岗上班人员交接下传工作事宜和工作用品双方认可签字确认接班人员接班后进入工作状态（九）巡查查制度（1）物业业项目办公公室主管（主主办）、物物业专员、车车管专员及及车管员均均为巡查人人，负责对对所有物业业及楼道、楼楼梯、电梯梯及死角进进行定期定定时巡视，并并将检查时时间、地点点、巡视次次数作详细细记录，物物业专员、车车管专员巡巡视次数每每天不少于于一次。（2）在巡巡视中要注注意发现不不正常的现现象，严禁禁走马观花花。（3）发现现问题后要要及时处理理并上报。（4）如遇遇紧急情况况必须及时时采取紧急急措施。（5）物业业专员、车车管专员在在巡视时，必必须按照即即定巡视路路线进行巡巡视。（6）物业业专员、车车管专员必必须按巡视视路线签到到，原则上上巡视应采采取双人巡巡视方式。（7）物业业项目办公公室主办将将不定期检检查制度落落实情况。（十）房屋屋接管管理理接收物业业管理办法法 物业项目管管理办公室室代表公司司接收物业业时，应主主动向开发发商索要以以下文件，不不得缺漏：（1）竣工工总平面图图，单体建建筑、结构构、设备竣竣工图，配配套设施、地地下管网工工程竣工图图等资料；（2）设施施设备的安安装、使用用和维护保保养等技术术资料；（3）物业业质量保修修文件和物物业使用说说明文件；（4）实施施物业管理理期间形成成的有关维维修、养护护、更新、改改造等的技技术资料；（5）物业业使用、维维护、管理理所必须的的相关资料料。如物业业规划、建建设的有关关资料等；（6）专项项维修资金金的使用情情况（7）物业业管理用房房和物业共共用部位、共共用设施设设备；（8）其他他属于物业业管理区域域的物品、图图纸和资料料；接收物业时时，对照购购房合同及及交接清单单，严格按按照以下标标准办理交交接手续： 1、主体结结构： 1) 内、外外墙不得渗渗水、开裂裂； 2) 屋面面排水畅通通、无积水水、不渗漏漏；出口水水、檐沟、落落水管安装装牢固、接接口严密、不不渗漏。 2、楼地面面面层与基基层粘结牢牢固，不空空鼓；整体体面层平整整，无裂缝缝，无脱皮皮，起砂；块料面层层表面平整整，接缝均均匀顺直，无无缺棱掉角角，粘帖牢牢固，色泽泽均匀一致致，无明显显色差。 3、内墙面面： 1) 抹灰灰面平整，无无空鼓、面面层涂料均均匀，无漏漏刷；无面面层剥落，无无明显裂缝缝，无污渍渍； 2) 块料料（如瓷砖砖）面层粘粘贴牢固，无无缺棱掉角角；面层无无裂纹损伤伤，色泽一一致；对缝缝砂浆饱满满，线条顺顺直。 4、顶棚抹抹灰面平整整，面层涂涂料均匀，无无脱皮，无无裂缝，无无霉点，无无污水痕迹迹，无污渍渍。 5、卫生间间、阳台地地面应低于于相邻地面面至少2厘厘米左右，不不应有积水水，倒泛水水和渗漏。 6、木地板板平整牢固固，接缝连连接牢固，色色泽均匀、油油漆完好光光亮。 7、门、窗窗： 1) 门、窗窗开启自如如，密封严严密无渗漏漏，无晃动动和裂缝，零零配件齐全全，位置准准确，无翘翘曲变形； 2) 门锁锁、窗销连连接牢固，开开启灵活； 3) 玻璃璃安装牢固固，胶封密密实，无明明显刮花痕痕迹，无损损伤； 4) 油漆漆均匀，色色泽光亮新新鲜、完整整； 5) 电子子防盗门、可可视对讲系系统图象清清楚、通话话清晰、完完好、无锈锈迹； 6) 不锈锈钢防盗门门光洁，线线条顺直，对对缝严密、牢牢固； 7) 高档档装饰门装装饰完整。 8、楼梯、扶扶手： 1) 钢木木楼梯安装装牢固，无无锈蚀、弯弯曲，油漆漆完好，色色泽均匀，表表面平滑； 2) 砼楼楼梯无裂缝缝，无表皮皮剥落。 9、木装修修工程表面面光洁，线线条顺直，对对缝严密、牢牢固。 10、饰面面砖表面平平整，无空空鼓、裂缝缝、凸起和和缺角，对对缝平直。 11、油漆漆、涂料色色泽一致无无脱皮、漏漏刷现象。 12、漏电电保护安全全可靠，电电器插座安安装平整、牢牢固，符合合“左零右火火”规定，电电源已接通通正常。 13、 有有线电视已已开通，信信号良好。 14、 开开关安装平平整、牢固固，开关灵灵活，接触触良好。 15、 照照明安装牢牢固，完好好无损，反反应灵敏，发发光正常。 16、 水水表（表前前安装截止止阀）、电电表、气表表安装牢固固，读数正正常，无损损伤。 17、 卫卫生洁具安安装牢固，配配件齐全，无无污渍和刮刮花，接口口密实，无无渗漏现象象，无堵塞塞，排水通通畅。 18、 给给水设施安安装牢固，接接口密实，无无渗漏、无无锈迹、无无异味、流流水通畅，有有足够压力力。 19、 地地漏、排水水管道安装装牢固，配配件齐全，接接口密实，无无渗漏现象象，无堵塞塞，排水通通畅，完好好无损。 20、 门门铃、对讲讲电话安装装牢固，操操作灵活，效效果良好。 21、 防防盗网、晾晾衣架安装装牢固，焊焊接密实，面面漆完好均均匀，无脱脱皮、锈迹迹，无裂纹纹、折损。 22、 暗暗埋线管及及走向有明明显标识。 23、 开开关、插座座、照明、空空调机座等等设施应满满足使用要要求。 24、 其其他配备设设施要求齐齐全、完好好，型号与与设计相符符，状态正正常。 公共配套设设施接管验验收标准 1、天台的的天沟、落落水口畅通通完好；隔隔热层、防防水层完好好。 2、散水坡坡无下陷、断断裂，与墙墙体分离，坡坡度适宜、平平整。 3、屋面避避雷设施连连接牢固，油油漆完好。 4、路灯、装装饰灯安装装牢固，完完好无损，工工作正常；灯柱安装装牢固，油油漆完好。 5、绿化符符合设计要要求，不缺缺株少苗，无无死株，无无大面积杂杂草；绿化化水管布局局合理，阀阀门开关灵灵活，安装装稳固。 6、道路： 1）路面平平整，无水水泥块，无无积水，无无起砂、断断裂；收缩缩缝大小均均匀成直线线； 2）路牙石石砌筑整齐齐，灰缝饱饱满，无缺缺角损伤； 3）块料面面层拼砌整整齐，平整整牢固，无无明显裂缝缝、缺棱掉掉角； 4）交通标标识线、路路牌设置规规范，清楚楚完好。 7、室外消消防栓： 1）消防箱箱标识清楚楚，玻璃完完好，箱内内清洁干净净； 2）消防设设施配件齐齐全，摆放放整齐； 3）消防管管安装牢固固，标识明明显，阀门门完好，水水压充足。 8、楼宇门门牌、楼栋栋号牌安装装牢固，标标识清楚。 9、垃圾中中转站密封封完好，外外表装饰完完整，附近近配置供水水口。 10、保安安岗亭安装装完好无损损，配件齐齐全，标识识清晰。 11、道闸闸安装牢固固，开启灵灵活，标识识清楚，完完好无损。 12、停车车场地面平平整，照明明充足，交交通标识清清楚，安全全设施齐全全，排水设设施良好。 13、单车车、摩托车车棚安装牢牢固，交通通标识清楚楚，安全防防护和排水水设施良好好。 14、明沟沟、暗沟排排水畅通，不不积水，无无断裂，沟沟盖板安装装牢固、平平稳。 15、沙井井、检查井井、化粪池池排水畅通通，池壁无无裂缝，池池内无杂物物。 16、护坡坡、挡土墙墙泄水畅通通，砌筑牢牢固。 17、台阶阶、踏步砌砌筑平实、牢牢固，无裂裂缝。 18、水池池、水箱内内壁光滑平平整，卫生生清洁，无无渗漏；水水池、水箱箱检查井盖盖板密封良良好，无渗渗漏、无锈锈蚀。 19、信报报箱安装牢牢固，完好好完损，标标识清楚，表表面平整光光洁。 设备机房房接管验收收 1、电梯设设备型号、数数量与移交交清单相符符，运行平平稳，安装装符合规范范；有电梯梯运行准运运证；机房房设置合理理，符合专专业及运行行管理要求求，配件齐齐全，标识识清楚，表表面光洁平平整、明亮亮，机房自自然通风良良好。 2、变配电电设备型号号、数量与与移交清单单相符，工工作状态良良好，安全全防护装置置齐全，标标识清楚，通通风、采光光良好，设设备表面油油漆完好，无无损伤，消消防设施齐齐全，具有有防止老鼠鼠等小动物物出入的防防护措施。 3、中央空空调设备型型号、数量量与移交清清单相符，工工作性能达达到设计指指标，配置置齐全，标标识清楚，机机房通风、采采光、防潮潮良好，符符合专业及及运行管理理要求，设设备表面油油漆完好，无无损伤。 4、发电机机型号与移移交清单相相符，工作作状态良好好，配件齐齐全，设备备表面油漆漆完好无损损伤，设备备安装牢固固，机房隔隔音，符合合专业及运运行管理要要求，防护护设置完好好，通风，采采光良好，消消防设施齐齐全。 5、消防监监控设备型型号与移交交清单相符符，工作性性能良好，反反应敏捷，标标识清楚，表表面完好无无损，设备备安装牢固固，具有良良好的防雷雷措施，机机房干燥、通通风、采光光良好，符符合专业及及运行管理理要求。 6、给排水水设备型号号、数量与与移交清单单相符，工工作状态良良好，标识识清楚，设设备表面油油漆完好无无损，阀门门开启灵活活，安装牢牢固，无渗渗漏现象；机房配置置完整，符符合专业及及运行管理理要求，通通风、采光光、防潮良良好。 7、智能化化系统与移移交清单相相符使用正正常，工作作性能良好好，操作合合理，具有有良好的防防雷（感应应雷）措施施，机房干干燥、通风风