总部项目拓展风险管理制度38331.docx

总部项目拓展风险管理制度V1.0版1.          目的：规范公司项项目拓展工作，预预防并规避避项目拓展过程中中产生的风风险，为保保证项目后期顺顺利开发建建设，达到到既定经营营目标提供供保障。2.          范围：2.1 适用用范围：制制度执行单单位(宋体体小四两端端对齐)2.2 发布布范围：制制度发放单单位(宋体体小四两端端对齐)3.          名词解解释：3.1                    项目目拓展是为获获得必要的的土地储备备支撑公司司战略发展展，本风险险制度控制制过程为从从取得信息息到项目合作签签约；3.2                    竞争争者主要指指公司在拓拓展项目过程中中遇到其它它的竞争企企业；3.3                    信息息处理是指指公司获取取项目信息，对对信息确认认、核实、调调查的过程程；3.4                    后评评价是指在在成功拓展展某个项目后，对对本项目拓展过程作作业操作、工工作人员能能力表现等等进行评估估。4.          职责：4.1 发展展中心4.1.11 负责责制定与修修正项目拓展风险控制制制度；4.1.22 负责责在公司内内部对项目目拓展风险控制制制度做出解解释；4.1.33 负责责对项目拓展风险做出预预警与识别别；4.1.44 负责责项目拓展工作执执行、推进进、指导、监监督、核查查、评价等等工作；4.1.55 负责责对项目公司项目拓展部门提提供必要技技术支持与与协作。4.2 项目目拓展部门4.2.11 负责责按公司规规定与规范范完成项目目拓展过程的的相关作业业；4.2.22 接受受总部发展展中心指导导、监督、核核查，及时时修正不符符合公司规规定、规范范的作业。4.3 管理理中心4.3.11 接收收项目拓展过程重重要文件，进进行备案与与管理；4.3.22 配合合发展中心心发展中心心进行项目目拓展后评价价；4.3.22 建立立完善公司司监督、检检举制度与与机制。4.4 法律律部4.4.11 规范范项目拓展过程中中的法律文文本；4.4.22 建立立完善法律律合约审批批、核查制制度。4.5 财务务部4.4.11 配合合项目拓展工作过过程中融资资计划与方方案制定；4.4.11 配合合项目拓展过程中中对合作方方企业财务务审查。5.          作业内容容：5.1                    外部部环境风险险防范5.1.11         政策风险防范5.1.11.1发展展中心每季季度完成房房地产宏观政政策分析报报告；5.1.11.2项目目责任人要针针对项目涉及房房地产国家政政策及地方方实施细则则、行业 管制情况况等前期工工作进行调调查分析；作为项目目分析材料料组成部分分；5.1.11.3合约约拟定中，将将与合作方方约定前期期工作责任任与分工，写写入合作协协议或相关法律合约约；5.1.22 融资资风险防范5.1.22.1项目目责任人对对当期地方方资本市场场融资方法法、融资条条件、融资资成本进行行调查分析析5.1.22.1项目目责任人根根据调查结结合公司财财务计划制制定融资方方案及预案案，做为提提交决策委委员会议文文件组成部部门之一；5.1.33 市场场风险防范5.1.33.1发展展中心市场场研究部门门每季度编编写战略重重点城市市市场报告，作作投资潜力力评估；5.1.33.2项目目所在地为为非战略重重点城市，项目工作小组人员应在项目所在城市考查7天以上，并完成城市及区域市场投资潜力分析报告。5.1.44 竞争争风险防范5.1.44.1项目目责任人组组织调查竞竞争手企业业背景、合合作条件、与与合作方管管理者“利害”关系；5.1.44.2项目目责任人提提交竞争方方案或意见见，做为谈谈判策略重重要依据。5.2                    内部部管理风险险防范5.2.11 信息息处理风险险防范5.2.11.1项目目备案信息息必须包含含如下方面面：合作者者信息、土土地性质与与用途、技技术经济指指标（如无无，以地籍籍材料为准准）、合作作条件、以以取得前期期手续及权权证等； 5.2.11.2项目目责任人应应在拓展项目立项前前，核实前前期手续文文件及权证证发布日期期、发布机机关，确定定其时效性性、有效性性，如有过过期，应根根据最新法法规核定其其申请延期期、更新等等合法性，在在报告材料料中注明核核实人、核核实日期；5.2.11.3项目目责任人应应在拓展项目立项前前，通过公公开信息渠渠道或相关关机构核实实项目相关信信息，确保保项目住处准准确性、真真实性，在在报告材料料中注明核核实人、核核实日期；5.2.11.4项目目责任人在在进行项目目考察时，要要对项目用地的的建设限制制条件、施施工条件、干干扰因素等等方面做完完整清楚记记录，要求求注明规划划特殊要求求与规范、图图象与视频频等说明资资料齐全；5.2.11.5项目目小组须尽尽职调查如如下内容，由由项目负责人人组织完成成，并提交交项目尽职调调查报告；5.2.11.5.11项目调查主主要包括：场地邻里里关系、前前期工作可可行、区域域规划动态态等；5.2.11.5.22合作方企企业调查主主要包括：财务、法法律、主体体受权等方方面。5.2.22 作业业风险防范5.2.22.1严格格按照土土地储备工工作制度完完成初选、立立项、决策策程序，依依照项目评价体体系，进行行评估与决决策。如有有特殊情况况，可通过过董事会决决议，方可可简化；5.2.22.2设立立部门内部部信息库使使用权限，明明确项目责任人人，内部研研讨及传递递由专人登登记管理，确确保数据使使用安全；5.2.22.3项目目责任人应应严格按照照项目工作计计划时间表表，明确内内部传递、研研讨、审批批时限要求求，明确责责任部门、责责任人，如如有变更由由总经理办办公会议审审议通过；5.2.22.4参与与项目的工作作人员应严严格执行谈谈判工作制制度、中中介管理制制度、项目目评价制度度等制度度与参照作作业指导说说明，完成成相关工作作。 5.3.22 廉正正风险防范5.3.22.2公司司内部或外外部人员可可向公司相相关管理部部门检举项项目拓展过程中中公司工作作人员的欺欺诈行为，经经调查属实实，参照公公司规定处处罚；5.3.22.3严格格按照项项目谈判工工作制度规规定，重要要谈判必须须由公司两两个或两个个以上工作作人员共同同参与。5.3.33 决策策风险防范5.3.33.1项目目责任人要要保证决策策项目材料准准确、完整整；5.3.33.2发展展中心指定定或决策委委员会委派派专人，对对相关决策策项目分析报报告进行核核查或抽查查，若发现现有相关内内容与事实实严重不符符，责其改改正；5.3.33.2项目目责任人在在项目决策前前七天向参参与决策领领导提交可可研报告，并并对决策委委员进行问问题答疑；5.3.33.3所有有参与决策策人员在项项目决策前前，应对呈呈报项目资料深深入了解；5.3.33.4决策策委员代表表应在项目目决策前，进进行项目实地考考查，并完完成与合作作方的初期期谈判。5.3.44 合约约风险防范5.3.44.1法律律文本要求求规范化，法法律文书的的拟定应严严格执行公公司法律文文本规范，如如有特殊情情况需要变变动、更改改，需要向向公司法律律部门批准准许可； 5.3.44.2内部部审查与外外部咨询相相结合，按按照公司规规定完成法法律文书编编写后，根根据公司规规定完成内内部审批，向向公司法律律顾问单位位进行法律律咨询，书书面咨询意意见与合约约共同备案案。 5.3 控制制后评价5.3.11 拓展展项目签署合合作合约后后，由发展展中心对签签约项目拓展过程工工作进行评评价，对参参与人员工工作表现进进行评价，并并编写项项目拓展工作评评价报告；5.3.22         评价结果果报送管理理中心，作作为修正工工作方法及及流程的依依据，作为为奖励激励励的依据。6.      奖惩惩条例:6.1 奖惩惩依据根据项目目拓展工作评评价报告对对项目拓展过程中中作业完成成的时间节节点、数量量、质量、工工作人员表表现等方面面评价，对对参与项目目拓展过程工工作人员给给出综合得得分。6.2 奖惩惩标准6.2.11 根据据土地储储备奖励制制度结合合参与项目目拓展工作人人员综合评评价得分进进行奖励；6.2.22 项目目拓展过程中中出现廉政政问题，通通过监督、检检举发现，由由管理中心心按照公司司规定处罚罚；6.2.33 项目目拓展过程中中出现重大大失职、特特殊贡献，由由发展中心心向总经理理办公会提提出奖惩报报告，经批批准执行。6.3 奖惩惩执行 参照照土地储储备奖励制制度及公公司其它相相关规定执执行。7. 注意意事项 无8. 附件件 无 鹏房总部部项目前期开开发手续流流程监督制制度V1.0版1. 目的：为保证集团团公司发展展战略认真真贯彻，建建立良好的的项目风险控制体体系、审计计指标体系系和规范项项目开发的的作业流程程，特制定定本办法。2. 范围：2.1 适用用范围： 鹏润润房地产公司总总部下属各各个项目公司2.2 发布布范围： 鹏润润房地产公司总总部下属各各个项目公司3. 名词解解释：3.1 前前期开发手手续流程：指项目从立项项到工程施施工许可证证为止，各各个阶段、环环节涉及的的各项手续续的办理流流程。3.2 流程的标标准时间：指项目从立项项到工程施施工许可证证为止，各各个阶段、环环节涉及的的各项手续的办办理，按政政策法规规规定或行业业惯例，正正常的办理理时间。4.       职职责：4.1 总部部发展中心心风险控制部部人员：4.1.11 负负责编制项项目前期开开发手续流流程；4.1.22 负负责制定项项目前期开开发手续流流程的标准准时间指标标；4.1.33 负负责充分与与总部管理理中心、成成本中心、财财务中心、总总工办和营营销中心沟沟通项目前期开开发手续各各个环节时时间指标；4.1.44 项项目运行期期间负责跟跟踪和监督督项目前期开开发手续的的完成时间间和办理情情况；4.2 总部部管理中心心、成本中中心、财务务中心、总总工办和营营销中心人人员：4.2.11 配配合发展中中心制订项项目前期开开发手续流流程的标准准时间；4.2.22 配配合发展中中心下达项项目前期开开发手续流流程的标准准时间指标标；4.2.33 项项目运行期期间配合发发展中心跟跟踪和监督督项目前期开开发手续的的完成时间间和办理情情况；4.3 各项目公司相相关负责部部门和人员员：4.3.11 负负责本项目目的前期手手续办理；4.3.22 按按要求填报报项目前期手手续办理计计划；4.3.33 及及时和总部部各相应中中心进行指指标控制工工作的交流流和沟通；4.3.33 根根据项目进展和和需要，及及时调整风风险控制措措施；4.3.44 如如遇到特殊殊项目或特殊殊情况，需需调整指标标，及时上上报发展中中心或总部部其他相关关中心部门门；4.4 各项目公司下下属项目部相关关负责部门门和人员：4.4.11 负负责本项目目的前期手手续办理；4.3.22 按按要求填报报项目前期手手续办理计计划； 4.4.33 及及时和项目目公司或总总部各相应应中心进行行指标控制制工作的交交流和沟通通；4.4.33 根根据项目进展和和需要，及及时调整风风险控制措措施；4.4.44 如如遇到特殊殊项目或特殊殊情况，需需调整指标标，及时上上报项目公司领领导或发展展中心及总总部其他相相关中心部部门；5.       作作业内容：5.1 一级级开发前期期手续流程程（祥见附附件-一 一级开发发前期手续续流程图）5.1.11 一级级开发授权权5.1.11.1 签签订意向书书a)     土地现现状调研、钉钉桩、测绘绘、评估；b)     初步征征地补偿方方案；c)     与乡镇镇政府签订订意向书；5.1.11.2 规规划可研编编制a)     向规委委申领规划划要点，编编制控制性性详细规划划；b)     编制项目可行性性研究报告告；5.1.11.3 一一级开发授授权a)     提交一一级开发申申请和实施施方案b)     市国土土局、发改改委、规委委、建委等等举行联席席会议，预预审项目可研、规规划和征地地补偿方案案等；c)     预审通通过后获得得一级开发发授权，并并签订一级级开发合同同；5.1.22 立项项批复5.1.22.1 到到计委提交交立项报告告；计委函函之规划局局审核；5.1.22.2 规规划局会签签返计委；计委统一一立项，下下发立项批批复；5.1.33 规规划意见书书 做做好整体详详细规划，向向市规委申申请规划意意见书；5.1.44 征征地批复5.1.44.1 编编制一级开开发的一书书四方案，报报国土局审审议；a）建设项项目承包说说明书b）农用地地转用方案案c）补充耕耕地方案d）征地方方案e）供地方方案 5.1.44.2 向国土局局、规划局局、建委、乡乡政府、村村公所等部部门征求意意见，结果果报市政府府；5.1.44.3 是政府下下文批地5.1.55 拆拆迁许可证证5.1.55.1 冻冻结户口、入入户调查、拆拆迁协议谈谈判等工作作；5.1.55.2 制制定拆迁安安置方案，并并报地方政政府相关部部门审查；5.1.55.3 审审查通过，获获取拆迁许许可证；5.1.66 土土地上市5.1.66.1 核核算一级开开发成本；5.1.66.2 验验收土地；5.1.66.3 在在土地中心心入市交易易；5.2 二级级开发前期期开发手续续流程（祥祥见附件-二级开开发前期开开发手续流流程图）5.2.11 立项项手续立项批复复5.2.11.1 首首先要选定定项目，洽谈谈合同或协协议；也可可以是考察察准备挂牌牌或已挂牌牌的项目；5.2.11.2 申申请规划要要点的规划划意见书，（已已挂牌项目目不需要）向向计委申报报立项报告告；5.2.11.3 计计委函至规规划局，规规划局会签签反计委；5.2.11.4 计计委下立项项批复，要要求进行可可行性研究究；5.2.11.4如果果是公开市市场招、拍拍、挂获取取的项目，可以以直接从土土地中心转转立项；5.2.22 规规划手续 主主要包括用用地规划许许可证和工工程规划许许可证；5.2.22.1 用用地规划许许可证a）项目立立项后应及及时申报项项目可行性性研究报告告，经建委委和规委审审核会签；b）进行画画桩，并获获取用地地钉桩成果果通知单； cc) 进行行整体的规规划设计，主主要是总平平面设计，层层面、立面面设计和重重要剖面设设计； dd）准备环环境影响评评估、交通通影响评估估、地震安安全性评估估报告、勘勘测设计招招投标备案案； ee)如果是是公开市场场招、拍、挂挂获取的项项目，需要要准备土土地出让转转让合同； ff)手续准准备齐全向向市规委申申请用地规规划许可证证；5.2.22.1 工工程规划许许可证a)     准备人防设设计审核批批准、交通通出入口及及停车场、园园林局绿地地率和消防防设计审核核意见、工工程档案登登记证明、“七通”服务协议等；b)     向市发发改委和市市建委申报报年度开工工计划；此此时要交纳纳一定比例例（一般220%以上上）的综合合地价款；c)     进行全全套建设施施工图设计计，包括总总平面设计计，各层平平面、各向向立面设计计、各层剖剖面设计和和基础平面面、基础剖剖面图；d)     上报市市规划局进进行施工图图审查。e)     以上手手续及其它它手续（如如立项、用用地规划等等手续）准准备齐全后后，获取工工程规划许许可证；5.2.33 土地地手续国有土地地使用证a)     缴纳土土地出让金金，支付土土地补偿费费；b)     准备好好公司执照照、立项批批复、建设设用地规划划许可证、征征地批复、出出让合同和和出让金、补补偿费缴款款发票等手手续，办理理国有土地地使用证；5.2.44 工程程手续工程施工工许可证a)     准备建建设用地规规划许可证证、土地征征（或相关关证明）和和施工图审审查通知书书；b)     进行招招投标工作作，标底制制作；与中中标的工程程公司和监监理公司签签订合同；c)     交纳四四源费、准准备建设资资金落实证证明和人防防施工图备备案回执等等手续；d)     到市建建委办理工工程施工许许可证；5.2.55 其他他手续 主要要是在办理理以上主要要证件需要要准备和办办理的其他他手续，如如注册公司司手续、资资质级别证证明、审定定方案通知知单、环境境影响评估估、交通影影响评估、地地震安全性性评估报告告、勘测设设计招投标标备案、人人防设计审审核批准、交交通出入口口及停车场场、园林局局绿地率和和消防设计计审核意见见、工程档档案登记证证明、“七通”服务协议议等手续；5.3 项目目开发手续续流程标准准时间指标标（针对二二级开发）5.3.11 立立项手续标标准时间指指标5.3.11.1 如如果是公开开市场通过过招、拍、挂挂获取的项项目，直接接从土地中中心转立项项只需要11-2个工工作日；5.3.11.2 非非公开市场场获取的项项目办理各各项立项手手续，获取取立项批复复标准时间间为45个个工作日；5.3.22 规规划手续标标准时间指指标5.3.22.1 项项目办理用用地规划许许可证所需需标准时间间为45个个工作日，但但是不包含含办理手续续所需的总总体设计图图纸的出图图时间，这这需要根据据项目设计要要求情况而而定；5.3.22.2项目目办理工程程规划许可可证所需标标准时间为为30个工工作日，但但是不包含含办理手续续所需的施施工图设计计图纸的出出图时间，这这需要根据据项目设计要要求情况而而定；5.3.33 土土地手续标标准时间指指标5.3.33.1 国国有土地使使用在获得得用地规划划许可证后后标准时间间为20个个工作日；5.3.33.2办理理国有土地地使用需要要交纳土地地出让金和和补偿费，故故具体办理理时间也要要根据项目目资金安排排和运营需需要进行调调整；5.3.44 工程程手续标准准时间指标标5.3.44.1项目目施工图审审查标准时时间为355个工作日日；这些工工作与土地地手续办理理可同时进进行；5.3.44.2项目目招投标工工作标准时时间为300个工作日日；这些工工作与土地地手续办理理可同时进进行5.3.44.2办理理工程施工工许可证标标准时间为为10个工工作日；5.3.55 项目目前期开发发手续流程程整体办理理标准时间间应为1880个工作作日，折合合240个个自然日，大大约8个月月的时间；5.4. 项目前期开开发手续流流程监督部部门5.4.11 项目目的立项手手续和土地地手续的办办理主要由由发展中心心针对项目目情况进行行监督控制制；5.4.22 项目目的规划手手续和工程程手续的办办理主要由由发展中心心配合总部部总工办针针对项目情况进进行监督控控制；5.5 项目目开发手续续流程监督督方法5.5.11 项目目公司针对对项目具体情情况，制定定项目前期开开发手续流流程的办理理计划，包包括办理流流程、时间间、责任部部门及责任任人，上报报发展中心心审批；5.5.22 经发发展中心审审核通过的的项目开发手手续流程的的办理计划划，总部发发展中心风风险控制部部和总工办办安排专门门人员组成成项目监督小小组；5.5.33 监督督小组至少少3人构成成，其组员员至少1个个发展中心心风险控制部部人员，11个总工办办工程人员员，1个总总工办设计计人员；5.5.44 监督督小组根据据项目具体情情况和运营营要求，制制定针对性性的详细的的监督办法法，并进行行监督控制制；6.   奖惩条例例:6.1 超额额完成指标标奖励办法法6.1.11 奖励励标准：能能够保证前前期开发手手续流程的的各项质量量下，以最最短的时间间获取了各各项开发手手续，为项项目操作节节约大量时时间，从而而使项目运营获获得更好的的现金流和和收益；6.1.22 奖励励金额：根根据项目手续超超额完成情情况和给项项目带来的的间接收益益情况，由由项目公司负负责人申报；6.1.33 奖励励申请和审审核：6.1.33.1项目目公司办理理前期开发发手续的相相应部门和和责任人，工工作达到奖奖励标准，可可以提交书书面的奖励励申请书；6.1.33.2 奖奖励申请书书经项目公司部部门经理和和项目总经理理签字确认认后，上报报总部发展展中心或总总工办，经经审核合格格，上报总总经理办公公会审议；6.1.44 奖励励的兑现6.1.44.1 奖励采取取资金方式式兑现的，由由集团财务务部门向奖奖励主体发发放奖励资资金,接受受奖励主体体提供银行行存款帐号号；6.1.44.2 团队获得得的奖，金金可以由团团队负责人人进行分配配和安排，但但应将分配配或资金使使用安排上上报管理中中心；6.2 未完完成指标惩惩罚办法6.1.11 惩罚罚标准：未未能按时按按质完成项项目前期开开发各项手手续，加大大了项目操作周周期时间，从从而使项目目运营遭受受损失；6.1.22 惩罚罚金额：根根据项目手续未未完成情况况和给项目目带来的间间接损失情情况，由项项目公司负负责人申报；6.1.33 惩罚罚审核：6.1.33.1项目目公司办理理前期开发发手续的相相应部门和和责任人，为为完成工作作达到惩罚罚标准，总总部发展中中心或总工工办组成的的监督小组组下达惩罚罚通知单，上上报总经理理办公会审审议；6.1.44 惩罚的兑兑现6.1.44.1 惩罚通知知单经总经经理办公会会审议，决决定惩罚的的金额和方方式，发展展中心风险险控制部和和总工办组组成的监督督小组下达达相关部门门执行；7.   注意事项项:7.1                    此制制度各项指指标为标准准开发流程程和时间指指标，各开开发项目要根据据项目实际情情况随时调调整监督审审核的指标标。7.2 本制制度自发布布之日起生生效，由发发展中心负负责解释。8.   附件:一级开发前前期手续流流程图二级开发前前期手续流流程图 鹏房总部部项目投资成成本基础指指标管理制制度V1.0版1. 目的：为保证公司司发展战略略认真贯彻彻，建立良良好的项目目风险控制体体系和审计计指标体系系，特制定定本办法。2. 范围围：2.1 适用用范围： 鹏润润房地产公司总总部下属各各个项目公司2.2 发布布范围： 鹏润润房地产公司总总部下属各各个项目公司3. 名词词解释：3.1 项目投资成成本基础指指标 ：指项目在前期期可行性研研究阶段，以以投资估算算为依据的的，基础数数据指标。3.2 项目 ：本制度所所指的项目目是公司总总部和各项项目公司22007年年后新获取取并签订了了项目合作或或开发协议议，可进行行操作的项项目。3.3 项项目公司：指获取取新项目后负责责操作该项项目的公司司。4. 职职责：4.1 总总部发展中中心风险控制部部人员：4.1.11 负负责编制指指标的依据据，项目投资测测算和可行行性研究报报告；4.1.22 负负责制定项项目投资成成本基础指指标；4.1.33 负负责充分与与总部管理理中心、成成本中心、财财务中心、总总工办和营营销中心沟沟通项目投资成成本基础指指标；4.1.44 项项目运行期期间负责跟跟踪和审计计项目土地及及大配套费费用指标；4.1.55 积积极配合总总部总部管管理中心、成成本中心、财财务中心、总总工办和营营销中心人人员对项目目成本基础础指标的审审计4.2 总部部管理中心心、成本中中心、财务务中心、总总工办和营营销中心人人员：4.2.11 配配合发展中中心制订投投资成本基基础指标；4.2.22 配配合发展中中心下达投投资成本基基础指标；4.2.33 项项目运行期期间管理中中心主要跟跟踪和审计计项目直接成成本合计指指标、管理理费用指标标和总成本本合计指标标；4.2.44 项项目运行期期间成本中中心应跟踪踪和审计项项目的各项项成本指标标；4.2.55 项项目运行期期间财务中中心主要跟跟踪和审计计项目财务费费用指标和和不可预见见费用指标标；4.2.66 项项目运行期期间总工办办主要跟踪踪和审计项项目建安工工程费用指指标、市政政基础实施施费用指标标和公用配配套费用指指标；4.2.77 项项目运行期期间营销中中心主要跟跟踪和审计计项目销售费费用指标；4.3 各项项目公司相相关负责部部门和人员员：4.3.11 负负责本项目目的成本控控制和风险险预警；4.3.22 按按要求填报报项目投资成成本指标审审核表；4.3.33 及及时和总部部各相应中中心进行指指标控制工工作的交流流和沟通；4.3.44 根根据项目进展和和需要，及及时调整风风险控制措措施；4.3.55 如如遇到特殊殊项目或特殊殊情况，需需调整指标标，及时上上报发展中中心或总部部其他相关关中心部门门；4.4 各项项目公司下下属项目部相关关负责部门门和人员：4.4.11 负负责自身项项目的成本本控制和风风险预警；4.4.22 按按要求填报报项目投资成成本指标审审核表；4.4.33 及及时和项目目公司或总总部各相应应中心进行行指标控制制工作的交交流和沟通通；4.4.44 根根据项目进展和和需要，及及时调整风风险控制措措施；4.4.55 如如遇到特殊殊项目或特殊殊情况，需需调整指标标，及时上上报个项目目公司或发发展中心及及总部其他他相关中心心部门；5. 作业业内容：5.1 项目目投资成本本基础指标标构成如下下：（祥见见附件投投资成本基基础指标分分解构成表表） 项目投资成成本基础指指标成本指标总额单方成本责任部门责任人备注土地及大配配套费前期费用建安工程费费用市政基础设设施费公用配套费费不可预见费费直接成本合合计财务费用 管理费费用 销售费费用总成本合计计5.1.11 土土地及大配配套费指标标：土地费用主主要包含土土地出让金金、拆迁补补偿费、土土地转让费费、契税、市市政基础设设施费、征征地费用、土土地使用费费和其他费费用；大配套费用用主要包含含红线外的的供电、给给水、排水水；代征绿绿化、代征征道路和代代征市正用用地的建设设费用。5.1.11.1 出出让金可以以分解为住住宅出让金金、商业出出让金、综综合配套级级人防出让让金等；5.1.11.2 拆拆迁补偿费费用一般指指地上物的的拆迁物的的补偿，如如房屋、厂厂房和其他他设施等，主主要以拆迁迁协议为主主要依据；5.1.11.3 土土地转让费费，主要是是根据土地地获取方式式的不同和和谈判条件件来制定的的；5.1.11.4 契契税，按合合同金额缴缴纳；5.1.11.5 市市政基础设设施费，按按北京市政府府规定缴纳纳；5.1.11.6 征征地费用，主主要是项目目用地如果果是集体土土地或一级级开发项目目涉及集体体用地的项项目要按北京市规定定缴纳征地地各项费用用，主要有有复垦费、青青苗补偿费费用等；5.1.11.7 土土地使用费费按北京市政府府规定缴纳纳；5.1.11.8 土土地其他费费用，包括括各项因获获取土地而而需要花费费地支出，如如中介费用用等；5.1.11.9 红线外供供电费用、给给水费用、排排水费用按按项目相关规规定缴纳；5.1.11.10 代征绿化化用地建设设费用，根根据项目实际情情况或拿地地的协议规规定，进行行评估测算算；5.1.11.11 代征道路路用地建设设费用，根根据项目实际情情况或拿地地的协议规规定，进行行评估测算算；5.1.11.12 代征市政政用地建设设费用，根根据项目实际情情况或拿地地的协议规规定，进行行评估测算算；5.1.22 前前期费用指指标： 主主要包含三三通一平费费用、各种种设计费用用、招投标标费用、勘勘测费、审审图费用、各各项手续费费用和其他他费用5.1.22.1 三三通一平费费用主要指指项目场地平平整，通水水，通电。通通路的费用用；5.1.22.2 各各种设计费费用，主要要包含规划划设计费、施施工图设计计费、综合合网管设计计费、景观观设计费、人人防设计费费等；5.1.22.3 招招投标费用用主要用于于工程的招招标工作，如如招投标代代理、标底底制作等费费用；5.1.22.4 勘勘测费是对对项目地块的的测绘等费费用，主要要用于拿地地、设计前前的勘测；5.1.22.5审图图费用主要要是施工图图审查费用用；5.1.33 建建安工程费费用指标 该该费用是项项目建设成成本的核心心，主要包包含土建工工程费、安安装工程费费、监理费费和工程预预算编制费费用等；5.1.33.1.土土建工程费费、安装工工程费在制制定指标时时，主要以以北京市定额额为依据，制制定估算的的指标；5.1.33.1.监监理费用按按行业常规规制定指标标，最终以以和监理单单位的合同同为准；5.1.33.1.工工程预算编编制费用等等，是在工工程前后必必须作的预预算和决算算费用。5.1.44 市市政基础设设施费指标标主要包括括供水、排排水、中水水、供电、供供暖、智能能化、燃气气、绿化等等各项项目目必须的市市政条件建建设费用；5.1.55 公公用配套费费指标主要要指项目相应的的公用配套套建设费用用，如小区区配套的学学校、会所所等等；5.1.66 不不可预见费费指标指项项目实施操操作过程中中不可估计计风险存在，可可能产生一一些费用；该费用高高低直接和和项目管理水水平相关联联，一般为为项目扣除此此项后直接接成本的11.5%5.1.77 直直接成本合合计指标 直直接成本是是项目操作过过程中必须须和直接发发生在项目目上的费用用；直接成成本合计指指标指的就就是土地及及大配套费费指标、前前期费用指指标、建安安工程费用用、市政基基础设施费费、公用配配套费指标标、不可预预见费指标标之和；5.1.88 财财务费用指指标主要是是就项目融资而而发生的各各项利息支支出；5.1.99 管管理费用指指标主要包包括项目操作过过程中人员员、行政、办办公等日常常费用支出出，一般在在前期测算算阶段按直直接成本的的2%估算算；5.1.110 销销售费用指指标是为了了项目销售，所所支出的推推广、宣传传、活动等等各项费用用；一般住住宅为计划划销售额的的2%，而而别墅和商商业就要略略高；但是是由于项目目具体定位位和销售手手法的不同同，要根据据具体项目目具体制定定该指标；5.1.111 总总成本合计计指标是项项目各项指指标之和，反反映了整个个项目措作的的全部成本本费用支出出，也体现现的项目操作和和投资成本本风险控制的的整体能力力。5.2 指指标的制定定和下达5.2.11 由由发展中心心风险控制部部根据项目目实际情况况和可行性性研究报告告，在项目目操作前期期制定项目目投资成本本基础指标标。5.2.22. 土地及及大配套费费指标由发发展中心同同项目公司或或负责获取取项目的人员员核实后下下达；5.2.33. 前前期费用指指标由发展展中心同总总部总工办办及项目公司负负责前期的的人员核实实后下达；5.2.44. 建建安工程费费用指标、市市政基础实实施费用指指标和公用用配套费用用指标由发发展中心同同总部总工工办及项目目公司负责责工程的人人员核实后后下达；5.2.55. 不不可预见费费用指标、财财务费用指指标由发展展中心同总总部财务中中心及项目目公司负责责项目财务的的人员核实实后下达；5.2.66. 直直接成本合合计指标、管管理费用指指标、总成成本合计指指标由发展展中心同总总部管理中中心及项目目公司负责责项目管理的的人员核实实后下达； 5.2.77. 销销售费用指指标由发展展中心同总总部营销中中心及项目目公司负责责项目销售的的人员核实实后下达； 5.3 指标标的执行5.3.11 项目目公司相应应部门和人人员应积极极配合总部部发展中心心及总部其其他各中心心的审核工工作，应按按各中心具具体要求定定期上报各各项费用的的情况或提提交指标控控制措施。5.3.22 项项目操作期期间项目公司负负责前期土土地手续的的部门及人人员应将土土地获取成成本严格控控制在土地地成本指标标范围内；5.3.33 项目目操作期间间项目公司负负责前期设设计及报批批手续的部部门或人员员应将前期期费用成本本严格控制制在前期费费用成本指指标范围内内；5.3.44 项项目操作期期间项目公司负负责工程的的部门及人人员应将上上述各项工工程费用成成本严格控控制在建安安工程费用用指标、市市政基础实实施费用指指标和公用用配套费用用指标范围围内；5.3.55 项项目操作期期间项目公司负负责财务的的部门及人人员应将财财务费用和和不可预见见成本严格格控制在不不可预见成成本指标范范围内；5.3.66 项项目