戴德梁行装修手册（商场）.doc

戴戴戴戴德德德德梁梁梁梁行行行行物物物物业业业业管管管管理理理理有有有有限限限限公公公公司司司司装装装装修修修修手手手手册册册册戴戴戴戴德德德德梁梁梁梁行行行行物物物物业业业业管管管管理理理理有有有有限限限限公公公公司司司司 谨谨谨谨呈呈呈呈(经济生活)主观题A总则 11装修手册的目的.12物业的结构及外貌.13政府部门许可.14聘请顾问公司.15各类按金与费用.16咨询.27建议.28备注.2B单元内部及公共设施的安装或改动须知单元内部及公共设施的安装或改动须知.3C二次装修程序二次装修程序.41.单元交收.42.装修申请表.43.装修图则及更改工程.44.装修按金.55.租户聘用承造商施工须知.56.指定承造商.77.总结.7D装修规例装修规例.81.工作时间.82.后加设备/对象等.83.广告招牌.84.更改/还原工程.85.物业设施.86.更改喷淋头.97.垃圾/废料之清运.98.材料运输.99.排水系统.910.室内环境.911.预防火灾.1012.结构地面/分隔墙 .1013.政府法例.1014.围板.1015.保险.1016.施工人员之操守.10E保险保险.11F声明声明.12G.总结总结.13H.附件附件.14第 1 页,共 26 页A A总则总则1装修手册装修手册的目的的目的本手册旨在本物业的租户提供装修指引及一般基本资料，以协助租户顺利进行室内设计及装修。本物业所有租户须按照本手册的 有关规则进行装修，以维护物业整体的利益。物业管理处方面亦 会按有关管理手册的授权，及不时修订本手册，并切实执行 其内容。2物业的结构及外貌物业的结构及外貌任何装修工程均不应影响物业的结构及外貌。所有装修设计图则 必须经由租户提交物业管理处审阅及批准，为维护整体的利益， 物业管理处有权要求更改装修设计及停止任何未经批准的工程。 租户可将有关的装修图则交物业管理处审核，以确保有关工程不 违反管理手册及物业其它的管理规则。3政府部门许可政府部门许可即使租户在装修前已将装修图则交物业管理处审核，这并不表示其内容及设计已符合政府有关条例，如属必要，租户仍须另向政 府有关部门申请批准其图则内容。4聘请顾问公司聘请顾问公司物业管理处认为在有需要时会向租户提议聘请顾问公司监管装修 工程。一切引起的费用，均须由有关租户负责。5各类按金与费用各类按金与费用在开始装修前，租户必须缴交装修按金，作为不损坏物业设施、 公共地方及按照已批核装修图则进行装修工程的保证金。租户亦 须同时缴付审批图则。第 2 页,共 26 页6咨询咨询如各租户对装修事宜有任何查询，请与物业管理处联络，物业管 理处将尽力予以协助。7建议建议为使每一租户均能按其计划顺利完成装修，按时开业及维护所有 租户的利益，建议各租户仔细阅读本手册，制定详细装修计划， 确保其装修工程完全符合本物业管理手册的要求；否则，租 户可能延误有关工程及未能按时开业而引致不必要的损失。8备注备注上述及以后所提及的租户应包括本单元之租赁人或受让人。第 3 页,共 26 页B B单元内部及公共设施的安装或改动须知单元内部及公共设施的安装或改动须知1）烟感或热感探头及喷淋 头、给排水管及网络系 统此乃公共设施一部份改动须向物业管理处申请并由指定承判商施工2）地面（含地台） 、墙身及结构电气 线路敷设任何结构均属公共设施之一如有任何钻凿、改动、引致增 加用电负荷、电气线路之装修 工程，均须物业管理处及有关 政府部门审批第 4 页,共 26 页C C二次装修程序二次装修程序租户在内部装修开展前需留意并必须遵守以下条款1.单元交收单元交收租户需预先与管理处预约以便交收钥匙及单元。租户需负责对其 接收单元的设备作检验并核实所有设施装修等皆合格并需在 交收表上签署及盖上公司印章。2.装修申请表装修申请表租户需填妥及交回另外分发之“装修申请表”予管理处。3.装修图则及更改工程装修图则及更改工程为保护物业公共设施租户必需呈交至少 4 份其单元之装修图则 与及技术数据等于管理处审批,未得到管理处、房管部门及消防部 门书面批准装修图则前,任何装修工程不得展开。3.1图则之需求详情如下 A. 室内平面图清楚显示 1）室内平面之布置。 2）室内间隔或墙高度至吊顶天花或结构天花。 3）任何附加之厕所或茶水间 4）任何保险柜或重型装置之重量及有关装置之尺寸 等须提供详细资料。 5）任何提升地面之工程以便安排计算机及电力布线 之 用。 6）隔墙之位置及采用之材料B. 天花平面图清楚显示 1）任何间隔穿越天花吊顶并提供施工大样图。 （不得 采用任何易燃物品于吊顶内。 ） 2）照明灯盘之位置。第 5 页,共 26 页3）任何对天花吊顶内设备之更改或增加 4）现有喷淋头及烟雾感应器的位置及其提议修改位 置。C.电力分布图及简图清楚显示 1）总配电盘分区配电盘之位置类别和功率。 2）总配线图、简图并具备详细技术资料。 3）总耗电量之计算。D.给排水图清楚显示： 1）建议给排水管之接驳位置及水管之尺寸 2）水管之分布图 3）茶水间地面所采用防水物料之详情 4）洗手间之给排水系统E.空调分布图清楚显示 1）风机盘管位置 2）送风及回风喉之路线 3）送风及回风百页位置 4）室内空调温度控制器位置4.装修按金装修按金租户需在装修工程展开前缴交装修按金及其它有关费用。装修完工后 个月经管理处审核验查并满意后按金在扣除 一切应付费用后(如有)将不计利息发还予有关租户。装修按金以 装修期 天计算, 超过 天之装修需到管理处办理延期手续后, 才可继续进行装修工程。5.租户聘用承造商施工须知租户聘用承造商施工须知装修工作开展 天前租户需将以下有关资料呈交管理处。 需 填妥所有参与装修工作人员之名单并交回管理处表格另外分发。 租户需保证及指示所聘用之工人在执行装修工程时与管理处员工 充分合作以免影响日常操作。第 6 页,共 26 页装修工作开展前所有工人需向管理处申请工人出入证, (每个按 金￥_)。在进入物业范围时工人必需佩带工人出入证但 管理处有最终决定权可以不批准持证人士进入物业内工作。工人 出入证于每天工作完离开物业时须交回管理处, 遗失补发每个 ￥_。按金于工程完毕后发还施工单位。为确保所有公共设施能正常使用及避免系统受到有意或无意破坏 所有有关电力分布系统、中央空调系统及给排水系统之增加 删除及改动等工程或其它与物业系统连接上的工程都必需由管理 处批准。有关各租户需注意并向管理处申请的有关设施及系统, 详列如下:-a.空调系统 i.新加/移位空调风机盘管包括冷冻水供水及回水管冷 凝水排水管（包括隔热）风槽（包括送风口及回风口） 之改动及安装。 ii.空调温度控制器之安装 iii.其它有关空调之安装b.电力分布系统 i.临时电源安装包括电表临时线, 开关插座组合等。 ii.永久电源之安装包括电表、走道吊顶内电线槽（如需 要）等。c.公共天线系统 有关接驳物业提供电视广播系统而所需由弱电间接驳到租户 单元内的线管及线路之接驳。d.给排水系统 i.在管道间或其它墙身开孔以便接驳排水管穿越及其修 补。 ii.在排水管及给水管安装接驳口以便租户自行接驳。e.电话 i.由弱电间至单元内电话系统之线管或线槽。 ii.电话线路之接驳（由电话公司执行） iii.室内电话系统线管之布置及安装由租户自行安排, 惟需 符合电话公司穿线要求。第 7 页,共 26 页f.其它 i.其它之特别工程管理处认为应聘用指定承判商执行。以上各项工程必须由管理处批准及聘用合资格之承判商执行。6.指定承造商指定承造商由指定承造商执行工作, 详情如下:消防报警及喷淋系统 a.有关室内间格改变而引致消防喷淋头烟雾感器之改动工 程。 b.消防有关方面改动之设计图则及向有关消防单位报批。 c.其它更改而引致消防系统因应规范需要作出的增加或改变。7.总结总结最后管理处再次提醒各租户只在下列情况下方能展开装修工 程：a.持有管理处发出的装修许可证 。 b.所有有关费用经已缴付。 c.所有工程并没有和国家法律有任何抵触 。 d.装修保险已购备。 e.所有图纸已经管理处及有关政府部门审批合格。第 8 页,共 26 页D D装修规例装修规例租户必需留意并遵守以下装修规例及条款。1.工作时间工作时间规定可进行装修工程之时间为星期 至星期 早上 时至 下午 时如需超时加班工作必须向管理处事先提出申请。 管理处有权随时停止一切产生噪音震荡强烈气味或对其他租 户滋扰的工程。凡这类工程都应在非营业时间或管理处指定时间 内进行。2.后加设备后加设备/对象等对象等在未得到管理处事前批准之前租户不得安装任何空调机天线 或雨篷等对象在物业外墙及屋顶上。3.广告招牌广告招牌广告招牌之形式需符合政府部门有关规定，在未经管理处批准前 租户不得展示或悬挂任何带有广告性质之招牌。4.更改更改/还原工程还原工程管理处保留权利要求租户对所有装修工程进行更改或还原 如该 工程影响物业设施或结构即使该工程在管理处批准下已完成。 管理处会发出书面通知租户须在一个月之内完成此等工程要求 并负责一切之费用。如租户未能在指定时间内完工管理处会安 排该项工程, 所需费用将会由有关租户承担。5.物业设施物业设施租户必须保持物业内所有设备都不得封死以致不能维修或检查。 所有检查活门、渠盖、门、百页等都不能安装或放置任何物品以 影响正常开启。第 9 页,共 26 页6.更改喷淋头更改喷淋头所有单元内之喷淋头烟雾感应器之更改都应需事前得到管理处 之批准。该等工程必需由管理处指定承判商执行而租户负责有关 费用。7.垃圾垃圾/废料之清运废料之清运装修期所有垃圾及泥头等物料都应存放在租户单元内。物业公众 地方绝不容许摆放任何对象。管理处会指定地方作临时垃圾收集 站。租户需自行安排把垃圾、泥头等运到临时收集站。有关清运 费用由租户自行负责。8.材料运输材料运输租户所聘用之承造商在搬运材料时需严格遵从管理处安排之特定 路线及程序。所有车辆在上落货后不能停泊在上落货区内。除管 理处特别指定外所有扶手梯不能用作载货。运送大量对象时 须预先与管理处联络安排载货电梯使用。租户在搬运货物时对物 业设施与装修造成破坏，应负责修补费用。9.排水系统排水系统租户不得对物业公共设施的水喉、水管、阀门、设备等作出修改 或增加接驳等工程。租户不得倾倒污水于公共地方洗手盆或其它 排水设备等。并需对此行为所作出之破坏而赔偿。10.室内环境室内环境租户需对其装修所带出之影响而负责。租户应为其装修而造成单 元内室内环境之变迁而负责。11.预防火灾预防火灾在装修工作开展前及在装修期间租户必须在施工现场放置最少 一个手提二氧化碳灭火器。灭火器数量按单元大小而有所增减。 基本上要求单元内每一百平方米便需放置一个灭火器。所有购买第 10 页,共 26 页此等灭火器的成本将会由租户承担。12.结构地面结构地面/分隔墙分隔墙租户不得在结构地面及分隔墙进行挖洞、钻孔等破坏性工程。此 等工程会对房屋结构或原先铺设之防水材料造成破坏。租户需为 此等行为所作之破坏负责。13.政府法例政府法例租户需对其装修所设计需有关政府部门审批的项目自行申请并遵 守各部门所发出之指引及规定。14.围板围板为分辨装修工作之范围及减少噪音之散播租户需在其装修单元 搭建围板。15.保险保险租户及其聘用之承判商需购买管理处认为足够之保险如火险劳 工赔偿及公众责任险等才展开装修工作。16.施工人员之操守施工人员之操守租户需对其聘请之工人在施工现场作出之行为而负责。租户需对 此装修守则熟悉及遵守。管理处有权对违反规定者要求停止工作 及截断其单元之水电供应。管理处不会对此行动所引致其它后果 而负责。第 11 页,共 26 页E E保险保险由于各租户在其聘用的装修公司为其提供装修服务期间，要对装修人员 的作业行为负有完全责任，因此为充分保障装修人员的自身利益，以应 付各租户所雇公司人员因意外疏忽所造成公共伤害及对物业管理处的赔 偿责任，物业管理处建议租户应为其所有的装修工程向保险公司购买足 够的二次装修工程保险，包括工程本身险、公共设施、设备物质险等及 火险、劳工保险、第三者人身伤亡责任险等，租户可以根据实际需要与 保险公司接洽。第 12 页,共 26 页F F声明声明本手册内容主旨在于为租户装修提供指导性及一般性资料，尽管所有资 料组合都经过周密安排，但物业管处须作如下声明：1所有服务报价金额，应以物业管理处最后对租户确实的金额为准。2物业管理处保留对本手册修改的权利，以确保本手册在任何时间 均适用于本物业及各租户的共同利益。3本手册所有条文，如与政府的规例有所不同，应以政府的规条为 准，各租户个人或集体亦须对政府条文负责。4如物业管理处在合理基础下行使职权，对个别租户产生不便或损 失，物业管理处将不承担责任。第 13 页,共 26 页G.G.总结总结在本手册所载的规定须各租户共同遵守, 而管理处保留修改条文及规定 的权利。 一切修改将会通知各租户，请垂注。如对本手册内容有任何查询, 欢迎与管理处职员联络。第 14 页,共 26 页H.H.附件附件附件附件1 二次装修二次装修（报批）（报批）流程流程收楼填写承诺书及相关文件业户/装修单位交费, 1.装修押金 2.装修协作费 3.装修施工保险单原件办理施工人员入场证（施工单位提供照片、身份证，务工证，暂住证）管理处工作1、 工程交底1）建筑平面图 2）强电系统图 3）弱电系统图4）消防水/电平面图5）空调系统图 2、签署消防协议书3、检查施工单位自备垃圾袋，灭火器4、签发施工准备期间的二次装修施工许可证5、检查电焊工技术证，开具动火证6、检查公共区域现状及施工期间保护工作管理处凭签约客户说明书 单元移交通知函件与客户办手续物业管理处各部门填写二次装修流程表业户/装修单位提交以下资料1、本市认可设计承包商的营业执照 2、设计承包商资质证书（贰级或以上） 3、装修承包商资质证书（贰级或以上） 4、 租户装修委托书 5、租户与装修商签订的装修合同 6、装修施工保险单原件 7、监理公司之签约合同原件 8、施工安全许可证 9、施工组织设计、说明及进度表 10、填写两份承诺书 ，表示租户/装修承包 商已经详阅并承诺遵守中宇大厦装修手册 之内容 11、填写装修施工申请表 12、签署二次装修消防、安全责任书和 装修管理协议书 。 13、施工人员身份证复印件一份（外地人员须 持务工证、暂住证） 、1 寸照片 2 张 14、 “附件 10 报审资料统计明细表”中所要求 的材料第 15 页,共 26 页合格不合格施工单位进场备料，做施工前期准备工作业/租户/装修承包商提供装修设计图纸 1 份交与管理处管理处检查对大厦的系统，结构有无影 响，并出具意见不合格业/租户/装修承包商提供正式装修图纸 4 份（加盖设计单位本年度报审专用章） ，电子 版图纸一份和“报审资料统计明细表”上要求的材料交与管理处盖章业/租户/装修承包商将图纸及相关 材料送市消防局审查业/租户/装修承包商从市消防局取回装修施工消防审核意见书物业管理处签发二次装修施工许可证 ，业户/装修承包商正式装修施工中出现问 题/违章，物业部通知业户，保安部通知施工单位（凡违反大厦规定的，向装修承 包商发函，抄送业/租户）装修施工完毕，自检合格，业/租户/施工单位书面通知物业管理处第 16 页,共 26 页合格不合格通知/接受消防设备检测通知/接受消防电气检测业/租户/施工单位准备消防报验文件 2 份管理处将报验资料盖章，由业 /租户/装修承包商交市消防局 安排验收施工单位整改施工单位交齐装修施工资料，退押金（扣 除公共部位维修费用，若有损坏）通过验收，市消防局签发建筑工程消防 验收意见书业户/租户正式入驻办公第 17 页,共 26 页【注释】1.租户向管理处提出室内装修申请,填写并提交以下表格:-装修申请表-装修改造工程消防审核申报表-装修承诺书-装修期间临时电力供应申请表 2.租户亦要向管理处提交以下资料:-装修单位营业执照副本-装修单位资质等级证-装修图则一式三份-已办理之装修保险文件3a)管理处可为租户的报批提供有限的服务3b)工程部审批装修图则3c)交图则及装修改造工程消防审核申报表予消防局审批4.再将所有批文交市房管处办理开工证5.所有政府批文发放后,租户与物业管理处签订装修管理服务协议。6.租户向财务部交付:(管理处将向租户提交二次装修收费通知书)-装修按金-工人出入证按金-工人出入证工本费-临时供电安装费(若有需要)-租用/购置灭火器费用7.客户服务中心发放:-装修许可证-工人出入证8.施工期间,由物业部/工程部共同监督及检查整个工程,另政府有关部门会定期到场检查,租户/装修单位可按需要向管理处递交:-货物出入放行申请表-大件货物出入放行/使用电梯申请表-装修期间加班申请表9.施工完毕,装修单位申报完工:i）物业部/工程部进行验收/填写验收表ii）消防局盖章验收合格iii）施工单位提交竣工图iv）施工单位或租户需向管理处申报完工，当各部门完成公共地方损坏报告后，施工单位或租户可按此报告到财务部处理退款要求。10.财务部:i)退回工人出入证按金(待施工单位交回许可证及出入证)第 18 页,共 26 页ii)退回装修按金(视乎施工情况及有否损坏公物)第 19 页,共 26 页附件附件2 物业管理处物业管理处 装修申请表装修申请表日期: 年 月 日 No. 申请人(租户)资料: 租户名称: 联络电话: 装修单位: 建筑面积: 装修施工单位资料:名称: 执照号: 负责人: 紧急联系电话： 装修日期: 自 年 月 日至 年 月 日装修申请项目:项目图纸提交日期数量收图人装修概述 平面装修平面布置图 天花装修吊顶布置图 电力电力 空调空调 给排水给排水 消防消防 保安系统 电话线 环保 -以下由管理处填写- - 工程部审批意见: 管理处审批意见: *请把不适用者删除第 20 页,共 26 页附件附件3物业管理处物业管理处 装修承诺书装修承诺书致： 物业管理处*本人/本公司/我等是 层 单元租户，现委 托 公司为 区 层单元之装修承建商，*本人 /本公司/我等现已详阅装修手册，已明白并承诺该公司之装修工人会绝对遵守 的有关管理规定及服从贵处管理人员的管理，并对公共地方（包括走廊、厕所 及电梯大堂等）之装饰物实行保护性的措施，如因该装修工人责任引起的一切 事故及引起损失，*本人/本公司/我等愿意承担一切责任。*本人/本公司/我等承诺在装修期间内保持公共地方清洁及每天负责将装修物 料弃置于由物业管理处指定的垃圾收集处。签署： 姓名： （请用正楷）公司印章： 日期： 年 月 日* 请把不适用者删除第 21 页,共 26 页附件附件4物业管理处物业管理处 装修期间临时（三相）电力供应申请表装修期间临时（三相）电力供应申请表租户名称： 申请单元： 用电时间： 由 年 月 日至由 年 月 日 由上午 时至下午 时 共 日 租户/租户代表签署： （公司印章）： 日期： 年 月 日注：在临时电力供应方面，租户除要缴付装修管理费外，期间的用电量将按电 表上的度数另行计算。-以下由管理处填写-申请被接受审批人（签字）： 日期： 年 月 日 申请不接受审批人（意见）： 审批人（签字）： 日期： 年 月 日第 22 页,共 26 页附件附件5物业管理处物业管理处 装修工作证申请表装修工作证申请表单元名称：姓名身份证号码工作证号码发证条件： 1、所有装修人员在物业范围必须佩戴工作证。 2、工作证严禁转借他人使用，一经发现，立即没收。 3、工程完毕后，必须全部交回物业管理处。 4、工作证必须小心保存，如有损失或损坏，按金不予退还。5、此申请表一式两份，由物业管理处和办证人各持一份。兹收到物业管理处发给以下工作 张，本人/公司愿意保证遵守发证条件。装修承建商签署及盖章租户签署核准物业管理处日期： 年 月 日第 23 页,共 26 页附件附件6物业管理处物业管理处 货物出入放行申请表货物出入放行申请表兹特通知下列人仕将携带有关工具/货物进入/离开 ，请予放行。申请单元： 申请放行时间： 携带工具人仕： 身份证号码： 工具/物品 （详细资料）： 申请负责人姓名： 签署及盖章： 审批人物业管理处签署及盖章日期： 第 24 页,共 26 页附件附件7物业管理处物业管理处 大件货物出入放行大件货物出入放行/使用电梯申请表使用电梯申请表租户名称： 单元： 负责携带货物人仕姓名： 身份证号码：