长春市小户型产品基础调研46554181120.docx

长春市在售小户型住宅产品基础调研1 长春房房地产市场场整体环境境分析1.1 市市场态势及及特点2007年年，长春市市房地产从从总体上看看，保持平平稳快速发发展的态势势。其主要要特点表现现为：(1)GDDP高速增增长，房地地产业增加加值增速最最快；(2)城市市居民收入入稳步增长长，物价水水平保持较较低增速，人人民生活水水平不断断提高；(3)房地地产开发投投资持续高高位运行；(4)商品品房市场继继续呈现供供稳销旺良良好势头；(5)房地地产市场交交易日趋火火爆，交易易量、交易易额双双突突破历史新新高；(6)商品品房、二手手房价格指指数呈稳步步攀升之势势；(7)房地地产交易税税增收九成成；(8)住房房贷款总量量出现萎缩缩。1.2 市市场现状供需两旺，房房价稳步上上升是本年年长春市场场的总体态态势。20004-22006年年，长春市市住宅开发发投资以年年均43.7%的的的速度增长长，目前截截至20007年100月，共完完成住宅开开发投资近近120亿亿元，同比比增长533%；施工工面积同比比增长500%;新开开工面积同同比增长112%。根根据房地产产信息系统统的统计数数据显示，长长春市场的的销售量、销销售套数、平平均价格均均创历史新新高，目前前平均价格格接近30000元；待售商商品房比例例逐渐下降降，市场正正逐渐消化化积压住房房，商品房房空置率同同比下降111%。根据前十个个月长春市市商品住房房销售水平平测算，商商品房的销销售周期约约为14-15个月月，而长春春市待售一一年以内的的商品房的的有效供给给周期约为为9-100个月。销销售周期大大于有效供供给周期，长长春市的商商品房供应应略显吃紧紧。1.3 市市场预测相关数据统统计预测，长长春市房产产市场会继继续保持稳稳定发展的的态势。根根据发改委委和统计局局公布的抽抽样调查结结果显示：一季度长春春市的商品品房及二手手房的平均均价格指数数均低于全全国大中城城市平均水水平2-33个百分点点；而8月月份的调查查结果显示示长春市的的商品房及及二手房的的价格指数数与全国大大中城市的的平均价格格指数基本本持平。按城市可比比口径，长长春市的商商品房销售售均价在东东北四大城城市中处于于最低水平平。城市大连沈阳哈尔滨长春平均价格(元)5100360032003000根据目前的的指数测算算，20008年前还还会有2个个百分点的的涨幅。1.4长长春市商品品房价格上上涨的原因因(1)地价价上升，且且地价增速速高于房价价增速；(2)综合合品质提高高，相关税税费增加，加加大开发成成本；(3)棚改改进程加快快，被动购购房需求增增加；(4)商品品房市场化化进程加快快；(5)外地地购房者增增加，推动动房价上涨涨；2 小户型型产品市场现状2.1 小小户型产品品的界定小户型一般般是指面积积在80以下的单单套住宅。小小户型并不不等于小面面积，因为为户型的大大小是相对对而言的。小小户型的界界定主要是是面积与居居室之比，一一居60，二居880，三居1100也可算为为小户型。从从当前的小小户型走势势看，大致致有四种形形式：一是是酒店式公公寓，一般般面积在220至355，多为纯纯正的酒店店风格，除除卫生间外外，卧室、客客厅、餐厅厅、厨房功功能相互融融合，没有有明显的功功能分割区区，也可用用做小型的的写字间。二是小户型公寓，一般面积在35至50，多为一室一厅一卫一厨，功能相对独立。三是小户型住宅，一般在45至75，大多为一居室和二居室，是一种纯居住物业。四是小户型写字间，一般在80左右，多为成长型公司购买。从全国市场来看，小户型的项目大都在上市之初便被抢得几近一空，无一例外。2.2 小小户型产品品的爆发在最近几年年，在房地地产产品同同质化日趋趋严重的环环境下，差差异化的个个性产品越越来越得到到市场的呼呼唤与期待待，越来越越多的消费费者愿意选选择符合自自己生活品品位与需求求的产品。在在这样的市市场环境下下，专门面面对年轻创创业者的小小户型项目目应运而生生，并其时时尚、灵巧巧的设计空空间及个性性风格，在在上市之初初纷纷“遭遇”各地购房房者的抢购购之风，呈呈现出一派派火爆之势势。2.2.11 发展潜潜力巨大从上个世纪纪90年代代开始，多多数开发商商瞄准的都都是大面积积的高档住住宅，基本本上没有涉涉及到小户户型的开发发。高档住住宅的客户户则主要是是面对城市市高收入家家庭，而原原先处于这这个收入阶阶层的置业业者已基本本上被近十十年来庞大大的高档住住宅供应量量瓜分殆尽尽，新兴消消费群也需需要一定的的时间积累累和酝酿。与与此对应，那那些相对于于高档住宅宅面，积较小，总总价较低的的住宅则被被市场呼唤唤。2.2.22 市场需需求日益庞庞大小户型主要要面对的客客户多是城城市白领、小小资阶层、部部分自由职职业者、小小私营业主主。他们多多数没有太太多的积蓄蓄，又渴望望有一个属属于自己的的独立的空空间，注重重生活的便便捷和享受受，位于市市中心的精精装修小户户型则以低低首付、低低总价、精精装修、配配套全的优优势，成为为他们的首首选。同时时，小户型型在投资方方面易出租租，租金、投投资回报率率高的特点点，更受到到众多投资资客的青睐睐。2.2.33 过渡型型消费的永永存房屋的品质质不在面积积大小，而而决定于是是否能满足足其所对应应客户的需需求。一部部分是比较较年轻、经经济承受能能力有限的的人群他们们把小户型型作为自己己某一人生生阶段的住住宅；一部部分是成长长型的公司司把小户型型当作他们们特定时期期的办公场场所；因为为这种梯级级消费的原原因，小户户型永远不不会成为市市场的主流流，但是它它所满足的的市场需求求即过渡型型消费却是是永远会存存在的。3 各区域域高层小户户型代表楼楼盘状况3.1 朝朝阳区项目名称星城国际长影世纪村村开发商吉林省紫苑苑文花房地地产开发有有限公司长春科信防防地产开发发有限公司司项目地址朝阳区长春春大学正门门对面朝阳区湖西西路3333号老长影影厂区占地面积28万建筑面积5.5万40万装修状况精装修豪华精装修修楼层状况2栋19层层9、11、117层，部部分6层小户型面积积区域42-61142-755小户型套数数600左右右300销售均价46007400小户型销售售率90%70%朝阳区是长长春市的中中心城区，随随着近两年年长春市的的快速发展展，加上中中心城区的的土地稀缺缺。越来越越多的小高高层及高层层项目出现现在朝阳区区内，而开开发商也根根据区域的的特点及发发展，将项项目的产品品由居住逐逐步向商住住两用转变变。根据长长春市场的的特点，越越来越多的的小户型产产品应运而而生。除了了以上的三三个项目以以外还有家家天下、富富苑华城等等小高层及及高层项目目。其中家家天下产品品以40-70复式小户型型为主，目目前该项目目所剩房源源很少，均均价约37700元。3.2 二二道区项目名称亚泰樱花苑苑东城左岸东方之珠开发商吉林亚泰房房地产开发发有限公司司长春万通市市场建设开开发置业有有限公司吉林省东兴兴建设开发发有限公司司项目地址二道区东邻邻福安街，西西至民丰街街，南起安安乐路、北北达吉林大大路二道区东盛盛大街与岭岭东路交汇汇处二道区东环环城东路与与吉林大路路交汇处占地面积14.8万万0.81万万42万建筑面积28.855万5万65万装修状况毛坯毛坯毛坯楼层状况12、188、24、228层2栋23层层11层小户型面积积区域50-90048-97760-800小户型套数数218130左右右销售均价400036003600小户型销售售率100%50%95%3.3 南南关区项目名称万晟现代城城鼎盛国际开发商吉林万晟房房地产开发发有限公司司吉林亚泰房房地产开发发有限公司司项目地址南关区上海海路与大马马路交汇处处南关区重庆庆路6188号占地面积4.9万1.21万万建筑面积18.9万万11.6万万装修状况毛坯（公寓寓精装）精装修楼层状况18、244层28层小户型面积积区域39-64441-555小户型套数数398销售均价4900（含含精装）7500小户型销售售率80%100%3.4 绿绿园区项目名称华盛碧水云云天标点开发商吉林华盛房房地产开发发有限责任任公司吉林省铭城城房地产开开发有限公公司项目地址绿园区南阳阳路与西环环城路交汇汇处绿园区普阳阳街与景阳阳大路交汇汇处占地面积11.6万万1.89万万建筑面积32.7万万6.3万装修状况毛坯毛坯楼层状况17层20层小户型面积积区域30-70050-900小户型套数数600左右右销售均价32003400小户型销售售率1期1000%95%3.5 小小结从各区域代代表项目的的销售数据据可以得出出：长春市市场的小户户型多集中中在70以下，而而且销售率率普遍高于于90以以上的大户户型产品。真真正的出现现了小户型型不愁卖的的市场局面面，据不完完全统计以以及所调查查楼盘的销销售人员介介绍，600%客户需需求都是990以下下的小户型型。从各区域小小户型产品品平均价格格的直方图图中看出，目目前宽城区区的小户型型产品的平平均价格全全市最低。朝朝阳区和南南关区的均均价较高，其其中含有一一部分经装装修的小户户型。总体体来看，长长春市小户户型的价格格相比其他他户型产品品的价格高高，长春市市场的小户户型均价接接近40000元，而长春春市商品房房的均价为为30000元左左右另外，从各各区的小户户型的去化化速度看，小小户型产品品是每个项项目所有产产品中去化化速度最快快的部分。在在整体为小小户型的项项目中，产产品的销售售率在销售售周期内大大都达到995% 甚至是1000%.3.6 宽宽城区在宽城区的的在售项目目中，本案案最大的竞竞争对手是是包豪斯国国际社区项项目。而未来潜在的的竞争对手手由青年城城、华大天天朗国际社社区。3.6.11 直接竞争争项目：包包豪斯国际际社区项目地址：北亚泰大大街与长新新路交汇处处开发商：长长春森帝房房地产开发发有限责任任公司占地面积：3.8万万 建筑面积积：7.55万总户数：7718 建筑类别别：9栋66多层、22栋11层层小高层项目现状：该项目目前前是现房销销售，推出出近2000套小户型型住宅及公公寓，其中中住宅部分分房源所剩剩无几，公公寓部分也也销售大半半。均价约约33000左右。据据了解该项项目后期还还会有1000套左右右小户产品品推出，推推出时间还还未定。3.6.22 潜在竞竞争项目一一：青年城城项目地址：青年路与与新月路交交口西北侧侧开发商：长长春星火房房地产开发发有限公司司建筑类别：多层、小小高层占地面积积：42万万建筑面积：100万万项目产品规规划：高层层：1室665约10%；2室880-888约60%；3室1033-1266约30%；多层：2室800-90；3室1003-1330项目现状：项目规划划一期211栋多层99栋高层，从规划中可以看出，该项目一期产品中高层的小户型约占70%。该项目的土地已经平整，预计明年月末动工。开盘时间还未定。3.6.33 潜在竞竞争项目二二：华大天天朗国际社社区项目地址：宽城区小小南街以东东、北环城城路以南、长长哈铁路以以西开发商：大大连华大房房地产开发发有限公司司建筑类别：前期亦多多层为主，后后期会出现现小高层占地面积：52万 建筑面积积：60万万 规划户数数：70000户项目现状：目前该项项目还处于于动迁阶段段，预计今今年完成一一期项目的的拆迁工作作。目前售售楼处已经经对外开放放，主要工工作是积累累客源。该该项目预计计开发周期期为年，一一期的回迁迁房项目规规划万，预计明明年月推推出。规划划中，项目目前两期以以90以下的小小户型为主主。4 长春市市小户型住住宅产品现现状4.1 政政策导向小户型产品品一直是市市场的热点点，“60-990的小户型型最好卖”，这是开开发商的认认知；“60-990的小户型型最难买”，这是消消费者的感感受。20006年55月29日日，国务院院办公厅转转发了建设设部等九部部门关于于调整住房房供应结构构稳定住房房价格的意意见。从从去年年中中开始，长长春市部分分在建项目目及新审批批项目全部部进入“9070%”规划之列列，一年多多以后，市市场终于初初现端倪，小小户型产品品大量上市市。24、60以及800-90的产品终终于不再一一房难求。受受规划调控控，小户型型产品不再再以“边角余料料”出现，整整栋楼的规规划设计，让让小户型产产品布局更更合理、得得房率更高高、居住舒舒适度更高高。20-30的单居室室户型可以以应对刚进进入社会的的年轻人；60左右的两两居室瞄准准了丁克家家庭、新婚婚族；900小三居的的设计更是是满足了许许多三口之之家的需求求。自小户型政政策出台至至今一年多多时间里，市市场反馈积积极，上半半年长春小小户型供应应逐月上涨涨，“70%990”项目已经经开始放量量入市。4.2 长长春小户型型产品供应应状况“70%990”政策的出出台，长春春市房地产产市场的小小户型一户户难求的局局面已不复复存在。中中大世纪城城、超级星星国际青年年社区、长长影世纪村村白领公寓寓、东方嘉嘉园、盈家家瑞景、长长电紫盈花花城二期、都都市华尔兹兹、大禹城城邦青年公公寓等经过过去一年多的试水销销售，多数数清盘。万万科·兰乔公寓寓、伟业星星城、豪邦邦·蓝调倾城城、天茂··城中央、高高新·怡众名城城、新奥蓝蓝城、永畅畅美域、岳岳阳富苑、星星城国际、成成品国际公公馆、美景景天城、宝宝迪克公馆馆等或为纯纯小户型盘盘，或是小小户型组团团上市，这这些小户型型产品可售售总面积超超过10万万，小户型型市场急升升温。据长长春房地网网数据统计计显示，今今年下半年年商品住房房累计可售售面积近555万平方方米，超过过80000套。从市市场特点来来看，20007年堪堪称长春楼楼市的小户户型元年。4.3 长长春小户型型市场特点点4.3.11 小户型型成为过渡渡性置业首首选经过调查显显示：在长长春楼市，购购买小户型型纯用于投投资的置业业者还在少少数，多数数置业者把把小户型当当成过渡性性置业，先先自住，33年左右二二次置业后后出租或出出售。“小户型租租价高”是多数置置业者的认认可，也是是新置业者者受吸引的的一点原因因。物业租租金与面积积不成正比比，比如在在富苑华城城30多的小户型型现在月租租金是15500元，但但在还没有有60的房子可可以租到33000元元的。不过，对对于“70%990”政策影响响下的小户户型产品放放量上市，许许多小户型型业主也表表示了一定定的担心：“小户型产产品过于集集中，可能能会影响租租价”。4.3.22 总价低低，单价不不低根据搜房网网的一项关关于小户型型的调查结结果显示，772.222%的参与与者选择小小户型的主主要原因是是“总价低”，但同时时36.002%的参参与者也认认为小户型型最大的问问题是“单价高”。据不完全全统计，目目前长春市市场在售小小户型均价价已经超过过40000元，是长长春房价的的“领头羊”。总价低，面面积小，单单价高是长春乃至至全国楼市市小户型产品品的特点。小小户型产品品的目标客客户是年轻轻人，装修修房子对于于工作紧张张的年轻人人来说是一一项“浩大”的工程，因因此小户型型产品多为为精装修上上市，所以以反映出来来的单价就就相对较高高。置业者者们虽然可可以省却装装修的繁琐琐，但却要要为“精装修”付“维修基金金”和“契税”，因为这这两项计费费是以总房房价为准的的。4.3.33 小面积积，高物业业费很多小户型型产品是纯纯公寓式住住宅，这样样就对物业业提出了更更高的要求求。据了解解，目前长长春的中小小户型产品品物业费单单价均价超超过1元，如如果算上电电梯费等其其它费用，中中小户型每每平方米物物业费甚至至超过1.5元。原原来的大社社区内少量量小户型产产品已经不不再是市场场的热点。在在如此大放放量市场，中中小户型的的集中供应应，将在一一些区域内内形成同质质化竞争，而而这将促使使开发商们们在产品质质量上给予予更多关注注。中小户户型如何提提高舒适性性是很重要要的问题，更更精细的室室内空间设设计和更人人性化的服服务是其突突破点。据据搜房网络络调查统计计显示，选选购小户型型时，位置置、价格、户户型设计、周周边配套等等四个因素素是考虑的的要点。5 长春小小户型发展展趋势5.1 政政策导向长春市住住房建设规规划(20006-22010)日前向向社会公布布。规划中中，吉林省省长春市22007年年将建商品品房5.33万套，其其中中低价价位、中小小户型的普普通商品房房七成多，约约为4万套套。根据规划，长长春未来55年新增住住房建设用用地供应总总量约255平方公里里，新增住住房总量约约为28万万套。到22010年年，人均住住房居住面面积力争达达到30平平方米，基基本实现城城区人口户户均拥有或或租住一套套住房，基基本解决双双困人群的的住房问题题。规划期期内，长春春市将重点点建设满足足居民自住住需求的中中低价位、中中小户型普通窗窗体顶端商商品房，凡凡新审批、新新开工的各各类住房，户户型建筑面面积90平平方米以下下的住房(含商品住住房、政策策性住房)所占比重重必须达到到开发建设设总面积的的70%以以上。从以上规划划中可以预预见到，长长春市未来来五年内小小户型产品品将会主宰宰市场。那那么，大户户型很可能能会成为市市场的稀缺缺产品。5.2 需需求预测根据10000名长春春市民的调调查结果显显示，有662%的居居民打算在在5年内买买房，准备备在1-33年买房的的占被调查查总数的331%。在在被调查居居民中，有有51.66%的居民民需求900以下的住住房。而租房需求求单户面积积以60平平方米以下下为多。抽抽样调查的的10000户居民中中，计划租租房的户均均需求面积积为73.7，最大需需求户型为为60以下户型型、占需求求总量的773.3%。以上数据显显示，小户户型产品的的需求在未未来几年内内会逐渐增增加。在国国家“70%990”政策的引引导下，小小户型的供供给也会不不断上升。