写字楼产品发展趋势探求141578867bprz.docx

写字楼产品发展趋势探求写字楼产品开发在不断的发展进步，但我们对写字楼的改进若只限于形式，而没有对客户的办公和生活产生实质的影响，那充其量只能成为一个量变，只有真正实现了对人的关注，深入满足客户多方面的需求，写字楼开发才能真正产生质变。现在有很多项目已经在这方面做出了探索，不断有新的创意显现出来，形成市场热点。         人人性化需需求                  Ø世界卫卫生组织织的研究究成果病态态建筑综综合症，其其症状包包括眼睛睛、鼻腔腔和咽喉喉不适、胸胸闷头痛痛、疲劳劳、精神神无法集集中等。它它虽然不不会直接接危害生生命，但但是它会会影响员员工的工工作效率率，降低低其能动动性。所所以如何何为员工工提供一一个舒适适、卫生生、高效效的工作作环境就就成为办办公空间间设计的的重要目目标，生生态化和和舒适化化成为写写字楼发发展的流流行元素素。           趋势势一：生生态化生生态化写写字楼是是近年写写字楼形形式发展展的重点点，其核核心思想想有两点点，一是是充分利利用自然然资源，包包括绿化化景观、自自然风、阳阳光等资资源。二二是充分分调动技技术手段段，达到到低能耗耗、减少少污染，实实现可持持续性发发展。           近年年出现的的商务花花园就是是充分利利用自然然资源的的典范，一一般建立立在城郊郊但交通通相对比比较方便便的地方方，它的的特性就就是低密密度、低低容积率率，高绿绿化率，充充分利用用自然通通风采光光，一般般是由多多栋五到到八层的的写字楼楼单体组组成的花花园办公公社区。商商务花园园在欧洲洲和美国国占有高高达500%的写写字楼量量，因为为商务花花园很好好的体现现了建筑筑与自然然的和谐谐，在这这里办公公的人们们处于更更加放松松的状态态，所以以深受客客户的欢欢迎。据据专家估估计，在在5年内内商务花花园将占占据国内内20%的市场场。         案例：上海世世和中心心        上上海世和和中心是是上海张张江板块块首个集集办公、休休闲、研研发、酒酒店为一一体的综综合社区区，引领领着区域域的发展展方向，其其规划设设计强调调以人为为本，从从商务休休闲和生生态办公公的需要要出发，创创造人性性和谐的的空间。社社区内小小桥流水水、绿树树婆娑，工工作之余余在花园园内小憩憩一下，即即刻使人人恢复精精神，从从而提高高工作效效率。         通过技技术手段段达到低低能耗，降降低污染染也是生生态化的的表现。例例如行内内曾经盛盛传没有有中央空空调的写写字楼不不够档次次，现在在人们认认识到，再再好的中中央空调调也不如如一缕自自然风，由由于意识识到中央央空调带带来的空空气质量量问题，不不少项目目都增大大了新风风量比例例。新风风量的大大小成为为衡量室室内空气气质量的的重要指指标，其其目的就就是弥补补中央空空调封闭闭气体的的不足，冲冲淡室内内的二氧氧化碳含含量，减减少室内内的有害害气体和和气味。趋势二二：服务务配套综综合化高高档写字字楼的品品质不仅仅仅反映映在产品品上，更更加反映映在其配配套设施施和管理理服务上上。“打打造商务务综合体体”成了了去年写写字楼市市场具有有标志性性的词语语，这类类写字楼楼展示出出来的特特点就是是日趋完完备的配配套功能能设施和和日益完完善的管管理服务务水平，以以建筑综综合体的的综合优优势体显显现项目目的高档档品质，大大大提高高了客户户工作和和生活的的便利性性，极大大的提升升了客户户入住的的附加值值。        这这类产品品通常是是将城市市中商业业、办公公、居住住、酒店店、展览览、餐饮饮、会议议、文化化娱乐等等多种生生活空间间的三项项以上根根据自身身特点进进行合理理组合，并并在各部部分之间间建立一一种互相相依存、互互补、互互助的能能动关系系，从而而形成一一个多功功能、高高效率的的复杂而而有机统统一的综综合体。        案案例：北北京华贸贸中心        华华贸中心心是座国国际化建建筑集群群，总占占地面积积约300公顷，建建筑面积积近1000万mm2。整整个项目目包括33座超55A智能能甲级写写字楼，22座世界界顶级的的超豪华华酒店，55万平方方米华贸贸商务楼楼，以及及还有国国际商业业区域、国国际公寓寓和华贸贸主题公公园。               个个性化需需求                 Ø熟熟悉劳斯斯莱斯的的人会知知道，劳劳斯莱斯斯不是有有钱就可可以买到到的。在在提出购购车申请请后，公公司会先先调查你你的个人人情况，他他们要保保证劳斯斯莱斯车车主不会会影响劳劳斯莱斯斯的个性性与品牌牌，同时时满足了了目标客客户个性性化的需需求，这这种“择择客而租租”的情情况已经经出现在在写字楼楼市场。据据了解，这这种针对对客户个个性化的的需求，专专门为其其度身订订造办公公空间的的现象在在纽约、伦伦敦等城城市已经经十分普普遍，在在中国的的上海、北北京、深深圳也已已出现。        趋趋势一：专业化化随着社社会分工工明确化化、细分分化速度度的日益益加快，写写字楼客客户的行行业特性性也更为为突出。因因此，在在巨大的的市场需需求面前前，部分分写字楼楼针对某某些行业业对写字字楼的特特殊需求求，为其其度身订订造了办办公空间间。        LLoftt写字楼楼的出现现就来源源于设计计、广告告、摄影影等创意意行业的的特殊需需求，其其定义的的要素包包括，高高大而开开敞的空空间，上上下双层层的复式式结构，空空间的流流动性、自自由性、开开放性、艺艺术性，通通常是业业主自行行决定所所有风格格和格局局。这些些要素恰恰好满足足了设计计、广告告等创意意产业讲讲究艺术术感，不不拘一格格，标新新立异的的个性特特征，所所以深受受欢迎。       Looft，字字面意义义是仓库库、阁楼楼的意思思，因最最初的LLoftt写字楼楼是由仓仓库，厂厂房改建建而得名名。        案案例：上上海8号号桥由上上海汽车车制动器器厂的老老厂房建建造而成成，是一一个国内内外创意意行业交交流推广广传播的的平台，成成为多功功能的时时尚创造造中心。开开放式的的空间也也使得办办公者和和休闲生生活能够够完美结结合，吸吸引了一一批设计计、广告告、媒体体和文化化公司入入驻。Ø        趋趋势二；总部基基地传统写写字楼里里一般企企业密集集度比较较高，即即使是写写字楼具具有一定定的特色色和品牌牌，也难难以对某某个企业业进行个个性化的的宣传，而而总部型型写字楼楼的发展展标志着着从表现现写字楼楼内公司司额群体体形象转转变为表表现公司司个体形形象。因因为总部部型写字字楼就是是一个企企业拥有有一栋自自己独有有的写字字楼，当当这些写写字楼单单体有机机地组合合在一起起就形成成了总部部基地。可可以说，写写字楼已已成为企企业自身身形象的的载体，写写字楼所所代表的的不再是是一个群群体的形形象，而而成为某某个单体体的专属属形象，突突出了企企业自身身形象，显显示自身身特征和和实力。案例：北京总总部基地地位于中中国北京京丰台的的总部基基地，就就规划有有5000幢独栋栋式总部部楼吸引引近千家家大中型型国内外外企业入入驻。        效效益化需需求        Ø          客户租租用写字字楼的最最终目的的还是办办公，从从而谋求求经济效效益，写写字楼的的开发商商和管理理者最终终也要考考虑经济济效益。客客户是否否能高效效率的工工作，从从而产生生高效益益，这与与写字楼楼的硬件件软件配配套设施施息息相相关，且且写字楼楼在日常常运作中中会发生生运营费费用，这这些费用用最终都都需要客客户或开开发商来来承担。对对经济效效益的追追求影响响人们不不断对写写字楼进进行改善善。         趋势一一：智能能化试想想一下，当当你想传传递一份份文件给给甲方，网网络总是是出现问问题，一一分钟可可以完成成的事情情却耗费费了一个个小时，当当你正与与客户洽洽谈业务务时，却却因为身身在电梯梯或者大大楼深处处，没有有手机信号号而丢掉掉了生意意，这些些烦琐的的小事不不仅耗费费了大家家的时间间，消磨磨了大家家的耐性性，还降降低工作作效率，导导致公司司经济效效益损失失。        智智能化就就是解决决这些问问题的方方法，科科技已经经广泛的的渗透到到企业活活动的各各个层面面，企业业越来越越依赖网网络、电电器设备备。写字字楼的智智能化就就是通过过一系列列领先技技术的通通讯自动动化系统统、楼宇宇自动化化系统、办办公自动动化系统统、保安安自动化化管理系系统等的的设备安安装，使使每栋楼楼都变成成一个蕴蕴涵有巨巨大能量量的信息息化坐标标，而入入驻企业业可以随随心所欲欲应用相相关信息息转换.这不仅仅指大厦厦的水、电电、空调调、电梯梯、消防防、安保保的精密密监测与与控制,而且通通过语音音与数据据的高速速通讯接接入,使使企业的的办公效效率得到到全面提提升,并并在一栋栋楼里就就可以完完成全球球化沟通通。案例：广州保保利国际际广场        11、国内内首家地地送风空空调系统统        22、电子子公告及及电脑查查询系统统        33、同声声传译视视频会议议系统        44、目的的地分层层停站的的高速智智能电梯梯系统        趋趋势二：节能化化        据据分析，国国内写字字楼公建建消耗是是欧洲国国家写字字楼公建建消耗的的7至88倍，是是日本的的10倍倍。这些些费用对对我国的的经济造造成了重重大的浪浪费。这这些费用用全部或或部分会会转嫁给给使用建建筑的客客户，也也给客户户造成了了一定的的经济负负担，所所以节能能环保是是公建项项目一直直面临且且急需解解决的问问题。220055年，建建设部颁颁布并实实施了我我国第一一部公公用建筑筑节能设设计标准准，以以实现在在20220年新新建建筑筑节能665%的的目标。节能化化也经历历了从自自然节能能到系统统节能、科科技节能能的发展展过程，在在一两年年前，节节能往往往和自然然生态联联系在一一起，充充分利用用自然采采光通风风，节省省水电成成为节能能的关键键词汇。随随着写字字楼规模模不断扩扩大和科科学技术术水平的的发展，节节能已经经和高端端的节能能材料、节节能设计计息息相相关。不不少写字字楼项目目都在节节能方面面做不断断做出新新的探索索，新保保利大厦厦就是其其中的一一个。         案例：北京新新保利大大厦        新新保利大大厦本着着“以国国家精神神打造建建筑”的的使命感感，在开开发的时时候把节节能这个个国策当当成自己己的首要要任务。新新保利曾曾被作为为北京节节能的重重点项目目被推荐荐到“京京港同行行”的节节目当中中。        11、高效效节能的的外立面面设计，体体形系数数仅为00.1，而而建设部部颁布的的公建节节能设计计标准为为不大于于0.44         2、日日晒强烈烈的南向向和北向向，采用用了国内内首例竖竖向石材材遮阳百百叶加双双层窗，比比传统幕幕墙大约约可节约约20-25%的能耗耗         3、采采用数控控节水系系统和智智能配电电系统，大大厦综合合节水节节电效果果显著