重庆市鲁能中房策划方案建议书4933919123044052.docx

前 言为了全力做做好重庆鲁鲁能园区前前期策划，我我司为此专专门成立了了专案组，并并整合社会会资源优势势，从而使使本建议书书更具科学学性和可操操作性。在策划过程程中，我司司认真分析析，准确研研究了重庆庆市房地产产状况及发发展趋势，结结合本项目目自身资源源优势及各各种外部影影响因素，依依据“以人为本本”及“可持续发发展”之规划建建筑理念进进行本项目目起步区的的相关策划划。同时，我我司亦充分分考虑了起起步区既能能低成本启启动，又可可有力促进进整个园区区的土地增增值。我司深信有有能力在策策划方面充充分配合贵贵司，通过过重庆鲁能能园区的开开发，进一一步加深鲁鲁能品牌的的知名度和和美誉度，同同时也能为为贵司带来来可观的经经济效益。第一章 项项目简介鲁能园区位位于重庆市市北部城区区东部，被被五童路分分割成溉澜澜溪片区（50公顷）和龙头寺片区（55公顷）两大部分，总面积约105公顷 。园区连接五里店老城区与规划新城区，是北部城区东区的起步区；五童路连接渝中区、江北区、渝北区和北部新城区，是重要的交通枢纽。园区东北方为重庆市规划的交通枢纽，除占地2250亩的江北新客运站外，还有两路规划中的轻轨控制中心、34条线路的公交中心和重庆市最大的深水港货运客运码头。目前，该片片区控规已已经重庆市市政府批准准，在此基基础上，重重庆鲁能开开发（集团团）有限公公司为高标标准建设好好鲁能园区区，进行了了概念性规规划设计招招标，新加加坡工程集集团以先进进的理念脱脱颖而出。其其设计方案案主要概念念要点如下下：55公公顷地块将将以居住为为主，围绕绕溉澜溪水水系和南侧侧龙头寺公公园建设高高档园林式式住宅小区区，并配套套部分商业业用地；550公顷地地块除在高高点配套部部分高档居居住用地外外，围绕新新溉路和五五童路交汇汇处的园区区入口配套套中心广场场、五星级级酒店和大大型购物中中心等商业业设施。园园区将建成成L形商业业街，将555公顷和和50公顷顷居住区与与商业区有有机连接起起来。但由由于种种原原因，该概概念性规划划设计尚未未进行深化化，可操作作性不强。 第二章 市市场分析一、 重庆市房地地场市场分分析1、重庆房房地产市场场概述 重庆市近五五年来房地地产开发呈呈快速发展展态势，11997年年重庆成立立直辖市，房房地产开发发投资的年年平均增长长超过200，重庆庆房地产投投资涨幅位位居全国第第二，房地地产市场总总体呈现供供大于求。而而相对于同同类城市价价格偏低，缺缺乏引导市市场消费的的开发商，尚尚处于成本本竞争阶段段，从中短短期看价格格可上升空空间较大。2001年年以后，重重庆房地产产市场将进进入调整、规规范的阶段段，开发物物业已经向向规模化发发展，物业业的品质由由最初模仿仿深圳、上上海、北京京等地的房房地产物业业，已经转转向具有创创造性的开开发，逐渐渐显示重庆庆特色，物物业的品质质不断上升升，营销概概念手法层层出不穷。2、市场特特点分析 1) 房地产市场场进入买方方市场，利利润趋于平平均化，风风险因素增增大；2) 销售面积与与竣工面积积的差距给给市场以更更大的压力力，市场竞竞争激烈；3) 住宅供应量量持续放大大，住宅有有效供给和和有效需求求不足 ；4) 商铺的市场场相对较为为平静，大大盘价格走走势平稳；5) 写字楼的销销售市场仍仍以消化和和盘整为主主，租金在在调整的基基础上仍在在走低；6) 房地产市场场中住宅市市场最为看看好；7) 近几年新开开楼盘较多多，价格有有所下降，市市场竞争进进一步加剧剧；8) 商品房的购购买主体由由团体转向向个人； 9) 开发商越来来越重视楼楼盘品质的的塑造，越越来越认同同"以人为为本"的开开发理念；10) 未来几年，将将会有几个个著名品牌牌公司进入入市场并推推出大型楼楼盘，对于于重庆市的的房地产市市场将会有有极大的推推动和调整整作用；11) 房地产的二二手市场日日趋活跃。 3、重庆市市房地产市市场供求状状况分析1）市场供供给分析 A. 重庆市近五五年来房地地产开发一一直呈持续续走强的发发展态势； B. 重庆房地产产区域投资资主要分布布：渝中区区、渝北区区、沙坪坝坝区、江北北区、大渡渡口区、南南岸区、九九龙坡区及及北碚区，其其中渝中区区投资最高高；C. 2000年年重庆商品品房销售面面积最高为为南岸区、渝渝北区，其其中江北区区位于第五五；D. 重庆房地产产市场商品品房销售面面积整体呈呈增长趋势势； E. 市场竞争更更加激烈，从从最初的价价格竞争转转变为品质质竞争；F. 新材料、新新技术的广广泛应用提提升了物业业的档次，以以及社区配配套设施逐逐渐完善，房房屋成本有有所增加，因因此价格将将有所升高高；G. 商品房住宅宅价格预计计将不会出出现大的变变化。表一 19955-20000年重庆庆房地产市市场投资额额状况表表二 19988年-20000年重重庆房地产产区域市场场投资分析析 表三三 20000年重重庆市房地地产区域市市场投资额额和销售面面积表表四 11995-20000年商品房房销售面积积和销售额额对比表2）重庆市市房地产市市场需求分分析A、市场需需求分析A) 市场对住宅宅每年的需需求量预计计将有所增增加；B) 重庆市居民民购买力不不高，但具具有潜力；C) 大量的空置置面积使置置业者产生生从容心态态，入市不不积极，投投机心理淡淡薄，市场场不够活跃跃；D) 重庆住宅购购买以个人人购买为主主，集团购购买力逐渐渐减弱，部部分个人购购买仍然是是单位资助助，对个人人的购买力力估计不应应过高，同同时也应注注意集团购购买的市场场；E) 中、低价位位的商品房房成为市场场选择主力力；F) 消费者逐渐渐重视楼盘盘品质、环环境、配套套设施等要要求；G) 二次置业者者群体已经经出现，由由于其购买买力较其他他群体较高高，所以对对未来市场场的发展有有一定的影影响力。B、市场需需求意向分分析A) 居住区域首首选北部新新城； B) 购买目的主主要是改善善居住条件件；C) 需求面积主主要为800-1200平方米；D) 需求户型主主要为两室室两厅和三三室两厅；E) 需求单价主主要为10000-22000元元/平方米米；F) 需求偏好选选择现房为为主；G) 住宅类型首首选小区式式住宅；H) 消费者购买买房屋超过过70%选选择按揭付付款方式。二、 五里店区域域市场竞争争分析针对潜在竞竞争区域新新牌坊、红红黄路、五五黄路进行行全面分析析，其中以以五黄路做做为主要竞竞争区域分分析，以五五里店中心心展开市场场调查，通通过分析，五五里店区域域房地产市市场发展具具有不平衡衡特性，主主要表现为为五里店由由道路自然然划分为四四个区域，而而各个区域域发展不平平衡对鲁能能园区有较较大的影响响，针对华华新都市花花园、金科科花园、南南方-上格格林为代表表的楼盘重重点进行分分析，为鲁鲁能园区的的市场定位位、营销策策划提供建建议。1、区域市市场分析 1) 市场特点区域市场发发展具有不不平衡特性性（以五里里店为中心心）。2) 区域销售取取得佳绩主主要为差异化产品品特点，如如华新都市市花园；A. 利用概念炒炒作，如金金科花园；B. 利用自身良良好品牌，如如天骄俊园园；C. 规模化生产产，如长安安华都；D. 利用周边有有利环境宣宣传，如江江南山水、创创新绿色家家园。3) 造成销售缓缓慢原因主主要为A. 交通配套相相对滞后；B. 周边商业配配套设施不不齐全；C. 消费习惯引引导不够；D. 开发商素质质参差不齐齐；E. 概念重复炒炒做；F. 楼盘品质类类同；G. 五里店潜在在消费者和和原始消费费者有所分分散。4) 市场前景预预测开发热点有有所分散，由于于北部新城城片区的大大量开发投投入，分散散了当地的的潜在消费费者和原始始消费者数数量，销售售已经开始始减缓；同同样五里店店区域房地地产销售也也呈缓慢增增长状态，同同时市场需需求仍然较较旺。2、五里店店区域楼盘盘价格分析析主要对区域域市场楼盘盘的价格进进行调查（调调查为3万万平方米以以上的楼盘盘），为鲁鲁能园区的的价格提供供建议。五里店区域域均值：22100元元/平方米米最高价均值值：25000元/平平方米最低价均值值：17220元/平平方米注：调查对对象为3万万平方米以以上的楼盘盘。观音桥区域域均值（江江北）：11850元元/平方米米红黄路以北北区域均值值（江北）：20755元/平方方米新牌坊区域域均值（渝渝北）：22040元元/平方米米松树桥区域域均值（渝渝北）：22090元元/平方米米红黄路以南南区域均值值（渝北）：20000元/平方方米红黄路以北北区域均值值（渝北）：23077元/平方方米注：调查对对象为3万万平方米以以上的楼盘盘。从以上分析析：主要是是新开楼盘盘较多，导导致五里店店区域均值值在20001年有所所下降，而而主要因素素受楼盘本本身品质影影响，如金金科花园均均价在开盘盘期后已有有大幅度的的升高，预预计五里店店区域均值值不会有大大幅下降，保保持现有价价格基础上上将有所回回升。表五 重庆房地地产20000、20001年上上半年商品品房价格表表 (单位:元元/平方米米)2001年年上半年商商品房2000年年上半年商商品房2001年年上半年商商品房中的的住宅2000年年上半年商商品房中的的住宅同期房价涨涨幅所有商品房商品房住宅均 价2056.731923.891679.071510.61江 北2033.262528.591905.202268.38-495.33-363.18渝 北2053.132050.181947.441992.792.95-45.335注:以上价价格为调查查价格，22000年年1-6月月受商业物物业供应量量增加的影影响，商品品房价格均均价达到22528. 59元元/平方米米。表六 区区域竞争楼楼盘价格表表项目名称起价(元/平方米)均价(元/平方米)开盘价(元/平方方米)金科花园188024001580华新都市花花园189022801650南方-上格格林（套内内面积）228023502130江南山水165018501650创新绿色家家园165017201650天骄俊园230025001780皇冠东和花花园B区216023501680佳华世纪新新城193822801480长安华都175018251780东海福苑168017601680注:以上价价格为调查查价格，开开盘价为楼楼盘最初价价格。从以上分析析：上述楼楼盘开盘均均价为15540元/平方米，现现起价为11918元元/平方米米，涨幅达达到3788元/平方方米，现均均价为21130.55元/平方方米，五里里店区域竞竞争楼盘均均价均有较较大的升幅幅。3、五里店店区域楼层层价格分析析1) 多层、小高高层顶层为为跃层，一一般在均价价基础上加加300500元元平方米米，并送屋屋顶花园使使用权；2) 多层楼层价价差不大，总总价差在77080元之之间，一档档为底楼，送送私家花园园；二档为为三、四楼楼； 三档档为其它楼楼层；3) 小高层楼价价差在20030元层，逐层层向上加价价。4、五里店店区域户型型分析区域竞争物物业详细特特征表七 区域竞竞争物业的的户型供应应情况表项目名称总户数主力户型（套套数）一室二室三室四室五室跃层金科花园1300400600华新都市花花园166415070070南方-上格格林1000300300江南山水380120120120创新绿色家家园40040200120天骄俊园800（一一期4000）30080皇冠东和花花园B区1100110-200300佳华世纪新新城2600（一一期14000）300500长安华都1800（一一期4000）340东海福苑506（一一期2244）4040注：以上为为调查数据据，统计户户型为各楼楼盘的主力力户型下划划线为总供供应量从上表分析析：区域竞竞争物业供供应的物业业的户型中中，以二室室到四室为为主，其中中二室和三三室最多，其其次为四室室及跃层。5、五里店店区域面积积分析表八 区域竞争争物业的面面积供应情情况表项目名称主力面积（平平方米）一室二室三室四室五室跃层金科花园75-899118-1139(1139)华新都市花花园8296-1118(1118)122-1130139-2220南方-上格格林8196-1008145150江南山水93-1225125130-1140创新绿色家家园5189123150-2210天骄俊园130-1140200-5500皇冠东和花花园B区89115-1148(1110-1148)139178佳华世纪新新城45-499105120-1163178-2284298167-2262长安华都93120-1130147210东海福苑94125160-1155167从上表分析析：区域竞竞争楼盘供供应物业情情况，在各各种户型中中两室以881-899平方米为为主，约占占总供应量量的 155% ;三三室以1115-1448平方米米，约占总总供应量的的 30% ; 四四室以1660-2440平方米米为主，约约占总供应应量的255% 。6、五里店店区域项目目规模分析析表九 区区域竞争物物业的规模模情况表项目名称占地面积（平平方米）总建面（平平方米）金科花园120亩18.5万万(一期99万)华新都市花花园125亩约230，0000南方-上格格林340亩约400，0000江南山水约20亩60，0000创新绿色家家园约18亩60，0000天骄俊园80亩115，0000皇冠东和花花园B区135亩170，0000佳华世纪新新城398亩580，0000长安华都160亩276，7700东海福苑42亩73，0000从上表分析析：在区域域内九个竞竞争物业中中，规模在在18-3398亩不不等，平均均规模在1144亩，区区域竞争物物业都呈现现出规模化化竞争态势势。 7、规划形形态及配套套设施情况况: 五里里店区域楼楼盘多以围围合式布局局为主，物物业以小高高层、高层层为主。 在区域竞竞争物业中中，大部分分项目配套套有会所，小小区其他配配套设施有有餐饮、超超市等；皇皇冠东和花花园配有皇皇冠中学，金金科花园和和名牌学校校联办等，五五里店区域域教育配套套设施相对对薄弱。8、对本案案有参考价价值的物业业分析1）物业名名称：华新新都市花园园A、物业简简介项目总占地地125亩亩，规划总总建筑面积积23.33万平方米米，它是以以高层电梯梯公寓为主主的住宅小小区，一期期建筑单体体数量 8 幢。B、物业优优点规划充分利利用山地落落差，依山山修建，层层次分明，视视野开阔；港式概念念设计、户户型精巧、面面积有效控控制在966-1300平方米之之间；充分分利用华新新品牌炒作作；物业管管理由重庆庆知名度极极高的锦绣绣山庄物管管公司担当当。C、物业缺缺点（未正正式对外销销售）在新开楼盘盘中价格偏偏高，目标标消费群引引导不够，楼楼盘容积率率较高。 2）物业名名称：金科科花园A、物业简简介 总建面188.5万平平方米，规规划住宅11300户户，其中一一期工程建建面9万平平方米，以以多层及小小高层为主主。小区规规划为三个个组团，绿绿化面积达达40%以以上，中央央集中景观观面积达99000。B、物业优优点所有建筑物物以组团中中心绿地为为核心进行行围合；外外立面鲜明明醒目、小小区环境优优美；小区区引进全新新的泛会所所概念；物物业管理引引进深圳金金地；现场场销控及布布展较好；项目定位位准确，概概念炒作较较好，并在在广告中提提出离解放放碑最近的的房子，引引起消费者者及大的关关注。C、物业缺缺点毗邻主干道道，不能有有效的减少少噪音带来来的污染，周周边商业配配套设施较较差；在后后期营销过过程中，对对销售价格格和广告宣宣传诉求点点的有效控控制不够。3）物业名名称：南方方·上格林A、物业简简介项目占地3340亩，建建筑面积440万平方方米，社区区分为7个个组团，中中央集中景景观面积达达160000。一一期红枫苑苑以围合式式的小高层层和高层的的电梯公寓寓为主的住住宅小区，一一期建筑单单体数量  4幢。B、物业优优点充分利用南南方品牌优优势，承诺诺放心房及及绿色家园园；在预售售条件公布布前提出零零公摊等概概念；并与与名校联姻姻，建立教教育专区。C、物业缺缺点周边基本无无市政配套套；高压线线通过楼盘盘位置；规规划没有充充分利用山山势特征；开盘过于于充忙，对对销售准备备不充分；样板房户户型选择及及装修均存存在缺陷，降降低了消费费者的购买买欲望；概概念炒作类类同，概念念分散炒作作。第三章 起起步区选址址建议一、项目总总用地分析析1、地理位位置整个鲁能能园区位于于重庆市北北部城区龙龙头寺地区区范围内，被被五童路划划分为两个个区域。溉溉澜溪片区区（50公公顷）北邻邻大佛寺大大桥（2110国道为为界）；南南接五里店店立交，与与江北城相相连；东至至溉澜溪老老街，为现现状主要居居住集中地地；西以五五童路为界界。龙头寺寺片区（555公顷）北北以新溉路路为界；南南邻占地665.31公顷顷的龙头寺寺公园（规规划中）；东至五童童路；西至至北部城区区三大景观观轴之一龙头寺寺中干道。2、配套设设施园区内目前前无任何成成熟配套设设施，现有有配套以寸寸滩、五里里店等地区区的设施为为主，应逐逐步建立园园区自身的的配套体系系，在此之之前的前期期开发区应应依托五童童路建成后后的便利交交通，在更更大范围内内考虑解决决方案。3、交通情情况评价1）现状评评价目前在建的的城市快速速干道五童童路分割项项目用地。五五童路北接接210国国道，是通通往机场最最快捷的道道路（仅需需13分钟钟）；南接接黄花园大大桥，离渝渝中区仅几几分钟车程程。五童路路的优势在在于其快速速便捷，但但这一特点点导致它无无法集聚人人流，加上上A、C标标段的高架架桥路段的的影响，使使道路两侧侧用地无法法产生较高高的商业价价值，因此此商业设施施宜形成内内部围合，利利用次一级级支路或组组织商业步步行系统加加以解决。以狭义的评评价方法来来看，应考考虑到废气气、噪声、振振动等影响响，并采取取相应技术术措施加以以解决；以广义的评评价方法来来看，综合合评价五童童路的社会会、经济、文文化、生态态等方面的的可持续发发展能力是是一项重要要的长期工工作，无论论对整个园园区定位思思路的导向向还是起步步区的开发发都有举足足重轻的意意义。2）未来内内部交通体体系未来内部交交通网络应应在现有规规划的基础础上，采用用全面的、广广义的预测测评价体系系及可持续续发展观进进行优化调调整。首先，作为为全面的需需求观，应应在务实的的市调支持持下，确立立高效、安安全、舒适适、准时的的交通系统统，应是注注重“质”，而非仅仅是“量”上的满足足，这是高高尚社区的的重要衡量量标准。其次，针对对本地块综综合环境及及起步区定定位需求来来讲，应特特别注意保保存稀有的的山水景观观，进行水水体的整治治与高点景景观保护。要要注意研究究各层次道道路的用途途特点：车车行为主（沿沿线流动景景观）、人人车混流（立立面整体效效果）、人人行为主（细细部景观要要求）、休休闲小道（停停留时间长长）。多数数道路应结结合景观要要求绕行，并并引导车行行交通远离离人口聚集集中心，以以减小噪音音、污染。3）特别制制约因素五童路建成成通车的时时间是确定定起步区开开发时机的的决定性因因素，开发发商尤其应应注意南端端与黄花园园大桥接口口问题对项项目的制约约作用。二、起步区区选择的主主导因素分分析选择起步区区需要考虑虑的因素较较多，我们们认为应从从以下几个个方面考虑虑起步选择择问题：1、江北客客站目前的铁路路运输总体体状况是货货运比例上上升，短途途客运被公公路运输替替代，铁路路主要承担担长途客运运任务。这这一特点决决定将来作作为铁路枢枢纽的江北北客站区域域将成为大大量货物和和外地旅客客的集散地地，集贸市市场、商业业中心、旅旅游酒店及及娱乐设施施的需求量量及市场前前景极好，鲁鲁能园区是是其辐射范范围内最重重要的区域域之一，如如何使园区区的发展与与物业配置置与其相协协调应是今今后需要重重点研究的的课题之一一。但是，与江江北客站对对应的物业业类型是商商业公建，且且由于江北北客站建成成时间远晚晚于起步区区开发时间间，以此作作为确定起起步区选择择物业类型型的主导因因素的依据据性不足。2、北部高高新区重庆“硅谷谷”与园区北北段紧密相相连，园区区北段部分分地块亦划划入了高新新区范围。作作为高新区区自身结构构来讲，物物业类型的的配备通常常已是相当当齐全，但但它本身的的巨大市场场潜力仍将将带给鲁能能园区庞大大的潜在消消费群体，如如何与高新新区竞争、共共生也是远远期应该进进行研究的的重要课题题。但是，北部部新区的建建设更晚于于起步区开开发，虽然然从远期来来看对起步步区的定位位产生一些些影响，但但近期仍难难成为选择择起步区的的决定性主主导因素。3、公园鲁能园区有有南部的龙龙头寺公园园和北部的的体育公园园，但近期期已产生影影响的主要要是龙头寺寺公园，附附近已有多多处楼盘开开始以此为为概念进行行炒作。以目前的情情况分析，起起步区炒作作龙头寺公公园的概念念是可行的的，但不能能有依赖性性，主要环环境卖点必必须以强调调自身项目目的优美环环境为主。对对未进入实实施阶段的的规划概念念的炒作都都应把握适适度原则，以以具备充分分应付规划划变动的弹弹性。4、溉澜溪溪水系我们认为溉溉澜溪水系系是鲁能园园区最大的的卖点。在在鲁能园区区内的交通通组织尚未未全部完善善的情况下下，溉澜溪溪水系是鲁鲁能园区区区别于五黄黄大社区的的优越条件件，自然成成为选择起起步区的主主导因素。但是，我们们不得不注注意一个问问题：既然然溉澜溪水水系是整个个鲁能园区区的卖点，就就不能轻易易将此卖点点在项目首首期开发和和项目招商商中丧失掉掉。因为小小区的围合合式布局，将将使得水系系的影响范范围大打折折扣，我们们认为不宜宜将起步区区选择在此此处。5、地形地地势地貌地形地势的的变化较大大对项目的的开发成本本和地形运运用将带来来诸多不利利的因素，但但是从规划划角度来讲讲，若能充充分利用地地形地势的的变化恰恰恰是创造经经典楼盘的的良好契机机，因此对对地形地势势应辨证地地进行分析析：地形地地势的变化化，是选择择起步区的的不利因素素，但充分分利用地形形地势的变变化又能产产生很高的的附加价值值。以专业眼光光来看，无无论运用古古代风水理理论还是现现代山地建建筑理论进进行分析，龙龙头寺片区区都堪称风风水宝地，对对这一地块块的详细分分析也将成成为我们进进行起步区区选择的一一项重要标标准，后文文将有详细细论述。6、交通组组织交通问题是是起步区选选址的决定定性因素中中重要的考考量指标。鲁鲁能园区必必将建成发发达流畅的的交通体系系，这一点点毋庸质疑疑，但我们们更需要严严肃的审视视现状，即即只有一条条五童路可可资利用，与与五黄大社社区相比，五五童路除了了其连接机机场与市中中心的快捷捷方便以外外，其他方方面并不比比五黄大社社区更有优优势，而且且五童路的的高架桥虽虽然可以通通过技术处处理解决交交通便捷性性问题，但但是对周边边的影响确确实是应引引起高度重重视的不利利因素。此外，就鲁鲁能园区来来讲，联系系对外交通通的道路目目前虽然是是五童路，但但是新溉路路、五人路路等对先期期开发项目目的干扰是是显而易见见的，由于于起步区的的建设要早早于这些道道路的形成成时间，我我们认为这这些道路是是决定非起起步区的主主导因素。如何利用五五童路现有有资源，在在首期开发发中如何以以较低成本本迅速建成成可用交通通体系，避避免前期楼楼盘成为“孤岛”而闲置 ；如何按按开发步骤骤，逐步建建立起步区区整体完善善的交通体体系，将是是起步区选选址完成后后的重点工工作。7、开发成成本开发成本是是决定起步步区的主导导因素之一一。在鲁能能园区目前前配套尚未未完善、消消费群体对对起步区的的认知程度度的限制，起起步区的一一期销售价价格难以达达到配套相相对成熟的的五黄大社社区的平均均销售价格格，但是任任何一个房房地产开发发商都不愿愿意以低于于成本价格格销售自己己的物业，否否则带来资资金周转和和信心危机机，矛盾的的解决办法法是尽量降降低成本，这这也成为选选择起步区区的重要条条件，对于于存在高压压线走廊、企企业搬迁等等地块，应应尽量避开开。很明显显，开发商商在高压线线走廊、企企业搬迁等等方面的投投入产生的的利息将超超过对复杂杂地形的技技术处理支支出。8、带动鲁鲁能园区整整个片区土土地增值开发商的不不同企业发发展战略，对对选择起步步区及起步步区的物业业类型将产产生截然不不同的结论论。如果开开发商的兴兴趣点是土土地销售的的利润，起起步区的选选择只是一一个形象的的展示和对对政府的承承诺；如果果开发商的的立足点是是塑造企业业的品牌，着着眼于长期期的开发利利润，起步步区的选择择将是一个个统筹分析析的过程。在我们看来来，这是开开发商首先先应该明确确的问题，而而我们所作作的工作是是围绕开发发商的可持持续发展的的战略思路路来解决问问题。我们注意到到，鲁能公公司目前拥拥有1055公顷土地地，是不可可能全部自自建开发的的，其关键键是要使土土地运作与与自建开发发的整体利利润最大化化，因此选选择起步区区应强调利利润最大化化这一基本本前提，起起步区的选选择能否带带动鲁能园园区整个片片区增值是是起步区选选择的主导导因素。综上所述，起起步区的选选择应充分分考虑溉澜澜溪水系、地地形地势地地貌、交通通组织、开开发成本、片片区土地增增值以及龙龙头寺公园园等因素。三、起步区区的规模定定义从整体意义义上考虑，起起步区应是是居住区或或小区级规规模。市场场调研的结结论表明，在在周边缺乏乏配套的情情况下，本本身的规模模要超过五五黄大社区区平均规模模，在本项项目中，占占地约200公顷，针针对项目特特点，我们们建议采取取二级结构构。3000亩左右的的用地规模模比较适中中。偏小难难以形成配配套环境，偏偏大则开发发周期过长长。四、起步区区选址在我们可资资利用的资资料里，我我们认为概概念性规划划设计与现现实开发的的可行性有有诸多违背背之处，但但是其交通通流线组织织显然比控控制性规划划要更为合合理，因此此我们认为为采用概念念性规划设设计的交通通组织体系系更尊重地地形，可操操作性也更更强一些，为为便于选择择起步区，我我们按组团团关系和功功能分区以以及目前的的土地利用用现状，将将其分为一一至十四个个地块，对对这些地块块进行分析析。1、首先从从55公顷顷、50公公顷两大区区域进行比比较分析55公顷地地块，未来来整体发展展前景好，地地块规整易易塑造精品品，有很好好的规划潜潜力，且面面对龙头寺寺公园，坐坐拥溉澜溪溪水系，对对买方拥有有难以抵御御的诱惑力力，地势由由北至南逐逐渐升高，非非常利于分分档次有步步骤的分期期开发。应应加以充分分利用，形形成高品位位、整体性性强的中高高档居住区区。55公顷北北部的制约约因素也很很多：一是是新溉路的的干扰大。二二是开发前前期环境整整治成本高高。三是无无法作出适适宜定位，若若定位在最最高档社区区，在周边边没有成熟熟配套与旺旺盛人气的的前提下，不不仅前期投投入成本相相当高昂，而而且市场风风险巨大；若是仅定定位在一般般中高档，则则会造成已已有资源的的巨大浪费费，使这一一黄金地段段的巨大潜潜在利润白白白流失。从50公顷顷总体分析析，大多数数区域的交交通、景观观效果及视视野等均缺缺乏卖点，即即使某处做做出了部分分精品，也也可能因后后续地段缺缺乏潜力而而难以为继继，或付出出高昂代价价加以整治治。50公顷的的未来价值值主要体现现在商业方方面，当555公顷的的成熟社区区支持与完完善的交通通设施及配配套服务体体系形成后后，50公公顷中的大大型商业设设施及少量量高档社区区方可成型型，因此从从整体发展展利益上考考虑，500公顷也不不宜做起步步区选择。公公建设施宜宜设置于景景观稍次的的50公顷顷范围内。控规中有一一条贯通园园区的干道道穿过八号号地块，此此道路的建建设权属尚尚未确定，若若在此区域域启动自建建项目，容容易与将来来修建市政政道路发生生冲突，并并且很可能能造成重复复建设浪费费。2、一、二二、三号地地块50公顷上上部的狭长长地块（一一、二、三三地块）从从规划角度度讲有较大大劣势，难难以形成整整体性强的的中高档社社区，如果果利用规划划技巧强行行解决，仍仍然无法避避免由于服服务半径限限制而导致致的中心配配套设施利利用率低、不不利于节约约市政工程程管线及公公交费用等等问题。3、四、五五号地块四、五号地地块的优点点是容易组组织交通，但但是由于其其沿五童路路的进深较较大，内部部存在不可可调整的332米宽规规划道路，靠靠近龙头寺寺火车站，对对物业的类类型提出了了要求，因因此，在片片区开发到到一定程度度后作为招招商用地。4、七号地地块前已论述，七七号地块作作为起步区区的优点是是自然景观观比较丰富富，有溉澜澜溪水域，适适合开发高高档物业。但但是，溉澜澜溪水域要要为整个园园区所共享享，是鲁能能园区最主主要的卖点点之一，作作为起步区区将导致融融整个园区区可持续发发展受到限限制；另外外，其地形形变化较大大，开发成成本较高，在在配套不齐齐全的情况况下物业品品质与期望望售价不成成正比，开开发商将损损失潜在利利润；最后后，新溉路路对其影响响也较大，新新溉路的建建成将提升升沿线土地地的价值，保保留新溉路路沿线土地地对鲁能园园区整体开开发利润的的最大化是是有利的。但但是，起步步区应充分分利用该区区域内的水水系做为宣宣传卖点和和炒作题材材，如改善善水系的水水质、建立立休闲俱乐乐部等。5、六、十十号地块十号地块的的优点在于于未来规划划中的龙头头寺景观大大道、新溉溉路、五人人路等构成成了完善的的交通体系系，地势比比较平坦，前前期开发成成本投入较较少；六号号地块可享享有部分水水体景观。但但是，从五五童路的辐辐射范围来来看，该区区域近期内内难以解决决交通问题题，不适于于作为起步步区开发，比比较适合在在鲁能园区区对外交通通适当改善善的情况下下做招商处处理。6、八号地地块八号地块地地势平坦，位位势较高，园园区制高点点即处于八八号地块内内，视野开开阔。其前前期整治成成本较低，交交通比较容容易组织，也也可利用水水体作为炒炒作概念。但但是，八号号地块东侧侧有高压线线走廊穿过过，近期拆拆迁的难度度大；同时时八号地块块处于新溉溉路和五童童路交汇处处，新溉路路的开通将将带来很大大的升值空空间。道路路两旁土地地的商业价价值高，作作为商业预预留用地价价值更大。7、九号地地块位于九号地地块的塔山山明胶厂搬搬迁成本高高，但如不不搬迁又将将严重影响响小区的布布局和品质质。因此不不应作为近近期开发区区域。根据控规和和设计条件件的要求，鲁鲁能园区的的公建实行行总量控制制，在555公项项目目主要用于于住宅项目目开发的情情况下，适适当留足空空间，使鲁鲁能园区的的规划更具具弹性。因因此，建议议将四、五五、八、九九号地块作作为调整总总量指标用用地。 8、十一、十十二号地块块位于55公公顷东南部部，五童路路西侧约5500米内内，新堰水水库南岸至至园区南界界。在控规规中，大致致为1244、1300、1277、1311地块，占占地面积约约为3000亩。十一、十二二号地块东东侧与南端端较平缓地地块分别为为溉澜溪水水域与丰茂茂农田；西西北坡地坡坡度较大，但但朝向视野野俱佳，应应注重建筑筑设计的增增值作用，借借助现代技技术充分利利用自然条条件。其劣势在于于地质承载载力可能较较弱，架空空高压线对对邻近楼宇宇有影响，五五童路高架架桥底的景景观效果差差等。9、十三、十十四号地块块五童路的开开通将为十十三、十四四号地块的的交通创造造出很好的的条件，同同时区内已已有水体等等资源可供供利用，地地势较为平平坦，但是是由于其东东侧的工业业污染较为为严重，不不利于小区区品质的塑塑造；同时时也存在化化工厂拆迁迁问题，拆拆迁成本较较高。为了了提高其利利用的价值值，建议作作为花木基基地，营造造开发氛围围，作为辅辅助用地以以改观化工工厂带来的的污染。初步结论：1. 将十一、十十二号地块块和八号地地块作为起起步区候选选地块，后后文将做比比较分析和和优选；2. 紧临起步区区的十号、六六号地块为为一组团，四四号、五号号地块作为为一个组团团，建议这这两个组团团为近期招招商项目用用地区；3. 七号地块因因水景体系系而成为炒炒作题材，为为园区所共共享，应控控制该组团团的开发时时机，建议议该组团作作为中期