芜湖和瑞动漫科技园投资商业计划书31987.docx

芜湖*动漫科科技园投资资商业计划划书（第三稿）二零零八年年三月正文目录第一章项目目背景介绍绍概要项目公司项目简介市场基础项目投资价价值项目资金及及合作项目成功关关键项目发展使使命与经济济目标第二章芜湖湖投资环境境分析整体经济发发展概况增长长分析固定投资增增长分析第三产业发发展分析芜湖经济在在安徽省中中的地位分分析比较分分析固定投资增增长比较分分析第三产业发发展比较分分析芜湖未来发发展机遇中部崛起的的政策机遇遇长三角一体体化的机遇遇城市化进程程加快的机机遇先进制造业业带动新兴兴产业的机机遇第三章芜湖湖房地产市市场分析芜湖房地产产市场综合合分析宏观层面分分析房地产开发发量增速近三年来地地产价格的的变化趋势势芜湖土地市市场供应结结构分析办公楼市场场现状分析析芜湖房地产产未来走势势分析微观层面分分析芜湖主要地地产市场板板块分析年芜湖地产产销售市场场解读芜湖地产租租赁市场解解读芜湖大商业业市场解读读芜湖高校资资源解读第四章动漫漫产业发展展分析年第三产业业投资态势势与趋势动漫产业总总体发展态态势与市场场前景展望望动漫产业发发展概况国内动漫产产业发展现现状分析国内动漫产产业发展环环境分析经济环境消费环境政策环境国内动画产产业发展面面临的问题题与挑战漫画市场板板块原创动画板板块加工动画板板块衍生产品板板块国内动漫产产业市场发发展前景分分析动漫创作发发展前景动漫加工制制作发展前前景衍生产品发发展前景动漫产业与与高新技术术联动发展展前景分析析网络动漫网络游戏手机动漫手机游戏第五章芜湖湖动漫产业业发展分析析与前景预预测芜湖动漫产产业发展的的分析优势劣势机会威胁芜湖动漫产产业前景预预测动漫原创前前景预测动漫加工制制作前景预预测动漫衍生产产品前景预预测国内主要动动漫基地比比较分析动漫基地介介绍动漫基地分分类产业孵化型型产业示范开开发型产业教育型型国内几大动动漫产业基基地运营状状况动漫产业基基地发展存存在问题芜湖*动漫科科技园发展展对策第五章项目目建设选址址及建设条条件论证项目建设选选址选址建设条条件区位条件和和交通条件件环境条件基础配套设设施项目规划方方案详细规划设设计指标项目建设内内容项目建设用用地及建设设规划项目建设进进度计划第六章招商商规划概述招商优势招商目标行行业市场研研究招商行业方方向与目标标企业锁定定产业招商其它招商招商重点区区域招商方式与与策略招商方式招商策略招商计划第七章项目目营销推广广策略项目营销推推广总体理理念项目营销推推广的阶段段性工作构构思筹备期试水期强推期收割期项目宣传手手段构思硬件塑造活动新闻软软性宣传项目合作性性推广策划划第八章项目目开发运营营模式分析析项目开发节节奏物业租售模模式分析模式：短期期投资策略略模式：中期期持有策略略模式：长期期持有策略略定价策略租赁价格销售价格园区经营管管理模式分分析园区经营管管理指导思思路园区经营管管理系统框框架园区盈利模模式分析第九章项目目建设与运运营相关政政策体系分分析民营科技园园政策研究究背景分析析民营科技园园运行内涵涵概述民营科技园园政策体系系分析. 政策体体系研究整整体思路解解读国外动漫产产业政策借借鉴分析现有动漫产产业扶持政政策解读第十章项目目财务分析析与评价基于不同开开发模式下下的财务评评价路径基于开发模模式的财务务分析项目建设阶阶段成本费费用测算项目销售收收入测算项目运营收收入测算项目运营效效益分析基于开发模模式的财务务分析建设成本费费用测算销售收入分分析租赁收入分分析投资效益分分析现金流分析析基于模式的的财务评价价项目建设成成本费用测测算项目租赁收收入测算项目投资效效益分析项目现金流流分析三种投资模模式比较分分析基于前期免免租条件下下的财务评评价项目建设成成本费用测测算项目经营收收入测算项目投资效效益分析项目现金流流分析结论亩意向地块块的财务分分析园区项目与与亩意向地地块项目合合并财务分分析第十一章项项目股权转转让方案分分析方案一：股股权收购方方案方案二: 增资扩股股方案两种方案比比较分析第十二章结结论与建议议项目战略前前景项目可行性性综合评价价市场可行性性财务可行性性实施可行性性实施建议附件一：基基于开发模模式下的的财务测算算附件二：基基于开发模模式下的的财务分析析附件三：基基于开发模模式下的的财务分析析附件四：基基于前期免免租条件下下的财务分分析图表目录图芜湖生产产总值与增增长值的变变化图芜湖固定定资产投资资总额与增增长率的变变化图芜湖第三三产业增加加值及增长长率的变化化图芜湖住宅宅、办公楼楼、商业用用房的新开开工面积图芜湖办公公楼新开工工面积图芜湖办公公楼平均价价格图年至年动动画产量与与增速图图国际主流流动漫产业业价值链演演示图图年至年网网络动漫市市场预测图年至年大大型角色扮扮演类网络络游戏市场场预测图年至年休休闲游戏市市场预测图年至年手手机动漫市市场预测图手机游戏戏市场预测测图动漫基地地分类比例例图日本动画画产业结构构图图窗口战略略和资源重重复使用战战略图图制作委员员会流程图图图项目地块块在芜湖的的位置图项目地块块在芜湖高高新区的位位置图*动漫科技技园总体规规划图图园区经营营管理系统统框架图图园区盈利利模式图图三种模式式回报率分分析表格目录表芜湖年新新建商品房房平均销售售价格情况况分析表表城中板块块介绍表城南板块块介绍表鸠江区板板块介绍表三山区板板块介绍表年主要住住宅新盘介介绍表年主要写写字楼线盘盘介绍表年配套商商业新盘介介绍表年分区、分分物业类型型租赁价格格介绍表芜湖主要要大商业列列表表芜湖高校校列表表年第三产产业各行业业固定投资资增速排名名表国家级动动漫基地名名单表国内几大大动漫基地地运营情况况表项目建设设用地及规规划面积表表表项目建设设进度计划划表表项目开发发节奏表日韩动漫漫产业扶持持政策表国家、省省、市对动动漫出纳也也扶持政策策要点解读读表项目建设设总成本费费用表（模模式）表项目销售售收入表（模模式）表项目租赁赁收入表（模模式）表项目运营营效益分析析表（模式式）表现金流量量表（模式式）表项目总建建设成本表表（模式）表项目销售售收入分析析表（模式式）表项目租赁赁收入分析析表（模式式）表项目投资资效益分析析（模式）表项目现现金流量表表（模式）表项目总总建设成本本费用表（模模式）表项目经经营收入表表（模式）表项目投投资效益分分析表（模模式）表项目现现金流量表表（模式）表三种开开发模式财财务评价表项目租赁赁收入表（基基于前期免免租条件）表项目投资资效益分析析（基于前前期免租条条件）表项目现金金流量表（基基于前期免免租条件）表亩意向地地块投资开开发强度表亩意向地地块销售总总量预测表亩意向地地块分年度度销售预测测表亩意向地地块投资效效益分析表亩意向地地块现金流流分析表项目与与亩亩意向地块块捆绑开发发投资效益益分析（模模式）表项目与与亩亩意向地块块捆绑开发发现金流分分析（模式式）表项目与与亩亩意向地块块捆绑开发发投资效益益分析（模模式）表项目与与亩亩意向地块块捆绑开发发现金流分分析（模式式）第一章 项项目背景介介绍 概要本报告为芜芜湖*动漫科科技园项目目投资商业业计划书，为为新黄浦领领导层对投投资本项目目提供决策策参考。 项目公司司本项目开发发建设的主主体是芜湖湖*科技投资资有限公司司，由杭州州*科技有限限公司全资资控股。公公司注册地地址芜湖市市交通银行行利民路支支行，注册册资本亿元元，法人代代表汪清沅沅。 项目简介介芜湖*动漫科科技园坐落落在芜湖弋江区区九华南路路与峨山路路路口地块块，占地亩亩，建筑面面积万平方方米左右。本本项目将规规划建设以以动漫游戏戏生产制作作为核心的的动漫基地地与以软件件设计开发发为主体的的软件园；同时围绕绕动漫基地地与软件园园的主体功功能，项目目将规划科科技服务中中心、研发发中心、人人才公寓与与商业配套套，承担动动漫游戏与与高科技研研发、公共共科技服务务与综合配配套的功能能。 市场基础础在产业升级级与结构调调整的驱使使并由相关关扶持政策策的推动下下，由于芜芜湖以动漫漫、软件及及衍生的相相关产业迅迅速发展，对对开发区与与高新区内内的郊区型型写字楼以以及相关配配套的需求求量大大提提升，为本本项目创造造了良好的的市场基础础。 项目投资资价值项目在以销销售为主的的开发模式式下，年平平均投资回回报率，年年内部回报报率；年平平均投资回回报率，年年内部回报报率；投资资回收期年年。项目在以租租赁为主的的开发模式式下，年平平均投资回回报率，年年内部回报报率；年平平均投资回回报率，年年内部回报报率；投资资回收期年年。项目在只租租不售的开开发模式下下，年平均均投资回报报率，年内内部回报率率；年平均均投资回报报率，年内内部回报率率；投资回回收期年。亩意向地块块年平均投投资回报率率在，投资资回收期年年，内部回回报率；如果本项目目与意向地地块捆绑开开发，合并并财务报表表，则在开开发模式下下，项目年年平均投资资回报率，投投资回收期期年，内部部回报率；在开发模模式下，项项目年平均均投资回报报率，投资资回收期年年，内部回回报率。 项目资金金及合作项目总投资资亿，投资资商杭州*科科技将通过过出让项目目公司股权权，和潜在在的战略投投资者新黄黄浦共同出出资亿元作作为自有开开发建设资资金，其余余资金通过过银行贷款款与预售回回笼资金解解决。 项目成功功关键项目在强大大的资金基基础支持下下，按照既既定计划于于年底完成成建设任务务，同时借借助于新黄黄浦强大的的招商资源源与管理平平台，在项项目全面运运营后带来来充沛的现现金流。 项目发展展使命与经经济目标以动漫产业业与软件产产业的引入入、培育为为主要发展展目标，通通过核心企企业的引入入，并在园园区建立良良好的管理理、服务、支支持、孵化化体系，在在当地形成成科技、创创意类企业业与有孵化化需求的中中小企业的的首选办公公地点，并并由此带动动租售率与与平均租售售价格的提提高，最终终在财务上上形成资金金流的良性性循环。 第二章 芜芜湖投资环环境分析整体经济发发展概况芜湖市作为为一个拥有有万人口的的滨江之都都，位于安安徽省东南南部，地处处长江下游游南岸，是是安徽省内内无可厚非非的经济中中心。根据据有关机构构评测，在在国内个城城市中，芜芜湖综合竞竞争力排第第位，增长长指数高居居全国城市市第位，其其经济成长长空间正得得到越来越越多的重视视与垂青。年芜湖国民民经济仍保保持稳定增增长，发展展连创新高高，总值和和增长率增增长较快，固固定资产投投资继续增增长。这一一良好局面面首先得益益于工业增增势强劲的的支撑，而而第三产业业的持续稳稳定增长，也也大大提升升了芜湖经经济运行质质量。在安安徽省各市市的经济发发展中，芜芜湖市的各各项指标一一直走在前前列。而与与同类型城城市的对比比中，芜湖湖的经济发发展有着自自己的特色色，总体而而言，芜湖湖的市场潜潜力巨大。芜芜湖经济的的快速增长长，人均收收入的增加加，为房地地产业与其其它产业的的可持续发发展提供了了保证。增长长分析近几年来，芜湖市总体经济和工业增加值一直维持在一个较高的水平上；年至年的和工业平均增长率分别达到和，大大高于中国同期的平均增长率。年的增速更是年来的新高，快速发展的背后是投资、进出口、消费、工业生产方面增速的加快。从图中我们可以看到，年，全年实现地区生产总值亿元，比上年增长；年，全年实现地区生产总值亿元，比上年增长；年，芜湖市全年实现地区生产总值亿元，比上年增长。图 芜湖生生产总值与与增长值的的变化（数据来源源：安徽省省统计年鉴鉴）固定投资增增长分析从整体上看看，芜湖市市国民经济济继续保持持着较快的的发展态势势，固定资资产投资总总额呈上升升趋势，全全年投资总总额增长；其中，第第二产业投投资增长，第第三产业投投资增长，房房地产开发发投资增长长。图 芜湖固固定资产投投资总额与与增长率的的变化（数据来源源：安徽省省统计年鉴鉴）第三产业发发展分析年芜湖的人人均已经超超过美元，在在正常水平平下，美元人均均的区域，第三产业与第二产业的比例应该相当，但由于近几年芜湖工业在汽车业的带动下超速发展，芜湖的第三产业占比重反而逐年下降了，根据安徽统计年鉴数据，年芜湖实现第三产业增加值亿元，占的。但随着芜湖先进制造业生产力布局的基本完成以及工业化对新兴产业的带动，未来几年芜湖将迎来第三产业快速发展的契机。图 芜湖第第三产业增增加值及增增长率的变变化（数据来源源：安徽省省统计年鉴鉴）芜湖经济在在安徽省中中的地位分分析 比较较分析年，无论从从地区生产产总值、增增长率还是是人均生产产总值上看看，芜湖的的各种经济济指标都居居于安徽省省的前列。芜芜湖增长稳稳定快速，在在安徽省总总量排名第第三，人均在全省省排名第四四，比省平均水平高高近两倍。芜湖经济济的增幅居全省省第三，比省省平均增幅高高出个百分分点。 固定投资资增长比较较分析年，芜湖市市固定资产产投资总额额在全省范范围内排名名第三，是是省固定投投资额平均均水平的两两倍，显示示了芜湖良良好的投资资环境与产产业吸引力力。 第三产业业发展比较较分析与芜湖在安安徽省内的的工业地位位相比，芜芜湖第三产产业无论从从产业经济济总量、产产业结构与与增速而言言，在安徽徽排名都不不算靠前，虽虽然芜湖金金融业与房房地产业规规模均在安安徽排名第第二，但其其他新兴产产业发展步步伐依然不不够大。但但芜湖作为为政府引导导经济行为为比较成功功的城市，在在良好的产产业基础平平台的支撑撑与各项扶扶持鼓励第第三产业的的政策的刺刺激下，第第三产业的的发展前景景与空间将将相当看好好。 芜湖未来来发展机遇遇 中部崛起起的政策机机遇芜湖在过去去年经济建建设中,通通过重点骨骨干企业的的发展与支支撑，新的的经济增长长点已经开开始发挥效效益，企业业内生增长长机制的形形成带动地地方经济逐逐步由传统统粗放式经经济增长转转向内源式式经济增长长模式。而而在国家支支持中部崛崛起战略和和安徽东向向发展战略略的推动下下，携全面面对接长三三角之势，芜芜湖将进一一步改善投投资环境，增增强自主创创新能力，突突破地域与与空间的限限制，以调调整产业结结构、转变变经济增长长方式为“十一”规划的重重心与方向向。 长三角一一体化的机机遇行政区划调调整后，芜芜湖作为中中部省份中中离长三角角最近的人人口超百万万的城市，将面临前所未有的机遇。随着芜湖融入长江三角洲经济圈的步伐加快，在经济、交通、信息、人才等各方面将受到长三角发达城市的全面辐射，并承接产业梯度转移带来的投资机会。   城市化进进程加快的的机遇芜湖市在推推进城市化化进程中，围围绕建设先先进制造业业基地、综综合交通枢枢纽、滨江江山水园林林城市、区区域经济文文化中心的的总体要求求，打造城城乡一体“大芜湖”格局，在在新一轮城城市规划中中，打破市市区、郊区区、县城、农农村等行政政区划束缚缚，强化城城市概念，建建立起工业业带动农业业、城市支支持农村、城城乡良性互互动的长效效机制，形形成了城乡乡一体化发发展优势。 先进制造造业带动新新兴产业的的机遇改革开放以以来，芜湖湖的工业已已形成规模模，产业梯梯度结构渐渐趋合理，产产业配套门门类基本齐齐全，支柱柱产业的价价值链已经经得到充分分延伸。芜芜湖先进制制造业的发发展为新兴兴产业提供供了良好的的生长土壤壤，而以科科技信息、文文化创意为为代表的新新兴产业的的发展是区区域产业结结构成熟化化和完善化化的标志，是是现代城市市发展、地地区经济发发展的助推推器，有着着多方面的的积极作用用。芜湖在在全面建设设创新型社社会的政策策感召下，通通过全方位位培育当地地信息、软软件、会展展、创意等等产业集群群，全面构构建与经济济社会发展展水平相吻吻合、与先先进制造业业基地相配配套、与区区域经济文文化中心相相协调、与与山水园林林城市相适适应，能够够不断满足足城乡居民民需要的现现代服务业业体系，从从而为工业业化提供增增长动力，为为城市化拓拓展发展空空间，为市市场化注入入发展活力力。第三章 芜芜湖房地产产市场分析析 芜湖房地地产市场综综合分析宏观层面分分析 房地产开开发量增速速年，芜湖市市在城市房房地产开发发建设方面面继续稳步步增长。房房地产行业业投资额与与销售面积积等多项指指标都实现现了大幅度度的增长。据芜湖市开开发办有关关统计数据据显示，年年全市房地地产行业完完成投资亿亿元，比去去年同比增增加；年全全市新开工工面积万平平方米，其其中住宅达达平方米；住宅竣工工面积达平平方米，比比上年增加加；房屋销销（预）售售面积达平平方米，其其中住宅为为万平方米米，比去年年增加，市市区房屋（预预）销售面面积为万平平方米，住住宅销售达达平方米，增增幅为，写写字楼与商商业等经营营性用房销销售面积为为万平方米米。同时，年年芜湖市住住宅的空置置率下降了了，显示了了对住宅市市场的强劲劲需求。近三年来地地产价格的的变化趋势势在年年中房房地产宏观观调控新政政出台后，芜芜湖平均房房地产价格格出现了回回调，在年年末到达谷谷底后开始始反弹，在在之后阶段段均保持稳稳定快速增增长。从整整体上看，在在国家宏观观调控政策策基本稳定定的情况下下，市场机机制使得芜芜湖市房价价继续运行行在合理轨轨道上，价价格基本保保持着微幅幅上扬的态态势。年以以来芜湖市市房地产市市场发展情情况继续显显现着宏观观调控以来来的良好效效果，房地地产市场也也继续维持持着健康有有序的发展展态势，但但城中区与与城南区重重新呈现快快速增长的的势头。表芜湖年新新建商品房房平均销售售价格情况况分析表（数据来源源：芜湖住住宅与房地地产信息网网）区域预售面积（平方米）预售备案均均价（元平方米米）实际销售均均价（元平方米米）年实际销售售均价（元平方米米）同比增长（）市区整体城中区城南区三山区城北区 芜湖土地地市场供应应结构分析析根据芜湖市市房地产管管理局信息息中心提供供的资料，年年全年，芜芜湖市区土土地市场共共出让土地地宗，虽然然只比去年年增加宗，但但从土地出出让面积来来看，年土土地出让面面积多达万万平方米（去去年同期为为万平方米米），较去去年同期增增加。由于于芜湖区域域性中心城城市地位逐逐渐形成，吸吸引了一批批有实力的的房地产上上市公司来来芜湖投资资开发，从从而使得土土地市场竞竞争日益激激烈，土地地拍卖价格格攀升较快快。办公楼市场场现状分析l 办公楼发展展政策环境境分析年月日，芜芜湖有关部部门出台关关于房地产产权属登记记若干问题题的规定，其其中第五条条其中一款款规定：“办公用房房不得以个个人名义申申请办理权权属登记，必必须以市工工商行政管管理部门登登记注册的的各类经营营实体名义义申请方可可办理，且且不得以住住宅名义办办理按揭贷贷款或提取取住房公积积金，不得得享受居民民生活用水水、用电、用用气价格”。同时，“办公用房房的地下汽汽车库只能能整体登记记发证，不不得空间拆拆零分割申申请办理权权属登记”。这一政策的的出台表明明个人不再再允许购买买写字楼。而而在过去的的芜湖，以以个人名义义购买写字字楼并当住住宅使用已已经是“行规”。该规定定的出台将将规范芜湖湖住宅市场场与写字楼楼市场的界界线，也为为写字楼市市场带来了了新一轮发发展机遇。在年月日举举办的芜湖湖首次全市市房地产开开发企业座座谈会上，芜芜湖市政府府副市长洪洪建平指出出“随着城市经经济的发展展，写字楼楼的开发肯肯定是个大大趋势，芜芜湖这次不不允许个人人购买写字字楼，是因因为芜湖的的写字楼和和其他城市市不一样，它它已经变味味了，不是是真正的写写字楼。我我们有些企企业在利益益的趋势下下在把写字字楼当住宅宅卖，这样样就失去了了写字楼的的作用，也也失去了写写字楼开发发的意义。”由于芜湖对对国家政策策的执行力力度一直都都比较强，很多多方面都走走在兄弟城城市的前列列，这一轮轮规范写字字楼市场的的政策规定定将为芜湖湖写字楼市市场的健康康发展奠定定坚实的基基础。l 开发量分析析最近三年芜芜湖住宅、办办公楼和商商业用房的的新开工面面积的结构构比例由：调整为为：，而而办公楼的的新开工面面积更是呈呈几何式增增长，照此此发展趋势势，接下来来的几年在在芜湖的房房地产市场场，办公楼楼将呈快速速上升发展展趋势。图芜湖住宅宅、办公楼楼、商业用用房的新开开工面积（数据来源源：安徽省省统计年鉴鉴）图 芜湖办办公楼新开开工面积（数据来源源：安徽省省统计年鉴鉴）l 销售量分析析目前无法获获取近几年年来芜湖办办公房销售售面积数据据，而且尚尚无法对办办公用房销销售量进行行分类，即即区分购房房人是用于于居住功能能还是用于于办公功能能。l 价格走势分分析总体而言，芜芜湖的销售售型办公楼楼的价格相相对较低，主主力价格段段在 元平平方米 元平方米米。年以来，芜芜湖办公楼楼价格增速速很快，甚甚至超过了了同期住宅宅价格的增增速。图 芜湖办办公楼平均均价格l 市场发展趋趋势预测年，芜湖各各类注册的的企业已达达家，其中中，中小企企业总数已已由年的户户增加到年年的余户，业内人士分析，芜湖目前的办公楼销售市场办公楼市场由于政策的调整以及各种产业集群的建设，区域成长性比较强，而中小型民营企业的蓬勃发展，使芜湖未来办公楼市场的发展态势得以看好。 芜湖房地地产未来走走势分析总体而言，年以来,在国家宏观调控和市场机制的双重作用下，芜湖市紧紧围绕正确引导和完善房地产市场这个核心，采取积极有效措施，促进房地产业持续健康发展。当前芜湖市房地产市场总体运行基本正常，市场结构趋向合理，地产价格呈稳步上升趋势，宏观调控效果逐步显现。芜湖市近几几年每年新新增城镇人人口约万人，每每年新增大大学生约万万多人。同同时随着城城市化进程程的加快，民民营企业的的快速发展展，以及购购房入户政政策的实施施，都会吸吸引大量的的外来人口口购房，据据测算新增增人口每年年大约需要要住房近万万平方米。据据房地产销销售情况统统计显示：年芜湖外外来人口购购房和农民民进城购房房的比例达达。此外外，芜湖市市流动人口口近万，有有一大部分分属于进城城务工人员员，对房屋屋租赁有很很大的市场场需求。目前，芜湖湖市人均建建筑面积为为平方米，人人均使用面面积平方米米，人均居居住面积平平方米，离离“人均居住住面积平方方米”的小康居居住水平仍仍有一定差差距，住房房建设的空空间仍然很很大。年，芜湖各各类注册的的企业已达达家，其中中，中小企企业总数已已由年的户户增加到年年的余户（这这一数量甚甚至超过浙浙江省中小小企业最多多的宁波市市家），业内内人士分析析，芜湖目前的的办公楼销销售市场办办公楼市场场由于政策策的调整以以及各种产产业集群的的建设，区区域成长性性比较强，而中小型型民营企业业的蓬勃发发展，使芜芜湖未来办办公楼市场场的发展态态势得以看看好。 微观层面面分析 芜湖主要要地产市场场板块分析析根据易居房房地产营销销机构提供供的分析资资料，芜湖湖主要地产产市场板块块分析如下下：l 城中板块城中板块南南到沿河路路、北接天天门山路、西西至长江沿沿线、东到到弋江路。是是芜湖市的的传统中心心。该区域域以住宅、商商业和写字字楼项目为为主，住宅宅多为高层层豪宅，代代表性项目目有世茂滨滨江花园、左左岸生活社社区、侨鸿鸿国际等诸诸多项目。价价格在元元元之间。表 城中板板块介绍（资料来源源：易居房房地产营销销机构）楼盘档次高档中高档均价元以上元以下物业形态住宅、商业业、写字楼楼住宅主力户型住宅、商业业平米、写写字楼敞开开式三房两厅平平米以上消费群体全市居民，投投资户居多多。职业特特征为生意意人、私企企老板、行行政事业单单位职工社区规模中盘为主，以以万平米项项目居多l 城南板块城南板块主主要指沿江江路以南弋弋江区大部部区域。北北依青弋江江，西临长长江，南滨滨漳河，东东至荆山河河。弋江区地地处芜湖市市城市发展展中心区域域。该区域域住宅、商商业以沿江江边发展速速度较快，形形成了具有有代表性的的中高档楼楼盘如长江江长现代城城、中央城城等诸多楼楼盘。表 城南板板块介绍（资料来源源：易居房房地产营销销机构）楼盘档次高档中低档均价元以上元以下物业形态高层、商业业、写字楼楼多层、小高高层主力户型三房两厅平米两房两厅平平米以下消费群体以本地板块块消费人群群为主，外外商消费为为辅，多为为传统居民民社区规模中、大盘为为主，以万平米项项目居多l 鸠江区板块块鸠江区位于于芜湖市东东北部，西西临长江，是是芜湖市所所辖四区之之一。该区区域以工业业区为主，区境境内有国家家级芜湖经经济技术开开发区、朱朱家桥外贸贸码头，跨跨越境内的的芜湖长江江大桥、芜芜宁高速公公路、芜合合高速公路路、芜杭高高速公路和和国道在境境内交汇。具有代表性的住宅有北城水岸、凤凰城系列楼盘、信德翡翠湾等随着房地产市场蓬勃发展形成了一批开发规模较大的楼盘，现阶段住宅均价在元元之间。表 鸠江区区板块介绍绍（资料来源源：易居房房地产营销销机构）楼盘档次中低档低档均价元元以下元以下物业形态多层、商业业多层主力户型二房二厅平米三房两厅平平米以下消费群体以本板块普普通消费者者为主，生生意人、拆拆迁户和企企业职工为为主社区规模中、小盘为为主，以万平米项项目居多l 三山区板块块三山区位于于芜湖市城城区西南部部，是芜湖湖市最具发发展潜力的的新兴城区区，区位优优越，交通通便捷，工工业基础较较好。该区区在努力打打造集电力力能源、汽汽车制造、特特色农业、物物流业和商商贸服务业业为一体的的现代化城城区。代表表性的楼盘盘有江滨花花园、金鑫鑫花园、锦锦江家园、龙龙湖花园等等，现阶段段住宅均价价在元元之间。表 三山区区板块介绍绍（资料来源源：易居房房地产营销销机构）楼盘档次中低档均价元以上物业形态住宅、商业业主力户型三房两厅平平米消费群体全市居民，投投资户居多多。职业特特征为生意意人、私企企老板、行行政事业单单位职工社区规模中盘为主，以以万平米项项目居多据以上分析析可以得知知，弋江区区与镜湖区区是芜湖主主要中高档档及高档楼楼盘的聚集集区，随着着未来城市市发展轴线线向南延伸伸，弋江板板块的发展展前景将更更为乐观。 年芜湖地地产销售市市场解读l 住宅根据房库网网与实地调调研结果，年年城中、城城南板块新新盘数据如如下：表 年主要要住宅新盘盘介绍板块楼盘价格范围（元元平方米米）城中板块融汇锦江香榭丽舍世贸滨江月桂都市城南板块长江长现代代城中央城江岸明珠汇成名郡根据以上表表获知，年年高档楼盘盘不断推出出，均价不不断刷新芜芜湖甚至整整个安徽省省的记录，由由于目前城城南板块是是芜湖市场场热点的趋趋向所在，价价格与城中中板块主要要楼盘相差差越来越小小。l 写字楼根据芜湖地地产家居网网与实地调调研结果，年年芜湖写字字楼新盘数数据如下：表 年主要要写字楼线线盘介绍楼盘价格范围（元元平方米米）镜街金鼎侨鸿国家商商城联盛国际大大厦未开盘年新建的写写字楼由于于在规划理理念、设计计标准与物物业管理方方面较前几几年开发的的办公楼已已经在各个个方面都有有了质的飞飞跃，如侨侨鸿国际大大厦是皖南南第一高楼楼与芜湖第第一座甲级级写字楼，镜镜街金鼎也也是芜湖档档次最高的的集商住一一体的办公公楼；相比比前几年写写字楼价格格与周边同同类住宅价价格倒挂的的现象，年年开发的写写字楼将把把芜湖写字字楼市场带带入一个新新的时代。虽虽然以上楼楼盘均位于于城中板块块，但给城城南板块提提供了很多多的发展的的启示。l 配套商业根据芜湖地地产家居网网与实地调调研结果，年年芜湖配套套商业新盘盘数据如下下：表 年配套套商业新盘盘介绍板块楼盘目前价格范范围（元平方米）城中板块泰华家园（外外街一层）天泰大厦（外外街一层）和平大厦（内内街一层）城南板块长江长现代代城（外街街一层）未开盘，预预计以上中央城（内内街一层）汇成名郡（外外街一层） 芜湖地产产租赁市场场解读相比芜湖比比较成熟的的销售市场场，芜湖租租赁市场与与发达的一一、二线城城市租赁市市场相比，还还尚在起步步阶段，体体现在以下下几点：² 没有成熟、系系统的统计计数据² 租赁价格浮浮动很大，用用市场发达达城市通用用的“元月.平平方米”指标来衡衡量，往往往同类楼盘盘租赁价格格差距都会会很大。因因为在芜湖湖由于市场场需求结构构的原因，越越是大面积积物业的租租赁，价格格相比中小小面积物业业会有大幅幅度下降，所所以误差会会比较大。² 目前城中板板块由于城城市功能发发展相对比比较成熟，租租赁价格具具有更强的的合理性，而而城南板块块属于新区区，在城市市建设、人人口导入、配配套设施方方面还存在在一定差距距，所以租租赁价格还还比较低，而而随着城市市化进程的的加快，城城南板块的的价格上扬扬空间将得得以看好。根据实地调调研，芜湖湖住宅、写写字楼与配配套商业租租赁价格数数据如下：表 年分区区、分物业业类型租赁赁价格介绍绍板块楼盘租赁价格范范围（元平方米月）城中板块中高档住宅宅中低档住宅宅传统办公楼楼（如和平平大厦、三三泰大厦、金金鼎大厦等等）新建高档写写字楼（如如镜街、侨侨鸿国际商商城）以上，部分分如镜街中中某些单元元可以达到到商铺一层外街街城南板块住宅商铺一层外街街工业厂房根据以上数数据可知，由由于城南目目前尚未有有可以参考考的办公楼楼案例，而而城中传统统办公楼与与新建高档档办公楼价价格差距也也比较大，由由于*动漫科科技园地块块属于工业业用地，办办公楼建设设也不以甲甲级写字楼楼的标准，根根据未来发发展的趋势势，其价格格体系的设设计可以参参考工业厂厂房与城中中传统办公公楼的价格格。 芜湖大商商业市场解解读近几年来，芜芜湖一批大大型商业地地产项目纷纷纷亮相，商商业地产业业在日益繁繁荣的同时时也呈现出出竞争加剧剧的格局。随随着侨鸿国国际、沃尔尔玛、和平平国际等大大型商业企企业的相继继入驻，芜芜湖原有的的以中山路路为中心的的商业格局局被打破，商商业零售业业的竞争日日趋激烈，一一个多元化化、多层次次的商业地地产市场正正在形成，根根据实地调调研，芜湖湖大商业现现状如下：表 芜湖主主要大商业业列表商业类型商业名称营业面积（万万平方米）百货零售芜湖新百大大厦芜湖华亿购购物中心芜湖侨鸿国国际商城专卖店大卖卖场融汇中江广广场和平国际商商厦复合型商业业购物中心心、多功能能城市综合合体联盛商业广广场（包括酒店店、办公、公公寓面积）吉和城市商商业广场（包括酒店店、办公、公公寓面积）华强城市广广场复合型文化化艺术特色色主题商业业旅游步行行街金科.小九九华超市沃尔玛乐购欧尚可以看到，几几年来芜湖湖大中型商商业发展速速度相当迅迅猛，开发发量已经赶赶上先前二二十年开发发建设的总总量，新建建商业主要要还是集中中在镜湖区区，弋江区区作为未来来主要人口口导入的区区域，目前前商业仍以以配套商业业为主，并并没有大商商业项目入入驻，亩意意向地块作作为集居住住、商业于于一体的综综合地块，规规划有较大大的商业体体量，可以以考虑引入入大商业业业态作为该该区域重要要的商业形形态之一。 芜湖高校校资源解读读由于本项目目与亩意向向地块均位位于芜湖高高校园区附附近，对高高校园区的的分析将有有助于对项项目未来重重要的受众众群体之一一高校学生生的相关情情况与数据据进行掌握握，有助于于项目项目目操作实施施的全程把把握。目前，芜湖湖高校园区区已经入驻驻以安徽师师范大学为为代表的所所高校，其其中四所本本科院校，主主要情况如如下：表 芜湖高高校列表（资料来源源：各大高高校网站）学校名称在校人数（万万人）主要专业方方向安徽师范大大学综合类安徽工程科科技学校机电、纺织织皖南医学院院医学、药学学安徽商贸职职业技术学学院商贸、财会会、法律、旅旅游安徽中医药药高等专科科学校医学、药学学、护理芜湖职业技技术学院机械、数控控、电气安徽信息技技术职业学学院计算机应用用、应用电电子安徽机电职职业技术学学院机电、汽车车、数控根据上表可可知，芜湖湖高校在校校人数已经经接近万人人，专业覆覆盖从传统统工业技术术到计算机机、信息与与商贸，已已经成为芜芜湖最重要要的人才源源头，同时时也构筑了了芜湖重要要的消费力力量之一。第四章 动动漫产业发发展分析 年第三产产业投资态态势与趋势势近几年，随随着能源、重重化工与装装备制造业业的高速发发展，带来来了固定资资产投资的的高速增长长，使投资资需求对经经济增长的的拉动作用用进一步增增强，作为为一个经济济高速发展展中的国家家，投资驱驱动是经济济增长的主主要动力，具具有其他因因素不可替替代的作用用。虽然从总体体规模与发发展水平而而言，国内内第三产业业还处在一一个相对较较低的水平平；从第三三产业行业业构成上，仍仍以传统商商业服务业业为主，基基础性的第第三产业和和新兴第三三产业如、通通讯、金融融保险、信信息、咨询询、科技等等行业依然然发育不足足。年第三产业业各行业固固定资产投投资增长率率排序如下下:表 年第三三产业各行行业固定投投资增速排排名