房地产开发项目工程管理流程指引范本14086.docx

2008年中海地产工程管理工作研讨会资料汇编房地产开发项目工程管理流程指引对于普通的的房地产开开发项目而而言，工程程管理流程程一般如下下：1. 项目部组建建公司取得用用地许可后后，应尽早早确定项目目经理人选选，尽快明明确项目前前期人员组组成，以便便有专门部部门及人员员开展及推推动项目前前期工作。【完成时间间】 取得得用地许可可证后【落实部门门】 公司司项目部成立立后，应着着手研究各各阶段项目目部各方面面人员需求求计划及到到位计划，并并通过公司司人力资源源部门随着着项目进展展将人员逐逐步配备到到位。目前，我司司深圳地区区开发的项项目一般由由中海监理理负责监理理，工程管管理一般实实行项目部部与监理部部一体化运运作，即地地产与监理理组成统一一的项目部部，地产统统筹管理，项项目部内部部统一分工工，其中地地产方面侧侧重整个项项目的推进进及运作，监监理方面侧侧重现场的的质量管理理。项目部部地产方面面岗位设置置情况为：项目经理理、项目副副经理、计计划工程师师、技术负负责人、安安装工程师师、QS、材材料工程师师，监理方方面岗位设设置情况为为：总监、土土建工程师师（若干）、给给排水工程程师、电气气工程师、测测量工程师师、文员。具具体组织架架构如下：1.1 项目初期：项目成立立至主体开开工期间配备5人：项目经理理 11名 技术术负责人 1名 水电电工程师 1名 测量量工程师 1名(兼兼土建工程程师) 后勤勤人员 1名1.2 项目建设期期：主体开开工至项目目入伙期间间 项目经理：1名 项目生产经经理：1名名，由副经经理或项目目总监担任任 现场管理人人员分成若若干小组：土建组（若若干，视项项目规模而而定）、安安装组、室室外组、内内业组、后后勤组土建组3人人：组长11名、土建建工程师11名、土建建管工1名名；安装组24人：具具体人数视视项目规模模而定，建建面10万万m2以下下2人，110200万3人，220400万4人；室外组3人人：土建工工程师（兼兼测量）11名、安装装工程师11名、景观观工程师11名；内业组4人人：技术负负责人1名名、项目QQS 1名名、预算工工程师1名名、文员11名；后勤组3人人：司机11名、厨师师1名、帮帮厨（兼清清洁保安）11名。说明：土建组的设设置：a) 以以Townnhousse住宅为为主，则每每23万万m2划分分1个土建建小组；b) 以以多层或中中高层住宅宅为主，则则每5万mm2划分11个土建小小组； c) 如如果全部为为高层，则则每677万m2划划分1个土土建小组。汇总上述各各组人员，若若土建组按按2个来计计算，整个个项目人员员编制为220222人，其中中地产编制制6人，监监理编制114166人。1.3 项目后期：项目入伙伙后至结算算/维修工工作完成期期间 剩余维修和和结算工作作：土建工程师师2名、水水电工程师师2名、室室外工程师师1名、地地盘QS 1名、预预算工程师师1名、司司机1名、厨厨师1名；合计9人人。 仅剩结算工工作后：地盘QS 1名、预预算工程师师1名、司司机1名、厨厨师1名；合计4人人。其中地产方方面人员岗岗位主要职职责如下：项目经理：全面主持持项目部日日常工作，包包括对监理理部的领导导及考核。项目副经理理：主管计计划、技术术、甲供材材管理及与与公司各部部门衔接，也也有部分项项目由项目目副经理充充当生产经经理角色，负负责现场施施工单位的的管理及施施工进度、质质量、成本本、安全的的控制。计划工程师师：一般由由项目副经经理兼任。负负责总工期期的控制，组组织公司相相关部门研研究确定项项目发展计计划并动态态调整，负负责编制设设计出图计计划、样板板确认计划划、合约分分判计划、材材料供应计计划以及对对施工单位位施工总进进度计划、阶阶段施工计计划的审核核等。技术负责人人：负责项项目技术管管理及实施施工作，负负责设计及及变更出图图、样板确确认的衔接接及管理工工作，负责责各项招标标技术要求求编制及技技术标评审审等。安装工程师师：负责安安装专业技技术管理及及实施工作作，负责安安装专业设设计及变更更出图、样样板确认的的衔接及管管理工作，负负责安装专专业各项招招标技术要要求编制及及技术标评评审等。甲供材工程程师：负责责甲供材计计划的落实实、跟进、核核收及进度度款审核。项目QS：负责项目目部粮单审审核、补充充预算审核核、零星项项目分判及及结算初审审。2. 项目前期阶阶段2.1 地地块围墙封封闭【完成时间间】 取得得用地许可可证后【落实部门门】 项目目部负责招招标前提供供围墙封闭闭方案及定定标后围墙墙封闭施工工管理【配合部门门】 合约约部负责围围墙施工合合约分判 营销部负责在在招标前提提供围墙广广告要求【注意事项项】 围墙形式应应满足我司司CI标准准。 围墙施工应应结合工程程及营销等等多种因素素考虑以避避免后期施施工中返工工，这些因因素主要有有：a）围围墙形式及及高度应根根据营销广广告要求选选取；b）围围墙附近今今后短期内内是否存在在地基处理理、挖土施施工等影响响围墙稳定定性的情况况，围墙基基础埋深是是否低于临临时道路基基层挖土面面标高，如如存在以上上情况，应应采取临时时围护或改改变围墙形形式等措施施。 对于工地范范围以内围围墙使用时时间较短（使使用时间<<6个月）后后需拆除的的临时围墙墙，如售楼楼区与施工工区、分期期之间临时时围墙可采采用活动围围板的分隔隔形式。对对于大盘分分期开发且且围板工程程量较大、拆拆除后重新新搭设等周周转次数较较多或围板板搭设时间间在主包单单位进场前前的情况，可可由我司事事先单独分分判一家围围板单位施施工以节约约成本；对对于围板工工程量小、拆拆除后重新新搭设等周周转次数不不多且围板板搭设时间间在主包单单位进场后后的情况，可可委托由主主包单位搭搭设。2.2 项项目部办公公室选址、租租用或搭设设【完成时间间】 前期期工程开始始前【落实部门门】 项目目部负责项项目部办公公室选址、租租用或搭设设及办公设设备计划的的拟订【配合部门门】 合约约部负责项项目部办公公室搭设及及装修分判判综合部负责项目目部办公室室设备调拨拨及购置【注意事项项】 项目部办公公室选址一一般宜选在在项目地块块附近的位位置，且应应相对固定定，项目开开发周期内内不宜反复复搬迁。 办公室是租租用现场办办公场所还还是搭设临临时建筑需需根据项目目及周边情情况综合研研究确定。如如项目周边边有现成建建筑物适合合作项目办办公之用，且且租金及可可提供的租租期合适，可可选择租用用办公室。如如项目周边边附近无适适合项目办办公的建筑筑物，或无无法租到合合适的办公公场所，则则考虑搭设设。 项目部办公公场所如选选择搭设临临时建筑物物方式，可可能还需根根据当地政政府要求报报批及消防防报建。 办公室租用用或搭设需需考虑各阶阶段人员总总体数量情情况，应结结合开发周周期长短、当当前及高峰峰期人员总总体数量多多少、当前前时期距高高峰期时间间长短等因因素综合确确定办公场场所规模大大小、是一一次完成到到位还是逐逐步扩租或或扩建。 项目办公场场所包括办办公室、会会议室、食食堂及清洁洁、厨师等等后勤人员员宿舍、厕厕所等，项项目所处位位置如较偏偏远时还应应考虑工程程师值班宿宿舍或驻现现场管理人人员宿舍。办办公场所规规划应分区区明确，包包括经理、副副经理、总总监办公室室，内业办办公区，QQS办公区区，现场工工程师办公公区，会议议室，食堂堂，工程师师值班宿舍舍，保安宿宿舍，厕所所等。偏远远地区可能能还应考虑虑养狗等辅辅助保安措措施。 常用办公设设备有办公公桌、办公公椅、电脑脑、电话、传传真机、打打印机、空空调、文具具柜、会议议桌、会议议室桌椅、食食堂家具、沙沙发、电视视。另外还还应申请办办公电话号号码、网络络等，电话话号码数量量根据管理理人员数量量并结合办办公场所分分区情况确确定。2.3 原原始地貌测测绘【完成时间间】 方案案设计开始始前【落实部门门】 发管管部或项目目部委托测测绘单位对对项目地块块原始地貌貌进行测绘绘【配合部门门】 项目目部现场配配合，如：清除杂草草等【注意事项项】 方案设计开开始前，公公司有关部部门应委托托测绘单位位进行原始始地貌测绘绘，为项目目施工总平平面规划设设计提供依依据，也为为今后土方方分判、施施工及结算算提供依据据。2.4 地地质勘察【完成时间间】 初步步勘察在方方案设计前前详细勘察在在扩初设计计前【落实部门门】 发管管部或项目目部委托勘勘察单位对对项目地块块地质情况况进行勘察察【配合部门门】 项目目部现场配配合，如：提供临水水、临电接接驳等【注意事项项】 项目块获取取后，就可可以进行项项目地质情情况初步勘勘察，初步步勘察最晚晚必须在项项目规划设设计方案阶阶段完成。通通过初步勘勘察，可大大致了解本本项目地块块的基本地地质情况及及复杂性。规规划设计方方案确定后后，应立即即根据规划划设计方案案对本项目目地块地质质情况进一一步进行详详细勘察。 一般来说，工工程勘察费费占项目开开发总成本本的比例很很小，而地地质情况勘勘察的准确确性相当重重要，对确确定基础选选型及基坑坑支护方案案影响极大大，应严格格按照规范范勘察密度度及勘探深深度进行勘勘察，不宜宜为省勘察察费而随意意减少勘探探点及勘探探深度。 对于地形高高低起伏大大、地质情情况变化大大、地质情情况复杂的的项目，如如初步勘察察中反映出出地质情况况变化大或或地质情况况复杂的项项目，在详详细勘察时时应适当加加密勘探点点或加深勘勘探深度。这这种情况下下地质勘察察结果的全全面性及准准确性对准准确选取基基础形式及及基坑支护护方案尤其其重要，在在项目地质质勘察阶段段对此如不不高度重视视，今后在在施工中才才发现地质质勘察结果果全面或不不准确将可可能引起不不得不改变变基础形式式、改变基基坑支护形形式等重大大变更，有有些甚至已已为时已晚晚而无法采采取弥补措措施，现场场相当被动动，对项目目的影响将将不可估量量。2.5 周周边市政配配套调查及及方案优化化【完成时间间】 方案案设计前【落实部门门】 发管管部/项目目部周边市市政配套调调查设计部周边市政政配套与项项目接驳方方案优化【配合部门门】 项目目部现场配配合，如：现场实地地踏勘、测测量等【注意事项项】 发管部及项项目部应在在项目前期期方案设计计前对项目目周边市政政配套情况况进行实地地踏勘及向向有关市政政部门收集集相关资料料的方式进进行调查，并并将调查情情况提供给给设计部、发发管部及设设计院，供供方案设计计及方案优优化时参考考。 供水：重点点调查项目目所在片区区的供水现现状是供水水充裕还是是供水紧张张，调查供供水水厂及及管道网络络的建设现现状及近、远远景规划，调调查水压、水水量数据及及周边楼盘盘供水解决决办法。通通过上述情情况的调查查分析，制制定本项目目临时施工工用水和正正式供水的的解决方案案，为小区区环路管道道敷设方式式、小区要要否二次加加压及地下下水池容量量、主体建建筑各楼层层是利用市市政压力直直接供水还还是变频供供水等解决决方案提供供依据。 供电：通过过对项目所所在片区变变电站及供供电线路现现状及近、远远景供电建建设规划的的了解，调调查分析周周边可靠的的临电电源源接驳点，调调查分析小小区正式供供电各种可可能的外线线解决方案案，以最终终找出最经经济、可靠靠的供电方方案。 电讯：电讯讯工程包括括有线电视视、固定电电话、移动动通讯、宽宽带网络等等市政配套套工程。通通过前期的的市场调查查和经济分分析，需要要确定由市市有线电视视台还是由由当地镇办办电视台的的接入有线线电视信号号、小区固固话是采取取电信还是是网通的运运营方案、小小区网络是是采取ADDSL上网网还是LAAN宽带上上网等电讯讯解决方案案。 燃气：由于于燃气管道道建设进度度往往跟不不上项目所所在片区的的城市建设设进度，故故项目开发发前期往往往面临着是是依赖市政政燃气管道道供气还是是小区自建建瓶组站供供气的方案案选择。燃燃气工程方方案的确定定需要综合合权衡项目目所在片区区燃气配套套建设的总总体规划、本本项目规划划方案设计计（如小区区自建瓶组组站，则燃燃气瓶组站站30M范范围内都不不得有建筑筑物）、小小区竣工入入伙时间等等方方面面面情况来进进行决策。 排污：随着着社会对节节能环保政政策的日益益重视，政政府对小区区污水排放放的审查也也日趋严格格。小区污污水经过化化粪池处理理后能否直直接排入市市政污水管管道不但决决定于周边边污水处理理厂的投运运进度，而而且还决定定于小区于于污水处理理厂之间污污水市政管管道的建设设情况。如如小区污水水不能在入入伙时直接接排入市政政污水管道道，则在项项目开发前前期考虑建建设小区污污水处理生生化池，并并需相应考考虑生化池池的建设用用地、建设设成本、运运行维护费费用等等问问题。2.6 设设备选型定定位【完成时间间】 方案案设计阶段段【落实部门门】 发管管部/设计计部设备选选型定位【注意事项项】 做好设备材材料的选型型定位工作作：当前建建筑市场中中材料品牌牌众多，产产品规格、档档次不一，产产品质量也也良莠不齐齐。同时，施施工图纸中中一般不给给定材料品品牌，有的的连材质也也不给定，需需要根据楼楼盘的定位位和设备参参数来选用用合适的材材料产品。因因此，做好好设备材料料的前期选选型定位工工作就尤为为重要。在在进行材料料选型定位位时，首先先要对本项项目所需采采用的水、电电、气、空空调等各设设备材料及及常见品牌牌进行列举举（尽量不不要漏项），然然后通过调调查问卷、厂厂家考察、楼楼盘调研等等方式对各各种类的产产品品牌进进行调查研研究，并按按照各品牌牌的市场占占有率、生生产供货能能力、性价价比等参数数进行档次次划分，最最后根据本本项目楼盘盘档次定位位来在同一一档次的设设备材料品品牌中进行行选择。 新材料、新新技术、新新工艺的运运用：相对对土建专业业的产品材材料相对稳稳定而言，设设备专业的的新材料、新新技术、新新工艺变化化较快、发发展迅速。例例如：23年前还还在大量使使用的铸铁铁排水管现现已基本被被UPVCC管普遍替替代；在短短短两、三三年间，小小区对讲已已经历了普普通壁挂式式或嵌入式式对讲、黑黑白及彩色色可视对讲讲、住宅智智能化集成成终端等几几代产品的的更替。因因此，在项项目开发前前期的设备备材料选型型定位工作作中，要加加强对各种种新材料、新新技术、新新工艺的考考察研究，按按照施工样样板、小规规模试用、大大规模使用用的步骤来来谨慎、持持续地推进进“三新”设备材料料的运用。3. 前期工程阶阶段3.1 施施工路口开开设【完成时间间】 前期期工程开始始前完成，并并尽可能在在围墙施工工时与围墙墙一并考虑虑。【落实部门门】 发管管部负责向向城市管理理部门报建建 项目部负责施施工路口位位置选定及及路口开设设施工管理理【配合部门门】 合约约部负责委委托施工单单位施工【注意事项项】 施工路口位位置宜结合合小区总平平面设计正正式路口位位置设置。 尽量结合主主包单位标标段划分考考虑每个主主包单位都都有独立的的出入口， 施工路口的的数量应以以满足及方方便现场施施工管理需需要为原则则，不宜太太多，也不不宜太少；同时也应应兼顾不同同施工阶段段或现场流流水施工的的需要。 施工路口应应按城管文文明施工需需要设置洗洗车台及沉沉砂池等，并并应满足我我司CI要要求。3.2 地地基处理【完成时间间】 基础础施工前【落实部门门】 发管管部组织在在招标前岩岩土设计单单位确定地地基处理方方案项目部负责定标标后地基处处理的现场场施工管理理【配合部门门】 合约约部负责在在要求的时时间节点前前完成地基基处理工程程招标【注意事项项】 对于场地为为填海区工工程，为保保证今后小小区建成后后室外沉降降值在规范范允许范围围内，应在在项目前期期进行地基基处理工程程。地基处处理方案有有堆载预压压、动力排排水固结、水水泥搅拌桩桩等多种形形式，各种种处理方案案的成本、工工期各异，且且受季节、天天气影响不不一样，需需根据项目目实际情况况对比后选选取。 对于场地表表层为回填填土的项目目，在前期期工程场地地平整后应应采取强夯夯等措施进进行地基处处理。 软弱地基处处理的范围围应经充分分论证后确确定，除采采用天然地地基形式的的建筑物范范围外，消消防道路、游游泳池等对对地基承载载力要求较较高的部位位也应进行行地基处理理。 对于场地原原始地形高高差较大的的山地建筑筑项目，应应提前考虑虑室外挡土土墙设计、室室外管线设设计等，并并考虑各部部位挡土墙墙、管线、主主体建筑之之间的平面面及标高关关系，必要要时还需优优化设计，从从而确定各各部位室外外结构、管管线、主体体建筑的先先后施工顺顺序，并将将需提前施施工的室外外大型结构构、主要管管线在前期期工程阶段段施工完成成。3.3 土土方工程【完成时间间】 根据据项目具体体情况确定定。对于地地块场地原原始地貌高高差较大影影响现场施施工的土方方要在场地地平整前完完成；对于于地下室基基坑土方一一般在基础础施工前完完成；对于于室外园建建土方一般般在室外管管线施工前前完成【落实部门门】 项目目部负责招招标前现场场施工要求求明确及定定标后土方方工程现场场施工管理理【配合部门门】 设计计部负责在在土方工程程施工招标标前提供室室外总平面面设计图合约部负责在要要求的时间间节点前土土方工程招招标【注意事项项】 项目部应协协调设计部部门在方案案阶段要先先要进行土土方平衡测测算，优化化方案，尤尤其对于山山地建筑。 对于场地内内原始地形形局部高差差较大的土土丘或沟壑壑，且在室室外场地标标高设计中中无需保留留的，应在在前期工程程场地平整整前提前施施工这部分分土方工程程； 场地内设置置合理的土土方临时堆堆土点。分分期开发或或占地面积积大的项目目，土方临临时堆土点点可设置在在相邻、较较晚开放的的范围内；一次性开开发同时占占地面积小小的项目，土土方的临时时堆放点可可设置在工工期短，晚晚开工的栋栋号。 充分考虑雨雨季对临时时堆土的影影响，地势势较高的堆堆土点或堆堆土较高的的部分，经经历雨季前前要做好临临时支护，以以保证安全全及避免水水土流失影影响地势较较低部位的的结构施工工。 前期工程策策划中应结结合土方平平衡一并考考虑，应认认真比较施施工现场各各种不同的的土方调配配方案对项项目的成本本、进度所所产生的影影响，从中中选取更合合理的方案案。 通过勘察报报告了解土土质情况，提提前规划土土质较差的的部分要进进行外运，实实际操作中中应做好实实测工作。3.4 场场地平整【完成时间间】 管桩桩施工单位位或主包单单位进场前前【落实部门门】 项目目部负责招招标前现场场施工要求求明确及定定标后场地地平整工程程现场施工工管理【配合部门门】 设计计部负责在在土方工程程施工招标标前提供室室外总平面面设计图合约部负责在要要求的时间间节点前完完成场地平平整工程招招标3.5 场场内临时施施工道路及及排水组织织【完成时间间】 主包包单位进场场前【落实部门门】 项目目部负责招招标前提供供相应设计计及现场施施工要求明明确、定标标后临时施施工道路及及排水组织织现场施工工管理【配合部门门】 设计计部负责在在土方工程程施工招标标前提供室室外总平面面设计图合约部负责在要要求的时间间节点前完完成场临时时施工道路路及排水组组织施工招招标【注意事项项】 应利用项目目前期施工工图设计及及主包分判判这段时间间，利用已已有设计信信息，委托托或分判相相应施工单单位，在主主包单位定定标及进场场前完成场场内临时施施工道路及及排水组织织施工，为为主包单位位进场施工工创造有利利条件，同同时对缩短短项目发展展总工期大大为有利。 尽量在各主主包单位标标段内形成成环路以便便各主包单单位现场交交通组织。 尽量结合正正式小区道道路，将临临时路与永永久路相结结合以节约约成本。如如小区总图图出图进度度能够保证证，则正式式道路路基基及管线可可先施工，作作为临时施施工道路使使用，标高高按正式道道路最终完完成面标高高预留2000进行控控制（预留留高度待入入伙前再施施工）；如如小区总图图出图进度度不能够保保证，临时时施工道路路规划时，也也应尽量和和方案图中中的小区道道路定位一一致。 临时施工道道路建议尽尽量形成砼砼面层，以以便于雨季季施工及平平时路面维维护，保证证安全文明明施工形象象。 应重点考虑虑项目售楼楼区域开放放或分期开开发的项目目前期入伙伙后，进行行封闭管理理时，后续续施工区域域的道路交交通组织形形式，保证证道路通畅畅。 临时变压器器的安装容容量尽量遵遵循“小容量、多多台数、分分批投入”的原则，变变压器一般般采用3115KVAA的台架变变压器，报报装程序简简单且启、停停方便。临临时变压器器安装时，需需要安装配配套容量的的电容器来来进行功率率因数补偿偿，不但提提高变压器器负载能力力，而且能能降低电度度单价。 临时变压器器的安装位位置要能尽尽量覆盖整整个施工区区域，一般般供电线路路超过2000米就将将产生较大大线路电压压降而不利利于机械设设备的经济济运行。同同时，临时时变压器的的安装位置置需要兼顾顾各分期分分区建设，尽尽量不要产产生“二次迁移移”。 施工用电线线路尽量采采用电缆穿穿套管埋地地敷设的方方式，穿越越主要交通通干道时还还需预埋钢钢套管以保保护电缆免免遭破坏；如供电线线路采用架架空附设方方式，要注注意供电杆杆线不能影影响现场施施工且要便便于安全文文明施工的的管理。 因有些偏远远地区的施施工用电经经常会发生生停电、短短路跳闸等等故障，故故在售楼期期间可采用用专用回路路供电、施施工单位发发电机供电电、小区正正式发电机机提前进场场并临时安安装供电等等措施，以以保障售楼楼处、样板板房等处的的电力供应应。 施工期间的的临时供水水需要综合合考虑施工工用水和生生活用水的的用水容量量，如水压压过低可采采用储水池池或管道加加压泵加压压；供水管管道和水表表安装尽量量按照各主主包单位能能单独供水水计量的原原则来布置置。a) 雨水沟渠要要按照有利利于施工场场地内雨水水最优排放放的原则来来布置，一一般临时挡挡土墙坡顶顶、坡底均均要设置雨雨水沟渠，施施工道路两两侧或迎水水面均需要要设置雨水水沟渠；雨雨水沟渠的的砌筑要牢牢固，沟渠渠两侧要采采用水泥砂砂浆抹面，防防止暴雨冲冲刷时沟渠渠侧壁倒塌塌；场地内内雨水沟渠渠与市政雨雨水井驳接接前需要设设置沉砂池池，沉砂池池要定期清清淤避免阻阻塞市政雨雨水管井。b) 施工场地内内的雨、污污水尽量分分开排放，如如不能分开开排放也需需设置专门门的污水管管，对污水水进行收集集并处理后后才能排放放。污水的的排放需要要提前向城城管部门申申请并办理理有关手续续，避免施施工过程中中手续不全全而遭致处处罚。3.6 基基坑土方及及支护【完成时间间】 管桩桩施工单位位或主包单单位进场前前（注：深深基坑应报报建）【落实部门门】 项目目部负责招招标前现场场施工要求求明确及定定标后基坑坑土方及支支护现场施施工管理【配合部门门】 设计计部负责在在土方工程程施工招标标前提供室室外总平面面设计图合约部负责在要要求的时间间节点前完完成基坑土土方及支护护施工招标标【注意事项项】 根据政府规规定，支护护深度超过过5m深基基坑支护在在开挖前应应报建，取取得施工许许可证后方方可开工。 做好基坑顶顶及基坑底底排水，将将水收集并并及时排出出场外。 分层开挖、分分层支护、严严禁超挖，对对淤泥、流流沙等地质质条件较差差的基坑还还应减小分分层开挖高高度，必要要时还应间间隔开挖，并并做好土方方反压或回回填砂包等等应急抢险险准备。 加强基坑的的位移及变变形监测并并经常巡视视基坑边坡坡，在基坑坑底开挖承承台基础时时、下大雨雨时等影响响基坑稳定定性的情况况发生时更更应加密基基坑监测及及巡视频次次，一经发发现异常迹迹象应立即即停止开挖挖并采取机机械土方反反压或人工工回填砂包包等应急预预案，并会会同基坑设设计单位研研究处理方方案。 基坑顶堆载载严禁超过过设计规定定值，未考考虑行车荷荷载的边破破坡顶不得得行车。3.7 管管桩工程【完成时间间】 取得得桩基提前前开工许可可证后，在在主包单位位进场前完完成施工【落实部门门】 项目目部负责招招标前现场场施工要求求明确及定定标后管桩桩工程现场场施工管理理【配合部门门】 设计计部/发管管部负责在在管桩工程程施工招标标前提供桩桩基图设计院/发发管部试桩时同同设计院一一起参与试试桩并确定定收锤标准准，施工过过程中出现现异常时提提供处理意意见合约部负责在要要求的时间间节点前完完成管桩工工程招标【注意事项项】 按照政府规规定，桩基基提前开工工需报建，取取得施工许许可证后方方可开工。 一般管桩工工程的施工工流程为：试桩管桩桩进场报验验管桩施工工管桩检测测基础验收收 现场施工控控制的重点点有：每根根桩桩位偏偏差、施工工期间桩身身垂直度、施施工完成前前收锤标准准（最后三三阵贯入度度）。另外外还需控制制桩焊接间间歇时间不不少于8分分钟、桩焊焊接焊缝应应饱满均匀匀等。施工工过程中还还应对每根根桩的桩顶顶标高、配配桩长度作作好记录。 对于淤泥质质场地管桩桩施工，还还应采取以以下措施：a） 事先先在施工场场地内回填填足够厚度度的砖渣层层，一方面面便于桩机机及运桩车车辆行走，另另一方面，一一定厚度的的砖渣层对对管桩施工工过程中及及完成后的的垂直度偏偏移有一定定的约束作作用。b）每根桩桩除在施工工前应进行行桩位复核核外，每根根桩打完后后还应立即即复核桩位位偏差，发发现问题后后立即处理理。c）严禁利利用已经施施工完毕的的桩作牵引引来拖桩。d）加强成成品保护，已已经施工完完成的桩边边一定范围围内严禁大大型机械通通行。 对桩基布置置较密的工工程，桩基基施工过程程中应采取取按桩位跳跳着打的方方式进行施施工，同时时应定期复复核场地标标高，避免免因打桩施施工造成地地面隆起而而影响桩基基承载力的的质量事故故。 由于施工场场地地质条条件的不确确定性，通通常管桩合合同工程量量是一个暂暂定量，工工程竣工后后需根据实实际工程量量结算。因因此，为保保证实际工工程量的准准确性，可可采取工程程量“双控”措施，一一方面针对对每根桩施施工进行旁旁站作出每每根桩的桩桩顶标高、配配桩长度的的记录，另另一方面针针对每批次次管桩进场场复核管桩桩规格及数数量，定期期对两方面面记录进行行汇总复核核，从而可可有效控制制管桩工程程成本。 桩基施工过过程中应提提前考虑后后期主体施施工塔吊布布置的位置置，提前将将塔吊桩施施工到位，为为今后主包包单位进场场创造条件件；同时，应应将基坑角角桩、边桩桩等距基坑坑边较近的的桩在基坑坑开挖前采采用送桩的的工艺提前前施工，避避免今后基基坑开挖后后因桩机施施工操作面面不足而施施工困难。对对于有些楼楼栋在地下下室范围之之外但距离离地下室外外边线较近近的情况，应应分析基坑坑顶楼栋桩桩基与地下下室基坑轮轮廓线的相相对关系，对对于基坑顶顶楼栋位于于地下室基基坑坑底轮轮廓线之内内且距离足足够桩机施施工操作面面的管桩，可可待基坑开开挖形成后后在基坑内内施工管桩桩；对于基基坑顶楼栋栋位于地下下室基坑坑坑底轮廓线线之外且距距离基坑坑坑顶轮廓线线一定范围围内（一般般考虑为110米）的的管桩，考考虑到基坑坑顶管桩施施工的安全全，一般应应在基坑开开挖前完成成该部分桩桩基施工，且且如地质条条件较差时时，则该侧侧基坑支护护设计时应应限制水平平位移值，施施工时严格格按设计要要求施工。3.8 人人工挖孔桩桩工程【完成时间间】 取得得桩基提前前开工许可可证后，在在主包单位位进场前【落实部门门】 项目目部负责招招标前现场场施工要求求明确及定定标后人工工挖孔桩工工程现场施施工管理【配合部门门】 设计计部/发管管部负责在在人工挖孔孔桩工程施施工招标前前提供桩基基图合约部负责在要要求的时间间节点前完完成人工挖挖孔桩工程程招标勘察院负责每根根桩终孔时时桩底岩性性的鉴定设计院/发发管部负责施工工过程中出出现异常时时提供处理理意见【注意事项项】 按照政府规规定，桩基基提前开工工需报建，取取得施工许许可证后方方可开工。 人工挖孔桩桩为国家限限制使用的的基础形式式，安全防防范尤其需需重视。 一般人工挖挖孔桩工程程的施工流流程为：分层人工挖挖孔分层浇注注砼护壁达到终孔孔条件后验验孔绑扎桩芯芯钢筋笼浇筑桩身身砼检测验收 人工挖孔桩桩工程安全全防范措施施的重点是是孔内防触触电、防涌涌水、防塌塌方、防高高空坠物、孔孔周边安全全防护以及及孔内有害害气体的排排除等措施施，评估降降水对周围围建筑物的的危害程度度。 人工挖孔桩桩工程施工工质量的重重点是桩底底终孔时岩岩性的鉴定定，以及浇浇灌砼时孔孔内渗水的的处理，并并应确保砼砼护壁的强强度及质量量。挖孔遇遇1.55m流砂层层、淤泥层层时采用减减少每节护护壁高度、打打插钢筋、木木板条、塞塞稻草麻袋袋等方法穿穿越，开挖挖厚层淤泥泥或含水砂砂层时采用用堵截法止止住泥、砂砂、水的涌涌入以保证证安全施工工。 人工挖孔桩桩开挖过程程中如出现现桩孔内大大量涌水、涌涌砂等异常常情况，应应立即停止止开挖并将将作业人员员撤出孔外外后，采取取从孔顶用用提升机械械向孔底运运送沙包止止水或止砂砂等抢险措措施，并请请求设计单单位提供处处理意见。3.9 化化粪池主体体工程【完成时间间】 详见见【注意事事项】【落实部门门】 项目目部负责招招标前现场场施工要求求明确及定定标后化粪粪池主体工工程现场施施工管理【配合部门门】 设计计部负责在在化粪池主主体工程施施工招标前前提供设计计合约部负责在要要求的时间间节点前完完成化粪池池主体招标标【注意事项项】 如室外管线线设计在主主包单位进进场前已出出图，可考考虑将化粪粪池提前分分判、提前前施工。如如化粪池离离道路较近近且开挖时时会影响道道路，应尽尽可能在道道路施工前前完成化粪粪池施工。提提前完成的的化粪池在在今后施工工期间可作作为蓄水池池、养护池池或临时化化粪池等多多种用途。4. 工程施工阶阶段4.1 主主包单位进进场交底【完成时间间】 主包包单位定标标及现场具具备主包单单位进场施施工条件后后【落实部门门】 项目目部负责本本项目工程程交底内容容并组织相相关部门准准备进场交交底资料并并参加进场场交底会议议【配合部门门】 设计计部/发管管部/合约约部分别准准备设计、技技术、合约约交底内容容。监理部负责监理理配合要求求交底【注意事项项】 介绍绍工程概况况及工程各各相关配合合单位如甲甲方、监理理、主包单单位及公司司相关部门门等相互认认识及相互互之间联系系方式； 介绍绍合同招标标要求及监监理配合要要求； 安排排布置进场场各项准备备工作及相相应的完成成时间。如如：a) 施工工单位生活活区的位置置及搭设；b) 施工工场地的移移交安排；c) 施工工场地的布布置、加工工场地的处处理、加工工机械的安安装；d) 图纸纸会审安排排；e) 提交交施工组织织设计及施施工计划，包包括劳动力力进场计划划、材料进进场计划、机机械进场计计划等；f) 安排排原材料送送检及报送送项目经理理注册证书书、安全员员上岗证、大大型机械检检验合格证证明资料、特特种作业工工人上岗证证等资料。4.2 主主包单位生生活区搭设设【完成时间间】 主包包单位定标标及现场具具备主包单单位进场施施工条件后后【落实部门门】 主包包单位按我司要要求尽快完完成生活区区搭设以便便工人尽快快进场【配合部门门】 项目目部/监理理部协助落落实生活区区位置并作作相应要求求【注意事项项】 主包单位生生活区宜就就近租赁或或设在最晚晚开发的范范围内以减减少搬迁影影响； 如所建项目目分期开发发，施工单单位生活区区设在我司司最晚开发发的范围内内，在生活活区搭设前前，项目部部应将允许许搭建生活活区的位置置、范围及及其他要求求向主包单单位明确；如需在项项目地块范范围外租赁赁，如有可可能，项目目部可利用用自身与周周边单位的的关系协助助主包单位位租赁生活活区场所。 主包单位生生活区临时时建筑物搭搭设，可能能还需根据据当地政府府要求进行行排污许可可报批及消消防报建，施施工时按有有关规定及及报建要求求做好相关关排污设施施及消防设设施。 主包单位生生活区应包包括管理人人员办公室室及宿舍、会会议室、工工人宿舍、食食堂、厕所所、材料库库房、保安安室等，并并应设围墙墙形成封闭闭管理，容容量应满足足施工高峰峰期总人数数要求，形形象应满足足安全文明明施工及我我司CI要要求。4.3 施施工场地移移交【完成时间间】 主包包单位定标标及现场具具备主包单单位进场施施工条件后后，一般在在主包单位位进场交底底后【落实部门门】 项目目部负责协协调相关单单位进行本本项目施工工场地移交交【配合部门门】 监理理部协助本本项目施工工场地移交交相关手续续办理【注意事项项】 施工场地移移交包括现现场施工工工作面、测测量控制点点、施工图图纸、勘察察资料、测测绘资料等等移交。 现场施工工工作面移交交一般通过过项目部或或监理部协协调主包单单位与前期期工程施工工单位如桩桩基单位等等一起办理理移交手续续，必要时时还需对场场地移交时时标高等情情况进行复复核。 场地移交既既是对前期期工程施工工单位施工工成果的验验收，也是是今后主包包单位所接接收工作面面的原始情情况的依据据，对工期期和成本核核算都可能能产生影响响。4.4 施施工场地布布置【完成时间间】 主包包单位定标标及现场具具备主包单单位进场施施工条件后后，一般在在场地移交交后【落实部门门】 主包包单位负责按项项目部要求求布置施工工场地【配合部门门】 项目目部/监理理部负责对对主包单位位场地布置置作出要求求【注意事项项】 包括钢筋、模模板加工场场地布置及及钢筋、模模板加工机机械安装，塔塔吊、井架架、施工电电梯、砼输输送泵等大大型机械布布置，钢筋筋、模板等等材料堆场场布置。可可能还存在在施工道路路、排水、大大门入口布布置等工程程量。 施工场地布布置位置及及范围必须须满足项目目部统一部部署和要求求，不得出出现大型施施工机械布布置在售楼楼开放区或或出现施工工区与售楼楼开放区相相冲突等现现象。 大型机械设设施如塔吊吊、施工电电梯、井架架等安装完完毕后，在在投入使用用前，应到到安监站等等政府部门门办理相关关验收手续续，验收合合格及备案案后方可使使用。 施工场地布布置应满足足安全文明明施工及我我司CI要要求。 施工机械布布置的完成成时间应满满足我司项项