某公司维修部管理手册6329.docx

元弘物业诚信服务每一刻 郑州元弘物业管理有限公司维 修 部 工 作 手 册目 录录第一部分分 组织机机构第二部分分 岗位职职责第三部分分 工作流流程第四部分分管理制制度第五部分分 考核检检查内容容第六部分分 保养养计划维修部岗岗位设置置岗位人数主管1人助理1人电工1人水工1人综合维修修工2人岗位职责责维修部主主管岗位位职责 岗位：维维修部主主管 上级：物物业总经理 下级：维维修部成成员 岗位职责责：1、执行行大厦总总经理指指示，对对维修部部直接负负责，确确保所管管辖系统统设备设设施的安安全运行行是维修修部主管管的首要要任务，对对下属人人员和所所属系统统设备负负全面的的管理责责任，要要求每天天工作内容如下下： 大厦厦主要设设备、设设施的运运行技术术状况，发发现异常常现象，隐隐患分析析原因及及时组织织维修，保保证所管管辖系统统设备、设施处处于良好好的技术术状态，设设备发生生故障、突发事事件造成成不能正正常运行行时，迅迅速到现现场组织织处理,并及时时向物业业部经理理报告（包包括：供供电、供供水、排排水、消消防、电电梯系统统及房屋屋、墙体体、公共共道路配配套设施施等） 检查查下属上上岗纪律律的精神神状态（语语言、行行为、工工作规范范）发现现不良现现象立即即纠正。 现场场督导重重要维修修工程及及改造工工程施工工，控制制工程质质量与进进度。 实际际考察下下属员工工维修保保养工作作质量与与工作效效率，发发现问题题及时采采取措施施予以纠纠正。 审阅阅运行报报表，掌掌握大厦厦所属管管理范围围当月能耗状状况，在在确保设设施安全全运行的的前提下下，采取取有效的的措施降降低费用用，杜绝绝浪费，降降低大厦厦的运营营成本。 负责责制定大大厦能源源节约计计划并落落实执行行情况。2、负责责对所辖辖物业的的供配电电系统、给排水水系统、电梯、弱电系系统等的的运行方方式及房房屋修缮缮方案的的制定和和组织落落实。3、负责责对大厦厦原有设设备、设设施的改改造方案案的制定定和落实实。4、负责责制定大大厦所管管系统的的年度、季、月月度的日日常大中中修计划划、维修修、保养养、工作作计划。并负责责组织安安排维修修保养计计划的实实施，制制定工作作标准，督督导下属属、保证证工作质质量、提提高工作作效率。5、负责责定期填填报“大厦电电表抄报报汇总表表”、“大厦水水表抄报报汇总表表”、协助助财务部部做好收收费工作作。6、切实实执行总总经理指指令，认认真贯彻彻落实岗岗位责任任制，督督导下属属员工严严格执行行操作规规程及员员工守则则，坚持持周而复复始的设设备保养养制度，做做到“三净”（设备备干净、机房干干净、工工作场地地干净），“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气），“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好），严格检查督导下属。7、针对对下属员员工的技技术状态态和思想想状况，编编制培训训考核计计划（职职业道德德、物业业的服务务意识、专业技技术知识识及操作作规范），编编制岗位位专业人人员录用用标准。8、熟练练掌握大大厦硬件件配置的的品牌、规格、性能、容量、数量等等技术参参数，掌掌握大厦厦供电（高高低压）、供水、消防、的运行行原理，负负责编制制操作流流程等安安全检查查工作。对实际际运营中中存在的的问题提提前进行行预防工工作，对对不合理理的配置置、布局局、操作作提出改改进方案案，在上上报公司司审核后后，组织织实施。9、负责责同大厦厦功能配配置运行行相关的的主管部部门的协协调配合合工作，（供供电局、自来水水公司、网络公公司、电电梯维保保公司、大厦的的承建商商、装修修公司）确确保在大大厦运营营中得到到支持和和配合。10、负负责参与与组织突突发事件件应急方方案（停停水、停停电、火火灾、地地震、冰冰雹）的的编制工工作。并并负责组组织设备备、设施施运行失失控状况况下的应应急措施施的培训训、演练练及实施施。11、完完成上级级交给的的其他工工作。 责任：1、对维维修部所所管辖物物业设备备、设施施的安全全运行检检查操作作负责。2、对维维修部的的工作目目标及完完成质量量、效率率负责。3、对本本部门下下属员工工的语言言规范、行为规规范、操操作规范范的达标标情况负负责。4、对突突发事件件组织及及结果负负责。5、对本本部门专专业人员员的职业业道德、专业技技术的培培养、培培训负责责。6、对大大厦营运运中出现现故障负负管理责责任，做做到提前前预防、果断排排除，科科学有序序的组织织。7、对本本部门工工作秩序序和监督督检查的的规章制制度，实实施细则则的执行行情况负负责。8、对大大厦硬件件出现故故障同主主管部门门的及时时协调负负责。9、对客客户投诉诉的维修修项目返返修不得得超过二二次负责责。10、对对本部门门维修费费用的审审报、控控制、落落实负责责。11、对对报表中中统计数数据的准准确、上上报日期期及时负负责。 权力：1、对直直接下属属员工及及各项业业务工作作有指导导、组织织管理权权。2、对直直接下属属的工作作有监督督、检查查、考核核、资金金分配权权。3、对下下级岗位位调配有有建议和和任用提提名权。4、对新新录用员员工有专专业技术术考核权权。5、有向向物业总经理报报告权、建议权权。值班电工工岗位职职责 岗位名称称：配电电值班电电工 直接上级级：维修修部主管管 岗位职责责：1、严格格遵守公公司员工工守则和和各项规规章制度度，服从从主管工工作安排排。2、熟练练掌握大大厦供配配电系统统设备的的配置及及运行原原理、操操作流程。3、坚守守岗位，定期巡视配电机房、发电机房等设施的完好状况。密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据及填写报表，发现问题及时处理。4、做好好供配电电机房、发电机机房的清清洁工作作，做到到无污迹迹、无灰灰尘、无无垃圾。5、严格格安全操操作程序序、报告制制度。发发现事故故时，值值班人员员应保持持冷静头头脑，按按照操作作规程安安全排除除故障，并及时填写事故报告及时向上级主管汇报。6、严格格交接班班记律，事事故不排排除不允允许进行行交接，应应上下两两班协调调工作，一一般性设设备故障障应交待待清楚并并做好记记录，配配电设备备发生事事故时不不得离岗岗。7、及时时接收核核销工作作单，确确保工作作完成及及时、达达到质量量标准。8、如供供电局停电，负负责及时时同供电电局联系系，做好好登记工工作，并并及时按按操作规规定启动动发电设设备。9、检查查大厦配配置的仪仪表、仪仪器运行行情况，确确保准确确无误，按按规定定定期抄表表（准确确及时报报主管核核对）。10、严严格按照照大厦厦设备、设施控控制管理理规定执执行，厉厉行节约约，杜绝绝浪费能能源。11、完完成上级级交给的的其他工工作。维修电工工岗位职职责 岗位名称称：维修修电工 直接上级级：部门门主管 岗位职责责：1、严格格遵守公公司员工工守则和和各项规规章制度度，服从从主管工工作安排排，除完完成日常常维修任任务外，有有计划的的承担其其他工作作任务。2、熟悉悉并掌握握大厦电电器设备备的性能能、线路路走向、开关控控制范围围。3、有较较强的专专业技术术水平及及处理紧紧急事故故、排除除故障的的能力，协协助主管管进行工工作。4、及时时完成客客户提出出的报修修要求，不不得无故故拖单。5、认真真检查设设备运行行状况，做做好设备备维修保保养工作作，并认认真填写写保养记记录。6、自觉觉遵守大大厦的各各种规章章制度、安全操操作规定定。7、在对对突发事事故有科科学系统统的应急急方案（停停电、电电梯困人人、火灾灾等），并并能及时时、沉着着、有序序排除故故障。8、有较较强的维维修技术术能力，不不断地学学习业务务技能，不不断掌握握新技术术的推广广和应用用。9、认真真进行巡巡视检查查，消除除事故隐隐患，发发现问题题及时排排除、上上报。10、积积极协调调配电工工的工作作，出现现事故时时无条件件的听从从上级领领导的指指挥与维维修。12、完完成上级级安排的的其他工工作。水工岗位位职责 岗位名称称：维修修水工 直接上级级：维修修部主管管 岗位职责责：1、严格格遵守公公司员工工守则和和各项规规章制度度，服从从主管工工作安排排。2、熟悉悉大厦的的给排水水系统，并并保证正正常供给给，排水水畅通，保保证在火火灾、供供水、排排水设备备设施失失灵等应应急状况况下，准准确采用用果断处处理措施施，并负负责大厦厦应急状状况下的的安全操操作培训训。3、负责责对大厦厦内的给给排水系系统进行行检查、维修及及保养，严严格执行行节水计计划，杜杜绝跑、冒、漏漏、渗现现象。4、当班班期间定定时巡视视检查供供排水系系统设备备、设施施，并做做好巡检检记录。5、有计计划地对对给排水水系统进进行维修修、维护护、保养养。6、负责责处理客客户报修修的给排排水故障障。7、巡检检消防设设施，确确保消防防、供水水设施处处于良好状态态。8、负责责专业维维修公司司对设施施维修、保养的的监管工工作。9、做好好应急（渗渗水、漏漏水、污污水外益益等）抢抢修工作作，接到到应急报报告迅速速奔赴现现场，及及时进行行抢修。10、积积极参加加业务学学习和技技术培训训，不断断提高业业务技术术水平。11、每每月负责责对安装装计量表表的用户户定期抄抄表并上上报主管管。12、负负责完成成上级交交给的其其他工作作。综合维修修工岗位位职责 岗位名称称：综合合维修工工 直接上级级：维修修部主管管 岗位职责责：1、严格格遵守公公司员工工守则和和各项规规章制度度，服从从主管工工作安排排。2、全面面负责大大厦房屋屋及公共共区域、墙面、门窗、楼梯扶扶手、地地面砖、防水等等修缮工工作，保保持房屋屋及公共共区域处处于良好状态态。3、根据据客服部部的派工单及时时安排好好施工顺顺序，不不得无故故拖单。4、在保保证修缮缮工程质质量的前前提下，修修旧利废废，进行行更新改改造。5、熟悉悉施工前前所用材材料的使使用性能能，准确确的预算算施工耗耗材，准准备所需需工具设设备。6、定期期检查大大厦涉及及的墙面面、门窗窗及公共共区域完完好状况况。对墙墙面、地地板的空空鼓、裂裂缝、脱脱落现象象进行预预防和修修缮。7、对空空置房屋屋及时修修补完善善，对退退房客户户遗留的的装修工工程组织织拆除工工作。8、局部部修补时时，对其其余部位位采取保保护性措措施，防防止任意意堆物、堆料损损伤完好好部位。9、对所所管的房房屋及公公共区域域的修缮缮，严格格按照计计划（年年、季、月）进进行，确确保工程程质量及及进度。10、熟熟练掌握握学习新新型技术术和新型型材料的的推广应应用。11、完完成上级级交办的的其他工工作。第三部分分 工工作流程程维修工作作单服务务流程1、客服服部接到到报修后后，须在在5分钟钟内通知知维修人人员，如如遇紧急急情况，时时间应控控制在33分钟内内。2、报单单人须将将房间号号、电话话、维修修内容向向维修人人员叙述述清楚和和完整。3、在55分钟内内客服部部与维修修人员联联系未果果，客服服人员应应联系维维修主管管进行处处理。4、维修修人员接接到报修修后，应应在100分钟内内赶到客客户处。特殊情情况可延延至300分钟。5、维修修人员接接到报修修后，如如遇特殊殊原因迫迫使维修修停止，须须及时向向维修主主管汇报报，并与与客服报报修人员员联系，说说明原因因。6、维修修部在客客户区域域进行维维修时，如如遇困难难，应在在客户同同意的时时限内完完成工作作；在公公共区域域的维修修中，如如遇困难难，应向向上级汇汇报，在在上级批批准的时时限内完完成工作作。7、维修修主管应应保证维维修部常常用维修修工具和和备料齐齐全。8、工作作结束后后，维修修人员应应向客服服部如实实反馈完完成情况况。9、客服服人员及及时对维维修事项项进行回回访，不不得出现现不回访访、晚回回访、假假回访等等现象。日常维修修操作的的实际细细则一、维修修部主管管责任：1、接到到综合服服务部工工作单，立立即安排排，保证证5分钟钟内维修修人员到到达现场场。2、如果果同时接接到多个个工作单单，应分分轻、重重、缓、急合理理安排，同同时2分分钟内通通知综合合服务部部。对暂暂缓维修修的工作作单（220分钟钟内可到到达现场场的）反反馈给客客户并承承诺到达达现场的的时间。主管应应合理安安排，保保证在承承诺时间间内进行行工作。3、及时时询问，检检查完单单的情况况，对反反馈的意意见进行行分析、记录，如如出现以以下情况况应及时时采取措措施并向向上级领领导反映映。 维修修人员无无法及时时完单（分分几种情情况）；A、需设设备、设设施厂家家或商家家配合共共同完成成的工作作（空调调、宽带带、IPP、电信信、供电电部门故故障）；措施：立立即同厂厂家、商商家取得得联系，并并继续寻寻找原因因，争取取以最快快的时间间进行解解决，立立即向总总经理汇汇报，并并配合客客服向客客户解释释，取得得客户的的理解与与配合。B、维修修人员的的技术能能力无法法达到：措施：主主管立即即到达现现场及时时处理详详细记录录，做为为员工技技术考评评、培训训的依据据。C、施工工的环境境条件，不不具备：（1、下雨时时无法处处理的墙墙体、窗窗户渗水水问题；2、工工作时间间内无法法进行噪噪音、油油漆操作作；3、客户突突然改变变维修时时间）措施： 同客客户约定定具体施施工的时时间，准准备工作作提前完完成，按按时操作作及时反反馈客服服； 通过过客服向客客户解释释无法立立即施工工的原因因，并约约好当日日工作时时间，准准时到达达现场； 当维维修人员员到达现现场，客客户因有有事突然然改变维维修时间间时，应应让客户户在工作作单上签签定维修修时间立立即反馈馈客服，进进行详细细的记录录并在规规定时间间内提前前5分钟钟与客户户联系，询询问是否否能安排排操作。（2）维维修人员员未按规规定的时时间完成成工作：措施：详详细向维维修人员员了解工工作过程程，如属属操作不不熟练，专专业技术术偏差，一一方面进进行考核核记录，另另一方面面针对性性的培训训，或提提出人员员调整报报告。如如属工作作态度消消极，按按公司的的质检制制度执行行。（3）维维修人员员服务态态度、行行为规范范引起客客户管理理人员投投诉。措施：严严格按公公司质检检制度处处罚，并并记入考考核。经经培训仍仍达不到到工作要要求的按按公司制制度执行行。（4）弄弄虚作假假、隐瞒瞒实情（向向客户提提出或暗暗示在工工作单上上填写违违背事实实的意见见，维修修卡、工工作单虚虚报材料料消耗的的，反馈馈假信息息称客户户不在的的）。措施：客客服将安安排拜访访客户，一一经发现现按公司司制度严严格处罚罚，对耗耗材维修修卡管理理、检查查不严造造成的漏漏洞，维维修主管管将一同同按公司司制度处处罚。4、负责责准确编编制维修修物品使使用计划划，负责责维修材材料的合合理储备备、管理理、检查查。 因材材料储备备不足出出现短缺缺，造成成工作无无法正常常进行（包包括周六六、周日日）； 管理理混乱，造造成工具具物品丢丢失，帐帐卡与工工作量不不符。 发现现问题未未及时汇汇报、核核对进行行包庇的的。出现以上上问题主主管将按按公司的的规定处处罚并应应反省纠纠正。5、负责责检查值值班电工工工作的的合理安安排、落落实。 设备备、设施施的安全全运行，防防范工作作的检查查。 对大大厦硬件件运行情情况的巡巡查、记记录、汇汇报工作作的规范范操作进进行检查查。 对公公共区域域设备、设施检检查、维维修落实实情况及及其完成成状态进进行检查查。 值班班期间对对客户服服务满意意度的情情况进行行汇总分分析。 同其其他部门门工作配配合、协协调状况况进行检检查。 对大大厦规定定空调、灯光、供水管管理进行行严格的的检查及及时上报报综合办办。6、负责责因设备备、设施施维修检检查造成成停水、停电等等后果的的前期预预防工作作，提前前三天以以书面形形式上报报总经理，以以便安排排准备工工作。7、检查查维修人人员修旧旧利废，节节约能源源的工作作情况、发现问问题及时时纠正汇汇报。二、值班班人员的的责任1、服从从上级领领导的安安排，按按规章制制度要求求承担以以下责任任；每天221：000时对对大厦公公共区域域设备、设施进进行巡查查维护并并详细填填写巡检检记录，发发现隐患患及时排排除，做做好记录录汇报上上级领导导。 对设设备、设设施的安安全运行行及安全全防范工工作进行行检查，发发现问题题及时处处理，进进行详细细记录、汇报。 接到到客服的报报修电话话，及时时赶到现现场维修修处理。 配合合保洁、秩管等部部门的工工作。 掌握握提高工工作效率率的工作作技巧，一一专多能能的专业业技能，检检查中发发现问题题及时处处理。 如实实认真填填写工作作单中的的物耗品品种、数数量更换换具体位位置。2、每天天下班前前填写“维修工工作登记记表”（附后后）。三、维修修人员的的责任1、服从从上级领领导的工工作安排排，接到客客服部报报修后即即时至客客户处维维修；2、对无无法完成成的工作作，应一一方面同同客户耐耐心解释释，认真真的工作作，争得得客户的的理解，一一方面加加强自身身业务素素质的学学习，掌掌握一专专多能的的工作技技巧及技技能。3、对设设备、设设施存在在的隐患患及时发发现汇报报，及时时处理（对对重大设设备设施施的检修修应尽可可能放至至周六、周日，但但事前应应报部门门批准）。4、严格格按照安安全操作作规程实实施，对对重大设设备、设设施的检检修应提提前编制制，操作作流程首首先通过过专业技技术人员员进行审审核，由由主管签签字报物物业部经经理同意意后实施施。消防控制制室报修修流程消防报警主机监控实行24小时昼夜运行和值班，全面掌握监视大厦消防安全状况。 正确操作消防主机系统，使之经常处于相应的温度和湿度，并做好日常维护和定期测试检查工作，使设施处于良好的运转状态，如有异常，立即报告部门主管协调维修部进行检修，并做好记录。日常维修保养由维修部负责系统维修保养以不影响大厦正常运营为原则，对受影响用户应提前通知；要保证大厦内各报警按钮、消防广播、烟感、温感等消防设备工作正常。 接到火灾自动报警系统报警，立即通知部门主管，并协调巡逻队员赶到现场查明情况，如是误报，清除报警信号。如确实发生火情，应即按火灾应急预案程序办理。如为大厦内商户连接的消防主机故障，消防员需即时将维修事项报至客服处，客服将填写好的消防整改通知单送至商户处签收，商户须完整填写通知单所有维修、保养操作均应在值班记录上作详细的记录。电动设备备的日常常检修电动设备备的日常常检修一、电动动设备的的使用与与检查使用电动动设备，应应做好以以下检查查，发现现问题立立即采取取措施排排除：1、操作作前应先先观察三三相电源源电压是是否偏低低，三相相电压是是否一致致。要检检查禁锢锢螺栓有有无松动动，传动动部分有有无卡阻阻，损坏坏或磨损损现象。2、在操操作中应应注意观观察电流流的变化化，在起起动中和和运转后后的电动动机具、声响和和震动是是否正常常，要检检查电动动机风叶叶的工作作情况是是否良好好。3、开始始正常运运转后要要观察电电流是否否正常，电电动机及及其起动动设施等等有无过过热和焦焦臭气味味，应检检查各部部轴承有有无过热热现象。二、电动动设备的的日常检检修1、磁力力起动器器、交流流接触器器、减压压起动补补偿器、空气开开关等的的静触电电和动触触片由于于经常离离合而产产生火花花烧毛，容容易出现现接触不不良而过过热致使使触点烧烧毁和动动触压力力片变软软、无弹弹性。因因此对于于动作触触点应经经常检查查、研磨磨、除垢垢，对由由于动触触片过热热而出现现胶质压压 电电木烫焦焦起泡现现象时，应应及时修修磨，以以防动作作迟滞。损坏的的零件应应及时更更换，选选用热继继电器作作为过载载保护的的设备，应应做到有有计划的的进行检检测。2、经常常检查电电气仪表表有无失失效现象象，操作作开关及及保险器器具的零零部件是是否完好好。动触触导电体体有无过过热变质质现象。电气电电机设施施的金属属外壳，接接地保护护是否完完好。选选用的保保险丝是是否正确确，压合合是否妥妥当，发发现故障障时应及及时修好好，保证证设备正正常运用用。3、轴承承室有无无进水或或缺油，有有无过热热或噪音音，传动动部分是是否良好好，如联联轴器，金金属链条条和齿轮轮有无磨磨损现象象，以及及电动机机或机具具的禁锢锢螺钉是是否齐全全，有无无松动不不合现象象，要检检查水泵泵有无漏漏水，泵泵轮和风风轮有无无磨壳现现象，并并分别针针对产生生的原因因进行修修理。给排水系系统的维维护与管管理一、给水水系统的的维护与与管理1、室内内给水系系统的管管理范围围以总计费费表为界界，界线线以为（含含计费水水表）的的供水管管线及设设备由供供水部门门负责维维护管理理，界线线以内至至用户的的供水管管线及管管线上设设置的地地下消防防供水系系统，包包括泵房房、管道道、室内内消防枪枪等，由由物业部部负责维维护管理理，并接接受公安安消防部部门的检检查。2、室内内给水系系统的管管理内容容 防止止二次供供水系统统的污染染，对水水池、水水箱定期期消毒，保保持其清清洁卫生生。 对供供水管道道、阀门门、水表表、水泵泵、水箱箱进行经经常性维维护和定定期检查查，确保保供水安安全。 发生生漏水、停水故故障，应应及时抢抢修。 保持持消防水水系统的的正常工工作，并并应将系系统检查查报告送送交当地地消防部部门备案案。室外空空间的管管道及设设备，须须定期进进行检查查和刷防防腐涂料料，以延延长设备备的使用用寿命，寒寒冷地区区还应注注意冬季季防冻。 对于于临时停停用设备备和备用用设备，要要按规定定的时间间进行使使用试验验，使设设备经常常处于备备用状态态。 检查查水泵、电机有有无异常常声响，如如发现情情况要及及时处理理。对使使用到期期或过期期的残旧旧设备应应及时更更换，防防止重大大事故发发生。二、室内内给水系系统的管管理要求求1、加强强配水管管网的管管理，做做好管网网的压强强，流量量测量工工作，搞搞好平差差计算和和管网分分析，全全面掌握握管网负负荷，压压力和完完好程度度。有计计划地调调整和更更新不合合理的管管道，充充分发挥挥管网的的配水能能力。2、狠抓抓节约用用水，防防止跑、冒、滴滴、渗。大力宣宣传节约约用水，努力提高水的利用效率；做好供水的计量和收费，定期进行数据的统计和分析，发现异常情况应及时处理；建立责任制，由专人负责日常供水、用水的监督检查，做好巡视工作，保证供水的安全进行，防止大面积跑水事故的发生。3、搞好好供水设设备和设设施的维维护，制制定管理理办法。明确规规定各项项设施、设备的的维修周周期、技技术要求求和质量量标准，按按规定进进行设备备、设施施的检修修、改造造、更新新，定期期进行性性能测定定，保证证设备效效率。三、室内内给水系系统的维维护（一）给给水管道道的养护护及维修修1、给水水管道养养护 给水水管的检检查，维维修养护护人员应应对给水水系统十十分熟悉悉，经常常检查给给水管道道及阀门门（地上上、地下下及屋顶顶等）的的使用情情况经常常注意地地下有无无漏水、渗水、积水等等异常情情况，如如发现有有漏水现现象，应应及时进进行维修修。 给水水管的保保温防冻冻工作。在每年年冬季来来临之前前，维修修人员注注意做好好室内外外管道，阀阀门消防防栓等防防冻保温温工作。2、给水水管道的的维修 管道道漏水漏水是给给水管道道及配件件常见的的主要问问题。明明装管道道可沿管管线检查查，即可可发现渗渗漏部分分，对于于埋地直直管，首首先进行行观察，对对地面长长期潮湿湿、积水水和冒水水的管段段进行检检漏，同同时参考考原设计计图纸和和现有的的阀门位位置，准准确确定定渗漏位位置，进进行开挖挖修理。 管道道冻裂对发生冰冰冻的上上水管道道，宜采采用浇温温水逐步步升温或或包保温温材料的的方法，让让其自然然化冻，对对已冻裂裂的水管管，对根根据具体体情况采采取补焊焊或换管管的方法法处理。（二）给给水水池池、水箱箱的维护护与管理理1、贮水水池的情情况根据环保保和卫生生防疫部部门的要要求，为为确保水水池水质质，每季季度应对对水池清清理一次次，操作作要求如如下： 准备备工作关闭水池池进水阀阀，安排排临时排排风设施施，临时时水源，打打开水池池井口盖盖。 清洗洗操作当水位降降低到11/3时时，关闭闭出水阀阀，打开开底部排排污阀，清清洗人员员从进口口处沿梯梯子下至至水池底底部，用用洁布将将水池墙墙壁和底底部擦洗洗干净、用清水水反复冲冲洗干净净，水池池顶上要要有一名名监护人人员，负负责向水水池内送送新风，防防止清扫扫人员中中毒。 结束束工作清洗结束束后关闭闭排污阀阀，打开开进水阀阀，打开开出水阀阀，收好好清洗工工具，将将水池进进水盖盖盖上并上上锁并做做好清洗洗记录。2、高位位水箱的的清洗消消毒高位水箱箱由于多多种原因因导致异异物侵入入而造成成水质污污染，从从而达不不到生活活用水标标准，应应半年进行行一次水水箱清洗洗工作，每每1年进行行一次消消毒工作作。3、高位位水箱渗渗漏及浮浮球阀的的维修水箱渗漏漏的主要要原因是是产生裂裂缝，修修复裂缝缝的方法法是向裂裂缝中灌灌注环氧氧树脂。浮球阀关关不住的的原因主主要是胶胶皮磨损损，维修修时应更更换胶皮皮垫。浮球阀不不出水的的原因主主要是挑挑杆锈蚀蚀，水眼眼被堵，维维修时应应除锈眼眼。（三）水水泵房的的管理水泵房的的管理规规定 值班班人员应应对水泵泵房进行行日常巡巡视，检检查水泵泵、管道道接头和和阀门有有无渗漏漏。 经常常检查水水泵控制制柜的指指示灯状状况，观观察停泵泵时水泵泵压力表表指示。在正常常情况下下，生活活水泵、消防水水泵、喷喷淋水泵泵的选择择开关应应置于自自动位置置。 生活活水泵规规定每星星期至少少轮换一一次，消消防泵每每月自动动和手动动操作一一次，确确保消防防泵在事事故状态态下正常常起动。 泵房房每星期期由分管管负责人人员打扫扫一次，确确保泵房房地面和和设备外外表的清清洁。按照水水泵保养养要求定定期对其其进行维维修保养养。 保证证水泵房房的通风风，照明明及应急急灯的正正常使用用。室外给水水管道的的维护与与管理一、室外外给水管管道的维维护与管管理 熟悉悉室外给给水管道道的位置置及基本本布置情情况。 检查查阀门井的的井盖是是否严密密，防止止杂物落落入，给给修理工工作造成成麻烦。 每年年冬季到到来之前前，要做做好室外外管道及及设备的的防寒保保温工作作。对盖盖不严的的阀门井井、水表井井、消火栓栓井都应应该在井中填填以干稻稻草或其其它保温温材料，以以防将阀阀门，水水表，消消火栓等等冻给，对对设在室室外的水水龙头，水水箱也应应保温。二、室外外给水系系统的维维护 埋设设给水管管道的地地面上下下不允许许堆放重重物，不不允许大大量放置置对水质质有严重重污染的的物质，不不允许在在地面上上盖永久久性建筑筑，作沟沟渠。 给水水系统的的阀门井井、水表表井、消消火栓井井、接合合井等定定期检查查。阀件件要定期期试水和和给转动动杆件加加润滑油油，以保保持开关关灵活。阀门、仪表和和井梯外外表要经经常进行行除污、除锈处处理。垫垫片、螺螺栓、手手轮、压压盖、井井盖、井井体等如如有损坏坏应及时时修理。 消火火栓要按按消防部部门的规规定定期期试水以以保持其其状态完完好。室室外用消消防器材材必须放放置在具具有明显显标志的的消防箱箱内，消消防水龙龙带要保保持干燥燥无损，试试水后必必须晾晒晒，各种种移动式式消防灭灭火器要要设置在在明显的的地方，定定期检查查灭火剂剂是否有有效。三、室内内排水系系统的管管理范围围和管理理要求1、室内内排水系系统的管管理范围围室内排水水系统由由物业部部负责，市市政排水水设施的的管理分分界如下下：以33.5mm路宽为为界，凡凡道路宽宽在3.5m以以上的，其其埋设在在道路下下的市政政排水设设施由市市政工程程负责，3.5m以下的由物业部负责，小区内各种地下设施的检查，井盖的维护，由地下设施检查井的产权单位负责，有关产权单位也委托物管公司负责。2、室内内排水系系统的管管理要求求物业设备备管理部部门应重重视排水水设施的的管理工工作，保保证室内内排水系系统的通通畅。 建立立巡视工工作制度度，一般般在物管管公司的的指导下下，配备备有一定定业务能能力和经经验的工工人，对对排水管管经理、排水设设备进行行巡视。外巡人人员以“巡”为中心心，以预预防为主主，要求求及时发发现，解解决或上上报各种种违章问问题。内内巡人员员以“查”为中心心，要求求及时，准准确地为为养护工工作提供供原始资资料依据据。 配合合其他部部门做好好排水工工作，物物业不是是孤立，它它总是和和其它市市政工程程、其它它物业联联系在一一起，物物业部要要配合市市政部门门做好排排水工作作，既要要保证污污水的顺顺利排放放，又要要保证排排放的污污水符合合排放标标准，不不污染环环境。 建立立健全的的排水设设施档案案，物业业部要配配合排水水设施档档案资料料员，建建立档案案资料袋袋，做到到有设施施就有档档案，对对各项设设备、设设施的使使用情况况，都要要记录在在案。 做好好宣传教教育工作作，教育育用户爱爱惜各项项设备、设施、不要向向下水道道内倒杂杂物，以以免堵塞塞管道，也也不要随随意改变变管道的的线路，对对于破坏坏排水设设备设施施的行为为或现象象，一定定要杜绝绝，对于于有关责责任人要要追究责责任。 加强强排水设设备、设设施的维维护，对对排水设设备的检检查和维维护是维维持设备备正常使使用的保保证。其其中一项项做得不不好，就就会使其其它工作作陷入忙忙乱和被被动状态态。四、室内内排水系系统的管管理内容容1、定期期对排水水系统进进行养护护清通。2、教育育客户不要要把杂物物投入下下水道。3、定期期检查排排水管道道阀门是是否生锈锈或渗漏漏，发现现隐患及及时处理理。4、定期期检查和和清扫室室外排水水沟渠，清清除淤泥泥和杂物物。5、检查查楼顶、墙壁、地面等等处有无无滴水、涸水、积水等等异常现现象，如如发现管管道确有有漏水情情况，应应及时修修理，以以防损伤伤建筑物物和有碍碍环境卫卫生。6、厕所所、盥洗洗室是卫卫生设施施比较集集中和管管道布置置密集的的地方，应应作为检检查的重重点，且且每次检检查时间间间隔以以不超过过一周为为宜。检检查时要要注意厕厕所，盥盥洗室的的地面是是否干净净，大小小便池是是否经常常进行冲冲洗，还还要注意意管道的的防腐涂涂料是否否完好。五、室内内排水系系统的维维护室内排水水管道最最常见的的问题是是室内排排水管道道堵塞，排排水管道道的堵塞塞会造成成流水不不畅，排排泄不通通，严重重的会在在地漏、水池、马桶等等处外溢溢。造成堵塞塞的原因因多为使使用不当当，如硬硬杂物进进入管道道，停留留在管道道中部、拐弯处处、排水水管末端端，有的的是在施施工过程程中，砖砖块、木木块、沙沙浆等进进入管中中。修理理时，可可根据具具体情况况判断堵堵塞物的的位置；在靠近近的检查查口、清清扫口、屋顶通通气孔等等处，采采用人工工或机械械清通，如如无效时时可采用用尖錾剔剔洞清通通或采用用开天窗的方方法进行行大开挖挖、排除除、堵塞塞物。六、室外外排水系系统的维维护与管管理1、室外外排水系系统的管管理内容容 熟悉悉排水管管线的位位置及基基本布置置情况。 检查查井的井井盖是否否严密，防防止杂物物落入，给给修理工工作造成成麻烦。 检查查雨水井井及其附附件是否否完好，重重点检查查雨水井井附近有有无堆放放石灰，砂砂石、碎碎砖等建建筑材料料，以防防雨水将将这些东东西冲入入雨水管管道，造造成管道道被堵塞塞。2、室外外排水系系统的维维护 室室外排水水管道最最常见的的问题是是管道堵堵塞，排排水不畅畅通，造造成不畅畅通的原原因有检检查井盖盖不严，砂砂石、杂杂土和树树叶等杂杂物进入入排水管管道，或或树根从从管道接接口、裂裂缝处进进入管道道内吸取取养分，在在排水管管内生成成圆节状状根系使使管道堵堵塞，另另一造成成排水管管道损坏坏的因素素是管道道的塌陷陷。这主主要是因因为管基基下部的的土质松松软或软软硬不均均，施工工时没有有处理好好。此外外，也可可能是由由于管道道上方的的地面上上堆放重重物，或或重型车车辆碾压压所致。夏季在暴暴雨过后后要检查查和清理理排水管管各水管管内的淤淤泥杂物物。消防系统统的维护护与管理理一、室内内消火栓栓给水系系统的维维护消火栓应应经常保保持清洁洁、干燥燥、防止止锈蚀、碰伤或或其它损损坏，每每半年至至少进行行一次全全面的检检查维修修，检查查要求为为：1、消火火栓和消消防卷盘盘供水闸闸不应有有渗露现现象。2、消防防水枪、水带、消防卷卷盘及全全部附件件应齐全全良好，卷卷盘转动动灵活。3、报警警按钮、指示灯灯及控制制线路功功能正常常、无故故障。4、消火火栓箱及及箱内配配装的消消防部件件的外观观无破损损，涂层层无脱落落，箱门门玻璃完完好无缺缺。5、消火火枪、供供水阀门门及消防防卷盘等等所有转转动部位位应定期期加注润润滑油，箱箱门玻璃璃完好。二、自动动喷水灭灭火系统统的维护护自动喷水水灭火系系统必须须有日常常监督、检测、维护制制度、保保证系统统处于良良好的工工作状态态。1、负责责系统维维护管理理的专职职人员必必须熟识识自动喷喷水灭火火系统的的原理、性能、操作维维护规程程，并具具有消防防管理培培训合格格证。2、管理理人员必必须每天天巡检责责任区内内一切供供水总控控制阀，报报警控制制阀及其其配件，进进行外观观检查，保保证系统统处于无无故障状状态。3、所供供水源必必须保证证要求的的水量和和水压，每每年对水水源供水水能力进进行一次次测定。贮存消消防用水水的水池池、消防防水箱，每每月检查查一次，核核对水位位，以及及消防用用水泵使使用的技技术措施施，发现现故障，及及时进行行修理，消消防水池池、消防防水箱的的水需要要更换时时，应通通知消防防监督部部门，临临场监督督消防用用水的水水温不应应低于55，且应应防止结结冰现象象。4、每两两年对贮