雷士工业园物业管理方案-68DOC33814.docx

目 录第一章 前言第二章 众信物业管理公司简介第三章 工业园物业管理理方案第一节 提高管管理服务水平平的整体设想想与策划第二节 拟采取取的管理方式式、工作计划划和物质需求求情况第三节 各项指指标的承诺及及完成承诺的的措施第四节 管理人人员的配备、人人员培训及人人员管理第五节 管理规规章制度、建建筑及附属物物档案、设施施、设备、业业主档案的建建立与管理第六节 便民服服务第七节 物业管管理收费标准准建议及收支支测算第八节 日常物物业管理第四章 部分公众制度及及应急措施第一节 精神文明公约第二节 安全防范方法管管理规定第三节 消防安全管理规规定第四节 道路及车辆管理理规定第五节 工业园区设备安安全运行制度度第六节 智能控制中心管管理规定第七节 消防给水设备保保养制度第八节 空调设备巡视管管理制度第九节 电梯巡视监控管管理制度第十节 水泵房运行操作作规程第十一节 水泵房运行注意意事项第十二节 绿化养护制度第十三节 清洁卫生管理规规定第十四节 清洁作业规程及及操作要领第十五节 清洁服务质量标标准检测方法法第十六节 意外事件处理办办法第十七节 消防应急方案第十八节 停水及事故处理理方案第五章 物业管理委托合合同第六章 工业园区办公大大楼清洗（拓拓荒）方案及及报价第七章 结束语第一章 前前言物业管理作为一一种新兴的行行业，它的产产生和发展，对对于改善人民民群众的生活活、工作生产产环境，提高高城市整体水水平起到了积积极的作用。物业管理条例例的颁布和和实施更是有有力的促进了了这一行业的的发展，在不不断规范行业业的法制环境境的同时，也也使更多商、产产、住、用物物业进入物业业管理市场。 广州众信物业管管理有限公司司在顺应市场场需要，提出出“内部精细管管理、对外稳稳健发展”的战略思路路。在这思路路的指导下来来谋求企业的的出路。我们们公司追求的的是通过提供供专业的服务务创出客户1100%的满满意度，我们们不追求高额额的短期回报报，我们相信信的是“只有最认真真，才能最专专业，只有最最专业，才能能最强大”。我们企业业做好、做大大、做强，为为客户创造价价值，也是对对客户的最好好回报。第二章 众信信物业管理公公司简介众信物业管理公公司简介众信物业管理有有限公司是在在广州市物业管管理市场逐渐渐走向规范化化、市场化、专专业化之时应应运而生。广广州市房产局局的各级领导导在物业管理理工作会议上上多次提出：要让物业管管理行业真正正市场化运作作，我们应按按“国务院颁布布的物业管管理条例的的相关规定鼓励和支支持专业物业业管理公司的的成立，逐步步扭转开发商商与物业公司司的父子关系系现状，从而而改变广州物业管理理现状，促进进物管行业发发展。”公司自注册前，就就从公司的规规范、专业、发发展等方面作作了全面的策策划，并确定定了“全心服务，在在细微之处见见精神；追求求卓越，赢万万从口碑创品品牌”的公司理念念。公司理念念体现了这个个年轻公司，即即朝气勃勃、勇勇于创新，又又脚踏实地以以服务为本的的精神。第三章 工业业园物业管理理方案第一节 提高高管理服务水水平的整体设设想与策划*工业园坐落落于*，是集办办公和工业、宿宿舍一体的园园区。一期占占地面积699800平方方米，总建筑筑面积约700000平方方米，框架结结构，其厂房房面积424400平方米米，办公面积积5950平平方米，宿舍舍202500平方米，园园区道路面积积180000平方米，绿绿化面积80000平方米米，公共卫生生面积80000平方米（不不含建筑物内内楼道走廊面面积），园区区配套有路灯灯、水泵房、配配电房、发电电机房、煤气气站、围墙（周周界）智能防防范系统、电电梯9部，园园区设有出入入口一个。该该项目布局合合理，设施完完善，设备高高档。针对本本次物业管理理标的各个要要素，我休养养所管理思路路概括为“一种模式，二二项承诺，五五个重点，五五大措施”。一、认识与定位位该工业园区作为为一个大型工工业园区物业业，整体形象象应该着眼于于全市、全省省，乃至于全全国、全世界界。给该项目目整体形象定定位是：开放放、高效、规规范开放体现该工业业园改革创新新的思想和国国际化的办公公、生产方式式高效展示该工业业园进取、创创新的精神状状态和高效的的运转机制规范体现该工业业园作风严谨谨、运作规范范高效、管理理精细的风貌貌二、一种模式作为国际化工业业园需要的是是体现：开放放、高效、规规范、安全、文文明、有序、舒舒适等，为此此我公司确定定该工业园区区管理服务模模式为：一手手抓物业管理理服务，一手手抓精神文明明建设和形象象建设的经营营型物业管理理模式。在我公司进驻后后，要将公司司“全心服务，在在细微之处见见精神；正大大卓越，赢万万众口碑创品品牌”的理念全方方位导入，并并秉持我们的的职业操守：“岗不离守，守守不离纲，威威武文明，诚诚挚服务”。我们深信信通过我们的的努力，一定定能给贵公司司和使用人交交一分满意的的答卷。三、二项承诺：1、自接管该物物业管理项目目之日起，二二年内使该物物业管理项目目成为优秀示示范项目，树树立工业园区区引进专业化化物业管理的的成功范例。2、自接管之日日起，即按照照ISO9000120000服务质质量体系全面面实施物业管管理服务。四、五个重点：针对该项目的特特点和工作难难点，我们确确定了在管理理上的五个重重点：1、树立工业园园物业整体形形象通过环境形象、工工业园区形象象控制，公共共设备和设施施管理，治安安和交通控制制，管理服务务人员行为规规范等专业管管理和文化气气氛的融合，塑塑造工业园区区开放、高效效、规范的整整体形象。2、确保因管理理原因造成的的治安消防事事件发生率为为零从我们管理的经经验来看，治治安、消防状状况的好坏是是物业使用人人衡量管理绩绩效的关键。我我们相信只要要通过对内的的准军事化的的管理和对使使用人人情化化服务，通过过技防、人防防、物防的有有效结合，可可以确保该区区域内因物业业管理原因而而造成的治安安、消防事件件发生率为零零。3、维护好工业业园区的环境境该工业园区是对对外的窗口，在在环境管理方方面，卫生管管理是重点，本本工业园区的的卫生涉及到到道路、厂房房、宿舍、办办公区等公共共区域，以及及外墙，只有有通过专业的的管理和不懈懈的努力，才才能从根本上上展现项目的的良好面貌，同同时园区内的的绿化的养护护要达到茂盛盛、常绿，无无死苗、无杂杂物，辅助性性的展现项目目的良好形象象4、设施、设备备及物业本身身的管理，使使工业园物业业保值、增值值另外，该项目的的设施设备齐齐全，我们在在管理中，重重点是强调专专业管理，使使其使用寿命命增长，从而而达到保值增增值的目的。5、树立管理公公司自身良好好形象，使该该项目成为口口碑该项目我们将从从自身人员形形象上下功夫夫，狠抓威武武文明及职业业化的特色管管理，文明执执勤、优质服服务，从根本本上树立良好好形象，给到到工业园的人人留下良好印印象，并为管管理叹服，使使工业园因我我们的管理服服务增加附加加值。五大措施：1、根据该项目目特点，在治治安管理上充充分强调人的的因素，所有有保安管理员员由管理处统统一指挥调度度，强调多重重结合，即流流动岗与固定定岗相结合，全全面防范与重重点防范相结结合，保安管管理与其它人人员相结合，白白天外松内紧紧与夜晚严密密相结合，小小围合与大围围合相结合。在在物防上加强强对物品进出出管理，提高高防范能力等等，结合管理理处统一管理理、快速调度度，确保治安安万无一失。2、精心养护园园林绿化，实实施垃圾分流流，加强环境境文化建设和和环保建设。针针对该项目的的现状要求，我我们将设置环环境管理部（环环卫、绿化），养养护工业园内内园林绿化和和管理好区域域卫生，以保保障工业园区区环境优美、干干净整洁。第第一：维护保保养好工业园园区绿化，使使其保持常青青、常新，始始终焕发勃勃勃生机；第二二：加强和引引导环保意识识的教育，使使每位到工业业园区的人员员都自觉爱护护区内环境；第三：垃圾圾分类收集，建建立回收系统统；第四：开开展环境文化化建设和环境境形象建设。3、保证车辆有有序停放。为为防止车辆乱乱停放现象，我我们将对使用用人进行引导导培训与现场场温馨管理、提提示相结合，对对其讲理无效效之后，给予予处理，最后后达到整齐、规规范停车和秩秩序井然的目目的。4、实行大围合合整体管理与与小围合局部部管理相结合合的管理方法法。这种方法法体现在人员员安排、治安安、消防、卫卫生设施、设设备管理等各各方面。我们们以管理处为为指挥机构统统一集中管理理，同时每块块区域设班、组组长负责各自自具体业务，各各单项业务又又设管理人员员检查跟踪，做做到有条不紊紊、规范严密密。5、我们在管理理服务中将推推出24小时时值班巡逻的的服务机制，以以解决使用者者所需。每二节拟采取取的管理方式式、工作计划划和物质需求求情况一、拟采取的管管理方式对于不同的物业业，必须有不不同的办法，我我们拟采取的的管理方式为为：专业化、规规范化、精细细化、品牌化化、经营型的的管理方式。基本思路是：11、严格选人人、谨慎用人人，确保各类类人员的专业业素质和综合合素质；2、提提供24小时时服务；3、严严格法规和标标准制约、规规范组织和个个人的管理服服务行为；44、致力精神神文明建设，实实施品牌和形形象战略；55、军事化管管理加现代化化管理。具体体我们的管理理分组织系统统、运作程序序系统、激励励系统三个部部分说明。（一）组织系统统：*公司广州市众信物业管理公司项目物业管理处客户服务中心保安队环境管理部维修部1、贵公司可以以直接对管理理处下指示，以以提高服务效效率。2、管理处实行行垂直领导，减减少管理环节节，管理处设设主任、文员员、品管、各各业务部门管管理员和业务务块操作员工工。（二）、运作程程序系统：1、整体运作程程序物管标的调研拟定物业管理方案组建机构岗位培训接管验收整改日常管理2、内部运作流流程众信物业公司管理处反馈监督各业务块员工指挥指挥管理层操作层说明：1、在内部运作作流程设计中中，坚持全过过程管理，保保证指挥、监监督的封闭性性。管理层既既是指挥者，又又是监督者，计计划、组织、控控制、反馈集集于一身，避避免管理环出出现缺漏和盲盲点，有效保保证管理及时时到位。2、各层职责明明确，工作程程序有严格的的质量文件进进行规范。同同时充分授权权，在权责范范围内最大限限度地调动员员工的工作积积极性和主动动性。（三）、激励系系统：工资福利机制激 励 机 制培养提升机制思想工作机制奖惩机制企业文化机制说明：1、激励机制重重在尊重个体体权利，保持持团队战斗力力，服务用户户，创造经济济和社会效益益。2、思想工作机机制重在激发发潜能，形成成共享的价值值观，充分发发挥员工效能能和工作积极极性，尊重个个人情感，针针对个性心理理及时做思想想工作，方式式有谈心、座座谈等。3、奖惩机制与与监督机制相相结合，以奖奖为主，以惩惩为辅，坚持持优胜劣汰，奖奖惩分明，通通过奖励引着着员工走，通通过惩罚“打”着员工走，做做到人人有动动力，个个有有压力。奖励励分为物质奖奖励和精神奖奖励。4、培养提升机机制在实际工工作中极具价价值。我们将将培训放在集集体和个人发发展的重要位位置，目的是是使员工忠于于企业，一专专多能，精益益求精，在提提升上不拘一一格，能者上上、平者让、庸庸者让，为人人才的发展创创造有利环境境。5、工资福利机机制重在考核核，考核分月月考核和年度度考核进行，实实行浮动工资资，增强工作作能力。6、企业文化机机制是发展之之源，通过企企业文化的发发展，增强凝凝聚力和向心心力，增强员员工的自信心心和认同感，通通过企业文化化的凝聚力、引引导功能、约约束功能把员员工的目标和和公司的目标标紧密结合起起来。工作计划依据管理方式和和管理运作流流程，我们将将工作计划分分为前期管理理、常规期管管理二部分，现现拟工作计划划如下。（一）前期管理理工作计划序号项目内容时间备注1物业管理标的调调研全面了解物业管管理标的05年12月331日尽量提前2拟订管理方案结合调研结果拟拟定管理方案案06年1月5日日尽量提前3接管合同签订1、方案送审2、签订合同方案确认时止尽量缩短时间4组建管理队伍1、选拔2、培培训3、上上岗方案确认至进场场5整改及完善办公公条件1、安排管理用用房2、安排员工宿宿舍3、物质装备到到位方案确认至进场场6制订管理制度1、制订切合实实际的各项物物业管理制度度2、导入ISOO900120007物业接管验收办理书面移交手手续（二）常规期管管理工作计划划序号项目内容时间备注1房屋及公用部位位维修保养1、制定大、中中修计划方案案；2、日常零修、急急修管理；3、日常保养巡巡查管理；4、维修质量管管理。接管验收后开始始，部分待施施工单位保修修期满属施工单位保修修责任我公司司将尽全力协协调协助2公共设施、设备备及场所的使使用、维修、养养护、管理1、建立档案，搞搞好基础资料料管理；2、运运行管理；33、维修保养养管理；4、险险情应急管理理；5、水池池水泵管理；6、其他。接管验收后开始始，部分待施施工单位保修修期满属施工单位保修修责任我公司司将尽全力协协调协助3安保管理1、24小时值值班及巡查、监监控等安全防防范管理；22、违章私设设摊点及设立立广告管理；3、消防管管理；4、来来人来访管理理；5、物品品出入管理。接管验收后开始始4车辆管理1、进出车辆管管理；2、停停车场管理；3、车辆行行驶管理。接管验收后开始始5清洁卫生管理1、清洁卫生管管理；2、环环保管理；33、消杀管理理。接管验收后开始始6绿化管理1、室内绿化管管理；2、室室外绿化管理理。接管验收后开始始7客户服务管理1、设立服务员员和保安；22、人员形象象及服务意识识管理。8标识系统管理标识日常维护管管理9档案管理1、建立房屋共共用设施设备备档案资料；2、建立用用户档案、房房屋及其配套套设施权属清清册；3、建建立严格的档档案管理制度度。接管验收后开始始（三）物质质资金积累计计划序号项目数量金额用途1234567891011摩托车电脑、含显示器器打印机复印机传真机保险柜照像机电话寝具和服装（套套）疏通机电焊机11111111按编制配112000400018006000100080020004001000020001000用于联络及办理理相关业务办公用办公用办公用办公用办公用用于文化活动办公用估算价维修用序号项目数量金额用途121314151617181920212223242526272829303132333435冲击钻切割机电工工具水工工具木工工具泥工工具高空作业用工具具铝合金梯常用材料备件吸尘机垃圾箱清洁工具（套）清洁车（专用）手推平板车手推斗车剪草机绿篱机人工喷雾器绿化工具（套）对讲机防毒面具钢盔消防靴训练用具（套）11211112（一大一小）一批110184121117841010115002000800500700300100020003000100040005000320015001000320015070080008008005002000维修用维修用维修用维修用维修用维修用维修用维修用维修用环境管理用环境管理用环境管理用环境管理用环境管理用环境管理用环境管理用环境管理用环境管理用环境管理用安全管理用安全管理用安全管理用安全管理用合计：￥774650元元第三节：各项指指标的标准及及达成标准指指标采取的措措施本节参照全国国物业管理条条例、全全国物业管理理示范工业园园区达标评分分细则及IISO90001质量标准准，我们对项项目之物业管管理要求的各各项指标以表表格的形式予予以公布，并并在列项中概概述保障各项项指标完成的的实施措施。序号指标名称工作标准指标测定依据管理指标实施措措施1房屋及配套设施施完好率95%全国物业管理条条例、全国物物业管理示范范工业园区达达标评分细则则、ISO99001质量量标准采用区域巡查管管理与管理中中心控制相结结合的工作方方法，落实责责任，责任到到人，建立完完善的区域日日检、周检、月月检制度，健健全档案记录录2房屋零修、急修修及时率96%全国物业管理条条例、全国物物业管理示范范工业园区达达标评分细则则、ISO99001质量量标准建立严格的修缮缮制度，要求求维修人员接接到维修单后后携带工具55分钟内到达达现场，零修修工程及时完完成，急修工工程不过夜。并并建立回访制制度和回访记记录，以优质质服务为本，224实行小时时值班制度3维修工程质量合合格率99%全国物业管理条条例、全国物物业管理示范范工业园区达达标评分细则则、ISO99001质量量标准建立维修回访制制度，及时征征求贵单位意意见，保证反反馈渠道畅通通，以确保维维修服务质量量4大型及重要机电电设备完好率率99%全国物业管理条条例、全国物物业管理示范范工业园区达达标评分细则则、ISO99001质量量标准完善机电设备的的运作制度和和维护保养制制度，配备专专业工程技术术人员，寻求求专业公司支支持，所有维维修人员全部部持证上岗，实实行24小时时专人值班，出出现故障及时时排除5疾呼完好及使用用率95%全国物业管理条条例、全国物物业管理示范范工业园区达达标评分细则则、ISO99001质量量标准落实责任人，坚坚持对道路、路路灯及停车场场、消防设施施设备等公用用设施进行日日常巡视检修修和定期维护护保养，由维维修部落实，客客户服务中心心监督，并建建立健全档案案记录，完善善规章制度，确确保公共设施施完好并正常常使用6停车场完好率95%7路灯安好率95%8消防设备完好率率98%9治安案件发生率率1%以下全国物业管理条条例、全国物物业管理示范范工业园区达达标评分细则则、ISO99001质量量标准实行24小时保保安巡查制度，分分快速、中速速、慢速巡查查，24小时时值班，接受受报警及实施施调度，根据据实际情况，确确立人防、技技防与物防相相结合的治安安思路，明确确保安职责，层层层防卫，以以确保工业园园区人身财产产安全10财产被盗率1%以下11违章发生率1%以下全国物业管理条条例、全国物物业管理示范范工业园区达达标评分细则则、ISO99001质量量标准建立交叉巡查制制度，跟踪管管理，对私设设摊点、广告告牌、广告字字画、乱贴乱乱画等现象及及时发现及时时处理，加强强宣传工作，杜杜绝违章发生生并建立相应应的回访制度度12违章处理率90%以下13火灾发生率1%以下（年）全国物业管理条条例、全国物物业管理示范范工业园区达达标评分细则则、ISO99001质量量标准全员义务消防员员制，确定消消防应急方案案，定期培训训和演习，加加大宣传力度度，由保安日日常巡查，发发现隐患及时时处理，确保保安全14绿化完好率无全国物业管理条条例、全国物物业管理示范范工业园区达达标评分细则则、ISO99001质量量标准建立专业化绿化化管理养护队队伍，责任到到人，区域负负责与巡查制制度相结合，加加强宣传，发发现问题，及及时修复，确确保公共绿化化无破坏、无无践踏、无黄黄土裸露；室室内绿化常青青。第四节：管理人人员的配备、人人员培训一、物业管管理处人员配配备该管理处人员配配备因考虑对对外形象和设设备配置情况况，帮我们在在人员配备上上坚持以公司司“精干、高效效、敬业”的用人原则则为基础，确确定“重学历也重重能力、重水水平更重品德德”的用人标准准，严把人才才选聘关。我我们要求管理理人员必须是是一专多能。在在管理队伍建建设上，我们们将采取规范范管理和人性性化管理相结结合的方式，运运用激励机制制，严格管理理、考核，并并实行淘汰制制，才能确保保管理目标实实现。（一）、管理处处人员配备图图管理处主任1人文员（1人）品管（1人）（共30人）服务中心保安队：14人队长：1人战士：13人其中轮休一人环境管理部11人部长：1人绿化技师：2人环卫队：8人维修部：2人（二）、物业管管理处人员岗岗位分布说明明1、管理处主主任：1名，负负责全面工作作。2、文员：负责前前台服务，和和处理行政、物物业事务等工工作，并协助助管理接待等等工作，及负负责档案管理理、会务管理理等工作。3、品管：1名，负负责各部门、各各岗位的工作作质量的检查查、监督。4、维 修 部：2名名，负责工业业园物业和配配套设施设备备及场地的日日常维修、保保养、巡视、维维修检查监督督等工作。5、保安队中队队长：1名，负负责保安队全全面工作及对对部门人员检检查监督工作作。保安安：13名，分分三班24小小时值班（其其中一名轮休休），负责当当班期间的安安保工作。6、环境管理部部部长：1名名，负责清洁洁、绿化全面面工作及对部部门人员检查查监督工作。绿化技技师：2名，负负责绿化养护护工作。环卫工工人：8名负负责工业园区区公共区域卫卫生。（三）、人员培培训企业的竞争是人人才的竞争，而而人才的竞争争关键在于企企业是否最大大限度地开发发人力资源，要要实现人才资资源开发战略略，我们确定定了“全员培训，全全过程考核”的培训方针针，使培训真真正落实到实实处。1、培训的目标标：通过培训，提高高员工的文化化素质、业务务技能和管理理服务水平，使使物业管理更更加富有成效效。2、培训内容：（1）新员工入入职培训：A、企业培训：企业质量方方针、质量目目标、企业理理念、企业精精神等；B、员工手册培培训：员工守守则、礼仪行行为规范、职职业道德教育育等；C、管理处概况况培训：工业业园区概况、公公众管理制度度、内部规章章制度、管理理架构等；D、物业管理基基础知识及强强化服务意识识的专题培训训；E、军训与参观观学习。（2）岗位专业业技能培训：A、基本技能培培训：相应岗岗位的专业知知识、ISOO9001文文件（包括质质量手册、程程序文件、工工作指示、记记录表格等）；B、新技术（能能）培训：智智能化技术、新新设备仪器的的使用与管理理技术等。（3）素质提高高培训：A、操作层自我我开发培训：进行有关学学历、职称的的外送培训，或或利用现有条条件，举办电电脑、消防、环环保等相关知知识讲座；B、管理人员实实行“四个一”常规培训，即即坚持每月写写一篇文章，读读一本专业的的好书、参加加一次讲座、参参与一次竞赛赛。（4）新政策、新新理论培训：物业管理理论动动态、有关法法律、法规、同同行业新动向向等。（5）培训者培培训：培训者更新知识识及观念，吸吸收新理论，不不断创新培训训工作思路的的培训。3、培训计划（不不具体阐述）4、培训的评估估考核（1）培训中考考核：根据实实情，边培训训、边考察、理理论与实践相相结合，这样样便于了解员员工是否按培培训要求和标标准指导工作作，对没有按按要求做的员员工进行监督督和指正。（2）培训后考考核：分为实实操考评和书书面考核两种种，反馈培训训绩效、把考考评的结果作作为薪资发放放的依据。第五节：管理规规章制度和建建筑及其附属属物档案、设施、设设备、业主档档案的建立与与管理一、管理规规章制度科学完善、合理理量化。健全全实操的管理理规章制度是是我们取得成成功的重要法法宝，也是提提高服务品质质、提升工业业园区形象的的重要依据。为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格按照ISO9001国际标准人、及我公司质量体系文件的要求，对项目实施专业化、规范化管理。我们还将根据该项目实际情况对规章制度及相关程序作适当调整。管理制度主要包括公众制度及应急措施、ISO9001服务质量控制程序文件、公司内部管理制度等。二、档案建立与与管理随着建筑设计高高科技、专业业化的发展，信信息成为管理理资源中又一一重要因素，为为此，在信息息收取时广开开信息渠道，存存储时做到内内容全面、丰丰富，收集时时尽可能地完完整。我们拟拟对项目所有有物业管理与与服务的项目目，从主体到到配套，从建建筑到环境，从从硬件到软件件等都建立相相应的管理档档案。并树立立档案管理的的财富观、资资源观和服务务观，使档案案管理真正为为管理服务。三、档案管理运运作环节1、资料的收集集，直接隶属属于客户服务务中心。建立立相应的规章章制度，对所所有档案资源源进行严格管管理。在收集集时，坚持内内容丰富的原原则，根据实实际全面收集集，小到一盆盆花都有详细细的资料收集集。2、资料的分类类整理，根据据其性质、特特点进行细分分，做到条理理清晰，分类类合理。3、资料归档管管理，按照资资料本身的内内在规律、联联系进行分类类保存，做到到便于查找和和调用，在进进、出档案室室都有严格的的规定，严防防文件流失。档档案的管理环环境必须做到到“三防”，即防火、防防潮、防变质质。四、档案资料的的分类1、接管移交资资料：名称资料内容容工程建筑产权资资料A：规划图纸、项项目批文、用用地批文B：建筑许可证证、投资许可可证、开工许许可证C：拆迁安置资资料工程技术资料A：红线图、总总平面图B：地质勘察报报告、开竣工工报告、图纸纸会审报告C：工程合同、工工程预决算D：工程设计变变更、通知及及技术核算单单E：竣工图：11.单体建筑筑、结构、设设备竣工图 22.消防、智智能化、中央央空调等工程程及地下管网网竣工图F：房屋、消防防、智能化、中中央空调等竣竣工验收证明明书G：钢材、水泥泥等主要材料料的质量保证证书H：新材料、构构配件的鉴定定合格证书I：供水、供电电、电梯、消消防、智能化化、中央空调调等设备的检检验合格证书书J：供水、供电电、电梯、消消防、智能化化、中央空调调等设备技术术资料K：砂浆、混凝凝土试块、试试压报告L：绿化工程竣竣工图M：其它技术资资料2、管理档案资资料名称资料内容容物业资料A：基本资料B：标识资资料事务管理资料A：事务值班表表B：事务交交接记录表C：物品搬出（入入）登记表DD：日常事务务巡视记录E：事务回访登登记表维修资料A：维修申报表表B：维修服服务派工单C：维修回访记记录本D：公共设设施维修记录录安全防范及交通通管理资料A：日常巡查记记录、交接班班记录、值班班记录B：查岗记录C：物物资搬运放行行记录、紧急急事件处理记记录D：车辆管理记记录、车辆详详细资料、车车辆出入记录录设备管理资料A：公用设施保保养维修记录录B：各项机机电设备保养养维修运行记记录C：设备分承包包方维修保养养记录D：设备检检查记录员工管理资料A：员工个人资资料、聘用表表B：员工业业绩考核及奖奖罚记录C：员工培训计计划及实施记记录D：员工培培训考核记录录E：员工外出考考评及参加演演练记录F：员工住住房及内务管管理记录意见反馈资料A：服务质量回回访记录表B：意见调调查、统计记记录C：投诉及处理理记录表行政文件资料A：管理处主任任值班及督察察记录B：政府部部门文件C：物业公司及及主管领导部部门文件D：管理处规章章制度、通知知、通报等文文件E：管理处荣誉誉一览表F：管理处处接待来访参参观记录表会务资料A：会务承办实实施方案B：会务摄摄影及录音、录录像资料第六节：便民服服务当我公司接接管本项目物物业管理后，我我们将围绕人人员切身需求求，秉持“以客户为中中心，优质服服务，低价收收费”的经营方针针，尽量开展展各项便民服服务，包括无无偿服务项目目和有偿服务务项目，以下下面所列。总总之做到使用用人有什么需需求，我们就就想办法满足足。序号项目服务收费费标准备注1代理办公物品维维修按维修单位标准准收取维修费费，每次维修修费货比三家家，经同意后后送修，加收收适当服务费费2代购车船航空票票除实际费用外，按按规定加收手手续费3代寄、代领邮件件加收适当服务费费4配备急救箱、急急救药品按药品的实际收收费，不加收收服务费5建立活动组织，组组织文体活动动活动费用按实际际发生收费，不不加收服务费费第七节：物业管管理收费标准准建议及收支支测算本项目物业管理理采用包干制制，厂房物业业每平方米每每月1.5元元，办公物业业每平方米每每月2元，宿宿舍物业每平平方米每月00.5元，即即：每月物业业公司的收入入为424000m2×1.5元/m2+5950mm2×2元/m2+202500m2×0.5元/m2=856225元，每月月物业公司支支出及利润见见下表：类别序号项目计算式月支出备注人工费用用1员工工资30人管理处主任：33200元××1人32200元客服文员：14400元×1人14400元品管文员：14400元×1人14400元保安队长：20000元×1人20000元保安：14000元×13人118200元元环境管理部长：2000元元×1人20000元绿化技工：8000元×2人16600元环卫工：7000元×8人56600元维修技工：20000元×2人40000元39400元工资中含伙食费费和员工社保保费2员工保险30120元×300÷12300元意外伤害险3福利费等各类经经费17.5%39400元××17.5%6895元小计46595元办公费用用1交通费综合测算3000元2通讯费3办公易耗品及办办公设备保养养4勘察业务费、公公关费小计3000元公 共 设 施施 设 备 日 常 维维 护 费 用1公共房屋综合测算，一般般月费用计算算式为：物业业总面积×3元/m2÷12月668600××3÷1217150元2室内外走道3化粪池清理维护护4污、雨水井清理理维护5停车场道路维护护6灯具（园林、路路灯、楼道灯灯、高杆灯等等）7标示牌、宣传栏栏等维护8水泵（含水管阀阀门）日常维维护9变压器、配电房房维护10消防设备维护11其它设备设施维维护12电梯保养、维修修、检测等费费用13发电机维护保养养费14煤气站维护15监控系统维护小计17150元环境管理理费用1园林绿化保养、修修剪、施肥、喷喷药、补种、机机具损耗、用用油等综合测算，般般月费用为绿绿化面积×0.3元，故故为8000mm2×0.3元2400元不含室内绿化养养护2办公、生活垃圾圾转运费3个桶×3500元÷36个月29元3个桶×1800元转运费540569元生产垃圾另定方方案3除四害消杀费用用180元/月与与相关单位签签合同180元4保洁工具、清洁洁用品损耗、材材料物资综合测算2000元5外墙清洗费用与甲方单独独结算小计5149元共用水电电费1所有用水用电费费用（楼梯灯灯、路灯、园园林灯、水泵泵运行、绿化化用水、其它它）由物业使用人直直接缴付无物业公司可代收收代缴，收取取时加损耗费费用小计无其它支出出费用1文化宣传费500元2物业管理责任保保险30000元÷÷12月2500元3税金85625×55.5%4709元小计7709元总计79603物业公司利润856257796036022元元第八节：日常物物业管理日常物业管理是是物业管理单单位实施管理理与服务功能能的重要阶段段，我们将该该项目物业管管理工作分为为介入期和常常规期二个部部分，在介入入期我们从物物业管理角度度提出一系列列建议，并依据贵单位的的认可项目实实施整改和进进一步完善物物业管理方案案，为今后物物业管理打基基础。常规期物业管理理工作，包括括房屋、设施施、设备维护护、环境管理理、安全防范范管理、消防防管理、车辆辆管理等多方方面内容，其其中有些项目目已在前面相相关章节体现现。在此章节节我们只是就就其有关内容容进行阐述。一、介入期在此阶段，我们们主要是进行行调研、编写写方案、做好好验收接管工工作。（一）、调研、编编写方案工作作（二）、验收接接管1、拟定验收接接管方案，组组建验收接管管小组。2、对项目进行行全面验收、接接管，包括资资料接管，另另附验收接管管相关表格。3、如有整改，在在整改完毕后后对整改项目目进行接管，届届时另列清单单交接。二、常规期物业业管理（一）、安全管管理1、安全防范管管理分为四个个层次：第一一层为督导层层，全面巡查查防漏堵漏；第二层为门门岗人员进行行封闭控制；第三层为监监控系统；第第四层为最里里层，实行步步行巡查