房地产销售员培训手册1842.docx

一、业务务员工作作职责与与心态业务员的的角色定定位是现场销销售的中中坚力量量，主要要职责为为接待来来人来电电，尽最最大可能能的销售售。合格业务务员的条条件遵守公司司规章制制度，融融入公司司企业文文化，掌掌握必要要的技能能，能够够承担起起销售职职责，完完成销售售任务。常规工作作1. 常规工作作列表性质序号工作内容容时间执行方式式及必要要性日 常常 规规1现场卫生生工作每天开工工前将自己负负责包干干区打扫扫干净2案场晨会会每天开工工前熟悉销控控、当日日销售目目标与工工作安排排3柜台上接接听来电电随时现场销售售的第一一步4轮接客户户随时积累属于于自己的的“财富”名单5填写销售售日志每天下班班前完整记录录当日客客户接待待情况6参加小组组会强销期每每天下班班前汇报当天天工作，讨讨论、解解决销售售问题7追踪客户户随时不放弃任任何一组组客户8完成工作作任务随时承担为同同事服务务的责任任9统计来人人来电下班之前前统计当天天来人来来电情况况，进行行分析10市调案前、非非强销期期了解市场场第一手手数据续上表周 常常 规规1参加甲方方周例会会项目经理理（案场场经理）汇报一周周工作，提提出、讨讨论、解解决工作作问题。2参加销售售部周会会(上海海及周边边地区)项目经理理（案场场经理）积极参与与、了解解部门动动态月 常常规1参加公司司月会每月定期期了解公司司、部门门动态，总总结上月月工作，分分派下月月工作任任务2. 接受现场场培训，熟熟练掌握握产品情情况，经经常作角角色演练练，熟练练掌握销销售技巧巧。3. 成功销售售。明确确个人业业绩目标标，完成成并且超超越自己己的目标标。4. 配合现场场同事做做SP，促促进现场场成交。5. 每年年终终时撰写写全年工工作总结结，并且且参加公公司年终终检讨。6. 自觉维护护现场纪纪律，保保持现场场环境整整洁、有有序。公司的“一二三三四五”即一套工工作方法法、二个个理念、三三大保证证、四项项要求、五五心精神神做为工工作的标标准。(1) 一套工工作方法法即目标标、进度度、品质质、预算算、成效效。(2) 二个理理念即团团队合作作精神和和“无墙壁壁”精神（创创新精神神）。(3) 三大保保证即保保证辛苦苦、保证证严格、保保证学到到东西。(4) 四项要要求即诚诚实、热热情、专专业、负负责。(5) 五心精精神即诚诚心、决决心、信信心、细细心、爱爱心。二、客户户资料登登记表、来来电登记记表的正正确填写写1. 作用：真真实反映映每组客客户的实实际情况况，便于于追踪和和储备客客源、分分析调整整销售策策略、评评价媒体体效果。2. 内容：客客户资料料登记表表有客客户基本本资料，如如姓名、性性别、年年龄、电电话、地地址、职职业身份份、区域域；有置置业意向向，如购购买意图图及询问问重点等等等。来来电登记记表有有咨询重重点、居居住区域域、需求求面积、媒媒体、客客户基本本信息等等。3. 填写要求求：真实实、准确确、及时时、完整整、整洁洁。a) 真实：内内容据实实填写，真真实反映映每组客客户的实实际情况况，不能能在事后后凭自己己想当然然随便乱乱填。b) 准确：正正确引导导客户，要要正确填填写。c) 及时：每每接一通通来电、一一组来人人都要及及时填写写，并且且放入指指定专用用文件夹夹。d) 完整：表表单中的的每项内内容尽可可能做到到面面俱俱到，完完整填写写。e) 整洁：保保持表单单清洁，不不能乱涂涂乱画，以以免增加加分析统统计人员员的工作作难度及及工作强强度。（一）来来电登记记表填写写来电登记记表填写写时间：客户第一一次打电电话至售售楼处时时，回答答客户问问题同时时完整的的填写。表头内容容：日期：填填写客户户来电当当天的日日期。表格内容容： 1. 咨询重点点：客户户问到有有关产品品问题价格：指指客户预预算大致致范围2. 居住区域域：指客客户所居居住区域域。3. 需求面积积：指客客户需求求面积范范围4. 媒体：指指客户得得知产品品的媒介介物是哪哪种，直直接询问问5. 客户姓名名6. 联系方式式：尽量量留下客客户电话话和客户户通讯地地址。7. 业务员：接听来来电者8. 来电时间间（二）客客户资料料登记表表填写客户资料料登记表表填写时时间：初次来现现场客户户接待完完毕后及及时正确确填写。如如果客户户再次回回现场购购买也需需要填写写，同时时注明“回头客客已购”。Ø 客户基本本资料部部分：客户姓名名、性别别、生日日、住址址、邮编编、联系系电话（包包括家庭庭电话、公公司电话话、手机机）这些些内容。这这部分最最好让客客户详细细填写，以以便将来来进入客客户资料料库，以以及后期期销售追追踪。客户基本本资料部部分中其其他内容容：职业职位位属性、居居住区域域等为业业务员填填写，根根据接待待客户过过程中对对客户情情况了解解，做出出相应正正确选择择。1. 籍贯属性性：指客客户所执执的护照照，所属属国家。2. 职业/职职位属性性：指客客户从事事职业或或在公司司担任职职务的情情况。3. 居住区域域：指客客户目前前所居住住的区域域。4. 工作区域域：指客客户所属属公司所所在区域域。5. 年龄层次次：客户户年龄段段。6. 居住现状状Ø 认知途径径（可多多选）指客户从从何处了了解到楼楼盘的讯讯息，从从而对楼楼盘感兴兴趣，至至现场来来访的。每每种媒体体吸引不不同客户户层次，反反映当前前客户对对产品的的要求。Ø 置业意向向分析类类：客户对产产品的要要求以及及预算，其其中包括括：1. 购买用途途：客户户购买产产品的原原因、出出发点。2. 面积房型型：客户户所需房房屋的面面积大小小。3. 购房总价价：客户户购买房房屋大致致的预算算。4. 询问重点点（可多多选）：指在接接待此客客户过程程中，客客户最着着重询问问的方面面，或客客户最敏敏感的问问题。5. 接待人员员6. 带看户型型7. 来访日期期8. 接待及追追踪情形形：包括未购购因素，指指当日来来访客户户如未订订购产品品的原因因（最主主要原因因），并并在表头头标识“很有希希望”、“有希望望”、“一般”、“希望渺渺茫”进行客客户意向向等级分分类，以以方便今今后追踪踪或提案案给业主主进行改改进方案案。登记记表上没没有标示示的其他他客户需需求。客客户等级级应视具具体情况况，进行行阶段性性调整。三、房屋屋认购确确认单的的正确填填写房屋认购购确认单单的作用用：相当当于客户户订购房房子的临临时凭证证及预约约金的临临时收据据。（目目前上海海已经通通过网上上登记来来处理相相关流程程）填写要求求：1. 字迹清晰晰，内容容准确，如如日期、客客户基本本资料、户户型、总总价。2. 定购户别别、总价价要和实实际一致致。3. 签约金、补补足、签签约时间间一定要要填写清清楚。4. 业务员签签字、项项目经理理（案场场经理）签签字和请请客户签签字确认认，再和和定金一一并交柜柜台盖章章，第一一联单据据交客户户并交待待客户补补足时带带来，另另三联留留柜台或或销售秘秘书处。5. 如单位订订购交的的是银行行支票，要要特别注注明并写写清支票票号码、支支票性质质。四、填写写销售日日志填写销售售日志目目的每日必须须填写销销售日志志。列列明当天天工作内内容，同同时找出出工作中中的不足足之处并并及时与与项目经经理（案案场经理理）沟通通，找出出解决方方法。检检查当天天工作质质量，记记录清楚楚接待来来人、来来电情况况及当天天交易办办理情况况，同时时检讨业业绩目标标完成情情况，并并对第二二天的工工作做安安排，使使自己的的工作更更加条理理化、合合理化。如何填写写销售日日志1) 内容：当天天交易办办理情况况、接待待来人、接接听来电电数量，及及接待来来人、来来电的具具体情况况。检讨讨业绩目目标。记录当当天自己己在工作作当中遇遇到的问问题及原原因，并并找出解解决方法法。在“明明日重要要工作提提醒”中，可可拟定第第二天工工作计划划，需要要公司提提供的支支持等。2) 格式：见附表销销售日志志。五、现场场值班安安排及值值班表进入案场场，会有有项目经经理（案案场经理理）制定定每个人人的工作作值班表表。以使使每一个个人承担担相应的的责任，使使工作顺顺利运作作。业务员主主要负责责以下方方面工作作：1. 资料整理理：印刷刷品归位位、整理理、清点点、结案案资料库库存。及及时对柜柜台区域域的销售售资料补补给，以以及来人人表、来来电表的的补充。2. 水电管理理：水电电开启、维维护、空空调控制制、水源源补充（饮饮水的补补充）。3. 伙食：同同仁饮食食安排协协调，订订盒饭（主主要午饭饭），如如遇强销销期需订订晚饭，要要主动、及及时订餐餐。4. 音乐：现现场音乐乐播放。5. 卫生包干干：各组组轮流，按按时按质质完成。六、社区区基本常常识社区部分分1. 按照社区区的规模模可分为为：1) 居住区8800001.5万人人2) 居住小区区30000550000人3) 居住组团团800015500人人（按照各各地户均均人数不不同，基基本上333.5人/户）以目前来来看，商商品房开开发一般般是组团团级的，也也有超大大规模的的，象万万科等，就就可算的的上是居居住区级级的。2. 按照社区区的规划划布局可可分为：1) 行列式（象象公房、新新村房）2) 周边式（花花园在当当中，建建筑围绕绕周边）3) 混合式（既既有行列列式，又又有周边边式）4) 自由式（依依据景观观、地形形等因素素考虑，布布局较自自由，象象万科）3. 按照社区区的层数数结构可可分为：1) 别墅花园园2) 联排别墅墅、排屋屋3) 多层小区区4) 小高层小小区5) 高层小区区6) 混合式4. 按照社区区景观组组织方式式：1) 中心式（集集中绿地地）2) 分散式（小小区花园园）社区部分分中需要要了解的的基本知知识：基地面积积：城市市规划管管理部门门划定的的用地范范围的面面积。即即开发商商购买土土地面积积。建筑占地地面积：是指建建筑底层层所占的的土地面面积。开开发商建建筑用地地。 建筑占占地面积积= 基基地面积积 规划划红线（道道路） 退界界面积建筑总面面积：是是指一个个建筑项项目，按按“建筑面面积计算算规则”能计算算建筑面面积的总总和，其其中住宅宅建筑面面积是实实际销售售面积。容积率：建筑总总面积/基地面面积一般多层层小区22以内高层3以以上间距：（日日照间距距）建筑筑物之间间的间隔隔，目的的是保证证建筑物物的采光光，彼此此不受影影响，或或减少影影响。日照间距距：每年年冬至一一天、中中午北面面座向的的建筑保保证1小小时日照照的间距距。附：住宅建筑筑间距控控制规定定（多、低低层）建筑间距距规定朝 向向建筑间距距（不少少于建筑筑高度倍倍数）市 区浦东新区区等平行布置置 南北向向正南南向、南南偏 东（西西）451.0 11.2 (与南南侧建筑筑高度比比） 东西向向正南南向、东东（西）偏偏南450.9 11.0 (与较较高建筑筑高度比比）垂直布置置 南北向向同平平行布置置0.7 00.8 (与南南侧建筑筑高度比比） 东西向向同平平行布置置0.7 00.8 (与较较高建筑筑高度比比）非平行非非垂直布布置 两幢建建筑的夹夹角30°按平行布布置的居居住建筑筑控制 30°°夹角角600°0.8 00.9 (与南南侧或较较高建筑筑高度比比） 600°按垂直布布置的居居住建筑筑控制对执行上上述规定定确有困困难的，经经规划部部门批准准可适当当按规定定间距缩缩小100。备注：南北向高高层建筑筑平行排排列间的的楼距不不小于南南侧建筑筑高度的的0.55倍（市市中心旧旧区不少少于0.4倍），且且不少于于24米米、满足足日照要要求；高高层建筑筑与北侧侧多低层层建筑的的楼距，不不少于高高层建筑筑高度的的0.33倍，且且不少于于24米米、满足足日照要要求。东东西向多多层，身身高一半半；东西西向高层层不小于于18 米、满满足日照照要求。社区需要要注意的的主要是是规模、布布局、结结构、层层数（容容积率）、景景观组织织。其次次还要注注意小区区的停车车组织方方式：人人车分行行，和景景观一同同组织，大大面积地地下停车车等在市市场上较较为流行行。单体部分分：进深单体就高高度来看看：有别别墅、排排屋面宽多层、多多层带电电梯小高层、高高层、超超高层单体就结结构来说说：砖混（一一般多层层）钢筋混凝凝土（高高层）预制楼板板（在工工厂定做做好）现浇楼板板（在施施工现场场现做）就房型来来说：平平面式、平平层式立体式、错错层式、跃跃层式、复复式单体需要要着重注注意的层层数、结结构、建建材（外外观）、房房型房型：主主要有横横（厅）套套式（厅东西西向）厅：讲稳定面（少开门）厨房：操作流程卫生：通风卧室：采光，适风直（厅）套套式（厅厅南北向向）（房型、动动线组织织）结构：层层高、楼楼板施工工方式、隔墙施工工方式建材外观观：面砖砖还是涂涂料塑钢窗还还是铝合合金外观风格格：现代代式、古古典式、新新古典式式单体需要要了解的的基本知知识：进深面宽：迎迎南面，直直接有关关采光朝朝向进深：南南北长，直直接影响响有关适适风采光光N面宽得房率：基本为为套内使使用面积积/建筑筑面积建筑面积积套内内面积公用分分摊面积积套内面积积套内内使用面面积套套内墙体体面积阳台面面积附：有关关建筑面面积计算算规定1. 什么是房房屋建筑筑面积、住住宅使用用面积和和居住面面积？房屋建筑筑面积是是指房屋屋建筑轮轮廓或构构件的水水平投影影面积，它它包括结结构所占占面积和和室内房房间面积积。具体体计算以以国家颁颁发的“建筑面面积计算算规则”为准。住宅使用用面积是是指住宅宅中分户户门内全全部可供供使用的的净面积积的总和和。包括括卧室、起起居室、厅厅、厨房房、卫生生间、壁壁橱、阳阳台和室室内走道道、室内内楼梯等等等。居住面积积是指住住宅中供供日常生生活起居居用的卧卧室、起起居室等等的净面面积的总总和。当当分户门门内的厅厅和过道道的面积积超过66平方米米时，可可按其面面积的二二分之一一计算在在居住面面积内。2. 建筑面积积计算有有什么规规则？建筑面积积计算规规则：1) 计算建筑筑面积的的范围a. 单层建筑筑物不论论其高层层均按一一层计算算，其建建筑面积积按建筑筑物外墙墙勒脚以以上的外外围水平平面积计计算。单单层建筑筑物内如如带有部部分楼层层者，亦亦应计算算建筑面面积。b. 多层建筑筑物的建建筑面积积应按建建筑面积积的总和和计算，其其底层按按建筑物物外墙勒勒脚以上上外围水水平面积积计算，二二层及二二层以上上按外墙墙外围水水平面积积计算。c. 层高超过过2.22米的地地下室、半半地下室室、地下下车库、仓仓库、商商店、地地下指挥挥部及相相应出入入口的建建筑面积积按其上上口外墙墙（不包包括采光光井、防防潮层及及其保护护墙）外外围的水水平面积积计算。d. 用深基础础做架空空层加以以利用，层层高超过过2.22米的，按按架空层层外围的的水平面面积的一一半计算算建筑面面积。e. 坡地建筑筑利用吊吊脚做架架空层加加以利用用且层高高超过22.2米米，按围围护结构构外围水水平面积积计算建建筑面积积。f. 穿过建筑筑物的通通道，建建筑物内内的门厅厅、大厅厅不论其其高度如如何，均均按一层层计算建建筑面积积。门厅厅、大厅厅内回廊廊部分按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积。g. 电梯井、提提物井、垃垃圾道、管管道井等等均按建建筑物自自然层计计算建筑筑面积。h. 舞台灯光光控制室室按围护护结构外外围水平平面积乘乘以实际际层数计计算建筑筑面积。i. 建筑物内内的技术术层（管管道层、附附层、夹夹层）是是指房屋屋的局部部层次，层层高超过过2.22米的，按按其墙外外围水平平面积计计算建筑筑面积。j. 与建筑物物连接的的有柱雨雨篷按柱柱外围水水平面计计算建筑筑面积；独立柱柱雨篷按按其顶盖盖水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。k. 有柱的车车棚、货货棚、站站台等按按柱外围围水平面面积计算算建筑面面积；单单排柱、独独立柱的的车棚、货货棚、站站台等按按其顶盖盖水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。l. 突出屋面面的有围围护结构构的楼梯梯间、水水箱间、电电梯机房房等按围围护结构构外围水水平面积积计算建建筑面积积。m. 突出墙外外的门斗斗按围护护结构外外围水平平面积计计算建筑筑面积。n. 封闭阳台台、挑廊廊，按其其水平投投影面积积计算建建筑面积积。凹阳阳台、挑挑阳台按按其水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积。o. 建筑物墙墙外有顶顶盖和柱柱的走廊廊、檐廊廊，按柱柱的外边边线水平平面积计计算建筑筑面积。无无柱的走走廊、檐檐廊按其其投影面面积的一一半计算算建筑面面积。p. 两个建筑筑物间有有顶盖的的架空通通廊，按按通廊的的投影面面积计算算建筑面面积。无无顶盖的的架空通通廊按其其投影面面积的一一半计算算建筑面面积。q. 室外楼梯梯做为主主要通道道和用于于疏散的的，按每每层水平平投影面面积计算算建筑面面积；楼楼内有楼楼梯的，室室外楼梯梯按其水水平投影影面积的的一半计计算建筑筑面积。r. 跨越其他他建筑物物、构筑筑物的高高架单层层建筑物物，按其其水平投投影面积积计算建建筑面积积，多层层者按多多层计算算。s. 室内体育育馆按实实际层数数计算建建筑面积积。体育育馆（场场）看台台下空间间加以利利用的，其其超过11.8米米的部位位计算建建筑面积积（多层层按多层层计算）。t. 原始设计计为假层层（含顶顶层阁）屋屋面全部部翻高后后，前后后墙沿口口到楼板板高度超超过1.8米的的，按实实际计算算建筑面面积。2) 不计算建建筑面积积的范围围a. 突出墙面面的构件件和艺术术装饰，如如：柱、垛垛、勒脚脚、台阶阶、无柱柱雨篷等等。b. 检修、消消防等用用的室外外爬梯。c. 层高在22.2米米以内的的技术层层、夹层层。d. 构筑物，如如：独立立烟囱、烟烟道、油油罐、水水塔、储储油（水水）池、储储仓、地地下人防防干、支支线等。e. 建筑物内内外的操操作平台台、上料料平台，及及利用建建筑物的的空间安安置箱罐罐的平台台。f. 没有围护护结构的的屋顶水水箱，舞舞台及后后台悬挂挂幕布、布布景的天天桥、挑挑台。g. 单层建筑筑物内分分割的操操作间、控控制室、仪仪表间等等单层房房间。h. 层高小于于2.22米的地地下室、半半地下室室深基础础地下架架空层、坡坡地建筑筑物吊脚脚架空层层。i. 岗亭、警警亭、书书报亭等等。j. 里弄房屋屋后天井井内的天天棚。k. 利用马路路、通道道及隙地地所搭棚棚架。l. 阁楼。m. 房屋的平平台、晒晒台、花花台、屋屋顶平台台等。3) 其他在计算建建筑物面面积时，如如遇上述述以外的的情况，可可参照上上述规则则进行办办理。3. 公用建筑筑面积分分摊有什什么规则则？公用建筑筑面积分分摊规则则1) 分摊原则则a. 房屋公用用建筑面面积分摊摊以幢为为单位。公公用建筑筑面积分分摊仅限限于本幢幢内的公公用建筑筑面积。与与幢房屋屋不相连连的公用用建筑（如如变电房房、水泵泵房、门门卫房等等）不得得分摊到到本幢房房屋内。b. 房屋公用用建筑面面积按各各户套内内建筑面面积乘以以房屋内内相关面面积的比比例进行行分摊。公公用建筑筑面积分分摊后，不不划分各各户摊得得面积的的具体部部位。公公用建筑筑面积部部位一经经分摊，任任何人不不得侵占占或改变变其原始始设计的的使用功功能。c. 商、住、办办综合楼楼，其房房屋内各各部位使使用功能能，房型型分隔差差异较大大，应根根据其用用途或房房型分隔隔的不同同，按相相关面积积比例先先行分摊摊全幢公公用建筑筑面积（此此次分摊摊的最小小单位为为层），然然后再分分摊各自自公用建建筑面积积。d. 商品房按按“套”或“单元”出售。商商品房的的销售面面积即为为购房者者所购买买的套内内或单元元内建筑筑面积（以以下称套套内建筑筑面积）与与应分摊摊的公用用建筑面面积。e. 套（单元元）建筑筑面积套内建建筑面积积分摊摊的公用用建筑f. 面积2) 计算方法法套内建筑筑面积由由以下三三部分组组成：A) 套（单元元）内的的使用面面积套内使用用面积的的计算应应符合下下列规定定：a. 套内使用用面积包包括卧室室、起居居室、厅厅、过道道、厨房房、卫生生间、假假层、厕厕所、储储藏室、壁壁柜等分分户门内内面积的的总和；b. 跃层住宅宅中的户户内楼梯梯按自然然层数的的面积总总和计入入使用面面积；c. 不包含在在结构面面积内的的烟囱、通通风道、管管道井均均计入使使用面积积；B) 套内墙体体面积新建住宅宅各套（单单元）内内使用空空间周围围的围护护或承重重墙体，有有共用墙墙和非共共用墙两两种。外外墙（包包括山墙墙，共用用墙墙体体按水平平投影面面积的一一半计入入套内墙墙体面积积。非共用墙墙墙体水水平投影影面积全全部计入入套内墙墙体面积积。内墙面装装修厚度度均计入入套内墙墙体面积积。c) 阳台建筑筑面积a. 原设计的的封闭式式阳台，按按其外围围水平投投影面积积计算建建筑面积积；b. 挑阳台（底底阳台）按按其底板板水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积；c. 凹阳台按按其净面面积（含含女儿墙墙墙体面面积）的的一半计计算建筑筑面积；d. 半挑半凹凹阳台，挑挑出部分分按其底底板水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积，凹凹进部分分按其净净面积的的一半计计算建筑筑面积。套内建筑筑面积套内使使用面积积套内内墙体面面积阳阳台建筑筑面积公用建筑筑面积由由以下两两部分组组成：a) 电梯井、楼楼梯、垃垃圾道、变变电室、设设备间、公公共门厅厅和走道道、地下下设备、值值班警卫卫室等。b) 套（单元元）与公公用建筑筑空间之之间的分分隔墙以以及外墙墙（包括括山墙）墙墙体水平平投影面面积的一一半 。公公用建筑筑面积全幢建建筑面积积全幢幢各套内内建筑面面积之和和单独独具备使使用功能能的独立立使用空空间的建建筑面积积（如地地下车库库、仓库库、人防防工程等等）。c) 公用建筑筑面积分分摊系数数整幢建筑筑物的公公用建筑筑面积除除以整幢幢建筑物物各套内内建筑面面积之和和，得到到建筑物物的公用用建筑面面积分摊摊系数。分摊的公公用面积积套内内建筑面面积×公用建建筑面积积分摊系系数4. 房间中心心距面积积和房间间内净面面积为什什么有差差异？在购买期期房时，由由于房屋屋未竣工工，无法法实际测测量房间间内净面面积。因因此消费费者只能能从开发发商提供供的设计计平面图图中的尺尺寸，计计算房间间面积。由由于图纸纸中的每每间尺寸寸距离是是由墙的的中心距距起算至至彼墙的的中心距距，因此此计算房房间内净净尺寸，应应将图纸纸所标尺尺寸减去去两墙厚厚度之和和的一半半再减去去两内墙墙粉刷层层厚度。上上海地区区多层建建筑的承承重墙、围围护墙一一般都采采用一砖砖（约224公分分），户户内分割割墙一般般采用一一砖或半半砖。5 上海市住住宅设计计标准(部分)                  2术术语           2001住住宅reesiddenttiall  buuilddinggs供家家庭居住住使用的的建筑。        202套型type  of  flat        按完整的居住功能由不同的使用空间组成的成套住宅房型。        2、03居住空间habitable  space        卧室、起居室、餐厅、书房及娱乐室的使用空间。        204阳光室sun  room        具有两个或两个以上玻璃外墙面或屋面，能获取大量日照的使用空间，且与其他空间相分隔。        205阳台balcony        供居住者进行室外活动，晾晒衣物等的空间。        20. 6贮藏室cabinet        住宅套内用于贮藏并可以进入的空间。        207使用面积usable  area        房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造、复合保温层和管道井的面积。        208标准层typical  floor        平面布置相同的住宅楼层。        20. 9层高storey height        上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。        20. 10室内净高ceiling  height        楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。        2011低层住宅low-rise  dwelling  building        一至三层的住宅。        2012多层住宅muIti- stories  dwelling  building        四至六层的住宅。        2013中高层住宅medium  highrise  dwelling  building        七至九层的住宅。        2014高层住宅high- risedwelling  building        十层及十层以上的住宅。        2015商住楼oon1n1ercialresidential  building        下部商业用房与上部住宅组成的建筑。        2016塔式住宅towertype  apartment  building        以共用楼梯或楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住房组织成一个单元式平面，且每套进户门至楼梯间门或前室门的距离不超过10m的住宅。        2017通廊式住宅gallery  apartment  building        由共用楼梯或楼梯与电梯通过内、外廊进入各套住房，且至少有一套住房的进户门至楼梯间门或前室门的距离超过10m的住宅。        2018单元式住宅con1bined  apartment  building        由多个住宅单元组合而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电梯的住宅。        2019跃层式住宅duplex  apartment  building        设套内楼梯且每套跨跃两层或三层楼面的住宅。        2020跃廊式住宅skip  floor  apartment  building        通过一层水平共用走道，联系两层或三层楼面各套住房的住宅。        202l租赁式公寓apartment  for  leasing        用于出租的成套住宅。                            3总体设计                           31一般规定        3.1.1总体设计应注重居住环境质量的提高，注意建筑与自然的和谐，重视生态环境的建设，合理进行功能分区，组织好人流和车流，方便居民生活，有利安全防卫和组织管理.        3. 1. 2总体设计应符合城市规划和居住区规划的要求，遵守城市居住区规划设计规范 （GB50180）和上海市城市规划管理技术规定。        313住宅建设应按城市居住地区级公共服务设施设置标准（DGJ 0891）和城市居住区公共服务设施设置规定（DB108- 55）的要求，配置与人口规模相对应的公共服务设施。        314住宅建设应按建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准（DBJ 08- 7）的规定 ，配置与居住规模和标准相对应的机动车泊位和非机动车泊位。采用机械停车库的，其设计应符合机械式停车库设计规定（DBJ0860）的要求。                          32居住环境        321高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1 H。        322多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的10倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于12倍。        323除321条及322条以外，建筑间距应符合上海市城市规划管理技术规定的有关规定。        324居住区域内道路设计应便于消防车、救护车、商店货车、垃圾车和居民小车的通行 ，并符合防灾救灾的要求。道路最小宽度应符合城市居住区规划设计规范（GB50180）的要求。        325绿地率和集中绿地的设置应符合上海市植树造林绿化管理条例和上海市城市规划管理技术规定的有关规定。        326居住区域内围墙通透。        327居住区域内宜设置雨水收集和再利用系统。        328居住区域内应设置给水、污水、雨水、燃气、电力和通信、安保、电视等管线。各类管线必须与城市管线相衔接，并应按照上海市管线工程规划管理办法的规定，采用地下敷设的方式进行管线综合设计。        329有城市污水管网时，生活污水应纳入城市污水管网内；无城市污水管网时，生活污水应进行处理，并达到民用建筑生活污水处理工程设计规定（DBJ0871）的排放指标。         3. 2. 10居住区域应设置分类收集垃圾的设施。                    33消防车道、消防登高面、消防登高场地        331低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于6m。        高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于12m，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于15m  x  l5m。        332联体的住宅群，当一个方向的长度超过150m或总长度超过220m时，消防车道的安置应符合下列之一的规定：        （1）消防车道应沿建筑的两个长边设置，消防车道旁应设置室外消火栓，且建筑应设置与两条车道连通的人行通道（可利用楼梯间），其间距不应大于80m；        （2）建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于4m。        333高层住宅应设置消防登高面，并应符合下列规定。        （1）塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的14周边长度；       （ 2）单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；        （3）消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；        （4）消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m；        （5）消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。        334高层住宅应在登高面一侧，结合消防车道设置不少于一块的消防登高场地，每块消防登高场地面积不应小于15mx8m。        335消防登高场地应符合下列规定：        （l）消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5m，其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不应大于10m：        （2）设有坡道的消防登高场地，其坡道坡度不应大于15；        （3）利用市政道路作为消防登高场地，其绿化、架空线路、电车网线等设施不得影响消防车的停靠、操作。        336高层住宅的消防车道，消防登高场地应避开地下管道、暗沟、水池、化粪池等影响消防车荷载的地下设施，在地下建筑上布置消防登高场地、消防车道时，地下建筑的楼板荷载计算应考虑消防登高车的重量。                          4套型设计                          41套型        411住宅应按套型设计，并应有卧室、起居室、厨房、卫生间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光室等基本空间。        412住宅套型分为小套、中套、大套，其居住空间个数宜符合表412的规定。                          表412套型分类  套     型                      可分居住空间数(个)    小套                         2    中套                         3    大套                         4-5   41. 3住宅出入口宜设过渡空间。   4