某某年苏州土地市场分析9485.docx

20055年苏州州土地市市场分析析 一、220055年苏州州土地市市场概述述20055年2月月份，国国土资源源部发布布的220055年工作作要点中中，对建建设用地地供应政政策采用用了“从严从从紧”四个字字。从国国土资源源部的这这些政策策来看，作作为宏观观调控系系列政策策的关键键环节，220055年土地地政策依依旧是紧紧缩，这这无疑是是从源头头上成为为遏制房房地产市市场过快快发展的的一把利利刃。但在强势势的政策策影响下下，苏州州土地市市场依旧旧较为活活跃，220055年苏州州市公开开土拍出出让土地地成交面面积：6600000411.1平平方米，可可建面积积达799803394平平方米，平平均成交交价：222622.67707元元/，平平均上涨涨幅度约约34%。二、20005年年苏州土土地供应应市场分分析05年苏苏州市土土地出让让面积为为172231006平方方米，发发布出让让公告的的土地性性质主要要为商业业（汽贸贸、钢材材、五金金机电市市场、加加油站等等）、商商务办公公、住宅宅用地、娱娱乐，园园区和吴吴中区供供应量较较大。 土地地供应面面积区域域分析通过以上上分析可可以看出出，今年年上半年年土地供供给量最最多的区区域为园园区，地地块总土土地面积积约2000万平平方米，占占总体供供应量的的67%。园区拥有有世界一一流的城城市设计计和规划划体系，已已成为我我国发展展速度最最快、整整体水平平最高、综综合竞争争力最强强的开发发区之一一，具备备了向世世界一流流高科技技工业园园区目标标挺进的的基础和和能力，具具有强大大的发展展潜力和和不错的的发展前前景，园园区房地地产市场场经过近近10年年的发展展，已经经达到了了一个相相当高的的水平，园园区自身身强大的的发展潜潜力，使使得园区区的土地地赢得了了全国范范围内各各大开发发商的青青睐，土土地供应应量也是是全苏州州各区域域中最大大的。吴中区位位于苏州州古城区区南部，具具有良好好的自然然条件、交交通优势势和投资资环境，近近年以来来吴中区区的加大大对周边边乡镇的的土地供供应量，以以促进全全区经济济的整体体发展，因因而吴中中区在220055年的土土地供应应成交量量仅次于于园区。20055年相城城区供应应的土地地面积总总量约为为96万万平方米米，占总总体供应应量的116% ，相城城区在前前两年土土地供应应量较大大，目前前这些项项目都处处于开发发销售阶阶段，因因而相城城区20005年年的供应应量有所所减少；而新区和和中心城城区供应应量最少少，可以以看出新新区在220055年还是是实行了了严格控控制土地地供应量量的政策策，而中中心城区区土地稀稀缺状况况仍在持持续。 用地地性质分分析从用地性性质来看看，20005年年的土地地供应中中，居住住用地所所占比例例最大，共共约4000万平平方米，占占到了总总量的668%；其次为为商业用用地占到到总量的的28%，供应应面积总总共约1170万万平方米米；综合合娱乐用用地供应应面积约约为199.8万万平方米米，占44%。从各类土土地所占占比例来来看，住住宅用地地所占比比例最大大，但商商业用地地的比重重也略有有增加，这这是由于于住宅市市场受宏宏观调控控影响较较大，价价格产生生一些波波动，而而近年来来商业地地产已进进入一个个发展周周期，因因而商业业土地在在20005年的的供应中中也占了了一定的的比重。三、20001年年20005年土土地供应应综合分分析 土地地供应量量分析从年下下半年开开始， 苏州市市注重土土地供应应的调控控作用，房房地产市市场加速速发展，土土地管理理规范，土土地供应应放量增增长，与与城市经经济社会会的发展展水平相相适应。004年下下半年在在国家宏宏观调控控的影响响下，土土地供应应量略有有下降。近近年苏州州土地市市场总体体特点： 土地地市场规规范运行行，供应应总量大大幅度增增加苏州市用用土地供供应调控控房地产产市场，主主要有三三条措施施：一是是依据房房地产市市场情况况制定土土地供应应计划。二二是坚持持土地集集中统一一供应，牢牢牢掌握握调控土土地市场场的主动动权。三三是经营营性用地地全部实实行公开开交易制制度，招招拍挂供供地比例例占国有有土地供供应总量量的。 供地地量增幅幅大，经经济迅猛猛发展是是主因（一）经经济迅猛猛发展。220033年实现现人均GGDP555000美元，城城市居民民人均可可支配收收入元，比比年增增长，人均均消费支支出元元，同比比增长。 （二）进进入城市市改造期期，房屋屋拆迁量量大，引引起土地地和住房房需求的的刚性增增加。年前，全全市每年年的拆迁迁量只有有万万平方米米，而年拆迁迁面积万万平方米米，动迁迁居民户；年拆拆迁面积积达万平平方米。 （三）良良好的创创业和人人居环境境吸引了了外来投投资者。据据统计，工工业园区区的购房房者中有有是来来自上海海等地的的投资者者。 各区区域住宅宅用地楼楼面单价价分析 成本本、供求求关系因因素如果成本本高于市市场价格格，供应应就会减减少，供供不应求求，价格格上涨。如如果成本本低于市市场价格格，供应应就会增增加，供供过于求求，价格格下跌，最最终形成成新的平平衡体系系。 房价价因素房价和地地价往往往是互为为因果的的，关键键是从哪哪个角度度来看。房房价在上上涨过程程中存在在这样一一个链条条：地价价上涨开发成成本增加加房价上上涨预期房房价上涨涨开发商商增加投投资地价上上涨，这这样就形形成了一一个价格格循环机机制。 土地地市场供供应方式式因素土地市场场的供应应方式主主要是指指土地出出让方式式。不同同的出让让方式，包包括协议议、招标标、拍卖卖和挂牌牌，对地地价的形形成有一一定的影影响。一一般来说说，协议议方式形形成的价价格最低低。出让方式式对地价价的高低低有一定定的影响响，这种种影响是是有条件件的。一一般来说说，招拍拍挂形成成的地价价要高于于协议出出让的地地价。 中心心城区 20011年100月中心心城区内内土地拍拍卖平均均楼面地地价仅为为12992元/平方米米，至220033年时已已达到了了29668元/平方米米，两年年时间，楼楼面地价价就上涨涨了一倍倍多。从从中心城城区拍卖卖地块平平均楼面面地价走走势图中中可以看看出，220011年至220022年上半半年上涨涨平缓；从20002年年中至220033年上半半年，楼楼面地价价的上涨涨速度最最快；而而从20003年年中至220033年下半半年楼面面地价又又进入了了缓涨状状态；220033年底至至20004年上上半年，由由于中心心城区内内的三大大新城（沧沧浪、平平江、金金阊）的的出现，以以上区域域内的土土地价格格较低，因因而出现现了楼面面单价220011年100月第一一次土地地拍卖以以来的第第一次下下降的局局面。220055年由于于古城区区内用地地大多为为别墅用用地，楼楼面单价价较高，从从而拉动动了整个个中心城城区的楼楼面单价价，而实实际上在在20005年55月177日的一一次土地地拍卖，中中心城区区（不含含古城区区）的成成交楼面面地价为为29224.224元/平方米米，比220044年100月份下下降了66.855。前两年，由由于中心心城区土土地资源源有限，外外加古城城保护等等规划上上的一系系列限制制，仅有有零星地地块推出出，土地地市场供供不应求求，是楼楼面地价价上涨的的直接原原因。从从近年的的拍卖会会成交情情况看，中中心城区区地价的的平均增增幅超过过50。主要要是因为为调控后后，宏观观形势尚尚不明朗朗，开发发企业对对未来的的预期有有所降低低，不敢敢轻易涉涉足各项项配套尚尚需完善善的新城城区，因因此，配配套成熟熟的中心心城区成成了他们们着陆的的安全地地带。 园区区 高科技发发展带动动了地产产增值早早已为事事实所证证明 苏州州工业园园区经济济仍然保保持快速速发展态态势。目前，园园区GDDP、财财政收入入、进出出口总额额、实际际利用外外资等主主要指标标均占苏苏州全市市15左右，已已成为国国内发展展速度最最快、最最具竞争争力的开开发区之之一。 园区区吸引外外资总量量已跃居居国内开开发区前前茅。园区不但但是工业业生产之之地，更更是苏州州人享受受生活的的理想之之所。居居民能享享受到品品质生活活，这就就是苏州州工业园园区和国国内其他他城市工工业区的的最大不不同。园区近年年来一直直充当苏苏州楼市市的领头头羊。凭凭借着良良好的区区域大环环境和优优秀的产产品品质质，在今今后的一一段时期期内，园园区仍将将占据整整个苏州州房产开开发的主主导地位位。 新区区 高新区由由于开发发较早，中中心地块块已显稀稀缺，在在前年供供应充足足的情况况下，220055年高新新区土地地供应节节奏有所所放缓。而而随着该该区域逐逐渐向外外围延伸伸，20005年年推出地地块多处处在较为为偏远的的外围区区域，而而从几块块土地悉悉数由拍拍卖转挂挂牌的情情况看，未未来，高高新区房房地产可可能仍将将继续游游离于热热点之外外。 吴中中区 20055年，吴吴中区的的土地供供应仍然然持续去去年的放放量走势势，使其其可开发发的商品品房面积积得到有有效补充充，随着着外界对对吴中区区价值认认同感的的增加，开开发商对对该区域域土地争争夺也愈愈发激烈烈，在下下半年土土地拍卖卖会上，一一宗吴中中建成区区地块拍拍出了995的的全场最最高增幅幅。另外外，吴中中所辖区区内的西西山、甪甪直、木木渎、越越溪等镇镇区房产产随着土土地供应应节奏的的加快，说说明周边边的一些些区域也也正在或或即将进进入房地地产开发发的高速速发展阶阶段。 相城城区 相城区220055年土地地供应形形势呈现现价升量量增，所所推地块块位置开开始由元元和中心心向外围围扩散，与与前年一一样，地地块面积积仍多为为十万平平方米以以上的大大宗地块块，这将将对于未未来相城城区房地地产的大大板块格格局产生生决定性性影响。四、苏州州土地市市场预测测苏州市土土地市场场供给主主要来源源于两方方面：其其一为城城市规划划中的旧旧城改造造，其二二则为新新城区发发展规划划产生的的土地供供应。旧城改造造20055年房屋屋的拆迁迁将主要要集中在在三个新新城区（平平江区、金金阊区、沧沧浪区）城城市化项项目上，拆拆迁规模模数量预预计将维维持在去去年的水水平。同同时，政政府对原原本处于于古城区区内的企企业实行行“退二进进三”的政策策，企业业的搬迁迁也产生生了一些些可供交交易的土土地。新城区规规划中心城区区的不断断外延、政政府对古古城区居居民的外外迁引导导政策，使使得可供供应交易易的土地地范围不不断扩大大，同时时，由于于新城区区的从头头做起，良良好的规规划及政政府的支支持，同同时又相相对低廉廉的土地地价格，新新城区内内的土地地对开发发商来说说吸引力力较大。房价因素素苏州住宅宅价格上上涨符合合苏州当当前的发发展，苏苏州是快快速发展展中城市市，土地地及物业业价值相相对于发发达城市市还有一一定的上上涨空间间；连年年的房价价上涨，给给了开发发商极大大的信心心，这也也是导致致土地价价格不断断攀升的的一个方方面。五、小结结纵观苏州州土地市市场，公公开出让让的土地地供应量量03年年和055年持平平，044年有所所上升。在在20005年苏苏州加强强了对商商品房供供给结构构的控制制，如普普通商品品房与高高档商品品房之间间，一系系列土地地政策有有利于进进一步规规范土地地市场的的交易。新新的土地地政策涉涉及土地地供应从从严从紧紧到使用用费先缴缴后分；从住房房贷款利利率调整整到公积积金缴纳纳范围的的扩大等等等方面面。苏州州的土地地市场正正在一步步步走向向健康和和规范。11.23.202200:0900:09:1422.11.2312时9分12时9分14秒11月. 23, 2223 十一月 202212:09:14 上午00:09:142022年11月23日星期三00:09:14